REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA









EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-9.503.687 y V-8.986.852, respectivamente. APODERADO JUDICIAL: ERNESTO RINCÓN MURILLO, letrado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 77.784.

PARTE DEMANDADA
Ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-2.894.747 y V-2.892.572, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: YAMELI DEL CARMEN DELGADO SILVA, YAZMIRA JOSEFINA MARTÍNEZ y FRANCIS JOSEFINA MARVAL GONZÁLEZ, letrados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 65.280, 45.110 y 48.529, respectivamente.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA


OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble construido sobre un lote de terreno ubicado en el Barrio La Laguna de los Magallanes, Callejón La Esmeralda Acceso 2DA, Calle de Los Magallanes de Catia, Casa Nº 18-2, Tercera Planta, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. La parcela tiene las siguientes medidas: “(…) NORTE: Callejón Esmeralda (9,30mts.). SUR: Quebrada La Laguna (9,3mts.). ESTE: Familia Álvarez (6,76mts.) y OESTE: Familia Arvelo (8,08mts.)(…)” Folio vto. 13, y se encuentra registrada en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de marzo de 2007, bajo el Nº 11, Tomo 10, Protocolo 1º.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 05 de mayo de 2010 del Tribunal Superior Distribuidor de Turno, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 18 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 15 de marzo de 2010 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA.

Por oficio Nº 10.0136 de fecha 7 de mayo de 2010 se remitió el presente expediente al Juzgado a-quo, a los fines de que subsanara por Secretaría los saltos de foliatura que presentaba la pieza principal a partir del folio 42 y siguientes, y en el cuaderno de medidas las tachaduras que presentaban los folios 6 y 7. Las actas procesales fueron devueltas a esta Superioridad el 22 de junio de 2010.

Mediante auto del 30 de junio de 2010 esta Superioridad se abocó al conocimiento de la causa y posteriormente en decisión del 07 de julio de este mismo año declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el vigésimo día de despacho siguiente a dicha data para que tuviese lugar el acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

A través de diligencia del 7 de julio de 2010, los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, otorgaron poder apud-acta a la abogada FRANCIS JOSEFINA MARVAL GONZÁLEZ.

En el acto de informes verificado el 27 de septiembre de 2010, comparecieron ambas partes y consignaron sus respectivos escritos.

Vencido el lapso previsto para las observaciones, la parte demandada hizo uso de este derecho y consigno su escrito, por lo que el 18 de octubre de 2010 se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.

A través de escrito de fecha 22 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos.

II
DE LA REANUDACION DE LA CAUSA

Vista la solicitud realizada por el abogado Ernesto Rincón Murillo, apoderado judicial de la parte demandante, y estando a derecho la parte demandada, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Por diligencia de fecha 08 de abril de 2013, el abogado Ernesto Rincón Murillo, apoderado judicial de los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE (parte demandante), solicitó a este Tribunal dar continuidad al proceso y emitir pronunciamiento en relación con el recurso de marras. Asimismo, consignó Resolución Nº 00120 de fecha 29 de octubre de 2012 proferida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (Folios 213 al 216), mediante la cual habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin.

Mediante auto dictado el 24 de abril de 2013, esta Superioridad ordenó la notificación de la parte demandada, a los fines de que expusiera los alegatos que considerara pertinentes, para posteriormente emitir pronunciamiento sobre lo solicitado por la actora.

Al haber resultado infructuosa la notificación de la parte accionada (Folio 220), previa solicitud de la actora, se ordenó notificar a los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (co-demandados) mediante cartel, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Dicho cartel fue consignado ante esta Alzada en fecha 10 de julio de 2013 (Folio 226).

Ahora bien, en Ponencia Conjunta del 1º de noviembre de 2011 (Exp. Nº AA20-C-2011-000146) la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, hace un análisis sobre el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda (Gaceta Oficial N° 39.668 del 6 de mayo de 2011), estableciendo lo siguiente:

“(…) De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.

Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley. (…)”

De manera que, de acuerdo al contenido de la decisión parcialmente precitada, los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda deben proseguir hasta llegar a la fase de ejecución de la sentencia, y en la oportunidad de una eventual ejecución de la decisión definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda, se deberá suspender hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el mencionado Decreto Ley.

