TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 09 de agosto de 1976, bajo el No. 41, Tomo 94-A. APODERADOS JUDICIALES: LUIS DARIO VELANDIA, LUIS JOSÉ VELANDIA ORTEGA, LEANDRO CAPPUCCIO, AZAEL SOCORRO, JOSÉ MIGUEL AZÓCAR, RAFAEL LÁREZ FERMIN y DOUGLAS JOSÉ RIVAS ORTEGA, letrados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.156, 44.113, 43.913, 20.316, 23.055, 54.453, 70.610, 29.464 y 59.901, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 1992, bajo el No. 66, Tomo 146-A-Sgdo., en la persona de su Presidente y Gerente General ciudadano ALEJANDRO CHUMACEIRO DÍAZ, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.912.270. APODERADOS JUDICIALES: MARIA COMEGNA DE HENY y TITO ULISES SÁNCHEZ RUÍZ, letrados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.548 y 11.698, respectivamente.

MOTIVO
DESALOJO

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: unos inmuebles constituidos por tres (3) locales, situados en el piso cinco (5) del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao (antiguo Distrito Sucre) del Estado Miranda. “(…) Dichos locales están identificados con los números y tienen las superficies, linderos y porcentajes de condominio particulares siguientes: No. 508, tiene una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (66,50 m2) y sus linderos son: Norte, Oficina No. 509; Sur, pasillo de circulación, Oficina No. 507 y fachada sur del edificio; Este, Oficina No. 509, pasillo de circulación y Oficina No. 507, y Oeste, fachada oeste del edificio y Oficina No. 509. Porcentaje de condominio: 0,46081%; No. 509, tiene una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con once decímetros cuadrados (75,11 m2), y sus linderos son: Norte, Oficina No. 510; Sur, pasillo de circulación y Oficina No. 508; Este, pasillo de circulación y Oficina No. 508, y Oeste, fachada oeste del edificio y Oficina No. 508. Porcentaje de condominio: 0,52145%. No. 510, tiene una superficie aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (63,43 m2) y sus linderos son: Norte, Oficina No. 511, pasillo de circulación y fosa de los ascensores; Sur, Oficina No. 509; Este, pasillo de circulación, y Oeste, fachada oeste del edificio. Porcentaje de condominio: 0,44002% (…)” Folios 14 vto. y 120 vto., y se encuentran registrados en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 1976, bajo el Nº 25, Folio 119, Tomo 7, Protocolo 1º.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 20 de mayo de 2013 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 24 de abril de 2013 por el abogado Tito Ulises Sánchez Ruíz, apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 18 de abril de 2013 por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. en contra de la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS).

Por oficio Nº 13.0127 del 20 de mayo de 2013 se remitió el presente expediente al Juzgado a-quo, a los fines de que subsanara por Secretaría las tachaduras y saltos de foliatura que contenía el mismo. Las actas procesales fueron devueltas a esta Superioridad el 11 de junio de 2013.

Mediante auto de fecha 14 de junio de 2013, el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial se abocó al conocimiento y revisión de la causa.

Posteriormente, a través de decisión del 17 de junio de 2013, este Órgano Jurisdiccional declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la mencionada data para dictar sentencia definitiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito de fecha 19 de junio de 2013, la representación judicial de la parte recurrente consignó copia certificada de documento de venta de uno de los bienes inmuebles objeto de la pretensión (identificados ab-intio).

Mediante escrito del 10 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora presentó sus alegatos.

Asimismo, a través de escritos de fechas 12 y 17 de julio de 2013, el abogado Tito Sánchez Ruíz, apoderado judicial de la sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), consignó sus respectivos alegatos.

Por auto de fecha 19 de julio de 2013, este órgano jurisdiccional advirtió a las partes que la sentencia sería dictada al quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data.

