TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 11.556.829.
APODERADOS JUDICIALES: OMAR RODRIGUEZ MARTINEZ y FREDDY FIGARELLA ROSSI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 39.613 y 3.157, respectivamente.

DEMANDADA: XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, de nacionalidad Chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número E-82.237.066.
APODERADOS JUDICIALES: CARMEN AÍDA RODRIGUEZ, SIXTO JOSÉ HERNÁNDEZ (revocado) y EUCLIDES MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 68.377, 37.280 y 123.585, respectivamente. .

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE NRO: 12-0646 (Tribunal Itinerante).
EXPEDIENTE NRO: AH1B-V-2006-000023 (Tribunal de la causa).

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO contra la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE.
Previa su distribución, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto dictado en fecha veinticuatro (24) de Mayo de dos mil seis (2006) admitió la demanda, por los trámites del procedimiento breve.
En fecha catorce (14) de Julio de dos mil seis (2006), compareció el ciudadano JOSÉ IZAGUIRRE, Alguacil titular del Tribunal de la causa y mediante diligencia consignó recibo de citación sin firmar de la compulsa librada a la demandada, quien se negó a firmar, motivo por el cual se ordenó completar la misma de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, mediante Boleta de Notificación, librada en fecha diecinueve (19) de Julio de dos mil seis (2006), y cumpliéndose en fecha veinticinco (25) de Julio de dos mil seis (2006), mediante nota dejada por la ciudadana FABIOLA DOMÍNGUEZ RAMÍREZ, Secretaria Accidental del Tribunal de la causa, mediante la cual dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada y haber entregado a la ciudadana MARIA FERNANDA LÓPEZ, quien dijo ser hija de la demandada, la boleta de notificación librada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 ejusdem.
En fecha veintisiete (27) de Julio de dos mil seis (2006) compareció la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, debidamente asistida por la abogado en ejercicio CARMEN AIDA RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 68.377, y consignó escrito de contestación de la demanda; asimismo otorgó poder Apud-acta a la profesional del derecho antes identificada.
Mediante diligencia presentada en fecha treinta y uno (31) de Julio de dos mil seis (2006), por la representación judicial de la parte actora desconoció documento privado denominado convenio el cual señaló la parte demandada en su escrito de contestación.
De igual manera, en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, mediante el cual reprodujo en su totalidad la demanda; asimismo, anexó originales de los recibos de pago de condominio realizados por su representada ante la “Administradora Danoral”, correspondiente al punto in fine del Capítulo Segundo, situación a la que se refiere la demanda. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en esa misma fecha.
En fecha siete (07) de Agosto de dos mil seis (2006) compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas mediante el cual promovió instrumentos documentales, prueba de informe, prueba de exhibición y de posiciones juradas. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha nueve (09) de Agosto de dos mil seis (2006), con excepción de la prueba de informe contenida en el Capítulo II y la prueba de exhibición contenida en el Capítulo III.
En fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró: Primero: Con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA BORRERO contra la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE; Segundo: declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha quince (15) de Octubre de dos mil dos (2002) y, en consecuencia, se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble objeto de la presente demanda; Tercero: Se condenó a la parte demandada al pago de las costas del proceso.
En fecha veintiuno (21) de Noviembre de dos mil seis (2006) la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa y solicitó la notificación de la parte demandada.
Mediante diligencia presentada por la representación judicial de la parte demandada en fecha veintiocho (28) de Noviembre de dos mil seis (2006), se dio por notificada de la sentencia antes indicada.
En fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil seis (2006) la representación judicial de la parte demandada consignó diligencia mediante la cual apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006).
