REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71- R-2013-000787 (8959) PARTE ACTORA RECONVENIDA: ADA ISABEL GONZALEZ CANELON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 11.233.715, quien actúa en su propio nombre y en su carácter de apoderada de los ciudadanos: Ignacio Manuel González Sicilia y José Luís Néstor González Sicilia, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de Identidad Nros. 3.243.125 y 6.366.453, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: MINDY JOSEFINA LADERA PACHECO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 180.191. PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE: Sociedad civil BENEDETTI GOMEZ & ASOCIADOS, domiciliada en Caracas e inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15-09-2003, bajo el Tomo 17, Nº 37 del Protocolo Primero. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: JOSE GRATEROL GALINDEZ, AURA GRATEROL GALINDEZ, JOSE ALIRIO MORA VERGARA y GERSON JOSE MORA DONIS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.309, 10.120, 32.738 Y 140.764, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 10-04-2013, DICTADA POR EL JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL. MOTIVO: DESALOJO. SINTESIS DE LA DEMANDA: En su escrito libelar de fecha 30-07-2012, la ciudadana Ada Isabel González Sicilia, en su carácter de apoderada de los ciudadanos Ignacio Manuel González Sicilia y José Luís Néstor González Sicilia, carácter que se desprende de poder otorgado ante el Consulado General en Barcelona –España en fecha 06 de Julio de 2012, inserto bajo el Nº 190/2012, folios 89 al 92, Tomo IV del Libro de Registro Poderes, Protestos y demás actos, debidamente asistida por la abogada Mindy Josefina Ladera Pacheco, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 180.191., alega como fundamento de la pretensión, a groso modo, lo siguiente: Que en fecha 06 de Febrero de 2001, adquirieron un inmueble constituido por un Local Comercial, que forma parte del Edificio “Don Dibo”. Que dicho inmueble esta ubicado en la Avenida Mis Encantos ó Avenida San Ignacio de Loyola, en Jurisdicción del Municipio Chacao, antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda. Que consta en el Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 31-08-1970, bajo el Nº 32 del Tomo 25, Protocolo 1º, que la ciudadana Maria Isabel Cecilia Cruz, autorizada por la parte demandante reconvenida , el 14 de Octubre de 2003, celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad civil Benedetti Gómez & Asociados, representada por su Presidente ciudadana Larissa Beatriz Benedetti Támara sobre Dos (2) oficinas semi amobladas, ubicadas en la planta baja del Edificio “Don Dibo”. Que la duración del referido contrato de arrendamiento sería de un año, a partir del 01 de Octubre de 2003 renovable automáticamente por un periodo adicional de un año, si una de las partes no avisa a la otra su deseo de no renovar. Que el canon de arrendamiento, durante los primeros 6 meses contados desde el 01-10-2003, hasta el 31-03-2004, sería la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (250.000,00) hoy Doscientos Cincuenta Bolívares. Que la arrendataria pagaría a la arrendadora por mensualidades adelantadas y a partir del 01 de abril de 2004, hasta el 30 de septiembre de 2004 la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (300.000,00), hoy Trescientos Bolívares (300,00).Que el 29-08-2006, la parte demandante reconvenida celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la parte demandada reconviniente por la totalidad del local. Que en el referido contrato se estableció en la cláusula segunda que la duración era de un año, contados a partir del 15-08-2006 renovable automáticamente por un periodo adicional de un año, si una de las partes no avisa a la otra su deseo de no renovar, con, por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento. Que el canon de arrendamiento contados a partir del 15 de agosto de de 2006, hasta el 14 de agosto de 2007 sería de Un Millón Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (1.200.000,00) hoy Mil Doscientos Bolívares (1.200,00). Que en la cláusula Décima se establecieron las condiciones para la terminación del Contrato, que se deje de pagar dos cánones de arrendamiento y que incumpla cualquier otra obligación a su cargo establecida en el Código Civil. Que el 01 de Mayo de 2008 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la parte demandada reconviniente por la totalidad del local comercial con los derechos y obligaciones que el celebrado en el 2006. Que se prorrogaba el mismo hasta el 30 de abril de 2010. Que el canon de arrendamiento para Enero de 2011 y aceptado por la arrendataria el 01 de febrero de 2011, fue por la cantidad de Dos Mil Quinientos Treinta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 2.530,00), el cual no canceló de esa manera sino que procedió a cancelar la cantidad de Dos Mil Trescientos Cincuenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 2.350,00).- Señala además que el referido contrato se extravió por causas ajenas a su voluntad, no poseyendo original ni copia pero si elementos probatorios de la existencia del mismo, las cuales serán presentadas en su oportunidad. Que en fechas 06 de noviembre de 2009 y 26 de enero de 2011, se notificó a la arrendataria, mediante comunicaciones, la no continuación de la relación arrendaticia otorgándole el lapso respectivo de la prórroga legal, a saber de dos (2) años, contados desde el 30 de abril de 2010 hasta el 30 de abril de 2012.- Continúa narrando la parte actora que en reiteradas oportunidades han ofrecido en venta el inmueble referido a la arrendataria BENEDETTI GOMEZ & ASOCIADOS, por tener el derecho de preferencia, pero la respuesta ha sido que no están en la posibilidad de adquirirlo. Por último, alega la actora que la arrendataria ha venido cancelando los cánones de manera irregular, desde el año 2011, y ha dejado de pagar los correspondientes a los meses de marzo, Abril, Mayo, Junio de 2012, lo que alcanza a la suma de Nueve Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 9.400,00) incumpliendo la cláusula Décima del contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006, así como el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil. Estimó el valor de la demanda en la cantidad de Nueve Mil Cuatrocientos Bolívares con 00/100 (Bs. 9.400,00), que equivalen a Ciento Cuatro Unidades Tributarias. En fecha 07 de agosto de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 09 de agosto de 2012, la parte actora consignó los fotostatos para la citación de la parte demandada. Agotadas las gestiones de citación, en fecha 27 de septiembre de 2012, la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: - Promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, referente al defecto de forma de la demanda por no haberse acompañado al libelo los instrumentos fundamentales de los cuales se deriva el derecho deducido. Arguye respecto a esta cuestión previa, la representación de la parte demandada que la parte actora en su escrito libelar hace referencia a contratos celebrados con su representada en fechas 14 de octubre de 2003 y 29 de agosto de 2006 y un último celebrado el 01 de mayo de 2008 con vencimiento el 30 de abril de 2010, pero confesando de manera expresa que no posee dichos contratos ni en original ni copia. Por lo tanto, no