REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: JUAN MANUEL ROSAS SOSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.405.608. DEMANDADO: CARLOS JOSÉ NARANJO HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.309.412. APODERADOS DEMANDANTE: Ines Jacqueline Martin Martel y William Martínez Vegas, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos 29.479 y 26.208 . APODERADOS DEMANDADO: Alex Azuaje Ávila, Rafael Alberto Díaz Rojas y Alejandro Antonio Urdaneta Arocha, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros. 38.840, 23.128 y 42.026, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO EXPEDIENTE: AP31-V-2008-002185 .-SENTENCIA INTERLOCUTORIA POR INCIDENCIA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA.- -I- Análisis de la situación planteada: En el presente caso, fue presentada demanda por desalojo, la cual fue declarada con lugar mediante sentencia definitiva de fecha 13 de abril de 2009, y la cual fue apelada, y confirmada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 21 de julio de 2009. Estando la causa en la etapa de ejecución, en fecha 11 de noviembre de 2009 comparecieron las partes y presentaron escrito de transacción, acordando entre otras cosas, que el inmueble arrendado sería entregado el día 01 de enero de 2010. Dicha transacción fue homologada por este Tribunal en fecha 27 de enero de 2010. Así las cosas, mediante auto de fecha 25 de enero de 2012 se dictó auto mediante el cual se suspendió la causa en virtud de la aplicación del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, decisión que fue confirmada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en decisión de fecha 28 de junio de 2012. En fecha 28 de noviembre de 2013 se dicta auto mediante el cual se ordena la apertura de la incidencia consagrada en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se ordena la notificación de la actora a los fines de que, al día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación procediera a exponer todo lo que creyere pertinente en relación a la solicitud de judicialización del contrato hiciere el demandado. En fecha 27 de mayo de 2014 comparece el actor y debidamente asistido de abogado se da por notificado de la apertura de la incidencia en ejecución. En fecha 4 de junio de 2014, comparece el actor y debidamente asistido de abogado procede a consignar escrito de alegatos en relación a al incidencia planteada. En fecha 11 de julio de 2014, mediante auto se apertura un lapso de pruebas de ocho (8) días de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 21 de julio de 2014, el actor debidamente asistido de abogado procede a consignar escrito de pruebas en relación a la incidencia. Así las cosas, la parte demandada en su primigenio escrito mediante el cual solicitan se decrete la “judicialización” del contrato de arrendamiento, escrito de fecha 15 de diciembre de 2010, la parte demandada señaló: “…es necesario acotar, que mediante diligencia de fecha 29 de noviembre del año en curso, nuestro Representado se acogió a la prórroga legal, que le corresponde de pleno derecho, para así poder seguir ocupando el inmueble arrendado. Hacemos mención de la sentencia No 342 de fecha 01 de marzo de 2007, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr Jesús Eduardo Cabrera, Expediente 06-1385 en el caso del Recurso de Amparo interpuesto por Panache modas, relativo al caso en que se realizó una transacción entre arrendador y arrendatario para el desalojo de lo arrendado, y luego se hicieron sucesivas prórrogas a la entrega con modificación del canon. Estamos ante la judicialización del contrato de arrendamiento. (…) Otro si: Véase folio ciento noventa y ocho (198) correspondiente a escrito manual donde se concede la segunda prórroga de la transacción que en un inicio se había fijado hasta el día PRIMERO DE DICIEMBRE DEL AÑO 2010. Obsérvese la Judicialización del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.”. En el escrito de descargo, con relación a la incidencia aperturada del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora procedió a señalar en relación a la solicitud de judicialización del contrato de arrendamiento: “En fecha 11 de noviembre de 2009, en el juicio que por acción de desalojo, incoada por Juan Manuel Rosas Sosa contra el ciudadano Carlos José Naranjo Hernández, ambas partes, para poner fin al juicio, suscribieron una transacción judicial, acordándose de mutuo acuerdo que, el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, sería entregado, a más tardar, el primero de enero de 2011 y, en virtud de la ocupación indebida del inmueble por parte del demandado, éste pagaría la cantidad allí acordada. Luego de una minuciosa revisión de los instrumentos cursantes a los autos, en conformidad con los artículos 525 y 256 del Código de Procedimiento Civil y cumplidos como se encontraban los extremos legales contenidos en los artículos 1713, 1714 y 1718 del Código de Procedimiento Civil, el día 27 de noviembre de 2009, este Juzgado (…) HOMOLOGÓ la transacción celebrada, y en tal sentido, adquirió el carácter de cosa juzgada.- Posteriormente, este Juzgado (…) en fecha 25 de enero de 2012, dictó un auto donde suspendió la ejecución de la sentencia por lapso de ciento ochenta (180) días hábiles (…). (…) Ahora bien, en atención a la solicitud (…) sobre la judicialización del contrato de arrendamiento, al respecto señalamos lo siguiente: En primer lugar, repetimos que, el día 11 de noviembre de 2009, (…) ambas partes, para poner fin al juicio, suscribieron una transacción judicial acordándose, de mutuo acuerdo que, el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, sería entregado, a mas tardar, el primero (1º) de enero de 2011 y, en virtud de la ocupación indebida del inmueble por parte del demandado, éste pagaría la cantidad allí acordada…. … Alertamos a este Tribunal que, después del día 11 de noviembre de 2009, fecha de la celebración de la transacción judicial en ningún momento y oportunidad, hemos celebrado reunión alguna con la parte demandada para modificar, reformar o cambiar la transacción judicial otorgada, debidamente homologada y con carácter de cosa juzgada; en tal sentido esta continúa vigente a la espera de la entrega del inmueble.”