Mediante diligencia del 13 de agosto de 2013 y 08 de abril de 2014, la representación judicial de la parte accionada consignó copias simples y originales de Comprobantes de Ingreso de Consignaciones alusivos al Expediente No. 2013-0025 llevado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) relacionados a los inmuebles objeto de la pretensión (identificados ab-initio).

II
DE LA MOTIVACIÓN

Vista la apelación interpuesta el 24 de abril de 2013 por el abogado Tito Ulises Sánchez Ruíz, apoderado judicial de la sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (parte demandada), en contra de la sentencia definitiva dictada el 18 de abril de 2013 por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Desalojo, basada en los literales “A” (falta de pago) y “B” (estado de necesidad) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por el abogado Leandro Cappuccio, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. contra la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), en la persona de su Presidente y Gerente General ciudadano Alejandro Chumaceiro Díaz, alusiva a unos inmuebles constituidos por tres (3) locales, identificados con los Nos. 508, 509 y 510, situados en el piso cinco (5) del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao (antiguo Distrito Sucre) del Estado Miranda.

Aduce la representación de la parte actora:

 Que sus poderdantes celebraron contrato de arrendamiento el 22 de abril de 1998 con la sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), representada por su Presidente y Gerente General ciudadano Alejandro Chumaceiro Díaz;
 Que dicho contrato versa sobre tres inmuebles constituidos por tres locales comerciales, identificados con los Nos. 508, 509 y 510, situados en el piso 5 del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, Urbanización El Retiro, Municipio Chacao (antiguo Distrito Sucre) del Estado Miranda;
 Que el referido contrato se convirtió a tiempo indeterminado por razones ajenas a su representada;
 Que debido a la negativa de la arrendataria en incrementar el canon de los inmuebles arrendados, su representada se vio en la forzosa necesidad de intentar el aumento del mismo por vía de regulación de alquileres ante la Dirección General de Inquilinato), quedando modificado mediante Resolución No. 0013001 de fecha 21 de abril de 2009 (Exp. 70.037-F32), en la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs.F.7.323,23) para la Oficina 509 y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F.6.184,43) para la Oficina 510;
 Que la Oficina 508 quedó prorrateada en su canon de arrendamiento y correspondiéndole a aquella un canon de arrendamiento por cláusula contractual de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.F.451,20);
 Que desde el mes de Abril de 2012 la arrendataria se ha negado de forma rotunda a cancelar los cánones de arrendamiento adeudado a su representada;
 Que los cánones correspondientes al mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, equivale a la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON DOS CÉNTIMOS (Bs.F. 97.712,02), incurriendo así en lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que su representada actualmente se encuentra en la necesidad de ocupar nuevamente los inmuebles por encontrarse en franca expansión de su actividad comercial, lo cual de no realizarse le obligaría a tener que ir en busca de otro inmueble, con el correspondiente gasto innecesario;
 Que la arrendataria ha hecho caso omiso a cualquier petición de entrega de los inmuebles, por lo que hasta la presente fecha la entrega del mismo ha sido imposible.

En el acto de contestación de la demanda, la representación de la parte accionada dio contestación a la misma: (1) reconoció el contrato suscrito entre las partes en fecha 22 de abril de 1998, así como (2) que el mismo se convirtió a tiempo indefinido. Igualmente, (3) alegó que nunca su representada ha dejado de pagar; y (4) que el demandante introdujo en forma ilegal una notificación judicial que le correspondió al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de está Circunscripción Judicial (Exp. No. AP31-S-2008-002197), a través de la cual le otorgaba una prórroga legal de tres (3) años para desocupar los bienes inmuebles arrendados (objetos de la pretensión identificados ab-initio), la cual se vencía el 22 de abril de 2012, que a partir de allí la actora dejó de cobrar los cánones de arrendamiento correspondientes.

