TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de abril de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2014-000277
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., de este domicilio e inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo (2º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital,
en fecha diez (10) de Octubre de 2.008, bajo el Nº 20, Tomo 199-A Sdo, reformada según Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la mencionada Empresa celebrada, en fecha veinticinco (25) de Febrero de 2.011, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo (2º) de Distrito Capital, en fecha veintiocho (28) de Abril de 2.011, bajo el Nº 36, Tomo 95-A Sdo.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA:
FERNANDO VALERO BORRAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.987.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A.; inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto (5º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de febrero de mil novecientos noventa y siete (1.997), bajo el Nº 35, Tomo 96-A qto, Expediente Nº 7.734; posteriormente reformada según lo contiene el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, de fecha nueve (9) de Agosto de 2.012, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Quinto (5º) del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha treinta y uno de mayo de 2.013, inscrita en el Registro de Comercio bajo el Número 49, Tomo 72-A, Registro Mercantil V; y con última reforma según lo establece la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, de fecha primero (1º) de Octubre de 2.013, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Quinto (5º) del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiocho (28) de Octubre de 2.013, en el Registro de Comercio bajo el Número 06, Tomo 174-A, Registro Mercantil V, del Expediente 7734;
Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711 C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, e inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Cuarto (4º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha tres (3) de diciembre de 2.012, bajo el Nº 10, Tomo 220-A cto, Expediente Nº 223-8083 y con Registro de Información Fiscal Nº J-40176339-1.
Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708 C. A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto (5º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital Estado Miranda, en fecha seis (6) de febrero de 2.008, bajo el Nº 51, Tomo 1553-A, Expediente Nº 543.935 y Registro de Información Fiscal Nº J-29551482-4, en la persona de su Director, Señor ARMINDO OLIVEIRA CASTRO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas y titular de la cédula de identidad Nº V-6.890.762.
APODERADA JUDICIAL DE LA
CO-DEMANDADA INVERSIONES 112711, C.A.:
ROBERLY ALEXANDRA YSTURIZ FERRER, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 173.257.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
CO-DEMANDADA CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.:
PEDRO PABLO CALVANI ABBO y ALAN CASTILLO MAC FARLANE, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 19.252 y 72.874, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
CO-DEMANDADA INVERSIONES 13708, C.A.:
CARLOS LA MARCA ERAZO y LUIS DOS RAMOS NOGUERA, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 70.483 y 154.931, respectivamente.
-II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de marzo 2014, correspondiendo el conocimiento a este Tribunal por distribución.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 17 de marzo de 2014, en el cual se ordenó el emplazamiento de las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte demandada, para dar contestación a la demanda, conforme al trámite del juicio breve. Folios 200 y 201
Por auto de fecha 4 de abril de 2014, este Juzgado libró boleta de citación a las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte demandada. Folio 212 al 218
En diligencia de fecha 23 de abril de 2014, el ciudadano MIGUEL ANGEL ARAYA, en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido imposible las citaciones personales de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte co-demandada. Folio 221 y 248, respectivamente
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2014, el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES, en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido imposible la citación personal de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., parte co-demandada. Folio 280
La representación judicial de la parte actora, en diligencia de fecha 6 de junio de 2014, solicitó que se solicitara al SENIAT e IVSS, para ubicar el domicilio de las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., y por auto de fecha 10 de junio de 2014, este Tribunal acordó lo solicitado librando oficio al Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Folio 328 al 331
Por diligencia de fecha 1º de julio de 2014, el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES, en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente firmado y sellado oficio dirigido al Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Folio 335
De seguida, en fecha 22 de julio de 2014, este Juzgado recibió oficio Nº 002556, de fecha 15 de julio de 2014, proveniente del SENIAT en la cual suministró los domicilios fiscales de las Sociedades Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte demandada. Folio 342
Posteriormente la representación judicial de la parte actora, por escrito de fecha 29 de julio de 2014, solicitó que se libraran nuevas compulsas a la parte demandada y consignó los fotostatos necesarios para tal fin y en fecha 23 de septiembre de 2014, este Tribunal acordó y libró nueva compulsa a las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte demandada. Folio 361 al 366
Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2014, el ciudadano JULIO ARRIVILLAGA RODRIGUEZ, en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido imposible las citaciones personales de las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., parte demandada. Folio 369, 401 y 433, respectivamente
La representación judicial de la parte actora en diligencia de fecha 15 de octubre de 2014, solicitó la aplicación del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para citar a la parte demandada y por auto de fecha 20 de octubre de 2014, este Juzgado acordó lo peticionado y libró cartel de citación a la parte demandada. Folio 465 al 468
Posteriormente la secretaria de este Tribunal por constancia de fecha 4 de diciembre de 2014, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Folio 480
En fecha 24 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó este Tribunal que requiriera al Juzgado 19 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, las copias que el solicitó en fecha 30 de junio de 2014, y este Juzgado por auto de fecha 30 de enero de 2015, negó lo solicitado por no encontrarse el juicio en estado de promoción o evacuación de pruebas.
La representación judicial de la parte actora, por diligencia de fecha 3 de febrero de 2015, solicitó el nombramiento de un defensor ad litem a la parte accionada y por auto de fecha 4 de febrero de 2015, este Juzgado designó al abogado JACINTO BLANCO MATOS, como defensor judicial de la parte demandada, Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., y a tal efecto libró boleta de notificación al defensor designado.
En fecha 10 de febrero de 2015, el abogado ARMINDO OLIVEIRA CASTRO, titular de la cédula de identidad Nº 6.890.762, debidamente asistido por el abogado CARLOS LA MARCA ERAZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.483, en su carácter de Director de INVERSIONES 13708, C.A., se dio por citado en el procedimiento y solicitó la reposición de la causa por cuanto la secretaria de este Juzgado no fijó el cartel de citación en la dirección de la parte demandada, suministrada por el SENIAT. Folios 8 y 9 de la segunda pieza
Por sentencia de fecha 11 de febrero de 2015, este Tribunal repuso la causa al estado de que se realice la fijación en las direcciones suministrada por el SENIAT en su comunicación cursante al folio 342, del Cartel de Citación librado a las co-demandadas, con excepción de INVERSIONES 13708 C.A., ya que esta se dio expresamente por citada en diligencia de fecha 10 de febrero de 2015. Así mismo se declara nulo el auto de fecha 4 de febrero de 2015 y la boleta de notificación librada en esa misma fecha. Folios 22 y 23 de la segunda pieza
La representación judicial de la parte actora por escrito de fecha 24 de febrero de 2015, solicitó a la secretaria de este Tribunal que se traslade a los domicilios fiscales de las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A. Folio 344 de la segunda pieza
Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2015, el ciudadano JESUS VILLANUEVA, en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial, consignó debidamente firmada boleta de notificación dirigida al defensor judicial designado JACINTO BLANCO MATOS. Folio 346 de la segunda pieza
La abogada ROBERLY ALEXANDRA YSTURIZ FERRER, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 173.257, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711, C.A., en fecha 3 de marzo de 2015, consignó instrumento poder que acredita su representación. Folio 350 de la segunda pieza
El abogado ALAN CASTILLO FARLANE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 72.874, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CORPARACIÓN EL SUPI, C.A., en fecha 11 de marzo de 2015, consignó instrumento poder que acredita su representación. Folio 360 de la segunda pieza.
Por escrito de fecha 13 de marzo de 2015, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., consignó escrito de contestación a la demanda constante de 13 folios útiles. Folio 365 al 377 de la segunda pieza.
De seguida, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711, C.A., en fecha 13 de marzo de 2015, consignó escrito de contestación a la demanda constante de 5 folios útiles y 16 folios útiles de anexos. Folio 379 al 399 de la segunda pieza
En este orden de ideas, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708, C.A., en fecha 13 de marzo de 2015, consignó escrito de contestación a la demanda constante de 9 folios útiles y 564 folios útiles de anexos. Folio 400 al 974 de la segunda pieza
Luego, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708, C.A., en fecha 26 de marzo de 2015, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de 3 folios útiles. Folio 3 al 5 de la tercera pieza
Seguidamente, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., en fecha 26 de marzo de 2015, presentó escrito de promoción de pruebas, constante de 6 folios útiles y 43 folios útiles de anexos. Folio 6 al 55 de la tercera pieza
Consecutivamente, la representación judicial de la parte actora, en fecha 30 de marzo de 2015, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de 8 folios útiles y 2 folios útiles de anexos. Folio 57 al 66 de la tercera pieza
Este Tribunal por auto de fecha 31 de marzo de 2015, admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de ambas partes y fijó oportunidad para la evacuación de la prueba de Inspección Judicial promovida por la parte actora. Folios 67 y 68 de la tercera pieza
En fecha 7 de abril de 2015, declaró desierto la inspección judicial fijada para ese día, por no haber comparecido ninguna de las partes. Folio 69 de la tercera pieza
La representación judicial de la parte actora, por escrito de fecha 8 de abril de 2015, se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada, de conformidad con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, constante de 8 folios útiles. Folio 73 al 80 de la tercera pieza
En fecha 10 de abril de 2015, este Juzgado le hizo saber a la parte actora que la oposición a las pruebas de la parte demandada se efectuó intespectivamente por cuanto el lapso de promoción y evacuación de prueba había concluido. Folio 81 al 83 de la tercera pieza
Seguidamente, la representación judicial de co-demandada Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., consignó escrito de conclusiones a la demanda constante de 9 folios útiles. Folio 858 al 93 de la tercera pieza
Acto seguido, la representación judicial de la parte actora en fecha 14 de abril de 2015, apeló de la decisión de fecha 10 de abril de 2015, solicitó cómputo de los días de despacho del lapso probatorio en la causa y cómputo de los días de despacho del lapso para oponerse a las pruebas consignadas por la parte demandada.
Este Tribunal por auto de fecha 16 de abril de 2015, le hizo saber a la parte actora con relación a los cómputos solicitados que se encuentran debidamente establecidos en el auto de fecha 15 de abril de 2015 púes este señalo la forma y días como transcurrió el iter procesal, y negó el recurso de apelación de conformidad con el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo oportunidad para decidir sobre la sentencia definitiva, este Tribunal procede a realizarlo y al efecto formula las siguientes consideraciones:
-III-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Pretende la parte actora Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., el Retracto Legal Arrendaticio por habérsele violado la preferencia ofertiva, de acuerdo a lo contenido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se decrete su subrogación en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, arguyendo entre otras cosas, lo siguiente:
• Que en fecha 9 de abril de 2010, se firmó contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., y la ADMINISTRADORA 17.636, C.A..
• Que dicho contrato de arrendamiento tiene por objeto un local comercial, conformado por dos locales unidos entre sí, distinguido con el numero uno-uno (1-1), uno-dos (1-2) y anexo uno-dos (1-2), situado en el ángulo suroeste de la planta baja el primero y planta alta los restantes, de la quinta Churumba, situada está en el cruce de la Avenida Trinidad con Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento fue por 26 meses contado a partir del día 9 de abril de 2010, hasta el día 8 de junio de 2012, fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento antes mencionado, y se fijó mutuo acuerdo el día 31 de marzo de 2014, para la desocupación de ese local.
• Que el contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta (4º) del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2010, dejándolo anotado bajo el Nº 40, Tomo 38, de los Libros de Autenticaciones.
• Que durante la relación arrendaticia siempre se mantuvo la condición que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., tuviera la oportunidad de adquirir ese inmueble y así se concertó de forma verbal.
• Que la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., real propietaria del inmueble, no realizó la notificación ofertiva para la compra-venta del inmueble, de acuerdo a lo contenido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no hizo de forma autentica e indubitada para que tuviera valor legal necesario a los fines de formalizar la compra-venta del local.
• Que durante la relación arrendaticia CORPORACION EL SUPI C.A., propietaria de inmueble arrendado no realizó la notificación ofertiva para la compra-venta del inmueble a su representada y luego del vencimiento del Contrato de Arrendamiento, en el lapso legal de una prorroga establecida por las partes, efectúa varias ventas sin comunicárselo a los Arrendatarios, sin embargo la hoy actora se entera de estas, el 24 de febrero de 2014, oportunidad en la cual el Registro Mercantil Quinto (5º) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, expide copia certificada fotostáticas de la Asamblea del 1º de octubre de 2013 de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., en la cual se vende a las Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A. el cien por ciento (100%) de su capital accionario, cuyo activo es la Quinta Churumba.
• Que es a partir de esa fecha, 24 de febrero de 2014, que su representada establece como la data cierta de venta del inmueble, ya que nunca fue informada de las sucesivas ventas simuladas efectuadas por la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., esa información es lo que ha permitido que se demande por Retracto Legal Arrendaticio de acuerdo a los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ese día la base para el conteo del lapso para ejercer las acciones legales de compra de ese inmueble por parte de su representada.
• Que la traslación sucesiva de la propiedad de ese inmueble es necesario que este Tribunal la interprete para establecer la veracidad procesal de las ventas sucesivas que se han realizado en las sucesivas Asambleas de la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. Dichas ventas simuladas de acciones que incluyen el único activo de esa corporación es la Quinta Churumba.
o Que la primera venta del capital y del activo, quedo por documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 17, Tomo 27, Protocolo Primero, Folio 106 al 109, en fecha 28 de febrero de 1997, Segundo Trimestre, en la cual GUSTAVO ANTONIO ANGULO y YOBERT ALBERTO CAÑIZALES VASQUEZ, le venden la Quinta Churumba a la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., debidamente representada por el señor PABLO ANTONIO ZAMORA , en su carácter de Director, cuyo monto de operación de compra-venta fue de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,00).
o Que la segunda venta del capital y del activo, quedo por documento registrado por ante el Registro Mercantil Quinto (5º) del Distrito Capital y Estado Miranda, e inscrito en el Registro de Comercio bajo el Nº 48, Tomo 72-A, numero de expediente 7.734, de fecha 10 de octubre de 2013, en la cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES GUINEA, C.A., representada por IVAN ORELLANA TOMICH, actuando en su carácter de Director Gerente, única accionista de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., vende el ciento por ciento (100%) de sus acciones a JUAN CARLOS LEAL BEZONES, de las acciones, que constituyen y representan el ciento por ciento (100%), del Capital Social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
o Que la tercera venta del capital y del activo, quedo por documento registrado por ante el Registro Mercantil Quinto (5º) de la Circunscripción Judicial y Estado Miranda, e inscrito en el Registro de Comercio bajo el Nº 06, Tomo 174-A, Registro Mercantil V, número de expediente 7.734, de fecha 24 de febrero de 2014, en la cual JUAN CARLOS LEAL BEZONES, vende la totalidad de sus acciones de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., que representa el cien por ciento (100%) del capital social, INVERSIONES 112711, C.A. y a INVERSIONES 13708, C.A., cada una cincuenta por ciento (50%) de las acciones.
