TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintisiete de marzo de dos mil catorce
203º y 155º
ASUNTO : AP31-V-2013-001262

PARTE DEMANDANTE: ciudadana MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHMANN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.886.490.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano DAVID HERNANDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 104.746.-

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil NOVEDADES MARZI´S C.A, inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de diciembre de 1993, bajo el Nº 26, Tomo 124-A Sgdo, en la persona de su presidente ciudadano ANTONIO RODRÍGUEZ DE ABREU, venezolano, y titular de la cédula de identidad Nº 12.833.460.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ROBERTO CAMPROVIN PAREJO, MANUEL ANTONIO CHACON COLMENARES y JULIO CESAR CALDERA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los números 33.360, 32.687 y 32.923, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 02 de agosto del 2013, por el abogado David Hernández, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 104.746, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana María Fasanaro, ya identificada, mediante el cual demandó sociedad mercantil NOVEDADES MARZI´S C.A por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que él y sus hermanos son propietarios de un local comercial signado con el Nº 1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Helios, situado en la segunda calle de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador; que en fecha 10 de enero de 1993, su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa NOVEDADES MARZI´S C.A., antes identificada; que dicho contrato fue por el periodo de 1 de noviembre de 1993 al 1 de noviembre de 1994; con cláusula de tacita reconducción, en otras palabras, que desde entonces se ha venido reconduciendo el contrato año tras año; que el canon de arrendamiento de Bs. 556,87, el cual debe pagar dentro de los cinco primeros días del mes subsiguiente, que la empresa Novedades Marzi´s C.A., dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE del 2011 a marzo del 2013, ambos inclusive; que incumplió de manera evidente la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento causándole a su representado un daño perjuicio grave, razón por la cual procedió a demandar a la Sociedad Mercantil NOVEDADES MARZI´S C.A., ya identificado, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: En la desocupación del inmueble distinguido como un local comercial signado con el Nº 1, Ubicado en la Planta Baja del Edificio HELIOS, situado en la Segunda Calle de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega del Municipio Libertador, libre de cosas y de personas.
Segundo: En pagar las costas y costos del proceso judicial.-

Admitida la demanda en fecha 7 de agosto del 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil NOVEDADES MARZI´S C.A, inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de diciembre de 1993, bajo el N° 26, Tomo 124-A Sgdo, en la persona de su presidente ciudadano ANTONIO RODRÍGUEZ DE ABREU, venezolano, y titular de la cédula de identidad Nº 12.833.460, a fin que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, y de contestación a la pretensión intentada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 13 de agosto del 2013.

En fecha 8 de octubre del 2013, el Alguacil encargado ciudadano ANTONIO GUILLEN, dejó constancia que se traslado a la dirección de la parte demandada ciudadano ANTONIO RODRIGUEZ DE ABREU, a quien le hizo entrega de la compulsa librada, la cual tomo en sus manos, la leyó y se negó a firmar el respectivo recibo de citación, quedándose con la misma.-

En fecha 23 de octubre del 2013, previa solicitud por la parte actora el Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, sociedad mercantil NOVEDADES MARZI´S C.A, en la persona de su presidente ciudadano ANTONIO RODRÍGUEZ DE ABREU de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 18 de noviembre del 2013, se recibió diligencia presentada por la abogada SOLMERYS CARES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.403, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual a fin de darle cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se habiliten los días sábados de 8:30 a.m a 6:30 p.m, para que se traslade la secretaria al domicilio del demandado, acordándose la misma mediante auto en fecha 20-11-2013.-
Siendo la oportunidad legal correspondiente, en fecha 12 de diciembre del 2013, compareció el abogado ROBERTO CAMPROVIN PAREJO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.360, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- rechazó y contradijo la demanda, en el sentido de que es contradictoria tanto en la norma invocada como en la consecuencia jurídica solicitada, cuya consecuencia según la propia norma es la indemnización de daños y perjuicios y no la desocupación de inmuebles que seria motivo en todo caso de una acción distinta a la interesada.

