TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2014-000099

PARTE DEMANDANTE:
IMAD EL ASMAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 24.700.818.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: DAVINKA BETHENCOURT, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 79.946.-

PARTE DEMANDADA:

HASSAN NICOLAS RAHAL KURT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.104.882.-

REINALDO DI FINO TAHHAN, MARIA EUGENIA OLIVEROS GOMEZ, JOEL ALBORNOZ Y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.449, 110.199, 31.433 y 155.514, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se iniciò la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 27 de enero de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio, asignándose por distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante auto de fecha 28 de enero de 2014, se admitió la demanda y se dispuso su trámite conforme a las normas del juicio breve.- Cumplido el iter procesal se procede a dictar sentencia.-

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La representante judicial de la parte actora IMAD EL ASMAR, afirma en su libelo que mediante contrato autenticado por ante la Notaria Segunda (2ª) del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28-10-2009, bajo el Nº 21, Tomo 145 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dio a partir del 30 de octubre de 2009 hasta el 30 de octubre de 2010 en calidad de arrendamiento, al ciudadano HASSAN NICOLAS RAHAL KURT, el local comercial ubicado en el Boulevard de Catia, Número 1-A, entre segunda y tercera avenida, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital de la ciudad de Caracas. Que el contrato fue suscrito a tiempo determinado estableciéndose una duración de un año fijo improrrogable sin que opere la tacita reconducción.
Que posteriormente suscribieron tres contratos de arrendamientos sobre el inmueble, siendo el tercero y último contrato celebrado a plazo determinado de un (01) año fijo e improrrogable sin que opere la tácita reconducción, dentro del periodo comprendido desde el 01 de noviembre de 2012 hasta el 01 de noviembre de 2013, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 33.511,02 más IVA., el cual fue suscrito por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 14-02-2013, bajo el Nº 21, Tomo 33, de los libros llevados por esa Notaría.
Que de la segunda cláusula del contrato las partes no establecieron prórroga legal, por lo que no se requería notificación alguna para dar por terminado el contrato, por lo que el contrato es a tiempo determinado.-Sin embargo, en fecha 30 de septiembre de 2013, mediante Notaría Pública, el arrendador notificó a el arrendatario que a partir del 01 de noviembre de 2013 comenzaba la prórroga legal debiendo ser entrega del inmueble en fecha 31 de mayo de 2014.-
Que en la notificación practicada se le estableció una prórroga de acuerdo a la vigencia del último contrato de arrendamiento, sin embargo motivado a que la relación arrendaticia tuvo una vigencia mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, por lo que la prórroga legal correspondiente es de un (01) año, es decir, la relación arrendaticia inició el 30-10-2009 hasta el 01-11-2013, por lo que le corresponde a el arrendatario una prorroga legal de un (01) año.-
Alega además el demandante, que en reiteradas oportunidades el arrendador ha sido compelido verbalmente a cumplir las obligaciones contractuales establecidas en el contrato, a saber: La cláusula primera del contrato, que establece: “…” el arrendatario deberá obtener a su nombre la Licencia de Industria y Comercio y cualquier otro tipo de permiso que requiera para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose responsable el arrendador por la obtención o no de lo antes indicado”.-Alegando la parte actora al respecto, que el arrendatario no ha consignado constancia de la obtención de la referida licencia la cual le ha sido solicitada en reiteradas oportunidades verbalmente, e incluso el local ha sido inspeccionado por el ente municipal correspondiente y ha sido sancionado por no cumplir con la normativa legal establecida.-
