REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintisiete de octubre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2010-004754
PARTE ACTORA: FANNY RAMONA GONZALEZ de MURGUEY, titular de la cédula de identidad No. 2.090.184, representada en juicio por el abogado en ejercicio, José M. Guevara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 28.807.
PARTE DEMANDADA: MARCIAL SIERRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.278.689, representada en juicio por el abogado en ejercicio Melciades Ardila, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 52.065.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Correspondió a este Juzgado, previa distribución de ley, efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, conocer del presente juicio iniciado mediante demanda que por Desalojo incoara la representación judicial de FANNY RAMONA GONZALEZ de MURGUEY, titular de la cédula de identidad No. 2.090.184, contra el ciudadano MARCIAL SIERRA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.278.689; en virtud de la inhibición formulada por la Jueza del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del área metropolitana de Caracas.
Sostiene la representación judicial de la parte actora en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que su representada, suscribió con el ciudadano MARCIAL SIERRA, antes identificado, varios contratos de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento residencial signado con el No. 52, de la quinta planta del edificio “ORINOCO”, ubicado en la avenida José Antonio Páez, Puente Hierro, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador.
Que el arrendatario desde los meses septiembre, octubre y noviembre de 2010, no ha cumplido con el pago del canon mensual, a razón cada uno de Un Mil Trescientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 1.375).
Que en virtud de dicho incumplimiento procedió a demandar en nombre de su mandante al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal, en la entrega del inmueble arrendado, y en el pago de la suma adeudado por concepto de cánones.
Admitida la demanda por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2010, por los trámites del juicio breve en concordancia con las disposiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y previa citación, el 14 de marzo de 2011, el demandado debidamente asistido de abogado, dio contestación en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en su contra.
Reconoció la existencia de varios contratos de arrendamientos celebrados con la demandante; concretando su defensa, en los aumentos del canon que desde que se inició la relación, ha venido realizando la arrendadora, violando el Decreto Presidencial, que establece la congelación de las pensiones arrendaticias de viviendas, alegando por tanto, la compensación, con la diferencia pagada indebidamente sobre el canon inicialmente pactado, que asciende a la suma de Veintiún Mil Cuatro Bolívares (Bs. 21.004); afirmando que lo que debe a la arrendadora es Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), por seis cánones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500), cada uno.
Se reservó las acciones legales para exigir la repetición; solicitando se declarare sin lugar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada promovió e hizo valer las que estimaron pertinentes.
A través de auto dictado el 10 de mayo de 2011, el tribunal de la causa, suspendió el juicio, de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por auto de fecha 3 de junio de 2013, el Tribunal ordenó la prosecución de la presente causa, en el estado en que se encontraba para el momento de la suspensión; providencia que se notificó a las partes.
El 12 de noviembre de 2013, el tribunal de la causa, fijó oportunidad y hora para celebrar la audiencia de juicio; a la cual se hizo constar por acta, no compareció ninguna de las partes, declarándose extinguida la instancia, mediante fallo.
Ejercido el recurso de apelación contra dicha decisión, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del área metropolitana de Caracas, procedió a revocar la misma, ordenando dictar nuevo fallo.
II
Planteada en tales términos la presente controversia, pasa seguidamente este Juzgado a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
Tal como se indicara con anterioridad la parte actora en su libelo de demanda pretende el desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (texto legal vigente para la fecha); en virtud de la presunta falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses transcurridos desde los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón por mes de Un Mil Trescientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 1.375), de acuerdo al último contrato celebrado.
La parte actora acompañó a su libelo de la demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcado con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2010, bajo el No. 11, Tomo 170, con el cual se demuestra en juicio, la representación judicial que se atribuye el profesional del derecho que actúa en nombre de la demandante.
2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 19 de diciembre de 2006, contentivo del último de los contratos de arrendamiento, que manifestó haber celebrado con el demandado, el cual lejos de ser tachado, fue reconocido por el demandado al rendir su contestación, quedando así admitida la relación arrendaticia existente entre las partes y que se pretende extinguir a través de la demanda incoada.
Por su parte, el demandado aportó a su escrito de contestación, además del contrato previamente mencionado, los siguientes documentos:
1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, el 9 de diciembre de 2004, contentivo del contrato de arrendamiento que en dicha fecha celebrara con la actora en calidad de arrendadora, el cual será analizado más adelante.
2.- Legajo de planillas a los fines de demostrar el pago del canon, mediante depósitos bancarios.
Con las pruebas documentales traídas a la presente causa, declara este Tribunal, quedó debidamente demostrada la relación arrendaticia existente entres las partes, la cual inició –según los instrumentos analizados- desde el 16 de diciembre de 2004, mediante contrato celebrado en dicha fecha, y con un canon inicial de Quinientos Bolívares (Bs. 500); estando vigente dicha relación, bajo las condiciones previstas en el último contrato convenido por las partes, y así se establece.
