El presente procedimiento por DESALOJO, fue iniciado a través de demanda interpuesta por los ABOGADOS José Francisco Santander López y Claudio Scatton, en carácter de apoderados judiciales de la ciudadana GRACIELA ESTHER CAPOTE DE PATIÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V- 2.096.454; contra el ciudadano HUSSAMOU HUSSAMOU, sirio, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número E- 82.249.502. Por cuanto la presente causa debe sustanciarse por los trámites previstos en las disposiciones contenidas en los artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, relativas al procedimiento oral, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, corresponde en esta oportunidad al tribunal dictar decisión sobre la cuestión previa promovida por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, siguiendo con el trámite de la causa de la forma indicada en el auto de ordenación del proceso dictado el 22 de septiembre de 2014. A tales efectos se observa que la demanda fue fundamentada en los siguientes hechos: Los apoderados judiciales de la ciudadana GRACIELA ESTHER CAPOTE DE PATIÑO expusieron en el libelo que por documento otorgado ante la Notaría Décima Cuarta del Municipio Libertador, el 22 de octubre de 2004, inserto bajo el Nº 42, Tomo 88, su representada celebró con el ciudadano HUSSAMOU HUSSAMOU, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial que forma parte de la casa distinguida con el Nº 26 (anexo), ubicado en la calle real de Los Magallanes de Catia, Parroquia Sucre, Caracas, Municipio Libertador, por un año fijo, contado a partir del día hábil siguiente a su autenticación, esto es del 23 de octubre de 2004, prorrogable solo por un año adicional, salvo que alguna de las partes notificara a la otra, por escrito, dentro de los 30 días continuos antes del vencimiento del plazo principal, su deseo de no renovarlo. Que vencido el tiempo natural del contrato y el de la prórroga del año adicional, el arrendatario continuó ocupando el local, con el consentimiento de su representada, manteniéndose la continuidad de la relación arrendaticia y el contrato pasó a ser por tiempo indefinido. Que en razón de la renovación, su mandante continuó cumpliendo sus obligaciones y el arrendatario pagó puntualmente la pensión de arrendamiento establecida en la cláusula tercera del contrato, en (Bs. 300,00) mensuales, hasta el mes de junio de 2008, fecha a partir de la cual dejó de pagar el canon de arrendamiento, resultando hasta ahora infructuosas las gestiones realizadas para obtener el cobro, adeudando entonces las pensiones que van desde el mes de junio de 2008 hasta septiembre de 2013, lo que hace un total de dieciocho mil novecientos bolívares (Bs. 18.900.00). Que de acuerdo a lo indicado en las cláusulas sexta y octava del contrato, el local fue entregado al arrendatario en perfectas condiciones de habitabilidad, especialmente en cuanto a cerraduras, llaves de agua, sanitarios, tuberías, instalaciones eléctricas, puertas, etc., siendo de su exclusivo cargo todo lo relativo al mantenimiento, reparaciones, instalación de agua y luz, sus respectivos pagos, cerradura y pintura interior y todo lo concerniente a las reparaciones menores que necesitara el inmueble, pero que el ciudadano HUSSAMOU HUSSAMOU no ha dado cumplimiento a una de las obligaciones principales que como inquilino le corresponden, como es la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, pues el inmueble presenta deterioros que van más allá de las provenientes del uso normal del mismo, lo cual pudo había observado su representada en distintas visitas al local, lo que motivó que se acudiera ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, a objeto de que se practicara una inspección ocular del inmueble para dejar constancia de las condiciones generales del mismo. Seguidamente transcribieron los términos de la indicada inspección y finalmente afirmaron que todo ello pone de manifiesto que el arrendatario no le ha dado al local el mantenimiento adecuado. Que lo planteado habilita a su representada a pretender por vía judicial el desalojo del local comercial arrendado, fundamentado en las causales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente expresaron que estando el demandado incurso dentro de los preceptos legales transcritos en el libelo, proceden a demandarlo para que desaloje el inmueble arrendado, ya identificado; y que igualmente convenga en pagar a título de daños y perjuicios la suma de dieciocho mil novecientos bolívares (Bs. 18.900,00), por concepto de pensiones insolutas, que van desde el mes de junio de 2008 hasta el mes de septiembre de 2013 y los que sigan venciendo hasta que la “demanda” quede firme y ejecutoriada; y que de no convenir el demandado en los pedimentos señalados, piden que sea condenado por el tribunal. En la oportunidad de contestar la demanda, comparecieron las abogadas Yasmin Kabchi Curiel y Verónica Merino, en carácter de apoderadas judiciales del demandado y en el mismo escrito de contestación de la demanda, promovieron la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentadas en los siguientes argumentos: Que su representado ha venido pagando puntualmente los cánones de arrendamiento demandados, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, los cuales constan en el expediente Nº 2007-002048. Que es un hecho público, notorio y conocido por toda la comunidad que desde el mes de abril de 2012, dicho tribunal cerró sus puertas a todos los usuarios, por la Resolución del 14 de mayo de 2012, emitida por la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial, que en su artículo 2 indicó: “Las causas que cursan en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio permanecerán en suspenso y no correrán los lapsos procesales desde el 17 de abril de 2012 hasta el inicio de las actividades del mencionado Tribunal.” Que es así como las consignaciones arrendaticias de locales comerciales permanecieron en suspenso hasta el mes de agosto de 2013, fecha en la cual los inquilinos de locales comerciales comenzaron a tramitar los pagos a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos de Lourdes. Que el 12 de agosto de 2013, su mandante reinició todas las gestiones necesarias para continuar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril a diciembre de 2012 y de enero a