TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE: AP31-V-2013-001976.
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estrado Miranda, el 28 de enero de 2004, bajo el No. 64, Tomo 862-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, DOMINGO MEDINA, PEDRO NIETO, LEONARDO ALCOSER y MIGUEL ANGEL LOPEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 12.710, 119.059, 131.293, 128.661, 122.774, 117.113 y 155.100 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de marzo de 1.991, bajo el No. 50, libro 95-A, 1er. Trimestre.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANGELA MARIA ALLUP DE BAEZ, FRANCRIS PEREZ GRAZIANI y ALEJANDRA BAEZ ALLUP, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10.663, 65.168 y 123.251 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas en fecha 17 de diciembre de 2013, los abogados ANTONIO BRANDO Y PEDRO NIETO, antes identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A., antes identificada, demandaron a la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal, previa distribución de Ley.
En fecha 13 de enero de 2014 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda,
En fecha 27/01/2014 compareció el apoderado de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios ara librar la compulsa de citación a la parte demandada. Asimismo dejó constancia del pago de los emolumentos a los fines de la práctica de la citación.
En fecha 04/02/2014 se libró la compulsa de citación.
Mediante diligencia de fecha 11 de marzo de 2014 el ciudadano Miguel Bautista, en su carácter de Alguacil adscrito a la Coordinación del Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada.
Por diligencia de fecha 17 de marzo de 2014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, lo cual se acordó mediante auto dictado en fecha 18/03/2014 y se libró Cartel de Citación, cuyas publicaciones fueron consignadas en fecha 21 de abril de 2014.
En fecha 29 de abril de 2014, la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación en el domicilio de la parte demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2014 compareció el apoderado de la parte actora y solicitó se designara Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo tal designación en la persona de la Abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 10.895, a quien se ordenó notificar mediante Boleta.
En fecha 14 de julio de 2014 compareció la abogada ANGELA MARÍA ALLUP DE BAEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.663, consignó Poder conferídole por la parte demandada y se dio por citada en el presente juicio.
En fecha 16 de julio de 2014 compareció la abogada ALEJANDRA BAEZ y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su escrito libelar que es legítima propietaria de un bien inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el No. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el No. 41, Tomo 71, que dio en arrendamiento el mencionado inmueble a la demandada. Que el último canon mensual de arrendamiento fue de ochenta y un mil trescientos nueve bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. F. 81.309,36), los cuales, según la cláusula quinta del contrato, la arrendataria-demandada debía pagar por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes subsiguiente. Que en la cláusula cuarta de dicho contrato se convino que el lapso de duración de éste sería desde el día 02 de junio de 2010, hasta el día 01 de octubre de 2011, ambos inclusive. Que la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes era superior a cinco (5) años, pero menor de diez (10) años, y conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la arrendataria-demandada un lapso de dos (02) años de prorroga legal, los cuales disfrutó y se computaron a partir del 02 de octubre de 2011 y vencieron el 01 de octubre de 2013. Que la arrendataria-demandada no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prorroga legal, que fue el 01 de octubre de 2013, y por lo tanto continua ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal. Que una vez vencida la prórroga legal que disfrutó ampliamente, la arrendataria-demandada asumió una actitud engañosa, en el sentido que, según su dicho, mediante artificios ha puesto en práctica ciertas tácticas fraudulentas con él ánimo de lograr que el contrato a tiempo determinado que la vinculó con la demandante se indeterminara en cuanto a su duración. Que dichas tácticas consistieron en depositar en la cuenta bancaria de la demandante, de forma anticipada, un monto igual a un mes de canon de arrendamiento, por concepto del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, a sabiendas que para el 01 de octubre de 2013, la prórroga legal de la relación arrendaticia había terminado y que el canon de arrendamiento establecido en el contrato debía ser pagado por mensualidades vencidas y no adelantadas, tal y como lo establece la cláusula quinta del contrato. Que en virtud a dicho pago, la demandante en fecha 21 de octubre de 2013, rembolsó a la demandada el pago que había hecho, lo cual le fue debidamente informado y aceptado por la arrendataria-demandada. Que como consecuencia al incumplimiento por parte de la arrendataria-demandada en entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, así como la actitud engañosa desplegada por ésta, le otorga el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato antes identificado y la consecuente entrega material del inmueble, así como también el pago de los daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal, los cuales, según el dicho de la demandante, se encuentran debidamente establecidos en la cláusula sexta del citado contrato, cuyo monto diario es el equivalente al cinco por ciento (5%) del canon mensual de arrendamiento, es decir, la cantidad de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día.
