TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204° y 155°

DEMANDANTE: BANCO LATINO, C.A. sociedad mercantil constituida originalmente ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, el 17 de febrero de 1950, bajo el No. 311, Tomo 1-A; actualmente en liquidación conforme a la Resolución No. 265 emitida por la Junta de Regulación Financiera, fechada 23 de agosto de 2000, publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 37027 del 01/09/2000, reimpresa según Resolución No. R-001/0900, de fecha 2 de de 2000, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37045, liquidación que en la actualidad adelanta el FONDO DE PROTECCIÓN SOCIAL DE LOS DEPOSITOS BANCARIOS, antes denominado FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), Instituto Autónomo creado mediante Decreto Ejecutivo No. 540, el 20 de marzo de 1985, publicado en la Gaceta Oficial de Venezuela No. 33190, de fecha 22 de marzo 1985, regido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.627, de fecha 2 de marzo de 2011.
APODERADOS
JUDICIALES: ENRIQUE QUINTANA, MARIA SROUR y FRANKLIN RUBIO, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.895, 46.944 y 54.152, respectivamente.

DEMANDADO: INVERSIONES RAMAJU, S.A. sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de febrero de 1998, bajo el No.42, Tomo 8-A-VII.
APODERADO
JUDICIAL: HENRY ESCALONA MELÉNDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.629.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA-REENVÍO

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2001-000026

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer en REENVÍO las presentes actuaciones, con motivo de la sentencia fechada 13 de junio de 2013, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de febrero de 2011, que también conoció en reenvío del recurso de apelación ejercido en fecha 24 de abril de 2001, por el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano KONRAD KOESLING, contra la decisión judicial proferida en fecha 30 de marzo de 2001, dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, que declaró sin lugar la solicitud de reposición peticionada por la demandada; sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpusiera el BANCO LATINO, C.A. en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., y con lugar la reconvención propuesta por la citada sociedad INVERSIONES RAMAJU, S.A. contra dicha institución bancaria.
El referido medio recursivo, fue oído en ambos efectos mediante auto del 7 de mayo de 2001, y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Octavo en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas. Seguidamente, en fecha 26 de junio de 2001, ambas partes aparecen tempestivamente consignando sus respectivos escritos de Informes; así como también aparece consignado escrito de Observaciones a los Informes presentados por la parte demandada reconviniente en fecha 11 de julio de 2001, luego, el Juez José Manuel Gilly Trejo se abocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para sentenciar por auto de fecha 17 de septiembre de 2002.
La sentencia definitiva fue publicada el 2 de octubre de 2002 por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional, declarando sin lugar la solicitud de reposición de la causa realizada por la empresa INVERSIONES RAMAJU, S.A.; sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial del FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE); confirmando la recurrida con las modificaciones de esa alzada; sin lugar la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por BANCO LATINO, C.A. contra la empresa INVERSIONES RAMAJU, y parcialmente con lugar la reconvención propuesta por esa empresa contra el BANCO LATINO, C.A.
En contra de este fallo judicial, la parte actora anunció recurso de casación mediante diligencia que aparece fechada 23 de octubre de 2002, siendo admitido por auto dictado del 15 de noviembre de 2002, que igualmente ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Una vez tramitado y sustanciado el recurso extraordinario, la Sala de Casación Civil procedió -el 22 de mayo de 2008- a publicar su sentencia, casando de oficio la recurrida y decretando: “…la NULIDAD del fallo …” por lo que se ordenó al Juez Superior que resultare competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio detectado por la Sala.
Remitido el expediente al Juzgado Superior Octavo en lo Civil y Mercantil Bancario, le tocó conocer al mismo Juzgado por ser el único Superior con Competencia Bancaria a Nivel Nacional, a cargo de un nuevo Juez. Recibido el expediente por esa Superioridad, en fecha 14 de julio de 2008, se fijaron los cuarenta (40) días para sentenciar, tramitando y sustanciando el proceso en sede de reenvío y se procedió a revisar todas las actuaciones del caso, con motivo de la apelación fechada 24 de abril de 2001, por el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano KONRAD KOESLING, en contra de la decisión judicial proferida en fecha 30 de marzo de 2001, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas.

Dicho Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como ya se dijo supra, dictó sentencia en reenvío en fecha 28 de febrero de 2011, declarando: “PRIMERO: SIN Lugar la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la empresa Inversiones RAMAJÚ S.A. SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de arrendamiento interpusiera Banco Latino C.A. contra la empresa Inversiones Ramajú. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la empresa Inversiones Ramajú S.A. contra el Banco Latino. CUARTO: ANULADA la sentencia dictada en fecha 2 de octubre de 2002, y QUINTO: Se condenó en costas a la actora reconvenida, por haber resultado totalmente vencida, y se condenó en costas de la reconvención a la demandada reconviniente, respectivamente…”
En contra de ese fallo judicial, la parte actora y la demandada anunciaron recurso de casación, mediante diligencias que aparecen fechadas 15 de octubre de 2012, y los mismos fueron admitidos por el ad quem por auto dictado en fecha 5 de diciembre 2012, y nuevamente se ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Una vez tramitado y sustanciado el recurso extraordinario de Casación, la aludida Sala de Casación Civil procedió -el 13 de junio de 2013- a publicar su sentencia, casando de oficio la sentencia recurrida, y decretando la nulidad del fallo, por lo que se ordenó al Juez Superior que resulte competente, dictar nueva decisión sin incurrir en las infracciones señaladas por la Sala.
Remitido el expediente al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la Juez Marisol Alvarado, mediante acta de fecha 15 de julio de 2013, se inhibió de conocer la causa, con arreglo a lo previsto en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad Distribución de expedientes, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la causa, y, por auto fechado 3 de octubre de 2013, se le dio entrada y se ordenó la notificación de las partes, fijando una vez realizada la última de las notificaciones, el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual quedó cumplido en fecha 23 de enero de 2014. No obstante, debido al número de causas por sentenciar, ejerciendo la facultad que señala el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acordó el diferimiento de la presente decisión por un lapso de treinta días consecutivos, tal como consta en auto de fecha 5 de marzo de 2014.

II
SINTESIS DE LOS HECHOS
Se inició este juicio mediante demanda luego reformada por resolución de contrato, aparece incoada el 15 de julio de 1999, siendo admitida por el tribunal de la causa el 21 de julio de 1999; dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos: 1) Que en fecha 15 de enero de 1999, se celebró un contrato privado de arrendamiento entre el BANCO LATINO, C.A., en su carácter de arrendadora, e INVERSIONES RAMAJU, S.A., como inquilina, siendo su objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicada al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Jurisdicción del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal, Parroquia El Recreo, Sector Chacaíto, Caracas. 2) Que fue establecido en la Cláusula Cuarta del referido contrato, un plazo de duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento, en cuya fecha “El Arrendatario” entregaría a “El Arrendador” el inmueble arrendado…”. De igual forma las partes acordaron en la Cláusula Segunda establecer un canon de arrendamiento mensual de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000), hoy equivalentes a trece mil Bolívares (Bs.13.000). 3) Igualmente se estableció en la Cláusula Décima Cuarta del señalado contrato locativo que “El Arrendador” podía dar por resuelto el contrato y ejercer las demás acciones legales a que haya lugar y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, en los siguientes casos: 1.- Si “El Arrendatario” incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley de este contrato. 2.- “Si “El Arrendatario” no pagare una (1) pensión de canon de arrendamiento…”. 4) Que, es el caso que para la fecha de interponer la demanda, el arrendatario se encuentra atrasado en el pago de las pensiones de arrendamiento mensuales previstas, correspondientes a los meses de junio y julio de ese año, adeudando la cantidad de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000), hoy equivalentes a Bs.26.000. 5) Que, por esas razones, demanda a la empresa INVERSIONES RAMAJU, S.A., para que convenga o en su defecto sea condenado: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y en la consiguiente entrega inmediata de ese inmueble, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las condiciones de mantenimiento recibidas. Segundo: En pagar los daños y perjuicios por la suma de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000), equivalentes a dos (2) mensualidades de alquiler correspondiente a los meses de junio y julio de 1999, y las que se sigan venciendo hasta la finalización del juicio, más los intereses que se produzcan a la rata pactada en la Cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento. Tercero: Pide al Tribunal que al momento de dictar sentencia definitiva, se ordene actualizar el valor de las cantidades reclamadas, mediante la corrección monetaria por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda por su envilecimiento producto de la inflación. A tales efectos, piden una experticia complementaria del fallo que tome en cuenta el índice inflacionario causado en la economía venezolana año por año, de acuerdo a los informes emanados del Banco Central de Venezuela. Igualmente, demandan el pago de las costas y costos judiciales de la demanda.

La reforma quedó admitida por auto de fecha 26 de julio de 1999 (f. 27 p.I). Mediante diligencia de fecha 26 de agosto de 1999 el Alguacil dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada.

