REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS ASUNTO: AP31-V-2011-000203 El juicio por desalojo de inmueble destinado a vivienda, iniciado por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LOM RE 32, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de junio de 1994, bajo el Nº 17, Tomo 112-A Sgdo, representada judicialmente por los abogados Angela María Allup de Báez, Fracris Pérez Graziani y Alejandra Báez Allup, inscritos en el inpreabogado bajo los números 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente, contra el ciudadano FRANCISCO PABLO NICOLÁS SCARDINO PELINO, titular de la cédula de identidad Nº 3.970.071, representado en juicio por los abogados Reinaldo Di Fino Tahhan, María Eugenia Olivero, Desiree Pontes Teixeira y Javier Agusti Pozuelos, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.449, 110.199, 138.131 y 48.313, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada para su distribución el 27 de enero de 2011 y se admitió el 01 de febrero de ese mismo año. PRIMERO El 15 de febrero de 2011, los abogados Alejandra Báez Allup y Reinaldo Di Fino, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 123.251 y 31.449, en ese orden, actuando como representantes judiciales de la parte actora y parte demandada, respectivamente, presentaron escrito relativo a contrato de transacción, la cual se homologó mediante decisión del 24 de ese mismo mes y año, en el cual la parte demandada, entre otras obligaciones, se comprometió a entregar el inmueble el 01 de febrero de 2013. Mediante diligencia del 25 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó se decretase la ejecución voluntaria de la transacción, petición que se negó de acuerdo a lo que había decidido la Comisión Judicial y a lo establecido en la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho auto se revocó por contrario imperio el 12 de abril de 2013 y se decretó la ejecución voluntaria. El 13 de mayo de 2013, las partes aportaron escrito mediante el cual acordaron una prórroga de dos (2) años más para cumplir voluntariamente con la entrega del inmueble. El 04 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito a través del cual solicitaron abstenerse a la ejecución de la transacción, alegando tanto la nulidad de la transacción como la existencia de fraude, por lo que por auto del 10 de febrero de 2015, se indicó que la otra parte debía contestar a la misma y por auto del 19 de marzo de 2015, se ordenó abrir la articulación probatoria a que se refiere el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, la parte demandada alegó que mantiene una relación arrendaticia con el actor desde el 02 de junio de 2006, pactado por un año que se convirtió a tiempo indeterminado, pero ante la amenaza del desalojo se le compelió a suscribir la transacción que se pretende ejecutar, cuando lo que existe realmente es un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no procede la ejecución de ninguna transacción, por ser nula, tanto como negocio y por ser producto de maquinaciones simuladas y fraudulentas, dado que atenta contra los derechos que como inquilino le corresponde. Con fundamento en la sentencia Nº 342 del 01 de marzo de 2007, de la Sala Constitucional, alegó que se pretendió judicializar un contrato de arrendamiento y obtener un medio compulsivo de ejecución sin necesidad de proceso, impidiéndosele ejercer las defensas y hacer valer las figuras de la prórroga legal y preferencia ofertiva. Que ello evidencia un fraude al intentar la vía judicial o proceso para obtener algo distinto a la real solución del conflicto. Que la transacción se firmó el 15 de febrero de 2011, donde se acordó el lapso de dos (2) años para desalojar el inmueble hasta febrero de 2013 y antes de esa fecha “…se procedió a extender el lapso de la estadía, prorrogando la permanencia de nuestro representado en el inmueble, y por su puesto ajustando el pago indemnizatorio (canon), esto es, hubo una prórroga de la transacción”, manteniendo la posesión del inmueble, pagando por su estadía un monto de dinero a cambio, por un total de 4 años, cuando la transacción inicial previó 2 años. Alegó como fundamento del fraude que no existía la posibilidad de realizar el acto transaccional, dado que el poder otorgado a los apoderados judiciales del actor confería poder para transigir pero no para disponer del derecho en litigio, por lo que la transacción es nula y no podía homologarse. Que la falta de capacidad para suscribir la transacción, revela que su homologación está viciada de nulidad. Que si bien la demanda se intentó antes de la entrada en vigencia del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a su entrada en vigencia, debió suspenderse