En vista del incumplimiento por parte de la arrendataria a sus obligaciones contractuales y legales y siguiendo expresas instrucciones de su representada, proceden a demandar, como en efecto formalmente demandan a la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia, entregar el bien inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 241 y la edificación sobre ella construida, denominada Edificio MATU, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de Ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares fuertes con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación del inmueble, a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), diarios, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 31 de octubre de 2013, inclusive, así como los días que se sigan computando hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
TERCERO: Al pago de las costas y costos procesales.
Estimó la demanda en la cantidad de Ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares fuertes con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8), equivalentes a MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE COMA OCHENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.139,84 U.T.).
Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, y 1.592 del Código Civil, y 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada en el acto de la litis contestatio, alegó la improcedencia de la acción, por cuanto la misma sólo está reservada para aquellos contratos a tiempo determinado o a plazo fijo, siendo la contratación que vincula a las partes a tiempo indeterminado. Señaló que tomando como cierto los hechos esgrimidos en la demanda, referidos a que la prórroga legal venció el 01 de octubre de 2013, la arrendadora cobró el alquiler del mes de octubre de 2013, lo cual configura la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Señaló que resulta infantil el cuestionamiento que hace la demandante en el pago y cancelación del mes de octubre de 2013, pretendiendo negarlo con alegatos que son falsos, que no se corresponden con la forma como se ha venido ejecutando el pago de alquiler durante los años de la relación arrendaticia. Alegó que no es cierto que el pago del mes de octubre de 2013 se haya depositado, que lo cierto es que el mismo fue retirado en las oficinas de la demandada y la factura a su vez fue cancelada por la arrendadora, por lo cual fue perfectamente recibido y aceptado el pago del mes de octubre de 2013. Alegó que resulta aún más infantil que la arrendadora 21 días después del supuesto vencimiento de contrato le enviara una carta donde pretende hacer la devolución sin tomar en consideración lo impuestos y retenciones que dicho pago lleva consigo previstos en la Ley y para colmo, le expresó que el pago se había hecho por adelantado. Señalo que la arrendadora en la carta donde le hizo la devolución del dinero pagado no hizo mención a ninguna inconformidad sobre la continuidad o no del arrendamiento o notificación de finalización del contrato. Señaló que operó la tácita reconducción, ya que tomando como cierta la fecha indicada por la demandante en su escrito de demanda referente a la terminación de la prórroga legal el 01 de octubre de 2013, continuo ocupando el inmueble arrendado sin que el arrendador le haya comunicado alguna inconformidad, y además el arrendador recibió el pago del canon de arrendamiento de dicho mes.
Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la cual fundó en los siguientes hechos:
Adujo que los argumentos esgrimidos en la demanda son falsos, por no ser cierto que la contratación arrendaticia se encuentre vencida y que en consecuencia sea considerada a plazo fijo. Señaló que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado desde el mes de octubre de 2012, como consecuencia de haber expirado tanto el plazo contractual como el beneficio legal que le correspondía. Que desde el pasado mes de octubre de 2012, continuó en el goce del inmueble arrendado con la anuencia de su arrendadora, quien cobró los alquileres correspondientes a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, es decir, octubre de 2012, y siguientes hasta la fecha, configurándose con ello la consecuencia jurídica prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, resultando por lo tanto que la acción propuesta por la demandante es improcedente, toda vez que según su dicho, la misma no se fundamenta en ninguna de las determinadas causales que la Ley prevé para su procedencia y que no son otras que las previstas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que sus dichos se encuentran fehacientemente demostrados en la transacción autenticada ante la Notaría Pública Primera de Caracas del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 14 de junio de 2010, bajo el Nº 40, tomo 71, la cual se celebró en tiempo igual que el contrato de arrendamiento que fundamenta la pretensión y con la cual, según su dicho, prueba que la intención de las partes fue dar por terminada la contratación arrendaticia anterior y comenzar una nueva totalmente ajena a la suscrita en la misma fecha 14 de junio de 2010. Adujo que la presente acción es ilegal e impertinente, pues supone para su ejercicio y procedencia la existencia de un contrato de arrendamiento a plazo fijo vencido, el cual, según su dicho, no es el de autos.