En fecha 18 de diciembre del 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, en el cual –entre otras cosas- ratifico en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, cada uno de los instrumentos públicos o privados producidos en original en anexos al escrito de contestación a la demanda, de igual solicito se tenga como fidedigna la publicación hecha en los periódicos o en Gacetas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, anexa en fotostatos la cual se dijo como canon de arrendamiento del local y marcada con la letra E, la cual se admitió por auto en fecha 07-1-2014.-

Así mismo, compareció en fecha 15 de enero del 2014, la abogada SOLMERYS CARES RENGIFO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 98.403, quien actúa su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas. Siendo admitido dicho escrito en esa misma fecha.

Una vez vencido el lapso de promoción de pruebas no habiendo nada más que evacuar, y encontrándose la presente causa en etapa de sentencia definitiva, esta Sentenciadora pasa a dictar el presente fallo previa las siguientes consideraciones:
II
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA

1.- Documento de Propiedad del inmueble constituido por un terreno en donde se encuentra construido denominado Helios distinguido con el número 3 del Bloque 23 en la Urbanización vista Alegre Parroquia la Vega, a nombre de JOSE ANTONIO FASANARO, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 02 de Septiembre de 1973. bajo el nro. 41 folio 152 protocolo 1º.

2.- Planilla Sucesoral Nro.320 de fecha 30 de mayo de 1972 del de cujus JOSE ANTONIO FASANARO LOMONTE.-

3.-Partida de Defunción del de cujus ANTONIO FASANARO LOMONTE.-

4.-Copia de contrato de arrendamiento suscrito entre Elda fasanaro Ramírez representando a la integrantes de la Sucesión Fasanaro Lomonte con la Sociedad Mercantil Novedades Marzi’s, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Décima Quinta del Caracas en fecha 10 de enero de 1993 anotado bajo el Nro. 14, tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.-

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1.-Copia Simple de Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre Elda fasanaro Ramírez representando a la integrantes de la Sucesión Fasanaro Lomonte con la Sociedad Mercantil Novedades Marzi’s, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Décima Quinta del Caracas en fecha 10 de enero de 1993 anotado bajo el Nro. 14, tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.-

2.- Resolución Nro. 010549 de fecha 18 de Octubre de 2006 emitida por el Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato Expediente Nro. 34.139 donde se resuelve fijar el canon de arrendamiento máximo mensual a las partes que se regulan para comercio, a los locales antes indicados, del inmueble identificados como Edificio Helios ubicados en la 2da calle urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, en la cantidad de Dos Millones Trescientos Veintidós Mil Bolívares (Bs. 2.322.000,00)

3.-Recibo de pago del mes de Diciembre de año 2010 emitido por la sucesión José A Fasanaro Lomonte Rif. J-30004747-4 de fecha 01 de enero de 2011, recibo de pago de enero de 2011 pagado en el mes de febrero de 2011, recibo de pago del mes de febrero de 2011 pagado en 01 de marzo de 2011; recibo de pago del mes de marzo de 2011 depositado en el Tribunal de Consignaciones en fecha 01 de abril de 2011 según comprobante de Deposito Nro. 97688647; comprobante de deposito Nro. 8693596 efectuado en la cuenta del Tribunal de Consignaciones del mes de Abril de 2011, Comprobante de Deposito de deposito Nro. 97433801 de fecha 30 de mayo de 2011, comprobante de deposito Nro. 12103855 de fecha 29 de junio de 2011;Comprobante de Deposito Nro. 12105065 de fecha 28 de julio de 2011 de fecha 01 de agosto de 2011; comprobante de deposito Nro.77919057 de fecha 31 de agosto de 2011; comprobante de deposito Nro. 97434366 de fecha 03 de Octubre de 2011; comprobante de Deposito Nro. 26220346 de fecha 01 de noviembre de 2011; Comprobante de Deposito Nro. 26770972 de fecha 06 de diciembre de 2011; Comprobante de deposito Nro. 26064491 de fecha 15 de diciembre de 2011; Comprobante de Deposito Nro.37331633 de fecha 01 de febrero de 2012; comprobante de Deposito Nro. 37327555 de fecha 05 de marzo de 2012; Comprobante de deposito Nro. 28284714 de fecha 03 de abril de 2012 depósitos efectuados en la cuenta del Tribunal de Consignaciones.-

4.-Copia de Aviso de Operativo de Recepción de Cánones de Arrendamiento de Locales Comerciales

5.- Comprobante de Cumplimiento de requisitos de consignaciones de fecha 20 de agosto de 2013.

