TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 203° y 155°

DEMANDANTE: TATIANA KADUSZKIEWICZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.087.201.
APODERADOS
JUDICIALES: WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ y ALFREDO J. PIETRI GARCIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.211 y 9.429, respectivamente.

DEMANDADA: CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, constituido por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, el 15 de Marzo de 1978, anotado bajo el N° 1, folio 1, Tomo 18 adicional al Protocolo Primero.
APODERADOS
JUDICIALES: FRANK PETIT DA COSTA y SOLMERIS CARES RENGIFO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.276 y 98.403, en ese mismo orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS (DEMANDA) Y NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (RECONVENCIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA-CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000143

I
ANTECEDENTES

Corresponde el conocimiento de este expediente a esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 12 de diciembre de 2012, por el abogado WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ contra la sentencia proferida en fecha 1º de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de daños y perjuicios incoada contra el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, y asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada mencionada ut supra y nulo el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, con imposición de costas. Expediente Nº AP31-V-2012-000134 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 4 de febrero de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 7 de febrero de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 8 de febrero de 2013. Por auto dictado en fecha 13 de ese mismo mes y año, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de marzo de 2013, compareció ante esta Alzada el abogado WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, y consignó escrito de alegatos constante de cinco (5) folios útiles, a través del cual argumentó: i) Que: “…los argumentos de fondo que se pretende esgrimirse en esta Alzada a través del recurso ordinario de apelación (…), es preciso denunciar la lesión provocada a los derechos constitucionales de [su] patrocinada de poder acceder a una justicia equitativa y contar con la garantía judicial al debido proceso, toda vez que, como ha dicho, el 17 de abril de 2012 este patrocinio judicial, promovió pruebas durante el lapso de instrucción de la causa, consistiendo éstas en pruebas durante el lapso de instrucción de la causa, consistiendo éstas en pruebas de exhibición de documentos e instrumentos públicos, las cuales fueron admitidas el 23 de julio de 2012; y luego, el 26 de julio de 2012, fueron promovidas tres inspecciones judiciales que fueron igualmente admitidas por el a quo el 9 de agosto de 2012.” ii) Que: “…a las pruebas de exhibición de documentos, es preciso destacar que el a quo, a pesar de haber admitido por auto de fecha 23 de julio de 2012 la prueba de exhibición promovida por [esa] representación judicial, y de haberse consignado los fotostatos pertinentes junto con los emolumentos necesarios para su evacuación el día 26 de agosto de 2012, que correspondía al cuarto día de lapso probatorio, y no es sino hasta el 9 de agosto de 2012, es decir luego de 13 días de haber admitido la prueba, o lo que es lo mismo, diez días después que esta representación judicial cumpliera con la carga de impulsar la prueba, cuando finalmente el A quo libra la boleta de intimación para la evacuación de la prueba de exhibición, es decir, cinco días después de haberse vencido el lapso probatorio, lo cual ocurrió el 2 de agosto de 2012, lesionado con semejante retardo en la sustanciación de la prueba, los derechos constitucionales que asisten a [su] representada, y que constituyen un aspecto vital de la garantía del debido proceso y del derecho a la defensa”. iii) Que: “…en aras de la celeridad procesal y garantía del derecho a la defensa e la promovente, teniendo como norte mantener la igualdad y el equilibrio procesal, debió admitir la prueba de exhibición y librar en el mismo acto la boleta de intimación correspondiente, a fin que quedara solamente pendiente para su evaluación el que [su] patrocinada –como promovente- la impulsara al consignar los fotostatos pertinentes para la intimación, así como los emolumentos para el traslado del funcionario adscrito al alguacilazgo, todo lo cual, a pesar de haberse cumplido, no fue en modo alguno advertido por el A Quo, degenerado en la falta de evacuación de la prueba por causas no imputables a [su] mandante.” iv) Que “… valoró equívocamente SIETE MEDIOS PROBATORIOS, de todos aquellos promovidos por esta representación judicial, partiendo de un faso supuesto de hecho, al confundir el medio probatorio promovido, lo cual desembocó en una errónea valoración de los instrumentos aportados.” v) Que “…a los efectos de comprobar los daños y perjuicios que fueron demandados, fue promovida igualmente una inspección judicial en la siguiente dirección “Quinta Abril, ubicada en la Calle Santa Ana con Guasipati, sector Santa Ana, urbanización El cafetal, municipio Baruta del estado Miranda. (…) dicha prueba fue admitida, y se fijó la oportunidad para su evaluación, no obstante lo cual, el Tribunal, sólo se circunscribió a evacuar las inspecciones que se promovieron por ambas partes en el centro comercial Plaza Las Americas, sin pronunciarse en modo alguno sobre la evacuación de esta última prueba de inspección, y sin dejar siquiera constancia de que posponía la oportunidad para su celebración, ni tampoco que el acto hubiese quedado desierto.” vi) Que “… la relevancia de las pruebas de exhibición e inspección judicial in comento, resulta determinante para la resolución de la litis trabada en este proceso, pues dichas probanzas tendían a demostrar aspectos controvertidos que, de haberse evacuado conforme a derecho, hubiesen incidido sustancialmente en la decisión de fondo, máxime cuando la parte demandada reconviniente, tuvo la oportunidad de evacuar el cien por ciento de sus medios probatorios, mientras que a la parte actora reconvenida le fueron cercenados sus derechos constitucionales al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.” vii) Que “…resulta concluyente que el fallo dictado por el A Quo se encuentra viciado de nulidad, y la única manera de subsanar las lesiones delatadas al derecho a la defensa de [su] mandante, sería la reposición de la causa al estado de pruebas, con el objeto de que fuesen evacuadas las pruebas de exhibición y de inspección judicial, de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil.” viii) Que “…solicito respetuosamente a esta Superioridad que, en lugar de pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, se sirva reponer la causa a su fase de instrucción, con el objeto de que sean evacuadas las pruebas de exhibición e inspección judicial promovidas por [esa] representación judicial, dada la importancia que revisten para demostrar aspectos medulares debatidos en este contradictorio, cuya resolución afecta de manera directa y determinante la decisión de fondo que haya de dictarse sobre la pretensión principal y l reconvención, aunado al hecho de que la reposición sería el único remedio procesal pertinente en este caso dados los razonamientos siguientes: 1. La finalidad de la reposición sería la evacuación de pruebas que no pueden evacuarse en esta instancia, y que resultan, como se ha dicho, fundamentales para la resolución de la controversia planteada; 2. Se produjo el vicio de silencio de pruebas y una absoluta falta del equilibrio procesal que debe imperar en todo proceso, pues, como se ha dicho, la demanda reconviniente evacuó todas sus pruebas, mientras que la parte actora reconvenida no pudo hacerlo por las razones que no le fueron imputables en modo alguno, sino por estrictas causas atribuidas al A Quo en defecto de su actividad jurisdiccional; 3. Porque un pronunciamiento de fondo sobre esta controversia, entrañaría un vicio de nulidad absoluta, establecido en el artículo 25 de la Constitución Nacional y en la Ley, al haberse dejado de evacuar las pruebas de exhibición y de inspección judicial, promovidas por [su] mandante durante el íter procedimental, por omisión culposa o dolosa del Tribunal –no obstante la insistencia y diligencia de la actora reconvenida-, en franca y abierta lesión de sus derechos constitucionales, garantizados por el artículo 49 del mismo texto constitucional, en cuyo caso, el Juez de la causa estaba sujeto a declarar el vicio, aún de oficio, de conformidad con lo previsto en el artículo 334 de nuestra Carta Fundamental.”

De esta manera quedó sustanciada y tramitada la incidencia según el procedimiento de segunda instancia.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 27 de enero de 2012, por el abogado WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, a través del cual argumentó:

Que interpone demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, en contra el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, en virtud de un local para depósitos de mercancías ubicado en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Americas, situado en la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, que el espacio del inmueble objeto del contrato, seria utilizado exclusivamente como depósitos de mercancías, según lo convenido por las partes en la cláusula segunda del mismo documento.

Que el contrato tendría una duración de dos años contados a partir de su firma, a saber, 25 de octubre de 2004, que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de ciento cuarenta y siete mil bolívares sin céntimos (Bs. 147.000,00) actualmente ciento cuarenta y siete bolívares fuertes sin céntimos (Bs. f 147,00).

Que en fecha 31 de octubre de 2007, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, Etapa 1, interpuso formal demanda por cumplimiento de contrato en contra de su patrocinada, sustanciado en el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, señalando la pretensora-entre otras cosas- que su mandante fue notificada de la no renovación del contrato ut supra mencionado, por lo que, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”, se había consumado, según su decir una prorroga legal que vencía el 25 de octubre de 2007.

Que durante la sustanciación del proceso, se decretó una medida preventiva de secuestro que recayó sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, designándose como depositaria judicial del mismo al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la cual fue practicada el 17 de marzo de 2008, por el Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de mayo de 2008, su mandante formuló oposición a dicha medida de secuestro, la cual fue declara con lugar la misma y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en contra de su representada.

Que el 16 de julio de 2008, tuvo lugar la restitución del inmueble objeto de la relación arrendaticia a su patrocinada, para lo cual, la administradoras del Condominio del Centro Comercial, entregó de forma voluntaria el mismo, retirando en ese acto una maquina mezcladora que se encontraba en su interior, poniendo a su mandante en posesión del inmueble libre de bienes y de personas.

Que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, fungiendo como depositaria judicial del local destinado a depósito objeto del contrato de arrendamiento, llevó a cabo actos que excedieron de sus facultades como tenedora de la cosa para su resguardo, puesto que, procedió a efectuar remodelaciones y obras de construcción que inhabilitaron e inutilizaron por completo el espacio del depósito, por lo que, su mandante promovió Inspección Judicial extra litem que se llevó a cabo por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 6 de noviembre de 2008 y otra Inspección que fue practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2011.