Con respecto a la cláusula quinta del contrato que establece: “El local arrendado sólo podrá ser destinado para realizar las operaciones comerciales y administrativas de el arrendatario así como cualquier actividad de licito comercio que se relacione con el mismo ..”..”.- Alegando el actor referente a esta cláusula que el local ha sido destinado por el arrendador para además de ejecutar su actividad comercial la cual consiste en la venta de mercancía seca en general, sin embargo lo está utilizando para ejecutar actividades ilícitas, ya que está desarrollando juegos de azar con apuestas de dinero, que esta actividad ilícita no está relacionada con la actividad comercial para la cual le fue arrendado.-
Con respecto a la cláusula décima, que establece: “Queda expresamente prohibido y así lo acepta el arrendatario lo siguiente: a) celebrar o permitir que se celebren en los locales reuniones que puedan perturbar el orden público y la tranquilidad social y cualesquiera otras reuniones distintas al giro comercial de la sociedad “…”.- Alegando el actor que el desarrollo de juegos en el área de mezzanina del local constituye una reunión distinta al giro comercial de la sociedad.-
Con respecto a la cláusula décima tercera, que establece: “El arrendatario deberá suscribir una póliza de seguros, para cubrir el inmueble contra cualquier daño, tales como: incendio, inundación, motín, terremoto, explosión, vandalismo, daños del agua y humo, funcionamiento indebido de su instalación de protección contra incendio, robo, hurto o cualquier otro. Asimismo deberá estar necesariamente cubierto de los riesgos que pudieran dimanar de su actividad y de su responsabilidad civil con vista a cubrir todos los gastos causados a vecinos y a terceros con motivo de la explotación del local. El arrendatario se obliga y compromete a suscribir los seguros indicados, con anterioridad a la apertura de su local, o a mas tardar dentro de los treinta (30) días siguientes, asumiendo respecto dichas pólizas las siguientes obligaciones: a) el arrendatario deberá mantener en vigor los seguros referidos durante la total vigencia del arrendamiento, abonando anualmente las primas correspondientes a la compañía. “…”.- Alegando el actor que le ha solicitado a el arrendatario la presentación de las pólizas de seguro que debió haber contratado de acuerdo a lo establecido en el contrato y que el mismo no ha consignado la referida póliza de seguros en ningún momento.-
Con respecto a la cláusula vigésima segunda, que establece: “…Al momento de la firma de este contrato el arrendatario deberá presentar a el arrendador una fianza de fiel cumplimiento a satisfacción de este, para responder del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el arrendatario en razón del contrato que antecede, queda entendido que esta fianza deberá contener la garantía del pago de los cánones de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones del año de contrato y deberá de celebrarse un nuevo contrato, renovarse anualmente actualizando el monto de la misma de acuerdo al canon básico aplicado para el año inmediatamente sucesivo. En caso de que el arrendatario no presente esta fianza dentro de los 7 días continuos al vencimiento del año anterior o dentro de los siete días siguientes al otorgamiento de este contrato el arrendador tendrá derecho a cobrar una penalización adicional al canon de arrendamiento mensual establecido en la cláusula tercera de este contrato del 5% mensual adicional al canon que se hubiese causado, haciendo constar que esta fianza es obligatoria durante toda la vigencia y hasta el momento en el cual el inmueble sea entregado a satisfacción de el arrendador.” Al respecto alega el actor que el arrendatario nunca ha consignado no ha contratado la fianza en garantía correspondiente por lo cual también ha incumplido la referida obligación.-