ha cumplido con la consignación de los instrumentos fundamentales de su acción. - Promovió la falta de caución del demandante, previsto en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio. A ese respecto señaló que el ciudadano JOSE LUIS NESTOR GONZALEZ SICILIA, debió afianzar las resultas de este proceso, por cuanto se encuentra domiciliado en la ciudad de Barcelona, España y es co-propietario de una sexta parte (1/6) del local objeto de esta causa, tal como lo prevé el artículo 36 del Código Civil. - Promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Fundamenta ésta cuestión previa en el hecho que la parte actora interpone demanda por Desalojo por falta de pago y Resarcimiento de Daños y Perjuicios, cuando debió intentar la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento que es lo que prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los casos de los contratos a tiempo determinado, siendo que la misma actora ha invocado en su libelo, la existencia de un contrato a tiempo determinado. - Dio contestación al fondo de la demanda, procedió a negar, rechazar y contradecir lo afirmado por la parte actora, en el sentido de que no es cierto que su representada ha cancelado los cánones de arrendamiento de forma irregular, tampoco es cierto que su representada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo a Junio de 2012. Señaló que la actora desplegó una conducta dolosa para hacer incurrir en mora a su representada por cuanto inicialmente los cánones de arrendamiento eran depositados en una cuenta corriente del Banco Banesco, cuya beneficiaria es la ciudadana María Isabel Sicilia Cruz, posteriormente, la actora le solicitó a su patrocinada por intermedio de la ciudadana Ada Isabel González Canelón, que procediera a cancelar los cánones ya no vía transferencia sino a través de cheques emitidos a nombre de esa ciudadana, los cuales eran retirados bimensualmente en la oficina de Benedetti Gómez & Asociados, y que fue así como a partir de los meses de Agosto y Septiembre de 2011, fueron cancelados mediante cheque a la ciudadana co-demandante Ada Isabel González Canelón hasta el mes de Febrero de 2012. - Que a partir del mes de Abril de 2012, la ciudadana Ada Isabel González Canelón, dejó de retirar el cheque correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2012, a sabiendas que el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, se encontraba inactivo, alegando encontrarse muy ocupada, lo cual le impedía retirar los cheques y de igual manera sucedió con los meses de Mayo y Junio de 2012, lo cual obligó a su representada a intentar transferir el monto correspondiente a dichos cánones de la cuenta corriente de la ciudadana María Isabel Sicilia, lo cual resultó infructuoso por cuanto dicha cuenta había sido cerrada. - Señaló además que tal actitud de la actora aunada al hecho de no acompañar a su demanda el recaudo fundamental como lo es el contrato de arrendamiento, constituye fraude procesal. - Continúa su defensa alegando el hecho del príncipe, por cuanto es un hecho público y notorio el cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, lo cual le impidió la cancelación de los meses de Marzo a Junio de 2012. Negó rechazó y contradijo el monto señalado por la parte actora como canon de arrendamiento, por cuanto el fijado por las partes fue de Dos Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 2.350,00). Procedió a reconvenir a la actora en los siguientes términos: Expresó que el inmueble objeto de esta demanda fue Regulado por la Dirección de Inquilinato, antes Ministerio de Fomento, expediente Nº 58766F10, que actualmente se encuentra a la disposición de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, razón por la cual no lo acompaña a su escrito de defensa. Que en ese expediente se fijó como renta mensual para el Local objeto del contrato, un monto inferior a los que ha venido cancelando su representada y que discrimina en su escrito de la siguiente manera: a) Año rental: 15 de agosto de 2006 a 14 de agosto de 2007, la cantidad de Bs. 14.400,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.200,00 por 12 meses. b) Año rental: 15 de agosto de 2007 a 14 de agosto de 2008, la cantidad de Bs. 17.280,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.440,00 por 12 meses. c) Año rental: 15 de agosto de 2008 a 14 de agosto de 2009, la cantidad de Bs. 17.280,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.440,00 por 12 meses. d) Año rental: 15 de agosto de 2009 a 14 de agosto de 2010, la cantidad de Bs. 22.464,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.872,00 por 12 meses. e) Periodo rental: 15 de agosto de 2010 a 31 de diciembre de 2010, la cantidad de Bs. 6.552,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.872,00 por 3 meses y 15 días. f) Periodo rental: 01 de enero de 2011 a 29 de febrero de 2012, la cantidad de Bs. 30.550,00 que resulta de multiplicar el canon mensual de arrendamiento de Bs. 2.350,00 por 12 meses. Que esas cantidades señaladas arrojan un total de Ciento Ocho Mil Quinientos Veintiséis Bolívares (Bs. 108.526) cancelados por su mandante durante la relación arrendaticia. Que para calcular el monto de los sobre alquileres pagados por su representada, que le deben ser reintegrados, hay que descontar del monto total pagado, la cantidad resultante de la sumatoria de los cánones que según Resolución vigente, debía ser cancelado desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 28 de febrero de 2012, lo que solicitó sea determinada mediante experticia complementaria del fallo. Fundamentó su pretensión en los artículos 2, 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por último reconvino a los actores en lo siguiente: “Primero: En reintegrar a mi representada “BENEDETTI GOMEZ & ASOCIADOS”, sociedad civil de este domicilio, plenamente identificada, las cantidades que canceló por sobre alquileres de la renta fijada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento al identificado inmueble las cuales pido sean determinadas por experticia complementaria del fallo. Segundo: Solicito que la suma que resulte obligada a pagar los demandantes reconvenidos conforme al pedimento anterior sea indexada conforme a los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela. Por lo expuesto debe proceder en derecho la presente Acción Reconvencional con la imposición de costas a la parte demandante reconvenida, lo que solicito sea declarado por este Tribunal”. Estimó su acción en la cantidad de Noventa y Un Mil Quinientos Noventa Bolívares (Bs. 91.590,00). Aperturado el lapso de pruebas, en fecha 19 de noviembre de 2012, la parte demandada promovió pruebas en escrito mediante el cual promovió a favor de su representada el principio de la comunidad de la prueba que se desprende del contenido del contrato de arrendamiento de fecha 14 de octubre de 2003 y el de fecha 29 de agosto de 2006. Promovió y consignó comprobantes de transferencias bancarias y cheques. Promovió la prueba de informes y solicitó se oficie al Banco Banesco y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. La parte actora hizo lo propio mediante escrito de fecha 21 de noviembre de 2012, en los siguientes términos: Promovió a su favor la aceptación de parte demandada de una relación arrendaticia para el año 2008, al señalar los montos que cancelaba como cánones de arrendamiento y en virtud de