Por cuanto hasta la fecha su mandante continua figurando como arrendataria del inmueble en cuestión, sin que pueda en modo alguno hacer uso del mismo según el objeto que le fue atribuido según el contrato de arrendamiento, pues, en virtud de las remodelaciones que le fueron efectuadas por la arrendadora fungiendo como depositaria judicial, se desnaturalizaron sus condiciones de habitabilidad y características propias como un local destinado a deposito, obligando a su mandante a dispones de otros espacios para depositar las mercancías que le son propias, debe concluirse que la Administración del Condominio Centro Comercial Plaza Las Americas, tiene a todas luces la obligación contractual que le compete de hacer gozar a su mandante del inmueble conforme al fin que fue convenido por ellas al celebrar el contrato de arrendamiento, debiendo para ello demoler las modificaciones efectuadas en el mismo, ejecutadas sin ningún tipo de autorización, para restaurarlo a sus características originales y la obligación de repararle e indemnizarle a su patrocinada los daños y perjuicios que le han ocasionados por los hechos lesivos descritos.

Que por todo lo expuesto, procede a demandar al CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, en su carácter de arrendadora y depositaria judicial del bien inmueble descrito en el escrito libelar, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Juzgado a lo siguiente: 1.- Que cumpla su obligación contractual de hacer gozar a su representada del bien inmueble destinado a depósito objeto del arrendamiento. 2.- Que cumpla con su obligación contractual de devolver el mencionado inmueble a su estado original, conforme al fin para el cual fue arrendado, efectuando las reparaciones, restauraciones, remodelaciones y demoliciones a que haya lugar. 3.- Que cumpla con su obligación de mantener a su representada en el goce pacifico de la cosa arrendada mientas se mantenga vigente el contrato de arrendamiento. 4. Que pague, sin plazo alguno, a su mandante la suma prudencial de cincuenta mil bolívares fuertes sin céntimos (Bs.f 50.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de los hechos descritos, sin perjuicio de la facultad discrecional que asiste al órgano jurisdiccional de acordad un monto indemnizatorio mayor que estime de acuerdo a los hechos alegados y probados en autos, de conformidad a lo establecido en los artículos 31 y 38 del Código de Procedimiento civil. Y al pago de las costas y costos del juicio.

El representante judicial de la actora conjuntamente con el escrito libelar, produjo las siguientes instrumentales:

• Contrato de arrendamiento firmado entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA y TATIANA KADUSZKIEWICZ, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, estado Miranda, en fecha 25 de octubre de 2004, bajo el Nº 39, Tomo 50 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada “B”.
• Sentencia definitiva del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de noviembre de 2008, marcada “C”.
• Inspección judicial extra-proceso practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de noviembre de 2008, marcada “D”.
• Inspección judicial extra-proceso practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2011, marcada “E”.

La demanda in comento quedo admitida por auto de fecha 1º de febrero de 2012 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; seguidamente en fecha 8.2.2012, procedió a inhibirse el juez a quo de conformidad con el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, remitiendo las actas procesales a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

En fecha 24 de febrero de 2012 (f. 24), recibió las actuaciones el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, dándole entrada y que prosiga el curso la causa.

Iniciados los trámites de citación personal mediante diligencia presentada en fecha 26 de marzo de 2012, la abogada Solmerys Isabel Cares Rengifo consignó copia certificada del poder en el cual acredita su representación y a su vez se dio por citada (f. 90).

Mediante escrito de contestación presentado en fecha 29 de marzo de 2012 por la representación judicial de la parte demandada abogada Solmerys Cares Rengifo, adujo los siguientes alegatos: 1) Que su representada interpuso una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento del área destinada a depósito, por vencimiento de la prorroga legal arrendaticia contra la demandante TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW, que dicha acción no prosperó al ser declarada sin lugar por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y confirmada en fecha 3 de noviembre de 2008 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y que es verdad que, en acatamiento a lo decidido de suspensión de la medida, se hizo entrega voluntaria del área arrendada el 16 de julio de 2008, libre de bienes y personas, tal como reza el acta levantada al efecto por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, sin que al momento de recibirlo la hoy parte actora, ciudadana TATIANAKADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW, haya manifestado las supuestas malas condiciones que alega se encontraba. 2) Negó y rechazó que se haya hecho entrega en malas condiciones el área arrendada, lo cual se evidencia de la misma acta de entrega y cumplimiento de la garantía y de la devolución del bien arrendado-secuestrado en fecha 16 de julio de 2008, en la que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW no hace ninguna observación sobre las condiciones del área arrendada. 3) Que a su vez se solo se dejó constancia que se encontraba una mezcladora, la cual fue retirada, por lo se infiere que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW estuvo conforme con las condiciones en que se encontraba el área arrendada, al no hacer objeción a alguna de las condiciones del área arrendada, en el periodo que estuvo el área arrendada bajo el régimen de secuestro desde el 17 de marzo de 2008 hasta el 16 de julio de 2008, en los cuales no se realizó ningún trabajo al inmueble secuestrado, motivo por el cual su representada considera que debe ser desestimado el alegato de la parte demandante. 4) Que la parte demandante alego que desde el 16 de julio de 2008, fecha en la cual le fue restituido el bien secuestrado, ha venido gozando del inmueble destinado ilegalmente a deposito y que su representada no tiene obligación de efectuar reparaciones, restauraciones, demoliciones etc. Negó que su representada sea deudora de la indemnización solicitada por la parte actora, por cuanto su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales arrendaticias y no ha ejecutado ningún trabajo en el área arrendada y menos ha realizado trabajos que hayan perjudicados a la parte actora. 5) Por último, vía reconvención, demandó la nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOWLEW, de conformidad con el artículo 5 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Seguidamente, en fecha 2 de abril de 2012, la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada y la cual fue admitida en auto de fecha 29 de marzo de 2012, por el juzgado a quo.

Abierto ope legis a pruebas el presente proceso judicial, la parte actora procedió a promover pruebas de la siguiente manera:

• Exhibición del Acta Nº 29 de fecha 27 de julio de 2004, inserta en el Libro de actas del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de fecha 27 de julio de 2004.
• Exhibición del Acta Nº 53 de fecha 10 de febrero de 2005, inserta en el Libro de actas del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de fecha 27 de julio de 2004.
• Exhibición de detalle de gastos del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de los meses de enero a mayo de 2008.
• Exhibición de correspondencia recibida por el condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, en fecha 9 de mayo de 2008.
• Exhibición de relación de contratos de áreas comunes llevada por el condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
• Exhibición de informe de gestión del condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, del período 2007-2008.
• Exhibición de informe de gestión del condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, del período 2006-2007.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil JOY POLEDANCE, C.A., en fecha 1 de julio de 2010, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 79 de los Libros de autenticaciones.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil CME COMMERCIAL SOLUTION, C.A., en fecha 29 de noviembre de 2011, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 6, Tomo 166 de los Libros de autenticaciones.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil K-TIRE MUEBLES 62, C.A., en fecha 31 de marzo de 2011, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 81, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil K-TIRE MUEBLES 62, C.A., en fecha 31 de marzo de 2011, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 81, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil INVERSIONES 0501, C.A., en fecha 25 de marzo de 2010, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 40, Tomo 35 de los Libros de autenticaciones.
• Inspección judicial solicitada por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Contrato de obra suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil CORPORACIÓN TELROVI, C.A., en fecha 28 de febrero de 2008, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 83, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones.
• Inspección judicial solicitada por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Acta de medida preventiva cautelar de secuestro practicada por el Juzgado de Municipio Octavo Ejecutor de Medidas en el proceso judicial que por cumplimiento de contrato de arrendamiento (por vencimiento de la prórroga legal) incoó la ciudadana ANA MARÍA ELLWANGER en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ.
• Confesión judicial de la demandada CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, en su contestación a la demanda.
• Expediente judicial emanado del Juzgado Decimoprimero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Nº 043204 (nomenclatura del mencionado Juzgado municipal).
• Inspección judicial evacuada dentro del proceso practicada por el Juzgado a quo, en fecha 24 de octubre de 2012.

Asimismo, la parte demandada hizo lo propio, procedió a hacer la promoción de sus pruebas, en los siguientes términos:

• Mérito de los autos que pueda favorecer a CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA.
• Confesión judicial de la demandada TATIANA KADUSZKIEWICZ, en su contestación a la reconvención.
• Mérito de los autos, a saber, del contrato de arrendamiento y del plano del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA y TATIANA KADUSZKIEWICZ en fecha 25 de octubre de 2004.
• Documento de Condominio del centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS, inscrito en la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, Baruta, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 18 (adicional), Protocolo 1º.
• Copia del Plano de la planta nivel 16:00 (Nivel Mirador) del centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS, que forma parte del Documento de Condominio.
• Inspección judicial en el centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA, ubicado al final de la avenida “Raúl Leoni”, El Cafetal, Municipio Baruta, estado Miranda.

Las pruebas indicadas ut supra se providenciaron mediante autos de fecha 23 de julio de 2012 y 9 de agosto de 2008.