6.-Emisión de cheque de Gerencia 0016376 por un monto de BS.9.466,79 comprado por Camprovin Parejo Roberto.

7.-Solicitud efectuada por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario OCCAI mediante la cual solicita certificación de consignaciones y la certificación de consignaciones del expediente Nro. 2011-20110484,

8.-Comprobante de Ingreso de Consignaciones Nro. Expediente Nro. 2011-20110484.
III
FALTA DE CUALIDAD
DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR
Y SOSTENER LA DEMANDA

Con fundamento en el 361 del Código de Procedimiento Civil opone como punto previo al fondo la falta de cualidad e interés de la parte actora para ejercer la acción propuesta ya que la demandante pretende lograr la Resolución de un Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 10 de enero de 1.993 por una persona jurídica distinta a ella, por ante la Notaría Pública Décima Quinta de Caracas, así mismo niega tener cualidad e interés para estar en ese juicio por dicha parte incoada.

Que la parte actora pretende ejercer la acción de resolución de contrato derivado del contrato de arrendamiento que su representada tiene con la ciudadana ELDA FASANARO RAMIREZ desde el 10 de enero de 1.993 hasta la presente fecha contrato de arrendamiento, que contiene las bases por las cuales se han de regir tanto la arrendadora como la arrendataria.

Que en el supuesto negado de que su mandante llegase a estar insolvente en los pagos como así lo señala la demandante en su libelo, solo puede ser ejercida por quien tenga carácter y la cualidad de ser parte integrante del respectivo contrato de arrendamiento.

Que tal y como se aprecia el contrato de arrendamiento suscrito por su representada se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que por el correr del tiempo de convirtió a tiempo indeterminado y le fue otorgado por la ciudadana ELDA FASANARO RAMIREZ. Todo ello conlleva a que la ciudadana MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHAMAN carezca de cualidad para ejercer la presente acción resolución de contrato y por ende conduce a que su representada carezca de cualidad para ser demandada y de interés para sostener el juicio.

Al respecto el apoderado judicial de la parte actora señala lo siguiente en relación a la falta de cualidad alegada por el demandado que dicha afirmación es totalmente fuera de contexto y errónea, en razón a que la ciudadana ELDA RODA FASANARO DE SANTOYO hermana de su representada suscribió contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, en nombre propio y en su carácter de apoderado de MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHAMAN y sus otros hermanos, por consiguientes, su poderdante tiene cualidad y derecho al ser copropietaria del mismo como coheredera en ese sentido pido sea declara sin lugar la falta de cualidad.-

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR APRECIA:

En efecto, en decisión N° 5007 del 15 de diciembre de 2005, la Sala constitucional se pronunció sobre la cualidad del actor en los siguientes aspectos:

“...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
(...omissis...)
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
(...omissis...)
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.
Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes; pues nuestra justicia, debe imponerse como un mecanismo progresista, en aras del interés general, con miras al cumplimiento de los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, respectivamente.
Así pues, debe indicarse que el derecho a la tutela judicial efectiva supone no sólo el derecho de acceso a la justicia y de poder accionar ante los Tribunales, sino también a obtener con prontitud la decisión correspondiente, poder confiar en la ejecutividad de los fallos, y evitar trabas o formalismos inútiles que obstaculicen el derecho de llevar un proceso judicial hasta sus últimas instancias.
(...omissis...)
En efecto, la titularidad del derecho por interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, a la sentencia definitiva, y la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar en el presunto caso, al rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a la consideración del mérito de la causa.
Razón por la cual, erró el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, al declarar sin lugar la apelación interpuesta por el quejoso contra la decisión del Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el referido ciudadano contra la sociedad mercantil Taller, A.G., Móvil, C.A., cuando dicho juzgador no obstante desechar por falta de cualidad o legitimación la demanda, declaró en el dispositivo del fallo sin lugar la misma, como si hubiera realizado un juzgamiento del mérito del asunto o sobre la titularidad del derecho, el cual no se llevó a cabo...”.
De lo ante expuesto se aprecia que cualquiera de los comuneros puede ejercer la acción para garantizar los derechos de la comunidad, y que la cualidad no se pierde por el hecho de que uno de los comuneros acuda a ejercer sus derechos, los herederos por sus coherederos y el comunero por su condueño, ahora bien en el presente caso se aprecia que la parte actora ciudadana MARGARITA FASANARO DE LEHMAN señala que su persona y sus hermanos son propietarios de un local comercial signado con el Nro. 01, ubicado en la Planta baja del Edificio Helios, situado en la Segunda calle de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia El Paraíso Del municipio Libertador, y que en fecha 10 de enero de 1993 ella y sus hermanos como comuneros de la propiedad suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con al empresa Novedades Marzi’s C.A, asimismo se aprecia del contrato de arrendamiento que la ciudadana ELDA FASANARO RAMIREZ actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CARMEN RAMIREZ DE FASANARO, ISABEL FASANARO DE CIRINO, FRANCISCO FASANARO RAMIREZ, MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHMAN Y JOSE EXPEDITO FASANARO RAMIREZ suscribe contrato de arrendamiento con Novedades Marzi’s,C.A, de lo antes señalado se aprecia que existe identidad lógica entre la persona de la actora para intentar la presente demanda de Resolución de Contrato ya que actúa en su condición copropietaria y arrendadora del inmueble, ya que se aprecia que cuando la ciudadana ELDA FASANARO RAMIREZ suscribe el contrato lo hace en su nombre y en representación de todos mencionados en el contrato, asimismo se aprecia que ella es copropietaria del inmueble objeto de la presente demanda en virtud de ser integrante de la sucesión Fasanaro Lomonte, igualmente se estima que la parte demandada si tiene interés jurídico actual para sostener el presente juicio por ser la arrendataria del local objeto del contrato de arrendamiento, de lo antes expuesto se debe establecer que en el presente caso existe legitimación tanto activa como pasiva para intentar y sostener el presente juicio, resultado forzoso declarar improcedente la Falta de Cualidad Activa y pasiva propuesta por la parte demandada. Y Así se decide.-

-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR

La apoderada Judicial de la parte actora señala que su representada y sus hermanos son propietarios de un local Comercial signado con el Nro. 1, ubicado en la planta baja del Edificio helios situado en la Segunda Calle de la Urbanización Vista Alegre, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador, que en fecha 10 de enero de 1993, su representada y sus hermanos como comuneros de la propiedad antes mencionada suscribieron contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa NOVEDADES MARZI’S C.A, que desde entonces se ha venido reconduciéndose el contrato año por año; y con un canon de arrendamiento de Quinientos Cincuenta y Seis Bolívares Con Ochenta y Siete (Bs.556.87).

Que es el hecho que el Arrendamiento (NOVEDADES MARZI’S, C.A) ha venido pagando de manera errática los cánones de arrendamiento hasta el punto que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento a partir del mes de agosto de 2011, es decir, que no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y Diciembre de 2011, Enero, febrero, Marzo, Abril, mayo, junio, julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2012; enero, febrero, marzo de 2.013 que suman diecinueve (19) meses sin pagar canon de arrendamiento alguno, que incumplió de manera evidente y fehaciente la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento causándole a su representado un daño y perjuicio grave al dejar su representado de percibir la retribución económica que le corresponde por causa del arrendamiento, es por ello que demanda a la Sociedad Mercantil Novedades Marzi´s C.A para que convenga o sea condenado a la desocupación del inmueble distinguido como local comercial antes señalado.-

El apoderado Judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda procede a negar, rechazar y contradecir que su representada este obligada a pagarle suma alguna a la demandante ciudadana MARIA MARGARITA FASANARO LEHMANN, ya identificada, por concepto de canon de arrendamiento descritos en el libelo de la demanda; que negó, rechazo y contradijo que la empresa NOVEDADES MARZI’S, C.A. deba los conceptos de alquileres de los meses demandados por el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, que negó rechazo y contradijo que su representada este obligada a pagar la cantidad de Diez Mil Quinientos Ochenta Bolívares con cincuenta y tres céntimos (bs.10.580,53) correspondiente a los cánones de Diecinueve (19) Meses de alquiler, y que esta haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de acuerdo a la ley.