• Que se establece de forma indubitable que la Quinta Churumba fue vendida a las Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711, C.A., por CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50) y a Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708, C.A., por CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50), para un total general de venta de CIEN BOLIVARES (Bs. 100), ya que este fue el precio de venta de las acciones.
• Que por todo lo anterior se observa que existen actuaciones y simulaciones mercantiles que permiten presumir que con el uso de formas jurídicas societarias se ha tenido la intención de violar la Ley, la buena fe del arrendatario de producir daños a terceros o evadir responsabilidades tributarias.
• Que en estos casos el Juzgado evaluará la personalidad jurídica de las empresas, desconocerá el beneficio y afecto de la personalidad jurídica de las empresas involucradas en esta simulación corporativa y de las personas que son propietarios finales del inmueble, quienes son solidariamente responsable de los daños patrimoniales causados a su representada.
• Que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que el efecto simulador de toda esta trama es para no ofertar el inmueble a su representada, se tradujo en el cobro de la suma de SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 6.760,00) monto este que origina de una penalización por día sin desocupar el inmueble y que es el diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento, contenida en la Cláusula trece (13) del contrato de arrendamiento, que es la suma de SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 67.600,00) por mes, obligando a su representada a firmar una transacción judicial simulada y no por cobro de bolívares derivado del atraso en el pago del canon de arrendamiento, solamente dirigida a la desocupación de local utilizado de mala fe por este medio tribunalicio. Dejando a los arrendatarios sin ningún tipo de opción para solicitar el retracto arrendaticio, lo cual establece el carácter de simulador de la empresa propiedad del inmueble Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
• Que el pago de cánones de arrendamiento lo hacia por anticipado, es decir, se pagaba el arriendo del local anticipadamente y por el lapso de un año, tal y como lo contiene la Cláusula Cuarta Parágrafo Primero (1º) y Segundo (2º) del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para optar a ejercer su condición de Retracto Arrendaticio como arrendatario.
• Que la notificación que debieron hacer los 2 nuevos propietarios-arrendadores de la Quinta Churumba, es un derecho que tiene el inquilino de saber a quien le va a pagar o a quien se le puede demandar con una Oferta Real y Deposito para la adquisición de inmueble arrendado, de acuerdo a lo contenido en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.306 del Código Civil, y para realizar cualquier acción judicial tendiente a la continuidad del contrato o finalización del contrato de arrendamiento, o para ejercer como en el caso que hoy nos ocupa.
• Que la traslación del derecho de propiedad de la Quinta Churumba se ha realizado de forma simulada, mediante la venta societaria solamente registrada ante el registro mercantil respectivo, todas estas ventas has sido silenciosa para el arrendatario que se entera de dichas ventas, cuando revisa los Registros de Venta de Acciones del Registro Mercantil Quinto (5º) del Distrito Capital y Estado Miranda.
• Que el lapso de caducidad de 40 días se deberá contar desde el día que el arrendatario tuvo información de toda la simulación silenciosa que se había diseñado en su contra, estableciéndose como fecha indubitable el 24 de febrero de 2014, data en la cual el Registro Mercantil Quinto (5º) del Distrito Capital y Estado Miranda, otorga copia certificada de la última venta de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
• Que de una revisión a los libros del Registro Subalterno del primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, la Quinta Churumba es propiedad de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., por asiento registral de fecha 28 de febrero de 1997, indicándose con certeza que la Quinta Churumba no ha sido enajenada a ningún otro comprador y sigue en propiedad de la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
• Que su representada debió ser notificada de forma indubitable, como lo ordena el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho este que no lo realizó el propietario de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., ni la ADMINISTRADORA 17636, C.A.
• Concluye solicitando que se acuerde y se declare con lugar el Retracto Legal Arrendaticio a su representada Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., de acuerdo a lo contenido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se decrete la Subrogación de su representada en los mismas condiciones estipuladas en este instrumento traslativo de propiedad.
INVERSIONES 112711, C.A. DIO CONTESTACION A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:
• Rechazo, negó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
• Opuso la falta de cualidad de la demandante para sostener este juicio y al efecto alegó:
o Que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. se atribuye el derecho para demandar el retracto legal arrendaticio de la quinta Churumba –vendida según afirma-, en fundamento a su carácter de arrendataria del inmueble, pero del documento que acompañó a su demanda marcado “C”, queda claro que ella fue arrendataria solamente de una fracción de dicho inmueble, es decir, del local comercial constituido por los locales 1-1, 1-2 y el anexo del local 1-2, pero al revisar el anexo del libelo marcado “I”, podemos verificar que el referido inmueble está integrado, además del local que fue arrendado a la actora, por el local comercial N° 2 y la oficina N° 4-P-A.
o Que estos últimos local y oficina, fueron arrendados a las sociedades mercantiles Inversiones Fogo & Brasa 1961, C.A. y J.J. Mari Agentes Aduanales, C.A., según puede corroborarse de los documentos autenticados por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2011, bajo el N° 7, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría y en la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2007, bajo el N° 33, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y que acompañó marcados “1” y “2”.
o Que en el supuesto negado que la casa quinta de marras o alguna de sus fracciones, hubieren sido enajenadas, quienes tendrían cualidad activa para demandar el retracto serían 03 personas: CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., Inversiones Fogo & Brasa 1961, C.A. y J.J. Mari Agentes Aduanales, C.A.
o Que en consecuencia, no existe identidad lógica entre la demandante y los titulares del derecho y por ende solicita que la excepción de falta de cualidad sea declarada con lugar.
• Opuso la falta de cualidad de la parte demandada para sostener este juicio y al efecto alegó:
o Que al revisar el libelo se constata que la actora planteó su pretensión en contra de 03 personas: INVERSIONES 13708, C.A., CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. e INVERSIONES 112711, C.A., y que el argumento en que sustenta su tesis es que la venta de las acciones de la compañía CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. a INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., también comportó la venta de sus activos.
o Que de admitirse tal afirmación, la demanda debió proponerse también en contra de otras 02 personas que antes de INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A. adquirieron las acciones de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., es decir, Inversiones Guinea, C.A. y Juan Carlos Leal Bezones.
o Que consta en el acta de Asamblea de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. anexa al libelo de la demanda marcada “F”, que el 09 de agosto de 2012 la empresa Inversiones Guinea, C.A. vendió sus acciones en CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. al señor Juan Carlos Leal Bezones y en el acta de Asamblea de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. anexa al libelo marcada “B-1”, puede leerse que el 01 de octubre de 2013 el señor Juan Carlos Leal Bezones vendió sus acciones en CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. a INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., de lo que se desprende que la demanda debió proponerse en contra de 05 personas: CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., Inversiones Guinea, C.A., Juan Carlos Leal Bezones, INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A.
o Que por ello solicita que la excepción de falta de cualidad sea declarada con lugar.
• Alega la INEXISTENCIA DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO PORQUE EL INMUEBLE ARRENDADO NO FUE VENDIDO y al efecto alega:
o Que para que sea procedente el retracto legal arrendaticio, es indispensable que un tercero adquiera el inmueble arrendado durante la vigencia del arrendamiento, prescindiendo de la notificación previa de intención de venta dirigida al arrendatario.
o Que de acuerdo a los documentos que acompañó la actora junto con el libelo de la demanda marcados “D” y “G”, CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. es propietaria de todo el inmueble objeto de la controversia desde el 28 de febrero de 1997, cuando lo adquirió por compraventa protocolizada en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, inserta bajo el N° 17, Tomo 27, Protocolo Primero y sigue siendo dueña de la quinta Churumba, incluyendo el local comercial N° L 1-1 y L1-2, hasta el presente.
o Que como puede constatarse de los anexos “D” y “G” del libelo de la demanda, los derechos de propiedad sobre la totalidad de la quinta Churumba y en particular sobre el local comercial N° L 1-1 y L1-2, no han sido trasmitidos y por lo tanto, no existe derecho al retracto legal.
o Que la propietaria de la quinta Churumba y del local comercial N° L 1-1 y L 1-2, sigue siendo CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. y en consecuencia, la pretensión debe desecharse y la demanda declararse sin lugar.
• Alega la IMPROCEDENCIA DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y al efecto alega:
o Que la actora afirma que es titular del derecho al retracto legal arrendaticio sobre la presunta transmisión de los derechos de propiedad de la quinta Churumba, en “fundamento” a la tesis según la cual, la venta de las acciones de la compañía propietaria del inmueble, también comporta la venta de sus activos y, por supuesto, dado el carácter que tuvo de arrendataria del inmueble.
o Que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., fue arrendataria de una porción del mencionado inmueble (local comercial conformado por los locales 1-1, 1-2 y el anexo del 1-2).
o Que consta en autos -en consonancia con lo dispuesto en el documento de condominio de la quinta Churumba, consignado por la actora junto con su libelo marcado “I”-, que la quinta Churumba está integrada por varios locales y oficina (local comercial N° L 1-2 y L 1-2; local comercial N° 2; y oficina 4-P-A).
o Que a tenor de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el local arrendado.
o Que de tomarse por válida la afirmación de la actora (la venta de las acciones de la compañía propietaria del inmueble implica la venta de todos sus activos), la presunta trasmisión de los derechos de propiedad de la quinta Churumba serían totales, es decir, sobre todos los locales y oficina que integran la quinta, ergo, si la actora era arrendataria de uno de los locales entonces no tiene derecho al retracto legal arrendaticio y, por supuesto, su pretensión debe desecharse y la demanda declararse sin lugar.
• Finalmente solicita:
o Que declare con lugar la excepción de falta de cualidad;
o Que en caso que se desestime la excepción de falta de cualidad opuesta, que declare sin lugar la demanda, con la respectiva condena en costas a la parte actora.
INVERSIONES 13708, C.A., DIO CONTESTACION A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:
• Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, porque no son ciertos los hechos en la forma como fueron narrados, ni aplicable el derecho invocado.
Convino en los siguientes hechos:
• Que el 09 de abril de 2010, la ADMINISTRADORA 17.636, C.A. dio en arrendamiento a CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. un inmueble destinado a actividades comerciales, constituido por los locales distinguidos como “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, de la quinta “Churumba”, ubicada en el cruce de la Avenida Trinidad con la Calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, en circunscripción del Municipio Baruta del estado Miranda;
• Que en el contrato de arrendamiento se estipuló una duración fija e improrrogable de 26 meses contados desde el nueve de abril de 2010 y hasta el ocho de junio de 2012;
• Que CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., es la propietaria de todo el inmueble donde están situados los locales que le fueron arrendados a CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A.;
• Que el 28 de febrero de 1997, Inversiones Churumba, C.A. vendió a CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre esta construida, distinguida la parcela de terreno con el número 39 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes, con un área aproximada de un mil veinticinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (1.025m2), comprendida dentro de los linderos siguientes: Norte: en treinta y cuatro metros con treinta y siete centímetros (34,37m) con la parcela número 38 de la urbanización; Sur: en veintinueve metros con treinta y seis centímetros (29,36m) con la Calle Madrid de la urbanización; Este: en veinticinco metros con dieciocho centímetros (25,18m) con la Avenida La Trinidad de la urbanización; y, Oeste: en treinta metros con veintiún centímetros (30,21m) con la parcela número 40 de la urbanización;
• Que el 09 de agosto de 2012, la sociedad de comercio Inversiones Guinea, C.A., vendió al ciudadano Juan Carlos Leal Bezones, la totalidad de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.;
• Que el 01de octubre de 2013, el ciudadano Juan Carlos Leal Bezones vendió a las sociedades mercantiles INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., la totalidad de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.;
• Que la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. sigue siendo la única propietaria del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre esta construida, distinguida la parcela de terreno con el número 39 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes; y,
• Que no existe en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, ningún asiento que evidencie la compraventa del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre esta construida, distinguida la parcela de terreno con el número 39 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes, luego de la protocolizada el 28 de febrero de 1997.
RECHAZO POR FALSO ESPECIFICAMENTE LO SIGUIENTE:
• Que, durante la relación arrendaticia siempre se mantuvo la condición que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. tuviera la oportunidad de adquirir el inmueble arrendado y que así se concertó verbalmente;
• Que CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. debía notificarle a CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. las supuestas compraventas simuladas sucesivas del local arrendado, constituido por los locales distinguidos como “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, situados en la quinta “Churumba”, porque CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. no ha vendido el inmueble a nadie;
• Que CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. haya realizado varias ventas del local arrendado, constituido por los locales distinguidos como “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, situados en la quinta “Churumba”, en el plazo de prórroga legal, sin comunicárselas a la arrendataria;
• Que el 24 de febrero de 2014, CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. vendió los locales distinguidos como “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, situados en la quinta “Churumba”;
• Que el 24 de febrero de 2014, sea la fecha base para el cómputo del término para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio en la presente causa;
• Que la quinta “Churumba” fue vendida a las sociedades mercantiles INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A.;
• Que las actuaciones constantes en las actas de las asambleas de accionistas de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., constituyan simulaciones mercantiles, tendentes a violar la ley y la buena fe de la arrendataria, a través de las formas jurídicas societarias;
• Que las sociedades mercantiles demandadas (CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A.) fueron creadas con ánimo fraudulento y con la intención de incurrir en fraude y simulación en contra de la actora (CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A.);
• Que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. haya sido obligada a firmar una transacción judicial y que la misma es simulada;
• Que ADMINISTRADORA 17636, C.A., utilizó la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento de mala fe;
• Que CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. actuó de forma simulada; y,
• Que el artículo 49 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios no aplique a esta demanda.
REALIZO LA SIGUIENTE ARGUMENTACION:
OPUSO EXCEPCIÓN DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DE CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. PARA SOSTENER LA DEMANDA, con fundamento en la siguiente argumentación:
• Que la legitimación ad causam es uno de los requisitos de la pretensión; constituye un presupuesto procesal de la sentencia en donde deberá resolverse el mérito de lo debatido. Por ello la excepción de falta de cualidad activa debe resolverse antes de pronunciar una decisión de fondo.
• Que el accionante debe tener derecho a lo pretendido para que prospere su petición.
• Que de acuerdo a lo pautado en el artículo 43 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios, el derecho a la acción para ejercer el derecho abstracto de retracto legal arrendaticio, lo detenta el arrendatario del inmueble.
• Que la parte actora se afirma titular del derecho de retracto legal arrendaticio sobre la presunta venta de la quinta “Churumba”, porque ella fue arrendataria de un local comercial situado en dicha quinta, conformado por los locales “1-1”, “1-2” y el anexo del local “1-2”.
