TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA / PODER JUDICIAL
JUZGADO 26° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 23 de octubre de 2014
204° y 155°

ASUNTO: AP31-V-2014-000270 / CUMPLIMIENTO CONTRATO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.
DEMANDANTE: MARIANET DEL VALLE MORALES FIGUEROA.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Abogada María Barrios, IPSA Nº 202.109.
DEMANDADA: DOMINGA DECILA URIBE VARGAS.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Abogado Orlando Contreras, IPSA N° 27.959.
NARRATIVA
• Comienza el presente juicio con Demanda con pretensión por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta (Folios 01-02), recibida por el Circuito de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (AMC), en fecha 20/02/2014, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado 26° de Municipio de la Circunscripción Judicial del AMC, órgano que admite la Demanda en fecha 26/02/2014 (Folio 37), para ser tramitada por el Procedimiento Oral del CPC; y ordena la Citación de la parte demandada.
• CITACIÓN: En fecha 21/03/2014, el Alguacil adscrito a este tribunal, designado, deja constancia y así lo informa a este juzgado, que procedió a citar a la ciudadana demandada, quien firmó el recibo correspondiente (Folio 40).
• En fecha 28/04/2014, la parte demandada representada por abogado, estando en la oportunidad legal para contestar la demanda (20° día de despacho luego de citada), procede a interponer cuestión previa. (Folios 42 y 43).
• En fecha 15/05/2014, la parte demandante se opone a la cuestión previa interpuesta.
• En fecha 12/06/2014, este juzgado dicta sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa interpuesta
• En fecha 17/06/2014, la parte demandada representada por abogado, estando en la oportunidad legal, procede a dar contestación a la Demanda incoada en su contra, (Folios 49-52).
• En fecha 08/07/2014, la parte demandante produce en el expediente su Escrito de Pruebas, anexando documentales (Folio 54-66).
• En fecha 11/07/2014, la parte demandada produce en el expediente su Escrito de Pruebas, sin anexos (Folios 67-68).
• En fecha 11/07/2014, se fija la Audiencia Preliminar, la cual se lleva a cabo en fecha 28/07/2014, con la asistencia de los representantes de las partes.
• En fecha 31/07/2014, se dicta el Auto de Fijación de Hechos y límites de la Controversia, y de apertura del lapso probatorio.
• En fecha 26/09/2014, se fija la Audiencia o Debate Oral para la fecha 23/10/2014, la cual se produce con la asistencia sólo de la parte demandante.
• Realizada la Audiencia o Debate Oral, comienza el lapso para sentenciar, lo cual subsiguientemente se realiza.
HECHOS ALEGADOS:
DEMANDANTE:
1- Que su representada firmó un contrato de Opción Compra-Venta con la ciudadana demandada en fecha 05/06/2014, ante la Notaría Pública 4° del Municipio Sucre de Caracas, cuyo objeto era un inmueble identificado como el Apartamento N° 15-04, Piso 15 del Edificio 01, Bloque 01, de la Urbanización Manuel González Carvajal, Parroquia Cauca, Estado Miranda, habiendo entregado en Arras la cantidad Bs 50.000, con una cláusula penal de Bs 5.000, como prestación alternativa.
2- Que dicho contrato tenía un fecha de término para su ejecución de 150 días hábiles, es decir, se vencía el 07/01/2014, pero en el mes de diciembre de 2013, la vendedora le expone que no le iba a vender el inmueble porque costaba más, y a la solicitud de devolución de las Arras, también se negó, es decir, que el incumplimiento del contrato fue por causas imputables a la vendedora.
3- Que la vendedora le ofreció en venta el inmueble a otra ciudadana de nombre Yolkleimy Morales.
4- Que solicita el cumplimiento del contrato por la cantidad de Bs 350.000.
DEMANDADO:
1- Que hasta el momento de la interposición de la demanda, no ha tenido conocimiento de que las gestiones de la demandante con respecto al contrato, hayan tenido destellos de materialización.
2- Que la demandante no presentó el documento de compra-préstamo ante el la oficina de Registro competente.
3- Que es falso que la demandada le haya ofrecido en venta el inmueble en cuestión a otra persona.
4- Que la negociación no se efectuó por causas imputables a la compradora.
5- Que se compromete a consignar el cheque de gerencia por Bs 45.000.
MOTIVA
Por cuanto a criterio de este juzgado, sólo los hechos controvertidos o contradichos, son objeto de debate y fundamento de la decisión, se tiene que:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
1- La imputabilidad de las causas del incumplimiento, a la demandante o a la demandada.
PRUEBA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
A FAVOR DEL DEMANDANTE:
1- El Contrato de Opción Compra-Venta, otorgado en fecha 05/06/2013, ante la Notaría Pública 4° del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia un plazo de cumplimiento de 150 días hábiles, es decir, con fecha de vencimiento el 07/01/2014.
2- El contrato de entrega de Arras, otorgado en fecha 27/02/2013, ante la Notaría Pública 4° del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia la entrega a la demandada de la cantidad de Bs 50.000.
3- El resto de las pruebas producidas por la parte demandante, no tienen relación con el hecho controvertido en el presente juicio.

A FAVOR DEL DEMANDADO:
1- El Contrato de Opción Compra-Venta, otorgado en fecha 05/06/2013, ante la Notaría Pública 4° del Municipio Sucre de Caracas, donde se evidencia un plazo de cumplimiento de 150 días hábiles, es decir, con fecha de vencimiento el 07/01/2014.