ello solicitó que sea declarada Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señaló que ciertamente su representado reside en la ciudad de Barcelona, España, y que es propietario de solo 1/6 del valor del inmueble, pero cursa en autos, avalúo realizado al local arrendado donde se desprende que el mismo tiene un valor de Bs. 1.854.000,00, por lo tanto, el valor del local es suficiente para garantizar las costas procesales en caso de ser procedentes. En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, expresó que su contra parte no señaló expresamente cual es la disposición legal que prohíbe admitir la acción propuesta, solo hace mención a la Ley, más no señala el artículo. Alegó que la relación arrendaticia existente entre las partes, pasó de ser a tiempo determinado a tiempo indeterminado, motivo por el cual la acción intentada encuadra perfectamente en la norma. Procedió a promover pruebas documentales, presentó un cuadro informativo de la relación de pagos de los cánones de arrendamiento desde el 15 de febrero de 2006 hasta el 14 de marzo de 2012. Señaló además que la parte demandada aceptó el pago de los cánones de arrendamiento en la cantidad de Bs. 2.530, pero nunca canceló esa cantidad, reconociendo en su escrito de reconvención que desde enero de 2011 y hasta febrero de 2012, canceló los cánones por la cantidad de Bs. 2.350. Promovió el recibo de Clausura de Cuenta Corriente del banco Banesco, cuya titular era la ciudadana María Isabel Sicilia, y cuya clausura fue a partir del 21 de Junio de 2012, en virtud del fallecimiento de la referida ciudadana el 29 de mayo de 2012. Alegó que si la parte demandada tenía las intenciones de cancelar los cánones de arrendamiento y no pudo hacerlo debido al hecho publico y notorio que alega a su favor, como lo es el cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, tenía la vía de la Oferta Real. Alegando además que para el momento del cierre del referido Tribunal, ya el demandado estaba en mora con el pago de dos mensualidades. Respecto a la Regulación del local arrendado, alegó que la misma data del año 1987, y que para ese entonces la relación arrendaticia era entre la ciudadana María Isabel Sicilia y la Importadora Saín Moritz, S.R.L y no fue sino hasta el año 2006 que sus representados suscribieron el primer contrato con la parte demandada, y que por lo tanto, no puede la parte demandada, pretender extender los efectos de ese acto administrativo dictado en 1987, ya que dichos actos no son indefinidos y que en virtud d ello el inmueble de autos es objeto de regulación de conformidad a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó que el valor de la regularización no se ajusta a las variables señaladas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni a la realidad social en materia de arrendamiento. Promovió estados de cuenta correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, y Mayo de 2012, así como últimos movimientos solicitados el 21 de junio de 2012, correspondientes a la cuenta corriente del Banco Banesco perteneciente a la ciudadana María Isabel Sicilia, en los cuales se evidencia que en los referidos meses la parte demandada no realizó ningún tipo de transferencia. Solicitó el resguardo de documentos acompañados a su escrito y que son fundamentales para dirimir la controversia. Por último solicitó el decreto de Medida Preventiva de Secuestro. En fecha 26 de noviembre de 2012, el Tribunal Noveno de Municipio se pronunció respecto de las pruebas promovidas por ambas partes; negó la admisión de la prueba promovida en el Capítulo I por la representación de la parte actora y admitió las documentales promovidas en el Capítulo II. De igual manera, admitió las promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada. En fecha 28 de enero de 2013, la apoderada de la parte actora consigna copias fotostáticas a los fines de su certificación para la apertura del cuaderno de medidas. Ratificó su pedimento de que se decrete Medida Preventiva de Secuestro. En fecha 10 de abril de 2013, el Juzgado que conoció de la causa en primera instancia, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró Sin Lugar la Reconvención, Sin Lugar las cuestiones previas y Sin Lugar la demanda. Contra esa decisión interpusieron recurso de apelación ambas partes. El Tribunal de la causa oyó las apelaciones en ambos efectos. Llegan las actas a esta Superioridad, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, y en fecha 06 de agosto de 2013, se declara competente para conocer y decidir la presente causa y en esa misma fecha dicta decisión mediante la cual se fijó el Décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia. En fecha 08 de agosto de 2013, la representación de la parte actora presentó escrito de alegatos en el cual: Hizo una síntesis del escrito libelar y de la reconvención propuesta por la parte demandada. Dedicó un Capítulo denominado III para hacer un análisis de la sentencia apelada y denunció el vicio de incongruencia de la misma. Siendo la oportunidad para decidir pasa hacerlo este Tribunal y para ello se observa: En el presente caso, la actora demanda el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento acordados en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de mayo de 2008, correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2012, a razón de Bs. 2.350,00 cada uno, que arrojan un total de Bs. 9.400,00. Así como los cánones que desde la fecha de interposición de la demanda, hasta que se dicte sentencia definitiva en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y la entrega definitiva del inmueble. Por su parte, la sociedad civil demandada BENEDETTI GOMEZ % ASOCIADOS, demandada-reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda, promovió cuestiones previas, reconvino a la actora y como contestación al fondo, negó que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento que la actora demanda como insolutos, y en ese sentido, afirma que tiene suscrito -con la actora-reconvenida- desde el 14 de octubre de 2003, contratos de arrendamiento, de los cuales el último –a su decir- fue el suscrito en fecha 29 de agosto de 2006. Alega además que inicialmente cancelaba los cánones a la ciudadana María Isabel Sicilia Cruz mediante transferencias bancarias, pero que posteriormente y a petición de la actora, comenzó a cancelar mediante cheques a la ciudadana Ada Isabel González Canelón. No obstante, alegó que venía pagando oportunamente y cumpliendo a cabalidad con sus obligaciones como inquilino, hasta que la ciudadana Ada González dejó de retirar los cheques por ese concepto y paralelo a ello se presentó la situación de cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, lo cual le impidió seguir cumpliendo con su obligación de pago. Señalando además que se encontraba al día con los pagos por concepto de alquiler, hasta el mes de Febrero de 2012, a razón de Bs. 2.350,00. Se enteró que existe una regulación vigente para el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, que fija un canon de arrendamiento inferior al que cancelan, cuya regulación -afirman- es la que está actualmente vigente, en virtud de que no ha habido otra regulación emanada del órgano competente que la modificara. En tal sentido, procede la demandada a reconvenir a la actora, en esa reconvención declara que existe entre las partes un contrato suscrito en fecha 29 de agosto de 2009, donde inicialmente se fijó un canon de arrendamiento, el cual se fue incrementando hasta llegar a la cantidad Bs. 2.350, pero ese local fue objeto de regulación por parte de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, expediente Nº 58766F10 de la cual no anexa copia a su escrito por cuanto el mismo se encuentra en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. En este mismo orden de ideas, procedió a efectuar un cálculo de los cánones de arrendamiento que ha venido cancelando desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 29 de febrero de 2012, lo cual le arrojó la suma de Bs. 108.526,00 y pretende que a ésta suma se le descuente la totalidad que debió cancelar por concepto de cánones de arrendamiento de conformidad con el monto fijado por la Resolución del Ministerio de Fomento. Por tal razón, procedió a reconvenir por Cobro de Sobrealquileres a la parte actora. Demandó también, la indexación de la suma a que sea condenada pagar la actora por ese concepto En la oportunidad en que tuvo lugar la contestación a la reconvención, la actora-reconvenida, negó, rechazó y contradijo todo lo afirmado por la demandada reconviniente, pero en la oportunidad de promover pruebas, la parte actora reconvenida, alegó que el acto administrativo a que se refiere la parte demandada reconviniente, expresa que el mismo, es un acto administrativo …”de efectos particulares y temporales, en tal sentido, el referido acto administrativo regula la relación entre los sujetos que para el año de 1.987, solicitaron la regulación, a saber: Entre la ciudadana MARIA ISABEL SICILIA, en su carácter de Directora- Gerente de la Firma Confecciones YARUMA S.R.L., como propietaria del inmueble objeto del presente juicio y la inquilina IMPORTADORA SAIN MORITZ, S.R.L., es decir, el referido acto administrativo recae sobre la esfera de los sujetos que para esa (sic) entonces mantenían la relación arrendaticia…”. Señala además que para la fecha de la solicitud de regulación, la parte que representa no eran propietarios del inmueble objeto de controversia, y que fue en el año 2006, cuando suscribieron el contrato de arrendamiento con la parte demandada reconviniente.- Pero continúa la parte actora reconvenida expresando que el referido acto administrativo perdió sus efectos, de conformidad con lo establecido en el artículo 70 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, por haber transcurrido el término de prescripción de cinco (5) años en exceso, porque desde el año 1987 que fue dictado el acto administrativo, hasta la fecha, han transcurrido 25 años. Finalmente, insistió en su demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento que señalan en el escrito libelar. En estos términos que preceden, quedó planteada la controversia respecto de la reconvención que ahora se analiza. Ambas partes aportaron al proceso pruebas documentales como demostrativas de sus alegatos, en su mayoría en fotostatos simples. A ese respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…”.- Como esas fotocopias no fueron impugnadas por el adversario, el Tribunal declara que tienen pleno valor probatorio en este proceso.- Ahora bien, teniendo como norte el saneamiento del proceso que debe aplicar el Juez, y tomando en cuenta la manera como está planteada la presente causa, donde fueron alegadas defensas relevantes como fundamentos tanto de la demanda principal, como en la reconvención propuesta, de los cuales ya nos hemos referido precedentemente, obliga a este sentenciador invertir la forma para resolver la presente controversia, y en consecuencia, se procede al análisis de la Reconvención intentada por Cobro de Sobrealquileres, ya que la decisión que allí se tome puede tener influencia en la demanda que por Desalojo aquí se propuso. Al respecto, se observa: Como ya dijimos, la demanda reconvencional propuesta, obedece a unos presuntos pagos de sobrealquileres que ha efectuado la sociedad civil BENEDETTI GOMEZ & ASOCIADOS”, desde el día 15 de agosto de 2006 hasta el 29 de febrero de 2012, que sumados todos dan un total de Bs. 108.526,00. Ahora bien, fundamenta su pretensión reconvencional, la sociedad civil demandada, en una Resolución emanada de la extinta Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, cuya fecha ni monto regulado especifica.- Pretende entonces la demandada reconviniente que dichos cánones pagados en exceso, -a su decir- le sean reintegrados una vez que se proceda a descontar del referido monto total cancelado, el monto que correspondería en realidad pagar, de acuerdo con la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento.- A ese respecto se observa: La Resolución a que hace referencia la parte demandada reconviniente y en la que fundamenta su pretensión de Reconvención, fue traída a los autos, en la oportunidad de promoción de pruebas, y corre inserta al expediente en copia a los folios 133 y 134. De igual manera, la parte actora reconvenida en la oportunidad de promover pruebas, acompañó a su escrito marcado con la letra “N”, copia certificada del expediente contentivo de la referida resolución y que corre inserta a los folios 210 al 248. Por lo tanto, se trata de un medio probatorio promovido por ambas partes, y por cuanto el mismo, no fue atacado en cuanto a su contenido y validez en la oportunidad legal establecida para ello; se aprecia conforme a las previsiones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, se trata de resolución Nº 2252, dictada en fecha 02 de Julio de 1987, en el expediente Nº 58.766-F10, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en la que puede leerse: “…Vista la solicitud de la ciudadana MARÍA ISABEL S. DE MANADÉ, ACTUANDO EN SU CARÁCTER DE DIRECTORA- GERENTE DE LA FIRMA CONFECCIONES YARUMA S.R.L, de fecha 30 de marzo de 1987, en la cual solicita regulación para comercio, al Local 4-L, (Propiedad Horizontal), del edificio denominado “DON DIBO”, situado en: Avenida Mis Encantos, Chacao, Distrito Sucre, Estado Miranda… …Omissis… Por tanto, esta Dirección en uso de sus atribuciones legales resuelve fijar canon de arrendamiento máximo mensual para comercio… en la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 4.173,10)…” (Resaltado de este Tribunal). De igual manera, consta de las copias de esa Resolución traídas a los autos por la parte actora reconvenida, que se libró oficio Nº 06121 (folio 214), dirigido a IMPORTADORA SAIN MORITZ, S.R.L, notificándole de la referida Resolución. Ahora bien, de manera intencional hemos resaltado en la transcripción anterior el nombre de la persona que interpuso la solicitud de regulación, ya que puede observarse que la ciudadana MARIA ISABEL S. DE MANADE, interpone tal solicitud en su carácter de Directora de una persona jurídica totalmente ajena a éste proceso. Obsérvese además que la Dirección de Inquilinato notifica de esa Resolución a Importadora Sain Moritz, S.R.L, persona jurídica también totalmente ajena a este proceso. Quiere decir, que para el momento de interponerse la solicitud de Regulación del local cuyo desalojo se solicita, ni la parte actora ni la parte demandada en este proceso, tenían ninguna vinculación entre sí, es decir, no había nacido entre ellas ningún lazo contractual, al que le fuere extensivo, la referida resolución, que cabe destacar fue dictada hace 25 años atrás. Por lo tanto, las consecuencias de dicha resolución solo afectaban a las partes, que para ese momento, se encontraban vinculadas contractualmente, y que supone este Tribunal que eran Confecciones Yaruma S.R.L e Importadora Sain Moritz S.R.L. En ese sentido, tenemos que los actos administrativos de efectos particulares, son aquellos cuyos efectos van dirigidos a un solo sujeto de derecho o a un número preciso de sujetos a los cuales afecta su esfera jurídica particular. Tanto es asi que, aquello que resuelva el órgano jurisdiccional ante la interposición de un recurso contencioso administrativo de anulación, sólo afecta o beneficia a éste, y los efectos de lo decidido en el caso en concreto, no pueden ser oponibles para todos los casos, ni para terceros ajenos a esa relación existente para el momento del pronunciamiento de dicho acto administrativo.- Pero obsérvese además que el acto administrativo del que pretende valerse la parte demandada reconviniente para la procedencia de su pretensión de reconvención, data del 02 de julio de 1.987, es decir, de hace más de 26 años, en ese sentido tenemos que el artículo 70 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, establece que: “Las acciones provenientes de los actos administrativos creadores de obligaciones a cargo de los administrados, prescribirán en el término de cinco (5) años, salvo que en leyes especiales se establezcan plazos diferentes”. Entiéndase entonces que ese acto administrativo dictado en el año 1.987, se encuentra prescrito, por cuanto han transcurridos más de 5 años desde su pronunciamiento, y léase además que el mismo artículo que establece la prescripción se refiere de manera expresa a actos administrativos creadores de obligaciones a cargo de los administrados, que para ese entonces, -insiste este Tribunal-, eran Confecciones Yaruma, S.R.L e Importadora Sain Moritz, S.R.L.- Además dicha regulación fija un monto mensual de arrendamiento en la cantidad de Bs. 4.173,10, que hoy equivalen a la cantidad de Bs. 4,17, irrisoria suma que es imposible de concebir como canon de arrendamiento para un Local comercial ubicado en la zona donde se encuentra. Por lo tanto, mal puede pretender la parte demandada-reconviniente, hacer valer a su favor una Resolución dictada hace más de 26 años, que en primer término, pretendía regular la relación existente entre dos personas jurídicas totalmente ajenas a este proceso; en segundo término que fija una regulación al Local Comercial objeto de esta controversia en la cantidad de Bs. 4.173,10, (hoy Bs. 4,17), inmueble éste que en la actualidad se ha revalorizado asombrosamente y que se encuentra más que prescrita en cuanto a su cumplimiento, porque precisamente la legislación prevé los mecanismos para solicitar la regulación de los inmueble, con el fin de garantizar el beneficio de ambas partes -arrendador y arrendatario- para que al momento de la suscripción de una relación contractual, la cantidad fijada como canon de arrendamiento sea justa y equitativa. Aceptar la procedencia de la presente reconvención en éstos términos, y fundamentada en la referida Resolución, sería causar un gravamen irreparable a la parte actora, propietaria del local objeto de litigio, por cuanto se estaría devaluando el valor de su propiedad, materia que no le está conferida a este sentenciador, en armonía con el principio de equidad e igualdad entre las partes consagrado en Nuestra Carta Magna. Por todas esas razones, la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, debe ser declarada Sin Lugar y así se hará en el dispositivo del presente fallo. De seguidas pasa esta Alzada a pronunciarse respecto de las cuestiones previas opuestas y para ello observa: La parte demandada reconviniente al momento de dar contestación a la demanda, opuso como defensas previas las contenidas en los ordinales 5º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En la sentencia definitiva que ahora es objeto de revisión por este sentenciador, dictada en fecha 10-04-2013, el Tribunal de la causa, luego de un análisis exhaustivo de las mismas, las declaró Sin Lugar. Contra ese particular SEGUNDO contenido en el dispositivo de ese fallo, ejerció recurso de apelación la parte demandada reconviniente. Ahora bien, nuestro Código Adjetivo, en su articulado 357, establece la prohibición del recurso de apelación contra las decisiones que recaigan sobre la cuestiones previas opuestas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6, 7º y 8º. En ese sentido, la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ratificó ese criterio Jurisprudencial en sentencia dictada en fecha 13-06-2007, caso INVERSIONES ICEBERG 1.549, C.A, al establecer: “Este pronunciamiento dictado por el juez de la causa con motivo de las cuestiones previas, tiene firmeza, por cuanto el legislador en forma expresa señala, en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que en ese supuesto no es admisible el recurso de apelación. En efecto, el referido artículo 357 establece: “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9° 10° y 11° del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un sólo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código”. Por consiguiente, la Sala deja sentado que la decisión dictada por el juez de primera instancia, por estar referida a las cuestiones previas comprendidas en los ordinales 2º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no era apelable y, por ende, no resulta propio pretender plantear de nuevo en el proceso alegatos que fueron resueltos en forma definitiva, por mandato del legislador”. Por lo tanto, siendo que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada reconviniente ya fueron analizadas y resueltas por el juez de la causa mediante la sentencia recurrida, y siendo que contra esa decisión el legislador no otorga el recurso de apelación, lo cual determina que lo ya decidido con motivo de esas cuestiones previas, no debería ser revisable de nuevo en esta instancia del proceso, ni tampoco expuesto de nuevo por la parte demandada por ésta vía y asi lo declara este Tribunal. Respecto a la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra la decisión que declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se observa: Alega la demandada reconviniente que la presente demanda no debió ser admitida por cuanto la actora demanda el Desalojo por Falta de Pago y el Resarcimiento de Daños y Perjuicios y fundamenta su acción en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la procedencia de este tipo de acciones solo en los casos en que se trate de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo tanto la acción que debió ejercer la parte actora era la de Resolución de Contrato de Arrendamiento. A ese respecto se observa: La acción incoada por la parte actora no es más que su pretensión de reclamar el pago de unos cánones de arrendamiento derivados de una relación contractual existente con la parte demandada y como consecuencia de ese incumplimiento, la entrega de un bien de su propiedad, acción ésta prevista en una ley especial como lo es la de Arrendamientos Inmobiliarios y cuyas obligaciones derivadas de ésta relación se encuentran reguladas en el Código Civil, es decir, se encuentra contemplada en las normas que sirven para garantizar los derechos de particulares y sus relaciones recíprocas. Existe pronunciamiento respecto a este medio de defensa, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien mediante sentencia de fecha 11-10-2003, en el expediente Nº RC N° AA20-C-2013-000306, señaló lo siguiente: “Visto lo anterior, la Sala considera necesario transcribir el contenido del ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar: …Omissis… 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. (…)”. De igual manera, la Sala debe precisar que los casos en los cuales el juez puede inadmitir la demanda son los establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala lo siguiente: “Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos” De acuerdo con lo establecido en el artículo antes transcrito, el mismo autoriza al juez a inadmitir in limine la demanda incoada, debiendo fundarse en que la pretensión es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y contra el auto que niega la admisión de la demanda, se oirá apelación en ambos efectos. Asi mismo, en sentencia N° RC-708 de fecha 28 de octubre de 2005, expediente N° 05-207, aplicable al caso de autos por haberse presentado la demanda el 11 de octubre de 2012, en la cual señaló lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva sin duda alguna, la regla general, de que al regirse un juicio por el procedimiento ordinario, deben los tribunales competentes admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Resaltado de la Sala) De acuerdo con la anterior jurisprudencia de la Sala, la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad de la demanda debe fundarse en que la pretensión contraríe el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, no siéndole permitido fuera de estos supuestos que el juez no admita la demanda incoada. Por lo tanto, al no haber señalado la parte demandada reconviniente de manera expresa la Ley que prohíbe la admisión de la acción propuesta, no podía el Tribunal que conoce de la causa en primera instancia, declarar su inadmisibilidad porque con ello quebrantaría el principio de legalidad de las formas procesales que garantizan el debido proceso, y la tutela judicial efectiva de la parte actora, que le garantizan el acceso a los órganos de administración de justicia y de ser oídos en un proceso para hacer valer sus derechos, y no se ajustaría a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que solamente faculta a los jueces a negar la admisión de la demanda cuando ésta sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa a la ley, situaciones que no están configuradas en este juicio por Desalojo inherente a la solicitud del cumplimiento de obligaciones contractuales contraídas por las partes a través de un contrato de arrendamiento. Por todas esas razones expuestas, este Tribunal considera forzoso declarar, como en efecto será declarado en el dispositivo del presente fallo, Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada reconviniente. DEL FONDO DE LO CONTROVERTIDO: Como se dijo anteriormente, en la síntesis del libelo de la demanda, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, en virtud del incumplimiento por parte de la empresa demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2012.- Ahora bien, fundamenta su petición, la representación de la parte actora en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, y 1.592 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todos referidos a contratos de arrendamientos, las obligaciones derivados de los mismos y la forma como deben ejecutarse. Cabe destacar que al momento de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso como defensa previa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta en virtud de la contradicción en que incurrió la parte actora al demandar por Desalojo, tratándose de contrato de tiempo determinado. A ese respecto se observa: La parte actora en su petitorio expresa que procede a demandar el “…DESALOJO, por falta de pago del canon de arrendamiento y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS”. Ahora bien, tal y como lo opuso la propia parte demandada como fundamento de una de sus defensas previas, las cuales fueron ya analizadas y declaradas Sin Lugar, la parte actora no produjo a los autos el contrato de arrendamiento al que alude en su libelo de demanda, es decir, manifestó expresamente haber extraviado el original y no poseer copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-05-2008. No obstante, la parte demandada al dar contestación a la demanda, no niega la existencia de ese contrato; pero es la misma parte demandada quien al momento de dar contestación a la demanda, fundamenta todos sus alegatos y defensas en un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de Agosto de 2006, el cual fue suscrito por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao, bajo el Nº 26, tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.- Ahora bien, en ese contrato (de fecha 29 de Agosto de 2006), puede leerse en su Cláusula Segunda que “…la duración del presente contrato es de un año, contado a partir del 15 de Agosto de 2006…”. Es decir, su vigencia sería desde el 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de agosto de 2007. Pues bien, se trata entonces de un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto su vigencia expiró el 15 de agosto de 2007 y no consta en autos prueba alguna de que el mismo haya sido prorrogado por las partes, además la parte demandada, según su propio decir, ha continuado en posesión del inmueble, por cuanto ha venido cancelando los cánones de arrendamiento correspondientes a años posteriores a esa fecha, lo cual hace inferir a este Tribunal que la relación contractual sigue vigente, pero convertida en una relación cuyo tiempo de duración es indeterminable. Si se regresara a la síntesis que antes se hizo de los términos de la controversia, podemos ver que lo que se demandó en este fue un incumplimiento en el pago de los cánones acordados contractualmente, con ese fundamento se demandada el desalojo del inmueble, la entrega del mismo, totalmente desocupado y el resarcimiento de daños y perjuicios. Pero si fuere el caso, de que la parte actora haya dado una indebida calificación jurídica a la pretensión que deduce en el proceso, es decir, que haya incurrido en un error de calificación de la pretensión, primero no es vinculante para el Tribunal, porque éste en atención al principio de derecho procesal “iura novit curia” el Juez conoce del derecho aplicable, por tanto no debe ser requisito indispensable, -en atención a la justicia social-, que las partes prueben en un litigio lo que dicen las normas, puede declarar perfectamente, que la acción deducida en este proceso es Desalojo, por cuanto así se desprende de la manifestación de voluntad del actor de lograr el desalojo de un inmueble que es de su pertenencia, y que se dio en arrendamiento a la parte demandada, y eso es incuestionable e indubitable. Considera este sentenciador, para mayor abundamiento de lo aquí expuesto, traer a colación lo señalado por el autor patrio, Roberto Hung Cavalieri, (2.002), en su texto, ‘El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, en que sostiene –palabras mas, palabras menos-, que en ciertas situaciones durante la relación arrendaticia, pueden darse el incumplimiento de las obligaciones de algunas partes, como puede ser la falta de pago de los cánones debidos; uso indebido del bien arrendado; no ejecutar las mejoras a que estaba obligado; el subarrendamiento total o parcial del bien sin autorización para hacerlo y deterioro del inmueble, entre otros. Ante el eventual incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales, podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas (cumplimiento), o que se finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución). El cumplimiento de contrato será aquella por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que éste esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en vigencia o no, finalización o extinción del contrato, pues cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento. El aludido jurista, en su texto ya mencionado, apunta que en la redacción de la nueva Ley, en su artículo 34, las causales para el desalojo en los casos de contratos a tiempo indeterminado de la redacción de dicho artículo, son claros los vestigios de criterios de consideración del desalojo como una acción distinta a la de resolución o la de cumplimiento. Que las demandas de desalojo a las que se refieren el aludido artículo no son más que demandas por resolución de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado por la ocurrencia de las causales en él enunciadas. Señala que tales causales no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, y que lo que persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su desalojo. Concluye refiriendo éste autor que las acciones a intentarse en contra del inquilino son únicamente las de resolución o cumplimiento del contrato, y que su diferenciación será, dependiendo más de las cláusulas y contenido del contrato, que en definitiva es ley entre las partes en cuanto a las obligaciones de los contratantes, pero de ninguna deberá considerarse la acción de desalojo como una acción individual y distinta de las anteriores, ya que el desalojo es solo una consecuencia de cualquiera de ellas. Comparte este Tribunal ese criterio, en tanto todo lo expuesto anteriormente por cuanto no cabe dudas a este Tribunal que la voluntad perseguida por el actor en su libelo es el cumplimiento de lo convenido por la parte demandada arrendataria y la entrega del inmueble y asi se decide. Establecido lo anterior, pasa esta Alzada a pronunciarse acerca de lo alegado por parte actora en cuanto al incumplimiento de parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y para ello se observa: Para rebatir lo alegado por la parte actora, la Sociedad Civil BENEDETTI GOMEZ & ASOCIADOS, a través de su apoderado judicial alegó que a partir de los meses de Agosto y Septiembre de 2011, empezó a cancelar los cánones de arrendamiento bimensualmente a través de cheques emitidos a favor de la co-demandante ADA ISABEL GONZALEZ CANELON, por asi haberlo acordado las partes, hasta el mes de febrero de 2012. Pero que a partir del mes de Abril de 2012, la referida ciudadana no retiró el cheque Nº 00005180, librado a su favor, que comprendían la cancelación de los meses de Marzo y Abril de 2012 y que lo mismo ocurrió con el canon correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2012, cuyo pago se efectuaría a través de cheque Nº 00005518. Alega en su defensa que la actora actuó de manera dolosa por cuanto en Abril de 2012 el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio se encontraba cerrado.- Pero alega además que en virtud de la negativa de la co-demandante de retirar los cheques aludidos, optó por realizar los pagos a través de transferencia bancaria a la cuenta Nº 01340036970363022375, a nombre de la ciudadana ADA ISABEL GONZALEZ CANELON, en la cual inicialmente y por haberlo acordado las partes, se realizaban los pagos. A ese respecto este Tribunal observa A partir de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1.999, se ha configurado el arrendamiento como un problema de índole social, por ello, el Estado Venezolano ha intervenido en la regulación de los mismos a través de la implementación de normas que van acorde con la realidad que se vive en ésta materia. No obstante, siendo el arrendamiento un contrato consensual donde priva la voluntad de las partes, y siendo la obligación de uno el fundamento de la del otro, el primer efecto de la convención es el de que cada uno de los contratantes, puede obligar al otro a cumplir su obligación cumpliendo la suya por su parte, por lo tanto, la parte que da en arrendamiento, no puede quedar desamparada por verse al arrendatario como el débil jurídico dentro del proceso. Ambas partes tienen derecho a reclamar de la otra, el cumplimiento de lo convenido contractualmente. En ese sentido tenemos, que el arrendamiento, a tenor de lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, siendo ésta última una de las obligaciones principales del arrendatario a tenor de lo estatuido en el ordinal 2° del artículo 1.592 ejusdem. Ahora bien, la parte demandada excusa su incumplimiento de pago en una serie de situaciones que de seguidas pasa este sentenciador analizar: Ciertamente, el cierre temporal del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, constituye un hecho público y notorio, tal como se evidencia de Resolución Nº 005-2012, emanada de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la cual, -cabe destacar- en su Resuelve en el Artículo 2, establece que “… las causas que cursan en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio permanecerán en suspenso y no correrán los lapsos procesales desde el 17 de abril de 2012 hasta el inicio de las actividades del mencionado Tribunal…”, se entiende de ésta manera que la mencionada suspensión está referida exclusivamente, solo a las causas que cursan por ante ese Juzgado, es decir, no afecta en modo alguno o no debería afectar las relaciones arrendaticias existentes fuera de ese Tribunal, por tanto, no establece parámetro alguno que limite el cumplimiento de las obligaciones contractuales fuera de su ámbito. Ahora bien, la parte demandada como se ha mencionado con anterioridad, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2012, es decir, que para el momento del cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, el cual se produjo el 17-04-2012, la parte demandada tuvo oportunidad de cancelar por lo menos el canon de arrendamiento del mes de Marzo, que de conformidad con lo pautado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le vencía el 15 de abril de 2012, pero no lo hizo así. Es un hecho cierto que la parte demandada tenía conocimiento de la existencia de una cuenta corriente a nombre de una de los co-actores, donde podía efectuar el pago, -es decir, en la misma cuenta que anteriormente los realizaba correspondiente a la ciudadana María Isabel Sicilia-, y asi queda demostrado con el hecho que fue posteriormente al vencimiento de las fechas previstas para el pago de los cánones, cuando decide realizar esas transferencias. Alega entonces que dicha cuenta se encontraba cerrada y consigna como prueba de su alegato, comprobante de “Consulta Cuentas Mercado Monetario” de fecha 02-10-2012. Ahora bien, como fundamento de su defensa, consigna la parte demandada, dos “Comprobantes de Transferencias”, emitidos por el Banco Provincial, para ser abonadas a la cuenta corriente Nº 0134-0036-97-0363022375, con números de identificación, el primero, Nº 99131377 de fecha 18 de julio de 2012, correspondiente a la cancelación de los meses de Marzo y Abril de 2012 y el segundo, Nº 99451700, de fecha 30 de julio de 2012, correspondiente al pago de los meses Mayo y Junio de 2012. Consigna además “Comprobante de Devolución de Transferencia a Otro Banco”, de fecha 31 de Julio de 2012, mediante la cual se le informa el abono a su cuenta del monto correspondiente a devolución de transferencia a otro banco. Obsérvese entonces, que éstos pagos aún en el caso que se hubiesen podido efectuar, hubieran sido extemporáneos, porque según se evidencia de los comprobantes traidos a los autos por la parte demandada, los meses de Marzo y Abril de 2012, fueron transferidos en fecha 18 de julio de 2012 y los meses de Mayo y Junio de 2012, fueron transferidos el 30 de Julio de 2012. No puede pretender la parte demandada su solvencia, trayendo a los autos comprobantes de transferencia bancaria que datan de fechas 18 de julio de 2012 y 30 de julio de 2012, respectivamente, por que con ellos solo ratifica su insolvencia, porque si bien pudo tratar -como pretende demostrar- de libertarse de esas obligaciones en esas fechas tardías, de igual manera pudo hacerlo en las fechas que le correspondía, por cuanto la Resolución -que decreta el cierre temporal del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio-, en que fundamenta su defensa de insolvencia, es de fecha 14 de Mayo de 2012, por lo tanto, si su voluntad era la de cumplir, inmediatamente al tener conocimiento de ese hecho, hubiera agotado la vía de la transferencia, tal como intentó hacerlo pero de manera temporánea. Mal puede pretender además la parte demandada, alegar a su favor que las referidas transferencias no fueron realizadas porque la cuenta corriente, se encontraba cerrada, por cuanto se evidencia de “Comprobante de Clausura de Cuenta” traído a los autos por la parte actora y que cursa al folio 208, que la referida cuenta corriente Nº 0134-0036-97-0363022375, fue clausurada en fecha 21 de junio de 2012, razón por la cual ese dinero fue devuelto a su cuenta, -lo cual se evidencia de “Comprobante de Devolución de Trasferencia a Otro Banco”, de fecha 31 de Julio de 2012 y que cursa al folio 129- en fecha 31-07-2012. Por lo tanto, al tratar de hacer las transferencias, una el 18-07-2012 y la otra el 30-07-2012, lo cual se evidencia de los comprobantes aportados por la propia parte demandada, fechas éstas que superan en exceso, el lapso otorgado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los casos en que el arrendador se negare a recibir el pago, cual es el de 15 días continuos siguientes al vencimiento la mensualidad, que en este caso se dieron de la siguiente manera: el mes de Marzo de 2012, venció el 15-04-2012; el mes de Abril de 2012, venció el 15-05-2012; el mes de Mayo de 2012, venció el 15 de Junio de 2012 y el mes de Junio de 2012, venció el 15-07-2012; por lo tanto, si partimos del hecho cierto que el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio se encontraba cerrado a partir del 17 de Abril de 2012, y a decir de la parte demandada no pudo efectuar el pago correspondiente por ese motivo, el primer pago correspondiente al mes de Marzo y Abril de 2012, debió hacerse de manera inmediata al tener conocimiento de esa situación, pero no lo hizo así, es por ello, que resultó también infructuoso el intento de realizar el pago a través de transferencia bancaria, por cuanto la cuenta a la cual se iban a abonar las referidas operaciones se encontraba cerrada desde el 21 de junio de 2012. Caso contrario, la parte demandada arrendataria hubiese podido cancelar, antes del 21-06-2012, los meses de Marzo a Mayo de 2012. Razones estas que lo subsume en incumplimiento en el pago y la sanción que establece el legislador para aquellos arrendatarios que incurren en incumplimiento de las obligaciones contraídas mediante contrato de arrendamiento es el desalojo del inmueble objeto de ese contrato. Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece: “Art.1592. 2º: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: “…Omissis…” 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno)”. Asimismo, conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes. Por tanto, al haber dejado de pagar el arrendatario-demandado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses up supra citados, la acción por desalojo que en este fallo se analiza, es procedente en derecho, por lo que resulta forzoso para este sentenciador, revocar la sentencia dictada por el Juzgado de la primera instancia y asi será declarado en el dispositivo del presente fallo. En el particular SEGUNDO de su petitorio libelar, la parte actora ha solicitado se condene a la parte demandada al pago de la suma de Nueve Mil Cuatrocientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 9.400,00) equivalentes a los cánones de arrendamiento no pagados y los que se sigan venciendo hasta que se dicte sentencia definitiva en la presente causa.- A ese respecto se observa: El artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, CON LOS DAÑOS Y PERJUCIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO.”.- (Resaltado añadido).- Con fundamento en esa norma, la parte actora podía demandar la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento en el pago oportuno de cánones de arrendamiento, puesto que, el contrato que le vincula con la parte demandada tiene carácter bilateral.- Por ese motivo, se condena a la parte demandada al pago de esa suma a titulo de indemnización de Daños y Perjuicios provenientes del incumplimiento o falta de pago de cánones de arrendamiento, que ha quedado establecido en este fallo.- En cuanto a la solicitud de parte actora de pago de los meses que se sigan venciendo hasta que se dicte sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal llamado como está a salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso a las partes, NIEGA tal pedimento por cuanto no puede condenar al demandado a pagos futuros contra los cuales no tendría oportunidad ni mecanismos de defensa. Siendo que además no consta a este Tribunal si los meses subsiguientes a los aquí demandados hayan sido cancelados o no por el arrendatario. Así se decide. Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados este Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica y Por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1) SIN LUGAR la RECONVENCION interpuesta por la parte demandada. 2) SIN LUGAR las defensas previas contenidas en los ordinales 5º, 6º, y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 3) PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda. 4) SE CONDENA a la parte demandada en la entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió.- 5) SE CONDENA a la parte demandada al pago de la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 9.400,00) equivalentes a los cánones de arrendamiento no pagados. 6) Queda REVOCADA la sentencia apelada.- 7) NO HAY LUGAR a condenatoria en costas, por cuanto la demanda fue declarada Parcialmente Con Lugar.- 8) Por la naturaleza de este fallo dictado en Alzada, NO HAY condenatoria en costas del recurso de apelación de la parte demandada.- Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Cuatro (04) días del mes de Noviembre de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. EL JUEZ, CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI. LA SECRETARIA, NELLY JUSTO En esta misma fecha, siendo la(s) 3:00 p.m, se publicó la decisión. LA SECRETARIA CDA/nbj/eneida Exp. Nº AP71-R-2013-000787 (8959)