• Que la actora afirmó en su libelo de demanda que ella, en su carácter de arrendataria del inmueble supuestamente vendido, tenía derecho a que se le ofreciera en venta el inmueble con preeminencia a cualquier tercero.
• Que sin embargo CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., únicamente fue arrendataria de una porción de la quinta “Churumba”, es decir, del local comercial constituido por los locales “1-1”, “1-2” y el anexo del local “1-2”, situados en el ángulo noroeste de la Planta Baja de la quinta “Churumba”, el primero de los nombrados, y en la Planta, los dos último.
• Que de acuerdo a lo estipulado en el documento de condominio de la edificación construida sobre la parcela identificada con el número 39, en el plano general de la Urbanización Las Mercedes, denominada quinta “Churumba”, la misma está integrada por dos locales comerciales y una oficina, denominados así:
1) Local número L 1-1 y L 1-2, ubicado en las plantas baja y alta de la edificación;
2) Local número 2, situado en las plantas baja y alta de la edificación; y, 3) Oficina 4-P-A, ubicada en la planta alta de la quinta.
• Que durante la relación arrendaticia sostenida entre CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. y ADMINISTRADORA 17.636, C.A., los locales comerciales y la oficina ubicados en la quinta “Churumba”, fueron dados en arrendamiento a tres locatarios diferentes:
1) El local comercial número “L 1-1 y L 1-2”, estuvo arrendado a la hoy actora entre el nueve de abril de 2010 y el ocho de junio de 2012;
2) El local comercial número “2”, otrora constituido por los locales “2” y “3”, situado en la planta baja de la quinta “Churumba”, estuvo arrendado a Inversiones Fogo & Brasa 1961, C.A., entre el primero de octubre de 2011 y el 31 de agosto de 2013, según contrato autenticado por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2011, bajo el número 7 del Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones respectivos y,
3) La oficina número 4-P-A, situada en el ángulo este de la planta alta de la quinta “Churumba”, estuvo arrendada a J.J. Mari Agentes Aduanales, C.A., entre el primero de abril de 2007 y el 30 de abril de 2013, según contrato autenticado por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2007, anotado bajo el número 33 del Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, cuya relación arrendaticia que culminó por transacción judicial debidamente homologada por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 17 de junio de 2013, en el expediente AP31-V-2013-000736.
• Que, en el supuesto negado que la quinta “Churumba” o alguno de los locales y oficina que la conforman, hubieren sido vendidos –que no lo fueron- quienes tendrían cualidad activa para reclamar el retracto legal arrendaticio serían: 1) CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., para el caso del local comercial número L 1-1 y L 1-2; 2) Inversiones Fogo & Brasa 1961, C.A., para el caso del local comercial número 2; y, 3) J.J. Mari Agentes Aduanales, C.A., para el caso de la oficina número 4-P-A o todos los mencionados, para el caso que la quinta “Churumba” hubiera sido vendida en su totalidad.
• Que para que la actora, pudiera ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio sobre la presunta venta de todo el inmueble constituido por la quinta “Churumba” y, por ende, tener cualidad activa en esta causa, admitiendo que la propietaria de la quinta “Churumba” la hubiere vendido, debió demostrar que fue arrendataria de toda la quinta y no solamente del local comercial que le fuera arrendado en realidad (L 1-1 y L1-2) y por supuesto, que toda la quinta “Churumba” fue enajenada.
• Que por ello CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. carece de cualidad activa para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio sobre la presunta venta de la quinta “Churumba”, ya que no existe identidad lógica entre la persona concreta que se afirma titular del derecho a la acción y los titulares abstractos de tal derecho.
OPUSO EXCEPCIÓN DE FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A. E INVERSIONES 13708, C.A. PARA SOSTENER LA DEMANDA, con fundamento en la siguiente argumentación:
• Que así como es indispensable, que quien se afirme titular del derecho abstracto a la acción para ejercer el derecho de que se trate, sea el titular concreto de tal derecho, también es necesario que, contra quien se reclame el derecho sea aquel sujeto en contra de quien puede pedirse el cumplimiento de un derecho subjetivo.
• La actora planteó en su libelo de demanda que la pretensión estaba dirigida en contra de:
1) CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., en su carácter de propietaria del inmueble presuntamente vendido; y,
2) INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., en su condición de adquirentes de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
• Que tal y como fue planteada la demanda, bajo la falacia de que el cambio de titularidad de la propiedad sobre las acciones de una compañía anónima, implica al mismo tiempo la venta de los activos propiedad de la compañía, al analizar las actas de Asamblea de Accionistas de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., celebradas en fechas nueve de agosto de 2012 y primero de octubre de 2013, queda claro que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., además de demandar a las sociedades mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., debió demandar también a la sociedad de comercio Inversiones Guinea, C.A., a la sazón, vendedora de la totalidad de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., según se evidencia del acta de Asamblea de Accionistas de ésta última empresa, celebrada el nueve de agosto de 2012 y al ciudadano Juan Carlos Leal Bezones, titular de la cédula de identidad V-9.064.682, en su carácter de comprador de las referidas acciones en esa oportunidad.
• Que es preciso recordar, que el señor Juan Carlos Leal Bezones fue quien vendió las acciones que integran el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. a INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A.
• Que en virtud del falaz “argumento” esgrimido por la parte actora en su libelo, en la presente causa no podrá dictarse una sentencia que resuelva el fondo de la controversia, sin que abrace a todas las personas que vendieron las acciones de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., durante existencia de la relación arrendaticia. De modo que la parte demandada en esta causa debió estar integrada por las personas siguientes:
1) Inversiones Guinea, C.A.;
2) Juan Carlos Leal Bezones;
3) CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.;
4) INVERSIONES 112711, C.A.;
5) INVERSIONES 13708, C.A..
OPUSO LA SIGUIENTE DEFENSA DE FONDO:
• Que el retracto legal arrendaticio previsto en el Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios -aplicable al asunto que nos convoca ratio temporis-, es el derecho otorgado al arrendatario de un inmueble urbano destinado al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, conforme al cual éste podrá subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo del dominio, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
• Que para que el arrendatario pueda ejercer dicho derecho, es preciso que cumpla determinados extremos o requisitos de procedencia:
1) que la duración de la relación arrendaticia no sea inferior a dos años;
2) que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y,
3) que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.
• Que la institución del retracto legal arrendaticio exige el cumplimiento de determinadas condiciones legales de existencia. A saber:
- En primer lugar, es preciso que exista una relación arrendaticia, puesto que de no existir ésta, tampoco podrá existir aquél.
- Luego, es ineluctable que un tercero ajeno a la relación arrendaticia haya adquirido el inmueble durante la existencia de dicha relación, es decir, que se haya producido la transmisión del derecho de propiedad sobre el inmueble durante la existencia de la relación arrendaticia.
- El ejercicio de la acción por retracto legal arrendaticio está condicionado a un plazo de caducidad, cual es, que el retracto sea ejercido dentro de los 40 días calendario siguientes a la fecha de notificación que deberá hacerle el propietario enajenante al arrendatario acerca de la transmisión de la propiedad o, según nuestra doctrina casacionista -cuyo caso líder está contenido en la sentencia RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005-, dentro de los 40 días calendario siguientes a la fecha en que el arrendatario haya conocido la enajenación del inmueble arrendado.
• El arrendatario podrá ejercer el retracto legal arrendaticio siempre y en todo caso en que el enajenante omita notificarle -de forma auténtica- su intención de vender el inmueble arrendado, indicando al efecto el precio y las condiciones y demás modalidades de la negociación o cuando el propietario, a pesar de haberle notificado de forma auténtica al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, una vez efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
• Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 49 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios, el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la oficina o local arrendado.
OPUSO COMO PRIMERA DEFENSA DE FONDO EL INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES LEGALES DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO con fundamento en la siguiente argumentación:
• Que es condición sine qua non para que se genere el derecho al retracto legal arrendaticio, que el propietario transmita el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado a un tercero, durante la vigencia de la relación arrendaticia.
• En la parte actora afirma que el inmueble denominado quinta “Churumba”, cuya porción integrada por el local comercial constituido por los locales “1-1”, “1-2” y el anexo del “1-2”, fue arrendada a CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. entre el 09 de agosto de 2010 y el 08 de junio de 2012 y cuya prórroga legal culminó el 08 de junio de 2013, sigue siendo, incluso hasta el presente, propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., conforme a documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 1997, bajo el número 17 del Tomo 27 del Protocolo Primero.
• Que se evidencia de la certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 11 de marzo de 2014 y que fuera acompañada por la actor junto con su libelo de demanda marcada “G”, que el local comercial número L 1-1 y L1-2, sigue siendo propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
• Que no hubo transmisión alguna de los derechos de propiedad sobre el local arrendado, de modo que no existe derecho de retracto legal.
• De acuerdo a lo establecido en el ordinal 1° del artículo 1.920 del Código civil, todo acto entre vivos que implique la traslación de la propiedad sobre un bien inmueble, al título que sea, debe registrarse.
• Que en consecuencia, si la traslación de la propiedad de un inmueble no consta en los libros llevados por el Registro Público, la misma es inexistente.
• Que no consta en los protocolos del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, que los derechos de propiedad sobre la quinta “Churumba” o sobre el local comercial número L 1-1 y L 1-2 situado en dicha quinta, hayan sido transmitidos ni por acto entre vivos ni mortis causa.
• Que el propietario de la quinta “Churumba” y del local comercial número L 1-1 y L 1-2 ubicado en la misma edificación, sigue siendo la CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. desde el 28 de febrero de 1997.
• Que dada la inexistencia de la transmisión de los derechos de propiedad sobre el inmueble, pues, no existe ningún derecho de retracto legal arrendaticio que reclamar y así solicitamos que sea declarado.
ALEGA IGUALMENTE:
• Que la parte actora aduce que por efecto de la enajenación de las 100 acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., se “evidencia” la transmisión de los derechos de propiedad sobre la quinta “Churumba”.
• Que la actora trata de persuadir a ese Tribunal de que no se trata de un simple mecanismo societario de reestructuración accionaria, sino que la venta de las acciones de la compañía comporta -al mismo tiempo- la venta de los derechos de propiedad sobre el inmueble.
• Que quien solicite que se levante el velo corporativo de una sociedad, a fin protegerlo de un presunto fraude, deberá alegar y probar que la sociedad fue creada con dicha finalidad, es decir, que fue creada con ánimo fraudulento.
• Que además, debe probar la mala fe de los presuntos involucrados, así como las manipulaciones tendentes a la simulación de actos para obtener determinadas consecuencias jurídicas.
• Que a fin de justificar el levantamiento del velo corporativo, quien lo alegue debe demostrar la relación de causalidad entre la presencia de la persona incorporal como ente facilitador del acto simulado y el presunto daño.
• Que en este caso ninguno de los extremos necesarios que permiten al juez recurrir a dicha técnica judicial fue alegado y mucho menos demostrado por la actora.
• Que CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A. e INVERSIONES 13708, C.A., son personas incorporales creadas para realizar actos de comercio lícitos y sus acciones son propiedad de distintas personas. La primera y la última de las nombradas, fueron creadas incluso antes que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. y Administradora 17.636, C.A. otorgaran el contrato de arrendamiento. CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. es la propietaria de la quinta “Churumba” desde 1997 y hasta la actualidad. A CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., mientras fue arrendataria, le fueron respetados todos sus derechos, incluso la prorroga legal.
• Que solo cuando finalizó el plazo de prórroga legal, fue que se le solicitó la entrega del inmueble arrendado y a pesar que tenía la obligación de devolverlo a su propietaria a la finalización del contrato, se negó a hacerlo y Administradora 17.636, C.A., tuvo que solicitar el cumplimiento del contrato ante los tribunales competentes.
• Que consta en copia certificada marcada “E” del expediente AP31-V-2013-000959, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. y ADMINISTRADORA 17.636, C.A., y que fue sustanciado y decidido por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde se evidencia –incluso- que las partes suscribieron una transacción a fin de terminar la controversia sobre la devolución del inmueble arrendado, que fue debidamente homologada por el tribunal del mérito.
• Que no hubo abuso de derecho ni el presunto fraude, por el contrario consta en autos del anexo marcado “E”, es que la parte actora desplegó un comportamiento antijurídico y contractualmente desleal, al pretender permanecer en el inmueble que le fuera dado en arrendamiento, más allá del plazo previsto en el propio contrato y en la ley.
• Que ahora, pretende que se le reconozca un supuesto derecho de retracto legal arrendaticio que no existe.
ALEGO LA IMPROCEDENCIA DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO con fundamento en la siguiente argumentación:
• Que conforme a lo establecido en el artículo 49 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios, el el retracto no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la oficina o local arrendado.
• Que la transferencia de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., no comporta al mismo tiempo la trasmisión de los derechos de propiedad sobre los activos que integran el patrimonio de dicha sociedad anónima, pero si ello fuera así se habría producido la transferencia de la totalidad de los derechos de propiedad de la quinta denominada “Churumba”, la cual de acuerdo al documento de condominio fue destinada a la enajenación en propiedad horizontal y, por ende, está integrada por diversos inmuebles susceptibles de apropiación individual.
• Que fe acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, a la actora le fue dado en arrendamiento el local comercial compuesto por los locales 1-1, 1-2 y el anexo del local 1-2, de la quinta “Churumba”, que se identifica plenamente con el local comercial número L 1-1 y L 1-2, descrito en el referido documento de condominio.
• Que la parte actora fue arrendataria solamente de una porción de la quinta “Churumba” y no de la totalidad del inmueble, de modo que aún si fiuera cierta como afirma la demandante, que la venta de las acciones de la compañía implica la venta de toda la quinta “Churumba”, pues, en el presente asunto se habría producido la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la oficina otrora arrendada a la parte actora y por aplicación de lo establecido en el mencionado artículo 49 eiusdem, no habría lugar al retracto legal arrendaticio.
FINALMENTE SOLICITA:
• Primero: que declare con lugar la excepción de falta de cualidad activa y en consecuencia, extinta la acción;
• Segundo: para el caso en que desestime la falta de cualidad activa, que declare con lugar la excepción de falta de cualidad pasiva y en consecuencia, extinta la acción;
• Tercero: para el supuesto en que sean desechadas las excepciones de falta de cualidad, que declare sin lugar la demanda; y,
• Cuarto: que se condene en costas a la parte actora.
CONTESTACION DE CORPORACION EL SUPI C.A. DIO CONTESTACION A LA DEMANDA EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:
Señala un resumen de los HECHOS ALEGADOS POR LA ACTORA:
• Que el día 9 de abril de 2010, la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., celebró un contrato de arrendamiento con ADMINISTRADORA 17.636 C.A., sobre los locales distinguidos con los Nº 1-1; 1-2 y anexo 1-2; situados en el ángulo suroeste de las plantas baja y alta de la QUINTA CHURUMBA, ubicada en el cruce de la calle Madrid y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Caracas.