Mediante auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha seis (06) de Diciembre de dos mil seis (2006), oyó el recurso de apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Previa su distribución, en fecha dieciocho (18) de Diciembre de dos mil seis (2006) el Tribunal Undécimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito y de esta Circunscripción Judicial, mediante auto dio por recibido el presente expediente y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Mediante diligencias de fechas Primero (1º) de Febrero, cinco (05) de Marzo, dos (02) y diecinueve de Julio, siete (07) de Agosto, dieciocho (18) de Septiembre, diez (10) y veinticinco (25) de Octubre y ocho (8) de Noviembre de dos mil siete (2007); veintiocho (28) de Febrero y veintiuno (21) de Julio de dos mil ocho (2008); la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha diecinueve (19) de Junio de dos mil nueve (2009) compareció la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA BORRERO, antes identificada, en su carácter de parte actora, consignó diligencia debidamente asistida por el abogado en ejercicio SIXTO JOSÉ HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 37.280, mediante la cual confirió Poder Apud-Acta al abogado antes identificado.
Mediante diligencias de fechas veintinueve (29) de Junio, dieciséis (16) de Octubre y 18 de Noviembre de dos mil nueve (2009); veintitrés (23) de Marzo, dos (02) de Julio y ocho (08) de Octubre de dos mil diez (2010); la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha veinticinco (25) de Enero de dos mil once (2011) compareció la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO, antes identificada, en su carácter de parte actora, consignó diligencia debidamente asistida por el abogado en ejercicio EUCLIDES MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 123.585, mediante la cual revocó el poder al abogado en ejercicio SIXTO JOSÉ HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 37.280, y otorgó poder Apud-Acta al abogado en ejercicio EUCLIDES MARTÍNEZ, antes identificado.
Mediante diligencias de fechas veintisiete (27) de Enero, diez (10) de Febrero, diecisiete (17) de Febrero, siete (07) de Abril de dos mil once (2011); la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha doce (12) de Mayo de dos mil once (2011) el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ordenó la suspensión de la presente causa hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido con el procedimiento especial previsto en dicho Decreto y conste en autos las resultas obtenidas de referido procedimiento especial.
En sintonía con el criterio establecido mediante decisión de fecha dos (02) de Noviembre de dos mil once (2011) por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia, el ocho (08) de Diciembre de dos mil once (2011) suspendió la paralización de la causa y consecuencialmente ordenó la continuación de la misma hasta llegar a la fase de ejecución de la sentencia.
En cumplimiento con la Resolución signada con el Número 2011-0062, dictada el treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011) por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia el Juzgado Undécimo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por auto fechado ocho (08) de Febrero de dos mil doce (2012), remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) de esos Juzgados a los fines de su distribución.
Previo sorteo, en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil doce (2012) el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada a este expediente y le asignó el Número 12-0646.
En fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013) el Tribunal dejó constancia del avocamiento de la Juez Titular de este Despacho y se agregó al expediente el cartel único publicado en fecha treinta (30) de Octubre de dos mil trece (2013), en el diario “Ultimas Noticias”. Igualmente, en esa misma fecha se dejó expresa constancia por nota de Secretaría de haberse cumplido con las formalidades de Ley.
Cumplido el trámite procesal de Primera Instancia para el procedimiento ordinario, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la parte actora:
La representación judicial de la parte actora alegó que mediante contrato de arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002), entre la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, antes identificada y su mandante sobre el apartamento de su propiedad distinguido con el Número 182, ubicado en el piso 18, del Edificio Residencias Mirador; ubicado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas
Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se estableció que la duración del contrato de arrendamiento era por dos (02) años fijos, contados a partir del día quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002) hasta el quince (15) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), el cual podría renovarse si había estricto cumplimiento de todas sus cláusulas.
Que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se fijó que los gastos menores de mantenimiento y conservación del inmueble serían por cuenta de la arrendataria, así como el consumo de agua, electricidad, condominio, teléfono. Asimismo, se determinó en la cláusula décima segunda que la arrendataria se obligaba a mantener al día los gastos correspondientes al condominio, así como los demás servicios a los a que se encuentra obligada.
