TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2011-000747
El juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento de vivienda por vencimiento de la prórroga legal, intentado por el ciudadano MARIO CUSTODIO TAVARES GOMES, titular de la cédula de identidad Nº 6.175.354, representado judicialmente por el abogado Mario Tavares Marques, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.254, contra los ciudadanos CELESTE MARISELA MARTINS de JIMÉNEZ y LUIS JOSÉ JIMENEZ PACHECO, titulares de las cédulas de identidad números 6.471.308 y 4.428.543, en ese orden, representados en juicio por la abogada Yraima Polacre, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.488, se inició por libelo de demanda incoada el 21 de marzo de 2011 y se admitió el 29 de ese mismo mes y año, por el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El 17 de marzo de 2011, se celebró la audiencia de mediación con la asistencia de la parte actora. El 01 de abril de 2014, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora.
PRIMERO
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En el escrito de demanda, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, por vencimiento de la prórroga legal, un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio Servo de Dio, situado entre las esquinas de Chimborazo a Teñidero, distinguido con el Nº 45, Planta Cuarta, parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, alegando que la relación se inició el 01 de junio de 2006 y la última renovación tenía la duración de un año fijo, contado a partir del 01 de junio de 2007 hasta junio de 2008, sin prórroga contractual.
Que la relación arrendaticia tuvo la duración de dos (2) años, contados desde el 01 de junio de 2008, por lo que la prórroga legal de un (1) año, finalizó el 01 de junio de 2009 y siendo que a los arrendatarios se les exigió la entrega del inmueble inmediatamente finalizado la prórroga legal, no ha operado la tácita reconducción.
El valor de la demanda se estimó en la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00).
Por su lado, la parte demandada, admitió que el 05 de julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con el actor, por el inmueble por él descrito en el libelo de demanda, por la duración de seis (6) meses, contados a partir del 01 de junio de 2006, vencido el mismo, transcurrió la prórroga legal de seis (6) meses y a su vencimiento, pactaron nuevo contrato el 23 de octubre de 2007, por un (1) año fijo, contados a partir del 01 de junio de 2007, con vencimiento el 01 de julio de 2008 y, a su vencimiento, operó la prórroga legal el 01 de julio de 2009. Que vencida la misma siguen ocupando el inmueble con la anuencia y aceptación del arrendador, quedando renovado el contrato pero a tiempo indeterminado, por operar la tácita reconducción.
Que no se evidencia que el arrendador haya notificado por escrito su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, una vez vencida la prórroga legal, sino que vencida la misma, siguen ocupando el inmueble desde el 01 de julio de 2011, por lo que el contrato dejó de ser a tiempo determinado para convertirse a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente demandar el cumplimiento por vencimiento del término dado que ello no lo permite la ley.
Asimismo, conforme a lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, alegó la perención de la instancia, dado que el actor no cumplió con la carga de pagar los emolumentos dentro de los 30 días siguientes al auto del 30 de abril de 2012, mediante el cual se revocó parcialmente el auto de admisión y ordenó el emplazamiento de los demandados a los fines de la audiencia de mediación, sino que lo hizo después de un año.
Que el 01 de julio de 2013, se notificó del fallecimiento del actor, y por auto del 02 de ese mes y año, ordenó la suspensión de la causa hasta que se citaran a los herederos conocidos y desconocidos, pero el demandante no cumplió con la carga impuesta a las partes de citar a los herederos desconocidos.
SEGUNDO
Respecto al primer alegato de perención, se observa que la demanda se admitió el 29 de marzo de 2011 y el 14 de abril de 2011, la parte actora entregó al Alguacil los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada; señaló la dirección donde debían citarse a los demandados y aportó los fotostatos para la formación de la compulsa, con lo cual se tiene que la parte cumplió con su carga a los fines de impulso del proceso.
Por ello si bien es cierto que por auto del 30 de abril de 2012, se revocó parcialmente el auto de admisión y se ordenó el emplazamiento de los demandados para la audiencia de mediación, a que se refiere la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, es el 08 de mayo 2013, cuando la parte actora acudió y consignó juego de copias fotostáticas para la formación de la compulsa, no puede tenerse que haya operado la perención breve alegada, pues es criterio reiterado que una vez vencido el lapso de perención breve no nacen nuevos lapsos de ese tipo, sino que en todo caso, el lapso de la perención anual. Además, las perenciones como sanciones no pueden ser interpretadas de manera abierta sino restrictivamente.