• Que el plazo de duración de dicho contrato fue de 26 meses, contados a partir del día 9 de abril de 2010, hasta el día 8 de junio de 2012.
• Que se acordó verbalmente entre las partes, el derecho a la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., de adquirir el inmueble.
• Que durante la relación arrendaticia la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., real propietaria de la QUINTA CHURUMBA “no realizó la Notificación Ofertiva para la compra-venta del inmueble (…); es decir no se hizo de forma auténtica e indubitable para que tuviera valor legal necesario para formalizar la compra-venta de este Local. Que es posterior al vencimiento del Contrato de Arrendamiento y en el lapso de una Prorroga (sic) establecida por las partes Y QUE ES PARTE DEL CONTRATO, para la entrega del local, con vencimiento al día 31 de Marzo de 2.014 (sic), que efectúa varias ventas sin comunicárselo a los Arrendatarios.
• Que el día 24 de febrero de 2014, el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, expide copia certificada de una asamblea de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., “en la cual vende el cien por ciento (100%) del capital accionario, cuyo activo es la QUINTA CHURUMBA (…), a las sociedades mercantiles INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A.”. Como la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., “nunca fue informada de las sucesivas VENTAS SIMULADAS efectuadas por la CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A.”, es a partir de la fecha de expedición de la copia certificada que CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., conoce la operación de compraventa “de la QUINTA CHURUMBA”.
• Que han existido varias ventas simuladas de acciones que incluyen el único activo de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., y que es necesario que este tribunal las interprete porque ellas le permitirán “el examen de la personalidad jurídica de la CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A.”, así:
1. Que la “PRIMERA VENTA DEL CAPITAL ACCIONARIO Y DEL ACTIVO”, hecha por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de febrero de 1997, bajo el Nº 17, Tomo 27, Protocolo Primero, INVERSIONES CHURUMBA da en venta a CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A., la QUINTA CHURUMBA, por el precio de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES, hoy en día CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,00).
2. Que la “SEGUNDA VENTA DEL CAPITAL ACCIONARIO Y DEL ACTIVO”, hecha de acuerdo a documento inscrito en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 31 de mayo de 2013, bajo el Nº 49, Tomo 72-A, (EL ACTOR SEÑALA QUE LA FECHA DE ESTE DOCUMENTO ES 10 de octubre de 2013, pero al revisar la copia que acompaña marcada F, se determina la manipulación de la data), INVERSIONES GUINEA C.A. vende a JUAN CARLOS BEZONES, el 100% de las acciones que posee CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A., y que presentan la totalidad del capital social de esa compañía. Que aun cuando en el documento no se señala precio, la actora afirma que el mismo se fijó en Bs. 100.
3. Que la “TERCERA VENTA DEL CAPITAL ACCIONARIO Y DEL ACTIVO”, hecha de acuerdo a documento inscrito en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de octubre de 2013, bajo el Nº 6, Tomo 174-A, Registro Mercantil V. Que HAY UNA NUEVA MANIPULACIÓN DE LA DATA POR PARTE DE LA ACTORA, QUIEN SEÑALA QUE EL DOCUMENTO ES DE 24 de febrero de 2014, JUAN CARLOS LEAL BEZONES, vende a cada una de las Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., el 50% de las acciones que posee CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A. y cuya sumatoria representa la totalidad del capital social de esta compañía. Que aun cuando en el documento no se señala precio, la actora afirma que el mismo se fijó en Bs. 100.
• Que de todo lo anterior se desprende que la QUINTA CHURUMBA, fue vendida a las Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., por el precio de CIEN BOLIVARES (Bs. 100).
• Que de los documentos acompañados se desprende que se han usado formas jurídicas societarias con “la intención de violar la ley, la buena fe del Arrendatario en ese caso, producir daños a terceros o evadir responsabilidades tributarias”. Que por esta razón el honorable Juzgado desconocerá el beneficio y efectos de la personalidad jurídica de las empresas involucradas en esta simulación corporativa, y de las personas que son propietarios finales de ese inmueble, quienes serán solidariamente responsables por los daños patrimoniales causados a su representada”.
• Que en Venezuela se le ha dado mucha importancia al tema del discurrimiento del velo corporativo (…) Para determinar la existencia del velo corporativo, es necesario: 1.) La existencia de una sociedad mercantil; 2.) La creación de la sociedad mercantil con intención de ejecutar algún tipo de fraude en contra de terceros de buena fe. (..) en nuestro caso, las sociedades mercantiles demandas fueron creadas con un ánimo fraudulento, y con la intención de incurrir en fraude y simulación en contra de mi representada quien actuó de buena fe (…) supra se ha demostrado la mala fe en la venta del capital social de las empresas demandadas, cuyo único activo es la QUINTA CHURUMBA, la cual ha sido vendida societariamente en dos (2) oportunidades en CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00), es decir simulando un precio vil”.
• Que “la traslación de la propiedad en forma mercantil es de estricto orden público y que su simulación con intención de fraude al fisco nacional y a su representada es causal de allanamiento de la personalidad jurídica de las sociedades mercantiles demandadas”.
• Que de lo anteriormente explicado se tiene la certeza, que las mismas personas naturales y las mismas personas jurídicas, han constituido y utilizado, sociedades mercantiles con el único objeto de evadir, las obligaciones civiles, mercantiles y legales, que implícitamente le corresponden a su representada como Arrendatario y que ha dado origen a esta demanda”.
• Que su representada cumplía con las condiciones que establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos, para ser acreedor de la preferencia ofertiva puesto que, de un lado, tenía más de dos (2) años como arrendatario y, de otro, se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
• Que el cobro de la suma de Bs. 6.760 que se origina de una penalización por día sin desocupar el inmueble, “se extrae de una transacción simulada y no por cobro de bolívares derivado del atraso en el pago del canon de arrendamiento”.
• Que pese a que el propietario de de la QUINTA CHURUMBA, sigue siendo CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A., operó la subrogación del arrendatario porque el nuevo propietario debe respetar la existencia de los contratos de arrendamientos que estuvieren vigentes sobre la cosa que adquiere. Sostiene que los dos (2) nuevos propietarios arrendadores: INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., debieron notificarle al inquilino la compra que hicieron a los fines de que éste tenga el conocimiento de quién es su nuevo acreedor.
• Que por cuanto la parte actora era arrendataria tenía el derecho preferente de adquisición de la QUINTA CHURUMBA, en virtud de la adquisición de las acciones de CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A., por parte de INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., constituye una compraventa del inmueble porque éste representa el único activo de la sociedad.
• Que el lapso de caducidad de 40 días comenzó a correr desde el 24 de febrero de 2014, fecha en la que el Registro Mercantil le otorgó copia certificada de la “última venta de la sociedad mercantil CORPORACION EL SUPI C.A.”.
• Que el retracto legal arrendaticio no procederá cuando se enajene la totalidad o globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado. Comoquiera que de la revisión efectuada en la Oficina de Registro competente se determinó que la QUINTA CHURUMBA, es propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., se concluye que la QUINTA CHURUMBA no ha sido enajenada a ningún por otro comprador y sigue siendo propiedad de la CORPORACION EL SUPI C.A.”.
• Que por todo lo anterior se demanda el retracto legal arrendaticio en favor de la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A.
• Que pareciera, pues, que el planteamiento de la actora se reduce a que ella era arrendataria los locales distinguidos con los Nos. 1-1; 1-2 y anexo 1-2; situados en el ángulo suroeste de las plantas baja y alta de la quinta CHURUMBA, ubicada en el cruce de las calles Madrid y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Caracas; que la propietaria del inmueble era una sociedad mercantil y que el accionista poseedor de la totalidad de las acciones que representan el capital social de dicha sociedad, vendió íntegramente esas acciones a dos sociedades mercantiles; que esa venta de acciones entraña la venta del inmueble y, por ende, a ella, como arrendataria, le corresponde el derecho preferente de adquisición; que a la actora no le fue notificada la venta de las mencionadas acciones y, en consecuencia, como a ella le correspondía el derecho de preferencia ofertiva y éste no fue respetado, demanda el retracto legal.
LA REPRESENTACION DE CORPORACION EL SUPI C.A. ALEGA LOS HECHOS SIGUIENTES:
• Que la primera consideración de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron para decidir como punto previo en la sentencia de mérito, la falta de interés de la actora para sostener el presente juicio y trae a colocación el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
• Que señala RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, “la norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar”.
• Que el día 5 de diciembre de 2014, meses después de que la presente demanda fuera admitida, la parte actora intentó ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el Recurso de Revisión Constitucional, contra diversas sentencias y en fecha 2 de marzo de 2015, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, luego de analizar los planteamientos hechos en esa oportunidad y que son los mismos en los que fundamenta esta pretensión, desestimó el referido recurso de revisión. Como consecuencia de lo señalado en la mencionada sentencia, el proceso dejó de ser el único medio para que la actora pudiera obtener la satisfacción de lo que él afirmó como derecho, pues jurisdiccionalmente se ha determinado la inexistencia del derecho invocado.
• Que consta en documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, anotado bajo el Nº 40, Tomo 38 de los libros de autenticaciones, entre otros aspectos, lo siguiente:
1. Que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., y la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPÍ C.A., representada por ADMINISTRADORA 17636 C.A., celebraron un contrato de arrendamiento sobre los locales distinguidos con los Nos 1-1; 1-2 y anexo 1-2; los cuales forman parte de la QUINTA CHURUMBA, ubicada en ubicada en el cruce de las calles Madrid y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Caracas.
2. Que el plazo de duración de dicho contrato se fijó en 26 meses, el cual comenzó el 9 de abril de 2010, culminando el 8 de junio de 2012.
3. Que para el periodo de fecha 9 de junio de 2010, hasta el 8 de junio de 2011, el canon mensual de arrendamiento se fijó en Bs. 40.000; y para el período de fecha 9 de junio de 2011, hasta el 8 de junio de 2012, el canon mensual era de Bs. 84.000, pagadero por mensualidades adelantadas.
4. Que para el caso de que la arrendataria no entregase el inmueble arrendado en la oportunidad que correspondiese, pagaría por concepto de cláusula penal una cantidad equivalente al 10% del canon que estuviere vigente al momento del incumplimiento, por cada día de retardo en el cumplimiento de dicha obligación.
• Que como el contrato venció el 8 de junio de 2012 y el mismo se celebró por un plazo fijo, a partir del 9 de junio de 2012, comenzó a correr la prórroga legal de un año prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 8 de junio de 2013.
• Que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado al término de la prórroga legal, a partir del 9 de junio de 2013, se inicia la ocupación ilegítima de parte de Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., y en virtud de ello se encuentra vencida la prórroga legal.
• Que la administradora del inmueble donde está situado el local arrendado (ADMINISTRADORA 17.636, C.A.), demandó el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato y además demandó el pago de la cláusula penal prevista para ese incumplimiento, correspondiendo el conocimiento de esa causa al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Que consta en documento otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 2 de agosto de 2013, anotado bajo el Nº 10, Tomo 88 de los libros de autenticaciones, que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., y la ADMINISTRADORA 17.636 C.A. celebraron una transacción en la que, entre otros aspectos, se evidencia:
1. Que reconoce la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., que el plazo de duración del contrato de arrendamiento fue de 26 meses, desde el 9 de abril de 2010, hasta el 8 de junio de 2012.
2. Que vencido el término de duración, ella hizo uso de la prórroga legal de 1 año, la cual comenzó el día 9 de junio de 2012, y culminó el día 8 de junio de 2013.
3. Que la relación arrendaticia culminó en esa fecha, es decir, el 8 de junio de 2013.
4. Que adeudaba la cantidad de Bs. 2.000.960, por la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato para el supuesto de que la arrendataria no hiciere la entrega del inmueble en la fecha correspondiente.
1. Que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., se obligó a entregar el inmueble, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, el 31 de marzo de 2014.
2. Que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no asumió la obligación de pagar a la propietaria cantidad alguna, derivada de la ocupación del inmueble, salvo que ella no cumpliere con su obligación de entregar la cosa en el tiempo estipulado, en cuyo caso pagaría una cláusula penal.
3. Que el día 24 de marzo de 2014, días antes de que venciere el plazo acordado en la transacción para la entrega del inmueble, el día 8 de abril y el día 5 de mayo ambos del 2014, Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., formuló diversos pedimentos en los que solicitó, entre otros, lo siguiente:
1. Que se suspendieran los efectos de la transacción judicial y consignó cheque de gerencia a favor de la demandante por la cantidad de Bs. 1.233.675,00, que consideró la cantidad ajustada al cálculo que hizo por la cantidad convenida a pagar en la cláusula segunda de dicha transacción judicial.
2. La impugnación y nulidad de la referida transacción judicial, por considerar que no fue practicada la citación de la parte demandada, motivo por el cual requirió se decretase la reposición de la causa al estado de llevarse a cabo la práctica de la citación personal.
3. La perención breve de la instancia.
4. La falta de legitimatio ad causam y legitimatio ad procesum de la parte actora y se anulen todas las actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, por advertir el cese del contrato de administración que fue conferido por la CORPORACIÓN EL SUPI C.A., a la ADMINISTRADORA 17.636 C.A., en razón de la venta que hiciere JUAN CARLOS BEZONES, de la totalidad de las acciones que poseía en CORPORACIÓN EL SUPI C.A. a las Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A, con lo cual hubo la venta del activo que forma parte del capital social de esa compañía representada por el bien inmueble arrendado, según consta de documento inscrito en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de octubre de 2013, bajo el Nº 6, Tomo 174-A Registro Mercantil V.
5. La incompetencia del tribunal para conocer la causa, en razón de la cuantía, por considerar que al haberse pactado en las cláusulas segunda y tercera de la transacción judicial el pago de la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000.090,oo), se excede la cuantía que el tribunal tiene atribuida para conocer las causas contenciosas que no superen tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).
6. La acumulación de esa causa al juicio que por retracto legal arrendaticio sigue su representada en contra de la accionante, ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Nº AP11-V-2014-000277, por estimar que reúne dos (02) condiciones procedímentales que lo permiten: 1.) El valor de la demanda propuesta por la demandante que asignó a su arbitrio. 2.) El valor asignado a su demanda de retracto legal arrendaticio conocida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. 3.) Las personas jurídicas que actúan en ambas causas son las mismas.
• Que la sentencia de fecha 7 de mayo de 2014, el Juzgado de Municipio que conocía del asunto, desestimó los pedimentos formulados por la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A.