Finalmente, en fecha 1º de noviembre de 2012, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda da daños y perjuicios y con lugar la reconvención por nulidad de contrato presentada por la parte demandada. Contra ese fallo, la parte actora ejerció recurso de apelación en fecha 12 de diciembre de 2012.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 12 de diciembre de 2012, por el abogado WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, contra la decisión proferida en fecha 1º de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, incoada contra el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, y consecuencialmente, se declaró procedente la reconvención propuesta por la parte demandada ut supra identificada y la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, constituido por un área ubicada en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Americas, situado en la Urbanización El Cafetal, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda. Asimismo, condenó en costas a la parte accionada por resultar vencida en el presente juicio. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente como sigue:

“…Por ello, el Tribunal considera que en el caso bajo análisis, la parte actora no logró demostrar fehacientemente que los cambios, modificaciones, o alteraciones que pudieran haberse efectuado a la estructura del local arrendado, hubieren sido realizados por la parte demandada, razón por la cual este Juzgador actuando con base a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe necesariamente declarar improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte actora., por cuanto no existe en autos plena prueba de los hechos alegados por la accionante como constitutivos de su pretensión y así expresamente se decide.-
Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal considera que no habiéndose demostrado la existencia de los presuntos daños al inmueble arrendado, ni que la demandada haya sido el agente causante del daño, este Juzgado sin más análisis debe concluir que en el presente caso, no se han configurado los elementos necesarios para que se condene a la demandada a indemnizar daños y perjuicios a la actora, puesto que, se repite, no se demostró la ocurrencia del daño, el agente y causas productoras del mismo, ni mucho menos la relación de causalidad que debe necesariamente existir entre los elementos anteriormente mencionados, Por tal razón, el Tribunal declara improcedente en derecho la solicitud de indemnización de daños y perjuicios interpuesta por la parte actora y así se decide.-

V
DE LA RECONVENCION
”Omissis”
Siendo entonces que el área arrendada es un bien de uso común, resulta en este caso plenamente aplicable el contenido de lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que es nula de pleno derecho cualquier operación celebrada sobre las cosas comunes definidas en el ordinal “g” del artículo 5 de la Ley, incluyendo además de manera expresa, los contratos de arrendamiento que versen sobre tales áreas, por lo cual, en el caso de autos el Tribunal considera que el objeto del contrato no es lícito, pues contraviene expresamente normas legales, y por ende, la consecuencia jurídica de tal ilicitud en el objeto del contrato es justamente la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes y así expresamente se decide.-
Por último, el Tribunal observa que la parte actora reconvenida impugnó la cuantía de la reconvención propuesta. Sin embargo, el impugnante no expresó las razones o motivos en virtud de los cuales considera insuficiente o exagerada la cuantía de la misma, por lo tanto, el Tribunal sin más análisis declara improcedente la impugnación a la cuantía de la reconvención, efectuada por la actora reconvenida y así se decide.-

VI
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: Improcedente la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoara la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.

SEGUNDO: Procedente la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, antes identificada. En consecuencia, se declara la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del municipio Baruta del estado Miranda el 25 de Octubre de 2004, inserto bajo el N° 39, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

TERCERO: Se condena a la parte actora para que entregue a la demandada, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un área ubicada en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado en la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda.

CUARTO: Se condena en costas a la parte actora, respecto de la pretensión principal, así como de la reconvención, en virtud de haber sido totalmente vencida en este proceso, ello de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”.

Corresponde en el sub iudice, determinar el thema decidendum, donde se demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, debiendo precisar si en el iter de la relación contractual existente entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ surgió el hecho ilícito generador de daños y perjuicios, con fundamento en el abuso de los derechos y facultades legales (Art. 41 de la Ley sobre Depósito Judicial). Asimismo, se deberá pasar a revisar si el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, cumple con un objeto lícito (Art. 1.155 del Código Civil), lo cual cuestiona el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, negando, rechazando y contradiciendo la demandada en todas y cada unas de sus partes y reconviniendo al actor por nulidad de contrato, aduciendo que la referida convención locativa versa sobre una cosa o bien común de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, siendo que el objeto ilícito, sancionaría el contrato in commento con la nulidad absoluta, no siendo susceptible de confirmación expresa o tácita (Art. 1.352 eiusdem).
Dicha reconvención fue contradicha en su oportunidad legal por la parte actora, negando que el objeto del referido contrato fuese un área común de uso colectivo, y que se tratara de unos baños de uso público, ya que lo arrendado es un local destinado a depósito de mercancías. Igualmente, se impugnó la estimación de la reconvención aduciendo que era excesiva e injustificada.
Previamente, deberá este sentenciador revisar el pedimento de reposición procesal hecho por la parte actora, ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, lo cual se hará examinando su utilidad tal como lo impone el principio y derecho constitucional de la tutela judicial efectiva (Art. 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela).

DE LA REPOSICIÓN PROCESAL
En sus conclusiones en esta Alzada, la parte actora peticiona la reposición de la causa, aduciendo que el Juzgado a quo incurrió en una violación a su derecho de defensa y de acceso a la prueba, por no haber procedido a la evacuación de las pruebas de exhibición documental y una inspección judicial.
En cuanto a la prueba de exhibición de documentos, se observa que ésta se admitió por auto de fecha 23 de julio de 2012 (f.402), y se procedió a librar boleta de intimación en fecha 9 de agosto de 2012 (f.403), impulsándolo la promovente de la prueba. A tal respecto, sostendría la parte actora en sus conclusiones, que la boleta de intimación se libraría en forma tardía, no en el auto de admisión de pruebas, sino el último día del lapso probatorio.
En ese sentido, vale la pena aclarar que el hecho de que la intimación no se ordenara (mediante boleta de intimación) en el auto de admisión de pruebas primigenio de fecha 23 de julio de 2012, sino en la misma oportunidad donde se admitieron las inspecciones judiciales promovidas (f. 438) evacuándose una de ellas en fecha 24.10.2012, ello no obstaba para que la actora (promovente) procediese a gestionar la intimación de la parte demandada, a los fines de la exhibición documental, por ante la unidad de alguacilazgo de los juzgados municipales, dado que se trataba de una prueba regularmente ofrecida y admitida por el juzgado a quo.
Luego, la no práctica o evacuación de la prueba de exhibición de documentales ofrecida regularmente por la parte actora y debidamente admitida por el juzgado municipal a quo, es evidente que no se evacuó al no poderse materializar la notificación procesal de la parte demandada, habiéndose acordado una prórroga del lapso de promoción y evacuación de pruebas. Además, como se verá infra, tales exhibiciones documentales no son determinantes en el dispositivo de este fallo, lo que sería necesario para declarar procedente un pedimento de reposición, como lo ha interpretado pacífica y reiteradamente la casación civil.
En torno a la inspección judicial que fuera admitida y no evacuada en el proceso, debe señalar este sentenciador, igualmente, que la prueba in commento no es determinante en el dispositivo del fallo, dado que no se ha podido establecer un hecho ilícito o abuso de derecho que permita deducir una relación de causalidad con las supuestas erogaciones que a la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ le causó el depósito de las mercancías en la Quinta ABRIL, ubicada en la Urbanización Santa Clara, El Cafetal, lo cual constituye el objeto de la inspección judicial, tal como se verá infra en el mérito del presente fallo. En consecuencia, resulta improcedente al no perseguir un fin útil la reposición procesal argüida por la parte actora. Y así se declara.
Seguidamente se procede al análisis de los medios de prueba que legal y tempestivamente han sido aportados al proceso.

PRUEBAS PARTE ACTORA
Con la demanda:
• Contrato de arrendamiento suscrito entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA y TATIANA KADUSZKIEWICZ, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, estado Miranda, en fecha 25 de octubre de 2004, bajo el Nº 39, Tomo 50 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, marcada “B”. Al respecto, se observa que se trata de un documento privado reconocido, que al no ser impugnado o tachado, se hace admisible y se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Este es, pues, el contrato de arrendamiento que vincula al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS (arrendador) y a la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ (arrendataria), y cuyo cumplimiento se demandó judicialmente por el arrendador, obteniéndose una providencia cautelar de secuestro, de la cual se generaron los supuestos daños y perjuicio reclamados por la arrendataria en el caso sub iudice. Y así se declara.
• Sentencia definitiva del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de noviembre de 2008, marcada “C”. Al respecto, se observa que se trata de la copia simple de un documento público procesal, que al no ser impugnado, se hace admisible y se valora aplicándose por analogía el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.359 del Código Civil. La documental in commento, sirve para acreditar la demanda de cumplimiento o ejecución de contrato incoada por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, se desestimó. Y así se declara.
• Inspección judicial extra-proceso practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de noviembre de 2008, marcada “D”. Al respecto, se observa que se trata de un reconocimiento judicial extra-juicio en el cual no hubo control del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, por lo cual se tiene como un indicio, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil (Cf. Sala Constitucional, sentencia Nº 1237/2000 de fecha 24 de octubre, caso: Viernes Entretenimiento C.A.). Así, se aprecia el reconocimiento judicial in commento, pero se desecha el informe del práctico Ing. Alejandro Méndez Monsanto al contener en sus “CONCLUSIONES” sus opiniones y apreciaciones sobre los usos que puede o no dársele al bien inmueble sobre el que se practicó la inspección. En el acta del reconocimiento o inspección judicial, se estableció que:
“Primero: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial con el asesoramiento del experto ingeniero designado, que el revestimiento del piso constituido por baldosas así como el revestimiento de las paredes constituido en parte por friso y en parte por baldosas fue removido parcialmente. Asimismo se observa que una de las paredes laterales fue demolida dejándose al descubierto una tubería de aguas blancas de 2“ (dos pulgadas), de igual manera deja constancia este Tribunal y con el asesoramiento del experto ingeniero designado para este acto, que además de la estructura original en un nivel superior, se encuentra el techo de elementos metálicos laminados sobre la estructura inconclusa, añadida, que el sistema de iluminación o energía eléctrica solo funciona en algunos puntos, lo cual fue probado y confirmado en algunos de los tomacorrientes, no se observaron cajetines ni breakers (sic), en cuanto a la ventilación del referido local, no se observa ningún ducto de ventilación ni ventanas, con respecto al sistema de agua se observaron algunos puntos de conexión por tuberías de aguas blancas y desagües, en los pisos no se pudo localizar piezas sanitarias, ni puntos de desagües. Segundo: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial y con el asesoramiento del experto ingeniero, que se puede apreciar la instalación de una puerta para establecer comunicación con el recinto que se encuentra contiguo al local, antes descrito como sala de descanso, que además, de las columnas de vigas que conformaban la estructura original de la edificación principal del centro comercial, se agregó una estructura de columnas y vigas metálicas, soportada verticalmente por la placa original del piso, y soportada horizontalmente en diversas partes por las paredes de bloque de la tabiquería original, la cual no ha sido construida totalmente. Se deja constancia igualmente, que no se observan ningún otro tipo de instalación de canalizaciones o infraestructura para otro tipo de servicios. Se pudo constatar además la presencia de gran cantidad de escombros producto de las remodelaciones que se estaban efectuando en dicho local, tales como baldosas rotas, tubos, palos, cabillas, piedras, material de construcción, lámparas de techo rotas, cajas, botellas. Asimismo, este Tribunal deja constancia que en la puerta de acceso al local donde se encuentra constituido, se observa fijado un cartel de fecha 16 de julio de 2008, librado por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas donde se hace saber a la ciudadana ANA ELLWANGER R., o a cualquier interesado que ese Tribunal con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, practicó en esa misma fecha medida de restitución sobre el siguiente inmueble: un depósito ubicado en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, de aproximadamente 31,26 metros cuadrados, que dicha medida fue decretada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que dicho inmueble fue puesto en posesión de la ciudadana Tatiana Kaduszkiewicz en la persona de su apoderado judicial Dorian Rios Acevedo. En este estado el experto ingeniero designado para este acto solicitó un plazo al Tribunal de dos horas para presentar su respectivo informe y las fotografías tomadas durante la práctica de dicha inspección judicial los cuales anexará a dicho informe. En este estado el Tribunal acordó de conformidad y se concedió el plazo de dos (2) horas solicitado por el Experto Ingeniero designado, y siendo las cuatro de la tarde (04:00) de la tarde (sic), compareció y se hizo presente el ciudadano Alejandro Méndez Monsanto, anteriormente identificado y expone: ‘Consigno en este acto en mi carácter de Experto Ingeniero, para el cual fue designado, informe levantado durante la práctica de la presente inspección judicial y los fotostatos anexados al mismo para que forme parte de dicha inspección judicial y surta sus efectos legales consiguientes. En este estado el Tribunal vista la consignación del referido informe y sus respectivas fotografías, se anexan a la presente acta para que formen parte integrante de la presente inspección judicial…”. Y así se declara.