Asimismo, adujó (5) que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas es el único Tribunal de la República en el Área Metropolitana de Caracas para recibir consignaciones, pero desde el 17 de abril de 2012 los lapsos para consignar se encontraban suspendidos por Resoluciones Nos. 005-2012 de fecha 14 de mayo de 2012 y ratificada el 10 de agosto de 2012 y 009-2012 de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que no podía consignar las pensiones locatarias vencidas, siendo esto una causa no imputable a su representada. También, señaló (6) que su representada nunca se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2012 y niega que deba la cantidad de Bs. 97.712,02.

Por sentencia del 18 de abril de 2013 el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. contra la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS). Igualmente, condenó a la parte accionada a lo siguiente: (i) a la entrega a la parte actora de los inmuebles identificados ab-initio; y (ii) se le concedió, de conformidad con lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la fecha de notificación de la sentencia definitivamente firme para que de cumplimiento a la entrega. Por último, (iii) se declaró improcedente el pago de los cánones de arrendamientos demandados de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012 y no hubo condenatoria en costas, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Contra la referida sentencia interpuso el 24 de abril de 2013 recurso de apelación el abogado Tito Ulises Sánchez Ruíz, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (parte demandada).

Mediante escrito de fecha 19 de junio de 2013, la representación judicial de la parte recurrente consignó ante esta Alzada Copia Certificada de Documento de Venta de uno de los bienes inmuebles objeto de la pretensión identificado con el No. 508 (antes descrito), protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de agosto de 2005, bajo el No. 18, Tomo 8, Protocolo Primero, cursante a los folios 191 al 199, el cual al ser un documento público se aprecia procesalmente, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil.

A través de escrito del 10 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora señaló lo siguiente:

• Que en primer término se evidencia que la parte demandada nada alegó en su contestación de la demanda en cuanto al literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegado por su representada de ocupar el inmueble objeto de la litis;
• Que en el lapso probatorio conferido para que las partes expusieran sendos escritos de pruebas, a los fines de demostrar sus alegatos, sólo fue su representada quien procedió a presentarlas, por lo que se evidencia la inactividad de la demandada y su falta de interés en probar o tratar de desvirtuar lo alegado por su representada;
• Que resulta forzoso que este Tribunal proceda a confirmar el fallo recurrido proferido por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial;
• Que se declare sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada.

Asimismo, a través de escritos de fechas 12 y 17 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada-recurrente, señaló las razones de su apelación, exponiendo lo siguiente:

• Que la acción de desalojo es única para contratos a tiempo indeterminado y no puede aplicarse el artículo 1167 del Código Civil, en virtud de que éste es para contratos de arrendamientos a tiempo determinado, como de forma errada basó la actora su demanda al concordarlo con los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la decisión del 18 de abril de 2013 es nula debido a que el a-quo no hizo referencia a esto;
• Que demandó en forma conjunta el desalojo basado en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el hecho de declarar sin lugar la causal “a” era suficiente para declarar sin lugar la “b”, por lo que la decisión del a-quo violó el principio de lo alegado y probado en autos;
• Que el demandante tenía que probar la necesidad de ocupar el inmueble por encontrarse en franca expansión de su actividad comercial, y en prueba sólo consignó que vendió todos los locales, y que le quedaron las oficinas 508, 509 y 510, hecho que no es suficiente, por lo que mal podría el a-quo declarar con lugar el literal “b” del artículo 34 eiusdem;
• Que el demandante atribuye la propiedad del local No. 508 de forma falsa, cuando ni siquiera es propietario;
• Que solicita se declare sin lugar la demanda y con lugar la apelación interpuesta.

Mediante diligencia del 13 de agosto de 2013 y 08 de abril de 2014, la representación judicial de la parte accionada consignó copias simples de Comprobantes de Ingreso de Consignaciones (Folios 213 y 214), las cuales se desestiman en virtud de no haber sido certificadas. Asimismo, presentó copias simples con sus respectivos sellos húmedos y firmas originales de Comprobantes de Ingreso de Consignaciones (Folios 219 al 229) alusivos al Expediente No. 2013-0025 llevado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) relacionados a los inmuebles objeto de la pretensión (identificados ab-initio), las cuales se aprecian conforme al artículo 1.384 del Código Civil.