el procedimiento y procederse al procedimiento administrativo previo y no hacerse la ejecución sin antes garantizar un destino habitacional del afectado. Por su lado, la parte actora, a través de su apoderado judicial, mediante diligencia del 10 de febrero de 2015, solicitó se deseche los argumentos de la demandada y se prosiga con la ejecución de la transacción, aplicando los principios de cosa juzgada y de la continuidad de la ejecución. SEGUNDO Consta que en el presente caso, ante la pretensión de desalojo de un inmueble destinado a vivienda, iniciado el 27 de enero de 2011, la parte demandada acudió al proceso, se dio por citado y pactó contrato de transacción, a los fines de poner fin al juicio, según consta de instrumento del 15 de febrero de 2011, en el cual entre otras obligaciones, la demandada se comprometió a entregar la cosa arrendada el 01 de febrero de 2013, acuerdo que se homologó por decisión del 24 de febrero de 2011. No obstante ello, consta que las mismas partes, mediante escrito del 13 de mayo de 2013, pactaron que habiendo finalizado el lapso convenido en la citada transacción homologada que había quedado firme y con cualidad de cosa juzgada, encontrándose en etapa de ejecución voluntaria, ante la imposibilidad de cumplir con la entrega del inmueble arrendado, constituido por el apartamento identificado con la letra y número (C32), ubicado en el piso2, del edificio “C” del Conjunto Residencial Loma real I, ubicado en la urbanización Lomas del Mirador, al sur de la urbanización San Román, calle Los Altos, con avenida Panorama, Municipio Baruta del Estado Miranda, acordaron una prórroga de dos (2) años más, a los fines de la entrega del inmueble, el cual venció el 31 de enero de 2015, lapso en el cual el demandado se comprometió a pagar por la ocupación, las sumas de dinero allí pactadas, sin que ello pudiese considerarse un nuevo contrato de arrendamiento, según pactaron. En ambos escritos relativos a las transacciones en referencia, actuaron los abogados Alejandra Báez Allup y Reinaldo Di Fino, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 123.251 y 31.449, en ese orden, actuando como apoderados judiciales de la parte actora y demandado, respectivamente, facultados expresamente por sus representados para transigir. Uno de los fundamentos de la solicitud de nulidad de la transacción homologada es que el poder otorgado a los apoderados judiciales del actor confería poder para transigir pero no para disponer del derecho en litigio y no había capacidad para suscribir la transacción. Al respecto, debe indicarse que ciertamente de acuerdo a lo previsto en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial requiere facultad expresa para “…convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio…” y de conformidad con lo previsto en el artículo 1714 del Código Civil “Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción” y la transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto”, según el artículo 1716 eiusdem. En este sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-00382 del 14 de junio de 2005, respecto a la interpretación de tales preceptos legales, en su parte pertinente, señaló: La norma transcrita se refiere a la parte, no al mandatario o apoderado. Lo que persigue el legislador es impedir que los contratos de transacción sean celebrados por una persona incapaz, como es un menor de edad, un entredicho, o un inhabilitado, lo que resulta acorde con la regla general prevista en el artículo 1.143 del Código Civil, el cual dispone que “...Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley...”. Por consiguiente, el mandante debe tener capacidad para disponer del objeto comprendido en la transacción, y el mandatario debe tener facultad para transigir, lo que comprende la potestad de disponer del objeto en litigio, y no como sugiere el formalizante, quien interpreta que el poder, además de la facultad para transigir, debe expresar la posibilidad de disponer del objeto del litigio, como si fuesen cosas diferentes, lo cual es contrario a la ratio legis de la indicada norma. Esta consideración es acorde con lo expuesto en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, en relación con los capítulos II y III, dedicados a la transacción, conciliación, convenimiento y desistimiento, de conformidad con la cual “...Se ha mantenido en cuanto a las figuras de autocomposición procesal su régimen tradicional, vinculadas como están al poder de las partes de disposición del objeto de la controversia...”