TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año 203° y 155º

PARTE DEMANDANTE: INNA SARAHI NAVAS NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.387.699.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RANIERI ADRIAN TOLEDO TAILLEFER, ALFREDO ADJIMAN ALMOSNY y RICARDO ALONSO BUSTILLO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 76.078, 10.218 y 9.407, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: FRANCISCA AGOSTINA RUIZ MENESES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.277.623.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISABEL SOFÍA CARPIO FARIAS y MARÍA EUGENIA OROPEZA DE GUARDIA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el inpreabogado bajo los Nº 3.735 y 13.400, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL (APELACIÓN)
EXPEDIENTE Nº: (AP11-R-2009-000526 CAUSA) (12-0778 ITINERANTE).

-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente proceso por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana INNA SARAHI NAVAS NUÑEZ, contra la ciudadana FRANCISCA AGOSTINA RUIZ MENESES, la cual fue debidamente admitida en fecha 30 de abril de 2009, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 08 de junio de 2009, la parte actora solicitó al Tribunal de Origen decretara medida de secuestro que requirió en el libelo de demanda. (folio 40)
En fecha 29 de junio de 2009, compareció la parte demandada, quien otorgó poder apud acta a las abogadas ISABEL SOFÍA CARPIO FARIAS y MARÍA EUGENIA OROPEZA DE GUARDIA. (folio 65)
En fecha 30 de junio de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. (folio 67 al 70)
En fecha 16 de julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Posteriormente, en fecha 03 de agosto de 2009, la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 04 de agosto de 2009, el Tribunal de origen admitió las pruebas presentadas por las partes. (folio 83)
En fecha 28 de septiembre de 2009, el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda y EXPIRADO el término y la prórroga legal del contrato de arrendamiento. (folios 88 al109)
En fecha 05 de octubre de 2009, la parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 28 de septiembre de 2009. (folio 111)
En fecha 06 de octubre de 2009, el Tribunal de origen oyó la apelación libremente y ordenó la remisión del presente expediente a la U.R.D.D. del Circuito Judicial, en conformidad con lo establecido en los artículos 891 y 294 del Código de Procedimiento Civil. (folio 113)
En fecha 19 de octubre de 2009, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibió la presente causa y le dio entrada. (folio 115)
En fecha 25 de noviembre de 2009, la parte demandada consignó escrito de informes. (folio 121 y 122)
En fecha 28 de junio de 2010, compareció la parte actora y consignó escrito mediante el cual solicitó al Tribunal sea declarada sin lugar la sentencia apelada por la contraparte. (folio 138 y 139)
En fecha 22 de marzo de 2011, la parte actora mediante escrito solicitó al Tribunal se sirva a dictar sentencia en la presente causa. (folio 150)
Así las cosas, le correspondió el conocimiento del proceso a este Tribunal en virtud de la resolución 2011-0062, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que la presente causa fue remitida a este Juzgado en fecha 16 de febrero de 2012.
De manera que, este sentenciador procedió en fecha 22 de enero de 2013, a abocarse a la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
En síntesis, la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que en fecha 19 de marzo de 2009, el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sentenció el juicio que por incumplimiento de contrato intentara su representada la ciudadana INNA SARAHI NAVAS NUÑEZ, contra la ciudadana FRANCISCA AGOSTINA RUIZ MENESES, en su carácter de arrendataria, y en dicho fallo el Tribunal se pronunció con respecto al vencimiento de la prorroga legal, el cual se venció el día 01 de abril de 2009, según lo dictaminado por dicho Tribunal, declarando improcedente la acción propuesta.
Que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 29 de octubre de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en su Cláusula Tercera establece: “…al vencimiento del presente contrato, LA ARRENDATARIA, deberá entregar las llaves del INMUEBLE el primer día hábil después de la fecha de terminación de la relación, a la ARRENDADORA o a la persona que esta designe a tal efecto. Queda entendido que la mora de la ARRENDATARIA, en la entrega de EL INMUEBLE dará lugar al pago de los día de dicha mora, los cuales cancelará LA ARRENDATARIA, a LA ARRENDADORA a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,ºº) diarios, equivalentes a CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100,ºº), sin que ello implique renovación o tácita preconducción de la relación.”
Que es el caso, que vencido el lapso de la prorroga legal determinado y establecido por una sentencia judicial definitivamente firme, es decir el día 01 de abril de 2009, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble.
Que la presente demanda tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble por vencimiento de prorroga legal, por cuanto la arrendataria (parte demandada) ha incumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del lapso legal establecido, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otro lado, el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, argumentó lo siguiente:
Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho, por no ser cierto lo alegado.
Que la parte actora pretende que la arrendataria, su representada, cumpla el dispositivo de una sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual fue declarado Sin Lugar por Inadmisible, por haberse intentado, según estima el fallo, antes del vencimiento de la prorroga legal, 01 de abril de 2009.
Que la arrendadora fundamenta su pretensión de desalojar a su poderdante, en un Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 27 de octubre de 2007, carente de valor jurídico, por cuanto para la fecha de su suscripción se encontraba en plena vigencia un contrato anterior de fecha 12 de abril de 2004, sobre el mismo inmueble, pretendiendo la actora con el nuevo contrato cambiar las condiciones de arrendamiento, entre otras incrementar el canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,ºº), a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,ºº), antes de la reconversión monetaria, a sabiendas de la prohibición legal vigente hasta el día de hoy, de aumentar los alquileres de vivienda.
Que solicita se constate y declare la nulidad del contrato otorgado el 27 de octubre de 2007, que fundamenta la demanda y se declare SIN LUGAR la temeraria demanda interpuesta contra su representada, con todos los pronunciamientos de Ley, inclusive la condenatoria en costas y pago de honorarios de abogados, por ser de derecho.