• Que el día 17 de junio de 2014, la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., interpuso Amparo Constitucional contra la decisión dictada en fecha 7 de mayo de 2014, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio, en la que se desestimaron todos los pedimentos formulados por ella, correspondiéndole el conocimiento del asunto al Juzgado Decimosegundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 25 de julio de 2014, dictó sentencia mediante la cual declaró inadmisible el amparo.
• Que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., apeló de dicha sentencia y el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 2 de septiembre de 2014, ratificó el fallo proferido por el Juzgado Decimosegundo de Primera Instancia.
• Que el día 5 de diciembre de 2014, la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., solicitó ante Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la Revisión Constitucional de las sentencias dictadas en fecha 25 de julio de 2014, por el Juzgado Decimosegundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en fecha 2 de septiembre de 2014, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana.
• Que en fecha 2 de marzo de 2015, la Sala Constitucional dictó sentencia en la que señaló, entre otros, lo siguiente:
1. PRIMERO: INADMISIBLE la solicitud de Revisión Constitucional que interpuso CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., contra el acto de Juzgamiento que pronunció el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 25 de julio de 2014.
2. SEGUNDO: NO HA LUGAR la solicitud de Revisión Constitucional propuesta contra la sentencia que dictó el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, el día 02 de septiembre de 2014.
3. TERCERO: ORDENA la remisión de copia certificada de la presente decisión al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados al cual se encuentra adscrito el abogado Fernando Valero Borras, titular de la cédula de identidad Nº 8.340.455, con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.987, para que inicie el procedimiento respectivo para la determinación de la responsabilidad disciplinaria a la que haya lugar.
• Que conforme se evidencia del citado fallo, la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., planteó en la revisión lo mismo que ha expuesto en la presente causa:
1. Que el inmueble que en algún momento ocupó como arrendataria es propiedad de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A.
2. Que el accionista de la referida sociedad vendió la totalidad de las acciones que poseía en dicha compañía.
3. Que esa venta de acciones implica la venta del activo social que es el inmueble.
4. Que la arrendataria le corresponde el derecho preferencial para adquirir el inmueble.
5. Que como no se le hizo la oferta en razón de la preferencia que como arrendataria le correspondía, ella demanda el retracto legal de la operación de compraventa de la QUINTA CHURUMBA.
• Que la presente demanda, en la que se plantea el retracto arrendaticio en razón de que la venta de acciones de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., implica la venta del inmueble, y ello ya fue decidido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la cual señaló: “la venta de acciones de una sociedad de comercio no altera su personalidad jurídica ni, por tanto, su titularidad sobre sus derechos y deberes adquiridos, es decir, que la sola venta de sus acciones no implica el cambio de titularidad sobre la propiedad de los bienes y derechos que ésta hubiese adquirido, de allí que no resulta cierto que Corporación El Supi C.A. hubiese perdido la titularidad sobre la propiedad del inmueble arrendado”.
• Que la primera consideración de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron para decidir como punto previo al fondo, la excepción de falta de cualidad de la parte actora para deducir la acción propuesta.
• Que el derecho sustantivo es el que establece facultades, atribuciones y obligaciones que en su conjunto armónico regula las relaciones ordinarias, generales y especiales de la vida del hombre en sociedad y que el derecho adjetivo es el conjunto de normas jurídicas en las que se soporta y se pone en marcha la protección judicial para hacer valer los derechos, tenemos que para que una persona pueda satisfacer su pretensión a través de la actuación del órgano jurisdiccional, ella ha de ser la titular del derecho subjetivo cuya satisfacción pretende y que esa pretensión debe deducirse frente a la persona que es titular del deber que es correlativo a ese derecho.
• Que por tal motivo, se habla de la cualidad desde un punto de vista procesal o de derecho adjetivo, en el sentido de que ésta existirá, en tanto y en cuanto la persona que concurra ante el órgano jurisdiccional a pedir la satisfacción de un derecho determinado, sea la verdadera titular de ese derecho cuya satisfacción pide; o que la persona respecto de quien se pretende la satisfacción, sea la titular de la obligación cuya consecución se pida al órgano jurisdiccional.
• Que nuestra doctrina define la cualidad procesal como “una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”.
• Que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse a la “legitimatio ad causam” o cualidad procesal, ha sostenido: “La “legitimatio ad causam” es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida (...).”.
• Que en virtud de lo anterior, una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.
• Que la parte actora en su escrito libelar solicita la pretensión de que se le subrogue los derechos que le corresponden a INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., derivados de una venta de acciones hecha por la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., la cual consta en un acta de asamblea de dicha sociedad. Además la actora pretende en razón de esa subrogación, que se le atribuya la propiedad de la totalidad de la QUINTA CHURUMBA.
• Que consta en documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 16 de mayo de 2012, bajo el Nº 10, Tomo 18 del Protocolo de Trascripción, que es el documento de condominio del inmueble denominado CHURUMBA, lo siguiente:
1. Que la QUINTA CHURUMBA tiene un área de construcción de 1.465,39 m2; en los cuales 1.062,76 m2 corresponden al área vendible; 402,63 m2 corresponden al área de servicios; Que la parcela de terreno tiene un área de 1.025,15 m2; que la QUINTA CHURUMBA está integrada por los locales comerciales L 1-1; L 1-2; local Nº 2 y Oficina No. 4-P-A.
• Que consta en documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, anotado bajo el Nº 40, Tomo 38 de los libros de autenticaciones, que la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., era arrendataria de los locales distinguidos con los Nos. 1-1; 1-2 y anexo 1-2; los cuales forman parte de la QUINTA CHURUMBA.
• Que según se evidencia del contrato de arrendamiento que unió a la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., y a la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., ésta fue arrendataria de los locales distinguidos con los Nº 1-1; 1-2 y anexo 1-2; situados en el ángulo suroeste de las plantas baja y alta de la QUINTA CHURUMBA, ubicada en el cruce de las calles Madrid y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Caracas.
• Que consta en documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 12 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 7 del Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones que la arrendataria del Local Nº 2, antes constituido por los locales “2” y “3”, fue INVERSIONES FOGO & BRASA 1961, C.A., entre el 1º de octubre de 2011 y el 31 de agosto de 2013; y consta en documento otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de febrero de 2007, anotado bajo el Nº 33, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones que J.J. MARI AGENTES ADUANALES, C.A., fue la arrendataria de la Oficina 4-P-A, entre el 1º de abril de 2007 y el 30 de abril de 2013.
• Que de los referidos documentos antes mencionado, se desprende que la actora sólo fue arrendataria de los locales L 1-1 y L 1-2; ella nunca arrendó los otros locales u oficinas que forman parte de la QUINTA CHURUMBA.
• Que en el supuesto negado que los locales que integran la QUINTA CHURUMBA hubiesen sido vendidos, que no lo fueron, la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., solo tendría cualidad activa para reclamar el retracto legal arrendaticio respecto de los locales L 1-1 y L 1-2, con lo cual no puede afirmar ser titular del derecho de retracto sobre la totalidad del inmueble.
• Que la actora pretende el retracto y subrogación sobre la totalidad del inmueble, ella carece de cualidad activa para deducir una pretensión en los términos en los que lo ha hecho.
• Que estiman necesario señalar a este Tribunal, que en ningún supuesto y bajo ningún respecto, cabe la posibilidad de que se pueda declarar parcialmente con lugar la pretensión porque tal y como ella ha sido deducida, a este Tribunal le corresponde decidir si la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., es efectivamente titular del derecho subjetivo respecto del retracto en los términos por ella planteó de la totalidad del inmueble.
• Que la tercera consideración de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron para decidir como punto previo al fondo, la excepción de falta de cualidad pasiva de la parte demandada para sostener el presente juicio, toda vez que por la forma como la actora estructuró su demanda y por el señalamiento hecho por ella en relación con las personas demandadas, no se constituyó el litis consorcio pasivo requerido para la tramitación del presente juicio.
• Que la parte actora en su escrito libelar sostiene que las ventas efectuadas son simuladas y a través de ellas se ha hecho uso abusivo de personas jurídicas, incurriendo en fraude a la ley para violar los derechos que le correspondían como arrendatario.
• Que las personas que participaron en la compraventa fueron JUAN CARLOS LEAL BEZONES, propietario del 100% de las acciones de CORPORACIÓN EL SUPI C.A.; INVERSIONES 112711 C.A., compradora del 50% de las acciones de CORPORACIÓN EL SUPI C.A.; INVERSIONES 13708 C.A., compradora del 50% de las acciones de CORPORACIÓN EL SUPI C.A., además que la propietaria del inmueble no vendido, es la CORPORACIÓN EL SUPI C.A.
• Que el artículo 43 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que “el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.”
• Que por interpretación de la citada norma antes descrita, la doctrina sostiene que el efecto que produce el retracto es, por una parte, dejar sin efecto la relación inicial entre el vendedor y el adquirente tercero, respecto de la relación arrendaticia, como si jamás hubiese sido tal adquirente, colocando en lugar de éste al arrendatario; y, por otra, mantiene la subsistencia del contrato de compra-venta celebrado el cual, no se extingue, no pierde su eficacia y conserva sus elementos esenciales: objeto de la relación jurídica, precio, objeto y causa en interés del arrendador-vendedor.
• Que además sostiene la doctrina que en aquellos casos en los que el arrendador vendedor ha actuado de buena fe, o al menos, sin intención de incurrir en fraude a la ley, su presencia no hace falta en el proceso porque la relación contractual en la que el arrendador vendedor está involucrado no se extingue toda y él queda exactamente en esa misma posición. Sin embargo, cuando se alega la actuación fraudulenta del arrendador vendedor, su presencia en el proceso es indispensable independientemente que la mala fe sea un simple alegato del arrendatario demandante, porque la declaratoria con lugar de la demanda podría servir de base para la imposición de las sanciones previstas en el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que la actora demandó a la empresa cuyo capital está representado en las acciones que fueron objeto de la venta, Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., y a las compradoras de dichas acciones Sociedades Mercantiles INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A., no obstante, pese a que la actora acusó la existencia de fraude, no llamó al proceso al vendedor de las acciones, JUAN CARLOS LEAL BEZONES, sino que limitó el llamado a nuestra mandante, CORPORACION EL SUPI, y a INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A. La actora pese a que alega la existencia de un fraude hecho en desmedro de sus derechos, no involucró en este proceso al vendedor quien, por la supuesta mala fe con la que actuó, sería el verdadero agraviante.
• Que dada la forma como ha sido deducida la pretensión, la relación jurídico procesal no ha quedado debidamente trabada por la ausencia de una persona que, necesariamente, ha debido ser convocada a este juicio, el cual es el vendedor de las acciones JUAN CARLOS LEAL BEZONES.
• Que no estando constituida adecuadamente y debida la relación jurídica procesal, porque la parte demandada no está debidamente demandada y, ergo, nunca fue citada, existe falta de cualidad pasiva que debe ser declarada con lugar.
• Que la cuarta consideración de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron para decidir como punto previo al fondo, la excepción de falta de cualidad pasiva de nuestra mandante, CORPORACIÓN EL SUPI C.A., para sostener el presente juicio como parte demandada, como su falta de interés respecto del pleito.
• Que la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., no forma parte de la relación contractual porque ella no es propietaria de las acciones que fueron vendidas y que, según la actora, dan lugar al retracto. La relación contractual está integrada por el vendedor JUAN CARLOS LEAL BEZONES, respecto de quien la actora predica la mala fe y, por ende, debe participar en este proceso de acuerdo a lo indicado antes, y los compradores, INVERSIONES 112711 C.A. e INVERSIONES 13708 C.A.
• Que CORPORACIÓN EL SUPI C.A., no fue parte en la relación sustancial, ella no tiene cualidad para sostener el presente juicio, porque tal y como está deducida la pretensión para el supuesto negado de que la misma fuere declarada con lugar, el retracto invocado la sustitución del comprador operaría sobre las acciones que representan el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI C.A.
• Que no siendo su representada parte en la relación sustancial, ella no está llamada a satisfacer ningún derecho y por consiguiente, como ella no se ha negado a la satisfacción de un derecho cuyo titular fuese la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., la Sociedad Mercantil CORPORACION EL SUPI, C.A., carece de interés y en consecuencia, CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no puede traerla al juicio peticionando.
• Que oponen las siguientes defensas de fondo: L
o Los efectos novatorios producidos por la transacción celebrada el 7 de agosto de 2013, de acuerdo a lo pautado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
o Que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario y por tanto, para ser titular de ese derecho se debe ser arrendatario del inmueble cuyo retracto se pretende y en el presente causa haciendo caso omiso de que el inmueble no fue vendido y, ergo, no puede haber retracto, y ateniéndonos a los dichos de la actora en su libelo, tenemos que para el momento en que JUAN CARLOS LEAL vendió las acciones que poseía en CORPORACIÓN EL SUPI C.A., la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no era arrendataria y por consiguiente, ella no tiene el derecho de retracto que pretende ejercer.
o Que la administradora del inmueble donde está situado el local arrendado (Administradora 17.636, C.A.) convino en concederle el plazo y por ello se pautó como fecha de entrega el 31 de marzo de 2014. Además Administradora 17.636, C.A., aceptó que CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no pagase compensación alguna por la ocupación de los locales desde la fecha de terminación de la prórroga legal, hasta la fecha de la entrega, es decir, 31 de marzo de 2014.
o Que a través de la transacción judicial CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., asumió nuevas obligaciones que extinguieron las contenidas en el contrato de arrendamiento, por aplicación de lo previsto en el artículo 1.314, ordinal 1° del Código Civil, operó la novación.
o Que celebrada la transacción, el contrato de arrendamiento desapareció, quedaron extinguidas las obligaciones provenientes del mismo y surgió un nuevo contrato, el de transacción, además surgieron nuevas obligaciones de naturaleza distinta, al punto que CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., continuó ocupando, gratuitamente los locales pues ni siquiera se obligó a hacer pagos que compensaran los daños derivados de esa ocupación.
o Que para la fecha en la que se celebraron los contratos de compra-venta de acciones en los que la actora fundamenta su pretensión, CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no era arrendataria de los locales L 1-1 y L 1-2, y ella no posee el derecho de retracto que dice ejercer mediante el presente proceso.
o Que según se desprende del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que proceda el retracto legal arrendaticio es necesario que el propietario transmita a un tercero distinto del arrendatario, el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado, durante la vigencia de la relación inquilinaria.
o Que en el caso bajo análisis, el inmueble denominado QUINTA CHURUMBA ni alguna de sus dependencias ha sido objeto un contrato que conlleve la transmisión de la propiedad. El inmueble continúa siendo propiedad de nuestra mandante, CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., tal y como consta en documento protocolizadoen el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de febrero de 1997, bajo el No.17, Tomo 27 del Protocolo Primero.
o Que la certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 11 de marzo de 2014, se desprende que no sólo el local comercial número L 1-1 y L1-2, sino la totalidad del inmueble sigue siendo propiedad de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A.
o Que no existiendo acto traslativo de propiedad referido a los les L 1-1 y L 1-2, los cuales forman parte de la de la QUINTA CHURUMBA, no puede haber derecho de retracto porque no hay nada que retraer y, por tanto, CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., no tiene nada que reclamar.
o Que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que, en primer término y con preferencia a cualquier tercero, se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa en esa condición de arrendatario. Así, pues, ese derecho de preferencia que tiene el arrendatario –cuya violación es la que hace surgir el derecho de retracto – se limita al inmueble que él ocupa como arrendatario y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
IV
MEDIOS Y MATERIAL PROBATORIOS EN EL JUICIO
1. Poder que acredita a CARLOS LA MARCA ERAZO y LUIS DOS RAMOS NOGUERA como apoderados de Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708, C.A. (folios 410-414 Pieza II).
