TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
Años 204º y 155º

DEMANDANTE: JOVITO ASUAJE, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.304.906.

DEMANDADO: LESBI JONNATHAN CARTAGENA, venezolano, de este domicilio, y titular cedula de identidad Nº V- 11.227.760.
APODERADOS
DEMANDANTE: VICTOR HUGO MEJIAS y FRANK E. VECCHIONACCE, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 92.559 y 811, respectivamente.

ABOGADO
ASISTENTE
DEMANDADO: MIGUEL BRITO UGAS, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 20.617.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

EXPEDIENTE: Nº 12-0674

- I -
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Comienza el presente juicio por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, presentado en fecha 23 de enero de 2006, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida en fecha 24 de enero de 2006, por el Juzgado Cuarto de Municipio ordenando el emplazamiento de la accionada, para la contestación de la demanda dentro del segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.
En fecha 25 de enero de 2006, la parte actora presento escrito contentivo de reforma de la demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha 30 de enero de 2006, por el Juzgado Cuarto de Municipio ordenando el emplazamiento de la accionada, para la contestación de la demanda dentro del segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.
Mediante diligencia de fecha 20 de febrero del año 2006, suscrita por el Alguacil accidental adscrito al circuito judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejo constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte accionada.
En fecha 22 de febrero de 2006, la parte demandada opuso cuestiones previas y contesto el fondo de la presente demanda.
En fecha 06 de mayo de 2006, la parte actora consigno escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Por auto de fecha 08 de marzo de 2006, el Tribunal de la causa negó la exhibición de documentos solicitada por la parte demandada.
Abierta la causa a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de dicho lapso.
En fecha 16 de marzo de 2006, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento JOVITO ASUAJE contra LESBI JONNATAHAN CARTAGENA.
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2006, la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de marzo 2006.
Por auto de fecha 21 de marzo de 2006, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación interpuesta por la parte actora en el presente juicio en ambos efectos. Asimismo, ordenó remitir mediante oficio la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 16 de mayo de 2006, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a la presente causa, asentándola en los libros respectivos , avocándose al conocimiento de la misma, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente, a fin de dictar sentencia.
En fechas 28 de junio de 2006, 06 de julio de 2006, 02 de octubre de 2006, 30 de noviembre de 2006, 17 de enero de 2007, 26 de febrero 2007, 08 de noviembre de 2007, el representante judicial de la parte actora, ha insistido en la solicitud de que sea sentenciada la presente causa.
En fecha 07 de febrero de 2007, la parte recurrente consigno escrito y diversas documentales.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2008, el Tribunal de la causa libro oficio, informando a la Fiscalía Centésima Vigésima Primera del Ministerio Público, sobre la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 04 de julio de 2008, y ratificada el 21 de julio y 04 de agosto de 2008, la parte recurrente solicitó el abocamiento del Juez de causa y que se procediera a dictar sentencia.
Por auto de fecha 08 de agosto de 2008, el Dr. Ángel E. Vargas Rodríguez, se abocó al conocimiento de la presente causa, en su condición de Juez Temporal, ordenando la notificación de las partes en este mismo acto, librándose la correspondiente boleta.
Mediante diligencias de fecha 13 de noviembre de 2009, 02 de febrero de 2010, 05 de abril de 2010 y 08 de mayo de 2010, solicitó la parte actora se dictara sentencia en la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 26 de noviembre de 2008, suscrita por el Alguacil adscrito al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejo constancia en autos de haber practicado la notificación de la parte accionada.
Mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2008, la parte recurrente otorgo poder apud-acta a la abogada Mónica Adelina Berrios, para que actué de forma conjunta o separada con los abogados mandatarios designados por poder autenticado, el cual riela en autos.
En fecha 10 de diciembre de 2008, la parte actora consigno escrito de fundamentación de la apelación.
Mediante diligencia de fecha 17 de abril de 2009, la parte recurrente consigno inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de a Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el inmueble aquí en litigio, asi como inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos en el mencionado inmueble.
Mediante diligencia de fecha 07 de agosto de 2009, ratificada el 14 de octubre de 2009, en la cual la apoderada judicial de la parte actora solicito el abocamiento a la presente causa, acordando dicho pedimento por auto de fecha 19 de octubre de 2009, ordenándose en este mismo acto la notificación de las partes.
En fechas 11 de febrero de 2010, 10 de mayo de 2010, 02 de octubre de 2006, 13 de mayo de 2010, 08 de julio de 2010, 04 de mayo 2011, la representante judicial de la parte actora, ha insistido en la solicitud de que sea sentenciada la presente causa.
Mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2010, la parte recurrente consignó copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial referentes a consignaciones arrendaticias, igualmente solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
En fechas 16 de febrero de 2011, 17 de marzo de 2011, 01 de abril de 2011, 08 de abril de 2011, la representante judicial de la parte actora, ha insistido en la solicitud de que sea sentenciada la presente causa.
En fecha 14 de Febrero de 2012, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.
En fecha 13 de abril de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa asentando la misma en los libros respectivos.
En fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.
En fecha 22 de enero de 2013, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.
En virtud de la Resolución Nº 2013-0030, de fecha 04 de Diciembre de 2013, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó nuevamente la competencia de estos Juzgados Itinerantes hasta sentenciar todas las causas que le fueran remitidas por el circuito judicial de primera instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de Caracas
Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones.
-II-
ALEGATO DE LAS PARTES
De la parte actora
En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:
Que su mandante actuando como mandatario del ciudadano Dionisio Rosario, dio en arrendamiento mediante documento privado el inmueble aquí en litigio, en el cual quedo establecido el objeto del contrato, su duración y el canon de arrendamiento.
Que en vista de los incumplimientos del arrendatario de las obligaciones contractuales las partes aquí en litigio convinieron firmar un nuevo contrato, a través de un documento público y asi poner fin a la relación jurídica existente.
Que en fecha 09 de junio de 2005, celebraron el nuevo contrato ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que la obligación contemplada en la cláusula tercera del contrato no fue cumplida, ya que al vencerse el contrato, incluida la prorroga legal, el demandado no ha desocupado el inmueble arrendado y no lo ha entregado a su mandante.
Que el demandado se niega a cumplir con lo convenido en el contrato celebrado en fecha 09 de junio de 2005.
Demandó la resolución del contrato, y que se le cancele a su representado la cantidad de bolívares que se cause hasta la fecha en que quede firme la sentencia definitiva, por concepto de daños y perjuicios, que deben ser calculados con base a una cantidad equivalente a Seis Mil Bolívares (Bs.6.000, 00) ahora (Bs. F 6,00) por cada día de atraso en la entrega contados a partir del 16 de septiembre de 2005.
Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Fundamentó la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

