REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte de mayo de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO : AP31-V-2012-002119
PARTE ACTORA RECONVENIDA: SONIA TOURS, C.A Inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda el 28 de mayo de 1.991, asentado bajo el número 43, tomo 106-A Sgdo., y posteriormente modificados sus estatutos el 7 de diciembre de 2004, asentada bajo el Número 10, Tomo 99-A Cto., y la última en fecha 16 de marzo de 2010, protocolizada en fecha 24 de agosto de 2010, asentada bajo le Número 22, tomo 90-A., según se evidencia de documento Poder autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 4 de Diciembre de 2012, anotado bajo el Nro. 30, Tomo 228, de los Libros de Autenticaciones en la Persona de su Presidenta de la Sociedad de Comercio ciudadana IRIS PALMERA DURAN, titular de la cédula de identidad Número V-3.805.810
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: JOAQUIN BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.220,
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, titular de la cédula de identidad V-2.568.874.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMADADA RECONVINIENTE:: RAFAEL RAMON DE LIMA SOTO, Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 72.525.-
ASUNTO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Alega la representación judicial de la parte actora, abogado JOAQUIN BRICEÑO, antes identificado, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en las inmediaciones de la población del Valle del Espíritu Santo, Municipio Luís Gómez (hoy Municipio García) del Estado Nueva Esparta, según documento protocolizado por ante el registro Subalterno de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 2, Tomo 14, de fecha 5 de junio de 1991, folios 6 al 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de los Libros respectivos.
Que en fecha 06 de abril de 2009 su representada celebró contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, Caracas, dando en venta al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, titular de la cédula de identidad Nº 2.568.874, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 157.700,00), un inmueble de su propiedad, y que la forma de pago seria de forma fraccionada, siendo la primera parte por la cantidad Bs. 20.000,00, al momento de la firma del contrato de opción de compra venta; la segunda por la misma cantidad durante la firma del contrato, y las demás mediante cuatro (4) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de Bs. 29.425,00 cada una, más los intereses del financiamiento del saldo deudor, calculados al uno por ciento (1%) mensual.
Continua alegando la representación judicial de la parte actora que las dos (2) primeras fracciones del pago antes señaladas se hicieron de manera regular, y las cuatro restantes no han sido pagadas según lo pactado.
Que aún cuando su poderdante ha enviado comunicados al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, antes identificado, no ha sido posible lograr que se abra el acto de protocolización de documento definitivo, por la negativa reiterada del mencionado ciudadano de cumplirla; en razón de lo antes señalado demanda al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, antes identificado, por Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, y solicita que sea liberado de la entrega material del inmueble, así como que el demandado sea condenado al pago de los intereses causados y la indemnización correspondiente por daños y perjuicios.
En fecha 7 de enero de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda presentada por el abogado JOAQUIN BRICEÑO, apoderado judicial de la ciudadana IRIS PALMERA DURAN, en su carácter de Presidenta de la Sociedad de Comercio SONIA TOURS C.A., por el Pprocedimiento Oral, y se ordenó emplazar al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.568.874, para que compareciera por el Tribunal dentro de los VEINTE (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a objeto que de contestación a la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta interpuesta en su contra por la Sociedad de Comercio SONIA TOURS C.A. u opusiera las defensas que creyera convenientes dentro de las horas comprendidas por el Tribunal para despachar de 8:30 a.m. a 3:30 p.m.
En fecha 22 de enero de 2013, se libro compulsa a la parte demandada, previo suministro de los fotostatos correspondientes.
En fecha 21 de febrero de 2013, comparece el ciudadano Carlos Enrique Pernia Espinel, en carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial y consignó mediante diligencia, compulsa librada a nombre del ciudadano Rafael Ramón de Lima Trujillo, en virtud de la imposibilidad de la practica de la citación del mismo.
En fecha 18 de marzo de 2013, comparece el Abogado JOAQUÍN BRICEÑO CIFUENTES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.220, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó se publiquen los Carteles a los fines legales pertinentes.
En fecha 22 de marzo de 2013, se dictó auto mediante la cual se negó el pedimento solicitado y se instó a la parte actora a señalar exactamente la dirección de la parte demandada.
En fecha 02 de Abril de 2013, se dictó auto mediante el cual se negó la citación por carteles en virtud de la declaración del alguacil.-
En fecha 11 de abril de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó el desglose de la compulsa de citación que cursa del folio 71 al 81, y entregarla al alguacil encargado a los fines de la citación del demandado, todo ello en razón de la diligencia de fecha 09 de abril de 2013, suscrita por el abogado Joaquín Briceño, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 36.220, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la cual solicitó el desglose de la compulsa de citación librada a la parte demandada.