En cuanto al otro alegato como fundamento de la perención que el 01 de julio de 2013, se notificó del fallecimiento del actor, y por auto del 02 de ese mes y año, ordenó la suspensión de la causa hasta que se citaran a los herederos conocidos y desconocidos, pero el demandante no cumplió con la carga impuesta a las partes de citar a los herederos desconocidos.
En este sentido, se tiene que efectivamente a través del referido auto, se ordenó la suspensión del proceso hasta tanto se citaran a los herederos conocidos y desconocidos en el lapso de seis meses como lo establece el contenido del ordinal 3º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, consta que mediante diligencia del 12 de diciembre de 2013, se hicieron presentes los ciudadanos María José Marques de Tavares, Alberto Tavares Marques, Lucinda María Tavares Marques y Mario Tavares Marques, quienes dijeron ser los únicos y universales herederos de Mario Custodio Tavares Gomes, se dieron por citados y aportaron copia certificada de actuaciones del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto del 06 de diciembre de 2013, así los declaró.
Entre ambas fechas transcurrió cinco meses y no seis como lo indica el precepto legal arriba indicado. Por ello, si bien no se hizo la publicación del edicto llamando a los herederos desconocidos, aparte que no hay pruebas que los hubiere, sino que en la propia acta se hace mención que ellos son los únicos herederos y así se les declaró, resulta que ello sería inútil, toda vez que cualquier posible heredero desconocido pudiese hacer valer su derecho no discutido de propiedad respecto del inmueble arrendado, dado que en este caso sólo se discute el derecho a gozar del inmueble cedido a los demandados mediante contrato de arrendamiento.
De acuerdo a ello, cualquier posible heredero desconocido, mantiene vivo su derecho de propiedad respecto del inmueble y quienes se hicieron presentes como herederos únicos y universales del causante, pueden solicitar la recuperación del inmueble de la comunidad, sin que se vulneren los derechos de posibles herederos. Es más, que derechos se lesionarían a los demandados con el hecho de no haberse llamado a los posibles herederos desconocidos de los actores, cuando han podido defenderse en el proceso.
No obstante ello, se advierte que la parte demandada fue debidamente citada en el proceso, al punto que contestó y tuvo la oportunidad de probar, lo que significa que efectivamente se cumplió el fin de la citación, cual es poner en conocimiento a la parte demandada que se inició un juicio en su contra basado en unos hechos sobre los cuales tuvo información y pudo argumentar en su contra; acudió a la audiencia preliminar, por lo que pudo ejercer debidamente su derecho a la defensa y, siendo así, no puede declararse la perención, dado que ello iría contra los principios contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución, según los cuales el proceso debe servir de instrumento para la realización de la justicia y que proscribe las reposiciones inútiles. Sería inútil declarar la perención cuando se ha cumplido con las formalidades esenciales para que la parte demandada acudiese al proceso y ejerciera su derecho a la defensa, pudiendo hacerse presente en cada una de las etapas del mismo, que permiten ahora conocer el mérito del asunto, que es uno de los principios contenidos en el citado artículo 257 Constitucional.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal en decisión N° 000077/2011, del 04 de marzo de 2011, reiterando el criterio expuesto en el fallo Nº 747/2009, estableció lo siguiente:
“… ‘…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…’.
La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este (sic) haya alcanzado su finalidad practica (sic).
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el ‘…instrumento fundamental para la realización de la justicia…’.
(omissis)
De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada Daismary José Sole Clavier; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno (sic) la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte”.
En el mismo orden de ideas, la Sala Constitucional en decisión N° 50 del 13 de febrero de 2012, en el expediente 11-0813, estableció lo siguiente:
“… no obstante que la perención deba ser declarada de oficio por el tribunal cuando haya advertido su existencia, y no pueda ser renunciada por las partes, ello no es suficiente para desconocer o impedir la disposición que sobre sus derechos subjetivos éstas tengan; tan es así que si efectivamente en una causa se verifica la perención de la instancia, y antes de ser ello advertido, -como sucedió en el presente caso- finaliza por un mecanismo de autocomposición procesal, nada impide que éste (convenimiento) produzca sus efectos, pues según la norma tal acto es irrevocable y tiene el carácter de cosa juzgada. Al allanarse el demandado a la pretensión del actor, no existe contención, y por tanto juicio, por lo que resultaría inútil declarar una perención con posterioridad a la materialización de tal acto.
Lo contrario, sería desconocer u obstaculizar el fin último del proceso, que no es otro sino la solución de conflictos, en este caso de particulares y por ende impedir la tutela del orden jurídico que conlleva a la paz social”.