Tempestivamente fue presentada la contestación de la demanda, mediante escrito consignado en fecha 16 de septiembre de 1999 por el ciudadano RAMON MESA, debidamente asistido por el abogado Henry Escalona Meléndez, contentivo de los siguientes alegatos y defensas de fondo: 1) Rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por ser contraria a la Ley y estar basada en falsos supuestos alegando lo siguiente: i) Adujo que El Banco Latino incumplió su compromiso de entregar en arrendamiento un terreno de Seis Mil Ochocientos Cuarenta Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados (6.840,30 m2), y entregó uno de menor cabida y se negó expresamente a ajustar el canon de arrendamiento, tal y como se demuestra de la comunicación que anexan marcada “C”. ii) Que el Banco Latino estableció en el contrato causas de imposible cumplimiento para su representada, tal y como oportunamente lo demostraran, las cuales se niega a reconocer. iii) Finalmente, solicita se declare sin lugar la demanda y se condene en costas al demandante. En el mismo escrito, la parte demandada procedió a reconvenir a la actora, utilizando los siguientes argumentos: 1) Que la sociedad mercantil Inversiones Ramaju, S.A., celebró en fecha 15 de enero de 1999, un contrato de arrendamiento de un terreno ubicado en la Parroquia El Recreo de Municipio Libertador del Distrito Federal, con la sociedad Banco Latino C.A., contrato que quedó anotado al N°67 del Tomo 63 , por “…la parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López… Con un área aproximada de Seis Mil Ochocientos Cuarenta Metros Cuadrados con Treinta Decímetros (6.840,30 M2)…en la misma cláusula se estableció que el terreno se concede en arrendamiento para un objeto determinado, el cual es: realizar eventos comerciales, culturales y deportivos, para promocionar nuevos productos…” Que, para tal fin, Inversiones Ramaju, S.A. debería obtener para su actividad “… la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria y comercio y cualquier otro permiso que sea requerido por las autoridades competentes para el funcionamiento de su negocio…” y es al momento de solicitar los permisos que se percatan del engaño e incumplimiento contractual por parte del Banco Latino, C.A. 2) Que el Arrendador Banco Latino, C.A., incurre en diversos incumplimientos contractuales en sus compromisos contraídos con RAMAJU en el contrato de arrendamiento y que constituye la materia de la demanda: 1). La superficie de la parcela de terreno dada en arrendamiento es inferior a la que aparece en el contrato, ello se establece con vista al resultado de la inspección ocular, con auxilio de prácticos, que anexan marcada “E” a sus escrito, donde se pudo determinar que el frente de la parcela, de una supuesta longitud de sesenta y dos metros lineales (62 m), pero el resto de dicho frente es ocupado por el edificio conocido como Centro Nacional de Ajedrez propiedad del Banco arrendador, y a Ramaju, sólo se le entregan treinta (30) metros; y que el fondo del terreno ocupado por el Centro Nacional de Ajedrez es de treinta y nueve (39mts2), y al multiplicar el metraje del frente por el metraje del fondo obtendremos una superficie de Un Mil Doscientos Cuarenta y Ocho Metros Cuadrados (1.248,oo Mts2) que no fue entregado a Ramaju y que se le hizo ver como integrante de la parcela dada en arrendamiento, lo cual está demostrado en el plano topográfico que anexan adjunto a la inspección ocular. 3) Que en la Cláusula Décima del contrato se advierte a Ramaju de la existencia de un paso de tuberías de agua fría subterránea desde la planta de aire acondicionado del Metro de Caracas, ubicada en el lindero Norte del terreno, pero sin advertir que el Metro de Caracas, pretende la constitución de una servidumbre de paso vehicular y de hecho así se ha constituido, desde el fondo del Centro Nacional de Ajedrez hasta la planta de aire acondicionado en una longitud de ciento cuarenta metros (140 m) por un ancho de cuatro metros (4 m) con lo que Ramaju se vería desposeída de una superficie adicional de Quinientos Sesenta Metros Cuadrados (560 m2), pues fue advertida por el Metro de Caracas de la imposibilidad de realizar su proyecto en esa área. De modo que, si se suma esta superficie con la mencionada en el punto anterior, tendrían que a Ramaju se le privó del uso de Mil Ochocientos Ocho Metros Cuadrados (1.808 Mts2) de los Seis Mil Ochocientos Cuarenta Metros con Treinta Decímetros (6.840,30 Mts2) que debía entregar el arrendador demandado. 4) Que la reconvenida Banco Latino C.A., frustró las operaciones de Ramaju al no integrar las parcelas que conforman el bien arrendado, en un único inmueble, y fue ese detalle técnico, no advertido por el arrendador en el convenio arrendaticio, la causa de atrasos en la ejecución, impedimento de obtener permisos y el agente causal del fracaso parcial del plan comercial de Ramaju a desarrollarse en la parcela arrendada, por negativa de las autoridades municipales para obtener los permisos. 5) Que, por tal motivo, solicita a la reconvenida una disminución proporcional del canon de arrendamiento en base a la diferencia superficial efectivamente entregada, ya que de los seis mil ochocientos cuarenta metros con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 m2) que supuestamente se entregaban, solo se efectuó la entrega de Cinco Mil Treinta y Dos Metros Con Treinta Decímetros Cuadrados (5.032,30 m2) por lo que el precio (canon) debe ser ajustado en proporción al veintisiete por ciento (27%) faltante de extensión superficial de terreno, esto es tres millones quinientos diez mil bolívares (Bs. 3.510.000) mensuales, por el término del contrato, esto es en cuarenta y dos millones ciento veinte mil bolívares, (Bs. 42.120.000,oo), al término del contrato, por lo que exigen sea recalculado el monto del contrato. 6) Que, según su dicho, calculan los daños presentes y eventuales en la suma de tres mil cuatrocientos cuarenta y dos millones ciento veinte mil bolívares (3.442.120.000,oo) equivalentes hoy a tres millones cuatrocientos cuarenta y dos mil ciento veinte bolívares (Bs. 3.442.120,oo), que es la compensación que exige su representada. Finalmente, solicitó que al día de despacho siguiente a la contestación al fondo de la reconvención, el ciudadano presidente de la reconvenida. Dr. Luis Eduardo Orozco, absuelva las posiciones juradas que oportunamente formularan y se compromete a absolver por su representada, en forma recíproca, las que le sean formuladas.

Por auto de fecha 7 de enero de 2000, se admitió la reconvención propuesta por la demandada y se fijó la oportunidad para su contestación, así como también se acordó las posiciones juradas del ciudadano Luis Eduardo Orozco en su carácter de Presidente de la parte actora reconvenida, estableciendo la oportunidad para que la demandada absolviera posiciones juradas.

En fecha 17 de enero de 2000, el ciudadano Enrique Quintana, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención propuesta por la demandada, con los siguientes argumentos: Rechazó la supuesta falta de cabida del inmueble arrendado, oponiéndose e impugnando la inspección ocular anexada marcada “D” con el escrito de contestación a la demanda, por haberse producido la misma de forma extrajudicial o graciosa y sin poder su representada ejercer control de dicha probanza. Con respecto al punto de la servidumbre existente en el terreno arrendado, rechazó y contradijo tal alegato, por cuanto en la Cláusula Décima del contrato objeto del presente litigio, se dejó expresa constancia de la existencia de un área afectada por la trayectoria de una tubería subterránea que abarca desde la planta de tratamiento de aire acondicionado hasta la Estación Chacaíto del Metro de Caracas, seguidamente expuso que del contenido de dicha cláusula, se desprendía claramente que del área total arrendada se excluía la porción del terreno objeto de servidumbre a favor del Metro de Caracas C.A., y de forma expresa la actora en el contrato se comprometió a no realizar trabajo alguno que afectara la instalación y aceptó la existencia de dicho servicio y la exclusión de esa área del inmueble arrendado. En cuanto a la no obtención de las patentes y permisos municipales sobre el inmueble, rechaza y contradice tal alegato, por cuanto su representada no puede ser responsable por la obtención de los permisos de la inquilina-demandada reconviniente, ya que contractualmente se estableció como responsabilidad de ésta, la obtención de todos los permisos necesarios para desarrollar las actividades permitidas en el inmueble alquilado, tal como se estableció en la Cláusula Primera del contrato, pues de allí se evidencia que la responsabilidad de los permisos, era única y exclusivamente de la demandada reconviniente, por lo que de forma alguna puede pedírsele responsabilidad alguna a su representada, por otro lado, señaló también, que es un hecho que su patrocinada nunca se responsabilizó por la integración de las parcelas, por lo que no se le pueden exigir consecuencias derivadas de dichos hechos. Finalmente, rechazó y contradijo los hipotéticos daños y perjuicios estimados por la parte demandada reconviniente en su libelo de demanda.
Mediante auto de fecha 24 de enero de 2000, el tribunal de la causa dejó sin efecto lo referente a las posiciones juradas acordadas en el auto de fecha 7 del mismo mes y año, por no haberse acordado la citación del ciudadano Luis Eduardo Orozco, y se ordenó su citación para que compareciera el primer día de despacho siguiente a su citación a fin de que absolviera las posiciones juradas y también se fijó la oportunidad para que la demandada las absolviera.