Impugnó la cuantía establecida en la demanda, por ser insuficiente o reducida, por lo cual solicitó al Tribunal se pronunciara en cuanto a su competencia por la cuantía.
Como punto previo al fondo del asunto controvertido, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación a la cuantía y la cuestión previa formulada por la parte demandada:

De la impugnación de la cuantía:
La parte demandada impugnó la cuantía establecida por la parte actora en su escrito de demanda por ser insuficiente o reducida en base a los siguientes alegatos:
Que la estimación de la demanda debió hacerse conforme a lo establecido en los artículos 31 y 38 del Código de Procedimiento Civil. Que la intención de la actora, según su dicho, es mermar la posibilidad de los recursos de ley. Que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de Ochenta y dos mil novecientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 82.968,74) y no la cantidad de Ochenta y un mil trescientos nueve bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36) y por lo tanto, el monto del cinco por ciento (5%) del canon de arrendamiento mensual es la cantidad de Cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 4.148,43). Que desde que, según el dicho de la actora, venció la prórroga legal, a saber, desde el 01/10/13, hasta la interposición de la demanda, a saber el 18/12/13, transcurrieron más de los 29 días calculados por la parte actora para reclamar la penalidad prevista en la cláusula sexta del contrato, por lo cual la cuantía es significativamente mayor. Que al ser la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la cuantía debió estimarse haciendo la sumatoria de las pensiones de arrendamiento de un año. En base a ello, solicitó al Tribunal se pronunciara sobre la competencia por la cuantía.
Tomando en cuenta los alegatos esgrimidos por la parte demandada en cuanto a la impugnación a la cuantía de la demanda, debemos determinar que la competencia es un presupuesto procesal de validez de la relación jurídica procesal, el cual determina la medida de la jurisdicción del Juez para conocer de un determinado asunto y viene a señalar los límites de la actuación del órgano jurisdiccional en atención a la materia, territorio y cuantía.
En el presente asunto, al haber la parte demandada objetado la competencia de este Tribunal en virtud a la impugnación que formuló contra la cuantía de la demanda, surge la necesidad de quien suscribe determinar la veracidad del monto de la cuantía estimado en la demanda, a saber, Veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares fuertes con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8).
En el petitorio del escrito de demanda, la parte accionante solicitó que el demandada fuese condenado a: 1.- Dar cumplimiento al contrato, en el sentido que hiciera entrega del inmueble ocupado; 2.- Al pago de la cantidad de Ciento veintiún mil novecientos sesenta y tres bolívares fuertes con ocho céntimos (Bs. F. 121.963,8), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación del inmueble, a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 31 de octubre de 2013, inclusive, así como los días que se siguieran computando hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
Dicho lo anterior y en apreciación a los alegatos de la parte demandada sobre los cuales fundamenta su impugnación, es deber de este Tribunal determinar si el monto diario por concepto de daños y perjuicios reclamados por la actora en su escrito de demanda, se corresponde al porcentaje del cinco por ciento (5%) del canon mensual de arrendamiento.
Ahora bien, de una revisión al contrato de arrendamiento, especialmente a la cláusula quinta del mismo, se constata que el monto del canon de arrendamiento previsto en el mismo es la cantidad de ochenta y dos mil novecientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 82.968,74); sin embrago, durante la secuela del juicio, ambas partes han sido contestes al aceptar que el monto del canon mensual de arrendamiento corresponde a la cantidad descrita en la carta de fecha 2 de octubre de 2013, enviada por la arrendadora-demandante a la arrendataria-demandada, y recibida por ésta última en fecha 22 de octubre de 2013, a saber, Ochenta y un mil trescientos nueve bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. F. 81.309,36), cantidad ésta sobre la cual la demandante evidentemente calculó el monto diario reclamado por daños y perjuicios, monto éste que asciende a Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por día. Así se establece.