Que por todo lo anterior al incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones tanto contractuales como legal del arrendatario, da lugar a la pérdida del beneficio de la prórroga legal.-
Concluye señalando que sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 38, 39, 40 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.167 del Código Civil, pretende se declare la resolución del contrato de arrendamiento y se ordene al demandado entregar el inmueble.-
Estimó su demanda en la cantidad de Bs. 50.290,00

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda.-Reconoce y hace valer el último contrato celebrado entre las partes.-
Negó, que haya incumplido con sus obligaciones contractuales en especial la contenida en la cláusula primera, que esa cláusula sólo regula el uso mercantil del objeto locativo, y además, opera como una especie de dispensa al propietario-arrendador, quien se auto eximió de hacerse responsable de la obtención de licencia o patente de industria y comercio del inquilino, por lo que el hecho de obtener Patente comercial o no, en forma alguna puede considerarse una obligación que pueda reclamarse judicialmente al arrendatario. Negó que se haya hecho requerimiento alguno al inquilino sobre la presentación por parte del arrendador de este recaudo (patente o licencia de actividades comerciales), niega que su representado haya sido sancionado por falta de patente o licencia para explotar industria y comercio en jurisdicción del Municipio Libertador, que su representado es consecuente con el pago de sus compromisos tributarios municipales, que su representado se reserva las acciones contra el arrendador, que por ese motivo, así como por la negativa de este último de entregar la conformidad de uso del referido local, le han causado graves daños civiles y morales.-
Negó y contradijo que su representado esté utilizando el local comercial para ejecutar actividades ilícitas y mantener un equivalente a un garito, Bingo o Casino, donde se celebren juegos de invite y azar, que tal afirmación es un hecho absurdo y temerario.-
Que con respecto al supuesto incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato de marras en la cual se obliga a su cliente a suscribir una póliza de seguros para cubrir al inmueble arrendado contra cualquier daño, es por lo que niega y contradice estos alegatos ya que en efecto si se tomó una póliza de seguros tal y como se obligó en el contrato, con la compañía aseguradora Mercantil Seguros Nº de Póliza 01-62-105555, siendo la última renovación la de fecha 09-09-2013, lo cual desvirtúa lo señalado en el libelo de demanda, por lo que su representado ha cumplido y seguirá cumpliendo con sus compromisos contractuales.-
Que con respecto al incumplimiento de la cláusula Vigésima Segunda del contrato de arrendamiento, relacionada al hecho de presentar una fianza de fiel cumplimiento, niega la misma por ser indudable, que según del propio dicho del arrendador que ambos contratantes han mantenido durante cuatro (04) años la relación locativa y que han suscrito cuatro (04) contratos consecutivos idénticos al primero firmado en el año 2009, es decir, con las mismas condiciones unos de otros y desde el principio, donde la parte arrendadora nunca exigió la referida fianza, es decir, renunció a ese derecho, al no haber promovido en ningún momento la exigencia de contratar una fianza de fiel cumplimiento, por lo que las partes de mutuo acuerdo decidieron dejar sin efecto dicha obligación, en virtud de que su representado nunca dio motivos al arrendador, que por el contrario, su representado ha pagado cantidades mayores al canon de arrendamiento fijado contractualmente .-Alega además que en todo caso como defensa de fondo que la obligación supuestamente incumplida con su representado, de no haber contratado una fianza de fiel cumplimiento de sus obligaciones contractuales y sus consecuencias, se encuentran prescrita, a tenor de lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil.-