. (Resaltado de la Sala). Asimismo, el artículo 1.716 del Código Civil dispone que la transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto, y precisa que la renuncia a todos los derechos y acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a ella; y el 1.717 eiusdem prevé que la transacción no pone fin sino a las diferencias que se han designado. Estas normas ponen de manifiesto que la facultad de transigir comprende la posibilidad de disponer del derecho y de los objetos en litigio. De acuerdo a ello, la capacidad para transigir se le exige a la parte misma y va dirigido a aquellas personas que no tengan alguna incapacidad legal que le impida contratar. Mientras que el mandatario facultado para transigir, se entiende facultado para disponer del derecho en litigio, pues la primera abarca a la segunda, dado que en la norma arriba transcrita, se hace una enumeración no taxativa de los actos que exceden de la simple administración, pero que sin dudas todas ellas participan de la misma naturaleza, por lo que, se insiste, la facultad de transigir comprende la de disponer del derecho en litigio. Siendo así, la transacción homologada no adolece de elemento que conduzca a su nulidad. De otro lado, si la parte se hubiere percatado de algún vicio que impidiese la homologación de la transacción, debió apelar o solicitar la nulidad de la transacción, si ese contrato adolecía de algún vicio. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 06 de julio de 2001, en el expediente Nº 00-2452, al respecto, señaló: Atendiendo las disposiciones transcritas, se colige que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: en primer término, la transacción es un contrato, en tanto que –a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil– la misma tiene fuerza de ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente– tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello– dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe prosperar en ambos efectos ex artículo 290 del Código de Procedimiento Civil), siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de la partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida (vid. en este sentido, STC 1294/2000 y STC 150/2001 de esta Sala Constitucional). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de Alzada, la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil (vid. STC 709/2000), que así expresamente lo previene. TERCERO Además de ello, la parte demandada alegó el fraude procesal dado que se usó el proceso a los fines de obtener un medio compulsivo de ejecución, sin necesidad de proceso, impidiéndosele ejercer las defensas y hacer valer las figuras de la prórroga legal y preferencia ofertiva, con lo cual se pretende obtener un fin distinto a la real solución del conflicto. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 908, del 04 de agosto de 2000, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero: Caso Intana, C.A., definió al fraude procesal, así: “El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal. Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él…..omissis. La utilización del proceso para fines contrarios a los que le son propios, es de la naturaleza del hecho ilícito, del fraude a la ley y de la simulación, y cuando se acude a la demanda para su constatación, ella no persigue indemnizaciones sino nulidades, tal como acontece en el fraude a la ley o en la simulación; aunque nada obsta para que la declaratoria de nulidad conduzca a una indemnización posterior. Acciones que no buscan indemnizaciones a pesar de que la pretensión se funda en el hecho ilícito –por ejemplo- no son ajenas al derecho procesal, tal como ocurre en el procedimiento de tacha de falsedad instrumental por vía principal, donde lo que se persigue es la declaración de que un instrumento es falso, sin que medie reparación pecuniaria alguna. Se trata de la falsedad de la prueba para que rinda un beneficio procesal en la causa donde se la hace valer. Sin embargo, siempre hay que distinguir, en materia de fraude procesal, entre dolo procesal específico (estricto), donde uno de los sujetos procesales, en uno o varios actos, trata de perjudicar ilegítimamente a otro, sin que haya un concierto entre varios “litigantes o intervinientes”, y el fraude procesal o colusión en sentido amplio, que implica el concierto de varios sujetos procesales (lo que puede incluir jueces). Pero cuando el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación. Muchos fraudes procesales involucran un fraude a la ley, ya que se utiliza a ésta, a las formas procesales que ella crea, como artificio, dando una apariencia de legalidad a las maquinaciones; pero además, tales artificios son formas de simular lo que se esconde, de allí que autores como Walter Zeiss (El Dolo Procesal. EJEA. Buenos Aires 1979), lo denominen “simulación procesal”. Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse en el proceso donde aquél ocurre, o cuya declaración se logra por la vía de la invalidación, si fuere el caso, como lo prevén los ordinales 1° y 2° del artículo 328 eiusdem. Omissis… Si la simulación y el fraude a la ley, entendido éste como actividad dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de una norma, a objeto de contravenir el sentido y la finalidad de la ley, dan lugar a demandas autónomas para que se declare la falsedad de las situaciones que se crean en el ámbito del derecho material, no hay ninguna razón que impida que el específico fraude procesal no origine demandas autónomas destinadas a obtener declaraciones judiciales que anulen procesos que en el fondo pueden obrar como simulaciones o fraudes a la ley. Las figuras específicas del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil (fraude procesal y colusión), no puede pensarse que hayan sido diseñadas para su aplicación únicamente a los procesos en marcha. Se trata de un deber procesal amplio que hay que cumplir, y que mediante el juicio ordinario puede dar lugar a que se declare: la inexistencia de los procesos fraudulentos y la anulación de los actos o causas fingidas, ya que ellos no persiguen dirimir controversias en un plano de igualdad entre partes. Si el juez detecta de oficio el fraude puede declararlo, tal como lo hizo esta Sala en fallo de fecha 9 de marzo de 2000 (expediente N° 00-0126), y antes lo había dispuesto así la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998 (caso Andrés Asdrúbal Páez vs. Constructora Concapsa C.A.); en consecuencia, no hay razón para que las partes, víctimas del dolo, no puedan solicitarlo. A pesar que se abrió el lapso probatorio, la parte demandada no aportó elementos de convicción del fraude afirmado. En efecto, de acuerdo al texto de la sentencia en referencia, el fraude se configura cuando hay maquinaciones en el proceso o por medio del mismo, con el objeto de engañar, impedir la eficaz administración de justicia y obtener beneficios propios o para terceros, esto puede provenir de un litigante (dolo procesal) o de dos o más sujetos procesales (colusión). En dicho lapso probatorio, la parte demandada aportó instrumentos que calificó como tarjas, a los fines de probar el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2014 y desde enero a marzo de 2015. Con ello se prueba el pago de dichas obligaciones del arrendatario por la ocupación del inmueble, hecho no discutido en la incidencia, pero ello no puede configurar elemento alguno que pruebe maquinación relativa al engaño en el proceso para obtener algún beneficio dentro del mismo. El pago de la pensión constituye una de las principales obligaciones del arrendatario por el hecho mismo de ocupar la cosa arrendada, más aún cuando no hay discusión que viene ocupando el inmueble mediante la figura del contrato de arrendamiento que constituye un contrato de tracto sucesivo. Asimismo, aportó original de instrumento público administrativo signado como SUNAVI 00799-03-15, emitido por el Coordinador del Grupo de Respuestas Antidesalojos Arbitrarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, donde de dejó constancia que el ciudadano Francisco Pablo Nicolás Scardino Pelino, el 10 de marzo de 2015, acudió a ese órgano a los fines de recibir asesoría, por lo que se exhortó a la arrendadora Inmobiliaria Lom Re 32, C.A., a iniciar el procedimiento establecido en el artículo 5 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, advirtiendo además, la prohibición de los desalojos arbitrarios. No obstante el contenido de dicho instrumento, que merece fe al Tribunal, ello en modo alguno puede constituir elemento de juicio que permita calificar un fraude procesal en los términos arriba expuestos. Por el contrario, significaría un elemento que permitiría, en todo caso, evitar un fraude a la ley como figura afín con el fraude procesal, pues se sugiere no llegar a los desalojos de viviendas por vías distintas al proceso legalmente establecido. En suma, en este caso lo que se alegó como constitutivo del fraude sería la transacción cuya nulidad se alegó o el acuerdo posterior de su prórroga, pero que lejos de constituir en si misma un elemento que pueda calificarse como de fraude procesal, se aleja de tal figura, desde el mismo momento que no hay discusión que el acuerdo lo pactaron ambas partes procesales mediante la autonomía de la voluntad, mas allá que el alcance de ese acuerdo acareé consecuencias legales no previstas por ellos pero previsibles legalmente. Mal puede haber fraude procesal cuando en dicho acuerdo intervinieron ambas partes. Siendo así, se declara sin lugar el fraude procesal alegado CUARTO Como se