Llegada la oportunidad de promover pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes, las cuales fueron admitidas conforme al auto de fecha 14 de marzo de 2000, (f. 248 y 249 p.I).

En fecha 29 de junio de 2000, la parte demandada reconviniente representada por el ciudadano Ramón Antonio Mesa Toro, asistido por el abogado Víctor Hugo Sánchez Soteldo, alegó que la reconvención planteada es de naturaleza bancaria, por estar involucrada una institución financiera afectada por la Emergencia Financiera, y, por cuanto la demanda excede de Bs. 50.000.000, su conocimiento correspondía a un Tribunal con Competencia Bancaria.

Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2000, el Juzgado Undécimo que venía conociendo de la causa, visto lo solicitado, así como la Resolución No. 134 de fecha 7 de febrero de 1995, dictada por el extinto Consejo de la Judicatura, declinó su competencia para los Juzgados con competencia Bancaria, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor, siendo recibido y abocándose la juez en fecha 27 de septiembre de 2000 abocándose la Juez del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas.

En fecha 16 de octubre de 2000, el representante legal de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa al estado de contestar la reconvención planteada, en vista de que las actuaciones realizadas lo fueron ante un Juez incompetente en razón de la materia.

En fecha 19 de octubre de 2000, ambas partes consignan sus escritos de Informes, (f. 4 al 32 p.II).

En fecha 31 de octubre del 2000, la demandada reconviniente presentó sus observaciones y recaudos los cual fueron agregados a los autos, y en fecha 1 de noviembre de 2000 la parte actora presentó sus observaciones escritas.

En fecha 1 de noviembre de 2000, la parte actora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias fotostáticas acompañadas por la parte demandada con sus observaciones a los Informes, indicando que las mismas no tenían valor probatorio.

El Tribunal en fecha 12 de diciembre de 2000, dictó auto para mejor proveer de conformidad con lo establecido en el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem y acordó oficiar a la Dirección del Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, requiriendo copia certificada de documento relacionado con el terreno objeto del contrato.

En fecha 30 de noviembre de 2001, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, dicta decisión declarando: PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso BANCO LATINO C.A. contra la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. TERCERO: CON LUGAR la reconvención propuesta por la empresa INVERSIONES RAMAJU S.A. contra el BANCO LATINO C.A., y en consecuencia, se ordenó ajustar el monto del canon de arrendamiento mensual a pagar por la arrendataria, una vez deducido el metraje no utilizado por la reconviniente, bien por estar ocupado por terceros o bien por no ser aptos para el comercio, para lo cual se ordenó la práctica de dos experticias complementarias del fallo en los términos expuestos en la parte motiva de esa decisión. Igualmente, se ordenó a la actora reconvenida que le pague a la demandada reconviniente la cantidad de dinero que resulte de practicar la experticia complementaria del fallo sobre las zonas arrendadas y ocupadas por terceros y las no aptas para el comercio, en los términos expuestos en esa decisión; condenando en costas al BANCO LATINO C.A., tanto de la demanda de resolución de contrato como de la reconvención propuesta, por haber resultado totalmente vencido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Contra dicha decisión, la representación judicial de la parte actora interpuso recurso ordinario de apelación, siendo oído en ambos efectos, y correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Octavo en lo Civil y Mercantil, Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas.

Llegados los autos al Superior Octavo, se le dio entrada, fijándose oportunidad para la presentación de los Informes, los cuales fueron presentados por ambas partes, así como también la parte demandada reconvenida presentó Observaciones a los Informes.

En fecha 17 de septiembre de 2002, la parte demandada reconviniente solicitó el abocamiento del Juez Accidental, quien se abocó y, previo a las formalidades de ley, dictó su decisión de fondo, declarando sin lugar la apelación realizada por la parte actora reconvenida y confirmando la decisión dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, tal como lo reseñamos en el encabezamiento (antecedentes) de esta sentencia.

Seguidamente, la parte actora anunció recurso de casación en 23 de octubre de 2002, por lo que se ordenó remitir el expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien el 22 de mayo de 2008 procedió a publicar su fallo en el expediente, casando de oficio la sentencia recurrida y decretando “…la NULIDAD del fallo…” por lo que se ordenó al Juez Superior que resulte competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio detectado por la Sala.

Remitido el expediente al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, le correspondió conocer al mismo Juzgado Superior Octavo, por ser el único Juzgado Superior con Competencia Bancaria a nivel Nacional, para el momento de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, pero con nuevo Juez.

Recibido el expediente por esa Superioridad en fecha 14 de julio de 2008 se fijaron los cuarenta (40) días para sentenciar, tramitado y sustanciado el proceso en sede de reenvío, se dictó sentencia en fecha 28 de febrero de 2011, declarando: Sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que interpusiera Banco Latino C.A. contra la empresa Inversiones Ramajú; y in lugar la reconvención propuesta por la empresa Inversiones Ramajú S.A. contra el Banco Latino, anulando la decisión de fecha 2 de octubre de 2002, dictada por el Juzgado Superior Accidental.

En contra de ese fallo judicial, ambas partes anunciaron recurso de casación, mediante diligencias que aparecen fechadas 15 de octubre de 2012, siendo admitidos por el ad quem por auto dictado del 5 de diciembre de 2012, e igualmente, se ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Una vez tramitado y sustanciado el recurso extraordinario, la aludida Sala de Casación Civil procedió el 13 de junio de 2013 a publicar su fallo en el expediente, casando nuevamente de oficio la sentencia, y declarando la nulidad del fallo recurrido, por lo que se ordenó al Juez Superior que resultare competente, dictar nueva decisión sin incurrir en las infracciones de formas señaladas por la Sala.

El expediente fue remitido al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. No obstante, la Juez a cargo, Dra. Marisol Alvarado, mediante acta de fecha 15 de julio de 2013, se inhibió de seguir conociendo la causa, con arreglo a lo previsto en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente al Distribuidor de turno, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la causa, quien, por auto fechado 3 de octubre de 2013, le dio entrada y se ordenó la notificación de las partes, fijando una vez realizada la última de las notificaciones, el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, dejando cumplidas estas formalidades en fecha 23 de enero de 2014. No obstante, debido al número de causas por sentenciar, ejerciendo la facultad que señala el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acordó el diferimiento de la presente decisión por un lapso de treinta días consecutivos, tal como consta en auto de fecha 5 de marzo de 2014.