-III-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Con el libelo de demanda:
Copia certificada del documento de poder, otorgado por la ciudadana INNA SARAHI NAVAS NUÑEZ, al abogado RANIERI ADRIAN TOLEDO TAILLEFER, en fecha 10 de octubre de 2008, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, Estado Miranda, bajo el Nº 75, Tomo: 183. Instrumento probatorio éste mediante el cual, la parte actora demostró la cualidad que tiene para llevar el presente juicio, por lo que este Juzgado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
Copia de sentencia de fecha 19 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, inserto en los folios (11 al 18), instrumento probatorio mediante el cual la parte actora puntualizó su alegato con referencia a la finalización de la prórroga legal para la fecha de 01 de abril de 2009, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Copia simple de contrato de fecha 29 de octubre de 2007, suscrito por las ciudadanas INNA SARAHÍ NAVAS NUÑEZ, en su carácter de arrendadora, y FRANCISCA AGOSTINA RUÍZ MENESES, en su carácter de arrendataria, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, instrumento probatorio mediante el cual, la parte actora demuestra la relación contractual existente entre las partes del presente juicio, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió:
Copia simple de contrato de suscrito por las ciudadanas INNA SARAHÍ NAVAS NUÑEZ, en su carácter de arrendadora, y FRANCISCA AGUSTINA RUIZ MENESES, en su carácter de arrendataria, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Estado Miranda, anotado bajo el Nº 43, Tomo 16, en fecha 12 de abril de 2004, instrumento probatorio, mediante el cual la parte demandada demuestra la relación contractual existente entre las partes del presente juicio, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, anexo marcado “C”, el cual cursa a los folios (22 al 23) de este expediente, valorado en capítulo anterior de éste fallo y en donde se evidencia claramente del mismo, que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito por las ciudadanas INNA SARAHÍ NAVAS, en su carácter de ARRENDADOR, y la ciudadana FRANCISCA AGOSTINA RUIZ MENESES, en su carácter de ARRENDATARIA, en fecha 27 de octubre de 2007. Y que dicho contrato en su Cláusula Segunda, establece:
“SEGUNDA: la duración del presente contrato será de Seis meses fijos contados a partir del día Primero (01) de Octubre del dos mil siete (2007), en consecuencia al vencimiento de dicho plazo, es decir el Primero (01) de Abril del año dos mil ocho (2008), el contrato se considerará extinguido, sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna.”