• Inspección judicial extra-proceso practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2011, marcada “E”. Al respecto, se observa que se trata de un reconocimiento judicial extra-juicio en el cual no hubo control del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, por lo cual se tiene como un indicio, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil (Cf. Sala Constitucional, sentencia N° 1237/2000 de fecha 24 de octubre, caso: Viernes Entretenimiento C.A.). En el acta del reconocimiento o inspección judicial, se estableció que:
“PRIMERO: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación, con suciedad y malos olores en todo el área, se observa gran cantidad de escombros y restos de madera, falta de algunas baldosas en varios lados de las paredes, así como restos de cerámicas rotas, el piso del inmueble se observa manchado y totalmente sucio, restos de cabillas, el techo con telarañas, materiales de construcción, se observan igualmente rupturas en una de las paredes donde se aprecia un seudo empotramiento de una tubería de metal, ya que el empotramiento no se encuentra concluido. Asimismo, se observa una estructura de columnas y vigas metálicas, soportadas verticalmente por la placa original del piso, y soportada horizontalmente en diversas partes por las paredes de bloque por la tabiquería original, asimismo, no se observaron piezas sanitarias. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que la parte solicitante no hizo uso de derecho reservado en este particular. Seguidamente cumplida como ha sido la misión del Tribunal y siendo la 1:25 p.m., se ordena su retiro y el regreso a su sede natural…”. Y así se declara.

En el lapso de pruebas:
• Exhibición del Acta Nº 29 de fecha 27 de julio de 2004, inserta en el Libro de actas de la junta de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de fecha 27 de julio de 2004. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. En todo caso, debe señalarse que el objeto de la prueba de exhibición consiste en evidenciar que la parte demandada reconviniente, según el particular segundo de dicha acta, da en arrendamiento áreas comunes, como una práctica inveterada desde vieja data. Ahora bien, en la reconvención por nulidad de contrato de arrendamiento incoada por la parte demandada, no es un hecho controvertido la práctica de arrendamientos sobre áreas comunes por parte de las juntas administradoras del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se cuestiona es la licitud del objeto de tal contrato, dado que se trata del alquiler de baños públicos, con fundamento en normas legales (ex Art. 1.155 del Código Civil, y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y así se declara.
• Exhibición del Acta Nº 53 de fecha 10 de febrero de 2005, inserta en el Libro de actas de la junta de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de fecha 27 de julio de 2004. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. En todo caso, debe señalarse que el objeto de la prueba de exhibición consiste en demostrar al Órgano Jurisdiccional que es falso el alegato de la demandada reconviniente que su mandante haya actuado en connivencia o fraude con su cónyuge, entonces presidente de la mencionada Junta de Condominio, habida cuenta que para la celebración del contrato de arrendamiento, fue previamente celebrada la asamblea pertinente donde se obtuvo la mayoría de la votación por los miembros de la junta, que avala y legitima a todas luces el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende. Ahora bien, no es un hecho determinante en el mérito de la causa el hecho de quién ejercía las funciones de administrador del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS al suscribir los contratos de arrendamiento sobre las áreas comunes, lo que se cuestiona es la licitud del objeto de tal contrato, con fundamento en normas legales (ex Art. 1.155 del Código Civil, y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y así se declara.
• Exhibición de detalle de gastos del condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, de los meses de enero a mayo de 2008. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. En todo caso, debe señalarse que el objeto de la prueba de exhibición consiste en comprobar que la parte demandada reconviniente, durante el tiempo en que detentaba el inmueble en su condición de depositaria judicial, e incluso con anterioridad, cobraba montos dinerarios a fin de construir el área para el descanso de los trabajadores exigido por la LOPCYMAT y por esa razón efectuó las modificaciones al bien inmueble dado en arrendamiento como depósito. Ahora bien, en la reconvención por nulidad de contrato de arrendamiento incoada por la parte demandada, lo que se cuestiona es la licitud del objeto de tal contrato, con fundamento en normas legales (ex Art. 1.155 del Código Civil, y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y así se declara.
• Exhibición de correspondencia recibida por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, en fecha 9 de mayo de 2008. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. Y así se declara.
• Exhibición de relación de contratos de áreas comunes llevada por el condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. En todo caso, debe señalarse que el objeto de la prueba de exhibición consiste en demostrar que es uno más de los muchos contratos celebrados sobre áreas comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS. Ahora bien, en la reconvención por nulidad de contrato de arrendamiento incoada por la parte demandada, no es un hecho controvertido la práctica de arrendamientos sobre áreas comunes por parte de las juntas administradoras del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se cuestiona es la licitud del objeto de tal contrato, dado que se trata del alquiler de baños públicos, con fundamento en normas legales (ex Art. 1.155 del Código Civil y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y así se declara.
• Exhibición de informe de gestión del condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, del período 2007-2008. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. Y así se declara.
• Exhibición de informe de gestión del condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, del período 2006-2007. Al respecto, se observa que se trata de una prueba de exhibición, a los fines de que se sirviera aportar al proceso por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, la prueba documental señalada ut supra, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Empero, a pesar de su impulso (f.407) no se pudo intimar a la parte demandada, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo que se acordó por el tribunal a quo mediante boleta de intimación de fecha 9 de agosto de 2012 (f.430), por lo que no tiene juicio valorativo que emitir este sentenciador. En todo caso, el objeto de esta prueba, consiste en evidenciar que la administración del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS aprobó las labores de construcción de tres (3) lavamopas, con la intención de cerrar los baños, y aprovechar esos espacios para depósitos en alquiler. Ahora bien, no es un hecho controvertido el alquiler de tales espacios a los fines de destinarlos a depósito. Y así se declara.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil JOY POLEDANCE, C.A., en fecha 1 de julio de 2010, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 79 de los Libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada autenticada en copia simple, debiendo admitirse y valorarse de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. La prueba documental in commento sirve para acreditar que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS daba en arrendamiento sus áreas comunes, (local comercial) lo que era considerado por su junta de condominio como lícito. Y así se declara.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil CME COMMERCIAL SOLUTION, C.A., en fecha 29 de noviembre de 2011, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 6, Tomo 166 de los Libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada autenticada en copia simple, debiendo admitirse y valorarse de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. La prueba documental in commento sirve para acreditar que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS daba en arrendamiento sus áreas comunes,(mueble stand) lo que era considerado por su junta de condominio como lícito. Y así se declara.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil K-TIRE MUEBLES 62, C.A., en fecha 31 de marzo de 2011, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 81, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada autenticada en copia simple, debiendo admitirse y valorarse de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. La prueba documental in commento sirve para acreditar que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS daba en arrendamiento sus áreas comunes, (local comercial) lo que era considerado por su junta de condominio como lícito. Y así se declara.
• Contrato de arrendamiento suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil INVERSIONES 0501, C.A., en fecha 25 de marzo de 2010, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 40, Tomo 35 de los Libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada reconocida (autenticada) en copia simple, debiendo admitirse y valorarse de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. La prueba documental in commento sirve para acreditar que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS daba en arrendamiento sus áreas comunes (local) lo que era considerado por su junta de condominio como lícito. Y así se declara.
• Copia simple de expediente contentivo de solicitud de inspección judicial presentada por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, se observa que se trata de una inspección judicial promovida por la abogada ZORAIDA ZERPA URBINA, actuando en representación del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, sobre las áreas comunes de ese bien inmueble constituido en propiedad horizontal. Al respecto, se observa que se trata de una copia simple de un expediente judicial que se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Contrato de obra suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la sociedad mercantil CORPORACIÓN TELROVI, C.A., en fecha 28 de febrero de 2008, inserto en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 83, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones. Al respecto, se observa que se trata de una documental privada autenticada en copia simple, debiendo admitirse y valorarse de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.384 del Código Civil. La prueba documental in commento sirve para acreditar que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS contrató con la empresa CORPORACIÓN TELROVI, C.A., en fecha 29 de febrero de 2008, la ejecución de un conjunto de obras consistentes en la construcción del área de descanso, higiene y sanitarios de los trabajadores del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS. Y así se declara.