Así las cosas, al computar los días continuos que transcurrieron desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013, exclusive, fecha en la cual fue interpuesta la presente demanda, se debe determinar que transcurrieron setenta y seis (76) días continuos entre ambas fechas. En este sentido, tomando en cuenta que el monto de cada día reclamado como daños y perjuicios, corresponde al cinco por ciento (5%) del canon de arrendamiento aceptado por ambas partes, es decir, ochenta y un mil trescientos nueve bolívares fuertes con treinta y seis céntimos (Bs. F. 81.309,36), porcentaje éste que asciende a la cantidad de cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), considera quien suscribe, que la cuantía que debió establecerse en la demanda es la correspondiente al cálculo matemático de dicho monto por los setenta y seis (76) días transcurridos, a saber, la cantidad de trescientos ocho mil novecientos setenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y seis céntimos(Bs. F. 308.974,96), lo cuales comprenden dos mil ochocientos ochenta y siete con sesenta y un unidades tributarias (UTT. 2.887,61) a razón del ciento siete bolívares fuertes (Bs. F. 107) por Unidad Tributaria. Así se establece.
Siendo que la cuantía antes establecida se encuentra dentro del ámbito de la competencia de este Órgano de Justicia, por no superar las Tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), para el momento de interposición de la demanda, resulta forzoso para este Tribunal confirmar su competencia para conocer del presente asunto, conforme a la resolución número 2009-0006, publicada en Gaceta Oficial de fecha 02/04/009, emitida por el Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA:

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; ello en virtud que, según su dicho, la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado, desde el mes de octubre de 2012, como consecuencia que luego haber expirado tanto el plazo contractual, como el beneficio legal que le correspondía siguió ocupando el inmueble arrendado.
En lo que a ésta excepción previa concierne, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la misma, la cual no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de una disposición legal expresa.
En el presente caso, una vez analizado el contrato mediante el cual la parte accionante fundó su demanda, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el No. 41, Tomo 71, así como también la transacción traída a los autos por la demandada la cual fue celebrada por las partes y autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, anotada bajo el No. 40, Tomo 71, se pudo constatar que en ambas probanzas, las partes de mutuo acuerdo establecieron que a los efectos de la prórroga legal, la relación arrendaticia que las vincula se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria-demandada y el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002; por ésta razón y siendo que mal puede la parte demandada pretender desconocer el contenido de dicho acuerdo y a su vez sólo considerar a los efectos de la prórroga legal el lapso de duración del último contrato de arrendamiento, sin apreciar el lapso de duración de “la relación arrendaticia”, el cual fue superior a cinco (5) años, pero menor de diez (10) años, ya que la misma inició a partir del 02 de octubre de 2002, correspondiéndole a la arrendataria-demandada de conformidad con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un lapso de dos (02) años de prorroga legal, los cuales transcurrieron desde el día siguiente al vencimiento del lapso del último contrato, a saber, el 02 de octubre de 2011 y fenecieron el 01 de octubre de 2013, sin necesidad que haya existido notificación previa alguna del inicio de dicho lapso, toda vez que el mismo inicia de pleno derecho una vez vencido el lapso contractual, es criterio de quien aquí decide determinar que la acción intentada por la demandante es la idónea por mantener el contrato de arrendamiento que vincula a las partes característica de tiempo determinado y cuyo ejercicio le está dado a la actora de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual debe éste Tribunal declarar la improcedencia en derecho de la cuestión previa interpuesta, de la defensa de fondo referida a la indeterminación del término del contrato y de la impugnación a la cuantía fundada en la naturaleza de la relación arrendaticia. Así se decide.