De modo que, la apelación de la accionada deferida a este Órgano Jurisprudencial corresponde al pronunciamiento (del 18/04/2013) del Juzgado a-quo sobre la procedencia del desalojo basado en el estado de necesidad, ya que respecto al impago fue declarado improcedente, no recurriendo de ello la accionante.

Para decidir esta Alzada observa:

I.- Como bien se deriva de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Desalojo, basada en los literales “A” (falta de pago) y “B” (estado de necesidad) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A., en contra de la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), en la persona de su Presidente y Gerente General ciudadano Alejandro Chumaceiro Díaz, alusiva a unos inmuebles constituidos por tres (3) locales, identificados con los Nos. 508, 509 y 510, situados en el piso cinco (5) del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao (antiguo Distrito Sucre) del Estado Miranda.

En el acto de contestación de la demanda, la representación de la parte accionada dio contestación a la misma: (1) reconoció el contrato suscrito entre las partes en fecha 22 de abril de 1998, así como (2) que el mismo se convirtió a tiempo indefinido.

De modo que, los mencionados hechos reconocidos quedan excluidos del contradictorio y, por vía de consecuencia, suprimida cualquier discusión sobre la naturaleza indefinida de la convención locataria.

Asimismo, en dicho acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada también alegó, que nunca su representada había dejado de pagar y que el demandante introdujo en forma ilegal una notificación judicial que le correspondió al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de está Circunscripción Judicial (Exp. No. AP31-S-2008-002197), a través de la cual le otorgaba una prórroga legal de tres (3) años para desocupar los bienes inmuebles arrendados (objetos de la pretensión), la cual se vencía el 22 de abril de 2012; y que a partir de allí la actora dejó de cobrar los cánones de arrendamiento correspondientes. Igualmente, adujó que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas es el único Tribunal de la República en el Área Metropolitana de Caracas para recibir consignaciones, pero desde el 17 de abril de 2012 los lapsos para consignar se encontraban suspendidos por Resoluciones Nos. 005-2012 de fecha 14 de mayo de 2012 y ratificada el 10 de agosto de 2012 y 009-2012 de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que no podía consignar las pensiones locatarias vencidas, siendo esto una causa no imputable a su representada. También, señaló que su patrocinada nunca se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2012 y niega que deba la cantidad de Bs. 97.712,02.

II.- Tal como se ha señalado con antelación, la acción que se plantea en el proceso de marras es la de Desalojo basada en los literales “A” (falta de pago) y “B” (estado de necesidad) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

a) Original de Notificación Judicial (Folios 9 al 27), consignado junto al libelo de demanda, realizada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. Nº AP31-S-2008-002197). Dicha notificación se practicó en la siguiente dirección: “(…) Avenidas Libertador y Venezuela, Edificio Exa, piso 5, Oficinas 509 y 510, donde funciona Sociedad Mercantil Soluciones Integrales Gis, C.A., El Retiro y la Alameda de la Urbanización Alameda, Municipio Chacao del Estado Miranda (…)”, con el fin de notificar a la sociedad mercantil SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A., en la persona de su representante legal ALEJANDRO CHUMACEIRO DIAZ, o de cualquier otra persona que se encuentre en el inmueble, que el contrato de arrendamiento de fecha 22-04-1998 no le sería prorrogado, y que a partir de la fecha de vencimiento (22-04-2009) comenzaba a correr la prórroga legal dispuesta en el literal “d” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha notificación fue entregada y firmada por el ciudadano José Enrique Martínez Pérez, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.223.038, quien se desempeña como Gerente de Administración y Finanzas de la referida empresa. Según lo aducido por la demandada en su contestación, la referida notificación de prórroga legal no operaba ya que el contrato es a tiempo indeterminado. Cabe destacar que ambas partes consideran que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de abril de 1998 se convirtió en indeterminado.
Dentro del mencionado expediente cursan Originales de: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 22 de abril de 1998 (Folios 14 al 18), suscrito entre las partes, inscrito ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el No. 35, Tomo 43, el cual fue reconocido por la parte demandada; y 2) Instrumento poder (Folios 19 al 21), otorgado el 04 de noviembre de 2008 por la parte actora a los abogados Luís Darío Velandia, Luís José Velandia Ortega, Leandro Cappuccio, Azael Socorro, José Miguel Azocar y Rafael Larez Fermín, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento.
Dichos instrumentos se valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil;