En fecha 5 de junio de 2013, comparece el ciudadano Keybel Rosales, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial y consignó por medio de diligencia, compulsa sin firmar librada a la parte demandada, por cuanto se trasladó a la dirección señalada, y no fue posible lograr la citación personal.
En fecha 8 de julio de 2013, comparece el Abogado JOAQUÍN BRICEÑO CIFUENTES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.220, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y solicitó se libre cartel de citación a la parte demandada.
En fecha 12 de julio de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar cartel de citación a la parte demandada ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 9 de agosto de 2013, la secretaria dejó constancia que el día 6/08/2013, siendo aproximadamente las 5:15 p.m, se trasladó a la quinta Rafmary, calle Las Tejerías, Lomas de la Trinidad, Caracas, y fijó cartel de citación librado en la persona del ciudadano Rafael Ramón de Lima Trujillo, parte demandada.
En fecha 30 de septiembre de 2013, la secretaria accidental dejó constancia que se cumplieron con las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de octubre de 2013, comparece el ciudadano RAFAEL RAMÓN DE LIMA TRUJILLO, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.568.874, debidamente asistido por el Abogado Rafael Ramón De Lima Soto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.525, mediante la cual se dio por citado de la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta.
En fecha 25 de noviembre de 2013, comparece el abogado Rafael Ramón De Lima Soto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.525, apoderado judicial del ciudadano Rafael Ramón De Lima Trujillo, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.568.874, y consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 2 de diciembre de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó y practicó computo por secretaria desde el día 27 de septiembre de 2013, (exclusive) fecha en la cual compareció el apoderado judicial de la parte actora, y consignó sendas publicaciones del cartel de citación en la prensa, hasta el día 25 de noviembre de 2013, (inclusive) fecha en la cual la parte demandada dio contestación a la demanda. De igual manera, se le hizo saber a las partes intervinientes que se procederá a emitir el pronunciamiento con respecto a la reconvención planteada por la demandada una vez llegada la oportunidad procesal correspondiente para ello.
En fecha 4 de diciembre de 2013, comparece el abogado Rafael Ramón De Lima Soto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.525, apoderado judicial del ciudadano Rafael Ramón De Lima Trujillo, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.568.874, y consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 5 de diciembre de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención presentada por el abogado RAFAEL DE LIMA SOTO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 72.525, en su carácter de apoderado de la parte demandada reconviniente del ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, titular de la cédula de identidad Nº 2.568.874, y de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, se ordeno el emplazamiento de la parte actora reconvenida Sociedad de Comercio SONIA TOURS CA., en la persona de su apoderado judicial ciudadano JOAQUIN BRICEÑO, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 36.220, para que compareciera al QUINTO (5TO) DIA DE DESPACHO a la mencionada fecha, en el horario comprendido desde las 8:30 a.m., hasta las 3:30 p.m.; para que diera contestación a la Reconvención planteada.
En fecha 18 de diciembre de 2013, comparece el abogado Joaquín Briceño, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.220, y consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 19 de diciembre de 2013, se dicto auto mediante el cual este Tribunal actuando de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente a la mencionada fecha, a las 10:00 a.m, con el objeto que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 10 de enero de 2014, se levantó acta donde se dejo constancia de la realización de la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 15 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa. 1.- El incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato de opción de compra venta por cuanto la parte demandada no cumplió con el pago de las cuatro cuotas restantes según lo pactado en la referida cláusula, pese a innumerables gestiones de su representada de exigir el cumplimiento de la obligación, que en fecha 1 de marzo de 2.012 su poderdante le envía telegrama al Oferido, invitándolo a dar por culminada la opción de compra venta con la firma del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente este hecho quedo controvertido cuando el demandado señalo que su patrocinada nunca fue notificada personalmente por el funcionario actuante de la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta, que no es cierto que su poderdante adeude las cuatro 4 cuotas restantes y que ha cancelado durante la negociación la cantidad de Ciento Catorce Mil Doscientos Veinticinco Bolívares Con Cero Céntimos (BS.114.225,00).
2.- El vencimiento de la opción de la firma del documento definitivo de compra venta, la cual se efectuaría en un plazo no mayor de 180 días continuos y consecutivos a partir de la firma del instrumento de la opción de compra venta, hecho que quedo controvertido cuando el demandado negó, rechazó y contradijo que se haya establecido un plazo de ciento Ochenta (180) días, ya que el contrato no estableció expresamente un plazo, por tanto el contrato tiene plena vigencia primeramente por no haberse pactado expresamente plazo o duración y segundo por no haber librado letras de cambio carga que debía cumplir la demandante .