Que a partir del mes de julio de 2010 la arrendadora exigió un pago por concepto de arrendamiento a su representada por la cantidad de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs.2.200.000,00) pago en exceso que fue hecho por su representada hasta el mes de febrero de 2011, luego de lo cual su representada Novedades Marzi’s c.a en su carácter de arrendataria y ante la negativa de la arrendadora de recibir el pago de mes de marzo de 2011 conforme al monto establecido en la Providencia Administrativa en referencia decidió hacer las consignaciones de pago de los cánones de arrendamiento en forma mensual y oportuna por antre le Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas según expediente Nro. 2011-0484.

Que es un hecho publico y notorio que en el mes de abril de 2012 el Tribunal Supremo de Justicia por órgano de la Rectoría Civil de la Sala de Casación Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (A.M.C) cerró el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de caracas, al mismo tiempo que quedo cerrada la cuenta bancaria que dicha instancia tenía aperturado en el banco de Venezuela Que en fecha 10 de agosto de 2012 ese mismo órgano jurisdiccional señaló que una vez designado juez por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y que las causan que cursaran por este ese Tribunal permanecerían en suspenso y no correrían los lapsos procesales desde el 17 de abril de 2012 .

Que ello imposibilitó que su representada Novedades Marzi’s, C.A a cumplir con sus obligaciones contractuales hasta se regularizara la situación respecto al entre receptor de las consignaciones arrendaticias.

Que en fecha 05 de agosto de 2013 por decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia comenzó a funcionar la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI) en la cual se recibirían las consignaciones arrendaticias de los locales comerciales.-

Que cumplidas todas las formalidades exigidas por este órgano receptor de las consignaciones arrendaticias de locales comerciales y asignadas el expediente 2011-2011-0484 tal y como consta en el Comprobante de Cumplimiento de Requisitos de consignaciones expedido en fecha 20-08-2013 se abrió el nuevo expediente y su representada consignó el comprobante de deposito bancario hecho en el banco Bicentenario a nombre del Tribunal Supremo de Justicia por un monto de Nueve Mil Cuatrocientos Sesenta y Seis Bolívares con setenta y nueve céntimos (Bs.9.466,79) , que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial que ocupa en su condición de inquilina y que es objeto de la presente demanda razón por la cual la misma carece de fundamento.-

Este Tribunal para decidir aprecia lo siguiente:

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos copia de contrato de arrendamiento suscrito entre ELDA FASANARO RAMIREZ actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos CARMEN RAMIREZ DE FASANARO, ISABEL FASANARO DE CIRINO, FRANCISCO FASANARO RAMIREZ, MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHMAN Y JOSE EXPEDITO FASANARO RAMIREZ suscribe contrato de arrendamiento con Novedades Marzi’s,C.A, de fecha 10 de enero 1993, contrato que es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocido por la contraparte, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció:
“… La duración del presente contrato es de un(1) año contado a partir del día 01 de noviembre de 1993 independientemente que se autentique en fecha posterior y se entenderá prorrogado por periodos iguales a menos que cualquiera de las partes, de aviso a la otra, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas fijas que estuvieren corriendo, su deseo de darlo por terminado y asimismo, no acuerden la fijación de un nuevo canon de arrendamiento. Por lo tanto, las prórrogas para el caso de sucederse se consideran como fijas y así lo acepta la ARRENDATARIA; por lo cual bajo ningún concepto se podrá operar la llamada “TACITA RECONDUCCCIÓN”. Es convenido que la manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual, la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; i por vía judicial conforme lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la dicha notificación también podrá hacerse en la perciba de cualquiera a quien se hallare en el local arrendado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas contratantes convienen en que para esa notificación se podrá emplear la vía del correo certificado, el telegrama con acuse de recibo o la fijación de la notificación a las puestas del inmueble arrendado, esto último por aplicación analógica de l previsto para la fijación de cartel en el artículo 1ero del Decreto sobre Desalojo de Vivienda Urbanas ”. .Fin de la cita

De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando año por año, ya que no se evidencia que ningunas de las partes haya notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, en este sentido se debe establecer que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado. Y así se decide.-

Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, septiembre, octubre, noviembre y Diciembre de 2011, Enero, febrero, Marzo, Abril, mayo, junio, julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2012; enero, febrero, marzo de 2.013 que suman diecinueve (19) meses sin pagar canon de arrendamiento alguno, que incumplió de manera evidente y fehaciente la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento causándole a su representado un daño y perjuicio grave al dejar su representado de percibir la retribución económica, en este sentido la parte demandada niega rechaza y contradice que su representada adeude por concepto de arrendamiento a la arrendadora los meses demandados como insolutos, y para demostrar su solvencia consignó recibos de pago emitidos por la parte actora y depósitos bancarios efectuados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a favor de la Arrendadora, expediente Nro. 2011-0484.