septiembre de 2013 y ha seguido depositando de manera puntual hasta la presente fecha. Que por cuanto la falta de pago alegada por la actora no puede ser admitida como causal para fundamentar el desalojo pretendido, y siendo que no le es imputable a su mandante el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, desde abril de 2012 dado el hecho ocurrido en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, que cerró sus puertas, por Resoluciones 005-2012 del 14 de mayo de 2012 y 009-2012, del 10 de agosto de 2012, dictadas por la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial, sin que a partir de dicha fecha los particulares tuvieran acceso a fin de continuar realizando las consignaciones arrendaticias. Que en tal sentido, mal puede imputarse al demandado el incumplimiento de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde junio 2009 hasta septiembre 2013, toda vez que se encuentran ante un hecho o acto del Estado (hecho del príncipe) que obstaculizó el cumplimiento de dicha obligación. Que por tanto, habiendo sido admitida una demanda siendo contraria a derecho, resulta inoficioso y contrario a lo principios de celeridad y economía procesal, sustanciar un procedimiento cuyo único resultado final es la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, pudiendo declararse in limini litis, como solicitan que sea declarado por el tribunal. Dentro del lapso previsto para la contradicción de dicha promoción, comparecieron los abogados José Francisco Santander López y Alexandra del Carmen Ramírez Guayara y expusieron que para que sea admitida la pretensión, ésta no debe ser contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres y de acuerdo al escrito de contestación de la demanda, se evidenciaba que demandado sin fundamento técnico alguno, opuso la excepción de inadmisibilidad de la demanda previsto en la indicada cuestión previa del ordinal 11º. Que cuando se revisan los supuestos fácticos propuestos por la actora en el libelo de demanda, se dan cuenta que la pretensión es el desalojo por no haber pagado tempestivamente el demandado los cánones de arrendamiento y por deterioros causados al inmueble por el mal uso que el inquilino le ha dado, pretensión que no es contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres, y son ajustadas a derecho. Solicitó que fuese declarada sin lugar la excepción propuesta. Para decidir sobre la cuestión previa promovida, este juzgado observa que la misma puede ser promovida por el demandado, cuando existe prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. De lo alegado por la parte demandada, no evidencia este juzgado que se subsuman sus argumentos en cualquiera de los supuestos de hecho indicados en la indicada cuestión previa, sino que sus alegatos constituyen más bien una excepción frente a la pretensión de la parte demandada, lo cual ha de ser resuelto por el órgano jurisdiccional al decidir el mérito de la controversia, más no en esta fase procesal. No obstante ello, tomando en consideración que la cuestión previa promovida interesa al orden público procesal, en aplicación del principio de congruencia del cual deben estar revestidos los fallos judiciales, este juzgado observa que la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, fue fundamentada en la relación arrendaticia que le vincula a la parte demandada y los hechos imputados como incumplidos en el libelo, antes expresados, cuyo fundamento legal se encuentra en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordinales a) y e), vigente a la fecha de interposición de la demanda; y actualmente en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordinales a. y c., lo cual significa que no hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta, sino que por el contrario, está amparada en la ley vigente, lo cual presupone a su vez que no se trata de una acción contraria al orden público ni a las buenas costumbres. En base a ello, la cuestión previa promovida no ha de prosperar en Derecho. En base a las consideraciones que anteceden, este órgano jurisdiccional, declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la presente causa se sustancia por los trámites del procedimiento oral, este órgano jurisdiccional se permite declarar lo siguiente: El artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, establece que si la parte demandante no subsana las cuestiones previas indicadas en el ordinal 2° del artículo 866, en el plazo de cinco días, o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3° del mismo artículo, se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes. Dependiendo de la actitud de las partes en el proceso, la misma norma establece dos (2) oportunidades para dictar la sentencia que resuelva las cuestiones previas. En el presente proceso, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron un escrito de contradicción de la cuestión previa promovida por la contraparte. Sin embargo, ninguna de las partes solicitó a este tribunal que abriera el lapso probatorio de ocho (8) días a que se refiere el artículo 867 euisdem, condición que debe ser concurrente con la otra condición de contradicción entre las partes, para que se abra dicho lapso para promover e instruir pruebas. Razón por la cual este órgano jurisdiccional considera que la decisión relativa a las cuestiones previas promovidas, debe ser dictada de conformidad a lo previsto en el segundo aparte del referido artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, esto es al octavo (8º) día de despacho siguiente al vencimiento de los cinco días de despacho que tiene la parte actora para subsanar y/o contradecir las cuestiones previas promovidas por su contraparte. Visto que la presente decisión es dictada dentro de la oportunidad indicada, no requiere notificación a las partes. Visto que hoy es el último día de los previstos legalmente para que este juzgado dictase su decisión, se declara que a partir del día de despacho siguiente al de hoy, la presente causa continuará su curso, de conformidad a lo previsto en los artículos 867 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación. LA JUEZA TITULAR, ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB En esta misma fecha, y siendo las (2:00) horas de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR, VIOLETA RICO CHAYEB Expediente Nº AP31-V-2013-001472.