II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Cursa entre los folios cuarenta y siete (47) y cincuenta y dos (52) del expediente copia certificada del instrumento autenticado que contiene el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la presente causa. El Tribunal, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga valor probatorio. Con dicha prueba quedó demostrada la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones en él asumidas y la naturaleza determinada de la relación locativa, Y ASI SE DECIDE.
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado como: “Un terreno y la edificación sobre ella construida, denominada Edificio 41-12, ubicado en la Urbanización Nueva Caracas, con frente a la Avenida España (hoy boulevard de Catia), Parroquia Sucre Municipio Libertador, perteneciente a los ciudadanos Imad Nagib El Asmar y Georges Hanna Nohra, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital.-El Tribunal tiene este instrumento como fidedigno a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con la misma la propiedad que tiene la parte actora sobre el inmueble cuya resolución se pide.-
• Original de la notificación judicial realizada al ciudadano Hassan Nicolás Rahal Kurt, en fecha 30-09-2013, por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, donde se le notifica sobre la voluntad del arrendador de no renovar el contrato determinado y que vencía el 31-05-2014 -El tribunal le otorga el valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. No obstante esta prueba no hace ningún merito a favor de la acción pues resulta impertinente.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Cursa al folio (121).- copia simple de solicitud de registro de contribuyente, a nombre de TEXTILERIA BABYS HARRISON C.A. de fecha 27-08-2009, esta instrumental constituye copia de un documento publico administrativo y en tal virtud se tiene como fidedigno y como conforme al artículo 1.359 se valora y se aprecia como plena prueba de la existencia de esa solicitud de registro.
• Cursan a los folios 122 al 174.- Copias simples de Planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales, de la Alcaldía de Caracas, dentro del periodo comprendido entre diciembre 2009 hasta enero 2014.-de fecha 01-12-2009 hasta el 31-12-2009, a nombre de TEXTILERIA BABYS HARRISON C.A. esta instrumental constituye copia de un documento publico administrativo y en tal virtud se tiene como fidedigno y como conforme al artículo 1.359 se valora y se aprecia como plena prueba de la existencia de esa solicitud de la autoliquidación y pago de los tributos que en la misma se señalan.
• Cursa a los folios 175 al 218.- Copia simple de cuadro Póliza Recibo de Prima, Seguros de industria y comercio, de Mercantil Seguros, de fecha 09-09-2013, la cual tiene una vigencia desde el 30-08-2013 hasta el 30-08-2014, a nombre de TEXTILERIA BABYS HARRISON C.A., adjunto condiciones generales de Mercantil Seguros. Esta instrumental es copia simple de documento privado por tanto se desecha por ilegal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursan a los folios 219 al 231, copias simples de planillas de depósitos bancarios a nombre de Jean Carlos Carreño, de la entidad bancaria Banesco. Se trata de copia simple de documento privado por lo cual esta documental se desecha por ilegal, e conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Promovió la prueba de informes a la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), a los fines de que informara sobre la veracidad de la solicitud de licencia de actividades económicas y asimismo, promovió la prueba de informes a la compañía aseguradora Mercantil Seguros a los fines de que informen y certifiquen la veracidad de la Póliza de Seguros. Este Tribunal por esta vía incorpora los elementos probatorios señalados a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio. Siendo así se advierte que:
Conforme al informe presentado por el SUMAT se evidencia la veracidad de la solicitud de registro de contribuyente hecha por la sociedad mercantil TEXTILERA Babys Harrison C.A. para el detal de prendas de vestir para damas, caballeros y niños y detal de lencerías y textiles para el hogar. No obstante, se observa que conforme a la información aportada y derivada de las planillas de autoliquidación y pago tal actividad comercial se desarrolla en un local ubicado en la planta baja del número 14 de la urbanización Nueva Caracas en el Boulevard, Catia. Empero el inmueble arrendado conforme al contrato suscrito por las partes es el local número 1-A situado en el Boulevard de Catia entre segunda y tercera Avenida que es el producto de la subdivisión de uno mayor que dio origen a los locales 45-A y 45-B, en la misma dirección, siendo este último el objeto del contrato de arrendamiento. De ello deriva que la solicitud de registro y planillas de autoliquidación presentadas se corresponden a una explotación comercial que no ocurre en el local objeto del contrato, siendo así esta probanza no hace merito a favor de la excepción alegada en la contestación y así se declara.
En cuanto a la información aportada por la sociedad Seguros Mercantil se observa que en efecto existe la póliza de seguro de comercia 01-62-105555-0, con vigencia hasta el 30 de agosto de 2014. Ahora bien, se observa del cuadro de la misma que el tomador es TEXTILERA BABYS HARRISON, C.A. y que la misma cubre contra posibles daños al inmueble y expresamente ampara la responsabilidad del tomador frente al arrendador por los daños al local arrendado. Así esta probanza hace meritos a favor de la excepción respecto al cumplimiento de la obligación contractual asumida.

Adminiculando las probanzas aportadas establece quien aquí decide que entre las partes en conflicto existe una relación locativa que tiene por objeto un inmueble constituido por el local comercial ubicado en el Boulevard de Catia, Número 1-A, entre segunda y tercera avenida, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital de la ciudad de Caracas.- Que las partes convinieron una pensión de arrendamiento de Treinta y Tres Mil Quinientos Once Bolívares con Dos Céntimos (Bs. 33.511,02) mas el impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) mensuales, que conforme al contrato el arrendatario asumió las siguientes obligaciones:

“… obtener a su nombre la Licencia de Industria y Comercio y cualquier otro tipo de permiso que requiera para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose responsable el arrendador por la obtención o no de lo antes indicado”

“El local arrendado sólo podrá ser destinado para realizar las operaciones comerciales y administrativas de el arrendatario así como cualquier actividad de licito comercio que se relacione con el mismo ..”