b) Copia Simple de Resolución No. 0013001 de fecha 21 de abril de 2009 (Exp. 70.037-F32), consignada junto al libelo (Folios 28 al 30), emitida por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs.F.7.323,23) para la Oficina 509 (identificada ab-initio) y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F.6.184,43) para la Oficina 510 (identificada ab-initio). El presente instrumento se aprecia procesalmente conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil;

c) Original de Título de propiedad del inmueble objeto de la pretensión (Folios 118 al 126) protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 1976, bajo el Nº 25, Folio 119, Tomo 7, Protocolo 1º, el cual se aprecia conforme al artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado que la accionante era originalmente propietaria de los bienes inmuebles arrendados;

d) Copia Certificada de Documento de Venta, presentado en el lapso de promoción de pruebas (Folios 127 al 132), inscrito el 08 de octubre de 2004 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 1, Tomo 4, Protocolo Primero, a través del cual la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. (parte actora) dio en venta a la empresa INMOBILIARIA CHACAO C.A. las siguientes oficinas Nos. 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 511, 512, 513, 514, 515, 516, 517, 518, 519, 520, 521, 522, 523 y 524, ubicadas en la planta quinta (5º) del Edificio Exa, situado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda de la Urbanización El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, no incluyendo los locales objetos de la pretensión (Nos. 508, 509 y 510). Dicho instrumento tiene su valor contenido en el artículo 1.384 del Código Civil;

e) Copia de Factura Nº 000298 de fecha 01-04-2012 (Folio 133), consignada en el lapso probatorio, emitida por la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. (parte actora) a la empresa SIGIS SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (parte demandada), por la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON CINCO CENTIMOS (Bs.10.953,05) por concepto de cánones de arrendamientos del 01 al 22 de abril de 2012, correspondientes a las oficinas No. 508, 509 y 510 (identificadas ab-initio), y Comprobante de Retención del Impuesto al Valor Agregado período fiscal Abril 2012 (Folio 134) del agente SIGIS SOLUCIONES INTEGRALES C.A. (demandada) retenido a INVERSIONES IOTA C.A. por la señalada factura. Dichos medios mantienen su eficacia probatoria al no haber sido desconocidos.

Posteriormente, la representación judicial de la accionada consignó los siguientes medios en el acto de contestación de la demanda:

1. Copias Simples de Resoluciones Nos. 005-2012 de fecha 14 de mayo de 2012 y 009-2012 del 10 de agosto de 2012 (Folios 71 al 74), marcadas con las letras “A” y “B”, dictadas por la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante las cuales se estableció que las causas que cursan en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio permanecerían en suspenso y no correrían los lapsos procesales desde el 17 de abril de 2012 hasta el inicio de las actividades del mencionado Tribunal. Dichos instrumentos se aprecian procesalmente, conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil;

2. Copia Simple de Resolución No. 2012-0003 de fecha 06 de diciembre de 2012 (Folios 75 y 76), marcada con la letra “C”, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se ordenó a los Tribunales Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Séptimo, Octavo, Décimo, Undécimo, Duodécimo, Décimo Tercero, Décimo Cuarto, Décimo Quinto, Décimo Sexto, Décimo Séptimo, Décimo Octavo, Décimo Noveno, Vigésimo, Vigésimo Primero, Vigésimo Segundo, Vigésimo Tercero, Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas la publicación inmediata en la página Web de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura (DEM) y en las carteleras de acceso público de los respectivos Tribunales, de los listados correspondientes a los beneficiarios de los cánones de arrendamiento consignados por los inquilinos, para dar inicio al proceso de retiro por parte de los titulares de la relación arrendaticia, quienes deberán formalizar la solicitud de dichos fondos. Asimismo, se excluyó al Tribunal Primero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, por no tener consignaciones de arrendamientos de vivienda, el Sexto y Noveno de Municipio respectivamente, por no tener concluido el proceso de organización administrativa y contable. El presente medio tiene su valor probatorio contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