De tal modo que, la causa de marras, iniciada el 16 de septiembre de 2009, con anterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda (Gaceta Oficial N° 39.668 del 06 de mayo de 2011), deberá reanudarse a los fines de emitir el pronunciamiento respectivo, lo cual en modo alguno dejará de aplicar el mencionado decreto.

En consecuencia, conforme a la jurisprudencia antes citada y de acuerdo al Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas debe ordenar la reanudación del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguido por los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE contra los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, a los fines de emitir el subsecuente pronunciamiento, respecto a la apelación de la decisión de fecha 15 de marzo de 2010 proferida por el Tribunal de la Causa, quedando sin efecto la resolución judicial del 10 de junio 2011 dictada por esta Alzada.

III
DE LA MOTIVACIÓN

Vista la apelación interpuesta el 18 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 15 de marzo de 2010 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, basada en el artículo 1.160 del Código Civil, incoada por el abogado Ernesto Rincón Murillo, en representación de los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, alusiva a un inmueble construido sobre un lote de terreno ubicado en el Barrio La Laguna de los Magallanes, Callejón La Esmeralda Acceso 2DA, Calle de Los Magallanes de Catia, Casa Nº 18-2, Tercera Planta, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Aduce la representación de la parte actora en el libelo de demanda:
 Que sus poderdantes celebraron contrato de opción de compra el 26 de enero de 2007 con los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA;
 Que los propietarios del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) quedaron comprometidos en el referido contrato a manifestar su voluntad de vender al ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE, con declaración expresa de la ciudadana GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (en su condición de cónyuge);
 Que dicha negociación se realiza por un monto de ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000,00), entregando sus representados la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 5.000,00) mediante un cheque de gerencia Nº 01031094 del Banco Industrial de Venezuela, restando una suma de setenta y cinco mil bolívares fuertes (Ba.F. 75.000,00) que sería cancelada en un plazo de seis (6) meses, fecha en la cual se realizaría la venta definitiva;
 Que sus representados han agotado todas las vías de confraternidad, dejando transcurrir un tiempo razonable en espera de una respuesta de los propietarios que honre el compromiso adquirido sin contestación alguna, resultado infructuoso cualquier diálogo.

Mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2009, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Dicha Cuestión Previa fue declarada sin lugar el 28 de enero de 2010 por el Tribunal de la Causa, no siendo susceptible de revisión el mencionado pronunciamiento, ya que aquélla no está sometida a apelación alguna, como lo prescribe el artículo 357 eiusdem.

En el escrito del 08 de febrero de 2010 presentado ante el a-quo, la representación de la parte demandada señaló lo siguiente:
• Que efectivamente fue suscrito el contrato de opción compra venta entre sus poderdantes y los demandantes;
• Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora al manifestar que han agotado todas las vías de confraternidad para hacer exigible la obligación contractual contraída, pues de ser cierta tal afirmación no hubieran dejado transcurrir más de dos (2) años para ejercer la presente acción;
• Que de acuerdo a la Cláusula “Segunda” del referido contrato el compromiso contraído se estimó a seis (6) meses para su cumplimiento y es obvio que la parte accionante no cumplió con el pago a la parte demandada de la cantidad restante, motivo por el cual no se perfeccionó la venta definitiva del inmueble, por lo que operó tácitamente la ejecución de la cláusula penal;
• Que si existió un incumplimiento fue por la parte actora de esta demanda;
• Que la parte actora incurre en deslealtad procesal y fraude a la ley cuando no expone los hechos con la verdad, falsea y miente, incluso llega a contradecirse al señalar que la obligación principal del comprador es pagar el precio, aludiendo a un pago que nunca se materializó aun vencido el lapso estipulado en la opción de compra venta, y obligar así a los vendedores al cumplimiento efectivo de su obligación de transferir la propiedad del inmueble objeto de la pretensión;
• Que niega, rechaza y contradice el argumento esgrimido por los accionantes cuando señalan que la operación de compra venta quedó consumida por la recepción por parte del vendedor del precio de la venta;
• Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya agotado las vías de honrar el compromiso adquirido en espera de sus poderdantes, ya que al vencer el lapso para que los optantes cumplieran con el pago de la cantidad restante, los mismos manifestaron a los propietarios la imposibilidad de realizar la compra venta ya que no habían podido conseguir el crédito ante ninguna institución financiera o del Estado, aún cuando se puede demostrar que entregó todos lo instrumentos pertinentes para que tramitaran su crédito;
• Que resulta bastante extraño que la parte actora después que sus representados los demandó por desalojo (demanda que aún se encuentra en curso ante un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil) en virtud de que los mismos se encuentran disfrutando del inmueble (identificado ab-initio) en calidad de inquilinos, ejecuten el compromiso de opción de compra venta, siendo falso que el documento definitivo no se haya perfeccionado por causas imputables a la parte demandada en este juicio;
• Que la parte actora pretende un enriquecimiento sin causa, al existir una ventaja desproporcionada de querer comprar un inmueble al precio que se había estipulado hace mas de dos años, cuando en la actualidad ha incrementado notoriamente su valor, con cuya acción se configuraría el supuesto previsto en el artículo 1184 del Código Civil;
• Que niegan que la parte actora haya tenido en su oportunidad legal la intención de cumplir con su obligación de adquirir el inmueble objeto de la pretensión, por ende no se puede ejecutar actualmente la obligación de vender.