Quedó de esta manera concluido el trámite en segunda instancia conforme al procedimiento de reenvío, por lo que de seguidas se pasa a proferir el fallo correspondiente con fundamento a lo que a continuación se señala.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:
Corresponde a esta Alzada, conocer las presentes actuaciones, en razón del recurso ordinario de apelación anunciado en fecha 24 de abril de 2001, por el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano KONRAD KOESLING, en contra de la decisión judicial proferida en fecha 30 de marzo de 2001, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, que declaró sin lugar la solicitud de reposición de la causa interpuesta por la parte demandada reconviniente; sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpusiera el BANCO LATINO, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., y con lugar la reconvención propuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A. en contra del BANCO LATINO, C.A., condenándose al pago de las costas procesales a la parte demandante reconvenida.
Tal como lo ha quedado plasmado en el cuerpo de esta sentencia, la citada decisión proferida por el tribunal de la causa, habiendo sido apelada, ha sido decidida en dos ocasiones, y ha sido casada en igual número de veces. En la última, del 13 de junio de 2013, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casó de oficio la recurrida, y estableció lo siguiente:
“…Luego de estas consideraciones, la Sala observa que el juez superior incurrió en contradicción en los motivos al establecer, por un lado, que hubo un incumplimiento primario por parte de la actora al realizar un contrato donde establece un metraje mayor al que en realidad se encontraba arrendado y, por el otro, señalar que no existe prueba que determine con exactitud a qué cantidad de superficie o metros cuadrados corresponden cada una de esas áreas, por no haber promovido como prueba idónea para tal situación, la experticia. En efecto, la sentencia recurrida al valorar las pruebas, dejó asentado:
“…En relación a la inspección solicitada en los archivos de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Libertador a objeto de determinar con copia de planos y auxilio de prácticos si la parcela objeto de arrendamiento era una sola o se trataba de varias, se evidencia de la información suministrada por la Dirección de Gestión Urbana inserta en la segunda pieza del presente expediente bajo los folios del 154 al 158, ambos inclusive, que en efecto la parcela arrendada es una sola, estando parte de ella destinada a otros fines distintos al de comercio, por lo que es de considerarse que si bien es cierto en la parcela arrendada se había destinado parte de su uso para el comercio, no correspondía este objeto a toda aquella equivalente aproximadamente 6.840,30 mts2 por lo que a los ojos de esta juzgadora es totalmente procedente el reajuste en el canon de arrendamiento solicitado por la parte demandada en su reconvención. ASÍ SE ESTABLECE…”. (Negrillas de la Sala).
Posteriormente, indicó:
“…de las actas que conforman el expediente, así como de las pruebas traídas a los autos, se evidencia que en efecto hubo un incumplimiento primario por parte de la actora al realizar un contrato donde establece un metraje mayor al que en realidad se encontraba arrendando, en virtud de la servidumbre establecida a favor del Metro de Caracas y la extensión ocupada por el Centro Nacional de Ajedrez, tal y como se evidencia de los planos consignados en autos inserto bajo el folio 275 de la primera pieza…”. (Negrillas de la Sala).
Finalmente, concluyó:
“…Con base a los anteriores razonamientos y al no poder esta Juzgadora determinar con exactitud a qué cantidad de superficie o metros cuadrados corresponden cada una de estas áreas, por no aparecer en los autos prueba alguna que así lo determine, y no estándole permitido delegar la función jurisdiccional en experto que lo determine, pues de hacerlo viciaría el fallo en tal magnitud, que el mismo sería objeto de nulidad a través de la denuncia en casación, de la violación de los artículos 249 y 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, pues a juicio de esta alzada ha debido en la etapa probatoria, el demandado reconviniente promover la prueba de experticia con la finalidad de determinar el área ocupada y el valor del metraje, y no lo hizo; razón por la cual es ineludible declarar sin lugar la reconvención…”. (Negrillas de la sala).
Como se evidencia, la sentencia resultó ser contradictoria en los motivos al haber dejado asentado, que la parcela arrendada no correspondía a los 6.840,30 mts2 establecidos en el contrato, lo que generó un incumplimiento primario por parte de la accionante al haber realizado un contrato donde establecía un metraje mayor al que en realidad se encontraba arrendando y, luego concluir, que no pudo determinar con exactitud a qué cantidad de superficie o metros cuadrados correspondía el área arrendada, por no aparecer en los autos prueba alguna que así lo determine.
Asimismo, la Sala evidencia que la juzgadora de alzada incurrió en el vicio de inmotivación del fallo al desestimar la pretensión de la entidad bancaria accionante, expresando lo que a continuación se transcribe:
“…Finalmente, al existir en las actas que conforman el presente expediente pruebas capaces de debilitar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento; planteada por el Banco Latino en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJÚ, considera quien aquí suscribe que la demanda no debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECLARA…”.
De la precedente trascripción parcial de la sentencia se desprende, que el juez superior incumplió el requisito de motivación por ausencia de motivos que soporten la decisión que negó la pretensión ejercida por la accionante reconvenida, por cuanto al expresar solamente que las pruebas promovidas no son capaces de debilitar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, no dio un razonamiento fundamentado en motivos de hecho y de derecho ni es posible para el interesado conocer las razones que consideró para desestimar su pretensión, infringiendo así lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la esencial exigencia de contener el fallo los motivos de la decisión.
En consecuencia, esta Sala declara de oficio la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de febrero de 2011. En consecuencia se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y se ORDENA al juez superior que resulte competente dicte nueva decisión sin incurrir en las infracciones señaladas.” (el subrayado es agregado).
Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, que fijaremos de la siguiente forma: Alegó la parte actora en su libelo del 15 de enero de 1999, que pactó un contrato de arrendamiento a seis meses con la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU, S.A., siendo el objeto locativo constituido por la parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López de Caracas, con un área aproximada de seis Mil ochocientos cuarenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 m2), por un canon de arrendamiento mensual de trece millones de Bolívares (Bs. 13.000.000), hoy equivalentes a trece mil Bolívares (Bs.13.000); siendo el motivo de su pretensión que, por cuanto la inquilina se encuentra insolvente en el pago de dos mensualidades de alquiler, se le condene a la resolución del contrato y a la entrega del inmueble señalado.
Por su parte, la demandada contradijo las afirmaciones del libelo, al sostener que el inmueble no tenía el área indicada en el contrato, y que el BANCO LATINO, C.A. se negó expresamente a ajustar el canon de arrendamiento. Además, adujo que la parte actora frustró las operaciones de Ramaju al no integrar -en un único inmueble- las parcelas que conforman el bien arrendado, y fue ese detalle técnico, no advertido por el arrendador en el convenio arrendaticio, la causa de atrasos en la ejecución, impedimento de obtener permisos, y el agente causal del fracaso parcial del plan comercial de la demandada; y que, por tal motivo, procedía a reconvenir al BANCO LATINO, C.A. en una disminución proporcional del canon de arrendamiento, con base a la diferencia superficial efectivamente entregada, ya que, según su dicho, de los seis mil ochocientos cuarenta metros con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 m2) que supuestamente se entregaban en arrendamiento, solo se efectuó la entrega de cinco mil treinta y dos metros con treinta decímetros cuadrados (5.032,30 m2), por lo que el precio (canon) debía ser ajustado en proporción al veintisiete por ciento (27%) faltante de extensión superficial de terreno. Además, reclamó sobre la servidumbre a favor del Metro de Caracas, supuestamente no advertida al inquilino, y, finalmente, vía reconvención, demandó daños por la suma de tres mil cuatrocientos cuarenta y dos millones ciento veinte mil Bolívares (Bs. 3.442.120.000). Esta pretensión fue rechazada por la actora en la contestación a la reconvención, en los términos que ya asentáramos en párrafos anteriores.
En síntesis: La actora pide la resolución contractual por falta de pago de dos meses de arrendamiento, en la cantidad de veintiséis mil bolívares fuertes; mientras que la demandada se excepcionó aduciendo que su incumplimiento se debió a una entrega inferior (y con vicios ocultos) del área de terreno objeto del arrendamiento, reconviniendo en la disminución del alquiler establecido, y reclamando el pago de daños y perjuicios señalados.
Determinado lo anterior, antes de resolver el mérito de la causa, pasa este sentenciador a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:
PARTE ACTORA:
Con el libelo de la demanda promovió las siguientes:
• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15 de Enero de 1999, quedando anotado bajo el N° 67, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría, siendo su objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Jurisdicción del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal, Parroquia El Recreo, Sector Chacaíto, Caracas. Que fue establecido en la Cláusula Cuarta del referido contrato, un plazo de duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento, en cuya fecha “El Arrendatario” entregará a “El Arrendador” el inmueble arrendado…”. De igual forma las partes acordaron en la cláusula Segunda establecer un canon de arrendamiento mensual de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000), hoy equivalentes a trece mil Bolívares (Bs.13.000). Igualmente se estableció en la Cláusula Décima Cuarta del señalado contrato locativo que “El Arrendador” podrá dar por resuelto el contrato y ejercer las demás acciones legales a que haya lugar y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, en los siguientes casos: 1.- Si “El Arrendatario” incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley de este contrato. 2.- “Si “El Arrendatario” no pagare una (1) pensión de canon de arrendamiento…”. A este instrumento este Juzgado le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en el cual se demuestra la relación arrendaticia que existe entre las partes y las cláusulas que regulan la misma. Y Así se establece.