Decidido lo anterior, pasa este Tribunal a emitir el pronunciamiento de fondo, previo análisis al material probatorio cursante a los autos:

II

De las pruebas de la parte actora:
a) Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estrado Miranda, el 28 de enero de 2004, bajo el No. 64, Tomo 862-A, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata la constitución estatutaria de la empresa demandante. Así se decide.
b) Copia simple de Poder autenticado ante la Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de octubre de 2013, bajo el No. 4, Tomo 274, folio del 20 al 25, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata la representación judicial de la parte actora. Así se decide.
c) Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2004, bajo el No. 5, Tomo 14, Protocolo Primero, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata el derecho de propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble descrito en autos. Así se decide.
d) Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, bajo el No. 41, Tomo 71, el cual al no haber sido objeto de tacha, impugnación o desconocimiento alguno, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éste:
1.- La existencia de la convención locativa cuyo cumplimiento se demanda; 2.- El término de duración de dicho contrato, a saber desde el 02 de junio de 2010, hasta el 01 de octubre de 2011, ambas fechas inclusive; 3.- La oportunidad de pago del canon de arrendamiento, a saber, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes subsiguiente; 4.- Que a los efectos de la prórroga legal, las partes convinieron en que la relación arrendaticia que las vincula se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria-demandada, y el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002; 5.- La penalidad por concepto de daños y perjuicios impuesta a la arrendataria-demandada del pago de una cantidad diaria equivalente al cinco por ciento (5%) del canon mensual, en caso de retardo en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato y de la prórroga legal. Así se decide.
e) Original de carta de fecha 2 de octubre de 2013, enviada por la arrendadora-demandante a la arrendataria-demandada, y recibida por ésta en fecha 22 de octubre de 2013, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.363 eiusdem, desprendiéndose de ésta la devolución que hiciera la parte demandante a la demandada de la cantidad cobrada por concepto de canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013 y de las planillas de retenciones realizadas. Así se decide.

De las pruebas de la parte demandada:

1) Poderes autenticados ante la Notaría Pública Primera del Municipio Batuta del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2011, bajo el No. 31, Tomo 154, y ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2012, bajo el No. 24, Tomo 73, los cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de éstos la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
2) Legajo de facturas de los meses de octubre a diciembre de 2012, y de enero a septiembre de 2013, la cuales si bien no fueron objeto de impugnación alguna, este Tribunal por considerar que las mismas no aportan probanza alguna a través de la cual pudieran ser dilucidados los hechos controvertidos en el presente asunto, las desecha por impertinentes, toda vez que el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a dichos meses no es un hecho litigioso en este proceso. Así se decide.
3) Factura del mes de octubre de 2013, la cual si bien fue objeto de impugnación, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, de la cual se constata el pago que hizo la arrendataria-demandada a la demandante-arrendadora del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013. Así se decide.
4) Transacción autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2010, anotada bajo el No. 40, Tomo 71, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de ésta que ambas partes a fin de precaver un litigio entre ellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.713 y siguientes del Código Civil, convinieron en celebrar dicha transacción, y que a los efectos del cómputo de la prórroga legal, establecieron que la relación arrendaticia que entre ellas existía se originó con el contrato celebrado entre la arrendataria-demandada, y el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, el 02 de octubre de 2002.
5) Comprobante de depósito bancario, convalidado por el Tribunal 25° de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el cual, si bien no fue objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal por considerar que dicha documental no aporta probanza alguna a través de la cual pudieran ser dilucidados los hechos controvertidos en el presente asunto, la desecha por impertinente, toda vez que el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011 no es un hecho controvertido en este proceso. Así se decide.
6) Informes a los bancos BBVA PROVINCIAL Y BANESCO BANCO UNIVERSAL. Al respecto, este Tribunal observa que en el oficio SG-201407014 emanado de la Unidad de Operaciones de la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, se evidencia que la sociedad mercantil Telecomunicaciones Bantel, C.A. es titular de la cuenta corriente N1 0108-0175-00-0100019046 y de las copias certificadas de los cheques Nos. 000379252 y 000379242, por el monto de Ochenta y un mil trescientos nueve Bolívares con Treinta y seis céntimos (Bs. 81.309,36) cada uno, se constata el pago efectuado por la parte demandada a favor de la parte actora, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
7) En relación con la prueba de informes a la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto la misma no fue evacuada. Así se decide.