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose el mandato conferido. ASÍ SE DECLARA
2. Poder otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711, C.A. (folios 351-353 Pieza II).
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose el mandato conferido. ASÍ SE DECLARA
3. Poder otorgado por la Sociedad Mercantil CORPORACION EL SUPI C.A. (folios 361-363 Pieza II).
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose el mandato conferido. ASÍ SE DECLARA
4. Copia certificada del contrato de arrendamiento del local comercial Nº 2, constituido por los locales “2” y “3”, situado en la planta baja de la Quinta Churumba, otorgado por la Administradora 17636, C.A., e Inversiones Fogo & Brasa 1961, C.A., ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 12 de septiembre de 2011, autenticado bajo el Nº 7 del Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones respectivos. (folios 414-425 Pieza II).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que en cuanto a su existencia y contenido no fue atacado en forma alguna, en cuya virtud corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA
5. Copia certificada del contrato de arrendamiento de la oficina “4-P-A”, situada en el Angulo este de la planta alta de la Quinta Churumba, otorgado por la Administradora 17636, C.A., y J.J. Mari Agente Aduanales, C.A., ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de febrero de 2007, autenticado bajo el Nº 33 del Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos. (folios 426-435 Pieza II).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que en cuanto a su existencia y contenido no fue atacado en forma alguna, en cuya virtud corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA
6. Copia fotostáticas de la Transacción Judicial que fue homologada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de junio de 2013, en el expediente Nº AP31-V-2013-000736. (folios 436-445 Pieza II).
7. Copia certificada del expediente AP31-V-2013-000959, sustanciado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde fue tramitada y decidida la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la hoy actora y Administradora 17636, C.A., y de la cual se evidencia: I) Que el 2 de agosto de 2013, la hoy actora y Administradora 17636, C.A., suscribieron una transacción a fin de terminar la controversia surgida entre ellas, con ocasión a la devolución al inmueble arrendado. II) Que dicha transacción fue homologada por el Tribunal de la causa el 7 de agosto de 2013, motivo por el cual causó estado. III) Que la actora en este juicio reconoció que dejó de ser arrendataria del inmueble constituido por el local comercial integrado por los locales “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, situado en la Quinta Churumba, el 8 de enero de 2013, una vez vencida la prorroga legal. IV) Que la actora en este juicio reconoció que el plazo de duración del contrato de arrendamiento fue de 26 meses, contado a partir del 9 de abril de 2010, hasta el 8 de junio de 2012. V) Que vencido el termino de duración inicial del contrato de arrendamiento, la actora hizo uso de la prorroga legal de un año, la cual comenzó el 9 de junio de 2012 y culminó el 8 de junio de 2013. VI) Que la hoy actora reconoció que la relación arrendaticia culminó el 8 de junio de 2013. VII) Que la actora se obligó a entregar el inmueble, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, el 31 de marzo de 2014, pero no cumplió razón por la cual la Administradora 17636, C.A., tuvo que ejecutar forzosamente la decisión que homologó la transacción. (folios 446-974 Pieza II).
Esta prueba instrumental constituye documento público judicial, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada en cuanto a su contenido y existencia, desprendiéndose de la existencia y contenido del expediente AP31-V-2013-000959, sustanciado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual fue tramitada y decidida la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la hoy actora y Administradora 17636, C.A.-
8. Copia fotostática de sentencia dictada el 25 de julio de 2014, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP11-O-2014-000066, en donde fue declarado inadmisible el Amparo Constitucional impetrado por la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de mayo de 2014, en el expediente Nº AP31-V-2013-000959, donde fue tramitada la demanda por Cumplimiento de Contrato Arrendamiento incoada por la ADMINISTRADORA 17636, C.A., contra la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A.
La parte demandante se opuso a la admisión de esta prueba bajo el argumento de que la misma es ilegal, púes se trata de copia de una sentencia extraída del portal Web del Tribunal Supremo de Justicia que no reúne las condiciones mínimas contenidas en el encabezado del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En relación con el valor probatorio de las copias de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala Constitucional ha sostenido (sentencia nº 2031/2002) que ellas tienen un valor meramente informativo, lo cual no significa que carezcan en absoluto de eficacia probatorio sobre el contenido de las mismas, puesto que esa información –sea que a ella se acceda mediante consulta directa de la página del TSJ, sea que se consigne en la forma de una copia impresa- sirve para que los órganos judiciales conozcan del tenor de las sentencias dictadas por las diferentes Salas del Tribunal Supremo o de los tribunales de instancia, para fundar en ellas sus propias decisiones, (véase, por ejemplo, los fallos nº 5130/2005 y nº 2232/2007 de la Sala Constitucional), ello sin perjuicio de una eventual impugnación por la parte que considera que la información no es fidedigna o que se pretenda su uso para la admisión de una acción de amparo contra sentencia como recientemente lo ha establecido la Sala Constitucional en su fallo nº 721 del 9//7/2010.
En efecto, no puede dársele a la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, el tratamiento de copia de un documento privado, lo que imposibilita su producción como prueba de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario la misma es extraída de un portal público creado y manejado por el Tribunal Supremo de Justicia, que aunque puede contener inexactitudes en su contenido, tales inexactitudes pueden y deben ser controladas por las partes en litigio, quienes pueden y deben realizar su impugnación si consideran que las mismas no son fidedignas, en cuyo caso surgirá para la parte que quiere hacerlas valer, la posibilidad de producir la copia certificada o realizar su cotejo con el original; no obstante si tal impugnación no es propuesta la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, que se hubieren producido en juicios podrán ser consideradas fidedignas, con todo el valor probatorio en cuanto a su cometido.
Partiendo de las anteriores consideraciones este sentenciador observa que, la parte demandante no impugnó la copia de la sentencia extraída de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia bajo análisis, por considerarla que no es fidedigna, por el contrario limitó su oposición al formalismo constituido por el hecho de que fue extraída del portal web del Tribunal Supremo de Justicia, lo que en criterio de este juzgado no es suficiente para afectar la fuerza probatoria que emana de ese instrumento, más aún cuando ha de considerarse que es una reproducción fidedigna, ya que no fue objeto de impugnación. Así se establece.
9. Copia fotostática de sentencia dictada el 02 de septiembre de 2014, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP71-R-2014-000909, en donde fue declarado inadmisible el Amparo Constitucional impetrado por la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de mayo de 2014, en el expediente Nº AP31-V-2013-000959.
La parte demandante se opuso a la admisión de esta prueba bajo el argumento de que la misma es ilegal, púes se trata de copia de una sentencia extraída del portal Web del Tribunal Supremo de Justicia que no reúne las condiciones mínimas contenidas en el encabezado del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En relación con el valor probatorio de las copias de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala Constitucional ha sostenido (sentencia nº 2031/2002) que ellas tienen un valor meramente informativo, lo cual no significa que carezcan en absoluto de eficacia probatorio sobre el contenido de las mismas, puesto que esa información –sea que a ella se acceda mediante consulta directa de la página del TSJ, sea que se consigne en la forma de una copia impresa- sirve para que los órganos judiciales conozcan del tenor de las sentencias dictadas por las diferentes Salas del Tribunal Supremo o de los tribunales de instancia, para fundar en ellas sus propias decisiones, (véase, por ejemplo, los fallos nº 5130/2005 y nº 2232/2007 de la Sala Constitucional), ello sin perjuicio de una eventual impugnación por la parte que considera que la información no es fidedigna o que se pretenda su uso para la admisión de una acción de amparo contra sentencia como recientemente lo ha establecido la Sala Constitucional en su fallo nº 721 del 9//7/2010.
En efecto, no puede dársele a la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, el tratamiento de copia de un documento privado, lo que imposibilita su producción como prueba de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario la misma es extraída de un portal público creado y manejado por el Tribunal Supremo de Justicia, que aunque puede contener inexactitudes en su contenido, tales inexactitudes pueden y deben ser controladas por las partes en litigio, quienes pueden y deben realizar su impugnación si consideran que las mismas no son fidedignas, en cuyo caso surgirá para la parte que quiere hacerlas valer, la posibilidad de producir la copia certificada o realizar su cotejo con el original; no obstante si tal impugnación no es propuesta la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, que se hubieren producido en juicios podrán ser consideradas fidedignas, con todo el valor probatorio en cuanto a su cometido.
Partiendo de las anteriores consideraciones este sentenciador observa que, la parte demandante no impugnó la copia de la sentencia extraída de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia bajo análisis, por considerarla que no es fidedigna, por el contrario limitó su oposición al formalismo constituido por el hecho de que fue extraída del portal web del Tribunal Supremo de Justicia, lo que en criterio de este juzgado no es suficiente para afectar la fuerza probatoria que emana de ese instrumento, más aún cuando ha de considerarse que es una reproducción fidedigna, ya que no fue objeto de impugnación. Así se establece
10. Copia fotostática de sentencia Nº 107 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 2 de marzo de 2015, en el expediente Nº AA50-T-2014-001288, donde fue tramitada y decidida la solicitud de revisión de la constitucionalidad propuesta por la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., respecto a la sentencias dictada por los Juzgados Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial, en fechas 25 de julio de 2014 y 02 de septiembre de 2014, respectivamente, en los expedientes AP11-O-2014-000066 y AP71-R-2014-000909, en ese misma orden.
La parte demandante se opuso a la admisión de esta prueba bajo el argumento de que la misma es ilegal, púes se trata de copia de una sentencia extraída del portal Web del Tribunal Supremo de Justicia que no reúne las condiciones mínimas contenidas en el encabezado del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En relación con el valor probatorio de las copias de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala Constitucional ha sostenido (sentencia nº 2031/2002) que ellas tienen un valor meramente informativo, lo cual no significa que carezcan en absoluto de eficacia probatorio sobre el contenido de las mismas, puesto que esa información –sea que a ella se acceda mediante consulta directa de la página del TSJ, sea que se consigne en la forma de una copia impresa- sirve para que los órganos judiciales conozcan del tenor de las sentencias dictadas por las diferentes Salas del Tribunal Supremo o de los tribunales de instancia, para fundar en ellas sus propias decisiones, (véase, por ejemplo, los fallos nº 5130/2005 y nº 2232/2007 de la Sala Constitucional), ello sin perjuicio de una eventual impugnación por la parte que considera que la información no es fidedigna o que se pretenda su uso para la admisión de una acción de amparo contra sentencia como recientemente lo ha establecido la Sala Constitucional en su fallo nº 721 del 9//7/2010.
En efecto, no puede dársele a la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, el tratamiento de copia de un documento privado, lo que imposibilita su producción como prueba de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario la misma es extraída de un portal público creado y manejado por el Tribunal Supremo de Justicia, que aunque puede contener inexactitudes en su contenido, tales inexactitudes pueden y deben ser controladas por las partes en litigio, quienes pueden y deben realizar su impugnación si consideran que las mismas no son fidedignas, en cuyo caso surgirá para la parte que quiere hacerlas valer, la posibilidad de producir la copia certificada o realizar su cotejo con el original; no obstante si tal impugnación no es propuesta la copia de sentencias extraídas de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, que se hubieren producido en juicios podrán ser consideradas fidedignas, con todo el valor probatorio en cuanto a su cometido.
Partiendo de las anteriores consideraciones este sentenciador observa que, la parte demandante no impugnó la copia de la sentencia extraída de la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia bajo análisis, por considerarla que no es fidedigna, por el contrario limitó su oposición al formalismo constituido por el hecho de que fue extraída del portal web del Tribunal Supremo de Justicia, lo que en criterio de este juzgado no es suficiente para afectar la fuerza probatoria que emana de ese instrumento, más aún cuando ha de considerarse que es una reproducción fidedigna, ya que no fue objeto de impugnación. Así se establece
11. Copia de Solicitud de revisión Constitucional propuesta por la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., respecto de las sentencias dictadas por los Juzgados Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial, en fechas 25 de julio de 2014 y 02 de septiembre de 2014, respectivamente, en los expedientes AP11-O-2014-000066 y AP71-R-2014-000909, en ese misma orden, y que cursó ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente Nº AA50-T-2014-001288.
En criterio de este juzgador esta copia fotostática, sirve como indicio para ser adminiculada con la prueba contenida en el numeral anterior.
12. Copia simple del Acta Constitutiva Estatutaria de INVERSIONES 13708, C.A.
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia fotostática de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigna por no haber sido impugnada, y se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
13. Copia simple de la transacción judicial suscrita entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 17636, C.A., y la Sociedad Mercantil J.J. MARI AGENTES ADUANALES, C.A., en virtud del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que llevó por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Esta prueba instrumental constituye documento público judicial, producido en copia fotostática de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada se tiene por fidedigna, y por ende corre en autos con todo su valor probatorio.
14. Copia simple de la homologación de la transacción judicial suscrita entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 17636, C.A., y la Sociedad Mercantil J.J. MARI AGENTES ADUANALES, C.A., en virtud del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que llevó por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Esta prueba instrumental constituye documento público judicial, producido en copia fotostática de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada se tiene por fidedigna, y por ende corre en autos con todo su valor probatorio.
Pruebas acompañadas por la parte demandante con el libelo de la demanda:
1. Original de cheque de gerencia emanado por el Banco de Venezuela, de fecha 6 de marzo de 2014, por la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES, de la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711, C.A. (folio 30)
Nada aporta este instrumento a la controversia que se pretende dilucidar, ya que constituye el medio de pago propuesto por la parte demandante para cumplir con el pago de la venta que se pretende retractar y en la que pretende ser subrogado en la posición del comprador.