3.- La imposibilidad de lograr que se abra el acto de protocolización de documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público correspondiente, por la negativa reitera del demandado, hecho este que quedo controvertido cuando el demandado señala que el demandante presentó el documento para su protocolización en fecha 05 de noviembre de 2010 según se evidencia de comprobante Nro. 39800005239, y que en dicho documento se había modificando el precio de la venta y que además no disponía de la solvencia de pago de servidumbre de paso y la solvencia del impuesto catastral y ello imposibilito la materialización de la compra venta-
Asimismo se dejo constancia que se abría el lapso de pruebas por cinco (05) días de despacho siguientes a la mencionada fecha, a los fines que las partes promovieran sus respectivas pruebas sobre el mérito de la causa en atención a lo dispuesto en el artículo 868 de la mencionada ley.
En fecha 27 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual con vista a las pruebas consignadas por los apoderados judiciales de la parte actora y demandada, el Tribunal ordenó agregarlas a los autos, y admitió las mismas. Y a los fines de la evacuación de las pruebas de Informes, promovidas por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó oficiar al BANCO VENEZOLANO DE CREDITO y al BANCO DE VENEZUELA, a fin de que informaran a este Tribunal acerca de los particulares contenidos en el escrito de pruebas.
En fecha 13 de febrero de 2014, se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió las pruebas promovida por la parte actora, y a los fines de la evacuación de las pruebas de Informes contenida en el Capitulo 6, promovida por la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se ordeno oficiar al REGISTRADOR SUBALTERNO DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL MUNICIPIO GARCIA DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, a fin de que informara al Tribunal acerca del particular contenido en el escrito de pruebas.
En fecha 25 de marzo de 2014, se dictó auto mediante el cual este Tribunal fijó el vigésimo quinto (25) día de Despacho siguiente a la mencionada fecha, a las 11:00 de la mañana, para que tuviera lugar el debate Oral en el juicio.
En fecha 9 de abril de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar a los autos el Oficio Nº GRC-2013-39380 de fecha 03 de abril del 2014, proveniente del BANCO DE VENEZUELA, recibido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.).
En fecha 13 de mayo de 2014, se levanto acta mediante la cual se dejo constancia de la celebración del debate oral con presencia de ambas partes, oídos los alegatos y replicas, la sentenciadora procedió a retirarse de la sala y a la vuelta se pronunció en forma oral las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamento su decisión declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, se declaró concluido en debate oral y de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregara a los autos dejándose constancia por secretaria del día y la hora de la consignación, así mismo se deja constancia que se anexo CD donde se efectuó la grabación de la audiencia.-
II
DE LAS PRUEBAS
1.-Contrato de Opción de Compra venta suscrito entre la Sociedad Mercantil SONIA TOURS C.A representada por su Presidenta IRIS PALMERA DURAN y el ciudadano RAFAEL DE LIMA TRUJILLO, debidamente autenticado por ante la notaría publica Primera de Municipio Chacao, en fecha 06 de abril de 2009, anotado bajo el nro. 85, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría.-
2.-Autorización de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil Sonia Tours, C.A para que la Presidenta vendiera el inmueble perteneciente a la junta directiva.-
3.-Guías de MRW de fecha 20-11-2010 Nro. De sobre A06658329 Y A-0665832 cuyo destinatario es RAFAEL DE LIMA
4.-Acuse de recibo de Ipostel de fecha 01 de marzo de 2012
5.-Planilla nro. 032635 de liquidación de derechos arancelarios de fecha 27-02-2012.-
6.-Notificación efectuada por la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO en fecha 09 de marzo de 2012, la cual fue fijada en la reja de entrada del inmueble y la copia de la solicitud y el original de la carta dirigida por Iris Palmera Duran en su carácter de Presidenta de la Sociedad Sonia Tours, C.A al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO.
7.- Asamblea Extraordinaria de accionistas de la empresa Sonia Tours, C.A de fecha 15 de noviembre de 2004 y la celebrada el 16 de marzo de 2010 de la referida Sociedad Mercantil.-
8.—Reporte Comercial de fecha 30 de mayo de 1.991 Año II Nro. 422, Pág.22-24 9.-Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la empresa Sonia Tours, C.A Nro. 02 de fecha 28 de mayo de 1.991
10.- Sentencia de este Tribunal mediante el cual se declaró INADMISIBLE la oferta real y de deposito en fecha 04/12/2013.
