TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARÍA LUISA MENDES DOS REIS, mayor de edad, venezolana, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.228.647.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JAIME REÍS DE ABREU Y SONIA M. FERNÁNDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.187 y 32.181, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: SOL ELOINA PIERE DE GARZÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.355.305.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YOLEIDA DE JESÚS ROJAS ROJAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.303.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-004149

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por DESALOJO fue interpuesta por los Abogados JAIME REIS DE ABREU y SONIA M. FERNANDEZ DE ABREU, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana MARÍA LUISA MENDES DOS REIS contra la ciudadana SOL ELOINA PIERE DE GARZON, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar, que desde el mes de diciembre de 2008, su mandante celebró un convenio locativo verbal con la arrendataria SOL ELOINA PIERE DE GARZÓN, emitiendo y firmando personalmente todos los recibos por concepto de cobro de alquileres, por mensualidades anticipadas a nombre e la arrendataria, desde diciembre de 2008 hasta octubre de 2009. El contrato de arrendamiento guarda relación con el Local Comercial constituido por la planta alta de la casa Nº 1, para ser destinada para el uso exclusivo de un laboratorio dental, el inmueble esta ubicado en la Primera Estrada de Carapita con Calle La Pedrera, diagonal con la Avenida Intercomunal de Antímano, al lado de la Iglesia San Joaquin – Santa Ana, de esta ciudad de Caracas. Que ambas partes convinieron en que el canon de arrendamiento sería pagado por la arrendataria por mensualidades anticipadas, por la suma de Bs. 240,00. Que a partir del mes de Noviembre de 2009, la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, asimismo ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal de la cosa arrendada, ya que el inmueble está en deplorable estado de deterioro en sus paredes, piso, techo, instalaciones de aguas, pintura en general, puertas y ventanas. Alega que la arrendataria debe responder por todos los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia en el inmueble objeto del presente juicio, por lo tanto debe ser condenado a pagar todos los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de Noviembre de 2009 hasta el mes de Octubre de 2010, razón por la cual procede a demandar por DESALOJO a la ciudadana SOL ELOINA PIERE DE GARZON, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal, PRIMERO: Al desalojo del local comercial situado en la Planta Alta de la Casa Nº 1, ubicada en la primera entrada de Carapita con Calle La Pedrera, diagonal con la avenida intercomunal de Antímano, al lado de de la iglesia San Joaquin-Santa Ana, Parroquia Antímano, Caracas. SEGUNDO: subsidiariamente en pagar la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.880,00), por concepto de mensualidades insolutas del canon de arrendamiento, más una cantidad mensual al canon de arrendamiento avenido por concepto del uso ilegal del inmueble por parte de la arrendataria hasta la terminación definitiva del asunto. TERCERO: Al pago de las costas procesales.-

Por auto de fecha 04/11/2010, este Tribunal admite la demanda y ordena la citación de la ciudadana SOL ELOINA PIERE DE GARZÓN, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes. (Folio 14).

Mediante diligencia de fecha 29/11/2010, el Abogado JAIMES REIS DE ABREU, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 14/12/2010.-

Por diligencia de fecha 29/11/2010, el abogado JAIME REIS, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado los emolumentos correspondientes para la citación de la parte demandada al ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el Edificio José María Vargas.

Mediante diligencia de fecha 03/02/2011, el ciudadano HORACIO RAMOS, en su carácter de de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, dejo constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. (Folio 27).-

Llegada la oportunidad para que tuviera lugar al acto de la contestación de la demanda, compareció la parte demandada ciudadana SOL ELOINA PIERE DE GARZÓN, quien manifestó no contar con asistencia de abogado alguno, razón por la cual le fue concedido un termino de Cinco (5) días para que diera contestación a la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados.