Ahora bien este Tribunal aprecia que la parte demandada consignó Resolución Nro. 010549 de fecha 18 de Octubre de 2006 emitida por el Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato Expediente Nro. 34.139 donde se resuelve fijar el canon de arrendamiento máximo mensual a las partes que se regulan para comercio, a los locales antes indicados, del inmueble identificados como Edificio Helios ubicados en la 2da calle urbanización Vista Alegre, Parroquia La Vega, en la cual queda distribuida de la siguiente manera: Locales Comerciales Nro.1 y 3 con 33,00m2 de placa C/U a Bs. 556.875,00 hoy por efecto de la reconversión monetaria la cantidad de Quinientos Cincuenta y Seis con ochenta y siete céntimos (Bs.556,87), que se aprecia que el canon de arrendamiento que debía consignar el demandado es la referida cantidad en virtud de que la Dirección de Inquilinato fijo el canon para el local Nro.1 objeto del contrato de arrendamiento en la cantidad Bs. 556.875,00 hoy por efecto de la reconversión monetaria (BS.556,87). Y así se decide.-

Asimismo consigna recibo de pago del mes de Diciembre de año 2010 emitido por la sucesión José A Fasanaro Lomonte Rif. J-30004747-4 de fecha 01 de enero de 2011 por un monto de BS.2.200,00; recibo de pago de enero de 2011 pagado en el mes de febrero de 2011 por (BS. 2.200,00), recibo de pago del mes de febrero de 2011 pagado en 01 de marzo de 2011 por un monto de BS.2.200,00; recibo de pago del mes de marzo de 2011 depositado en el Tribunal de Consignaciones en fecha 01 de abril de 2011 según comprobante de Deposito Nro. 97688647 por un monto de Bs. 556.87; comprobante de deposito Nro. 8693596 efectuado en la cuenta del Tribunal de Consignaciones del mes de Abril de 2011 por un monto de Bs. 556.87; Comprobante de Deposito de deposito Nro. 97433801 de fecha 30 de mayo de 2011 por un monto de Bs. 556.87; comprobante de deposito Nro. 12103855 de fecha 29 de junio de 2011 por un monto de Bs. 556.87; Comprobante de Deposito Nro. 12105065 de fecha 28 de julio de 2011 y consignado por ante el Tribunal en fecha 01 de agosto de 2011 un monto de Bs. 556.87; comprobante de deposito Nro.77919057 de fecha 31 de agosto de 2011 y consignado por ante el Tribunal en fecha 27 de septiembre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; comprobante de deposito Nro. 97434366 de fecha 03 de Octubre de 2011 consignado por el Tribunal en fecha 04 de octubre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; comprobante de Deposito Nro. 26220346 de fecha 01 de noviembre de 2011 consignado por el Tribunal en fecha 01 de de noviembre de 2011 consignado por el Tribunal en fecha 02 de noviembre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; Comprobante de Deposito Nro. 26770972 de fecha 06 de diciembre de 2011 y consignado en fecha 06 de diciembre de 2011 por un monto de Bs.556.87; Comprobante de deposito Nro. 26064491 de fecha 15 de diciembre de 2011 consignado por ante el Tribunal en fecha 15 de diciembre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; Comprobante de Deposito Nro.37331633 de fecha 01 de febrero de 2012 consignado por el Tribunal en fecha 01 de febrero de 2012 por un monto de Bs. 556.87; comprobante de Deposito Nro. 37327555 de fecha 05 de marzo de 2012 consignado por el tribunal en fecha 05 de marzo de 2012 por un monto de Bs. 556.87;; Comprobante de deposito Nro. 28284714 de fecha 03 de abril de 2012 consignado en fecha 03 de abril de 2012 por un monto de BS. 556.87.