“Queda expresamente prohibido y así lo acepta el arrendatario lo siguiente: a) celebrar o permitir que se celebren en los locales reuniones que puedan perturbar el orden público y la tranquilidad social y cualesquiera otras reuniones distintas al giro comercial de la sociedad “

“El arrendatario deberá suscribir una póliza de seguros, para cubrir el inmueble contra cualquier daño, tales como: incendio, inundación, motín, terremoto, explosión, vandalismo, daños del agua y humo, funcionamiento indebido de su instalación de protección contra incendio, robo, hurto o cualquier otro. Asimismo deberá estar necesariamente cubierto de los riesgos que pudieran dimanar de su actividad y de su responsabilidad civil con vista a cubrir todos los gastos causados a vecinos y a terceros con motivo de la explotación del local. El arrendatario se obliga y compromete a suscribir los seguros indicados, con anterioridad a la apertura de su local, o a mas tardar dentro de los treinta (30) días siguientes, asumiendo respecto dichas pólizas las siguientes obligaciones: a) el arrendatario deberá mantener en vigor los seguros referidos durante la total vigencia del arrendamiento, abonando anualmente las primas correspondientes a la compañía. “

“…Al momento de la firma de este contrato el arrendatario deberá presentar a el arrendador una fianza de fiel cumplimiento a satisfacción de este, para responder del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el arrendatario en razón del contrato que antecede, queda entendido que esta fianza deberá contener la garantía del pago de los cánones de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones del año de contrato y deberá de celebrarse un nuevo contrato, renovarse anualmente actualizando el monto de la misma de acuerdo al canon básico aplicado para el año inmediatamente sucesivo. En caso de que el arrendatario no presente esta fianza dentro de los 7 días continuos al vencimiento del año anterior o dentro de los siete días siguientes al otorgamiento de este contrato el arrendador tendrá derecho a cobrar una penalización adicional al canon de arrendamiento mensual establecido en la cláusula tercera de este contrato del 5% mensual adicional al canon que se hubiese causado, haciendo constar que esta fianza es obligatoria durante toda la vigencia y hasta el momento en el cual el inmueble sea entregado a satisfacción de el arrendador.”

MÈRITO

En la presente causa la actora sostiene el incumplimiento por parte del arrendatario ciudadano HASSAN NICOLAS RAHAL KURT de varias obligaciones contractuales y con base en ello pretende se declare la resolución del contrato de arrendamiento. Por su parte el arrendatario sostiene haber cumplido adecuadamente las obligaciones que para el derivan del contrato de arrendamiento, al efecto de pronunciarse el Tribunal observa:

Si bien el contrato aparece suscrito entre los ciudadanos IMAD EL ASMAR como arrendador y HASSAN NICOLAS RAHAL KURT como arrendatario de autos deriva que este ùtimo hace uso y explotación comercial del mismo mediante la sociedad mercantil TEXTILERA BABYS HARRISON, C.A, este hecho no esta discutido entre las partes y además el actor reconoce el inmueble en poder del arrendatario, de esta forma, establecido este hecho tenemos respecto a las obligaciones contractuales señaladas como incumplidas lo siguiente:

Se señala en primer lugar que el arrendatario no obtuvo la licencia de industria y comercio conforme a lo que se obligó en la cláusula primera del contrato de arrendamiento que establece el arrendatario deberá obtener a su nombre la Licencia de Industria y Comercio y cualquier otro tipo de permiso que requiera para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose responsable el arrendador por la obtención o no de lo antes indicado. De autos se evidencia que la sociedad mercantil TEXTILERA BABYS HARRISON, C.A, mediante la cual el arrendatario hace uso del local comercial tramitó un registro de contribuyente y además ha hecho el pago de tributos municipales. No obstante tal y como antes se estableció tal registro y pago de tributos, corresponde a la actividad comercial que se despliega en un local diferente al arrendado, pues de los documentos públicos administrativos examinados resulta que es en un local ubicado en la planta baja del número 14 de la urbanización Nueva Caracas en el Boulevard, Catia.