Que la arrendataria ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE no cumplió con su obligación de pagar el condominio del apartamento Número 182, propiedad de su mandante durante los meses correspondientes al año 2004, discriminados de la siguiente manera: ENERO: 40.917,70; FEBRERO: 60.760,20; MARZO: 53.579,05; ABRIL: 52.194,75; MAYO: 58.621,90; JUNIO: 58.065,25; JULIO: 66.373, 60; AGOSTO: 75.488,45; SEPTIEMBRE: 59.096,75; OCTUBRE: 72.975,10; NOVIEMBRE: 55.925,00 y DICIEMBRE: 74.342,05.
Año 2005 discriminados de la siguiente manera: ENERO: 44.584,85; FEBRERO: 67.826,05; MARZO: 42.793,85; ABRIL: 45.731,10; MAYO: 55.212,90; JUNIO: 43.788,75; JULIO: 50.723,15; SEPTIEMBRE: 55.183,80; OCTUBRE: 57.110,60; NOVIEMBRE: 69.879,00 y DICIEMBRE: 53.234,75.
Año 2006 discriminados de la siguiente manera: ENERO: 49.028,60; FEBRERO: 110.396,30 y MARZO: 71.333,50.
Que su mandante se vio en la imperiosa necesidad de cubrir dicha obligación ante la administradora DANORAL, desde el mes de Enero de dos mil cuatro (2004) hasta el mes de Marzo de dos mil cinco (2005), por un monto de Un Millón Doscientos Cincuenta y Tres Mil Quinientos Setenta y Siete Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 1.253.577,80) por concepto de condominio de los meses antes señalados más intereses de mora, gastos de cobranza y honorarios profesionales, a que se vio obligada a cancelar por el incumplimiento de la arrendataria ciudadana Ximena Eliana Leiva Longe.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.579, 1,592, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y peticionó que la demandada conviniera o a ello sea condenada por el Tribunal a dar cumplimiento a lo siguiente:
PRIMERO: En resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Octubre del año 2002.
SEGUNDO: Desalojar el inmueble arrendado entregándolo en perfecto estado como lo recibió y libre de personas y cosas a la arrendadora.
TERCERO: En pagar los costos y costas del presente juicio.

Alegatos de la parte demandada:
La representación judicial de dicha parte procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: Que es cierto que la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA BORRERO es propietaria de un apartamento destinado a vivienda que forma parte de la Torre B del Conjunto Residencial Mirador, distinguido con el Número 182, piso 18, ubicado en la Calle Norte 13, entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.
Es cierto que suscribió documento privado de contrato de arrendamiento en calidad de arrendataria en fecha quince (15) de Octubre de dos mil dos (2002) con la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA BORRERO, antes identificada, en calidad de arrendadora sobre un inmueble de su propiedad antes identificado.
Es cierto que en el expresado contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula cuarta que la duración del contrato de arrendamiento era por dos (02) años fijos, contados a partir del día quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002) hasta el quince (15) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), el cual podría renovarse si había estricto cumplimiento de todas sus cláusulas.
Alegó, de igual manera, que en el expresado contrato de arrendamiento se fijó en su cláusula séptima que los gastos menores de mantenimiento y conservación del inmueble serían por cuenta de la arrendataria, así como el consumo de agua, electricidad, condominio, teléfono. Asimismo, se determinó en la cláusula décima segunda que la arrendataria se obligaba a mantener al día los gastos correspondientes al condominio, así como los demás servicios a los a que se contrae la obligada. Es cierto que no cumplió con su obligación de pagar el condominio del apartamento Número 182, propiedad de la demandante durante los años 2004 en los meses de ENERO: Bs. 49.917,70; FEBRERO: Bs. 60.760,20; MARZO: Bs. 53.579,05; Bs. ABRIL: Bs. 52.194,75; MAYO: Bs. 55.212,90; JUNIO: Bs. 58.096,25; JULIO: Bs. 66.373,60; AGOSTO: Bs. 75.488,45; SEPTIEMBRE: Bs 59.096,75; OCTUBRE: Bs. 72.975,10; NOVIEMBRE: Bs., 55.925,00 y DICIEMBRE: Bs. 74.342,05. Año 2005: ENERO: Bs. 44.584,85; FEBRERO: Bs. 67.826,05; MARZO: Bs. 42.793,85; ABRIL: Bs. 45.731,10 MAYO: Bs. 55.212,90; JUNIO: Bs. 43.788,75; JULIO: Bs. 50.723,15; SEPTIEMBRE: Bs. 55.183,80; OCTUBRE: Bs. 57.110,60; NOVIEMBRE: Bs. 69.879,00 y DICIEMBRE: Bs. 53.243,75. Año 2006: ENERO: Bs. 49.028,60; FEBRERO: Bs. 110.396,30 y MARZO: Bs. 71.333,50.