Posteriormente, a través de audiencia preliminar realizada el 09 de febrero de 2010 en el Tribunal de la Causa, la representación judicial de la parte actora alegó, entre otros hechos, la confesión ficta en que incurrió el demandado al no dar contestación a la demanda en la oportunidad establecida por la ley.

En la fase probatoria la parte demandada promovió pruebas documentales e hizo valer el mérito favorable de los autos.

Por sentencia del 15 de marzo de 2010 el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró (i) parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta; (ii) la confesión ficta de la parte demandada. Asimismo, condenó a la parte accionada a lo siguiente: (a) “(…) al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, una vez la parte actora consigne el monto correspondiente al saldo del precio de venta del inmueble, mediante cheque de gerencia a nombre del tribunal, en un lapso de diez (10) días de despacho, contados a partir de la fecha exclusive en que conste en autos que la presente decisión se encuentre firme y se decrete su ejecución voluntaria, so pena de quedar liberada la parte demandada al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, asimismo, se le otorga a la parte accionante, un plazo prudencial de sesenta (60) días continuos siguientes a la constancia en autos de la consignación que del remanente del precio consigne la parte actora en el presente juicio, para que cumpla voluntariamente con el dispositivo del presente fallo, por lo que en caso de no efectuar el respectivo otorgamiento, la presente decisión se considerara suficiente a los fines del registro traslativo de la propiedad, siempre que conste en autos el cumplimiento de la parte accionante de la obligación impuesta en la presente decisión (…)”; (b) “(…) La parte accionante deberá consignar el precio de la venta del inmueble objeto de la presente acción, la cual asciende a la cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs F. 70.000.00), cantidad que resulta de la sustracción que por cláusula penal asciende a cinco mil bolívares fuertes (BsF. 5.000.00), restándose al monto real de la venta, la cual ascendía a setenta y cinco bolívares fuertes (BsF. 75.000.00) (…)”; y (c) “(…) a hacer entrega real y efectiva del inmueble dado en venta, totalmente desocupado y libre de bienes y personas, el cual consistente en un inmueble fabricado en un lote de terreno ubicado en el Barrio La Laguna de los Magallanes, Callejón La Esmeralda, Acceso 2° Calle de Los Magallanes, Casa Nº 18-2, Planta Tercera, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, una vez se realice la transferencia de propiedad del inmueble (…)”. Igualmente, se estableció que “(…) En caso de que la accionada no efectuare el respectivo otorgamiento, la presente decisión se considerara suficiente a los fines del registro traslativo de la propiedad, siempre que conste en autos el cumplimiento de la parte accionante de la obligación impuesta en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (…)”.

Contra la referida sentencia interpusieron recurso de apelación el 18 de marzo de 2010 las abogadas Yameli Delgado y Yazmira Martínez, en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (parte demandada), siendo oído en ambos efectos el 8 de abril de 2010.

En el acto de informes verificado el 27 de septiembre de 2010, comparecieron ambas partes y consignaron sus respectivos escritos.