• Copia simple de solicitud de inspección judicial promovida por la abogada ZORAIDA ZERPA URBINA, actuando en representación del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, sobre las áreas comunes de ese bien inmueble constituido en propiedad horizontal, las cuales estaban para ese entonces arrendadas o dadas en alquiler. Y así se declara.

• Constancia de entrega de bienes muebles por parte de la depositaria judicial LA CONSOLIDADA, C.A., suscrita por la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, y Acta de medida preventiva cautelar de secuestro practicada por el Juzgado Octavo de Municipio Ejecutor de Medidas en el proceso judicial que por cumplimiento de contrato de arrendamiento (por vencimiento de la prórroga legal) incoó la ciudadana ANA MARÍA ELLWANGER en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ. Al respecto, se observa que se trata de una documental judicial (acta) y otra privada que hace fe de la práctica por un juez ejecutor de medidas de una medida preventiva cautelar de secuestro y deposito necesario de unos bienes mueble y su posterior entrega a su propietaria por la depositaria judicial LA CONSOLIDADA, C.A., debiendo admitírseles y valorárseles de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, respectivamente. La prueba documental in commento sirve para acreditar que en la medida de secuestro, se acordó el deposito necesario de unos bienes muebles que se encontraron en el bien inmueble sujeto a medida judicial de secuestro, colocándolos en posesión de la depositaria judicial LA CONSOLIDADA, C.A.

• Confesión judicial de la demandada CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, en su contestación a la demanda, cuyo tenor es el siguiente:
“…Al respecto, hay que decir, que es verdad que mi representada interpuso una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de la antes mencionada área destinada a depósito, por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia contra la hoy demandante, ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ DE JAKOWLEW, acción que no prosperó al ser declarada sin lugar por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en sentencia confirmada el 03.11.2008 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial…
…Omissis…
Lo que no es verdad, es que se haya hecho entrega en malas condiciones el área arrendada, lo que se evidencia de la misma acta de entrega y cumplimiento de la garantía satisfactiva de devolución del bien arrendado-secuestrado datada el 16.07.2008, en la que la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ DE JAKOWLEW no hace ninguna observación sobre las condiciones del área arrendada. Sólo se deja constancia que se encontraba una mezcladora, la que fue retirada. Luego, se infiere que ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ DE JAKOWLEW estuvo conforme con las condiciones en que se encontraba el área arrendada, al no hacer reserva alguna sobre las condiciones del área arrendada…
…Omissis…
Y en relación al cumplimiento de las obligaciones contractuales como arrendadora, a que refiere al artículo 1585 del Código Civil, y reclamadas en el presente juicio, hay que señalar (i) que la demandante desde el 16.07.2008 -cuando se le restituyó el bien secuestrado- ha venido gozando del inmueble destinado ilegalmente a depósito ‘ubicado en el nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, situado en la urbanización El Cafetal, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, local… que cuenta con una superficie aproximada de TREINTA Y UN METROS CON VEINTISEIS CENTÍMETROS (31,26 m2), con una altura aproximada de CINCO METROS (5,00 m)…”
En este sentido, se observa que se trata de un hecho señalado en la contestación a la demanda, el cual carece de un animus confitendi, como ha establecido nuestra doctrina y jurisprudencia nacional (Vid. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº RNYC.00681 de fecha 11 de agosto de 2006, caso RAMÓN ROSAS SAYAGO y otra). Y así se declara.
• Expediente judicial emanado del Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Nº 043204 (nomenclatura del mencionado juzgado municipal). Al respecto, se observa que se trata de unas documentales procesales que hacen fe de un proceso judicial mediante el cual se nombró judicialmente como administrador del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS al ciudadano PAUL JAKOWLEW, y siendo que de la prueba documental in commento se evidencia que dicho ciudadano fue nombrado como administrador ad hoc en un proceso judicial a solicitud de miembros de la junta del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, y se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Inspección judicial evacuada dentro de este proceso judicial en el local comercial destinado a depósito de mercancías, ubicado en el Nivel Mirador del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, situado en la urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, estado Miranda, por el Juzgado a quo, en fecha 24 de octubre de 2012. Al respecto, se observa que se trata de un reconocimiento judicial intra-proceso que se aprecia de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar unos supuestos fácticos. En el acta del reconocimiento o inspección judicial, se lee:
“…Primero: El Tribunal deja constancia, que de acuerdo a lo indicado por el práctico ingeniero designado el local objeto de inspección tiene una superficie de treinta y un metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (31,30 m2) aproximadamente y la altura existente entre el piso y el techo es de dos metros con cuarenta centímetros (2.40 mts). Así mismo, se deja constancia que en el nivel Mirador del Centro Comercial lindando con el local V-62 existe una puerta mediante la cual el Tribunal pudo acceder a un área cerrada con paredes, en la cual pudo observar gran cantidad de escombros, restos de cerámicas y otros elementos de construcción, pudiendo constatar el Tribunal que sus paredes se observan en mal estado de conservación, con evidencia de deterioro (fracturas), en el piso se observa parte de la cerámica en mal estado de conservación y deterioro y en otro sector no existe ningún tipo de recubrimiento de pisos. En cuanto a los techos, el Tribunal asesorado por el práctico deja constancia que los mismo son tipo metálicos… soportados por estructura metálica… la cual se encuentra apoyada en el piso del inmueble objeto de la presente inspección. Adicionalmente el Tribunal pudo constatar que en la pared que da frente a la puerta de entrada del local objeto de inspección se observó según lo refiere el práctico tres puntos para alimentación de aguas blancas con sus respectivos puntos de descarga de aguas residuales, igualmente se observó en la pared de fondo de dicho local una llave de paso para el control de aguas blancas, y en el cuarto adjunto a dicho local se observó una tubería galvanizada para la alimentación de aguas blancas vista y empotrada en la pared con una unión desacoplada a la misma. Igualmente se observó en la pared que da al frente de la puerta de entrada un espejo, así como un letrero en el que se puede leerse (sic) lo siguiente ‘Favor baja el agua al terminar gracias’. Segundo: EL Tribunal deja constancia que el local objeto de inspección está vacío para el momento de la práctica de esta inspección y en las condiciones descritas en el particular anterior. Tercero: Se deja constancia que justo debajo del local objeto de inspección en el nivel cristal existen tres (3) puertas metálicas cerradas con candados. Así mismo, se deja constancia que justo debajo del área antes mencionada en el nivel plata se pueden observar tres (3) puertas metálicas cerradas. El Tribunal se trasladó a la planta baja del Centro Comercial y en su parte de afuera ubicada frente a la Avenida Raúl Leoni, sentido Este-Oeste y frente a la salida del estacionamiento de la planta baja, existe un local comercial en el cual se vende churros, dicho local se ubica según lo indicado por el práctico, son tres niveles por debajo del inmueble objeto de la presente inspección (parcialmente), dicho local tiene forma triangular, revestido de cerámicas, paredes y techos, con un ponte de agua blanca, ponte de aguas negras y electricidad, equipado con utensilios de cocina y en su fachada principal tiene un toldo de color verde, y el cual está arrendado. Cuarto: Se deja constancia que los Niveles Oro, Plata y Cristal existen baños públicos ubicados en el lado derecho de las escaleras mecánicas los cuales están operativos. Quinto: El Tribunal deja constancia que en el Nivel Oro planta baja de la etapa antigua del Centro Comercial Plaza Las Américas existen al final del pasillo dos puertas, una de las cuales está abierta y se puede observar la existencia de un lavamopas operativo, justo al lado de la referida puerta existe otra de color negro cerrada con cadena y candado que al Tribunal haberla empujado abrió unos centímetros pudiendo tomarse fotografías y observando que la pared izquierda esta recubierta con cerámica de color blanco. En este estado el apoderado judicial de la parte actora reconvenida expuso lo siguiente ejerciendo su derecho de control de la prueba: ‘Es de observar que en la evacuación del primer particular de esta inspección se omitió señalar el hecho que el inmueble objeto de arrendamiento no tiene ninguna seña, número o elemento distintivo. Por tanto mal puede señalarse que se trata del local V-62. Por otra parte, quisiera precisar así mismo que en la evacuación de este último particular pudo apreciarse a través de la fotografía tomada por el práctico designado el interior del bien inmueble que se encuentra cerrado, al lado del lavamopas, se encuentran gran cantidad de bienes muebles siendo evidente entonces que los mismos se encuentran allí depositados. Es todo, En este estado el apoderado judicial de la parte demandada haciendo uso de su derecho al control de la prueba expone lo siguiente: ‘Simplemente me permito precisar que la inspección, tal como fue admitido por ambas partes, se practicó en el local objeto del presente litigio y segundo en relación a los otros aspectos que se aprecian que el Tribunal deje constancia queda (sic) en el entendido que se trata de una inspección judicial en que la actividad judicial está limitada a lo que perciben los sentidos, sin poder establecer otro tipo de conclusión…”

En el reconocimiento judicial in commento se evidencia el área del local, el estado de conservación del inmueble, que el mismo se encontraba vacío, que en el nivel inferior del local existen tres (3) puertas cerradas con candado, y asimismo, se dejó constancia que en los niveles Oro, Plata y Cristal existen baños públicos ubicados al lado de las escalera mecánicas los cuales están operativos, lo que se aprecia a los efectos decisorios conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