La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, luego de rechazarla, negarla y contradecirla, opuso a la cantidad reclamada por la actora en la demanda, la compensación de la suma de Veintiún Mil Bolívares (Bs. 21.004), que según su dicho, desde el inicio de la relación, ha pagado en razón de los aumentos que le ha efectuado la arrendadora, al canon de Quinientos Bolívares (Bs. 500) pactado inicialmente; a pesar de la Congelación de Alquileres, decretada por el Ejecutivo Nacional.
Debe necesariamente este Despacho, destacar el contenido del artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; norma especial invocada en su defensa, por la parte demandada, y vigente para la fecha:
“Artículo 63.- Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.”. (Negrillas del Tribunal).
En tal sentido, es importante resaltar, que a los fines de que la demandada lograre la pretensión de compensar lo supuestamente pagado en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes o previamente pactado, con la suma reclamada en este caso por la actora, resultaba forzoso desde el orden procesal, la correspondiente interposición de la acción de reintegro, bien por vía reconvencional o bien mediante demanda autónoma, a los efectos de obtener la decisión correspondiente que declare la obligación de repetir a su favor, la suma de dinero pagada en exceso; y de ser jurídicamente posible, en atención a la cantidad objeto del reintegro declarado, opere la compensación con las cantidades exigidas.
No es posible declarar la compensación en base a sumas que no han sido determinadas, que no sean líquidas y jurídicamente exigibles; condiciones que se obtienen a través de la sentencia que resuelva la acción en referencia; tanto es necesaria la interposición de la acción, que de no ejercerse sino como argumento al fondo –como en el caso de autos-, la parte a quien se le opone la compensación como defensa, no tendrá oportunidad ni etapa procesal en las cuales ejercer los alegatos defensivos en relación a la suma supuestamente pagada en exceso y en virtud de la cual se invoca la ya mencionada compensación, razón por la cual el citado artículo 63, establece como exigencia, el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme.
En consecuencia, al no haberse ejercido la acción procesalmente idónea para satisfacer la pretensión de compensación aducida por la demandada, y sin que medie fallo definitivamente firme, que declare la obligación de reintegrar, resulta a todas luces improcedente en derecho, la compensación solicitada por la accionada al contestar la demanda, y así se establece.
Ahora bien, fundamentada la demanda en la falta de pago de los cánones arrendaticios, correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, cabe señalar y dejar establecido lo siguiente:
Efectivamente, a la presente fecha, se mantiene vigente la congelación de alquileres, decretada por el Ejecutivo Nacional; y conforme a derecho, ningún arrendatario está obligado a pagar por encima del canon legalmente establecido. En el supuesto de ocurrir, tal como se hizo referencia, dispone de la acción de reintegro consagrada en las normas arrendaticias.
Sin embargo, el arrendatario a los fines de liberarse de su obligación de pagar el canon, debe demostrar haberlo realizado, conforme a la suma mensual que bien corresponda. En el caso de autos, observa este Despacho, que la parte demandada, amparado en su convicción (sin que tenga a su favor un fallo que así lo declare), reconoce adeudar tales pensiones, y alega que su pago se realice con lo que ha pagado en exceso.
En ese orden de ideas, constata este Tribunal, que la parte demandada hizo valer planillas bancarias, que aunado a que en modo alguno, el hecho que se pretendía probar con las mismas, fue incorporado a través del medio probatorio idóneo, de su simple revisión se aprecia se corresponde a meses y años anteriores a los reclamados como fundamento de la acción incoada.
Cabe reiterar, en cuanto a la compensación alegada, que a tenor de la citada disposición especial, la parte accionada debía para que la misma resultare aplicable, obtener una decisión que declare su procedencia, previo a la interposición de la acción procesalmente idónea. Sin que medie dicho fallo, el arrendatario debía cumplir con los cánones de forma ajustada a derecho, dejando a salvo las acciones que protegen su derecho de pagar el canon que conforme a la legislación aplicable le correspondía.
De modo pues, que no habiéndose demostrado en autos, por una parte, el pago de las pensiones arrendaticias en las cuales se sustenta el desalojo accionado; y por la otra, el hecho afirmado por la arrendataria, de existir sumas pagadas en exceso que debían compensarse, resulta forzoso para este Tribunal, declarar que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta procedente en derecho y así se decide.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana FANNY RAMONA GONZALEZ de MURGUEY contra el ciudadano MARCIAL SIERRA, ya identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por un apartamento residencial signado con el No. 52, de la quinta planta del edificio “ORINOCO”, ubicado en la avenida José Antonio Páez, Puente Hierro, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador; y entregarlo a la parte actora. Igualmente se condena a la demandada, como indemnización compensatoria por el uso del inmueble a pagar a la actora, una suma equivalente al canon mensual inicialmente pactado de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), por cada mes que transcurrido desde el mes de septiembre de 2010 hasta la fecha en que quede firme el presente fallo.
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Publíquese. Regístrese, Déjese copia y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de 2014.
La Juez
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
En esta misma fecha (27 de octubre de 2014) siendo las 9.46 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
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