La representación judicial de los ciudadanos JUAN JOSE CHIRINOS SANCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE (parte demandante), manifestó:
• Que el uso de este recurso es mal intencionado motivado a que el procedimiento oral consagra normas claras procedimentales para que cada quien expusiera, probara y ejerciera oposiciones oportunas, incumplimiento los actos y en especial al consagrado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil;
• Que la parte demandada solo opuso cuestiones previas y no dio contestación a la demanda, por lo que omitió el acto debido a que la ley no señala otra oportunidad para efectuar esta defensa de fondo por lo tanto al no realizarse la contestación oportuna incurrió en confesión ficta, invirtiéndose la carga de la prueba, significándose que son ellos como demandados lo que debieron probar que no es cierto que incumplieron el compromiso adquirido con sus representados en el contrato de opción de compraventa;
• Que los documentos probatorios acompañados que sustentan la demanda cumplen con los extremos de ley. Haciendo exigible el cumplimiento de la convención celebrada entre las partes litigantes, de conformidad con los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1264 y 1486 del Código Civil;
• Que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de los ciudadanos JOSE RAMON ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA;
• Que sean condenados al pago de las costas y costos procesales derivadas del presente procedimiento.

Asimismo, los apoderados judiciales de los ciudadanos JOSE RAMON ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (parte accionada), adujeron:
• Que no se configuran en el presente caso los supuestos de la contumacia y la rebeldía de la que los señala y sentencia el Juzgador a-quo, porque ellos comparecieron en la contestación de la demanda y opusieron cuestión previa, y así piden sea declarado por esta Alzada;
• Que el demandante realiza peticiones excluyentes entre si y contrarias a la ley, porque solicita el cumplimiento de la obligación principal y el pago de los daños y perjuicios, en contravención con lo dispuesto en el artículo 1.257 del Código Civil;
• Que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, ya sea total o parcial, no pudiendo pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo, que no es el caso de marras, por lo tanto era improcedente las acciones interpuestas por el demandante;
• Que en consecuencia no opera el segundo supuesto para la procedencia de la confesión ficta;
• Que el Juez a-quo señaló que los demandados no probaron nada, desechando las pruebas aportadas por sus mandantes, arguyendo que no guardan relación con los hechos alegados por la parte actora, incurriendo así en un vicio de nulidad absoluta de la sentencia conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil;
• Que el Juez de Municipio en una errónea aplicación de la institución procesal de la confesión ficta no entro a conocer sobre el fondo del asunto;
• Que la sentencia recurrida es nula por ser contradictoria, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, al declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato y ordenar el pago de daños y perjuicios, en total contravención con las disposiciones legales de los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil;
• Que la sentencia recurrida aplicó indebidamente las reglas a la carga de la prueba, prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las partes deben probar el pago, pero no lo probo en el juicio, por ende debió ser declarada la demanda sin lugar;
• Que sea declarada con lugar la apelación y revocada la sentencia recurrida.

Llegado el lapso previsto para las observaciones, la representación judicial de la parte demandada argumentó lo siguiente:
• Que la parte actora utilizó esta demanda como mecanismo para defraudar la ley, en virtud de que existe una litis pendiente por desalojo del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), en estado de sentencia, y para evitar la posible ejecución de la sentencia;
• Que después de dos años del otorgamiento del documento de opción compra-venta (26-01-2007), los actores demandan su cumplimiento, el cual habían incumplido como se desprende del escrito libelar, donde admiten que pagaron parcialmente el precio pactado, cinco mil bolívares, la otra parte jamás señalaron que habían ofrecido el pago a sus representados y estos se habían negado a recibirlo;
• Que este contrato incumplido por los actores no fue resuelto por sus representados por presumir la buena fe de estos derivada de los vínculos de consaguinidad y afinidad, ya que uno de los actores es sobrina de la demandada como se desprende del apellido de las partes;
• Que la parte actora pretende el cumplimiento en especie del contrato de opción de compra venta, lo cual traería como consecuencia que se concretase la negociación, es decir, que tenga lugar la venta del inmueble y por otro lado pretende en razón del incumplimiento de la oferente (demandada) el cobro de la cláusula penal prevista solo para el caso de incumplimiento culposo, lo cual se corresponde con la Resolución del Contrato;
• Que de los artículo 1.257 y 1.258 del Código Civil se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo;
• Que sin embargo, en este caso no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no le es aplicable la excepción legal, por tanto es improcedente las acciones interpuestas por el demandante;
• Que las pretensiones de cumplimiento en especie y de la cláusula penal, son excluyentes entre sí, es obvio que ellas no podían acumularse en una misma demanda, esto es, no pueden intentarse conjuntamente, y menos ser declaradas procedentes por el juzgador;
• Que la demanda debió declararse inadmisible porque el accionante acumuló dos pretensiones que se excluyen entre si, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil;
• Que el demandante no estimó la demanda en unidades tributarias, que permitieran determinar la competencia por la cuantía y el procedimiento aplicable, el tribunal admite y no empleo un despacho saneador para que la actora cumpliera con esta formalidad, lo que conllevo a la indefensión de sus representados al desconocer que la causa se estaba tramitando por el procedimiento oral y no por el ordinario;
• Que la parte actora alego que en virtud de que había operado la confesión ficta, se invirtió la carga de la prueba y eran los demandados quienes tenían que probar que no habían incumplido, pero es el caso que el actor solo se limitó a demostrar la existencia de la obligación, pero no el hecho extintivo (como el pago) o condición no imputable a él que no permitió el cumplimiento del contrato;
• Que jamás la contumacia o falta de contestación por si sola puede permitir declarar con lugar la acción propuesta, pues es necesario que la pretensión del accionante no sea contraria a derecho y que el demandado no probare algo que le favoreciera;
• Que el juzgador violentó el principio de exhaustividad de las pruebas y de la sentencia porque debió valorar todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento civil;
• Que el juez incurrió en una errónea aplicación de la institución procesal de la confesión ficta y no entro a conocer sobre el fondo del asunto;
• Que sea declarada con lugar la apelación, revocada la sentencia recurrida y condenada en costas y costos procesales la parte vencida en esta instancia.

