TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente no. AP31-V-2013-001834
(Sentencia Interlocutoria)

Vistos estos autos.
I

DEMANDANTE: Ciudadano GUILLERMO PACHECO SANTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-268.073, actuando por sus propios intereses y en representación de los ciudadanos GUILLERMO PACHECO DIAZ, LUIS ALFREDO PACHECO DIAS, MARIANELLA PACHECO DIAZ DE MEINHARDT, JOSE RAFAEL PACHECO DIAZ, MARIA MARGARITA PACHECO DIAZ, MARIA CECILIA PACHECO DIAZ Y MARIA CAROLINA PACHECO DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V-3.665.595, V-4.355.601, V-2.768.399, V-5.312.506, V-6.563.539, V-6.563.540 y V-6.517.092, respectivamente, todos miembros de la sucesión de María Díaz de Pacheco.

DEMANDADO: Ciudadano GERONIMO MALPICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.679.450.

APODERADOS: Por la parte actora, el abogado MANUEL RODRÍGUEZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.046. La parte demandada no tiene apoderado constituido en autos, ha estado asistida del abogado MAXIMO ANTONIO PERNIA GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 186.850.

MOTIVO: DESALOJO

II
Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por el abogado MANUEL RODRÍGUEZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.046, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GUILLERMO PACHECO SANTANA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-268.073, quien actúa por sus propios intereses y en representación de los ciudadanos GUILLERMO PACHECO DIAZ, LUIS ALFREDO PACHECO DIAS, MARIANELLA PACHECO DIAZ DE MEINHARDT, JOSE RAFAEL PACHECO DIAZ, MARIA MARGARITA PACHECO DIAZ, MARIA CECILIA PACHECO DIAZ Y MARIA CAROLINA PACHECO DIAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V-3.665.595, V-4.355.601, V-2.768.399, V-5.312.506, V-6.563.539, V-6.563.540 y V-6.517.092, respectivamente, todos miembros de la sucesión de María Díaz de Pacheco, representación que consta de instrumento poder protocolizado por ante la Oficina Subalterna del quinto Circuito de registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 13 de enero de 1987, bajo el no. 4, protocolo tercero, tomo 1. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, lo siguiente:

Que en fecha primero (01) de Julio de Dos Mil Cuatro (2004), su representado celebró contrato de arrendamiento de forma privada con el ciudadano GERONIMO MALPICA, sobre inmueble de su propiedad y de la sucesión María Díaz de Pacheco, constituido por un espacio de un local comercial situado en la siguiente dirección: Calle El Progreso Mini centro El Hatillo No. 7 dentro de la jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, destinado únicamente para uso comercial; que el canon de arrendamiento fue establecido en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) antes del cambio de la moneda venezolana a bolívar fuerte, pero que , según aduce, en virtud de las siguientes renovaciones de contrato hubo aumentos de este canon de arrendamiento original hasta actualizarlo en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs. 1.500, oo), siendo este el último canon de arrendamiento convenido entre las partes contratantes, tal como se videncia de los comprobantes de deposito bancario los cuales constituyen pagos que corresponden a los meses de Junio y Julio de Dos Mil Doce (2012).

Indica el accionante que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra debidamente construido sobre una porción de una parcela de terreno distinguida con el Nº 7. y ubicada en la Calle El Progreso en el Municipio El hatillo del Estado Miranda con un área aproximada de SETECIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS CON SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (770,06 Mts2), con los siguientes linderos: NORTE: Con línea recta formada por el segmento CD de TREINTA Y CUATRO METROS Y CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (34,43 Mts) con rumbo Sur- Este colindado con la Calle El Calvario; Este: En línea recta formada por el segmento DA de VEINTIUNO METROS CON VEINTE CENTIMETROS (21,20 Mts) con rumbo Sur-Oeste colindado con un terreno propiedad de Sucesión MACHACO FAGUNDEZ Casa No. 9; SUR: En línea recta formada por el segmento AB de TREINTA Y CINCO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (35, 43 Mts) con rumbo Norte- Oeste colindado con la Calle El Progreso ; OESTE: En línea recta formada por el segmento BC de VEINTIDOS METROS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS (22,93 Mts) con rumbo Nor-Este colindado con terreno donde funcionaba Ferretería la Lagunita.