Mediante escrito de fecha 21/02/2011, la parte demandada estando dentro de la oportunidad concedida para dar contestación a la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados, procedió a dar contestación a la demanda, la cual se trascribe de manera sucinta:

Negó, rechazó y contradijo, la celebración del contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA LUISA MENDES DOS REIS, así como los cánones de arrendamiento que se reclamen como insolutos. Nego, rechazó y contradijo, que haya causado algún deterioro al inmueble objeto del presente juicio. Negó que se haya llegado a un acuerdo con el arrendador, respecto al canon de arrendamiento del inmueble arrendado. Negó, rechazó y contradijo, que el inmueble arrendado de un local comercial. Manifestó la parte demandada, que el vista de los comentarios de que tenían negociada la casa que ocupa en su condición de inquilina, procedió a depositar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en vista de la negativa del arrendador de entregarle los recibos correspondientes al año 2009 y Enero, Febrero y Marzo de 2010. Que la ciudadana MARÍA LUISA MENDES DOS REIS, ha sido la persona encargada o administradora del cobro por concepto de arrendamiento de la casa que tiene alquilada, la cual es el objeto de la presente acción. Manifestó que en fecha 01/05/1986 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOAQUIN MENDES DA SILVA, pero en fecha 23/05/1996, fue renovado el contrato de arrendamiento con su esposo ciudadano GUSTAVO GARZÓN, el cual habita junto con su familia, cumpliendo con la obligación de pagar los cánones de arrendamientos de manera oportuna. Que los cánones de arrendamientos era cancelados a la ciudadana MARÍA LUISA MENDES DOS REIS, pero en la presente demanda no consta su cualidad para poder demandar.-

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Ahora bien, abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho; no obstante, corresponde a esta Juzgadora analizar todas las pruebas aportadas en el juicio conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Consignó junto con su escrito libelar, documento poder que otorga la ciudadana MARIA LUISA MENDES DOS REIS a los Abogados JAIME REÍS DE ABREU y SONIA M. FERNÁNDEZ DE ABREU, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa inserto a los folios 09 al 10 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento no fue tachado durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado el carácter de apoderados de la parte actora de los referidos abogados.

2. Consignó junto con su escrito libelar, recibos de pago de los cánones de arrendamientos sin cancelar correspondientes a los meses de Noviembre de 2009 hasta Octubre de 2010, los cuales cursan insertos a los folios 11 al 13 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichos documentos emanan de la misma parte que los promueve, razón por la cual no se le puede conferir valor probatorio.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promueve el merito favorable de del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/05/1986, el cual cursa inserto al folio 28 del presente expediente solo la última parte de éste, es decir, a partir de la cláusula Sexta. Al respecto observa este Tribunal que dicho documento no fue tachado ni desconocido por la parte actora; sin embargo, siendo que de dicho documento emana de un tercero, para que surta su efecto legal debió ser ratificado en la secuela del proceso a través de la prueba de testigo, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la parte demandada no cumplió con su carga procesal de hacer valer dicho documento, razón por la cual se desecha dicha prueba, más aún cuando dicho documento se encuentra incompleto y no se señala a que inmueble se refiere.

2. Promueve el merito favorable de del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14/02/2011, el cual cursa inserto a los folios 29 al 34 del presente expediente. Al respecto observa este Tribunal, que dicho documento no fue tachado ni desconocido por la parte actora durante la secuela del proceso; sin embargo, por tratarse de un documento emanado de un tercero, para que surta su efecto legal debió ser ratificado en la secuela del proceso a través de la prueba de testigo, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y siendo que la parte demandada no cumplió con su carga procesal de hacer valer dicho documento se desecha dicha prueba.

3. Promovió el merito favorable de la copia certificada del expediente de consignaciones signado con el Nº 2010-1003, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales cursan insertas a los folios 35 al 38 del presente expediente. Al respecto observa esta Juzgadora, que dichas copias no fueron tachadas durante la secuela del proceso, razón por la cual surten valor probatorio, por lo tanto, siendo que las consignaciones corresponden a los meses de abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, los mismas serán analizadas en cuanto a su tempestividad en la parte motiva del presente fallo.