dijo con antelación, a los fines de poner fin al juicio iniciado, las partes celebraron un contrato de transacción, a la cual se le dio su ejecutoria mediante la homologación respectiva. De acuerdo a ello, el arrendatario debió entregar el inmueble el 01 de febrero de 2013. No obstante, haber solicitado la ejecución voluntaria de la transacción, nuevamente convinieron “…en una prórroga para dar cumplimiento voluntario a la Transacción” de dos (2) años más hasta el 31 de enero de 2015, lapso en el cual, el demandado debía pagar determinadas sumas de dinero por su estadía, a título de daños y perjuicios. Siendo así, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1716 del Código Civil, la transacción no podía tener como objeto sino el juicio iniciado y poner fin al contrato de arrendamiento que lo motivó. Cuando las partes accedieron y presentaron acuerdo mediante el cual prorrogaron el lapso para hacer la entrega del inmueble por dos (2) años más, tiempo en el cual el demandado se comprometió a pagar sumas de dinero por esa estadía a título de daños y perjuicios, no hicieron otra cosa que pactar nuevo contrato de arrendamiento, pues en estos casos, la realidad debe primar sobre las formas. En tal sentido, cuando ellos califican su acuerdo como prórroga de la transacción, lo cierto es que pactaron que el arrendatario continuase en su condición de tal en el inmueble y cuando califican como daños y perjuicios la contraprestación por esa permanencia, no es otra cosa que una pensión de arrendamiento. Cuando las partes se presentaron y convinieron en esa llamada prórroga, “desnaturalizaron la transacción”, pretendiendo “judicializar” el contrato de arrendamiento, pues en realidad se trata de un nuevo contrato de arrendamiento bajo el ropaje de una transacción, a los fines de logar un medio de ejecución del contrato, sin necesidad de seguir el proceso legal previsto para obtener un desalojo de inmueble destinado a vivienda regulado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, régimen jurídico en que el Estado ha puesto especial atención por tratarse de uno de los derechos más importantes y sensible socialmente, tal como lo advirtió la SUNAVI en el precitado instrumento signado como SUNAVI 00799-03-15. Ante esa realidad, no puede pretender la parte actora solicitar la ejecución de la transacción homologada y desconocer ese nuevo contrato por medio del cual el arrendatario siguió ocupando la cosa arrendada. Caso contrario significaría desconocer el derecho a la tutela judicial y al debido proceso previstos en los artículos 26 y 49 de la Constitución, que permiten a los ciudadanos, no sólo tener acceso a los órganos de administración de justicia sino a la tutela efectiva de los derechos, mediante un proceso que, como instrumento para la realización de la justicia, se le permita ser oído, presentar pruebas y en general defenderse en un lapso razonable. Siendo así ante el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento luego de haberse cumplido el lapso que se dieron las partes para efectuar la entrega del inmueble arrendado, de acuerdo al contrato de transacción homologada, debe la parte arrendadora seguir el proceso legalmente establecido para poder logar el desalojo, puesto que indudablemente la transacción en referencia no podía sino referirse al contrato de arrendamiento que con ella se puso fin, como se dijo con antelación. En virtud de la autonomía de la voluntad y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 del Código Civil, las partes podían constituir nuevo contrato de arrendamiento, que es la esencia de lo que pactaron, independientemente del nombre que le hayan dado. Ante esta realidad no puede procederse a la ejecución solicitada y en su lugar debe indicarse a las partes que a los fines de poner fin a ese nuevo contrato de arrendamiento pactado, debe seguirse el proceso regulado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. QUINTO En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la solicitud de nulidad de la transacción homologada el 24 de febrero de 2011. SEGUNDO: SIN LUGAR el fraude procesal alegado por la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la solicitud de suspensión de la ejecución de la citada transacción homologada. En consecuencia, se suspende la ejecución de la transacción homologada el 24 de febrero de 2011. Se condena en costas de la incidencia a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese y publíquese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación. EL JUEZ, MAURO JOSÉ GUERRA. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ. En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el anterior fallo. LA SECRETARIA, TABATA GUTIERREZ.