. Así las cosas, este Tribunal debe citar la sentencia Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha primero (1°) de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Jesús Cabrera Romero, mediante la cual se estableció la llamada judicialización de un contrato: “…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Estos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales como, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a-quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primigenio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio…” Tal como se observa, el caso resuelto por la Sala Constitucional se trató que las partes luego de suscribir una transacción, procedieron a celebrar sucesivas transacciones mediante las cuales procedían a aumentar extender el lapso de entrega del inmueble y procedían a modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble. Es por ello que, debe entenderse por judicialización del contrato de arrendamiento, las maniobras llevadas a cabo dentro de un juicio y que hacen disfrazar un contrato de arrendamiento bajo la fachada de sucesivas transacciones judicial, todo ello con el fin de obtener una vía rápida para la ejecución forzosa sin necesidad de un contradictorio, menoscabando el derecho a la defensa del demandado quien no tendrá oportunidad de contestar ni argumenta ni probar; de igual forma se verían menoscabados ciertos derechos que le corresponden al arrendatario, tales como, preferencia ofertiva, prórroga legal entre otras. En el presente caso, las partes establecieron en la transacción (en ejecución de sentencia) que: - Que el demandado se obligaba a hacer entrega formal del inmueble objeto del juicio, el día 01 de diciembre de 2010, libre de bienes, personas y cosas, y en buenas condiciones; (Cláusula Primera) - Que el demandado se comprometía a pagar “las cantidades, iguales y consecutivas, de BOLÍVARES TRES MIL (Bs.3.000,00), en el primer día de los meses de noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, en dinero de curso legal en las oficinas del Dr. JUAN MANUEL ROSAS SOSA, cuya dirección declaro conocer, por el uso indebido del inmueble identificado en autos.” No obstante lo anterior, al final de la transacción, con el título de “OTRO SI”, las partes establecieron: “La fecha de entrega del apartamento identificado, será para el día primero de enero de 2011, pagando por su puesto, la cantidad de bolívares tres mil (Bs.3.000,00), por la ocupación indebida del mismo.” El Código Civil en su artículo 1713 define la transacción como un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual; y al haberse celebrado en el presente caso una transacción entre las partes, la interpretación del mismo debe realizarse conforme a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Así las cosas, en el presente caso se evidencia que las partes señalaron en un primer momento que la fecha de entrega del inmueble sería 01 de diciembre de 2010, comprometiéndose el demandado a pagar en el primer de cada mes desde noviembre de 2009 hasta noviembre de 2010, una suma de dinero (Bsf. 3.000,00), por el uso indebido del inmueble; pero esta fecha fue modificada en la misma oportunidad de la firma de la transacción en la parte in fine, a través de “Otro si”, estableciendo que la fecha de entrega sería el 01 de enero de 2011, señalando las partes que el arrendatario pagaría la cantidad de acordada (Bs. 3.000,00) por la ocupación indebida del inmueble. Es por ello que, no se trata como señala el demandado, que mediante el llamado “Otro si” suscrito por las partes al final del contrato de transacción el actor procedió a otorgarle “una segunda prórroga de la transacción”, ya que, este llamado “Otro si” fue realizado en la misma oportunidad de suscripción de la transacción, procediendo las partes a modificar la fecha de entrega, no ha otorgar una segunda prórroga para la entrega. Así se establece.- Ahora bien, del contenido de la transacción en su conjunto, incluyendo su modificación a través del denominado “otro si”, debe entenderse y concluirse que las partes acordaron un único plazo y fecha de entrega del inmueble el día 01 de enero de 2011, y que durante el tiempo de la ocupación del inmueble por parte del demandado, éste pagaría la cantidad de (Bsf.3.000,00) mensuales. Por otra parte, el demandado señala que, el 29 de noviembre de 2010 procedió a “acogerse a la prórroga legal” a la cual, según el, tenía derecho, a lo cual es necesario aclarar que, el demandado no tenía derecho a ninguna prórroga legal, ya que, el contrato de arrendamiento que originalmente vinculaba a las partes fue resuelto en virtud de la sentencia definitiva firme de desalojo dictada en este juicio, y el plazo otorgado en la transacción celebrada en la etapa de ejecución de sentencia, tenía el motivo de establecer las condiciones de cumplimiento de la sentencia, que condenó a la entrega del inmueble arrendado. Por lo tanto, luego del vencimiento del lapso fijado por las partes de común acuerdo para la entrega del inmueble, no corría ni operaba otro lapso de entrega, convencional o legal (prórroga legal), y el demandada se encontraba en la obligación de hacer entrega del inmueble por mandato de lo establecido en la sentencia definitiva. Así se establece.- También debe resaltar este Tribunal que el criterio jurisprudencial sobre el llamado fenómeno de “Judicialización del contrato” no es aplicable al presente caso en razón a que, el mismo se aplica cuando se suscriben “sucesivos” contratos de transacción en la etapa de ejecución, mediante el cual se van modificando el lapso de entrega y se va modificando el monto de indemnización por la entrega, lo cual no es lo ocurrido en el presente caso en el cual solo se suscribió una transacción, y luego de vencido el lapso establecido por las partes para que el demandado diere cumplimiento a la sentencia definitiva, a través de la entrega del inmueble, el actor ha manifestado en diversas oportunidades su voluntad a que se cumpla con la transacción a través de la ejecución forzosa, por lo que, en el presente caso, no ha operado la llamada “Judicialización del Contrato”. Así se establece.- - II - Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara sin lugar la solicitud de judicialización del contrato hecha por el demandado en la presente causa, y en consecuencia ordena continuar con los trámites de ejecución de sentencia. Así se decide.- PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (08) DÍAS DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL CATORCE (2014). Años 202º de la Independencia y 154º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria Titular, Abg. Luzdary Jiménez S. En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria Titular, Abg. Luzdary Jiménez S.