Indica la parte actora, que el ciudadano GERONIMO MALPICA, cumplió con sus pagos hasta el mes de julio de 2012, y que a partir de esa fecha, sin discusión alguna presenta un retraso en esos pagos que perjudica no solo a su representado sino a los demás copropietarios, sin que haya posibilidad alguna que el referido ciudadano manifieste su interés en cancelar y menos aun en lograr una solución amistosa o conciliatoria; que el ciudadano Gerónimo Malpica adeuda trece mensualidades vencidas, por un monto de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500,OO) cada una desde el mes Agosto de Dos Mil Doce, adeudando la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES ( Bs. 19.500, oo).

Que el contrato se ha ido renovando anualmente con el carácter de contrato a tiempo indeterminado y así se ha previsto hasta la actualidad, y que es esa la situación que ha justificado el ejercer esta vía de desalojo cumpliendo la formalidad establecida en la ley de arrendamientos cuando esta se refiere a regular locales comerciales ; que en fecha veinte (20) de Enero de Dos Mil Doce (2012), se le notificó al ciudadano GERONIMO MALPICA, que no era posible que hubiese una renovación del contrato; que esa notificación la firmo y recibió el referido ciudadano, reconociendo en esa oportunidad su posición como inquilino en el inmueble.

Que, por si fuera poco, este ciudadano cometió el error de venirse a vivir con su familia al objeto del arrendamiento como si fuera vivienda incumpliendo con las cláusulas del contrato de arrendamiento ya que en él se había establecido que el uso del inmueble siempre ha sido comercial y no para uso de vivienda familiar, lo cual, a su entender, deduce la existencia de otro incumplimiento del contrato.

Con base en los razonamientos antes expuestos, y al amparo de lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal a) y d) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios , y en el artículo 1160 del Codigo Civil, es por lo que acude ante este Tribunal a demandar como en efecto demanda al ciudadano GERONIMO MALPICA , para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Al desalojo total de personas y de bienes muebles en el inmueble constituido por el espacio de un local comercial situado en la Calle El Progreso Mini centro EL Hatillo No. 7 dentro de la Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, objeto del contrato de arrendamiento antes indicado, desalojo que deberá efectuar sin plazo alguno, devolviendo el inmueble en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.

SEGUNDO: A cancelar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y que abarcan trece mensualidades consecutivos que se le deben a sus representados, a razón de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500,oo) cada uno.

III

La demanda fue admitida a trámite de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario mediante auto de fecha 03 de Diciembre de 2013, ordenándose las gestiones atinentes a la citación de la parte demandada, constando que la consignación oportuna de los emolumentos para la práctica de la misma librándose la compulsa respectiva en fecha 18 de diciembre de 2013.

En fecha 21 de Febrero de 2014, el ciudadano MIGUEL BAUTISTA ANDRADE, Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.

En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada concurrió al tribunal debidamente asistido por el abogado MAXIMO ANTONIO PERNIA GUERRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 186.850, y consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda y conjuntamente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º, 2º, 3º y 6º del Código de Procedimiento Civil, frente a lo cual es de señalar que esa forma de actuación es permitida por el artículo 35 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual es carga del destinatario de la pretensión oponer en la oportunidad de la litis contestación todas las cuestiones previas previstas en el mencionado Código adjetivo conjuntamente con las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.

Sin embargo, para el caso de ser opuesta la cuestión previa inherente a la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, la decisión puede ser pronunciada sin necesidad de acudir a la apertura de una incidencia en forma expresa, pero sin perjuicio del derecho de las partes de ejercer los recursos previstos por la ley para combatir la eficacia de lo allí decidido, en cuyo supuesto el pronunciamiento de fondo quedará diferido a lo que resulte del fallo que resuelva la impugnación que pueda ser ejercida contra esa decisión, pues:

(omissis) “…no se trata de un capricho del legislador sino de la implementación de un proceso que permite a la parte en desacuerdo con la decisión acordada, ejercer los recursos legales previstos en el Código de Procedimiento Civil (falta de jurisdicción o regulación de competencia) para los casos en los cuales se alega la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, toda vez que de ser tramitadas como el resto de las cuestiones previas, no habría oportunidad de ejercer dichos recursos pues dichas cuestiones previas serían decididas en la misma oportunidad de dictar sentencia definitiva, según lo dispone el artículo 35 ut supra mencionado…” (Sentencia n° 338, de fecha 1 de marzo de 2.007, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ANTONIO FORTINO.).

