TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2013-001538

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN OSPE, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 08 de mayo de 1986, bajo el Nº 02, Tomo 36-A Pro, representada judicialmente por los abogados Francisco Jiménez Gil, Julio César Pérez y Eduardo Trujillo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 98.526, 122.494 y 162.085, en ese orden, contra la sociedad mercantil ABBACO MUEBLES Y COMPLEMENTOS, C.A., inscrita en la Oficina de Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de abril de 2000, bajo el Nº 64, Tomo 86-A Sgdo, representada judicialmente por la abogada Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, actuando en su carácter de Defensora Judicial, se inició por libelo de demanda incoado el 08 de octubre de 2013 y se admitió el 16 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que mediante documento autenticado el 07 de noviembre de 2006, dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por un (1) local para pequeña industria artesanal, el cual consta de una superficie aproximada de ciento cincuenta y un metro cuadrado (151 mts2), distinguido con el Nº 16, ubicado en el conjunto de los locales edificados en la parcela distinguida con la letra C guión 1 (Parcela C-1), situado en la carretera vieja Caracas-Minas de Baruta, en el Sector próximo a la urbanización Santa Inés, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la pensión mensual de ochocientos cincuenta bolívares (850,00) que debían pagarse dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, por un (1) año fijo desde el 01 de octubre de 2006 al 01 de octubre de 2007. Que asimismo, dio en arrendamiento un (1) puesto de estacionamiento para vehículos con el mismo número del local dado en arrendamiento, por cincuenta bolívares (Bs. 50,00) mensuales. No obstante, afirmó que la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 2004.
Que el ciudadano Oscar Alberto Napoli, titular de la cédula de identidad Nº 9.966.980, se constituyó como fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
Que la relación arrendaticia ha tenido una duración de tres (3) años, por lo que al vencimiento comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (1) año, según lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 01 de octubre de 2008.
Que pese a las múltiples gestiones realizadas, el arrendatario no ha entregado el inmueble a pesar del vencimiento de la prórroga legal, por lo que de acuerdo a lo previsto en los artículos 33 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1167, 1.264, 1271, 1.273, 1.274 y 1.275 del Código Civil, lo demandó a los fines que convenga o sea condenado a la entrega del bien inmueble arrendado. Asimismo, solicitó que se condene al arrendatario al pago de los daños y perjuicios causados por la mora en la entrega del inmueble, pactados en la cláusula décima octava del contrato.
El valor de la demanda, la estimó en la cantidad de cien mil trescientos bolívares (Bs. 100.300,00).
Vista la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles de prensa, de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y el 19 de marzo de 2014, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades y vencido el lapso legal sin que la parte acudiese a darse por citada, a solicitud de parte, se le nombró defensor judicial.
El 18 de marzo de 2015, la parte demandada, a través de la defensora judicial designada, abogada Jenny Labora, presentó escrito de contestación. En Efecto, alegó que la parte demandada, sociedad mercantil Abbaco Muebles y Complementos C.A, representada por el ciudadano Oscar Alberto Napoli, antes identificado, sustituyó a la sociedad mercantil Colección Solar C.A., como arrendataria, del inmueble antes descrito desde el año 1985; por lo cual se produce una sustitución convenida o pactada de la persona arrendataria, teniéndose así una relación arrendaticia por casi treinta (30) años.
Además, señaló que el contrato de arrendamiento pactado en 1985, comenzó inicialmente como un contrato escrito a tiempo determinado de un (1) año, prolongándose en el tiempo mediante contratos anuales, suscribiéndose el último en el año 2006, con vigencia hasta el 01 de octubre de 2007, ocupándose el local industrial seis (6) años más, y es hasta el 08 de octubre de 2013, cuando se presentó la demanda, cuando el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.
Asimismo, alegó que la arrendadora le ha venido incrementando periódicamente el canon arrendaticio, fijándose por última vez en una cantidad de mil quinientos setenta y cinco bolívares con diez céntimos (Bs. 1.575,10) más una cantidad de noventa y ocho bolívares con setenta céntimos (Bs. 98,70) por el puesto de estacionamiento; negándose la arrendadora a recibirles el pago, por lo que procedió a realizar el pago mediante consignación.
Alegó la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Que verificado que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, se determinará que el arrendador no podía demandar por cumplimiento de la prórroga legal. Rechazó todos los hechos alegados por la parte actora.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la parte demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, todo en virtud que la parte demandada a pesar que admitió la existencia del contrato, alegó se trata de un contrato de arrendamiento que devino en indeterminado y por ello hay una prohibición legal de admitir la “acción” propuesta.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, a los fines de precisar la naturaleza temporal de la misma, se analizan las pruebas aportadas al proceso.
Así, ambas partes aportaron tres (3) instrumentos auténticos contentivos de igual numero de contratos de arrendamiento pactados entre dichas partes procesales sobre el inmueble arriba descrito por los lapsos de 01 de octubre de 2004 al 30 de septiembre de 2005; 01 de octubre de 2005 al 30 de septiembre de 2006 y desde el 01 de octubre de 2006 al 30 de septiembre de 2007, todos en los cuales se indicaba que era a un año fijo, indicándose en el último que la pensión era por ochocientos cincuenta bolívares (850,00) y cincuenta bolívares (Bs. 50,00), por el local y puesto de estacionamiento, en ese orden, que debían pagarse dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.
Además, la parte demandada mediante su defensora judicial, aportó original de instrumento privado del 01 de octubre de 2002, que se tiene como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre las mismas partes sobre el mismo inmueble donde se dispuso que la duración era por un año fijo, pero prorrogable por periodos iguales, salvo que una de las partes avisara a la otra por escrito y con 60 días de anticipación por lo menos, su voluntad de darlo por terminado.
Con ello se tiene que la relación arrendaticia se inició desde el 01 de octubre de 2002, por lo que hasta la fecha que expiró el último de los contratos analizados, esto es, 01 de octubre de 2007, perduró por cinco (5) años y llegado el momento del vencimiento de este último contrato, el arrendatario tuvo derecho a la prórroga legal máximo de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente, la parte demandada a los fines de probar el pago por consignación de las pensiones de arrendamiento y por ello se ha convertido a tiempo indeterminado, aportó documentales relativos al expediente de consignaciones. En efecto, se constata de ello que la arrendataria abrió el expediente de consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio a los fines del pago por consignación de las pensiones de arrendamiento por el local y puesto de estacionamiento arrendado, a partir del mes de junio de 2007 hasta marzo de 2014 así como el pago se servicios públicos, que a pesar de no ser un hecho controvertido, prueba que dicha parte ha cumplido con esa obligación por la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal.
En tal sentido, al vencimiento del contrato el 01 de octubre de 2007, inmediatamente, comenzó a correr la prórroga legal de un año, con vencimiento al 01 de octubre de 2009. Sin embargo, vencida dicha prórroga la arrendataria siguió ocupando el inmueble en su condición de arrendataria sin oposición de la parte arrendadora, se presume renovado pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado, todo según lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Desde el vencimiento de la prórroga legal hasta el momento de intentarse la demanda, transcurrió más de cinco (5) años, lapso en el cual la arrendataria permaneció ocupando el inmueble y pagando la pensión de arrendamiento y no consta oposición alguna de la arrendadora en dicho lapso de tiempo, por lo que no hay dudas que el contrato pasó de ser de tiempo determinado a indeterminado en virtud de la tácita reconducción.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco Carrasqueño López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:
“El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público” (Resaltado de este Tribunal).

Esa misma Sala Constitucional, en sentencia Nº 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:
“Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación”.

De acuerdo a lo dispuesto en las sentencias antes referidas, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no puede estar referida a un contrato a tiempo indeterminado, sino en aquellos a tiempo determinado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo debe demandarse el desalojo por una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem. Siendo así, se da uno de los supuestos anotados que impiden el ejercicio de la pretensión, esto es, no hay posibilidad jurídica de atender a la pretensión propuesta.
Todo a pesar que el Tribunal en virtud del principio Iura Novit Curia, puede calificar la pretensión de la actora a los fines de la debida tutela de los derechos e intereses. Tal calificación se puede hacer, por ejemplo, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento o el desalojo por la falta de pago de pensiones de arrendamiento, pues independientemente del nombre de la pretensión, al demandado no le queda otra conducta que la de probar el pago de la pensión de arrendamiento. No obstante, en una pretensión como la de autos, no se puede hacer tal calificación dado que no se puede condenar a la arrendataria a cumplir con la prórroga legal en cuanto a la entrega del inmueble, cuando el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado por la tácita reconducción y por ello debe la arrendadora fundamentar su pretensión en alguna de las causales previstas legalmente para fundamentar el desalojo, tanto en la ley vigente para el momento de intentarse la demanda como en el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde se establecen causales de desalojo y ya no se hace distinción entre contratos a tiempo determinado e indeterminado. Al prosperar esa defensa de prohibición de ley de admitir la acción propuesta, debe dictarse una sentencia inhibitoria del mérito.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la defensa alegada por la parte demandada, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de acuerdo al contenido del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se declara desechada la demanda y extinguido el proceso.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