Sobre la base de esos criterios, especialmente que en el presente caso la parte demandada ha intervenido en todas y cada una de las etapas del juicio, prueba de ello es que compareció a la audiencia de juicio y ejerció su derecho a la defensa, se declara sin lugar la perención alegada.
TERCERO
No es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes. En efecto, consta instrumento contentivo del mismo en que se tiene que la relación arrendaticia entre las partes, se inició el 01 de junio de 206, según el primer instrumento contentivo del contrato y el segundo instrumento consta que el segundo contrato lo fijaron por un año, contado desde el 01 de junio de 2007 hasta el 01 de junio de 2008, pactándose que: “…cumplido el cual, entra a correr la prórroga legal…No siendo por lo tanto, necesario la práctica del desahucio”.
De acuerdo a ello, la relación perduró por dos (2) años, por lo que a su vencimiento, empezaría a correr la prórroga legal de un (1) año, tal como lo prevé el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que mediase previamente el desahucio, en virtud que las partes habían pactado que el contrato fuese a tiempo fijo.
No obstante, la parte demandada alegó que de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, visto el tiempo transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal hasta que se intentó la demanda, ocurrió la tácita reconducción, con lo cual, el contrato se indeterminó y por ello no debe prosperar la pretensión de la actora.
En este sentido, se observa que la parte actora alegó que había requerido de los arrendatarios la entrega del inmueble. En tal sentido, consta instrumento autenticado el 01 de julio de 2011, convención de las partes mediante el cual los arrendatarios, reconocieron su condición de inquilino del apartamento arriba identificado; que la relación se inició el 01 de junio de 2006; que la última renovación venció el 01 de junio de 2008; que la prórroga legal finalizó el 01 de julio de 2009 y que encontrándose vencida la misma debían hacer entrega del inmueble, dando así por terminada la relación arrendaticia.
Consta además, instrumento autenticado el 01 de julio de 2011, donde consta que la parte actora ofreció en venta a los arrendatarios el inmueble arrendado, se indicó el plazo en que debía ejecutarse y el precio a pagar, sin que conste en autos prueba de haberse cumplido actuación alguna a los fines de la ejecución de esa oferta.
Consta además, copia de auto del 31 de marzo de 2011 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el que dejó constancia que no se encontró, a la fecha, en el sistema registro alguno que indicase procedimiento de consignación arrendaticias por el inmueble arrendado.
Si bien es cierto que desde el 01 de julio de 2009, fecha en que venció la prórroga legal, hasta el 21 de marzo de 2011, fecha en que se introdujo la demanda, transcurrió más de año y medio, se tiene que desde el inicio de la relación arrendaticia, las partes pactaron que el contrato era a tiempo fijo; que vencido el término contractual, correría la prórroga legal, luego de lo cual, los arrendatarios entregaría el inmueble arrendado.
Con todo ello queda claro la voluntad de la parte actora de oponerse a que los arrendatarios se quedasen en la posesión del inmueble como arrendatarios, luego de vencida la prórroga legal, máxime cuando a tenor de lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Es más, para que opere la institución de la tácita reconducción, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, resulta necesario una inercia del arrendador, que permita que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición alguna.
Esta situación no se ha dado en este caso. Desde los inicios de la relación arrendaticia hasta el último contrato pactado, la voluntad de las partes era la de ligarse mediante un contrato a tiempo determinado, por lo que sabían que vencido el mismo, comenzaba a correr la prórroga legal y al vencimiento de ésta, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podía solicitar el cumplimiento en cuanto a la entrega del inmueble arrendado, destacándose que el citado precepto legal no establece lapso legal para ejercer ese derecho.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en la audiencia de juicio declaró: SIN LUGAR las perenciones alegadas. CON LUGAR la pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Vivienda por Vencimiento de la Prórroga Legal seguida por la sucesión de MARIO CUSTODIO TAVARES GOMEZ, compuesta por los ciudadanos MARIA JOSE MARQUES DE TAVARES, ALBERTO TAVARES MARQUES, MARIO TAVARES MARQUES y LUCINDA MARIA TAVARES MARQUES, titulares de las cedulas de identidad números 6.177.395, 11.306.652, 9.882.762 y 13.478.437, en ese orden, contra los ciudadanos CELESTE MARISELA MARTINS DE JIMENEZ y LUIS JOSE JIMENEZ PACHECO. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero 45, situado en la cuarta planta, del Edificio Servo de Dio, situado en las esquinas de Chimborazo a Teñidero, Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador, Distrito Capital. Asimismo, SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales
Publíquese, regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 01:38 p.m., se publicó el fallo.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