APLICACIÓN NORMATIVA:
 El Artículo 1159 del Código Civil, reza: “…los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
 El Artículo 1167 del Código Civil, reza: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
 El Artículo 1168 del Código Civil, reza: “…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
 Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos…”.
 La cláusula tercera del Contrato de Opción Compra-Venta dice: “TERCERA:- De común acuerdo entre “LA VENDEDORA” y “LA COMPRADORA”, se establece que la presente Opción de Compra-Venta tendrá una duración de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, y prorrogable por sesenta (60) días hábiles.
 La cláusula cuarta del Contrato de Opción Compra-Venta dice: “CUARTA: CLAUSULA PENAL: En el caso de que no se lleve a efecto la operación de Compra-Venta del inmueble, objeto de este Contrato por causa imputable a “LA COMPRADORA”, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000) de los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000), entregados a “LA VENDEDORA”…quedará en poder de esta última por concepto de indemnización…”

SOLUCIÓN:
Veamos las siguientes consideraciones, para efectos de encuadrar los hechos dentro de los dispositivos legales anteriores:
1- El contrato de Opción Compra-Venta es una convención sinalagmática, bilateral y onerosa que genera obligaciones alternativas, por tal causa se le da el nombre de Contrato de Opción, es decir, la parte propietaria de bien puede eventualmente desprenderse de la propiedad del mismo, o negarse, así como el propietario del dinero o precio, tiene la opción de pagar tal cantidad o no, de acuerdo a sus personales elecciones. Por esa causa, es de la naturaleza del contrato que se adicione al mismo, la llamada cláusula penal u opción de cumplimiento, ya que de no existir, le elimina la naturaleza práctica a la convención.
2- Ahora bien, el solicitante de justicia por causa técnica como lo es CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, debe demostrar los siguientes extremos: A- Que existe el contrato del cual hace derivar su reclamo; B- Que cumplió previa, correcta y totalmente y dentro del término establecido, con su obligación-prestación original u opcional.
3- En el caso bajo análisis, la opcionante compradora llegado el término del contrato, no cumplió con su obligación de comprar, sin embargo, al entregar el arras, automáticamente cumplió con los Bs 5.000, de obligación alternativa. En tal sentido, cumplió con su obligación contractual.
4- Por otra parte, la opcionante vendedora al notar el incumplimiento de la obligación principal, debió adoptar la siguiente conducta: Sentirse liberada en cuanto a su obligación de vender, sin embargo, por cuanto tenía en su poder los Bs 5.000, que representaban la prestación alternativa, debió verse satisfecha en cuanto a su indemnización contractual, debiendo inmediatamente ofrecer y entrega a la opcionante compradora, la suma restante, es decir, la cantidad dada en Arras, menos los Bs 5.000 de la obligación alternativa cumplida, lo cual suma la cantidad de Bs 45.000.
En tal sentido, al no ser evidenciadas suficientemente por la opcionante vendedora, haber repagado en fecha 07/01/2014, el monto de bs 45.000, a la opcionante compradora, o haber utilizado los mecanismos legales para poner tal cantidad a disposición de su contra parte, incurrió en un incumplimiento del contrato, por lo cual le surge una responsabilidad de resarcir el daño contractual causado a la opcionante compradora, más los intereses legales generados por haber mantenido dicha cantidad; y en virtud de la interpretación exacta tanto de la voluntad contractual como del marco legal vigente, produce como imperativo para este juzgado, proceder a establecer en consecuencia, que no existe suficiente material probatorio para desvirtuar las alegaciones libelares, y que dan razón al pretendido y requerido cumplimiento judicial coercitivo, coactivo y Forzoso del Contrato de Opción de Compra-Venta entre MARIANET MORALES y DOMINGA URIBE y a su consecuente pago de la obligación reclamada, sus accesorios y al pago de las Costas del juicio.

DISPOSITIVO
Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda y en tal sentido condena y ordena:
 A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, a pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y CINCO MIL CON 00/100 (Bs 45.000), por concepto de obligación contractual.
 A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs 1.125,00), por concepto de interese por haber mantenido ilegalmente en su poder, la cantidad de Bs 45.000, calculados a la tasa del 3% anual de dicho monto, según el Artículo 1746 del Código Civil venezolano, desde el 07/01/2014 hasta el 07/11/2014, fecha estimada de pago voluntario.
 A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES TRES MIL 00/100 (Bs 3.000), por concepto de Costas de la incidencia de Cuestiones Previas (Folios 45 al 48).
 A la parte demandada DOMINGA DECILA URIBE VARGAS, que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de BOLÍVARES SEIS MIL 00/100 (Bs 6.000), por concepto de Costas del juicio, lo cual equivale al 13% del valor de lo condenado (Bs 45.000+ Bs 1.125). Cúmplase. Publíquese y regístrese.
 Total condenado a pagar Bs 55.125.
Dada, firmada y sellada en el despacho del Juzgado 26° de Municipio Ordinario y (Primero) Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º. La presente sentencia se emite en lapso legal.
EL JUEZ
Pedro Aponte
El Secretario,

Iuxtzabut Andrés Laydera

Exp.N° AP31-V-2014-000270
PRAM