3. Copia Simple de Aviso de Prensa del 15 de enero de 2013 (Folio 77), marcado con la letra “D”, proferido por la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informando a todos los arrendatarios que se encuentren sujetos a procedimiento de consignación judicial de pago de cánones de arrendamientos, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que a los fines de concluir con el proceso de organización administrativa y contable ordenado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia debían acudir ante el módulo de información a consignar las planillas de los depósitos efectuados en la cuenta del referido Juzgado. Dicho instrumento mantiene su vigor probatorio;

4. Copias Simples de Expediente No. AP71-R-2012-000205, nomenclatura interna del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 78 al 108), marcadas con la letra “E”, relativas al juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por INVERSIONES IOTA C.A. Vs. SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), alusivo a los mismos inmuebles objetos de la presente pretensión (identificados ab-initio). Mediante decisión del 07 de junio de 2012, el referido Juzgado de Municipio declaró inadmisible la mencionada demanda, ejerciendo recurso de apelación la parte actora, quien posteriormente desistió del procedimiento, siendo homologado el 09 de julio de 2012 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El mencionado medio de prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

III.- Revisados exhaustivamente las alegaciones de las partes y analizado como fue el acervo probatorio aportado por las mismas, esta Alzada, para decidir la pretensión principal, hace las siguientes consideraciones:

La base legal en que se sustenta la demanda de desalojo que ha activado la jurisdicción, es la siguiente:
Artículo 1.133 del Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159 eiusdem:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167 íbidem:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus literales “a” (falta de pago) y “b” (estado de necesidad):

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)”

Resolución Nº 00013001 del 21/04/2009 (Exp. 70.037-F32):
Dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs.F.7.323,23) para la Oficina 509 (identificada ab-initio) y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F.6.184,43) para la Oficina 510 (identificada ab-initio).
De las mencionadas normas sustantivas, se desprende que el contrato bilateral de arrendamiento es ley entre las partes, y que si una de ellas no cumple con algunas de las obligaciones pactadas en él, puede la otra demandar el cumplimiento o resolución del mismo.
También se deriva, que se puede demandar por desalojo cuando se está en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, basado en las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya Ley es aplicable al presente caso que activó la jurisdicción.
En el caso de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Desalojo, basada en los literales “a” (falta de pago) y “b” (estado de necesidad) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable indistintamente a vivienda y locales.

La primera causal se basa en el impago de las pensiones comprendidas entre los meses de abril y noviembre de 2012, equivalentes a la cantidad de Bs.F. 97.712,02 (Bs. 7.323,23 para la oficina 509 y Bs. 6.184,43 para la oficina 510, de acuerdo a la Resolución Nº 0013001 del 21/04/2009 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, quedando prorrateada en su canon de arrendamiento Bs.451,20 la oficina 508, en virtud de cláusula contractual), incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. contra la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), en la persona de su Presidente y Gerente General ciudadano Alejandro Chumaceiro Díaz, alusiva a los referidos inmuebles constituidos por esos tres (3) locales, situados en el piso cinco (5) del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao (antiguo Distrito Sucre) del Estado Miranda.

La segunda causal se fundamenta en la necesidad del propietario de ocupar los inmuebles objetos de la pretensión (identificados ab-initio) por encontrarse en expansión de su actividad comercial, lo cual de no realizarse obligaría al actor a tener que buscar otro inmueble generando gastos innecesarios.