No es cierto y rechazó que como consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento la demandante se haya visto en la imperiosa necesidad de tener que cubrir dicha obligación ante la administradora DANORAL, ante la posible acción judicial en su contra por tal deuda, que haya tenido que pagar intereses de mora, gastos de cobranza y honorarios profesionales por su incumplimiento.
Que en fecha cuatro (04) de Marzo del año dos mil cinco (2005) la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA BORRERO, antes identificada, le manifestó de manera verbal que en virtud del atraso que tuvo con el condominio llegaran al acuerdo de que ella como arrendataria no continuaría pagando el condominio, que desde ese momento ella como arrendadora asumiría el pago del condominio y correría con el pago de lo atrasado ante la administradora e igualmente le manifestó que ella había prohibido en la administradora que le recibieran pago por concepto de condominio; todo con el fin de que dieran por terminado el Contrato de Arrendamiento y a cambio que le firmara un convenio en el cual la arrendadora le extendería el lapso de la prórroga legal por dos (02) años.
Que en fecha cuatro (04) de Marzo del año dos mil cinco (2005) la arrendadora y la arrendataria suscribieron un documento privado denominado CONVENIO, en el cual se convino que el derecho de la prórroga legal se extendería por un lapso máximo de dos (02) años, a partir de la fecha de vencimiento del referido contrato lo que significó que el contrato de arrendamiento firmado en fecha quince (15) de Octubre de dos mil dos (2002) y que la parte solicitó se resolviera a través de la presente demanda ya se encontraba resuelto.
Negó y rechazó que haya violado de forma continua, permanente, expresa y directa las cláusulas séptima y décima segunda del contrato de arrendamiento.
Rechazó que se tenga que resolver el contrato de arrendamiento firmado el quince (15) de Octubre de dos mil dos (2002).
Rechazó que tenga que desalojar el inmueble objeto de la presente demanda.
Negó y rechazó que tenga que cancelar la cantidad de Un Millón Quinientos Cuarenta y Cinco Mil Ciento Sesenta y Seis Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 1.545.166,90).
II
MOTIVA

PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo aportó los siguientes medios probatorios:
• Documento contentivo del poder autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintisiete (27) de Abril de dos mil seis (2006), bajo el Número 59, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que atribuye la cualidad de apoderado judicial de la parte actora, que al no haber sido impugnado ni tachada por la parte demandada, se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Copia fotostática del título de propiedad del inmueble registrado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital bajo el Número 17, Protocolo Primero, Tomo 01, en fecha siete (07) de Octubre de dos mil cinco (2005), marcado “B”, desprendiéndose del mismo la condición de propietaria del inmueble objeto de esta controversia, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así decide.
• Original de Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre las ciudadanas EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO (arrendadora) y XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, (arrendataria), ambas plenamente identificadas, por una duración de dos (02) años a partir del quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002) hasta el quince (15) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), que al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, este documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrado con dicho documento la relación arrendaticia existente; Y así decide.
• Copias fotostáticas de los recibos de pago de condominio, que al no ser impugnados por el adversario en la oportunidad correspondiente, este documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así decide.