2. Original de cheque de gerencia emanado por el Banco de Venezuela, de fecha 6 de marzo de 2014, por la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES, de la Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708, C.A.(folio 32)
Nada aporta este instrumento a la controversia que se pretende dilucidar, ya que constituye el medio de pago propuesto por la parte demandante para cumplir con el pago de la venta que se pretende retractar y en la que pretende ser subrogado en la posición del comprador.
3. Poder que acredita a FERNANDO VALERO BORRAS como apoderado de Sociedad Mercantil CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. (folios 33-40 Pieza I).
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose el mandato conferido. ASÍ SE DECLARA
4. Copia fotostática de mandato otorgado por Administradora 17636, C.A., a los ciudadanos GUSTAVO ANTONIO ANGULO y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, cuya representación se ejerció en el otorgamiento del contrato de arrendamiento con la hoy actora, y que demuestra que Administradora 17636, C.A., actuando en su carácter de representante de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., sustituyó en dichas personas su facultad para representar a CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., en el otorgamiento del contrato de arrendamiento. (folios 41-45 Pieza I).
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, desprendiéndose el mandato conferido. ASÍ SE DECLARA
5. Copia Certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., celebrada el 1º de octubre de 2013, e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de octubre de 2013, bajo el Nº 6 del Tomo 174-A-Qto.
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio, que prueba que el 1º de octubre de 2013, las co-demandadas INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., adquirieron por compra hecha a JUAN CARLOS LEAL BEZONES, la totalidad de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIONES EL SUPI, C.A. (folios 46-69 Pieza I).
6. Copia Certificada Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., celebrada el 9 de agosto de 2012, e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 31 de mayo de 2013, bajo el Nº 49 del Tomo 72-A-Qto.
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio, que prueba que el 9 de agosto de 2012, INVERSIONES GUINEA, C.A., vendió la totalidad de las acciones que conforman el capital social de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., al ciudadano JUAN CARLOS LEAL BEZONES. folios 143-153 Pieza I).
7. Copia Certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de INVERSIONES 112711, C.A.. (folios 70-83 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
8. Copia Certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de INVERSIONES 112711, C.A.. (folios 84-93 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
9. Copia Certificada de Acta de Asamblea de INVERSIONES 13708 C.A., que contiene traspaso y cesión de 500 acciones y nombramiento de Directores y modificación de Estatutos Sociales. (folios 94-117 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
10. Contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora 17636, C.A., y la hoy actora, CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., sobre el local comercial constituido por los locales 1-1, 1-2 y su anexo del local 1-2, de la Quinta Churumba, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, bajo el Nº 40 del Tomo 38. (folios 117-135 Pieza I).
Esta prueba constituye un documento autentico que se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
11. Copia Certificada de Escritura de compra-venta del inmueble constituido por la parcela Nº 39 de la Urbanización Las Mercedes y la Quinta Churumba, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de febrero de 1997, bajo el Nº 17 del Tomo 27 del Protocolo Primero. (folios 136-142 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
12. certificación de gravámenes del inmueble constituido por la parcela Nº 39 de la Urbanización Las Mercedes emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 11 de marzo de 2014, y que demuestra que dicho inmueble pertenece, al menos hasta esa última fecha a CORPORACIÓN EL SUPI, C.A. (folios 154-155 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
13. Copia Certificada Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., celebrada el 13 de septiembre de 2013, en la que aparece como UNIOCO ACCIONISTA JUAN CARLOS LEAL BEZONES y se aprueban balances de los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012. (folios 156-186 Pieza I).
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
14. Copia Certificada de documento de condominio de la Quinta Churumba, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 16 de mayo de 2012, bajo el Nº 10 del Tomo 18 el Protocolo de Transcripción, del cual se evidencia de la Quinta Churumba, fue destinada por su propietaria a la enajenación de acuerdo al régimen de propiedad horizontal y que dicha edificación esta compuesta por 3 inmuebles susceptibles de apropiación individual, de los cuales uno fue arrendado a la parte actora. (folios 187-199 Pieza I)
Esta prueba instrumental constituye documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnada corre en autos con todo su valor probatorio.
La representación judicial de la parte actora promovió pruebas relativa al juicio de Retracto Legal Arrendaticio, por escrito de fecha 30 de marzo de 2015, promoviendo entre otras cosas los siguientes:
• Solicitud de medidas innominadas, recibida por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 3 de febrero de 2013, constante de 368 folios útiles, del expediente Nº AP31-V-2013-000959.
Nada aporta a la controversia planteada en autos, ya que este instrumento solo contiene argumentos de la misma parte actora.
• La parte actora promovió inspección judicial la cual fue admitida y fijada oportunidad para su evacuación, cuyo acto fue declarado desierto, en virtud de la inasistencia de la parte promovente.
• La parte actora promovió PRUEBA DE INFORMES de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta prueba fue admitida por auto de fecha 31 de marzo de 2015 y acordados los oficios de requerimiento con acompañamiento de copia certificada del escrito que contiene su promoción, cuyos fotostatos le fueron requeridos a la parte promovente, no obstante el lapso de pruebas transcurrió íntegramente sin que fueran aportados los mismos, cuya inactividad de la parte demandante evito su evacuación.
• La parte actora promovió PRUEBA DE INFORMES de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta prueba fue admitida por auto de fecha 31 de marzo de 2015 y acordados los oficios de requerimiento con acompañamiento de copia certificada del escrito que contiene su promoción, cuyos fotostatos le fueron requeridos a la parte promovente, no obstante el lapso de pruebas transcurrió íntegramente sin que fueran aportados los mismos, cuya inactividad de la parte demandante evito su evacuación.
• La parte actora promovió PRUEBA DE INFORMES de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al Departamento de Ingeniería Municipal y Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta prueba fue admitida por auto de fecha 31 de marzo de 2015 y acordados los oficios de requerimiento con acompañamiento de copia certificada del escrito que contiene su promoción, cuyos fotostatos le fueron requeridos a la parte promovente, no obstante el lapso de pruebas transcurrió íntegramente sin que fueran aportados los mismos, cuya inactividad de la parte demandante evito su evacuación.
• Copia simple de una invitación-citación a los ciudadanos DANIEL VALERO GUTIERREZ y CAROLINA PARRA LOZANO, a su correo electrónico para el día 14 de marzo de 2014, a las 02:30 p.m.
• Original de fotos del inmueble donde se aprecia la construcción de una cerca perimetral y la destrucción del local donde funcionaba el negocio de su representada.
V
SOBRE EL ITER PROCESAL
Este juzgador advierte que por auto dictado en fecha 10 de abril de 2015, estableció que la parte demandada en este juicio, se dio por citada de la siguiente manera.
• Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711 C.A., mediante diligencia consignada por su representante judicial en fecha tres (03) de marzo de dos mil quince (2015).
• Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., mediante diligencia consignada por su representante legal, en fecha once (11) de marzo de dos mil quince (2015).
• Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708 C.A., mediante diligencia consignada por su representante judicial en fecha trece (13) de marzo de dos mil quince (2015).
Sin embargo tal situación no es cierta, ya que INVERSIONES 13708 C.A., por diligencia de fecha 10 de febrero de 2015, se había dado previamente por citada, de modo que las citaciones en este proceso se verificaron de la siguiente manera:
• Sociedad Mercantil INVERSIONES 13708 C.A., mediante diligencia consignada por su representante judicial en fecha 10 de febrero de 2015.
• Sociedad Mercantil INVERSIONES 112711 C.A., mediante diligencia consignada por su representante judicial en fecha tres (03) de marzo de dos mil quince (2015).
• Sociedad Mercantil CORPORACIÓN EL SUPI C.A., mediante diligencia consignada por su representante legal, en fecha once (11) de marzo de dos mil quince (2015).
En virtud del error señalado este Tribunal consideró abierta la articulación probatoria a partir del día 17 de marzo de 2015, exclusive, y no a partir del 13 de marzo de 2015, exclusive, que correspondió al día para dar contestación a la demanda, conforme al computo correcto, sin embargo esta situación no trajo ninguna consecuencia procesal violatoria al derecho a la defensa de las partes, ya que en los días que quedaron fuera del computo 16 y 17 de marzo de 2015, ninguna de las partes promovió pruebas, de modo que el error del Tribunal agregó, a la postre, dos (2) días adicionales al lapso de pruebas, que computó a partir del 17 de marzo de 2015, exclusive, y que finalmente concluyó el 07 de abril de 2015, ya que en caso contrario, con los cómputos correctos hubiese transcurrido desde el 13 de marzo de 2015, exclusive, hasta el 31 de marzo de 2015, inclusive.
En virtud de lo antes expuesto, cualquier reposición de la causa sería inútil, bajo la aplicación del principio finalista de los actos procesales, toda vez que el Tribunal otorgó a las partes el lapso de pruebas totalmente, de modo que forzoso es mantener el cómputo del lapso de pruebas conforme fue señalado en el auto de fecha10 de abril de 2015.
Así mismo este juzgador debe señalar que, la última de las citaciones de las partes se verificó en fecha 11 de marzo de 2015, de modo que el segundo día de despacho siguiente, fue el 13 de marzo de 2015, y en esa oportunidad las tres (3) co-demandadas dieron contestación a la demanda, de modo que lo hicieron tempestivamente; igualmente bajo la consideración errada del auto de fecha 10 de abril de 2015, que expresó que la última citación fue el 13 de marzo de 2015, tales contestaciones también han de considerarse tempestivas, bajo la doctrina actual que tiene por validas las contestaciones y otras defensas propuestas en forma anticipada, por considerarlas la manifestación inequívoca del ejercicio del derecho a la defensa, más aún en el caso de marras en el cual las co-demandadas no opusieron cuestiones previas, situación que es tomada en cuenta por la doctrina, ya que este proceso es tramitado bajo las modalidades del juicio breve y la oportunidad para contestación es un termino y no un lapso, de modo que la contestación prematura es considerada valida si no altera el procedimiento, lo cual solo sucedería, en el caso de ser opuestas cuestiones previas, ya que existe la posibilidad de que estas sean resueltas en el mismo acto.
En virtud de lo antes expuesto, cualquier reposición de la causa sería inútil, bajo la aplicación del principio finalista de los actos procesales.
IV
MOTIVACION
Debe este fallo, decidir como punto previo al fondo de la controversia, la alegada falta de cualidad de la parte actora para sostener este proceso, en el cual pretende el retracto legal arrendaticio, por habérsele violado su derecho a la preferencia ofertiva.
Sobre la falta de cualidad ha señalado el Dr. Arístides Rengel Romberg, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
También es entendida la cualidad procesal como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.
De lo anterior se deduce que una persona tendrá cualidad para deducir una pretensión, en la misma medida en que ella sea la titular del derecho cuya satisfacción pretende; y esa pretensión tendrá que ser deducida frente a la persona que efectivamente sea la obligada o la titular del deber jurídico correlativo al derecho cuya satisfacción se ha demandado.
En ese sentido necesario es tener claro, con origen en los conceptos de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, los extremos o requisitos que se deben cumplir para intentar la pretensión contenida en estos autos, antes indicada.
Señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 49
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
A la luz de las normas transcritas que constituyen el fundamento legal de la pretensión contenida en estos autos, debemos extraer los requisitos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, entendiendo que el derecho para ejercitar esta pretensión, es la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea vulnerado el derecho de preferencia ofertiva también conocido como derecho de tanteo legal inquilinario, en este sentido fijamos sus requisitos:
1. La persona natural o jurídica que propone el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO debe tener en carácter de ARRENDATARIO para el tiempo en que el inmueble haya sido vendido, sin cumplir con la preferencia ofertiva.
2. Que el propietario del inmueble arrendado, haya celebrado una operación de venta del mismo, sin notificar previamente al arrendatario, para que este ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”
3. Que el arrendatario-demandante haya ejercido el Retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, (REGALOS COCCINELLE, C.A., contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
4. Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener en carácter de ARRENDATARIO para el tiempo en que el inmueble haya sido vendido; debe tener más de dos años como arrendatario, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. El retracto no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la oficina o local arrendado, conforme lo dispone el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Corresponde a esta sentenciador determinar si en el caso de autos se cumplen con los requisitos de procedencia de la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecidos anteriormente, lo cual pasa a realizar este juzgador luego del análisis de las pruebas aportadas por las partes, apreciando las mismas en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí:
En primer lugar constan en autos, probados con prueba instrumental los siguientes hechos:
1. Según contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora 17636, C.A., y la hoy actora, CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, bajo el Nº 40 del Tomo 38. (folios 117-135 Pieza I), la primera dio en arrendamiento a la segunda el local comercial constituido por los locales 1-1, 1-2 y su anexo del local 1-2, de la Quinta Churumba, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, bajo el Nº 40 del Tomo 38.
2. Según copia certificada del expediente AP31-V-2013-000959, tramitado por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedó probado lo siguiente:
o Administradora 17636, C.A. demandó a CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO señalado en el numeral anterior, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, bajo el Nº 40 del Tomo 38.
o El 2 de agosto de 2013, CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. y Administradora 17636, C.A., suscribieron una transacción a fin de terminar la controversia surgida entre ellas, con ocasión a la devolución al inmueble arrendado según el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO señalado en los numerales anteriores, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 9 de abril de 2010, bajo el Nº 40 del Tomo 38.
o La transacción fue homologada por el Tribunal de la causa el 7 de agosto de 2013, motivo por el cual se tiene la misma como sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada y de la misma se evidencian lo siguiente:
 Que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. reconoció que dejó de ser arrendataria del inmueble constituido por el local comercial integrado por los locales “1-1”, “1-2” y anexo del local “1-2”, situado en la Quinta Churumba, el 8 de enero de 2013, una vez vencida la prorroga legal, el 8 de junio de 2013.
 Que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. reconoció que el plazo de duración del contrato de arrendamiento fue de 26 meses, contado a partir del 9 de abril de 2010, hasta el 8 de junio de 2012.
 Que vencido el termino de duración inicial del contrato de arrendamiento, la actora hizo uso de la prorroga legal de un año, la cual comenzó el 9 de junio de 2012 y culminó el 8 de junio de 2013.
 Que la hoy actora reconoció que la relación arrendaticia culminó el 8 de junio de 2013.
 Que la actora se obligó a entregar el inmueble, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, el 31 de marzo de 2014.