• Contrato de Fianza N° 981201 por la cantidad de Bs. 39.000.000,oo, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 3 de diciembre de 1998, bajo el N° 51, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría, a este instrumento este Juzgado le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, dicho contrato ratifica la relación arrendaticia que existe entre las partes del presente juicio. Y Así se establece.
LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de contestar la demanda y reconvenir, produjo las siguientes:
• Consignó marcada “A”, copia simple de los estatutos sociales de la sociedad demandada INVERSIONES RAMAJU, S.A. y marcada “B” copia simple de la asamblea de accionistas registrada el 11 de diciembre de 1998, bajo el No.49, tomo 24-A, mediante la cual se modificaron varios artículos estatutarios y se eligió la junta directiva. Se trata de copia de instrumentos registrados, los cuales no fueron impugnados en su oportunidad legal, por lo tanto, este Juzgador le otorga el valor probatorio que de los mismos se desprende, en cuanto a los representantes legales de la compañía, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. Y Así se decide.
• Marcada “C”, fotocopia de un acta de reunión del día 17 de febrero de 1999, donde se toman acuerdos internos de la mencionada sociedad, y que, conforme a su promoción en el escrito de contestación, se pretendió demostrar que la parte actora reconvenida se negó a ajustar el canon de arrendamiento. Sin embargo, este tribunal observa que dicho documento es una fotocopia de los denominados papeles domésticos, regulados por el artículo 1.378 del Código Civil, donde sus firmantes toman decisiones sobre la contratación de personal y venta de bienes, sin que se identifiquen sus firmantes, ni se mencione nada que influya sobre el merito de la presente causa, lo que impone desecharlo del proceso y no otorgarle valor probatorio alguno, de conformidad con el encabezamiento de la citada disposición del Código Civil. Y Así se declara.
• Marcado “D”, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15 de enero de 1999, quedando anotado bajo los N° 67, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría. Se trata de una fotocopia del contrato de arrendamiento consignado en original por la parte actora junto al libelo de la demanda marcado “B”, que ya fue analizado por este juzgador en el capitulo anterior, otorgándole la tarifa de valoración probatoria del artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.
• Marcada “E”, fotocopia de una carta suscrita por el ciudadano JESUS SAHAGUN HERNANDEZ, Gerente de Inmuebles de la parte actora, dirigida al ciudadano MANUEL FERREIRA de INVERSIONES RAMAJU, S.A. fechada 31 de mayo de 1999, que, por no haber sido impugnada en forma alguna, se le adjudica la tarifa de valoración probatoria que señala el artículo 1.363 y 1.371 del Código Civil, y de ella se desprende que, ante una correspondencia de la demandada reconviniente, fechada 27 de mayo de 1999, la actora reconvenida le contesta que: “no se previó posibilidad alguna de ajuste en el contrato de arrendamiento…” y, del mismo modo, le ratifica que “en fecha 23 de abril de 1999, le fue notificado a la empresa Inversiones Ramaju, S.A. el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento derivado del contrato…”. . Y Así se declara.
En su escrito de promoción de pruebas, las siguientes:
• En el punto “PRIMERO” del escrito de promoción de pruebas, ratifica las posiciones juradas que oportunamente debía absolver el ciudadano Luis Orozco, en su carácter de presidente del Banco Latino, C.A., con respecto a esta prueba, no consta en autos la evacuación de la misma por no haberse citado al ciudadano Luis Orozco. Así se decide.
• En el punto “SEGUNDO”, promueve el contrato de arrendamiento que fuera suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 15 de enero de 1.999, bajo el N° 67. Esta instrumental ya fue valorada. Así se declara.
• En el punto “TERCERO”, promovió inspección judicial sobre el terreno objeto del contrato cuya resolución fue demandada, a objeto de demostrar con el auxilio de un práctico topográfico, la superficie exacta del terreno entregado en arrendamiento. Se evidencia de las actas del proceso que la parte demandante reconvenida se opuso a la admisión de dicha prueba y el tribunal mediante auto de fecha 14 de marzo de 2000, declaró procedente la oposición interpuesta, y por cuanto no se observa que la demandada reconviniente haya recurrido contra dicho auto, esta prueba no es objeto de valoración. Así se declara.
• En el punto “CUARTO” promueve fotocopia de carta marcada “A”, fechada 27 de mayo de 1999, dirigida a la Junta Directiva del BANCO LATINO, donde la parte demandada reconviniente le solicitó a la parte actora la rebaja en el canon de arrendamiento, por cuanto, a su decir, el metraje del terreno dado en arrendamiento era menor al establecido en el contrato; del mismo modo, le indica que el objeto arrendado está constituido por varias parcelas que no están consolidadas en un solo inmueble. Promovió fotocopia de carta emitida por el BANCO LATINO, fechada 31 de mayo de 1999, que ya valoráramos ut supra, donde la parte actora le respondió negándole lo solicitado. A estas misivas se le otorga el valor probatorio por no haber sido impugnadas por la demandante, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil. Así se declara.
• En el punto “QUINTO” promueve inspección judicial en los archivos de la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Libertador a objeto de que se determine en las copias de planos que reposan en sus archivos, y con auxilio de prácticos, si la parcela objeto de arrendamiento era una sola o se trataba de varias parcelas. Esta inspección fue evacuada en fecha 16 de mayo de 2000, sin embargo, este Juzgador, conforme a lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil, se ve en la imposibilidad de valorar esta inspección y, en consecuencia, desecharla del proceso, conforme a lo siguiente: Dice el acta de evacuación, suscrita por funcionarios del tribunal de la causa y apoderados de ambas partes, que se notificó de la misión del tribunal a la ciudadana AIDA BALBI, en su condición de Directora de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, sin embargo, de la lectura pormenorizada del acta, no se observa que esta funcionaria haya respondido o comunicado al tribunal lo requerido en la Inspección, y lo único útil que se puede extraer fue que dicha funcionaria señaló que el plano objeto de la inspección (que no es identificado en ningún momento) forma parte de un proyecto constructivo recibido en esa dependencia bajo el No. 1780, fechado 21 de noviembre de 1988, con el nombre de “Desarrollo Chacaito”. Luego de ello, se procedió a agregar una fotocopia de un plano, impugnado por la parte actora reconviniente, por ser una copia que no fue expedida ni fotocopiada en presencia del Tribunal, de manera que tanto a la inspección como el plano, como se dijo, este Juzgador no puede dar valor probatorio alguno. Así se declara.
No obstante lo expuesto, se observa que fue consignado mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandada, fechada 23 de mayo de 2000, un plano con sello húmedo, de la República de Venezuela, Distrito Federal, Alcaldía del Municipio Libertador. Dirección de Control Urbano; donde se lee lo siguiente: expedido por la Arq. Aida Balbi Rodríguez, titular de la cédula de identidad 2.519.967 actuando en su carácter de Director General de Ingeniería Municipal del Municipio Libertador del Distrito Federal y debidamente autorizada por el artículo 8, ordinal C, de la Ordenanza sobre Copia y Certificación de Actas y Documentos. Certifica que este Plano corresponde al expediente de anteproyecto N° 567 y 568 de fecha 26/04 /1989, que es copia fiel y exacta de su original el cual reposa en los archivos de esta dirección. Caracas, 23 -05-2000. Firma Ilegible.
Se evidencia que este plano emana de una institución pública, y el mismo no fue tachado, ni impugnado en forma alguna por la parte contra quien se hizo valer, debiendo asignársele valor probatorio que se otorga al documento público administrativo, esto es, que hace plena fe hasta que se haga prueba en su contra, lo cual no ha ocurrido en este proceso. Sin embargo, este tribunal observa, que esta copia certificada guarda relación con la inspección judicial que ya analizáramos en el capitulo anterior, mediante la cual, la parte demandada reconviniente pretendió probar que la parcela no era una sola, sino que se trataba de varias parcelas no consolidadas, y ya este juzgador estableció que en el acta de inspección judicial, nada se explicó con relación a que la parcela de terreno arrendada se trataba de un todo consolidado o estuviere dividida en varias parcelas, más aún, para el análisis se requieren los conocimientos teóricos prácticos para interpretar el mencionado plano, y el mismo no fue acompañado de un informe explicativo de su emitente, como soporte para determinar si la parcela era una sola o se trataba de varias parcelas, probanza fundamental para comprobar el objeto de esta prueba, por lo tanto nada se demuestra con este plano, debiendo ser desechado del proceso. Así se declara.
• En el punto “SEXTO” promueve se oficie a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, requiriendo las siguientes informaciones: Si Inversiones Ramaju, S.A., ha solicitado conformidad de uso para realizar actividades comerciales en el terreno objeto del presente litigio, cuyos linderos aparecen determinado en el contrato de arrendamiento adjunto. Con respecto a esta prueba, corre inserto al folio sesenta y siete (67) del cuaderno de medidas oficio N° Recept. N° 01756/00 de fecha 22 de junio de 2000, emanado de la República de Venezuela Distrito Federal. Alcaldía del Municipio Libertador. Dirección de Gestión Urbana. Dirección de Control Urbano, dirigido a la ciudadana Dra. Cora Farías Altuve, Juez Temporal Decimoprimero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Con la siguiente contestación: “ En repuesta a su Oficio N° 3289-00 de fecha 04 de mayo del año en curso, recibido en esta Dirección mediante receptoría N° 01756 de fecha 18-05-2000, me dirijo a usted, en la oportunidad de informarle que en los archivos de esta Dirección no existe Conformidad de Uso a nombre de la Sociedad Mercantil denominada INVERSIONES RAMAJU, S.A., ni la citada empresa ha realizado trámites para obtener la permisología de la conformidad de Uso antes esta Dirección...” Firma ilegible.