4. Promovió el merito probatorio de la carta de residencia emanada del Consejo Comunal Rómulo Gallegos, que cursa inserta al folio 52 del presente expediente. Al respecto observa este Tribunal, que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que siendo un documento administrativo emanado de la Administración Pública y como tal se valora de conformidad con el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales, la misma constituye plena prueba de que la parte demandada reside en el inmueble objeto del presente juicio desde hace aproximadamente 25 años.-

5. Promovió el merito favorable de las fotografías tomadas al inmueble objeto del presente juicio, que cursan insertas a los folios 53 y 54 del presente expediente. En atención a la referida prueba, esta Juzgadora efectúa las siguientes consideraciones: Las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Pues bien, siguiendo las enseñanzas de HERNANDO DEVIS ECHANDIA, puede afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría general de la prueba judicial”, tomo II, quinta edición, Victor P. de Zavalía – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579). Ahora bien, en cuanto al valor probatorio de las fotografías promovidas, que como ya se expuso se trata de un medio de prueba libre de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, quedará a la sana crítica de este operador de justicia, siendo una prueba documental directa, es decir, el hecho acontecido es directamente reproducidos en la fotografía sin pasar por los sentidos humanos que lo comprenden, justifiquen y representen en el documento; en este sentido tenemos que, la parte promovente sólo se limita a anunciar las referidas exposiciones fotográficas sin señalar o promover conjuntamente alguno de los requisitos ut supra señalados a los fines de darle un carácter de documento privado auténtico a las mismas. Por lo tanto, siendo que la parte actora señaló en su escrito principal que se trata de un inmueble destinado a uso comercial, sin que tal destinación conste de documento alguno, el hecho de que la parte demandada no haya cumplido con ninguno de los requisitos señalados anteriormente, es por lo que esta Juzgadora desecha dicho medio probatorio.

CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, pasa seguidamente esta Juzgadora a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.

En primer lugar, corresponde a esta Juzgadora antes de entrar a valorar al merito de la causa, establecer el fin a que es destinado el inmueble objeto del presente juicio, ello en razón a que ninguna de las partes trajo a los autos documento alguno que demuestre fehacientemente si se trata de un inmueble destinado a uso comercial o vivienda, lo cual representa una disyuntiva de lo alegado por ambas partes, ya que una manifiesta que se trata de un inmueble destinado a local comercial, mientras que su contraparte alegó que es destinado a vivienda.

En razón a ésta indeterminación respecto a la destinación del bien inmueble objeto del presente juicio, consideró prudente esta Juzgadora conforme a la norma contenida en el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, practicar una Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la presente causa, ya que de tratarse de un inmueble destinado a vivienda se debe seguir el procedimiento especial contenido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ello en razón a que dicha Ley fue creada con el fin de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población, estableciendo igualmente una protección a los arrendatarios al momento de ejecutarse las decisiones que afecte la posesión del inmueble, ya que antes de su ejecución se le debe garantizar un refugio o una solución habitacional permanente.

Ahora bien, de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto del presente juicio en fecha 29/07/2014, observa este Juzgadora que aún cuando la persona que se encontraba en el inmueble para ese momento no permitió el acceso al mismo, ya que según su decir era por ordenes de la arrendataria; sin embargo, encontrándose el Tribunal constituido en dicho inmueble, pudo apreciar que en la fachada que da hacia la calle La Pedrera, se encuentra colocado un letrero visible que dice “LABORATORIO DENTAL”, apreciándose igualmente desde la reja que sirve de entrada al inmueble que el mismo no cuenta con mobiliario, ya que en el sala principal solo se encontraba una silla de madera y cuero y una pequeña mesa de madera, lo cual a criterio de quien aquí decide, la arrendataria no solo usa el local para un fin comercial, sino que abiertamente lo promociona por medio de un letrero que señala incluso la actividad comercial que explotan, por lo tanto debe considerar esta Juzgadora que el inmueble a que se contrae el presente juicio está siendo usado como local comercial. Así se decide.-