En virtud lo anterior necesario es establecer que en criterio de quien aquí juzga y como consecuencia de la transacción señalada, quedó establecido que el contrato de arrendamiento en el cual sustenta la actora su condición de ARRENDATARIO, tuvo por vigencia el lapso comprendido entre el 9 de abril de 2010 hasta el 8 de junio de 2012 y que vencido éste, la arrendataria CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., hizo uso de la prorroga legal de un año, la cual comenzó el 9 de junio de 2012 y culminó el 8 de junio de 2013, de lo que forzosamente se concluye que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., dejó de ser arrendataria y por ende titular de los derechos que emanan de esa condición a partir del vencimiento de la prorroga legal, 8 de junio de 2013.
Determinado lo anterior preciso es advertir que la actora en este juicio CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., demanda a las Sociedades Mercantiles CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., bajo el argumento de que ella era arrendataria de los locales distinguidos con los Nos. 1-1; 1-2 y anexo 1-2 de la quinta CHURUMBA, ubicada en el cruce de las calles Madrid y Trinidad, Urbanización Las Mercedes, Caracas y que la propietaria del inmueble era CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., y el accionista poseedor de la totalidad de las acciones de dicha sociedad, vendió íntegramente las mismas a INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A. y que esa venta de acciones entraña la venta del inmueble.
Ahora bien, este juzgador sin precisar y conocer aún, si tal operación de venta de acciones de CORPORACION EL SUPI C.A. conlleva la transmisión de la propiedad de la Quinta CHURUMBA, debe precisar que la referida venta de acciones se efectúo en ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE CORPORACION EL SUPÍ C.A., celebrada en fecha 01 de octubre de 2013 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 24 de febrero de 2014, bajo el Nº 6, Tomo 174-A, Registro Mercantil V, conforme consta de prueba instrumental constituida por copia Certificada de dicha acta que corre en autos con todo su valor probatorio, inserta a los folios 46-69 Pieza I.
En virtud lo antes expuesto este sentenciador concluye forzosamente que como quiera que CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., dejó de ser arrendataria y por ende titular de los derechos que emanan de esa condición a partir del vencimiento de la prorroga legal, 8 de junio de 2013, NO TENIA tal condición para el momento en que fue celebrada la venta de acciones de CORPORACION EL SUPI C.A. que alega transmitió la propiedad del inmueble que tenía arrendado, ya que esta se efectúo en asamblea celebrada en fecha 01 de octubre de 2013 y posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 24 de febrero de 2014, bajo el Nº 6, Tomo 174-A, Registro Mercantil V.
Lo anterior es suficiente para establecer la falta de CUALIDAD DE CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. PARA INTENAR Y SOSTENER ESTE JUICIO, ya que no puede pretender el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO quien no es arrendatario, toda vez que no es titular del derecho cuya satisfacción pretende. Y ASÍ SE DECIDE.
Aunado a lo anterior quién aquí juzga debe precisar que asume, por constituir cosa juzgada y estar íntimamente relacionada con la pretensión contenida en estos autos, los criterios y conclusiones contenidos en la sentencia No. 107 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 02 de marzo de 2015, en el expediente AA50-T-2014-001288, con ocasión a la solicitud de revisión constitucional propuesta por CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. respecto de las sentencias dictadas por los Juzgados Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, en fechas 25 de julio de 2014 y 02 de septiembre de 2014, respectivamente, en los expedientes AP11-O-2014-000066 y AP71-R-2014-000909, en ese mismo orden.
En efecto la vinculación de la referida sentencia No. 107 de la Sala Constitucional con la demanda contenida en estos autos, es incuestionable, ya que la representación de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A. , pretendió atacar mediante AMPARO CONSTITUCIONAL la transacción celebrada en el expediente AP31-V-2013-000959 del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dio por terminado el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por el cual alega la actora en este juicio es arrendataria, propuesto por ADMINISTRADORA 17636, C.A. contra CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A. y este AMPARO CONSTITUCIONAL fue declarado SIN LUGAR, conociendo en primera y segunda instancia, respectivamente, por Juzgados Decimosegundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, en fechas 25 de julio de 2014 y 02 de septiembre de 2014, también en ese mismo orden, en los expedientes AP11-O-2014-000066 y AP71-R-2014-000909, ante cuyas decisiones la representación de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., propuso la SOLICITUD DE REVISION resuelta en la referida sentencia No. 107 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 02 de marzo de 2015.
En ese orden de ideas, la sentencia No. 107 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 02 de marzo de 2015, en el expediente AA50-T-2014-001288, con ocasión a la solicitud de revisión de la constitucionalidad propuesta por CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., entre otras cosas estableció
“Por último, en cuanto a la alegación sobre la incongruencia, en la cual se alegó que se encontraba involucrado el orden público, dado que la omisión de pronunciamiento se refirió a la denuncia sobre la supuesta falta sobrevenida de legitimación ad causam (cualidad) de la Administradora 17.636 C.A. (mandataria de Corporación El Supi C.A.), para pretender el cumplimiento de la transacción que homologó el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 07 de agosto de 2013, en el proceso que incoó la referida persona jurídica contra Ceniza Minimalist Style C.A. (solicitante de revisión) por cumplimiento de contrato de arrendamiento de un local comercial (falta de entrega), pues, a su parecer, ésta cesó en atención a lo que dispone el artículo 165.4 del Código de Procedimiento Civil, cuando Corporación El Supi CA vendió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a Inversiones 112711 C.A. e inversiones 13708 C.A., lo que concluyó de la venta de acciones de dicha sociedad de comercio por parte del único accionista el 1° de octubre de 2013 (la cual quedó registrada el 28 de ese mismo mes y año).
En atención a lo anterior, debe aclarársele a la representación judicial de la solicitante de revisión, que, en primer lugar, para arrendar una cosa mueble o inmueble no se requiere ser el titular del derecho de propiedad (ex artículo 1582 del Código Civil), pues mediante el contrato de arrendamiento se permite el uso y goce de la cosa, pero no la disposición. En segundo lugar, la venta de acciones de una sociedad de comercio no altera su personalidad jurídica ni, por tanto, su titularidad sobre sus derechos y deberes adquiridos, es decir, que la sola venta de sus acciones no implica el cambio de titularidad sobre la propiedad de los bienes y derechos que ésta hubiese adquirido, de allí que no resulta cierto que Corporación El Supi C.A. hubiese perdido la titularidad sobre la propiedad del inmueble arrendado y, con ella, hubiese perdido la legitimación ad causam Administradora 17.636 C.A., a quien se le otorgó la administración de dicho bien, y que, en virtud de ella, lo arrendó a la solicitante de revisión, y, posteriormente, peticionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento y de la transacción homologada, la cual, según se observa de autos, no ha honrado la representación judicial de la requirente. De todo ello se deduce la improcedencia de la referida delación.
En definitiva, se observa que todas las delaciones hechas por la representación judicial de la solicitante de revisión están dirigidas a que esta Sala Constitucional juzgue sobre la valoración y apreciación que hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sobre la causa sometida a su conocimiento, sin que ninguna de ellas posean certeza en sus dichos ni trascendencia fuera de la relación jurídica de las partes intervinientes, como si la revisión constitucional fuese una instancia más del proceso, en clara desnaturalización de su finalidad objetiva de resguardo de la integridad del texto constitucional.
Culmina el fallo de la Sala Constitucional:
“Por último, no puede esta Sala Constitucional soslayar el comportamiento procesal que asumió la representación judicial de la solicitante de revisión, al aparecer, con el firme propósito de impedir el cumplimiento de la transacción debidamente homologada con la cual se puso fin a la controversia suscitada en razón del incumplimiento del contrato de arrendamiento, especificado en la petición de entrega del inmueble objeto del contrato luego del vencimiento de la prórroga legal, a la cual se comprometió dicha representación en el referido medio de alternativo de resolución de conflictos.
En efecto, de los recaudos que constan en autos y de sus propias argumentaciones, pudiese deducirse que el apoderado judicial de la requirente de revisión constitucional ha empleado los medios procesales disponibles en búsqueda de un fin distinto a la justicia, lo cual iría en contravención a los deberes de lealtad y probidad a los que está obligado en su actuación en el proceso, en atención a lo que preceptúa el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, y en desmedro del sistema de justicia del cual forma parte (ex artículo 253 constitucional).
A este respecto, se aprecia que las defensas, alegaciones y argumentaciones interpuestas por la referida representación judicial tanto en el proceso originario, como en el de amparo, y que se repiten, muchas de ellas, en la solicitud de revisión, aparentemente fueron dirigidas con la intención de dilatar de forma indebida el desenvolvimiento normal del proceso instaurado en virtud de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, comportamiento éste que fue advertido por el juez del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, con fundamento en el artículo 17 de la ley adjetiva civil, le hizo un llamado de atención para que, en lo sucesivo, se adhiriera al deber de lealtad y probidad procesal, requerimiento éste que, dado el contenido de los escritos continentes de la pretensión de amparo y la solicitud de revisión, no acató, razón por la cual se hace imperativo a esta Sala Constitucional ordenar la remisión de copia certificada de la presente decisión al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados al cual se encuentra adscrito el abogado Fernando Valero Borras, titular de la cédula de identidad n° 8.340.455, con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n.° 82.987, para que inicie el procedimiento respectivo para la determinación de la responsabilidad disciplinaria a la que haya lugar. Así se decide.” (Subrayado de este fallo de primera instancia caraqueño)
El fallo anterior dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, despeja cualquier duda sobre la validez y eficacia de la transacción celebrada en el expediente AP31-V-2013-000959 del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dio por terminado el juicio propuesto por Administradora 17636, C.A. contra CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en el cual fundamenta su condición de arrendataria la actora en este juicio, que fue debidamente homologada, cuya fuerza probatoria fue determinante para establecer que LA ACTORA, CENIZA MINIMALIST STYLE, C.A., dejó de ser arrendataria y por ende titular de los derechos que emanan de esa condición a partir del vencimiento de la prorroga legal, 8 de junio de 2013, de modo que NO TENIA tal condición para el momento en que fue celebrada la venta de acciones de CORPORACION EL SUPI C.A. que alega transmitió la propiedad del inmueble que tenía arrendado, ya que esta se efectúo en asamblea celebrada en fecha 01 de octubre de 2013 posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 24 de febrero de 2014, bajo el Nº 6, Tomo 174-A, Registro Mercantil V.
No puede dejar pasar este Tribunal esta ocasión para reiterar, hacer suyos y aplicar los criterios establecidos en la sentencia No. 107 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el 02 de marzo de 2015, en el expediente AA50-T-2014-001288, con ocasión a la solicitud de revisión de la constitucionalidad propuesta por CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., atinentes a que “…la venta de acciones de una sociedad de comercio no altera su personalidad jurídica ni, por tanto, su titularidad sobre sus derechos y deberes adquiridos, es decir, que la sola venta de sus acciones no implica el cambio de titularidad sobre la propiedad de los bienes y derechos que ésta hubiese adquirido, de allí que no resulta cierto que Corporación El Supi C.A. hubiese perdido la titularidad sobre la propiedad del inmueble arrendado..”.- Lo anterior constituye otro obstáculo insalvable que también impide la procedencia de la demanda propuesta por Retracto Legal Arrendaticio contenida en estos autos, ya que no existe la venta del inmueble arrendado como o alega la parte demandante.
En el mismo orden de ideas en autos, en este juicio con prueba instrumental quedó probado que CORPORACION EL SUPI C.A., adquirió la propiedad de la Quinta Churumba, por haberlo adquirido el 28 de febrero de 1997; que luego sometió la misma al documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 16 de mayo de 2012, bajo el Nº 10 del Tomo 18 el Protocolo de Transcripción, (folios 187-199 Pieza I), por el cual integró a la Quinta Churumba por dos locales comerciales y una oficina, denominados así:
1) Local número L 1-1 y L 1-2, ubicado en las plantas baja y alta de la edificación;
2) Local número 2, situado en las plantas baja y alta de la edificación; y,
3) Oficina 4-P-A, ubicada en la planta alta de la quinta.
Así mismo consta en estos autos, que en la actualidad CORPORACION EL SUPI C.A., detenta tal condición de propietaria, al menos en cuanto a los locales L-1-1 y L-1-2, según certificación de gravámenes acompañada con el libelo de la demanda.
En ese sentido debe advertirse que aún cuando la actora tuviera el carácter de arrendataria que alega, el cual no ostenta tal como se determinó antes, con esa condición no puede pretender el Retracto Legal Arrendaticio de toda la Quinta Churumba, tal como lo demanda, por prohibición expresa del artículo artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que esta pretensión no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la oficina o local arrendado.
Dada la particular circunstancia de que se declara en este fallo la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio, considera pertinente este juzgador, transcribir lo expresado por el Dr. JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en su trabajo “Los efectos de la Inasistencia a la Contestación de la Demanda en el CPC” XIV Jornadas J.M. Domínguez Escobar, Derecho Procesal Civil, Febrero 1989, Págs. 41 a la 59, quien expuso lo siguiente:
“.......... Conforme a una autorizada opinión, también estimo, por tratarse de presupuestos de validez del proceso, que el demandado puede demostrar y hasta el juez dictar de oficio, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad o interés.”
El anterior criterio fue recogido en decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 7 de Abril de 1994, con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonzo Guzmán, en los siguientes términos:
“La caducidad de la acción, la cosa juzgada, la prohibición de admitir la acción propuesta, y la falta de cualidad e interés, son todos conceptos ligados a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate. Las cuatro categorías extinguen la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en que estadio procesal, en cual momento del juicio se extinguió la acción....cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda”. (subrayado de este fallo) (Cabrera, Jesús Eduardo; XIV Jornadas J.M. Escovar, Homenaje a la memoria del Dr. Luis Loreto, Derecho Procesal Civil –El C.P.C. a dos (2) años de su vigencia-,pág.52).
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en un fallo de fecha 14 de julio de 2003, dejó sentado lo siguiente:
“ …la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia.”
En el caso de marras, se ha dejado establecido en el cuerpo de este fallo la falta de cualidad e interés del actor para intentar el juicio, ya que no puede pretender el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO quien no es arrendatario, y tal situación extingue la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, razón por la cual este juzgador pasa a dictar el dispositivo seguidamente:
VI
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES de CENIZA MINIMALIST STYLE C.A., para intentar el juicio contenido en estos autos, que propuso contra CORPORACIÓN EL SUPI, C.A., INVERSIONES 112711, C.A., e INVERSIONES 13708, C.A., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en consecuencia se declara EXTINGUIDA LA ACCION se dá por terminado el presente asunto y se ordena a el archivo del expediente. SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas del proceso por haber sido vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez,
Abg. Luis Ernesto Gómez Sáez
La Secretaria
Abg. Sonia Carrizo Ontiveros
En esta misma fecha, siendo las ___________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo.
La Secretaria
Abg. Sonia Carrizo Ontiveros
Asunto: AP11-V-2014-000277