Con respecto a esta prueba de informes, este Juzgador le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y se da por demostrado que la parte demandada reconviniente no solicitó la Conformidad de Uso, ni efectuó los trámites necesarios para obtener la permisología de la Conformidad de Uso por ante el organismo respectivo. Así se declara.
• En el punto “SEPTIMO” promueve para su evaluación el proyecto de ingeniería a realizarse originalmente en el terreno arrendado, marcado “C” en plano y memoria descriptiva. Con respecto a esta instrumental, este Juzgador no le otorga valor probatorio alguno por ser copia simple de un instrumento privado que no fue ratificado en juicio, mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no tiene ningún efecto en este proceso. Así se declara.
• En el punto “OCTAVO” promueve el testimonio de los Ingenieros ZULAY RIVAS y FRANCISCO BERMUDEZ, ambos domiciliados en la ciudad de Caracas.
Con respecto a la testimonial de la ciudadana ZULAY RIVAS, no consta en autos que haya sido evacuada.
En cuanto a la testimonial del ciudadano FRANCISCO BERMUDEZ, el Tribunal observa que el testigo compareció ante el tribunal comisionado en fecha 22 de marzo de 2000, y declaró ser de profesión arquitecto, que fue contratado por la empresa demandada reconvenida para ejecutar un proyecto de locales comerciales con baterías sanitarias en el terreno objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en adyacencia al Centro Comercial Chacaíto y colindante con el Centro Nacional de Ajedrez que, según su dicho, tiene un área aproximada de siete mil metros cuadrados; y que, efectivamente, lo realizó en el año 1999 y consignó fotocopias de ocho (8) planos por él realizados (distribución general de los locales, detalle de las salas de baños, distribución interna, planimetría general y fachadas). Además, manifiesta que hizo gestiones para presentar el proyecto ante Ingeniería Municipal, pero fue rechazado su proyecto debido a la falta de autorización de los propietarios del inmueble, y, finalmente, que su proyecto constaba de varia etapas. De conformidad con lo establecido en el artículo 508 de Código de Procedimiento Civil, este Juzgador desecha dicha testimonial conforme a los siguientes argumentos: Esta declaración fue promovida y evacuada para probar los daños y perjuicios presuntamente ocasionados por la parte actora reconvenida y, del mismo modo, pretende demostrar el incumplimiento del arrendador quien, según el dicho de la inquilina demandada, impidió que se permisara la obra. Sin embargo, el libelo reconvencional afirma que no se obtuvieron permisos municipales en virtud de que las parcelas arrendadas no se encontraban unificadas en un solo lote, lo que fue desvirtuado por la prueba de informes promovida por la propia demandada a la Alcaldía del Municipio Libertador, evacuada mediante oficio que corre inserto al folio sesenta y siete (67) del cuaderno de medidas oficio N° 01756/00 de fecha 22 de junio de 2000, emanado de la Dirección de Gestión Urbana. Donde afirman que “…en los archivos de esta Dirección no existe Conformidad de Uso a nombre de la Sociedad Mercantil denominada INVERSIONES RAMAJU, S.A., ni la citada empresa ha realizado trámites para obtener la permisología de la conformidad de Uso antes esta Dirección...”. Luego, la declaración de este testigo no es concordante con el instrumento publico administrativo señalado, y Así se declara.
• En el punto “NOVENO” promueve las páginas 10 y 20 del folleto contentivo de la “Oferta inmobiliaria de FOGADE 1999”, y consigna un ejemplar original del mismo. En las páginas señaladas el Tribunal observa que el referido ente gubernamental ofrece en venta, tal el edificio donde opera el denominado Centro Nacional de Ajedrez, y, en la página 20 del folleto, aparece en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el hecho de que esta institución del Estado venezolano haya ofrecido en venta el inmueble arrendado, nada prueba con respecto a la acción quanti minoris intentada, ni a los daños y perjuicios reclamados. Y así expresamente se declara.
• En el punto “DÉCIMO” solicita al Tribunal requiera del Banco Latino C.A., copia certificada del expediente del terreno arrendado a Inversiones Ramaju S.A., y que es el entregado en el contrato objeto del presente litigio. No consta en autos que la misma haya sido evacuada, por lo tanto nada tiene que analiza este Juzgador. Así se declara.
Del mismo modo, adjunto al escrito de observaciones a los informes de la parte actora, la parte demandada reconviniente consignó una serie de copias simples de varios instrumentos, los cuales fueron impugnados por la parte actora reconvenida por ser copias simples, este Juzgador no le otorga a dichas copias valor probatorio alguno por haber sido impugnados por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además que los mismos no son copias de instrumentos públicos, siendo contrario a derecho presentarlos en esa oportunidad. Así se declara.
El tribunal de la causa dictó Auto para Mejor Proveer, solicitando lo siguiente: a) Gaceta Municipal de la Ordenanza Modificatoria Sobre Zonificación del Sector Sabana Grande, y b) Zonificación del terreno constituido por una parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre la Avenida Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, Parroquia el Recreo, con área aproximada de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS (6.840,30 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida Solano López, en cuarenta y siete metros (47 mts); SUR: En sesenta y dos metros (62mts) con la Avenida Abraham Lincoln (su frente); ESTE: Con la quebrada de Chacaíto (Embaulada); OESTE: Una serie de parcelas identificadas como: Pollo Arturo, Edificio Las delicias, Hotel y Estacionamiento El Cóndor, Edificio Delgado y la Plaza Francisco Solano López.
En repuesta a lo solicitado por el Tribunal, La Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano, contestó mediante oficio N° 000544, de fecha 23 de febrero del 2001, lo siguiente: En relación a la solicitud de copias certificadas u original de la Gaceta Municipal número 16.224 de fecha 14-08-1980, relacionada a la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza sobre Zonificación del Sector Sabana Grande, comunica que la misma deberá ser solicitada ante la Imprenta Municipal, ya que dicho Organismo es el ente encargado de emitir las Gacetas Municipales en originales o copias certificadas. En relación a la zonificación que rige el terreno en consulta, según el plano regulador que acompaña a la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza sobre Zonificación del Sector Sabana Grande, comunica que se encuentra dentro de las Zonificaciones S.D.R., (Servicios Deportivos y Recreacionales) y la zona V9.1-CM (vivienda Multifamiliar y Comercio Metropolitano), debiendo regirse por lo establecido en el Capítulo IV, Sección IV y el Capítulo VII de la Ordenanza; que de los archivos de la desaparecida Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano (O.M.P.U) que reposan en esa Dirección, se pudo constatar que el inmueble objeto de la consulta fue estudiado en varias oportunidades por dicho Organismo, donde en una de éstas se le otorgó, según un informe elaborado por la Comisión Permanente de Urbanismo N° CU-319-85 y aprobado por la cámara Municipal en su sesión efectuada el día 24-11-85, la Desafectación del Área Zonificada S.D.R. (Servicios Deportivos y Recreacionales) y asignándole la Zonificación V9.1-CM (vivienda Multifamiliar y Comercio Metropolitano) a todo el terreno en consulta a petición del Centro Simón Bolívar, propietario en aquel entonces del terreno. Que la parcela fue conformada en una sola, según oficio N° 2416 de fecha 23-12-88, emanado de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano (O.M.P.U.), con un área acusada de 6.840,30 M2, y frente de 62,50 Mts, por la Avenida Abraham Lincoln y 47,oo Mts, por la Avenida Solano López. Que las características de desarrollo en la parcela en consulta son las siguientes variables urbanas fundamentales: Usos: Comercio al detal y servicios conexos. Vivienda multifamiliar. Oficina de todo tipo y servicios conexos y Hoteles en parcela mayores de 1.200 M2, termina informando que cualquier proposición de desarrollo sobre el terreno deberá realizarse en forma de anteproyecto, como lo establece el artículo 54 de la Ordenanza de Zonificación del Sector Sabana Grande antes descrita, por presentar un área superior de 3000 Mt2, reuniendo todos los requisitos exigidos por esa Dirección para tal fin, el cual deberá presentar el aval del Metro de Caracas C.A., por estar dentro del área de influencia de la Línea 1 del citado transporte público.
Con respecto a esta prueba de informes, solicitada por el tribunal de la causa mediante auto para mejor proveer, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y deja demostrado que la parcela arrendada fue conformada en una sola, en fecha 23 de diciembre de 1988, y posee un área de 6.840,30 m2; está destinada a la Zonificación V9.1-CM (vivienda Multifamiliar y Comercio Metropolitano), y se le puede dar el uso de comercio al detal y servicios conexos. Vivienda multifamiliar. Oficina de todo tipo y servicios conexos y Hoteles en parcela mayores de 1.200 m2. Y así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
En primer lugar se debe emitir pronunciamiento, en cuanto a la solicitud de reposición de la causa al estado de contestación de la reconvención peticionada por la parte demandada en fecha 16.10.2001 (f. 2 pII), con fundamento en que la causa se tramitó inicialmente ante un juzgado incompetente por la materia, es decir, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito antes de ser remitidas las actuaciones al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional.
Al respecto se debe indicar, que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia antes referido por auto de fecha 18.9.2000 y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil y la Resolución No. 134 de fecha 13.2.1995 dictada por el extinto Consejo de la Judicatura, mediante la cual se creó la Jurisdicción Bancaria, declinó su competencia en el Juzgado Noveno en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, en virtud de que la reconvención ejercida en fecha 19.9.1995 excedía la cuantía fijada en dicha Resolución, todo lo cual determina que se trató de una incompetencia sobrevenida, que determina la validez de todas las actuaciones realizadas por ante el juzgado declinante y donde las partes ejercieron de forma oportuna y valida todas sus defensas, motivo por el cual y en aplicación del principio del fin útil de la reposición el cual no se cumpliría en el caso de marras, determina la improcedencia de la reposición solicitada, y así se decide.