En tal sentido, partiendo de las anteriores consideraciones, la presente decisión se limitará, únicamente, a resolver lo atinente a la cuestión previa promovida por la parte demandada, contenida en el artículo 346, ordinal primero, del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

De la cuestión previa od. 1º.

En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal primero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó lo siguiente:

“Es el caso, ciudadana jueza la parte demandante es decir; ciudadano: GUILLERMO PACHECO SANTANA, identificado con la cédula de identidad Nº V-268.073, quien actúa en representación propia y de la Sucesión MARIA DIAZ DE PACHECO, donde se encuentra; igualmente el difunto JOSE RAFERL PACHECO DIAZ, hijo del nombrado ciudadano, fallecido el primero de enero del 2014, en la ciudad de Miami, Estados Unidos, pretende un desalojo de una vivienda familiar donde habito, junto a mi grupo familiar (esposa, hijos y nietos) desde le año 2001 y que como consecuencia de una relación de trabajo con el ciudadano: FRANCISCO PACHECO DIAZ, identificado con la cédula de identidad Nº V-4.355.601, hijo del ciudadano GUILLERMO PACHECO SANTANA, identificado con la cédula de identidad Nº V-268.073, lo cual se me fue asignado el inmueble para habitar con mi grupo familiar. De esta manera, en fecha 08 de julio de 2002, realice un contrato verbal por el alquiler de la casa donde ella vivía y era utilizada como vivienda y un local que sera usada como carpintería, GUILLERMO PACHECO SANTANA, quedando estipulado en el contrato verbal sin fecha de culminación; siendo el mismo a tiempo indefinido por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) anteriormente. Igualmente en fecha 01 de julio de 2004, el ciudadano: GUILLERMO PACHECO SANTANA identificación don la cedula de identidad Nº V-268.073, quien actúa en representación propia y de la Sucesión MARIA DIAZ DE PACHECO, me alquila un segundo local mediante contrato privado, es decir, a mi persona: GERONIMO MALPICA PEREIRA, titular de la cedula de identidad Nº V-5.679.450, por lo tanto se sistematiza un solo precio, por el primer contrata verbal de fecha 08 de julio de 2002 y el segundo privado por la cantidad de BOLIVARES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 450.000) anteriormente. Por lo antes expuesto ciudadana Jueza, soy arrendador totalmente de dos locales y un inmueble el cual utilizaría como vivienda con mi grupo familiar desde el año 2001, circunstancia que era publico y notorio, además, bien sabido por el ciudadano: GUILLERMO PACHECO SANTANA identificado con la cedula de identidad Nº V-268.073, el cual nunca se opuso el destino que se le otorgo al inmueble, como vivienda principal para un grupo familiar.
(… omisis…)
En consecuencia, dada la solicitud objeto de la presente demanda (desalojo) perfectamente indicado en el libelo de la demanda, el Órgano Administrativo competente para conocer en primer lugar la presente causa según el artículo (94) de la Ley Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, antes de interponer una demanda de desalojo debo cumplir el procedimiento previo a la demandada ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VVIVIENDA a los fines de que emita resolución, caso contrario debe ser declarado nulo
Ciudadana Jueza procedo formalmente a oponer la Cuestión previa, previstas en el artículo 346 del Código de procedimiento Civil ordinal 1º. La Falta de Jurisdicción del Juez o la incompetencias de este (…) Dado a que el inmueble fue arrendado como vivienda mediante contrato verbal de fecha 08 de julio de 2002, más los locales comerciales y solicitó sea declarado con lugar ciudadana Jueza, para probar la cuestión previa antes solicitada, promuevo …” .