En este orden de ideas, es necesario para esta Sentenciadora determinar que la presente acción de cumplimiento de contrato ejercida por la parte demandante, persigue una declaratoria judicial a través de la cual se condene a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado en virtud al vencimiento de la prórroga legal, la cual feneció el día 01 de octubre de 2013, hecho éste del cual la parte demandada se excusa, por cuanto, según su dicho, la arrendadora recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, con lo cual el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos, en la forma en que han sido valoradas cada una de las pruebas, que una vez vencida en fecha 01 de octubre de 2013, la prórroga legal de dos (02) años a la cual tuvo derecho la arrendataria, la arrendadora recibió por parte de ésta el pago del mes de octubre de 2013.
No obstante, dicho pago fue hecho antes de haberse causado, es decir, fue materializado antes que se venciera el mes de octubre de 2013, ya que el canon de arrendamiento debía hacerse por mensualidades vencidas, tal como lo establece la cláusula quinta del contrato. Así las cosas, la arrendadora-demandante, reembolsó a la arrendataria-demandada dicho pago, incluso antes de haber transcurrido el mes de octubre de 2013, reembolso éste que fue recibido por la demandada en fecha 22 de octubre de 2013, sin objeción alguna, lo cual constituye una aceptación tácita del mismo, quedando también demostrado que la intención de la arrendadora fue la de poner fin a la relación arrendaticia. Así se establece.
Establecido lo anterior, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación
En efecto, el contrato de arrendamiento, según lo conceptualiza el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por ella y como todo acuerdo o acto jurídico, está sometido a todas las condiciones requeridas para la validez de los contratos en general.
Dicho esto y tomando en cuenta que estamos en presencia de una relación arrendaticia de tiempo determinado, la cual inició desde el 02 de octubre de 2002, y feneció el día 01 de octubre de 2011, cuya consiguiente prórroga legal de dos (2) años, conforme al literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se computó desde el 02 de octubre de 2011, hasta el 01 de octubre de 2013, oportunidad a partir de la cual la arrendataria debió devolver el inmueble arrendado y en apreciación a que el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2013, fue reembolsado a la arrendataria antes de haberse causado, el cual fue debidamente aceptado por ésta, ya que no consta en autos que el mismo haya sido objetado de forma alguna, teniéndose en consecuencia, como no pagado el canon de arrendamiento de la mensualidad siguiente al vencimiento de la prórroga legal, ni consentida la continuidad de la relación arrendaticia; son circunstancias que constituyen meritos suficientes para que este Tribunal determine y concluya que la presente acción debe prosperar en derecho por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En cuanto a los daños y perjuicios demandados, tomando en cuenta que los mismos fueron debidamente acreditados en autos, ya que tal y como anteriormente se dejo establecido, se encuentran debidamente amparados en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento fue accionado, este Tribunal debe determinar que los mismos deben prosperar en derecho, cuyo monto, tal y como anteriormente fue establecido asciende a la cantidad de Trescientos ocho mil novecientos setenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 308.974,96), a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013, exclusive. Así como también los días que han transcurrido desde la fecha de interposición de la demanda, a saber, desde el 17 de diciembre de 2013, inclusive, hasta que se lleve a cabo la ejecución del presente fallo. Así se decide.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda formulada por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa planteada por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JIS 21401, S.A., contra la sociedad mercantil TELECOMUNICACIONES BANTEL, C.A., ambos identificados al inicio del presente fallo.
CUARTO: Se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, título de la presente demanda, y en consecuencia, entregar a la actora el bien inmueble objeto del contrato constituido por un bien inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el No. 241, y la edificación sobre ella construida, denominada “Edificio Matu”, situado en la Calle Londres, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Trescientos ocho mil novecientos setenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 308.974,96), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal del inmueble, a razón de Cuatro mil sesenta y cinco bolívares fuertes con cuarenta y seis céntimos (Bs. F. 4.065,46), por cada día, desde el 02 de octubre de 2013, inclusive, hasta el 17 de diciembre de 2013, exclusive, más los días que han transcurrido desde la fecha de interposición de la demanda, desde el 17 de diciembre de 2013, inclusive, hasta que se lleve a cabo la ejecución del presente fallo.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre de Dos mil catorce (2014). Años: 204º y 155º.-
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO.
LA SECRETARIA ACC.,

MILAGROS ADELLAN.

En la misma fecha, siendo las _______________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,

IGC/MVAR.-
EXP. Nº AP31-V-2013-001976.-