Para decidir esta alzada observa:

I.- Como bien se deriva de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, alusiva un inmueble construido sobre un lote de terreno ubicado en el Barrio La Laguna de los Magallanes, Callejón La Esmeralda Acceso 2DA, Calle de Los Magallanes de Catia, Casa Nº 18-2, Tercera Planta, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

En ese sentido, la representación de la actora solicitó: (i) que se otorgue a sus representados el documento de compra-venta definitivo; (ii) que en caso contrario, que en ejecución de la sentencia sea expedida copia de la misma a los fines de la protocolización en la Oficina respectiva; (iii) que paguen (los demandados) Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,00) por honorarios profesionales de abogado y costos del proceso y Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,00) por daños y perjuicios, y que dicha suma sea descontada de la venta.

En el escrito de fecha 08 de febrero de 2010, la representación de la parte accionada reconoció el contrato de opción compra venta suscrito entre sus poderdantes y los demandantes. De modo que, el mencionado hecho reconocido quedó excluido del contradictorio y, por vía de consecuencia, suprimido de cualquier discusión.

Asimismo, en dicho escrito la representación de la parte accionada también rechazó lo afirmado por la parte actora respecto al manifestar que han agotado todas las vías de confraternidad para hacer exigible la obligación contractual contraída, pues de ser cierta tal afirmación no hubieran dejado transcurrir más de dos (2) años para ejercer la presente acción, y que si existió incumplimiento fue por parte de la accionante ya que al vencer el lapso para que los optantes cumplieran con el pago de la cantidad restante, los mismos manifestaron a los propietarios la imposibilidad de realizar la compra venta ya que no habían podido conseguir el crédito ante ninguna institución financiera o del Estado, aún cuando se puede demostrar que entregó todos lo instrumentos pertinentes para que tramitaran su crédito.

Posteriormente, durante el lapso probatorio, la representación de la demandada promovió los siguientes medios:

1. Hizo valer el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
2. Copias Certificadas de citaciones de fechas 11, 13, y 31 de marzo de 2008 (Folios 97 al 99), marcadas con letras “A”, “B” y “C”, emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura dirigidas a la co-demandante ciudadana Blanca Esther Solano, relativas al asunto concerniente al inmueble arrendado, las cuales se desechan por cuanto no están vinculadas al contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes;
3. Copias Certificadas de citaciones de fechas 11, 13, y 31 de marzo de 2008 (Folios 97 al 99), marcadas con letras “A”, “B” y “C”, emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura dirigidas a la co-demandante ciudadana Blanca Esther Solano, relativas al asunto concerniente al inmueble arrendado, las cuales se desechan por cuanto carecen de pertinencia con el presente juicio, ya que la acción incoada alude al cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes y no a un arrendamiento;
4. Copias Certificadas de la causa UDIC-1-3417-08 (nomenclatura interna de la Unidad de Depuración Inmediata de Casos, Fiscalia Superior del Área Metropolitana de Caracas) marcadas con letra “E”, (Folios 100 al 112), relativas a la desestimación de la denuncia interpuesta por la ciudadana Blanca E. Solano De Andrade por cuanto los hechos alegados no revisten de carácter penal. El referido instrumento se desecha por cuanto carecen de pertinencia con el presente juicio, ya que la acción incoada se basa en el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes;
5. Copias Certificadas de la causa UDIC-1-3417-08 (nomenclatura interna de la Unidad de Depuración Inmediata de Casos y por el Juzgado Trigésimo Noveno en Función de Control de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Fiscalia Superior de esta Circunscripción Judicial) marcadas con letra “E”, (Folios 100 al 118), relativas a la desestimación de la denuncia interpuesta por la ciudadana Blanca E. Solano De Andrade en contra de la ciudadana Gladys Solano por cuanto los hechos alegados no revisten de carácter penal. El referido instrumento se desestima por cuanto carecen de pertinencia con el presente juicio, ya que la acción incoada está referida al cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito entre los aquí sujetos procesales.

II.- Tal como se ha señalado con antelación, la acción que se plantea en el proceso de marras es la de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, por lo que corresponde a la actora demostrar estrictamente los hechos constitutivos de su pretensión.

En ese sentido, junto al libelo las apoderadas judiciales de la parte actora produjeron los siguientes instrumentos:

a) Original de instrumento poder (Folios 6 al 9) marcado con la letra “A”, otorgado el 06 de marzo de 2008 por la parte actora al abogado Ernesto Rincón Murillo, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
b) Copia Certificada de Contrato de Opción de Compra-Venta (Folios 10 y 11) marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital el 26 de enero de 2007, reconocido por la parte demandada;
c) Copia Certificada del Título de propiedad del lote de terreno sobre el cual fue construido el objeto de la pretensión, (Folios 12 al 17) marcado con la letra “C”, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de marzo de 2007, apreciándosele conforme al artículo 1384 del Código Civil, quedando demostrado que el codemandado JOSE RAMON ROA DUQUE es propietario del lote de terreno sobre el cual fue construido el objeto de la pretensión;
d) Copia Simple de la Solicitud del Título de Supletorio Nº S-8273 del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Folios 18 al 22) marcado con la letra “D”, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el Titulo Supletorio Suficiente de Propiedad del objeto de la pretensión esta a favor del codemandado JOSE RAMON ROA DUQUE.

III.- En el decurso del proceso fue denunciada la confesión ficta de los co-demandados, correspondiendo a este Órgano Jurisdiccional determinar su procedencia o la improcedencia de aquella.


El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, ni nada probare que le favorezca”.

La figura de confesión ficta comporta en sí la existencia de una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como cierto todos los hechos constitutivos de la pretensión, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante.

Ahora bien, por tratarse, pues, de una verdadera presunción de carácter “iuris tantum”, conviene analizar ahora si en el presente caso se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia.

Revisados exhaustivamente las actas procesales, esta Alzada observa que una vez citados los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (29—10-2009), éstos comparecieron debidamente asistidos de abogados en fecha 14 de diciembre de 2009 y opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 348 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada por el a-quo sin lugar mediante decisión del 28 de enero de 2010, sin que diera posteriormente contestación a la demanda en forma oportuna.

El mismo día de la audiencia preliminar (el 09/02/2010), compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito pretendiendo dar contestación extemporánea a la demanda. Sin embargo, en la audiencia preliminar, el Tribunal de la Causa hizo del conocimiento a la demandada, que por cuanto dicha parte en la oportunidad de contestar la demanda su actividad se limitó a promover la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, sin formular alegato alguno que desvirtuara la pretensión del actor, ya que en el referido acto se limitó a promover los medios probatorios pertinentes que pudiesen eventualmente desvirtuar los alegatos esgrimidos por la parte actora en su demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

De modo que, se deriva de las actas procesales que la accionada no dio contestación y promovió pruebas (09-02-2010), las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la Causa (25-02-2010), empero dichos medios probatorios no alcanzaron a desvirtuar algunos de los hechos constitutivos de la pretensión para producir convencimiento en el Jurisdiscente sobre la falta de verosimilitud de los mismos, por lo que no aportando ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante, ni siquiera prueba que favorezca a los accionados, se cumple el segundo requisito copulativo necesario para que se configure la confesión ficta.