Para decidir, se observa:

Al analizar detenidamente los distintos alegatos formulados por la parte demandada, se observa que la argumentación ofrecida por ella centra su atención en el presunto incumplimiento, de parte del actor, de especificas obligaciones derivadas de la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vinculas con el trámite previo a las demandas que establece esa ley en el caso de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, y al ser esa la petición del promovente de la cuestión previa, es de señalar que no se ha formulado ninguna delación que comprometa la competencia funcional en grado que detenta este tribunal para conocer y decidir el presente asunto, bien por la materia, el territorio o por la cuantía, , lo que deriva en considerar, prima facie, la improcedencia de la aludida defensa. En efecto, desde el punto de vista procesal, la competencia no es más que el sistema por virtud del cual se adjudican los asuntos a los diferentes jueces y tribunales, por una parte, o a los órganos administrativos que tienen poder decisorio en materia de revisión de los actos administrativos.

Es necesario aclarar que existe una diferencia entre el concepto de competencia y la falta de jurisdicción. Los límites de la jurisdicción del juez, que le imponen ciertas reglas de la competencia, están destinados a operar, exclusivamente entre los diversos órganos del Poder Judicial de la República, que es a quien corresponde en la división del Poder Público, el ejercicio de la función jurisdiccional, y operan esos límites, en sentido positivo, de atribución de cierta esfera de poderes y deberes que idealmente están comprendidos en la función genérica de administrar justicia (jurisdicción). Por tanto, cada vez que se propone la demanda ante un juez que no le corresponde conocerla según las reglas de la competencia, se dice que dicho juez es incompetente. La incompetencia, por ende, es una determinación de signo negativo, que excluye al juez del conocimiento de la causa, pero al mismo tiempo positivo, porque determina cuál es el competente, por estar el asunto comprendido dentro de la esfera de sus poderes y atribuciones legales. Así, al declararse la incompetencia del juez para conocer de la causa, se declara también cual es el competente para ello entre los demás órganos entre el poder judicial. El juez incompetente tiene jurisdicción, pues al ser elegido juez, queda investido del poder orgánico de administrar justicia, y solo le falta la competencia, en cuanto al asunto en concreto sometido a su conocimiento, no está comprendido dentro de la esfera de poderes y atribuciones que positivamente le asignan las reglas de la competencia. Por su parte , hay falta de jurisdicción, cuando el asunto sometido a consideración del juez, no corresponde en absoluto a la esfera de poderes y deberes que idealmente están comprendidos dentro de la función de administrar justicia, sino a la esfera de poderes que asigna la constitución y la ley a otros órganos del Poder Público. En estos casos ningún juez u órgano del Poder Judicial puede conocer de la demanda por falta de jurisdicción.

Hechas las anteriores consideraciones, se aprecia en autos que la pretensión procesal deducida por el actor persigue obtener en sede judicial el desalojo del inmueble arrendado a la parte demandada, constituido por un inmueble destinado a uso comercial, invocándose en tal sentido, las causales de desalojo contenidas en los ordinales a) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que implica considerar que estamos en presencia de un asunto de carácter civil que se encuentra tutelado por nuestro ordenamiento jurídico, cuyo conocimiento está atribuido a este tribunal no solamente por lo que se indica en el artículo 10 de la mencionada especial legislación inquilinaria, sino también por lo que se expresa en el artículo 70, ordinal primero, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con los artículos 1 y 3 del Código de Procedimiento Civil.

De allí, pues, que aquellos aspectos que atañen a requisitos que los arrendadores deben cumplir, concerniente a los trámites que deben efectuarse por ante la jurisdicción administrativa, previo a la instauración de las demandas a que alude la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, debe ser dilucidada en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, pues se trata de un requisito que no deroga ni exime la aplicación de la normativa vigente a los casos expresamente consagrados en la ley.

En consecuencia, al no aparecer discutido en autos los elementos que informan la competencia, se juzga que este Tribunal si es competente para conocer y decidir el presente asunto, por lo que la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada se hace improcedente, no debe prosperar y así se declara.

En fuerza de las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara Sin lugar, la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, contenida en el artículo 346 ordinal 1ºdel Código de Procedimiento Civil,

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Cinco (5) días del mes de marzo de 2014. Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.
LA SECRETARIA Acc .

YEURESKY RAMIREZ

En esta misma fecha, siendo la 1 pm. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA Acc.

MAGC/Enny
Exp. AP31-V-2013-00001834