Por otro lado, la demandada, alegó la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, con anterioridad al consignado por la actora junto a su escrito libelar, de fecha 12 de abril de 2004, tal como se evidencia del contrato consignado junto a su escrito de pruebas, inserto en los folios (74 al 77) del presente expediente; así mismo, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, solicitó al A quo, la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de octubre de 2007, por cuanto ya existía uno anterior, el cual se encontraba vigente para el momento de la firma del segundo contrato, en el cual, además, se incrementó el canon de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,ºº), a SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,ºº) antes de la reconversión monetaria, por cuanto considera que viola el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al contener estipulaciones que implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos de la ciudadana FRANCISCA AGUSTINA RUIZ MENESES, en su condición de arrendataria.
Ante tal aseveración, el Tribunal al considerar el alegato esgrimido por la accionada, en que la relación locativa demandada se encuentra viciada de nulidad, este Sentenciador, puede precisar que, del estudio a las actas procesales y principalmente del último contrato celebrado entre las partes, no encontró elementos suficiente para considerar que dicha relación arrendaticia circunscripta en dicha convención, haya inducido a la demandada al error para suscribirlo, o haya existido violencia para celebrarlo o sorprendida por dolo, elementos éstos necesarios para declarar la nulidad de los actos. Por otra parte, el solo hecho de que los contratantes en común acuerdo procedan a celebrar una convención que sustituya las condiciones establecidas en una anterior, no significa la pérdida de derechos o desmejoramiento en las condiciones, en este caso, de la demandada, por cuanto dichas condiciones son absolutamente disponibles de las partes, lo cual su negociación no acarrea la nulidad del acto, como erróneamente lo plantea la demandada. Y así se decide.
Ahora bien, quien aquí juzga considera, que la pretensión de la parte actora en su libelo de demanda, es el Cumplimiento del Contrato suscrito por las partes en fecha 27 de octubre de 2007, si bien hubo una relación arrendaticia anterior a dicho contrato, no es menos cierto, que las partes de manera voluntaria suscribieron un nuevo contrato a tiempo determinado.
Dichas relaciones contractuales se encuentran establecidas en los artículos 1.133, 1.159 y 1.264 del Código Civil:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual a tiempo determinado, alegado en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora. Y ASÍ SE DECLARA.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del inmueble objeto del presente litigio por vencimiento del término de la prórroga legal.
Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión; al respecto se debe señalar que de los autos del presente expediente, se desprende que la parte demandada efectivamente permanece ocupando el inmueble distinguido con el Nº 3-6, ubicado en la planta baja nivel Tercera (3ª), del edificio denominado Torre Uno (1), del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en las Minas de Baruta, Municipio Baruta, Estado Miranda, según consta del contrato de arrendamiento suscrito y de las propias declaraciones de la demandada en su escrito de contestación.
En ese sentido, la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, de fecha 27 de octubre de 2007, estableció la duración del mismo por seis meses con otra prórroga convencional por igual periodo, venciendo la misma el día 01 de abril 2009. Observa quien aquí decide, que la sumatoria en el tiempo de la relación arrendaticia anterior, más la establecida en el segundo contrato de arrendamiento resultó una duración de cuatro (04) años, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de un (01) año, la cual venció en fecha 01 de abril de 2009, tal y como lo estableció el A Quo en su sentencia de fecha 28 de septiembre de 2009. Y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, la arrendataria tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, toda vez que vencida como se encuentra la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador. Y ASÍ SE DECLARA.
Con respecto a los daños y perjuicios demandados, y los cuales las partes acordaron mediante cláusula penal, establecida en el contrato en su Cláusula Tercera, en la cual estatuye el pago correspondiente por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,ºº) antes de la reconversión monetaria, hoy CIEN BOLIVARES (Bs. 100ºº) diarios, por cada día de atraso en la entrega del inmueble, a contar desde la fecha de vencimiento de la prorroga legal del contrato suscrito entre las partes. En tal sentido, ha quedado debidamente demostrado que, la arrendataria continúa en la ocupación del inmueble luego del vencimiento, razón por la cual, este Juzgador declara procedente el resarcimiento de los daños y perjuicios solicitados, hasta la entrega definitiva del inmueble en cuestión. Y ASÍ SE DECLARA.
Por los razonamientos antes expuesto, y por cuanto la parte actora demostró lo alegado en su libelo de demanda, tal y como lo establece el articulo 506 del Código de Procesal Civil, mal podría este Juzgado declarar procedente el recurso de apelación ejercido por la demandada, contra la sentencia de fecha 28 de septiembre de 2009, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y ASÍ SE DECLARA.-

-V-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada MARÍA EUGENIA OROPEZA DE GUARDIA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de septiembre de 2009.
SEGUNDO: se CONFIRMA, la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de septiembre de 2009.
TERCERO: se condena en costas a la parte demandada (apelante), de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los trece (13) días del mes de Marzo de dos mil catorce (2014). Años 203° y 155°.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO

ENRIQUE GUERRA
En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.).-
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. No. 12-0778.
CHB/EG/Alexis.-