En cuanto al tercer requisito de Ley, esto es que la petición del demandante no sea contraria a derecho, observa este Órgano Jurisdiccional, que al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en que quedó planteada la controversia, indicó el demandante que el objeto de la demanda es el cumplimiento de contrato de opción compra venta suscrito por las partes en fecha 26 de enero de 2007, encontrándose la misma fundada en una norma sustantiva, como lo es el artículo 1.160 del Código Civil, por lo que no es contraria a derecho la pretensión.

En el caso sub-examine, no habiendo sido contestada la demanda dentro del lapso legal establecido como lo establece el a-quo en la sentencia recurrida (del 15-03-2010), no produciendo pruebas tendientes a desvirtuar la pretensión del accionante y estando a derecho la petición del demandante, confluyen los tres requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para que opere la confesión ficta de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA (parte demandada).

En consecuencia, resulta viable la confesión ficta declarada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que se reputan como ciertos los hechos constitutivos de la pretensión, lo que hace procedente la demanda que activó la jurisdicción.

Sin embargo, en lo atinente a la pretensión de pago de honorarios profesionales requerida por la accionante, la misma resulta a todas luces improcedente, toda vez que para su viabilidad es menester que aquella sea exigida en un proceso formal, a través de la respectiva estimación e intimación de honorarios y bajo los supuestos que la ley prevee para ello, derivando de un juicio y tal no es el caso de autos. De modo que, conforme a las reiteradas y pacíficas jurisprudencias proferidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencias Nos. 67 del 05/04/2001, RC.00769 del 11/12/2003, RH.00625 del 08/08/2006 y RC.00039 del 19/02/2009) dicha petición debe declararse improcedente.

De manera que, conforme a los antes expuesto, la parte demandada deberá condenársele a lo siguiente: (i) al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta de inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), una vez se verifique la entrega del remanente del precio de venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 75.000,00), de la cual se deducirá el monto de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,00) por concepto de daños y perjuicios, por lo que en caso de no efectuarse el respectivo otorgamiento de manera voluntaria está decisión se considerara suficiente a los fines del registro traslativo de la propiedad, siempre que conste en autos el cumplimiento de la parte accionante de la obligación de pago del remanente impuesta; y asimismo se condena (ii) a hacer entrega real y efectiva del inmueble dado en venta (identificado ab-initio), totalmente desocupado y libre de bienes y personas, una vez se realice la transferencia de propiedad del inmueble.

En consecuencia, la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada, tramitada Per Saltum, deberá declararse sin lugar, condenándosele en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de procedimiento Civil, quedando así confirmada la decisión de fecha 15 de marzo del 2010 proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

IV
DECISIÓN

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se ordena la REANUDACIÓN de la causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguida por los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE contra los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, a los fines de emitir el pronunciamiento respectivo, quedando sin efecto la resolución judicial dictada por esta Alzada en fecha 10 de junio 2011;

SEGUNDO: Se CONFIRMA, con base en las motivaciones precedentes, la decisión dictada el 15 de marzo de 2010 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos JUAN JOSÉ CHIRINOS SÁNCHEZ y BLANCA ESTHER SOLANO ANDRADE en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ROA DUQUE y GLADYS CECILIA SOLANO DE ROA, alusiva a un inmueble construido sobre un lote de terreno ubicado en el Barrio La Laguna de los Magallanes, Callejón La Esmeralda Acceso 2DA, Calle de Los Magallanes de Catia, Casa Nº 18-2, Tercera Planta, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital (identificado ab-initio);

TERCERO: Se CONDENA a la accionada: (i) al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta de inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), una vez se verifique la entrega del precio de venta restante, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 75.000,00), de la cual se deducirá el monto de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,00) por concepto de daños y perjuicios; y (ii) a la entrega real y efectiva a la actora del inmueble objeto del contrato de opción compra-venta, tal y como lo dispone la sentencia recurrida;

CUARTO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y se le condena en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese, Notifíquese y en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado a-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014).-
EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.

EXP. N° 10138
(AC71-R-2010-000108)
AJCE/AMV/fccs