PARTE DEMANDADA
En el lapso de pruebas:
• El mérito de los autos que pueda favorecer a CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA. Al respecto, se observa que en cuanto a la promoción sub examine, este Tribunal ha señalado, reiteradamente, que no es un medio de prueba, imponiéndose en todo caso a los jueces el examen de todas y cada uno de las pruebas de autos, en virtud de los principios de la adquisición y de la comunidad de prueba consagrados en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Confesión judicial de la demandada TATIANA KADUSZKIEWICZ, en su contestación a la reconvención, cuyo tenor es el siguiente:
“…La realidad de las cosas honorable señor Juez, consiste en que los supuestos baños que la demandada reconvincente indica que figuran en el plano anexo al contrato de arrendamiento de marras, no funcionan como tales, pues desde finales del año 2003 y principios del años 2004, fueron incluso removidas las piezas sanitarias fijadas en los mismos, así como ocurrió en los distintos ‘baños’ de los demás niveles del centro comercial, cosa que ocurrió, como puede apreciarse mucho antes de que se arrendara el inmueble destinado a depósito a mi mandante.
La verdad de los hechos, es que todas las supuestas áreas comunes destinadas a ‘baños’ ubicadas en el mismo sector en los niveles que integran el centro comercial, han sido destinadas a depósitos, y han sido arrendadas por las distintas administraciones del centro comercial Plaza Las Américas, por el simple hecho de que los ductos internos de aguas negras eran inservibles, estuvieron mal construidos desde los inicios de la construcción del centro comercial, en razón de lo cual fueron clausurados y condenados (aproximadamente en el año 2003) no pudiendo ser utilizados como baños ni mucho menos, por afectar a los locales comerciales adyacentes a las tuberías y ductos que se encontraban cercanos, provocando filtraciones y daños a la propiedad de éstos…”.
En este sentido, se observa que se trata de un hecho admitido en la contestación a la reconvención, el cual carece de un animus confitendi, como ha establecido nuestra doctrina y jurisprudencia nacional (Vid. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº RNYC.00681 de fecha 11 de agosto de 2006, caso RAMÓN ROSAS SAYAGO y otra). Y así se declara.
• El mérito de los autos, a saber, del contrato de arrendamiento y del plano del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, suscrito por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS I ETAPA y TATIANA KADUSZKIEWICZ en fecha 25 de octubre de 2004. Al respecto, se observa que dicha documental ya se valoró ut supra. Y así se declara.
• Documento de Condominio del centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS, inscrito en la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, bajo el Nº 1, Folio 1, Tomo 18 (adicional), Protocolo 1º. Al respecto, se observa que se trata de la copia simple de un documento público que se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. La prueba documental in commento, sirve para acreditar que: 1) la planta nivel 16:00 (Nivel Mirador) está conformada por veinticinco (25) locales comerciales numerados del Q-24 al Q-28, en tanto que áreas apropiables o vendibles (f.29 del Documento de Condominio y f.160 del expediente, vuelto); y 2) entre sus áreas comunes, se encuentran: tres (3) baterías de baño para uso común de esta plantas; y que esas baterías de baño para el uso de esta planta lindan con los locales V-62 (f.30 del Documento de Condominio y 161 del expediente, vuelto) y V-75 (f.31 del Documento de Condominio y 162 del expediente, vuelto). También en el documento de condominio in commento se señala que las cosas comunes solo podrán ser utilizadas para el ordinario uso y disfrute, al cual están destinadas, siendo ilegítima cualquier modificación (Cl. 1rª, Cap. 7mº); y que las cosas comunes no podrán ser modificadas, ni están sujetas a división ni individual por parte de uno o más propietarios (Cl. 5tª, Cap. 7mº). Y así se declara.
• Prueba documental constituida por Plano de la planta nivel 16:00 (Nivel Mirador) del centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS, que forma parte del Documento de Condominio. Al respecto, se observa que se trata de la copia simple de un documento público que se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. La prueba documental in commento, sirve para ilustrar que el baño de la planta nivel 16:00 (Nivel Mirador) del centro comercial PLAZA LAS AMÉRICAS dado en arrendamiento, se encuentra lindando con los locales comerciales numerados V-62 y V-75. Y así se declara.
Realizado el análisis probatorio de rigor, procede este Tribunal a dirimir el mérito de la causa, y en lo atinente a la demanda principal de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, se observa que entre la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ y el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, se celebró un contrato de arrendamiento en fecha 25 de octubre de 2004, sobre un local destinado a depósito de mercancías, ubicado en el Nivel Mirador del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, situado en la urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Estado Miranda. Este local tiene una superficie aproximada de TREINTA Y UN METROS CON VEINTISÉIS CENTÍMETROS CUADRADOS (31,26 m2), y una altura aproximada de CINCO METROS (5,00 m). El bien inmueble in commento, según el contrato de arrendamiento firmado por las partes, sería destinado a depósito (Cl. 2dª). Y asimismo, tendría una duración el arrendamiento, de dos (2) años contados desde su firma, pudiendo ser diferido por períodos de dos (2) años, siempre y cuando éstas no expresaren su voluntad de no prorrogar el término del arrendamiento, con treinta (30) días de anticipación.
En esa relación de arrendamiento, surgieron diferencias entre arrendadora y arrendataria, lo que derivó en una demanda del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ que sustanció el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS obtuvo el decreto de una medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, designándose como depositaria judicial al mismo CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
Contra esa providencia cautelar, la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ haría oposición, la cual se declaró procedente por el Juzgado municipal a quo, en fecha 9 de junio de 2008, por lo cual, se revocó la medida preventiva de secuestro mencionada ut supra, y al unísono, procedió a declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato. Luego, el Juzgado municipal en fecha 16 de julio de 2008, procedería a ordenar la restitución del bien inmueble sujeto a secuestro preventivo, siendo que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS restituyó el local comercial libre de bienes y personas, y evidenciándose que “[retiró] en ese acto una máquina mezcladora…”.
Así pues, apeló el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS de la sentencia definitiva del Juzgado municipal, recurso que en fecha 3 de noviembre de 2008, se declaró sin lugar por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia, firme la sentencia del Juzgado a quo.
Así, se arguye que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS quien sería nombrado depositario judicial en la medida preventiva de secuestro mencionada ut supra, se excedió en el ejercicio de sus derechos y facultades legales (que no contractuales), en cuanto que tenedora material del inmueble sujeto a secuestro preventivo, procediendo a hacer trabajos de construcción, sin mediar una autorización judicial, dejando inutilizado el inmueble para el uso que, según el contrato de arrendamiento (Cl. 2ª), se le debía destinar.
En ese sentido, la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ (arrendataria) procedió a fijar esa situación de hecho, mediante unas inspecciones judiciales extra-proceso que se acompañaron a la demanda.
Luego, la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, aduce que no ha podido destinar el bien inmueble para el uso que, contractualmente, se estipuló entre las partes (Cl. 2dª), a saber, como depósito de mercancías, en virtud de la ejecución de los trabajos que, en su condición de depositaria judicial, haría el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, privando a la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ del ejercicio de su derecho a usar y a servirse del bien inmueble arrendado.
Así pues, señala que es una obligación del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, permitir y garantizar el uso y destino que, contractualmente, se estipuló para el bien inmueble dado en arrendamiento, debiendo, en consecuencia, proceder a hacer las reparaciones respectivas, y así, demanda su cumplimiento.
Por último, en su petitum solicita que:
“…PRIMERO: que cumpla [el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS] su obligación contractual de hacer gozar a [TATIANA KADUSZKIEWICZ] del bien inmueble destinado a depósito objeto del arrendamiento celebrado en el contrato…
SEGUNDO: que cumpla con su obligación contractual de devolver el mencionado inmueble a su estado original, conforme al fin para el cual fue arrendado, efectuando las reparaciones, restauraciones, remodelaciones y demoliciones a que haya lugar;
TERCERO: que cumpla con su obligación de mantener a [la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ] en el goce pacífico de la cosa arrendada mientras se mantenga vigente el contrato de arrendamiento;
CUARTO: que pague –sin plazo alguno- a [la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ] la suma prudencial de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) por concepto de daños y perjuicios en virtud de los hechos descritos, sin perjuicio de la facultad discrecional que asiste a este órgano jurisdiccional de acordar un monto indemnizatorio mayor que estime de acuerdo a los hechos alegados y probados en autos, ello conforme a lo dispuesto en los artículos 31 y 38 del Código de Procedimiento Civil.
Solicito asimismo que la demandada sea condenada al pago de las costas y costos generados por el presente juicio…”

