República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Julio Williams Rosales Rojas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.932.377.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Anthgloris Díaz Meza, Odalys Anahir López Jiménez, Oswaldo José Conforti Di Giacomo y Nubraska Yegres Stella, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.762.759, 10.635.534, 4.170.625 y 18.291.724, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.889, 69.569, 20.424 y 186.225, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: María Elisa Pérez de Tepedino e Isabel Pérez Castrillo, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.181.998 y 3.666.675, respectivamente.
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.
En fecha 13.08.2014, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada Anthgloris Díaz Meza, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Julio Williams Rosales Rojas, contentivo de la pretensión de retracto legal arrendaticio deducida en contra de las ciudadanas María Elisa Pérez de Tepedino e Isabel Pérez Castrillo.
En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pasa este Tribunal a revisar la admisibilidad de la demanda sometida a su conocimiento, previas las consideraciones siguientes:
El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.
Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente:
“…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella.
Señala, el citado autor:
“…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288)
En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Julio Williams Rosales Rojas, en contra de las ciudadanas María Elisa Pérez de Tepedino e Isabel Pérez Castrillo, se patentiza en la pretensión de retracto legal arrendaticio ejercida con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre la ciudadana María Elisa Pérez de Tepedino, en su carácter de vendedora, por una parte y por la otra, la ciudadana Isabel Pérez Castrillo, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22.10.2004, bajo el N° 20, Tomo 03, Protocolo Primero, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 11-B, que forma parte del Edificio Residencias Los Pinos, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en virtud del alegado desconocimiento de su derecho de preferencia para adquirir en primer lugar y ante cualquier tercero dicho inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, con base al contrato de arrendamiento que suscribió privadamente con la ciudadana María Elisa Pérez de Tepedino, en fecha 01.09.2001.
En este sentido, conforme al artículo 2 de la Constitución Nacional, Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Entre tanto, el artículo 82 ejúsdem, puntualiza que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, cuya satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
Por su parte, el artículo 136 ibídem, concerniente al principio de colaboración de poderes, enfatiza que el Poder Público se distribuye entre el Poder Municipal, el Poder Estadal y el Poder Nacional, mientras que este último se divide a su vez en Legislativo, Ejecutivo, Judicial, Ciudadano y Electoral, siendo que cada una de las ramas del Poder Público tiene sus funciones propias, pero los órganos a los que incumbe su ejercicio colaborarán entre sí en la realización de los fines del Estado.
Pues bien, observa este Tribunal que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario del 12.11.2011, en su artículo 1º, puntualiza que “…tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna…”.
En este contexto, el Título IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, contempla un nuevo procedimiento judicial a través del cual deben sustanciarse y sentenciarse las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, cuyo artículo 98 ejúsdem, consagra para ello al procedimiento oral previsto en dicha ley, el cual debe aplicarse a los procesos judiciales en curso, hasta su culminación definitiva, en atención a lo dispuesto en la disposición transitoria primera.
Ahora bien, observa este Tribunal que en el caso de autos el accionante pretende subrogarse en las mismas condiciones asumidas por la compradora en el contrato de venta protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22.10.2004, bajo el N° 20, Tomo 03, Protocolo Primero, en atención de lo previsto en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual estipula que "...[e]l retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento...".
En vista de ello, se hace necesario para este Tribunal referirse al artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual puntualiza lo siguiente:
"Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes". (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Por su parte, el artículo 96 ejúsdem, establece:
"Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10". (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Conforme a las anteriores disposiciones jurídicas, previa a la interposición de una demanda judicial derivada de una relación arrendaticia, debe tramitarse el procedimiento establecido en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que al no haber agotado el accionante el procedimiento administrativo previo a la interposición de su demanda, contrarió flagrantemente los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual hace inadmisible su reclamación por ser manifiestamente contraria a Derecho, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
- II -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por el ciudadano Julio Williams Rosales Rojas, en contra de las ciudadanas María Elisa Pérez de Tepedino e Isabel Pérez Castrillo, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil catorce (2.014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).
La Secretaria Titular,
Grisel del Valle Sánchez Pérez
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2014-001230
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