Despejado lo anterior, se desprende de autos que el punto focal de esta controversia se dirige a resolver la excepción planteada por la demandada INVERSIONES RAMAJU, quien se afirmó engañada por el arrendador BANCO LATINO, en virtud de que el 15 de enero de 1.999 pactó, mediante documento público ya analizado: el arrendamiento de un terreno ubicado en la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, con un área aproximada de seis mil ochocientos cuarenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 m2), siendo que dicha área es mucho menor, lo cual imponía –según su dicho− una rebaja en el canon mensual de arredramiento. Además, aduce la demandada reconviniente, que no pudo obtener los permisos municipales correspondientes, por cuanto el objeto arrendado constaba de varias parcelas de terreno que, según afirma, no estaban integradas en una sola, y este hecho le impidió levantar los “stands” o locales desmontables en los que se realizaría su actividad comercial, causándole los daños materiales arriba señalados, al no haber podido alquilar dichos stands móviles.
Para decidir, el tribunal observa: Establece el artículo 1.619 del Código Civil, que el aumento o disminución de la cabida de un predio, no da derecho al aumento o disminución del canon de arrendamiento, salvo en los casos que señala el artículo 1.497 eiusdem, esto es, que se haya señalado expresamente la medida, y que esa diferencia (mayor o menor) sea, al menos, de una veinteava parte del todo. Además, la acción para reclamar dicha diferencia, tiene que ser interpuesta dentro del año siguiente a la celebración del contrato, so pena de la pérdida del derecho, tal como establece el artículo 1.500 del mismo código. En el presente caso, observamos que en el contrato de arrendamiento se mencionó expresamente la cabida del objeto locativo, y la reclamación se presentó tempestivamente, así: El contrato se suscribió el 15 de enero de 1999, y la reconvención se planteó el 16 de septiembre de 1999. Luego, habiéndose presentado oportunamente la demanda (por vía reconvencional), se hacía necesario que la reclamante probara que la disminución que afirma superaba el mínimo legal de la veinteava parte. Para ello, en su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada reconviniente promovió una inspección judicial, con auxilio de prácticos, y, en su escrito de contestación y reconvención, dice anexar marcada “E” las resultas de una inspección ocular donde, según afirma, el frente (lindero sur) de la parcela, de una supuesta longitud de sesenta y dos metros lineales (62,00 m), y solo le entregaron treinta metros (30 m), y que el fondo es de treinta y nueve metros (39,00 m), y al multiplicar el metraje del frente por el metraje del fondo: se obtiene una superficie de un mil doscientos cuarenta y ocho metros cuadrados (1.248,00 m2), que es el área ocupada por el Centro Nacional de Ajedrez, que no fue entregada a su representada, y ello, a su decir, está demostrado en el plano topográfico que se anexó a la inspección ocular citada.
Además, aduce la demandada, a pesar de que en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento se advierte sobre la existencia de un paso de tuberías de agua fría subterránea desde la planta de aire acondicionado del Metro de Caracas, ubicada en el lindero norte del terreno (Av. Francisco Solano López), nunca se señaló que la compañía Metro de Caracas pretendiera la constitución de una servidumbre de paso vehicular, desde el fondo del Centro Nacional de Ajedrez hasta la planta de aire acondicionado en una longitud de ciento cuarenta metros (140 m) adicionales, despojando –según su dicho- a INVERSIONES RAMAJU, S.A. de una superficie adicional de quinientos sesenta metros cuadrados (560 m2), de modo que, al sumar esta área con la otra anteriormente mencionada, se evidenciaría una privación en el uso, de: Un mil ochocientos ocho metros cuadrados (1.808 m2) de los 6.840,30 m2 que se alquilaron, según el contrato.
No obstante lo alegado por la demandada, este juzgador, al momento de valorar las pruebas, no encontró inserta en autos la mencionada inspección anexo marcado “E”, que se alegó promovida junto con el escrito de contestación- reconvención, sino un conjunto de copias simples a los que se les valoró según su procedencia, y, como ya estableció con anterioridad, de la inspección judicial promovida en los Archivos de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, nada se evidenció para demostrar la deficiencia en la cabida denunciada por la inquilina, y, todo lo contrario, consta en autos el Oficio emanado de la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano N° 000544, de fecha 23 de febrero de 2001, que riela al folio ciento cincuenta y cuatro (154) al folio 158 de la segunda pieza del expediente, traído mediante Auto para Mejor Proveer dictado por la Juez de la causa, donde se deja sentado que la parcela fue conformada en una sola, según oficio N° 2416 de fecha 23-12-88, emanado de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano (O.M.P.U.), con un área acusada de 6.840, 30 m2 y frente de 62,50 metros, por la Avenida Abraham Lincoln y 47,00 metros, por la Avenida Solano López, así como también se demuestra del referido oficio los diferentes Usos que puede darse al terreno de la parcela arrendada como son comercio al detal y servicios conexos; Vivienda multifamiliar; Oficina de todo tipo y servicios conexos y Hoteles en parcela mayores de 1.200 m2, también que es un área que se encuentra en la influencia de la Línea 1 del Metro de Caracas, lo que demuestra de manera efectiva que el terreno dado en arrendamiento es de un área de 6.840, 30 m2, tal cual fue lo acordado en el contrato de arrendamiento. Así se decide.
Asimismo, se evidencia de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento producido y reconocido por ambas partes, que: “EL ARRENDATARIO declara que conoce la existencia en el inmueble de un área afectada por la trayectoria de una tubería subterránea que conduce agua fría, desde la planta de tratamiento de aire acondicionado hasta la Estación Chacaíto del Metro de Caracas, a favor de la empresa METRO DE CARACAS, C.A., de conformidad al plano que se anexa al presente documento marcado “A”, el cual forma parte integrante del mismo. Igualmente se compromete a no realizar trabajo alguno que afecte dichas instalaciones…”. Lo que viene a demostrar que la parte demandada reconviniente sociedad mercantil Inversiones Ramaju, S.A., tenía conocimiento de que la superficie del terreno dada en arrendamiento tenía un área afectada por la compañía Metro de Caracas y se comprometió a no realizar trabajo alguno que la afectase; quedando desvirtuado lo dicho por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención respecto a este punto. Así se decide.
Ahora bien, establecido lo anterior, y conforme a la regla del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto al no demostrar la sociedad mercantil Inversiones Ramaju, S.A., de una manera efectiva sus aseveraciones, forzoso es para este Juzgador declarar sin lugar la reconvención planteada por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU S.A., en fecha 16 de septiembre de 1999. Así se decide.
En otro aspecto de la controversia, la parte demandada reconviniente alegó haber sido engañada por la actora, según dijo, al no integrar las parcelas del terreno arrendado en un único inmueble, sino hasta el mes de junio de 1999, cuando ya estaba por vencerse el primer plazo del contrato, y que por este hecho no pudo la sociedad mercantil Inversiones Ramaju, S.A. realizar su plan comercial, por cuanto le fue imposible obtener los permisos de conformidad de uso, el permiso de bomberos, la patente de industria y comercio y ningún otro permiso requerido por las autoridades competentes para el funcionamiento de su negocio. Sin embargo, observa este tribunal, que mediante el Oficio emanado de la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano N° 000544, de fecha 23 de febrero de 2001, que riela al folio ciento cincuenta y cuatro (154) de la segunda pieza del expediente, traído a los autos por auto para Mejor Proveer dictado por la Juez de la causa, se deja asentado que la parcela fue conformada en una sola, según oficio N° 2416 de fecha 23-12-88, emanado de la Oficina Metropolitana de Planeamiento Urbano (O.M.P.U.) quedando así desvirtuada la aseveración que hace la parte demandada reconviniente con respecto a este punto. Así se decide.
También consta de las pruebas promovidas en el proceso y valoradas válidamente por este Juzgador, específicamente en el lapso de promoción de pruebas que la parte demandada reconviniente promovió se oficiara a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, requiriendo las siguientes informaciones: Si Inversiones Ramaju, S.A., ha solicitado conformidad de uso para realizar actividades comerciales en el terreno objeto del presente litigio, en relación a esta prueba la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano contestó: “En repuesta a su Oficio N° 3289-00 de fecha 4 de mayo del año en curso, recibido en esta Dirección mediante receptoría N° 01756 de fecha 18-05-2000, me dirijo a usted, en la oportunidad de informarle que en los archivos de esta Dirección no existe conformidad de Uso a nombre de la sociedad mercantil denominada INVERSIONES RAMAJU, S.A., ni la citada empresa ha realizado trámites para obtener la permisología de la conformidad de Uso antes esta Dirección.” Por lo que queda desvirtuada la aseveración que hace la parte demandada reconviniente con respecto a este punto. Así se decide.
Dilucidado lo anterior, pasa este sentenciador de seguidas a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión deducida por la parte actora reconvenida, esto es, la resolución del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios.
Al respecto, el Tribunal observa:
La parte actora reconvenida demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y la indemnización de daños y perjuicios provenientes de la resolución del contrato de arrendamiento, en la cantidad de Veintiséis Millones de Bolívares (Bs. 26.000.000,00), hoy Veintiséis Mil Bolívares (Bs. 26.000,00), equivalente a dos (2) mensualidades de alquiler correspondiente a los meses de junio y julio de 1999, y las mensualidades que se siguieran venciendo hasta la finalización del presente juicio, más los intereses que se produzcan a la rata pactada en la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, es decir el uno por ciento (1%) por mora.
Al momento de su contestación, la parte demandada reconviniente admite la existencia del contrato de arrendamiento, y, como ya quedó establecido al analizar el acervo probatorio, no probó haber pagado las mensualidades de alquiler denunciadas como insolutas, limitando su defensa a que el Banco Latino C.A. incumplió su compromiso de entregar en arrendamiento un terreno de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (6.840,30 M2), entregando uno de menor cabida y se negó expresamente a ajustar el canon de arrendamiento.