• Marcados con las letras “E” y “F”, estado de cuenta del 11 de Abril de 2005 y constancia de fecha 18 de Julio de 2005, ambas emitidas por Guia & Asociados Abogados, las cuales este Tribunal desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser los mismos emanados de terceros y no fueron ratificados mediante prueba testimonial, y así se decide.

De las pruebas aportadas en el lapso probatorio:
• Promovió los originales de los recibos de pago de condominio ante la Administradora Danoral, que al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, este documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así decide.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con la contestación aportó los siguientes medios probatorios:
• Copias fotostáticas marcadas “A” del expediente de consignación signado con el Número 2005-8594, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de Agosto del año 2005. Este medio probatorio, sólo demuestra el pago de los cánones de arrendamiento del apartamento distinguido con el Número 182-B del Centro Residencial Mirador a nombre de la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO (arrendadora), siendo el objeto de la demanda la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago de condominio lo cual no guarda relación con los hechos alegados, por lo que queda desechada del proceso por impertinente por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos en el presente juicio. Y así se decide.
• Marcados “B”, “C” y otro sin letra o numeración, en copias fotostáticas y originales de los Contratos de Arrendamientos privados suscritos entre las ciudadanas EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO y XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, los cuales corresponden a los contratos de Arrendamientos suscrito entre las partes entre el quince (15) de Octubre de mil novecientos noventa y siete (1997) al 15 de Octubre de 1999, mediante los cuales la demandada trata de probar que los mismos se tratan de contratos a tiempo determinados, los cuales se desechan por cuanto en el presente juicio no se está ventilando la duración de los contratos ni el tiempo de ocupación del inmueble sino de la Resolución del Contrato por el incumplimiento en el pago de condominio por parte de la demandada. Y así decide.
• Contrato de Arrendamiento marcado “D” suscrito entre las ciudadanas EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO (arrendadora) y XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, (arrendataria), ambas plenamente identificadas, por una duración de dos (02) años a partir del quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002) hasta el quince (15) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), el cual fue promovido por la parte actora y valorado como plena prueba anteriormente, quedando en el mismo convenido según su simple lectura la obligación de la arrendataria de cancelar el pago de los gastos generados por condominio. Y así de decide.
• Contrato suscrito entre las ciudadanas EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO y XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, ambas plenamente identificadas, denominado CONVENIO, marcado “E”, dicho documento sólo fue firmado por la arrendadora en fecha cuatro (04) de Marzo de dos mil cinco (2005), en el cual la arrendataria convino en que la arrendadora gozaría de una prórroga legal de dos (02) años a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Octubre de dos mil dos (2002), con una duración de dos (02) años, es decir que la prórroga legal comenzaría a computarse a partir del quince (15) de Octubre de dos mil cuatro ( 2004) hasta el quince (15) de Octubre de dos mil seis (2006); igualmente se señaló que la arrendadora mantendría las mismas condiciones y estipulaciones contenidas en el contrato original, dicho documento al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así decide

PARA DECIRI ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
Subió a esta instancia el expediente procedente del Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signado en ese despacho con el Número 8527, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006) que declaró: Con Lugar la demanda y bajo tales premisas, este Juzgado de alzada para decidir considera pertinente examinar la sentencia recurrida a los fines de conocer de la apelación, por lo que observa lo siguiente: “(…) Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos :… Que la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE en su condición de arrendatario en el presente juicio, no demostró estar solvente en el pago de los meses de condominio reclamados correspondiente a los meses de enero de 2004 a marzo de 2006, ni demostró por prueba fehaciente que quedó liberada de cumplir con tal obligación por “acuerdo verbal con su arrendadora”. 4.- Que la arrendataria demostró estar en pleno uso de la prorroga legal concedida por su arrendataria mediante convenimiento de fecha 04-03-2005,el cual comenzaría a regir a partir del 15-10-2004, y hasta el 15 de octubre de 2006. No obstante, al ser un hecho probado que la arrendataria no cumplió con el pago del condominio, como contractualmente se obligó, perdió su derecho a la prórroga legal como se establece en el art. 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5.- Que de las pruebas aportadas por la parte demandada nada probó o desvirtuó los hechos alegados por la parte actora. En consecuencia, existiendo confesión espontánea de la demandada sobre el no pago de los gastos de condominio de los meses de enero de 2004 hasta marzo de 2006, quien pretende a su vez exceptuarse de cancelar la misma por ser liberada por la actora de manera verbal, hecho éste tampoco probado, incumple así el mandato del art. 1.354 Código Civil. Incumpliendo de esta manera con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15-10-2006 y con su carga probatoria a que hace referencia el artículo 506 eiusdem, se debe resolver el contrato de arrendamiento conforme lo dispuesto en el art. 1167del Código Civil. De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide…”
Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a establecer del thema decidedum el cual se encuentra determinado por la pretensión de la parte actora que persigue mediante la presente acción, la resolución del contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte de la Torre B del Conjunto Residencial Mirador, distinguido con el Número 182, piso 18, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Mirador, Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, por cuanto –a su decir-, la arrendataria no ha pagado los gastos de condominio convenido, ya que ha dejado de pagar desde el mes de enero de dos mil cuatro (2004) hasta Marzo de dos mil seis (2006), incumpliendo con las obligaciones principales de todo arrendatario textualmente establecida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
Que textualmente la cláusula cuarta de dicho contrato dispone que el mismo se celebró a tiempo determinado entre las partes, sin embargo, la arrendataria no ha cumplido con lo allí establecido, pues no ha hecho entrega del inmueble.
Analizado lo anterior, pasa este Juzgado a pronunciarse con respecto al mérito de autos, para lo cual observa que la parte actora persigue la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el quince (15) de Octubre del año dos mil dos (2002), sobre el inmueble de marras.
Ahora bien, el Código Civil en su artículo 1.133 define el contrato como: “…una convención entre dos o más personas parar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable parar la existencia del contrato, es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el sólo consentimiento obliga.
Dicho lo anterior, esta sentenciadora trae a colación las normas del derecho contractual y las obligaciones contenidas en el artículo 1.159 del Código Civil, cuyo tenor es el que sigue: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley”.
Asimismo, los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil establecen lo siguiente:
Articulo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Articulo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Ahora bien, la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor Jesús Mogollón Castillo, en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5. Igualmente, la autora Iraida Esther Ortega Carvajal, en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
De todo lo analizado se puede precisar, que en efecto la arrendataria se encuentra insolvente con respecto al pago del condominio en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia de autos, ya que no ha demostrado ni aportado material probatorio que determine efectivamente que cumplió con el pago de los gastos de condominio desde el mes de Enero de dos mil cuatro (2004) hasta Marzo de dos mil seis (2006).
Ahora bien, antes de concluir con el fondo del presente debate judicial, es de indicar que no consta en autos que la parte demandada haya aportado al proceso prueba alguna que demostrara sus afirmaciones de negativa contra los alegatos de su contraparte, lo que implica que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha treinta (30) de Mayo de dos mil seis (2006), expediente Número 2002-000729, con ponencia del Magistrado Doctor Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente: “… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.
En sintonía con todo lo explanado y estando los méritos probatorios a favor de la parte actora, resulta forzoso para quien aquí decide declarar improcedente la Apelación ejercida contra la Sentencia dictada por el Tribunal a-quo en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006) y CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, impetrada por la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO contra la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006), por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Queda confirmado en todas y cada de sus partes el fallo emanado del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictado en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil seis (2006).
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada de esta sentencia definitiva en el libro copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 ibidem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dos (02) días del mes de Mayo del año dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DIAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p. m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades de ley.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.

ANTIGUO: AH1B-V-2006-000023
NUEVO: 12-0646
CDV/DPP/flb*