Ahora bien, en el acto de la litis contestatio la parte demandada reconoció que el contrato de arrendamiento se transformó en indeterminado, quedando excluido del contradictorio y, por vía de consecuencia, suprimida cualquier discusión sobre la naturaleza indefinida de la convención locataria.

De igual forma, de acuerdo al contenido del escrito de contestación a la demanda y al acervo probatorio, ya analizado, quedó reconocido el contrato de arrendamiento de fecha 22 de abril de 1998 suscrito entre las partes.

Cabe destacar, que el Juzgado de la Causa a través de la sentencia recurrida de fecha 18 de abril de 2013 declaró improcedente el pago de los cánones de arrendamiento demandados de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, y la representación judicial de la parte actora no recurrió dicho punto, por lo que se conformó con lo decidido por el a-quo, y conforme al principio de Prohibición de Reformatio in Peius la decisión de segundo grado de jurisdicción no podrá desmejorar aún más la condición del apelante. Con base en ello, esta Alzada no puede someter a revisión el pronunciamiento respecto a la causal de falta de pago, dispuesta en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no fue recurrida.

De ahí, que realizadas las anteriores determinaciones, este Órgano Jurisdiccional advierte que la apelación deferida a esta Alzada es la alusiva a la causal de estado de necesidad.

IV.- En el caso de marras es necesario establecer que para que proceda el desalojo, basado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de acuerdo al criterio establecido tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, deben probarse tres requisitos: (i) La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado; (ii) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y por último, el requisito más importante: (iii) la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, siendo que esta debe aparecer justificada por una necesidad preferente al ocupante arrendatario.

En cuanto al primer requisito, se constata de autos que las sociedades mercantiles INVERSIONES IOTA C.A. y SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS) suscribieron contrato de arrendamiento en fecha 22 de abril de 1998, cuya relación se convirtió a tiempo indeterminado, hecho reconocido por ambas partes, con lo cual se cumple con el primer requisito exigido para la procedencia de la referida causal de desalojo.

Con respecto al segundo requisito, la demandante consignó a los autos documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 1976, bajo el Nº 25, Folio 119, Tomo 7, Protocolo 1º, folios 118 al 126, lo que demostraba la cualidad de propietaria de la accionante de las oficinas Nos. 508, 509 y 510 (identificado ab-initio), ubicadas en la planta quinta (5º) del Edificio Exa, situado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda de la Urbanización El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Empero, la representación judicial de la parte demandada presentó ante esta Alzada copia certificada de Documento de Venta de uno de los bienes inmuebles objeto de la pretensión identificado con el No. 508, cursante a los folios 191 al 199, inscrito por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de agosto de 2005, bajo el No. 18, Tomo 8, Protocolo Primero, el cual al ser un documento público se aprecia procesalmente, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que al momento de la interposición de la demanda la actora no tenía la propiedad sobre el mencionado local Nº 508.

De modo que, se deriva que la parte actora no posee la condición de propietaria de la oficina No. 508, en virtud de que fue vendida en fecha 03-08-2005 a la sociedad mercantil Inmobiliaria Chacao C.A., a través del instrumento antes señalado, por lo que sólo se cumple el segundo requisito de procedencia de la acción respecto a las oficinas Nos. 509 y 510.

En cuanto al tercer requisito, establecido en relación con la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado, respecto de este elemento que se expresa, que viene dado por una especial circunstancia que obliga de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que al no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo de orden económico, social, familiar, etc., es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer la exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera, la cual debe justificarse ante el respectivo Tribunal.

En lo atinente al estado de necesidad del propietario para ocupar el inmueble, el autor Gilberto Guerrero Quintero (2003) señala:
“… específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, P. 218).

En relación con el tercer requisito, la actora manifestó la necesidad de ocupar los inmuebles objetos de la pretensión (identificados ab-initio), ya que se encuentra en expansión de su actividad comercial, lo cual de no realizarse la obligaría a tener que buscar otro inmueble generando gastos innecesarios.