Habiéndose establecido el fin para el cual es usado el inmueble objeto del presente juicio, observa quien aquí decide que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda reconoció su condición de arrendataria del inmueble, asimismo reconoció el hecho de realizar los pagos en la persona de la demandante, pero no reconoce la condición de arrendataria de la referida ciudadana, ya que ésta solo recibía los pagos que correspondían al ciudadano JOAQUIN MENDES DA SILVA, como el verdadero arrendador del inmueble objeto del presente juicio, pero siendo el caso que durante la secuela del proceso la parte demandada no cumplió con su carga procesal de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que manifiesta tener con el ciudadano JOAQUIN MENDES DA SILVA, considera esta Juzgadora que la arrendataria del inmueble objeto del presente juicio es la ciudadana MARÍA LUISA MENDES DOS REIS, persona ésta a quien le son cancelados los cánones de arrendamientos.-

En el caso bajo estudio quedó demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio, así como la condición de arrendadora de la parte actora, correspondiendo a esta Juzgadora verificar el cumplimiento por parte de la arrendataria del pago de los cánones de arrendamientos que le son reclamados como insolutos, observando que la propia demandada en su escrito de contestación manifestó que en razón a la negativa por parte de la arrendataria de recibir los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, así como los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2010, se vio en la obligación de realizar dichos pagos por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, pero durante la secuela del proceso la parte demandada no trajo ningún medio probatorio que demuestre las consignaciones que manifiesta haber realizado dichos pagos, ya que solo trajo copia del expediente de consignaciones signado con el Nº 2010-1003 llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde se evidencia del pago de los cánones de arrendamientos de los meses de Mayo hasta Noviembre de 2010, por lo tanto, al no haber demostrado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, así como los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2010, la arrendataria se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el Literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.- Así se decide.-

Asimismo observa esta Juzgadora, que la parte actora fundamenta su acción igualmente en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por el hecho de haber la arrendataria causado deterioros mayores el inmueble objeto del presente juicio; sin embargo, durante la secuela del proceso la parte actora no trajo a los autos prueba alguna a los fines de demostrar el deterioro que manifiesta le ha causado al inmueble la parte demandada, es por ello, que no habiendo la parte demandada cumplido con su carga procesal de demostrar dicho deterioro, no puede ser procedente su acción en razón a esta particular.- Así se decide.-

No habiendo la parte demandada cumplido con su carga procesal de demostrar los pagos de los cánones de arrendamientos que se le imputan como insolutos, respecto a los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, así como los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2010, más aún cuando manifestó en su escrito de contestación haberlos consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que la presente acción debe prosperar, por estar incursa en la causal de desalojo a que se refiere la norma contenida en el Literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.- Así se decide.-

CAPITULO II
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana MARÍA LUISA MENDES DOS REIS contra la ciudadana SOL ELOINA PIERE DE GARZON. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Local Comercial, situado en la Planta Alta de la Casa Nº 1, situada en la Primera Entrada de Carapita con Calle La Pedrera, diagonal con la Avenida Intercomunal de Antímano, al lado de la Iglesia San Joaquin – Santa Ana, Caracas. TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre de 2009 hasta Octubre de 2010, a razón de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 240,00) cada uno, lo cual asciende a la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.880,00), más los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 240,00) cada uno, como indemnización por daños y perjuicios.-

Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.-

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del Octubre de Dos Mil Catorce.
LA JUEZ

Dra. MARITZA J. BETANCOURT
EL SECRETARIO ACC

Abg. DIEGO CAPELLI

En esta misma fecha siendo las p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO ACC

Abg. DIEGO CAPELLI

Exp. N° AP31-V-2010-004149
MJB/yul*