Ante esa demanda, el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS señaló que, ciertamente, se incoó una demanda de cumplimiento de contrato en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, tratándose del mismo contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble señalado ut supra, la cual se desestimaría en primera instancia y en alzada. Y que, también se decretó y posteriormente se revocó una medida preventiva de secuestro acordada en favor del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, quien además sería nombrada depositaria judicial.
Señala así, el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, que es falso que se hayan efectuado trabajos de construcción en el bien inmueble sujeto -para ese momento- a secuestro preventivo. Que, la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ no formuló quejas al momento de recibir el bien inmueble, después de revocada la medida preventiva de secuestro.
Apunta que, las inspecciones judiciales extra-proceso no pueden ofrecer mucha convicción, en virtud de que se practicaron mucho tiempo después de restituido el bien inmueble secuestrado preventivamente. Asimismo, señala que fue poco tiempo, a saber, tan solo cuatro (4) meses durante los cuales el bien inmueble permaneció secuestrado preventivamente, tiempo ese, en el que no se ejecutaron trabajos ni reparaciones en el mencionado bien inmueble.
También, señala que la actora, pretende el solapamiento de dos pretensiones procesales diferentes y no subsidiarias: el cumplimiento o ejecución de una sentencia judicial, y el cumplimiento y ejecución de un contrato de arrendamiento; siendo que, la primera, tiene un procedimiento con características, requisitos y efectos procesales propios, que, en cuanto a la providencia cautelar (revocatoria de la medida preventiva de secuestro) se cumplió en fecha 16 de julio de 2008, con la restitución voluntaria por parte del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS del bien inmueble secuestrado preventivamente, a la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ. Y, en relación con la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en el contrato sub iudice y en el artículo 1.585.2 del Código Civil, el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, simplemente señala que el bien inmueble secuestrado preventivamente se devolvió sin que se hayan ejecutado sobre él, trabajos o reparaciones, y asimismo, que posterior a su restitución, el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ha venido permitiendo su uso a la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, sin perturbar esa tenencia material.
En cuanto a su pedimento de indemnización de unos daños y perjuicios, señala el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS que no se le puede tener como deudora de esa obligación contractual, en virtud de que no se han ejecutado sobre el bien inmueble secuestrado preventivamente trabajos o reparaciones que perjudiquen o desnaturalicen su uso (como depósito de mercancías); porque, tratándose de un contrato, los daños sujetos a reclamación deben de ser los previstos o que han podido preverse al tiempo de su celebración, y en el contrato de arrendamiento sub iudice no se previó el reclamo de tales daños; y porque, para el caso de que se estime su procedencia, hay una falta de especificación de los daños y sus causas, lo que constituía una carga procesal de la actora (Arts. 340.7 del Código de Procedimiento Civil y 1.275 del Código Civil), y constituyendo su omisión, una violación al derecho de defensa del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
Pues bien, en el caso sub iudice se observa que la acción de daños y perjuicios se basa en el abuso de los derechos y facultades legales del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS (principalmente, Art. 41 de la Ley sobre Depósito Judicial) en tanto que depositaria judicial en la providencia cautelar de secuestro que en su favor se decretó en un juicio de cumplimiento de contrato por éste incoado en contra de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ. Todo en virtud de la relación contractual de arrendamiento que vincula al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ.
Aunque, se pudiera fundar la responsabilidad del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en la figura del cúmulo de responsabilidades, acumulación de responsabilidades o concurso acumulativo de responsabilidades –figura que ha aceptado la Sala de Casación Civil (Cf. Sala de Casación Civil, sentencia Nº RC-0072 de fecha 5 de febrero de 2002, caso: Banco Unión y Banco Hipotecario Unido; y RC-00324 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Juan Pedro Pereira Meléndez)-, que establece que, “no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos”, contrario a lo que sostiene la demandada en su contestación; sin embargo, el hecho ilícito, o mejor dicho, el abuso de derecho del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en el ejercicio de sus derechos y facultades legales como depositaria judicial, no se probó en el caso sub iudice.
En efecto, no hay -como lo dice el Juzgado municipal en la sentencia recurrida- una prueba plena de los fundamentos de hecho de la demanda (ex Art. 254 del Código de Procedimiento Civil), dado que los trabajos y reparaciones supuestamente ejecutados por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS sobre el bien inmueble dado en arrendamiento y posteriormente secuestrado preventivamente, se tratan de probar mediante unos reconocimientos judiciales extra-proceso y uno intra-proceso, los cuales tan solo demuestran el estado ACTUAL del bien inmueble, incapaces de demostrar hechos pasados. Aunado a que, en cuanto a las inspecciones judiciales extra-proceso no hubo un control (en su evacuación) por parte del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, y por tanto, sólo pueden ser tomadas como indicios (Cf. Sala Constitucional, sentencia Nº 1237/2000 de fecha 24 de octubre, caso: Viernes Entretenimiento C.A.). A todo evento, tales reconocimientos judiciales solo demuestran el estado en el que, actualmente, se encuentra el bien inmueble que se secuestró preventivamente, no existiendo un reconocimiento previo o anterior a la medida preventiva de secuestro para poder hacer o establecer una comparación entre una y otra prueba, y poder atribuir el estado (deteriorado) del local comercial alquilado a la tenencia material del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en su condición de depositaria judicial. También, hay que acotar, que desde la restitución o devolución del bien inmueble sujeto a secuestro preventivo hasta la práctica o evacuación de los reconocimientos judiciales transcurrieron varios meses y hasta años (cuatro meses en el primero, tres años en el segundo y hasta cuatro años en el tercer reconocimiento judicial), así como mucho tiempo transcurrió para que se demandara o reclamara judicialmente por tales daños y perjuicios, lo que hace que surjan dudas sobre la veracidad de tales pruebas al haber tenido la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ la tenencia material del bien inmueble in commento durante mucho tiempo, por lo que el estado físico que actualmente presente el local arrendado, puede haber variado, el cual ahora se le imputa al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, creando unilateralmente el supuesto fáctico que ahora trata de traer al proceso, lo que prohíbe el derecho probatorio (principio de alteridad). No está diciendo este sentenciador que es eso lo que haya sucedido, simplemente, está señalando que hay dudas en cuanto a la veracidad del estado de cosas como quedó analizado en las inspecciones judiciales mencionadas ut supra, es decir, una duda razonable o inexistencia de una plena prueba. Amén de que, el uso para el cual se destinaba el local no quedaba vedado por ese estado físico y de infraestructura como quedó reflejado en los autos.
Luego, el acta judicial en la que se deja constancia de la restitución del bien inmueble sujeto a secuestro preventivo, en la que se señaló que la demandada “[retiró] en ese acto una máquina mezcladora…”, tampoco hace presumir la ejecución de los trabajos y reparaciones por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS sobre el bien inmueble dado en arrendamiento. Es, pues, también una prueba que no ofrece plena convicción del abuso de los derechos y facultades legales de la depositaria judicial, CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, sobre el bien inmueble secuestrado preventivamente.
Así, dice la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº RC.000557 de fecha 8 de agosto de 2012 (caso Estación de Servicios El Rosal, S.A.):
“…la Sala de Casación Civil estima pertinente dejar establecido que es necesario que en los juicios donde se reclame la indemnización por daños y perjuicios, estos se determinen con precisión, especificando qué tipo de indemnización se pretende, su cuantificación, el origen del daño, su vinculación con el agente a objeto de garantizar al accionado su derecho a la defensa, al permitírsele conocer con exactitud lo que pretende el accionante, y de esta manera, poder preparar su defensa.”
Por manera que, dada la inexistencia de una prueba plena y veraz de los hechos que fundamentan la demanda de daños y perjuicios, a juicio de este sentenciador, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar sin lugar la demanda, tal y como lo hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
En lo referente a la reconvención, se observa que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, señala que, se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y del plano anexo, que se han dado en alquiler los baños de uso público del Nivel Mirador del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
Por manera que, se ha dado en arrendamiento un bien común de la propiedad horizontal, no susceptible de apropiación individual por los condóminos. Los baños de uso público que, conforme el artículo 5.g de la Ley de Propiedad Horizontal son cosas comunes a todos los demás inmuebles (locales comerciales) que se constituyen en propiedad horizontal, y, en consecuencia, conforme el artículo 31 ibidem, todo contrato o negocio jurídico que menoscabe o impida su uso a uno o varios de los condóminos, se considerará viciada de nulidad absoluta.
En ese sentido, afirma que el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, según se evidencia de su documento de condominio, se constituye bajo el régimen de propiedad horizontal,
“…y así se expresa en el mencionado documento condominial que se ‘ha resuelto destinar para ser enajenado por el Sistema de Propiedad Horizontal previsto en la Ley respectiva’ el mencionado Centro Comercial, estableciéndose en el folio vto. 29 del documento de condominio, que la Planta Nivel 16:00 (hoy mejor conocida como Nivel Mirador) está formada por veinticinco (25) locales marcados y numerados del V-51 al V-75 y los kioscos marcados numerados del Q-24 al Q-28, como áreas apropiables o vendibles. Siendo sus áreas comunes: (i) una circulación vertical mediante dos escaleras mecánicas que llegan del nivel 10:50; (ii) dos ascensores hidráulicos de paredes transparentes y dos ascensores de tipo montacarga, estos últimos ubicados en el lindero norte del Edificio; (iii) pasillos de circulación horizontal; (iv) dos salas de aire acondicionado; (v) un cuarto con ducto de basura y un ducto de basura; y (vi) tres (3) baterías de baño para uso común de esta planta. Esas baterías de baño para el uso de esta planta lindan con los locales V-62… y V-75….”
Es decir, que el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS se constituyó bajo el régimen de propiedad horizontal, y que, en cuanto bienes comunes del Nivel Mirador se encuentran tres (3) baterías de baño para uso común de los locales que pertenecen a ese nivel, las cuales se ubican lindando con los locales V-62 y V-75, baños públicos que, actualmente, se encuentran arrendados por la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ quien –a decir de la demandada reconvoniente- aprovechándose de su relación matrimonial con el administrador del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, suscribió, en franca violación de la Ley de Propiedad Horizontal y del documento de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, un contrato de arrendamiento, sobre un bien común de la propiedad horizontal como son los baños de uso público del Nivel Mirador del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
Contrato ese, que a tenor de los artículos 5(g) y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, y del documento de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, deviene en un contrato nulo absolutamente. Para sostener su pedimento de nulidad, señala que el contrato in commento es un contrato con objeto ilícito (Art. 1.155 del Código Civil). Así pues, señala que el arrendar o alquilar una cosa o bien común de la propiedad horizontal, como es un baño de uso público para destinarlo o usarlo como depósito, viola lo establecido en el artículo 5(g) de la Ley de Propiedad Horizontal, y por su ilicitud, el artículo 31 ibidem, lo sanciona con la nulidad absoluta.
En su petitum, señala:
“…queda reclamar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ de JAKOLWLEW –en connivencia con su cónyuge-, y el ciudadano PAÚL JAKOWLEW quien fungía de administrador del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa… dando en arriendo a la demandante, según reza la cláusula primera, un área destinado a depósito ‘ubicado en el nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, de aproximadamente TREINTA Y UN METROS CON VEINTISEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (31,26 m2), que se describe en el plano aneo y que forma parte integrante del… contrato’, área que clara e increíblemente se trata de los baños de uso público del Nivel Mirador (Nivel Planta 16:00) del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa. Y en vista que el objeto del mencionado contrato de arrendamiento fue un área común de uso colectivo, no exclusivo y no apropiable: los baños de uso público, se torna ilícita su objeto, por haber realizado una operación o contratación sobre un área común de acuerdo al artículo 5.g de la Ley de Propiedad Horizontal y al Documento de Condominio que rige al Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, y como cosa común, a tenor de lo dispuesto por el artículo 31 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal, ‘cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición (art. 5) es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que hubiere lugar’. Reclamamos, pues, su nulidad por ilicitud del objeto…”
Por su parte, la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ (demandada en la contra-demanda), señaló que en el supuesto -que dice falso- de que el bien inmueble dado en arrendamiento, se le hubiese dado el uso de baño público, mal podría el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS sacar provecho de su propia torpeza. En ese sentido, señala que la abogada que obró en nombre del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, fue quien elaboró el contrato de arrendamiento y quien, a posteriori, demandó su cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal.
Señala que, no se pueden inscribir dentro de los bienes comunes señalados en la letra g del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, unos baños públicos, que además, en el caso del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS señala que no han funcionado como tales desde hace años.
También señala que, la prohibición que establece el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, se refiere o censura aquellos contratos o negocios jurídicos que se celebren con terceros, y no los que se celebraren con los mismos condóminos, como sería el caso del alquiler de un salón de fiesta, de una cancha o una parrillera, los cuales tienen un objeto totalmente lícito.
Asimismo, señala que, los baños públicos que menciona el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS en su contra-demanda o reconvención y que, en efecto, se señalan en el documento de condominio, no funcionan como tales, pues, desde los años 2003 y 2004, fueron removidas las piezas sanitarias; lo mismo ocurriría en los demás baños públicos de los demás niveles del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS. Que, ello se debe a que las tuberías de aguas negras nunca han servido, ocurriendo filtraciones e inundaciones, razones por las cuales, tales baños se destinaron a depósito, lo que venían haciendo las diversas administraciones del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRCIAS.
En ese sentido, señala que, sería mediante votación de los miembros de la junta de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, que se aprobaría la celebración del contrato de arrendamiento pretendidamente nulo. Que, más aún, la junta de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, ha dado en arrendamiento cosas comunes denominándolas depósitos. Que, el mismo CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS ha demandado su cumplimiento o ejecución judicial. Por último, la demandante y reconvenida procedió a impugnar la cuantía de la reconvención por ser –a su decir- excesiva.
En torno a la cuantía de la reconvención, y el exceso en el cual –a decir de la actora- incurre la demandada al hacer su estimación, conviene señalar que, la parte actora no señaló los motivos de hecho o de derecho que hacen excesiva esa estimación, ni presentó pruebas, no cumpliendo con su carga alegatoria y probatoria.
A tal respecto, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado Nº RC.00807 de fecha 30 de noviembre de 2005 (caso E. D´Escriban y otro contra E. Martínez), ha señalado que.
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander, estableció:
“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considera insuficiente o exagerada.’
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de …” (Énfasis de esta superioridad).