Sin embargo, en el decurso del proceso la representación de la parte actora no demostró de manera suficiente el estado de necesidad por ella invocado.

En efecto, la única prueba promovida por la apoderada judicial de la parte actora para demostrar que no posee otro inmueble donde colocar su actividad comercial más que los inmuebles objetos de la pretensión, fue copia certificada de Documento de Venta (Folios 127 al 132), protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda el 08 de octubre de 2004, bajo el No. 1, Tomo 4, Protocolo Primero, a través del cual la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. (parte actora) dio en venta a la empresa INMOBILIARIA CHACAO C.A. las siguientes oficinas Nos. 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 511, 512, 513, 514, 515, 516, 517, 518, 519, 520, 521, 522, 523 y 524, ubicadas en la planta quinta (5º) del Edificio Exa, situado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda de la Urbanización El Retiro, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Dicho instrumento fue producido para probar que no posee otro inmueble donde colocar su actividad comercial más que los locales objetos de la pretensión, pero a través de prueba posteriormente traída a los autos por la accionada quedó evidenciado que sí se había vendido el local Nº 508. De ahí que el mencionado medio en modo alguno puede demostrar el estado de necesidad de ocupar los locales.

Sin embargo, de las actas procesales no se deriva en forma meridiana el estado de necesidad de la empresa para expandirse, y que requiera para ello las Oficinas 509, 510 y 508, menos aún cuando ésta última fue vendida en el año 2005, según documento cursante a los folios 191 al 199, por lo que no se cumple con el tercer requisito para que se configure la causal de estado de necesidad invocada por la parte actora.

De modo que, no se cumple con el tercer requisito, el cual debe copular con los dos anteriores ya analizados, para que se considere demostrado el estado de necesidad que haga procedente la causal de desalojo en que se funda la demanda.

Como bien fue señalado con antelación, la parte actora no obstante haber probado la relación locativa existente entre ella y el demandado, así como su cualidad de propietaria de las oficinas 509 y 510, en modo alguno demostró el estado de necesidad que invocó para ocupar los inmuebles arrendados en sustitución de su inquilino, requisito éste último que debía copular con los dos anteriores para la configuración del estado de necesidad y la procedencia de la demanda.

De manera que, no habiendo cumplido la parte actora con la demostración de su pretensión de desalojo basada en el literal “b” (estado de necesidad) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deberá declararse sin lugar la demanda en el dispositivo del fallo.

En consecuencia, la decisión proferida el 18 de abril de 2013 por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas queda modificada respecto a la causal de estado de necesidad, la cual ha de declararse sin lugar al no demostrarse la misma como lo pautan los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, ha de declararse con lugar la apelación, tramitada Per Saltum, interpuesta por la parte demandada, lo que no conlleva a especial imposición de costas respecto al recurso. Sin embargo, al haber sido declarada por esta Alzada sin lugar la pretensión por estado de necesidad, en tanto que el a-quo había declarado improcedente el desalojo por impago de los cánones de arrendamiento, se debe condenar en costas generales a la parte actora; de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

III
DE LA DECISIÓN

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se MODIFICA, con base en las motivaciones precedentes, la decisión dictada el 18 de abril de 2013 por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que había declarado parcialmente con lugar la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. contra la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), sólo respecto a la causal de estado de necesidad, fundada en el literal “B” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IOTA C.A. contra la empresa SOLUCIONES INTEGRALES GIS C.A. (SIGIS), alusiva a unos inmuebles constituidos por tres (3) locales, identificados con los Nos. 508, 509 y 510, situados en el piso cinco (5) del Edificio Exa, ubicado entre las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao del Estado Miranda, la cual se declara sin lugar;

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la referida demanda de desalojo y se condena en costas generales a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

TERCERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, sin que ello conlleve a especial imposición de costas respecto al recurso.

Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014).-
EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 pm.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.

EXP. N° 10652
(AP71-R-2013-000501)
AJCE/AMV/fccs