Ahora en cuanto al alcance de una cláusula como la que aquí nos ocupa, considera el sentenciador que si bien la obtención de una licencia de industria y comercio para la explotación de una actividad comercial es una obligación que deriva en definitiva de las Ordenanzas Municipales e involucra exclusivamente al administrado que hace la actividad generadora del impuesto y a la administración, no resulta inadmisible que el arrendador al momento pactar la relación locativa exija por ejemplo que se cumpla con esta licencia o la obtención de otros permisos como podrían ser los sanitarios o los que en su momento se otorgaron para las actividades de envite y azar a titulo de ejemplo. Tal conducta del arrendador previene que ante una medida administrativa que impida la explotación comercial al arrendatario, este último pueda alegar una causa extraña no imputable para liberarse del cumplimiento de obligación principal como es pagar el canon y por ello es cada vez mas frecuente una cláusula como esta en los contratos de arrendamiento que tiene por objeto locales comerciales.
Siendo así concluye este Tribunal que el arrendatario no cumplió adecuadamente esta obligación y así se declara.
Ahora en cuanto al hecho de que el local comercial se ha destinado además de la venta de mercancías al desarrollo de juegos que comprenden apuestas de dinero, observa el sentenciador que tratándose de la afirmación de la existencia de un hecho la prueba del mismo correspondía al demandante que con este fundamento pretende la resolución del contrato. No obstante, el examen del material probatorio aportado revela que no existe ningún elemento que permita establecer que ocurre tal actividad.
Siendo así concluye el sentenciador que el arrendatario no ha incumplido con el contrato, pues no ha destinado el local a un uso ilícito o distinto del pactado y así se declara.
Por lo que respecta a la discusión entre las partes sobre si se ejecutó conforme a lo pactado en la cláusula décima tercera que exige mantener una póliza de seguro para cubrir los posibles daños al local, advierte el sentenciador que del informe presentado por la empresa seguros mercantil, se evidencia que la sociedad mercantil TEXTILERA BABYS HARRISON, C.A, mediante la cual el arrendatario hace uso del local comercial contrató la póliza de seguro de comercio 01-62-105555-0, con vigencia hasta el 30 de agosto de 2014.
A juicio del sentenciador la razón de esta cláusula es proteger al arrendador por la perdida o daño de la cosa arrendada, bien sea por un hecho vinculado a la actividad del arrendatario, o bien sea por los casos de incendio, inundación, motín, terremoto, explosión, vandalismo, daños del agua y humo y similares. En este sentido el examen de las condiciones de la póliza aportada mediante informe evidencia que la misma comprende el llamado riesgo locativo al estipular “ RIESGOS LOCATIVO Conforme a las disposiciones del artículo 1.957 y 1.958 del Código Civil de Venezuela, LA COMPAÑÍA otorga a EL ASEGURADO la cobertura de “Riesgos Locativo” para amparar únicamente los daños materiales, como consecuencia directa, inmediata y exclusiva del Incendio o Explosión que se originen dentro del local arrendado por EL ASEGURADO.-Esta cobertura se refiere única y exclusivamente a la Responsabilidad Civil en que pueda incurrir EL ASEGURADO en su calidad de arrendatario ante el propietario del local ocupado por el negocio de EL ASEGURADO.-La indemnización al propietario se hará efectiva previa presentación a LA COMPAÑÍA de la sentencia definitivamente firme en donde se condene a EL ASEGURADO a pagar la suma correspondiente según esta cobertura.”, de modo que la ejecución hecha por el arrendatario resulta adecuada a la obligación contractual que asumió. Siendo así concluye el sentenciador que el arrendatario no ha incumplido con el contrato en este aspecto y así se declara.
Por último, las partes discuten sobre el cumplimiento de obligación asumida por el arrendatario en la cláusula vigésima segunda conforme a la cual al momento de la firma del contrato el arrendatario debía presentar a el arrendador una fianza de fiel cumplimiento a satisfacción de este, para responder del fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas en razón del contrato.
En este aspecto encuentra el sentenciador las afirmaciones concurrentes de las partes respecto a que tal fianza no fue constituida, de modo que esto es un hecho tenido por cierto.
Ahora bien la defensa del demandado sostiene que a pesar de esta circunstancia no nos encontramos frente a un incumplimiento culposo imputable al demandado que pueda servir de base a la resolución que pretende la actora y en este sentido propone dos cuestiones, la primera de ellas es que el arrendador jamás promovió la constitución de la fianza o la rescisión del contrato, al séptimo día de su firma, frente a la omisión del arrendatario de constituir la fianza y en este sentido señala que las partes decidieron dejar en desuso, sin efecto alguno o letra muerta esta cláusula y al efecto invoca la doctrina de a Sala Constitucional sobre la interpretación de los contratos.