11.-Prueba de Informe al ciudadano Registrador Subalterno de la Circunscripción Judicial del Municipio García del Estado Nueva Esparta
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.-Recibo por Bs. 20.000,00 a nombre de Iris Palmera Duran, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Sonia Tours C.A, por concepto de reserva de un lote de terreno con un área de Mil Quinientos Setenta y siete metros cuadrados, debidamente suscrito por Iris Palmera Duran.-
2.-Copia de Cheque Nro.23022022 girado contra la cuenta Nro. 0102-0477-17-0009118537 del Banco de Venezuela, por un monto de Bs. 20.000, de fecha 20/03/2009 a nombre de Iris Palmera
3.-Copia de Cheque Nro.21969785 girado contra la cuenta Nro. 0104-0013-99-0130037747 del Banco Venezolano de Crédito, por un monto de Bs. 20.000,00 de fecha 06-04-2009 a nombre de Iris Palmera.-
4.-Deposito bancario Nro. 8208526, 2230126 y 5186341 de fecha 29-05-2009, 13/08/2009 y 15-09-2009 realizado por Rafael de Lima a nombre de Iris Palmera por un monto en Bs. 29.425,00, Bs.10.000,00; BS.10.000,00 .-
5.-Transferencia a cuenta de otros bancos nro. 43581278 a la cuenta Nro. 01040032590320043417 a nombre de Iris Palmera Duran del Banco Venezolano de Crédito por un monto de Bs. 5.000,00., en fecha 18 de marzo de 2010.-
6. Estado de cuenta Global remunerada Nro.01020477170009118537 resumen de saldos y movimientos al 31-03-2010.-
7.-Transferencia a cuenta de tercero en el Banco de Venezuela a la cuenta destino: 010202264720000018377 Iris Palmera Duran, por un monto de Bs.5.000,00.
8.- Estado de cuenta Global remunerada Nro. 010204771700091178537
9.- Recibo a nombre Iris palmera Duran por concepto de abono para la parcela del valle del Espíritu Santo por un monto de Bs. 5.500,00 de fecha 30-11-2009.-
10.- Recibo a nombre de Iris Palmera Duran por concepto de abono para la parcela del valle del Espíritu Santo por un monto de Bs. 5.300,00 de fecha 23-11-2009.-
11.- Cheque Nro. 07149154 girado contra la cuenta Nro. 01040013990130037747 a nombre de Iris Palmera por un monto de Bs. 4.000,00 de fecha 27 de enero de 2010
12.-Prueba de Informe dirigida la banco Venezolano de Crédito de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
El apoderado judicial de la parte actora alega que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en las inmediaciones de la población del valle del Espíritu Santo Municipio Luís Gómez (hoy municipio García, Estado Nueva Esparta, tal como consta del documento del propiedad protocolizado por ante le Registro Subalterno de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta bajo el nro. 2, Tomo 14 de fecha 5 de junio de 1.991, folios 6 al 10 Protocolo primero 2do trimestre de los libros respectivos.-
Que su representada celebró en fecha 6 de abril de 2.009 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, distrito Metropolitano de Caracas, inscrito bajo el Nro. 86, tomo 65 de los libros respectivos de Autenticaciones, un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano Rafael Ramón de Lima Trujillo, que el precio de la venta definitiva seria la cantidad de Ciento Cincuenta y siete mil setecientos bolívares (Bs.157.700,), que la forma de pago se haría de manera fraccionada la primera parte por la cantidad de veinte mil bolívares al momento de la firma del contrato de opción de compra venta y la segunda por la misma cantidad durante la firma del citado contrato y las demás mediante el pago de cuatro (4) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de veintinueve mil cuatrocientos veinticinco bolívares (29.425,00) casa una mas los intereses de financiamiento del saldo deudor, calculados al uno por cientos (1%) mensual, que se fijo como fecha de vencimiento de esta opción la firma del documento definitivo de compra venta, la cual se efectuaría en un plazo no mayor de 180 días continuos y consecutivos a partir de la firma del instrumento de la opción de compra venta, haciéndole la salvedad que se podían hacer abonos totales o parciales a capital cuando el Oferido lo considerase conveniente, así como se especificó que el oferido, no podrá disponer del inmueble objeto de este convenio ante de la protocolización del documento definitivo de compra venta
Que es el caso ciudadana Juez que las primeras fracciones de pago antes señalada se hicieron de manera regular y las cuatro cuotas restantes no han sido pagadas según lo pactado, pese a innumerables gestiones de su representada de exigir el cumplimiento de la obligación, y que persiste el incumplimiento de pago.