De la demandada.
La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda opuso las siguientes cuestiones previas:
La prevista en el ordinal 2º, ya que el ciudadano Jovito Asuaje, carece de legitimidad para demandar, ni en su propio nombre ni en nombre del ciudadano Dionisio Rosario.
La prevista en el ordinal 3º, que el poder no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
La prevista en el ordinal 6º, ya que en el libelo no se señalo el inicio de la relación arrendaticia, con la finalidad de evadir el lapso correspondiente a la prorroga legal.
Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad en el actor para intentar y sostener el juicio por no ser propietario del inmueble.
Solicitó la exhibición por parte del ciudadano Jovito Asuaje del documento de propiedad del inmueble y del poder especial otorgado por Dionisio Rosario para gestionar por ante los Tribunales.
Negó, Rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:
Que tenga que pagarle a la arrendadora la suma de seis mil Bolívares (Bs. 6.000,00), diarios por concepto de daños y perjuicios.
Que el término de prorroga legal otorgado por el arrendador, sea de tres (03) meses, ya que el inmueble esta siendo ocupado desde el 16 de septiembre de 2002, teniendo en el inmueble tres años y cinco meses.
Que le corresponde a su representado a tenor de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios un (01) año de prorroga legal.

-III-
DE LAS PRUEBAS
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
La parte actora consignó junto a su escrito libelar, las siguientes instrumentales:
Copia Simple del instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 39; Tomo 68, en fecha 03 de octubre de 2005, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida a tenor de lo establecido en el articulo 1.363 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúan los apoderados judiciales de la parte actora. Así se declara.-
Copia simple de contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 16 de septiembre de 2002, suscrito por los ciudadanos Jovito Asuaje y Lesbi Jonnathan Cartagena. Este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la primera relación contractual alegada por la parte accionada, la cual tuvo como objeto el arrendamiento del inmueble ya descrito. Así se decide.-
Addendum del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 37, de fecha 09 de junio de 2005. Este juzgador aprecia dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio, quedando así demostrada las condiciones de terminación de la relación locativa por efectos del tiempo. Así se declara.-
Copia simple de documento privado contentivo de poder especial otorgado por el ciudadano Dionisio Rosario al ciudadano Jovito Asuaje. Este Juzgador le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad con que actúa la parte actora en el presente juicio. Así se decide.-
Llegada la oportunidad para verificarse el lapso probatorio la demandada no hizo uso de este derecho.
-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Observa este sentenciador que la cuestión previa promovida por la parte demandada en el proceso seguido por ante el Tribunal A-quo, posteriormente desechada por éste último es la contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º, no tienen apelación. En consecuencia, mal podría este sentenciador conocer en apelación la cuestión previa propuesta por la parte demandada referente a los ordinales 2º, 3° y 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Alegó el ciudadano Miguel Brito Ugas, en su carácter de abogado asistente de LESBI JONNATHAN CARTAGENA., como punto previo en la oportunidad de dar contestación a la demanda, que el demandante no es propietario del inmueble aquí en litigio y que demanda como mandatario del ciudadano Dionisio Rosario, por lo que invocó la defensa contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la falta de cualidad o falta de interés del actor para intentar o sostener en juicio.

Ahora bien, en este estado, considera este Juzgador necesario conceptualizar lo que es la Parte, y a tal efecto, la Colección Jurídica Opus en su Tomo IV, reseña:

“Parte. Es aquel que en nombre propio o en cuyo nombre se pretende la actuación de una norma legal y aquel respecto del cual se formula esa pretensión. Así pues, tiene calidad de parte aquel que como actor o demandado pide la intervención de los órganos jurisdiccionales para que se le proteja una situación jurídica, siendo que las partes polarizan los intereses objeto de discusión y planteamiento en un proceso”

Asimismo, la supra mencionada Colección Jurídica en su Tomo II, al definir el término de Cualidad, señala:

“Cualidad. La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. (…) La legitimación es, pues, la cualidad necesaria de las partes. El Proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (Resaltado del Tribunal).

Con respecto al instituto procesal de la cualidad, el autor patrio, Arístides Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, sostiene lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Tomando la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

Al respecto, el autor Luís Loreto señala lo siguiente:

“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción”.

Hechas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso que concretamente nos ocupa, debe este Tribunal emitir un pronunciamiento en torno a la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada en la contestación de la demanda. En este sentido, la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), es un requisito de la sentencia de merito, cuya falta impide al juez pronunciarse sobre el fondo de la controversia. En efecto, la falta de cualidad -activa o pasiva- obliga al juzgador a desechar la demanda y a no darle entrada al juicio.