Por tal motivo, se mantiene la estimación fijada en la reconvención por la parte demandada. Y así se decide.
Pues bien, entrando en el mérito del sub iudice, se observa que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS peticiona la nulidad de un contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, por versar sobre una cosa o bien común de la propiedad horizontal.
En ese sentido, el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, establece que:
“…Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5º de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar…” (Énfasis de esta Alzada).

En este sentido, señala el Dr. Ángel Briceño, que “Cosas o bienes comunes son las porciones materiales e inmateriales del edificio destinadas al uso y disfrute de todos los dueños de partes privativas o de algunos de ellos… Se trata, pues, de una comunidad jurídica en la que cada miembro tiene una cuota ideal o intelectual de propiedad no sobre cada cosa en particular, sino sobre la universalidad del condominio. Frente a esa universalidad cada propietario está limitado por el derecho igual de los demás copartícipes.” (Vid. ANGEL BRICEÑO, Rafael, De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales. Editora ABC Bogotá. Pág. 91).
Y acota el autor, que “En este orden de ideas consideramos que cuando la Asamblea de los copropietarios [y a fortiori, considera este sentenciador, que con mayor razón la junta de condominio y la administración de la propiedad horizontal] con el voto de las dos terceras partes de sus miembros, acuerda la exclusión o desincorporación de una cualquiera de las cosas comunes contenidas en el catálogo del art. 5º o en el Documento de Condominio, cualquiera de los que forman el porcentaje no participante en la reunión podrá atacar la resolución por atentatoria a la Ley. En efecto: Una resolución semejante equivale a una modificación del Documento de Condominio sin la unanimidad requerida por el art. 29…” (Ob. cit. Pág. 94).
Todos aquellos contratos que versaren sobre las cosas o bienes comunes de la propiedad horizontal (ventas, donaciones, arrendamientos, comodatos, etc.), tendrán un objeto ilícito dado que violarían la norma prohibitiva citada ut supra, que establece el efecto de la nulidad ipso iure (de pleno derecho). En ese caso, se inscribe el contrato de arrendamiento suscrito entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS (a través de su junta de condominio) y la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ que versa sobre cosas o bienes comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, según se evidencia, más que del inciso g) del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, de su documento de condominio (f.30 Documento de Condominio, f.160 Expediente, y f.31 Documento de Condominio y f.161 Expediente, vuelto de ambos), como son unos baños públicos. Hay que acotar, además de ello, que -según la teoría de las nulidades- los contratos con objetos ilícitos son contratos absolutamente (no relativamente) nulos, los cuales no admiten la posibilidad de confirmación expresa o tácita (Arts. 1.352 del Código Civil). Así pues, la confirmación se entiende como la renuncia al derecho que se tiene de demandar la nulidad del acto en razón del vicio que lo afecta (Cf. Melich Orsini, José, citando a LAURENT, P., Doctrina General del Contrato, 4tª Edición. Serie Estudios. Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Pág. 340), pudiendo devenir tal renuncia de una voluntad expresa o tácita. Lo anterior, se aclara en virtud de que su ejecución o cumplimiento por parte del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS así como el hecho de haber demandado judicialmente su ejecución o cumplimiento, o la celebración de otros alquileres o arrendamientos con otros condóminos también sobre cosas comunes, no pueden implicar una renuncia al derecho de las partes o de cualquier condómino (terceros) de la propiedad horizontal, a hacer valer la nulidad del contrato, puesto que se trata de un contrato afectado por un vicio que produce su nulidad absoluta. Más aún, en el caso sub iudice, donde se trata de unos baños públicos, fundamentales para el buen funcionamiento del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS.
Luego, se trata de un bien común no enunciado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí en el documento de condominio del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, lo cual, le hace considerar como una cosa común a los efectos del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sobre ello, abunda el Juzgado municipal en la sentencia apelada, lo cual se trae a colación en este fallo:
“…Al respecto el literal “g” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se consideran cosa comunes los locales e instalaciones de servicios centrales, y aunque la norma hace una enumeración de lo que deben entenderse por servicios centrales, y ciertamente no menciona de forma expresa los baños públicos, este Juzgador al interpretar la mencionada disposición legal, entiende que la enumeración legislativa no constituye una cláusula cerrada, sino que por el contrario, hace una enumeración meramente enunciativa para ilustrar al intérprete, respecto de lo que puede considerarse en un momento dado como un área común. Ahora bien, este Juzgador considera que si algún área de servicio debe considerarse como de uso común es justamente la destinada para baños, que pueden ser utilizados tanto por los co-propietarios del centro comercial como por los usuarios del mismo, y que en el caso de autos, quedó demostrado en el juicio que el inmueble objeto del contrato accionado era originalmente un área destinada a baños públicos, tal y como lo ha confesado la parte actora reconvenida, al reconocer que esas áreas, hoy destinadas a una suerte de depósitos, realmente eran espacios concebidos para los fines sanitarios antes indicados…”
En ese sentido, también marcha el Dr. Ángel Briceño, cuando señala que el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece “un catálogo numerus apertus”, en el sentido de que en él podían encontrar acomodo cuantas cosas respondieran a aquel principio plural”. (Ob. cit. Pág. 290).
Tales alquileres sobre las cosas o bienes comunes del CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, en opinión de este sentenciador serían válidos sólo si, estatutariamente, se acordara en el documento de condominio, unánimemente, de conformidad con el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, la desafectación de tales cosas al uso común de todos los condóminos, destinándoseles a fines privados o comunes pero a determinados condóminos. En todo caso, ello debe ser decidido por la voluntad expresa de todos los condóminos como, por ejemplo, el caso que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5, inciso i). En cambio, no podrán serlo si se hacen por voluntad de la junta de condominio o del administrador de la propiedad horizontal, como sucedió en el caso sub iudice, donde quedó demostrado que el bien objeto del contrato es un área originalmente destinada a baños públicos. Así se declara.
En consecuencia, de conformidad con los motivos de hecho y de derecho expuestos precedentemente, este sentenciador debe imperativamente (por disponerlo una norma preceptiva o prohibitiva) declarar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS y la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, en fecha 25 de octubre de 2004, resultando forzoso declarar sin lugar el medio recursivo y confirmar la sentencia recurrida, lo cual hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva de este fallo, Y ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 12 de diciembre de 2012, por el abogado WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ, contra la sentencia proferida en fecha 1º de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por daños y perjuicios incoada contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS, y asimismo, declaró con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada mencionada ut supra, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por la ciudadana TATIANA KADUSZKIEWICZ en contra del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, identificadas ut supra, por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento incoada por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, identificada ut supra.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintiocho (28) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
Expediente Nº AP71-R-2013-000143
AMJ/MCF/Rodolfo