Por su parte, en las cláusulas Segunda y Décima Cuarta del citado contrato de arrendamiento, se estableció que: “El canon de arrendamiento mensual correspondiente a este contrato queda establecido convencionalmente en la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00), el cual será cancelado en el termino fijo de el día quince (15) de cada mes en las Oficinas del Banco Latino… “EL ARRENDADOR” podrá dar por resuelto este Contrato y ejercer las demás acciones legales a que haya lugar y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, en los siguientes casos: 1.- Si “EL ARRENDATARIO” incumpliere cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, de este Contrato. 2.- Si “EL ARRENDATARIO” no pagare una (1) pensión del canon de arrendamiento…”
Luego, siendo el contrato ley entre las partes, le bastaba al actor demostrar la existencia autentica de esa relación jurídica de tracto sucesivo que obliga a la parte demandada, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento, esto es: probada la existencia del contrato de arrendamiento de modo auténtico, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones, ya sea mediante el pago, o que existe una compensación, o que la deuda prescribió.
Así las cosas, observa quien decide que la parte actora le reclama a la demandada el incumplimiento de la obligación principal generada en el contrato de arrendamiento, la cual es el pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, y en virtud que la parte demandada en el transcurso del proceso no demostró el pago de los meses de junio y julio del año 1999, ni logró desvirtuar los alegatos invocados en el escrito libelar, mediante un hecho extintivo de la obligación, por lo tanto este Juzgador declara que en el presente caso se encuentran llenos los extremos establecidos en el artículo 1.167, del Código Civil, para su procedencia el cual establece: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”, por cuanto la pretensión elegida por el actor va dirigida a resolver un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por incumplimiento de las obligaciones contractuales. Así se decide.
Conforme a lo expuesto, es forzoso para este Juzgador declarar con lugar la apelación ejercida en fecha 24 de abril de 2001, por el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano KONRAD KOESLING, en contra de la decisión judicial proferida en fecha 30 de marzo de 2001, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas, por lo tanto, la pretensión de resolución interpuesta por la parte actora resulta ajustada a derecho, y en consecuencia, debe la parte demandada reconviniente sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU S.A., entregar a la parte actora reconvenida, sociedad mercantil BANCO LATINO , C.A., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una parcela de Terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, Parroquia El Recreo, Sector Chacaíto, Caracas, con un área aproximada de Seis Mil Ochocientos Cuarenta Metros Cuadrados con Treinta Decímetros (6.840, 30 M2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: La Avenida Solano López, en 47,00 mts; por el SUR: en 62,00 mts; con la Avenida Abraham Lincoln (sur frente); por el ESTE: Centro Comercial Chacaíto, de por medio quebrada de Chacaíto (embaulada) y por el OESTE: Una serie de parcelas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en lo que lo recibió; y del mismo modo, pagar la cantidad de veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, sustitutiva de los cánones dejados de recibir correspondiente a los meses de junio y julio del año 1999; mas la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) mensuales, desde agosto de 1999, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, hasta que el presente falo quede definitivamente firme, resultado improcedentes, los intereses de mora reclamados sobre los saldos adeudados, sin precisar el tipo de interés en cuanto a la forma de sus cálculo y aplicación temporal. Y Así se declara.
Finalmente, en la demanda y su reforma que inicia este expediente, la parte actora pidió que la cantidad reclamada por daños y perjuicios se indexara conforme a la inflación que ha vivido nuestro país en los últimos años.
Sobre la procedencia de la corrección monetaria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 5 del 27 de febrero de 2003, con ocasión del recurso de hecho en el caso Nicola Cosentino Ielpo y otros contra Seguros Sud América, S.A., expediente No. 2001-000554, señaló lo siguiente: “La Sala ha establecido de forma reiterada, que la inflación es un hecho notorio, y los efectos que produce sobre el valor adquisitivo de la moneda son hechos que el juez puede inferir mediante la aplicación de máximas de experiencias. Asimismo, ha sostenido que la condena de pago de la suma de dinero reclamada resulta injusta si no es practicado el respectivo ajuste monetario, pues el deudor no repara el daño si no restaura a plenitud el patrimonio del acreedor que resultó afectado por el incumplimiento o el retardo en el cumplimiento de la obligación. Por esa razón, la Sala ha establecido que el juez puede acordar de oficio la indexación si la controversia versa sobre derechos no disponibles e irrenunciables, y en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados y, por tanto, disponibles, queda a cargo de la parte solicitar el ajuste monetario. La indexación judicial solicitada en el libelo de demanda amplía los límites que deberán ser tomados en cuenta por el Juez al momento de establecer la condena a pagar. En efecto, de conformidad con lo previsto en los artículos 339 y 364 del Código de Procedimiento Civil, la demanda y la contestación constituyen los actos fundamentales en que las partes delimitan el problema judicial y, por tanto, fijan los límites para el conocimiento del Juez, y a ellos está sujeta su actividad de juzgamiento, so pena de infringir el artículo 243 ordinal 5º eiusdem.”
Conforme a la doctrina citada, y por cuanto la corrección monetaria, como dijimos, fue solicitada en el instrumento libelar, este juzgado estima procedente acordar que la señalada cantidad veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000,00), sea corregida por inflación. En consecuencia, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo, donde el tribunal de la causa – debido a la ausencia de complejidad del peritaje – nombrará un único experto que realizará la corrección monetaria de los veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000,00) antes indicado, aplicando como base el Índice Nacional de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela, hará dichos cálculos desde el 26 de julio de 1999, exclusive, fecha de la admisión de la reforma de la demanda hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y así se establece.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, la demanda por resolución de contrato incoada por la parte actora, ciudadanas BANCO LATINO, C.A. en contra de la parte demandada INVERSIONES RAMAJU, S.A. debe declararse parcialmente con lugar, e improcedente la reconvención ejercida, por lo que resulta forzoso declarar con lugar el recurso de apelación ejercido, quedando revocada la sentencia recurrida con la motivación expuesta en la presente decisión, tal y como se establecerá en forma positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En fuerza de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR apelación ejercida en fecha 24 de abril de 2001, por el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano KONRAD KOESLING, en contra de la decisión judicial proferida en fecha 30 de marzo de 2001, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de reposición y la reconvención planteada en fecha 16 de septiembre de 1999, por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU S.A., identificada en el presente fallo.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso la sociedad mercantil BANCO LATINO, S.A., ente en liquidación que en la actualidad adelanta el FONDO DE PROTECCIÓN SOCIAL DE LOS DEPOSITOS BANCARIOS, antes denominado FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU S.A., ya identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada INVERSIONES RAMAJU S.A. en hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, identificado de esta manera: una parcela de terreno adyacente al Centro Nacional de Ajedrez, ubicado al final del Boulevard de Sabana Grande, entre las Avenidas Abraham Lincoln y Francisco Solano López, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Parroquia El Recreo, Sector Chacaíto, Caracas, con un área aproximada de seis mil ochocientos cuarenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (6.840,30 m2), cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con la Avenida Solano López, en 47,00 metros; por el SUR: en 62,00 metros, con la Avenida Abraham Lincoln (su frente); por el ESTE: Con el Centro Comercial Chacaíto, estando de por medio la quebrada de Chacaíto (embaulada), y por el OESTE: Una serie de parcelas; completamente desocupado de bienes y personas.
CUARTO: Se condena a la sociedad mercantil INVERSIONES RAMAJU S.A. a pagar a la sociedad mercantil BANCO LATINO, C.A., la cantidad DE VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios sustitutiva de los cánones dejados de percibir, correspondientes a los meses de junio y julio del año 1999, y los que se causaron desde agosto de 1999 hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de Trece Mil Bolívares (Bs.13.000,00) por cada mes, resultando improcedentes los intereses de mora demandados.
QUINTO: HA LUGAR la corrección monetaria de la cantidad de veintiséis mil Bolívares (Bs.26.000), desde el 26 de julio de 1999, exclusive, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, la cual se ordena calcular mediante experticia complementaria del fallo, realizada por un solo experto que designe el tribunal de la causa, observando el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, establecido por el Banco Central de Venezuela, para dicho periodo.
SEXTO: Se imponen las costas a la reconvención y se declara improcedente las costas de la causa principal dada la naturaleza de lo decido.
Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por secretaría, copia certificada de la presente decisión a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° de la Independencia y 155º de la Federación. En la ciudad de Caracas a los treinta (30) días del mes septiembre de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTINEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20.pm.) se publicó registró y agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintitrés (23) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

EXP.: No. AC71-R-2001-000026
AJMJ/MCP.-