REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve (19) de noviembre de 2014
204º y 155º
Parte demandante: Héctor Alejandro Duque Blanco, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad n° 7.683.260; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Esquina de Sociedad, Edificio Santana, Piso 7, Oficina 71, Caracas; representado judicialmente por: Betzabeth Macías y Emilio Giogia, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 130.757 y 70.880, en su orden.
Parte demandada: Promociones Roel Suites, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 7 de marzo de 1990, bajo el n° 50, Tomo 70-A Sgdo; sin representación judicial ni domicilio procesal acreditado en autos.
Motivo: Reintegro Arrendaticio
Caso: AP31-V-2014-0011589
I
Por recibido y visto como ha sido el libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentado en fecha 11 de noviembre de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta sede judicial, por la abogada en ejercicio de su profesión Betzabeth Macias, inscrita en el Inpreabogado con la matricula n° 130.757, actuando en su carácter de mandataria judicial del ciudadano Héctor Alejandro Duque Blanco, ya identificado, que contiene la pretensión de reintegro del pago de sobrealquileres, incoada contra Promociones Roel Suites, C.A., el Tribunal a los fines de proveer respecto a su admisión, observa:
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa la pretensión deducida, alega en el libelo de demanda, otras cosas, lo siguiente:
Que en fecha 1º de agosto de 2003, su representado suscribió contrato de arrendamiento sobre un apartamento signado 3-D, ubicado en el piso 3 de las Residencias Roel Suites, y un puesto de estacionamiento identificado con el nº 5, situado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Caracas, con la sociedad Promociones Roel Suites, C.A., en la persona de su director Roberto Mastrocesate, titular de la cédula de identidad n° 5.541.197.
Asevera, que el contrato en referencia sufrió distintas renovaciones y aumento de los cánones de alquiler, siendo la ultima de estas suscritas en fecha 1º de agosto de 2011, estableciendo las partes como canon de arrendamiento la cantidad de dos mil ochocientos Bolívares (Bs. 2.800, 00), equivalentes a veintidós coma cinco unidades tributarias (22,05 U.T.); y que en razón de ello pagó por concepto de renovación y servicios un excedente de cinco mil trescientos cinco Bolívares (Bs. 5.305,00), equivalentes a cuarenta y un como setenta y siete unidades tributarias (41,77 U.T.).
Alega, que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), mediante Resolución nº 0002209, de fecha 7 de enero de 2014, reguló el canon de arrendamiento del pormenorizado inmueble en la cantidad de ochocientos un Bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 801,23), equivalente seis coma treinta y un unidades tributarias (6,31 U.T).
Sostiene, que en virtud del monto del canon establecido en la última renovación del contrato y de la Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, existe un sobreprecio en el cobro de los cánones de arrendamiento, situación que no ha querido ser reconocida por el arrendador, a pesar de los distintos esfuerzos realizados para tal fin.
Que por lo antes expuesto, es por lo que demanda al sociedad mercantil Promociones Roel Suites, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en el teintegro de los cánones de arrendamiento pagados en exceso.
Señala como fundamentos de derecho los artículos 125, 126, 127, 129 y 130 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, de acuerdo con la propia argumentación que esgrime la representación judicial de la parte actora, el inmueble cedido en arrendamiento a su patrocinado y que motiva el ejercicio de la pretensión de reintegro por pago de sobrealquileres, está destinado a vivienda. Siendo esto así, se colige que le resultan aplicables las normas contenidas en el Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Visto de esta forma, resulta menester precisar:
II
Cabe considerar lo preceptuado en el artículo 94 del precitado instrumento legal, conforme al cual:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
En el mismo sentido, la regla del artículo 96 eiusdem establece que:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…”
De la interpretación concordada de las normas in comento se desprende, en criterio de quien aquí juzga, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
Sobre esta particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 00825 de fecha 4 de julio de 2012, con ponencia de la Magistrado Dra. Mónica Misticchio Tortorella, señaló:
“…De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda…”.
De tal manera que, por imperativo legal, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia que verse sobre un inmueble destinado a vivienda, independientemente que lo pretendido sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en cuyo artículo 10 expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
En el caso concreto de autos, atendiendo a que la pretensión deducida por la parte actora deriva de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, forzosamente debe concluirse que debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales.
Refuerza el razonamiento que antecede, que si bien es cierto la norma que se extrae del artículo 94 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda hace referencia al arrendador, como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, no menos cierto es que dicha ley, enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, está dirigida también al arrendatario y procura la conciliación de los intereses en conflicto y la solución amistosa, sin atender a quien intenta la pretensión o tipo especifico de pretensión; así se establece.-
II
En ciertos casos, el propio legislador establece –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor; es decir, situaciones en las que una disposición legal no otorga acción (la excluya expresamente), y en otros la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
Aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que previamente debe agotarse el cumplimiento de determinados requisitos, podemos mencionar el antejuicio para demandar a la República según lo preceptuado en la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, y el trámite administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, según lo supra expuesto.
El elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional
Entonces, con fundamento en las disposiciones legales que han citado antes, así como en la propia afirmación de hecho que esgrime la representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, con fundamento en la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 94 y 96 del Decreto Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declara Inadmisible la pretensión contenida en la demanda incoada por el ciudadano Héctor Alejandro Duque Blanco, contra sociedad mercantil Promociones Roel Suites, C.A., por no haber agotado previamente el tramite administrativo correspondiente.
Regístrese y Publíquese.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 19 días del mes de noviembre de 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria,
Abg. Damaris Ivone García
En la misma fecha, siendo las 2:58 P.M. se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria,
Abg. Damaris Ivone García
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