Que en fecha 1 de marzo de 2.012 su poderdante le envía telegrama al Oferido, invitándolo a dar por culminada la opción de compra venta con la firma del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, y que se le ha hecho imposible lograr que se abra el acto de protocolización de documento definitivo de venta por ante la oficina de registro Público correspondiente, por la negativa reitera del supra mencionado motivo por el cual procedió de demandar al ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO por Resolución de contrato de Opción de Compra venta. Suscrito por las partes.- y que la libere de la inmediata entrega material del inmueble y demanda los intereses causados y la indemnización correspondiente por daños y perjuicios ocasionado por la no realización del negocio planteado.-
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda reconoce que su patrocinado RAFAEL DE LIMA Trujillo suscribió contrato de opción de compra venta en fecha 06 de abril de 2009 así mismo reconoce que el precio de la venta fue pactado por ambas partes en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS.157.700,00) de igual manera reconoce que el precio seria cancelado en fracciones y siendo que su patrocinado pago conforme al contrato la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.20.000,00) por concepto de arras o reserva, según se desprende de recibo suscrito por la parte demandante en fecha 20 de marzo de año 2009, que pago a la firma del contrato de opción de compra venta la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.20.000,00) según se evidencia de copia simple del cheque dirigido a la Presidente de la demandante Sonia Tours, C.A lo que suma la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00) imputables al precio pactado en el referido contrato , de igual forma se admitió que se establecieron cuatro (4) cuotas mensuales consecutivas por la cantidad cada una de Veinte nueve mil cuatrocientos veinticinco con cero céntimos (BS.29.425,00) mas los intereses calculados al uno (1%) por ciento mensual, las cuales debían ser pagadas previa emisión de cuatro (04) letras de cambio con vencimiento cada una de treinta días. Asimismo reconoce que ambas partes pactaron que el saldo del precio a pagar podía hacerse abonos totales o parciales cuando el oferido lo considerara conveniente.
La parte demandada procedió a negar rechazar y contradecir la demanda en toda y cada unas de sus partes, y al respecto señaló que el documento definitivo de la venta fue presentado para su protocolización en fecha 05 de noviembre de 2010 según se evidencia de comprobante Nro. 39800005239 que se extrae el concepto de pago de servidumbre predial que se constituye a favor del inmueble objeto de la enajenación que era obligación vendedor cancelarlo para que proceda a la tradición pero que el mismo no fue pagado por la empresa demandante lo que imposibilita la firma del documento de compra venta definitivo en vista que tal carga no es obligación del comprador, asimismo señalo que se modificó el precio de la compra venta lo que se imposibilitó la protocolización final del documento de compra venta, que quedo demostrado que el demandante no respecto el precio acordado en el contrato de compra venta, y pretendía que su representado pagara la cantidad de Ciento Sesenta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y dos con sesenta y cuatro céntimos (Bs.166.242.64),igualmente negó rechazo y contradijo que se haya establecido un plazo de ciento Ochenta (180) días, ya que el contrato no estableció expresamente un plazo, por tanto el contrato tiene plena vigencia primeramente por no haberse pactado expresamente plazo o duración y segundo por no haber librado letras de cambio carga que debía cumplir la demandante. Que negó y rechazó y contradijo lo afirmado por la demandante en su libelo con respecto al pago del saldo deudor determinado en cuatro cuotas, que su poderdante ha cancelado durante la negociación la cantidad de Ciento Catorce Mil Doscientos Veinticinco Bolívares Con Cero Céntimos (BS.144.225,00) según se evidencia del comprobante de pago transferencia y cheque a nombre de Iris Palmera Duran. Que niega rechaza y contradice que la demandante haya gestionado innumerables peticiones de pago a su patrocinada, así como que haya notificado a su patrocinada de la decisión de rescindir del contrato. Que la demandante se apropio de forma indebida de la cantidad de dinero cancelada por su poderdante cuya cantidad es de Ciento Catorce Mil Doscientos Veinticinco Bolívares con cero céntimos (Bs.144.225,00), que en la notificación pone a disposición sin especificar la cantidad el dinero pagado como parte del precio a la orden de su patrocinado para que este retire dicha cantidad en un termino de 15 días pero no señala en que sitio o donde se podría hacer el retiro. Por último negó, rechazo y contradijo que su poderdante adeude las cuatro 4 cuotas restantes y que las mismas no hayan sido pagadas tanto el demandante como esta representación ha promovido prueba de cumplimiento del pago hasta por la cantidad de Ciento Catorce Mil Doscientos Veinte y cinco Bolívares Con cero céntimos (BS.114.225.00)
Este Tribunal para decidir trae a colación la cláusula segunda del contrato de Opción de Compra Venta:
…“El precio de venta pactado, es la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 157.700,00) los cuales serán cancelados por EL COMPRADOR a LA PROPIETARIA, en la forma y condiciones siguientes: 1.- La cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de reserva. 2.-La cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 20.000,00) que cancela a la firma de la presente opción de compra venta. 3.- El saldo restante por la cantidad de Ciento Diecisiete mil Setecientos Bolívares (BS. 117.700,00) serán cancelados en un lapso de cuatro meses, mediante cuatro (4) cuotas mensuales y consecutivas, por la cantidad de Veintinueve Mil Cuatrocientos veinticinco Bolívares (29.425,00 ) cada una, con vencimiento pasados treinta (30) días continuos después de la fecha cierta de autenticaciones por ante la Notaría Pública competente del presente documento de Opción de Compra venta, mas los intereses mensuales a razón del doce (12%) anual, lo que equivale a un interés del uno por ciento (1%) mensual. Dicha deuda estará representada en cuatro (4) letras únicas de cambio por las cantidades antes indicadas con vencimientos mensuales y consecutivos. Así mismo, queda establecido que EL COMPRADOR. Podrá realizar, la cancelación del saldo restante anticipadamente y en ese caso, LA VENDEDORA, procederá a cancelar anticipadamente las letras de cambio que restan por pagar con los respectivos intereses y se procederá de inmediato a protocolizar el documento de venta por ante la oficina subalterna de Registro inmobiliario Competente. El vencimiento de tres (3) cuotas sin cancelación dará lugar a LA VENDEDORA a rescindir la presente Opción. Queda establecida entre las partes que la cancelación de la última letra de Cambio, se realizará el día Protocolización del Documento del Venta por ante la oficina de Registro Inmobiliarios competente.”. Fin de la Cita
En el presente caso se evidencia que el hecho controvertido lo constituye el incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato de opción de compra venta por cuanto la parte demandada no cumplió con el pago de las cuatro (4) cuotas restantes según lo pactado en la referida cláusula, que dicho hecho quedo controvertido cuando el demandado reconviniente alega que en el contrato no se estableció un plazo de (180) días, que no se libraron las letras de cambio, y que al no saber la fecha exacta en que debía realizarse cada pago coloco en situación de incertidumbre y confusión a su poderdante y que el procedió a dar cumplimiento al pago del precio abonado en diferentes fechas, que suma la cantidad de Cientos Catorce Mil Doscientos Veinte y Cinco bolívares con cero céntimos(Bs.114.225,00) quedando un saldo del precio para ser pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, de CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 43.475,00) lo que no se pudo materializar por el incumplimiento de la vendedora, que la parte demandada a los fines de probar sus respectivas afirmaciones consigna a los autos Deposito bancario Nro. 8208526, 2230126 y 5186341 de fecha 29-05-2009, 13/08/2009 y 15-09-2009 realizado por Rafael de Lima a nombre de Iris Palmera por un monto en Bs. 29.425,00, Bs.10.000,00; BS.10.000,00, Transferencia a cuenta de otros bancos nro. 43581278 a la cuenta Nro. 01040032590320043417 a nombre de Iris Palmera Duran del Banco Venezolano de Crédito por un monto de Bs. 5.000,00., en fecha 18 de marzo de 2010, Estado de cuenta Global remunerada Nro.01020477170009118537 resumen de saldos y movimientos al 31-03-2010, Transferencia a cuenta de tercero en el Banco de Venezuela a la cuenta destino: 010202264720000018377 Iris Palmera Duran, por un monto de Bs.5.000,00 Estado de cuenta Global remunerada Nro. 010204771700091178537, Recibo a nombre Iris palmera Duran por concepto de abono para la parcela del valle del Espíritu Santo por un monto de Bs. 5.500,00 de fecha 30-11-2009, Recibo a nombre de Iris Palmera Duran por concepto de abono para la parcela del valle del Espíritu Santo por un monto de Bs. 5.300,00 de fecha 23-11-2009; Cheque Nro. 07149154 girado contra la cuenta Nro. 01040013990130037747 a nombre de Iris Palmera por un monto de Bs. 4.000,00 de fecha 27 de enero de 2010, documentales que son valoradas por esta sentenciadora por no haber sido impugnadas por la contraparte. De dichas documentales se aprecia que la parte demandada luego se suscribir el contrato de opción de compra venta en fecha 06 de abril de 2009, realizó una serie de pagos a través de depósitos, cheques y transferencia que suman la cantidad de Setenta y Cuatro Mil doscientos veinticinco bolívares exactos (BS. 74.225,00) a nombre de la actora.
Ahora bien este tribunal a los fines de establecer si dichos pagos lo liberan de la obligación pasa analizar lo contenido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, y al respecto se aprecia que la parte demandada, se comprometió a pagar el saldo restante es decir la cantidad de Ciento diecisiete MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS.117.700,00) en un plazo de cuatro (4) meses mediante cuatro cuotas mensuales consecutivas, por la cantidad de Veintinueve Mil Cuatrocientos Veinticinco bolívares con cero céntimos (BS. 29.425,00),que cada una de las cuotas tenían vencimiento pasado los treinta (30) días continuos después de la fecha cierta de autenticación, es decir que la primera cuota se venció el 06 de mayo de 2009, la segunda cuota el 06 de junio de 2009, la tercera cuota el 06 de julio de 2009, y la cuarta cuota el 06 de agosto de 2009, que en el presente caso se evidencia que pese a que las partes establecieron que dicha deuda iba estar representada en cuatro (4) letra de cambio, se evidencia que las mismas no fueron libradas. Pero ello no significa que la parte demandada no cumpliera con lo establecido en el contrato, ya que una vez se pagara el saldo restante, que podía pagarse inclusive de forma anticipado, le nacía la obligación a la parte actora de Protolocolizar la venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario Competente.
Ahora bien esta sentenciadora evidencia que la parte demandada no cumplió en el lapso de cuatro (4) meses el pago del saldo restante, toda vez que se evidencia que lo depositado por la parte demandada luego de suscrita la opción de compra venta fue la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (74.225,00) aunado al hecho que realizó depósitos hasta el mes de mayo de 2010, siendo que tenia hasta el mes de agosto de 2009 para efectuar el pago de la ultima de las cuotas acordadas en la referida cláusula segunda, así mismo se aprecia que la parte demandada señala que la parte actora aumento el precio de la venta, que en este sentido se aprecia que dicho aumento no fue aceptado por la parte demandada reconviniente, motivo por el cual se debe establecer que se mantiene en vigencia lo establecido en el contrato de Opción de Compra Venta, y que antes se ocurrir dicho cambio ya la parte demandada había incumplido con el contrato de opción de compra venta firmado inicialmente, tal y como se aprecia de los autos, visto lo anterior y siendo que quedo evidenciado que la parte demandada incumplió lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, en este sentido es menester traer a colación los artículos siguientes del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el Artículo 1.159 establece lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la parte actora logro demostrar que la parte demandada incumplió la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, toda vez que el que en el lapso de cuatro (4) meses la parte demandada no pago el saldo restante por la cantidad de Ciento Diecisiete Mil Setecientos Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.117.700,00); es por ello que resulta forzoso para quien aquí decide declarar procedente la demanda de Resolución de Contrato De Arrendamiento y así se decide.-
En cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la no realización del negocio planteado este Tribunal trae a colación la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta:
“CUARTA: Ambas partes acuerdan que en caso de incumplimiento de la presente opción de compra-venta lo siguiente: Si la venta no se efectúa para la fecha pautada por causas imputables a EL COMPRADOR, este perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada y la misma quedara a favor de la propietaria, como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento. ENCASO que la venta no se efectúa por causas imputables a LA PROPIETARIA, ésta devolverá a EL COMPRADOR, la cantidad de dinero recibido mas una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada.”
De la cláusula antes señalada se aprecia que las partes establecieron una penalidad del 50% de la cantidad entregada si la venta no se efectuara por razones imputables al comprador, en este sentido se evidencia que en el presente caso quedo evidenciado que la parte demandada entregó en calidad de reserva, veinte mil bolívares (Bs. 20000,00), al momento de la firma la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) y los pagos que se efectuaron luego de autenticada el contrato de opción de compra por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO B0LIVARES (BS. 74.225,00), que dichas cantidades suman un total de CIENTO CATORCE MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES EXACTOS (BS.114.225,00), que sobre este monto se debe restársele el cincuenta por ciento (50%), que resulta de la cantidad entregada, es decir la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO DOCE, CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 57.112,50)cantidad esta que quedara en beneficio de la parte actora por concepto de indemnización por daños y perjuicios, el resto del dinero es decir la cantidad de 57.112,50 será devuelto a la parte demandada. Y Así se decide.-
III
DE LA RECONVENCIÓN
Que la parte demandada al momento de contestar la demanda entre otras cosas reconviene a la parte actora el Cumplimiento o la ejecución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 06 de abril de 2009 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el cual quedo anotado bajo el Nro 85, tomo 65, con fundamento en los artículo 1159, 1161 1167, que la parte actora se obligó a librar cuatro (4) letras de cambio que debían ser aceptadas para ser pagadas sin aviso y sin protesto por el demandante reconviniente RAFAEL DE LIMA TRUJILLO, y que no se indicaba de manera expresa la fecha exacta en que debía realizarse cada uno, colocando en situación de incertidumbre y confusión a su poderdante, que quedo la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 43.475,00) para ser pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo cual se pudo realizar por el incumplimiento de las obligaciones a las que se contrajo la reconvenida, como era la de otorgar las solvencias de servidumbre e impuestos nacionales o municipales.
Que su representada fue realizando pago hasta llegar a la cantidad de CIENTO CATORCE MIL DOSCIENTOS VENTICINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS.114.225,00) quedando un saldo de CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 43.475,00) los cuales se ha ofrecido a la reconvenida en oferta real y deposito según consta de procedimiento identificado con el Número de AP31-V-2013-001829, que la falta de cumplimiento por parte de la reconvenida de no solventar los impuestos y servidumbre predial y modificar el precio imposibilito la firma del documento definitivo.
Por su parte la actora reconvenida al momento de contestar la reconvención señala que demandado reconviniente incumplió con la única obligación que tenía contraída al no cancelar la totalidad del monto pactado, en el documento de opción de compra-venta, lo cual es la base y motivo de esta demanda de Resolución de Contrato de opción de compra venta, que todos los impuestos municipales fueron debidamente cancelados, que la oferta real de pago no fue admitida, y se demuestra con ello la intención del demandado de no pagar lo acordado.-
Este tribunal para decidir la presente reconvención aprecia:
Que en la cláusula segunda se estableció que el saldo restante por la cantidad de Ciento Diecisiete mil Setecientos Bolívares (BS. 117.700,00) serian cancelados en un lapso de cuatro meses, mediante cuatro (4) cuotas mensuales y consecutivas, por la cantidad de Veintinueve Mil Cuatrocientos veinticinco Bolívares (29.425,00 ) cada una, con vencimiento la primera de ellas pasados treinta (30) días continuos después de la fecha cierta de autenticaciones por ante la Notaría Pública, es decir que la primera cuota venció el 06 de mayo de 2009, y así sucesivamente, es decir que en efecto la parte actora no emitió las cuatro (4) letras de cambio por las cantidades antes indicadas con vencimientos mensuales y consecutivos, sobre este punto se evidencia que la parte demandada realizó una serie de pagos luego de firmada la opción de compra venta, es decir que independientemente que la parte actora reconvenida no le hubiese librado las letras de cambio, la compradora realizó una serie de pagos destinado al cumplimiento de su obligación, entonces se debe establecer que dicha situación no la exime de su obligación de pagar las cuatro(4) cuotas en el lapso de cuatro (4) meses toda vez que en la misma cláusula se estableció el vencimiento de la primera cuota y de las restantes toda vez que las mismas eran consecutivas y comenzaban a correr 30 días después de la firma del referido documento ante la Notaría, así mismo se aprecia que la parte actora consigna copia del procedimiento de Oferta Real y Deposito efectuado por la parte demandada reconviniente, por ante este Juzgado, siendo declarado inadmisible en fecha 04 de diciembre de 2013, es decir que la parte demandada reconoce que en efecto no canceló la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 43.475,00), en el lapso que se estableció en el contrato de opción de compra venta y que dicha afirmación lo que revela es la falta de pago total del saldo restante, que era la única condición para que la parte actora procediera de inmediato a protocolizar el documento de venta por ante la oficina subalterna de Registro Inmobiliario Competente, y siendo que en el presente caso no fue cancelado la totalidad del saldo restante tal y como quedo demostrado al efecto y reconocido por la parte demandada reconviniente, no cumpliendo con la obligación que le correspondía conforme a la referida cláusula, pago indispensables para la tramitación de la venta definitiva, motivo por el cual resulta forzoso para esta Sentenciadora declarar improcedente en Derecho la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta por vía reconvencional.-Y así se decide.-
V
DISPOSITIVA
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por LA SOCIEDAD MERCANTIL SONIA TOURS, C.A en la persona de su Presidenta la ciudadana IRIS PALMERA DURAN, titular de la cédula de identidad Número V-3.805.810 en contra del ciudadano RAFAEL RAMON DE LIMA TRUJILLO, ya identificados al inicio del fallo en consecuencia se resuelve el contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 06 de abril de 2009 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el cual quedo anotado bajo el Nro 85, tomo 65.-
SEGUNDO Queda en beneficio de la parte actora por concepto de indemnización por daños y perjuicios el cincuenta por ciento (50%), que resulta de la cantidad entregada, es decir la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO DOCE, CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS. 57.112,50), y el resto del dinero es decir la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO DOCE CON CINCUENTA (BS, 57.112,50) será devuelto a la parte demandada mediante cheque de Gerencia dirigido al Tribunal, tal y como lo acordaron las partes en la cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el juicio principal de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada reconviniente RAFAEL RAMON DE LIMA en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL SONIA TOURS, C.A.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado vencida en la Reconvención de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE,
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los Veinte (20) días del mes de mayo de año DOS MIL CATORCE (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
EL SECRETARIO.
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO.
ABG. EDWIN DIAZ ACEVEDO
AGG/ED/Daniel.-
ASUNTO : AP31-V-2012-002119
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