En este sentido se ha expresado la jurisprudencia suprema, al estimar que: la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia Nro. 102 del 06/02/2001). Sobre la base de todo lo antes expuesto, colige este Tribunal que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad, y si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial.
Es necesario destacar, que según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella; es decir, se requiere que previo consentimiento legítimamente manifestado, una de las partes conceda a la otra el derecho a la posesión de un bien, por un precio como contraprestación consistente en una suma de dinero determinada. En el caso concreto de marras, la representación judicial de la parte demandada afirma que el ciudadano JOVITO ASUAJE, dio en arrendamiento al demandado LESBI JONNATHAN CARTAGENA, un inmueble cuyo MANDANTE para la primigenia fecha de arrendamiento era el ciudadano DIONISIO ROSARIO, según consta en documento privado celebrado en fecha 15 de diciembre de 2001, el cual ya fue valorado, observa quien aquí decide que en dicho mandato el Ciudadano JOVITO ASUAJE, quedo facultado no solo para arrendar el inmueble aquí en litigio, también podía sustituir ese mandato en abogado de su confianza. Por esta razón, infiere este juzgador que el mencionado instrumento legitima suficientemente en la causa al ciudadano JOVITO ASUAJE., en condición de MANDANTE, para ejercer cualquier acción derivada de la relación arrendaticia que aquí se discute, pues indudablemente mientras dicho mandato no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos erga omnes.
Como consecuencia, se declara válido el poder otorgado por el ciudadano JOVITO ASUAJE., e improcedente la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada en este proceso. Y así se decide.-
DEL MERITO DE LA CAUSA DE LA DEMANDA.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, consistente en la obligación de la parte demandada, de hacer entrega del inmueble arrendado a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el expediente, es menester resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el caso de autos, el actor eligió la acción de cumplimiento de contrato previsto en el Artículo 1.667 del Código Civil que establece lo siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente se evidencian claramente los dos (02) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora trajo a los autos un (01) contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado, de fecha 16 de septiembre de 2002; donde se evidencia que tenía una duración de un año, contando a partir de esas fecha prorrogable por periodos iguales al convenido inicialmente. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Y así se establece.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción incoada, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe al retardo en la entrega material del inmueble arrendado, siendo que de conformidad con el artículo 38 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito el 16 de septiembre de 2002, con duración de un (01) año contado a partir de la suscripción del mismo, el demandado estaba obligada a la entrega del inmueble el día 16 de septiembre de 2005, por vencimiento de la prorroga legal, según el addendum suscrito por las partes en fecha 09 de junio de 2005.
Ante dicha pretensión, el demando negó que el término de prorroga legal otorgado por el arrendador, sea de tres (03) meses, ya que el inmueble está siendo ocupado desde el 16 de septiembre de 2002, teniendo en el inmueble tres años (03) y cinco (05) meses, por lo tanto de acuerdo al articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía una prorroga legal de un (01) año.
Al respecto esta Alzada observa que el contrato de marras tenía una duración de un (01) año fecha en la cual el inmueble debía ser entregado a la arrendadora, según la cláusula cuarta de la convención locativa, igualmente señala la mencionada cláusula que dicho contrato “con prorrogas por período de tiempo igual al convenido inicialmente, siempre que cualquiera de las partes no notifique por escrito con treinta (30) días de anticipación a la otra parte del vencimiento del contrato o cualquiera de las prorrogas, su deseo de no prorrogar el contrato ”. Es decir, cada año nacía un nuevo contrato. Asi se declara.-
Asimismo observa esta Alzada que, a partir del día 16 de septiembre de 2005, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de prórroga legal, establecida en el artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Articulo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.

De la norma transcrita, se coligen los supuestos en la cual opera la prórroga legal, verificándose que la relación locativa fue a tiempo determinado, el cual comenzó a partir del 12 de septiembre de 2002 hasta el día 16 de septiembre de 2005, correspondiéndole al arrendatario una prorroga legal de un (01) año, venciendo la misma el día 16 de septiembre de 2006. Ahora bien observa este sentenciador que notificada como quedo la parte demandada, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato a partir del 16 de septiembre de 2005, al vencerse el contrato la prórroga legal, opera de pleno derecho y que como institución arrendaticia de orden público, no es menos cierto que no es absoluta sino relativa, vale decir, obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y en el caso de marras el arrendatario en su contestación, manifestó su voluntad de hacer uso de este derecho. Asi se declara.-
Siendo introducida la demanda, en fecha 23 de enero de 2006, reformada en fecha 25 de enero de 2006 y admitida en fecha 30 de enero de 2006, en tal sentido, se debe señalar, que cuando se introduce la demanda, todavía no había vencido la prorroga legal, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término del contrato es inadmisible de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:

“…Artículo 41.-“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”.

Como consecuencia de lo anterior, este Tribunal debe forzosamente declarar sin lugar la apelación ejercida, y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del mismo y su prórroga legal, toda vez que la prórroga legal no había vencido al momento de la interposición de la demanda, con lo cual no se verifica el segundo de los supuestos para la procedencia de la acción Y así se decide.-

- V -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara el ciudadano JOVITO ASUAJE contra el ciudadano LESBI JONNATHAN CARTAGENA, ambas partes ya identificadas ampliamente en el presente fallo decide:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2006, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: En consecuencia se declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara el ciudadano JOVITO ASUAJE contra el ciudadano LESBI JONNATHAN CARTAGENA.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2006, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se le impone a la parte actora, el pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de octubre del año Dos Mil Catorce (2.014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

CHB/EG/Delvia.-
Exp. N° 12-0674.-