Respecto a este alegato el Tribunal, teniendo presente tanto la regla de interpretación invocada por el demandado, como la disposición contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, observa que el hecho de que la cláusula exigiendo la constitución de la fianza aparezca en los sucesivos contratos suscritos apunta claramente en la dirección de que la intención era que la misma se ejecutara, si en algún momento, las partes por un acuerdo hubieren decidido lo contrario, obviamente excluirían tal exigencia de las condiciones del pacto locativo, empero, la encontramos por propia declaración de las partes reiterada en todos los contratos. A tal circunstancia se adminicula que el uso que debe servir como herramienta orientadora de la interpretación es que en los arrendamientos de locales comerciales exista una garantía bien personal como la que nos ocupa o bien un depósito. La ley recoge tal práctica y por ello regula la extensión que pueden tener las garantías en estos casos. De ello deriva que la adecuada interpretación es que tal pacto se incorporó y ratificó y no hay acuerdo del que pueda deducirse que se encuentra en desuso o se hubiere convertido en letra muerta. Así se declara.
Como segunda cuestión propone la defensa que ha operado la prescripción de esta obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1.980 del Código Civil. Al respecto observamos que si bien desde el pacto inicial han transcurrido más de 4 años, no es menos cierto que el curso de los mismos se suscribió contratos incorporando nuevamente la cláusula, como ya se señalo. Tal ratificación de la exigencia de la fianza en los posteriores instrumentos constituye un acto capaz de poner en mora al deudor respecto al cumplimiento de esta obligación, por tanto son eventos que producen la interrupción civil de la prescripción y siendo así debe desecharse la excepción de prescripción alegada y así se declara.
Concluye el sentenciador que el arrendatario demandado en esta causa HASSAN NICOLAS RAHAL KURT incumplió las obligaciones que asumió en las cláusulas primera y vigésima segunda del contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano IMAD EL ASMAR.
Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:
Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1.167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1.134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”. El contrato que nos ocupa es carácter bilateral.
La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.- En el caso que nos ocupa el incumplimiento está referido a la obtención de la licencia de industria y comercio y a la constitución de la fianza como garantía de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello deriva del hecho indubitado que el arrendatario se encuentra en posesión del local desde donde opera su comercio mediante la sociedad mercantil TEXTILERA BABYS HARRISON, C.A.
Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-
Ahora bien pretende además la actora el pago de la cantidad como indemnización de los daños y perjuicios e invoca en este sentido el contenido de la cláusula segunda. Ahora bien, el exàmen del acuerdo contenido en la misma revela que tal penalidad opera solo en los casos de retardo en la entrega del inmueble, bien sea en los casos de terminación del contrato o de una resolución. De modo que en el presente caso en el cual la resolución es el producto de esta sentencia, a juicio de quien suscribe, tal indemnización sería procedente si en el futuro se verifica un retardo en la entrega del local arrendado. En tal virtud tal pedimento es improcedente y así se declara.
Siendo que están llenos los extremos para declarar procedente la acción resolutoria intentada y lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar parcialmente con lugar la demanda y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por IMAD EL ASMAR en contra del ciudadano HASSAN NICOLAS RAHAL KURT, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se declara:
PRIMERO: RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES POR ANTE LA NOTARIA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO CHACAO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS, EN FECHA 14-02-2013, BAJO EL Nº 21, TOMO 33, DE LOS LIBROS LLEVADOS POR ESA NOTARÍA.
SEGUNDO: SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA HACER ENTREGA A LA PARTE ACTORA DEL INMUEBLE ARRENDADO CONSTITUIDO POR el LOCAL COMERCIAL UBICADO EN EL BOULEVARD DE CATIA, NÚMERO 1-A, ENTRE SEGUNDA Y TERCERA AVENIDA, CATIA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL DE LA CIUDAD DE CARACAS. LIBRE DE BIENES Y PERSONAS.
TERCERO:. SE PROCEDERA RESPECTO A LAS COSTAS CONFORME A LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 275 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiún (21) días del mes de mayo de 2014. 204º años de Independencia y 155º años de Federación.
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 03:20 p.m.
El Secretario,