Asimismo consignó copia de Aviso de Operativo de Recepción de Cánones de Arrendamiento de Locales Comerciales; Comprobante de Cumplimiento de requisitos de consignaciones de fecha 20 de agosto de 2013; Emisión de cheque de Gerencia 0016376 por un monto de BS.9.466,79 comprado por Camprovin Parejo Roberto. Solicitud efectuada por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario OCCAI mediante la cual solicita certificación de consignaciones y la certificación de consignaciones del expediente Nro. 2011-20110484; Comprobante de Ingreso de Consignaciones Nro. Expediente Nro. 2011-20110484, documentales que son valoradas por esta sentenciadora de conformidad con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnadas por la contraparte en el presente juicio.

Ahora bien se evidencia que el hecho controvertido se circunscribe en la falta de pago de los meses de Septiembre de 2011 a Diciembre de 2013, que son los meses que este Tribunal pasara analizar

En la cláusula cuarta del contrato las partes establecieron que el canon se debía pagar por mensualidades vencidas los cinco (5) primeros días de cada mes, en este sentido se trae a colación lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

En base a la norma antes transcrita, esta sentenciadora considera que el pago de los cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir que la parte demandada disponía hasta el día veinte (20) de cada mes para pagar el canon de arrendamiento. Así se establece.-

En ese sentido, observa este Tribunal que la parte demandada a los fines de demostrar el pago de los meses demandados como insolutos, trajo a los autos tanto originales y copia de los baucher de pago, debidamente certificados por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, para lo cual a los fines de verificarse la tempestividad de los mismos, se observa:

Que el mes de Septiembre de 2011 fue consignado por el Tribunal en fecha 04 de octubre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; que el mes de Octubre de 2011, fue consignado por el Tribunal en fecha 01 de de noviembre de 2011; que el mes de Noviembre de 2011, fue consignado por el Tribunal en fecha 06 de diciembre de 2011 por un monto de Bs.556.87; Que el mes de Diciembre fue consignado por ante el Tribunal en fecha 15 de diciembre de 2011 por un monto de Bs. 556.87; que el mes de Enero del año 2012 fue consignado en fecha 01 de febrero de 2012 por un monto de Bs. 556.87; El mes de Febrero de 2012 fue consignado en fecha 05 de marzo de 2012 por un monto de Bs. 556.87; que el mes de marzo de 2012 fue consignado en fecha 03 de abril de 2012 por un monto de BS. 556;87.

De lo antes expuestos se evidencia que los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre del año 2011 hasta marzo de 2012 todos fueron depositados dentro del lapso de 20 días de cada mes. Y así se establece

Con relación a los meses de abril de 2012 hasta marzo de 2013, sobre estos meses cabe destacar que es un hecho publico y notorio conocido por toda la comunidad que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cerró sus puertas al público desde el mes de abril de 2012, y que la Sala de Casación Civil publicó un comunicado donde informa a la colectividad en general del Operativo de Recepción de Canon de Arrendamiento de locales Comerciales partir del 05 de agosto de 2013, que se aprecia del comprobante de la Oficina de Control de consignaciones de arrendamiento Inmobiliarios OCCAI que en fecha 20 de agosto de 2013, la parte demandada dio cumplimiento a los requisitos de consignaciones, según el Numero de expediente Nro. 2011-20110484 donde la parte demandada Novedades Marzis, C.A consignó a favor de la parte actora Elda Fasanaro Ramírez la cantidad de Bs. 9.466,79 correspondiente a los meses de Abril de 2012 hasta agosto de 2013, y siendo que en el presente caso quedo evidenciado que la parte demandada cumplió con el pago de los meses reclamados como insolutos una vez aperturado el proceso de consignación, y este hecho no puede imputársele al inquilino-demandado, toda vez que como se evidencia que el Tribunal se encontraba cerrado para ese periodo, es por lo que resulta forzoso declarar solvente a la parte demandada. Y así se decide.-

De lo anterior se desprende que al no quedar demostrado el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, como lo es la falta de pago de una (1) cualquiera de las mensualidades, dicha situación a lo que da lugar es a la declaratoria sin lugar de la presente demanda. Y así se decide.-
- V -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana MARIA MARGARITA FASANARO DE LEHMANN, en contra de la empresa NOVEDADES MARZI´S C.A., en consecuencia se condena a la parte demandante al pago de las costas por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE-
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintisiete (27) días del mes de Marzo de dos mil Trece (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO,
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO

En la misma fecha se publicó el presente fallo
EL SECRETARIO,
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO