TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente no. AP31-V-2012-002174
(Sentencia Definitiva )

DEMANDANTES: Ciudadanas YAJAIRA J. PEREZ y KEILY GUTIERREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-6.813.575 y V-16.300.623, respectivamente.

DEMANDADOS: Ciudadana LUZ MARINA LOZADA, colombiana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº E-84.274.929

APODERADOS DE LAS PARTES: Por la parte actora, la abogada EVELYN VANESSA FLORES RINCON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 119.24; por la parte demandada, el abogado: HECTOR JOSE GUILARTE HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.558.

MOTIVO: Desalojo.

II
Se da inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la abogada EVELYN VANESSA FLORES RINCON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 119.243, quien actúa en su carácter de de apoderada judicial de las ciudadanas YAJAIRA J. PEREZ y KEILY GUTIERREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.813.575 y V-16.300.623, respectivamente, tal y como se evidencia de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda , en fecha 05 de diciembre de 2012 , anotado bajo el no. 24, tomo 541 de los libros de autenticaciones que lleva esa notaria. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se indicaron los siguientes acontecimientos:

Que en el mes de octubre de 2009, sus representadas le cedieron en calidad de arrendamiento en forma verbal y escrita de forma privada, a la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, colombiana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº E-84.274.929, un inmueble de su propiedad constituido el local comercial, cuyos linderos son: NORTE: Con calle curva el Saman; SUR: Con carretera vieja Petare-Guarenas km1; ESTE: Con casa que es o fue de al señora Maribel de las Rosas y OESTE: Con casa que es o fue de la ciudadana Maribel Urbina;

Que en el contrato inicial, los canon de arrendamiento fueron fijados por la cantidad de UN MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.150,00), los cuales fueron cancelados hasta el mes de agosto de 2012; que posteriormente ambos contratantes suscribieron CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCRITOS PRIVADOS DE MUTUO ACUERDO .(sic)

Que el primero de esos contratos se suscribió en octubre de 2009, donde se estableció un canon de Un Mil Ciento Cincuenta bolívares (Bs. 1.150,oo); que el segundo de los contrato se suscribió también de forma privada en el mes de octubre de 2010 , por un canon de Un Mil Quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo), con vencimiento el 11 de septiembre de 2010 ; que en este ultimo contrato se estableció en su clausura tercera un periodo comprendido desde el once (11) de septiembre de 2010 hasta el once (11) de septiembre de 2011, es decir un año exacto, pudiendo ser prorrogados por periodos iguales a menos que una de las partes diera aviso en contrario, con no menos de treinta (30) días de anticipación. (SIC)

Que las ciudadanas YAJAIRA J. PEREZ y KEILY GUTIERREZ, antes identificadas, mediante la notificación que se anexa al libelo marcada “D”, procedieron a notificar con tres (3) meses de antelación y por escrito a la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, antes identificada, de la no renovación del contrato; que la referida ciudadana no quiso firmar por lo que, afirma, esa su entrega se hizo constar mediante testigos.

Adujo la parte actora que, con esa notificación se entiende por terminado el contrato, y que, siendo que la relación arrendaticia tuvo una vigencia de cinco años, es decir, desde septiembre de 2009 hasta septiembre de 2011 le correspondía la arrendataria una prorroga legal de un año, según lo establecido en el articulo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual afirma haberse vencido el 11 de septiembre del 2012.

Que han sido numerosos los intentos de obtener la entrega del inmueble arrendado sin lograrlo, aunado al hecho que la arrendadora ha incumplido con las clausulas segunda y séptima del contrato, la Primera relativa al pago puntual de los cánones de arrendamiento , y la segunda, que le impone mantener estricto orden y moralidad en el inmueble arrendado; en tal sentido adujo, que la accionada ha incumplido con el pago dentro de los primeros 5 días de cada mes de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de septiembre de 2012 al mes de diciembre de 2012 , y que ha violado la ley de convivencia ciudadana al permitir que en el local arrendado se fomente el desorden publico perturbando la tranquilidad de los vecinos al suscitarse escándalos y discusiones que terminan en peleas, botellazos y destrozos, entre otros .

Que son esos los motivos por los cuales, al amparo de los dispuesto en los artículos Artículo 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en el Artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que acude en vía jurisdiccional a demandar, como en efecto lo hace, a la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenado en lo siguiente:

PRIMERO: Que la parte demandada la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, cumpla con su obligación y entregue el inmueble arrendado a sus poderdistas desocupado de objetos y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO: Que la parte demandada la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, cumpla con la deuda vigente hasta la fecha, con el pago de los cánones que se encuentran en atraso.

III
Admitida como fue la presente demanda en fecha 11 de Enero de 2.013, por los trámites que establecía el artículo 33 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado acordó el emplazamiento de la parte demandada, así como todas las gestiones relativas a su citación, la cual fue lograda tal y como consta de la diligencia presentada en fecha 18 de febrero de 2013 por la alguacil encargada de esa citación.

En fecha 20 de Febrero de 2013, compareció el abogado HECTOR GUILARTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y dio contestación a la demanda, oportunidad en la cual, en primer lugar, impugnó, de conformidad con el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, el monto en que fue estimada la demanda, y como consecuencia del monto en que considera debió estimarse la misma, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del articulo 346 ejusdem, relativa a la falta de competencia por la cuantía de este juzgado para el conocimiento de este asunto; opuso igualmente, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del aludido articulo, para finalmente dar contestación al fondo, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes invocando los argumentos de hecho y de derecho que consideró adecuados a la mejor defensa de su patrocinada, entre los cuales alegó, la tácita reconducción del contrato por cuanto no fue notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia en la forma que fue expuesta por la parte actora en su libelo.

En fecha 28 de Febrero de 2013, el abogado HECTOR GUILARTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este tribunal en fecha 04 de marzo de 2.013.

En fecha 04 de marzo de 2013, compareció la ciudadana EVELYN VANESSA FLORES RINCON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de contestación a las cuestiones previas, el cual fue agregado a los autos en fecha 12 de marzo de 2013.

En fecha 13 de marzo de 2013, compareció la abogada Evelin Flores, en el carácter de apoderada de la parte actora y ratificó todas las pruebas incorporadas con el libelo, y solicitó se incorporen en original y copia las pruebas señaladas en esa oportunidad. Solicitó la parte actora, “… se sirva estimar [este tribunal] conveniente si haci (sic) lo decide llamar a declarar a los ciudadanos Antonio Fronten , titular de la CI. 5900378 y Lelys Gonzalez , CI. No. 9.935.052, testigos oculares de la entrega de notificación de no prorrogar contrato de arrendamiento”.

Mediante decisión de fecha 16 de abril de 2013, este tribunal repuso la causa al estado en que se le diera oportunidad a la parte demandante de evacuar las pruebas no providenciadas por este tribunal, para lo cual se concedió un lapso de cuatro días, previa la notificación de las partes. Notificadas las partes, de la aludida interlocutoria, el tribunal, mediante auto de fecha 22 de julio de 2013 fijó oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas por la parte actora.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

IV
De la Impugnación de la Cuantía

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada impugnó la cuantía con la cual estimó su demanda la parte actora, aduciendo al respecto que:

“Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo y formulo la contradicción de la cuantía estimada por la parte actora de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,00), equivalente a 140 U.T, por insuficiente, en virtud de que la presente demanda de cumplimiento de contrato por falta de pago por pensiones insolutas, la estimación debió realizarse con la sumatoria de los cánones de arrendamiento sumados durante toda la relación arrendaticia, a tenor de lo dispuesto en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil, ….(omissis)… a tenor de lo previsto en el articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo dispuesto en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa relativa a la falta de competencia por la cuantía del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Para decidir el tribunal observa

El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, consagra, en su esencia, un mandato dirigido al justiciable en función de que sean indicados los requisitos necesarios que le permita su acceso a los órganos de la jurisdicción, en aras de que se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva frente a una situación jurídica que se afirme infringida, con lo cual es obvio concluir que en la demanda el actor expresa su pretensión, lo que comprende la especificación de su objeto, es decir: el bien jurídico que se pretende obtener, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble, o un derecho u objeto incorporal. En concordancia con ello, el artículo 31 del mismo Código adjetivo, dispone que de ser reclamado el pago de sumas de dinero, debe especificarse la cantidad debatida, los intereses vencidos, los gastos hechos por la cobranza, y los daños y perjuicios sufridos antes de la presentación de la demanda.

Tal determinación, por ende, es lo que va a representar la existencia de elementos de cálculo idóneos para la fijación de la competencia del Juez por razón de la cuantía, lo cual tiene su importancia a los efectos de establecer, entre otros aspectos, el límite para la interposición de los recursos que pudieren ser intentados contra la o las sentencias que resultaren adversas a los particulares intereses de los justiciables, y para delimitar los efectos económicos del proceso, siendo de considerar que el valor atribuido a la causa en virtud de la estimación hecha por el actor en su libelo se hace definitivo, a menos que el destinatario de la pretensión procesal impugne la validez formal del monto estimado por el demandante.

Ahora bien, al examinar la parte petitoria del libelo con el que inician estas actuaciones, observa el Tribunal que el objeto de la pretensión procesal deducida por la parte demandante, se orienta a exigir judicialmente el cumplimiento de específicas obligaciones de hacer a cargo del demandado, derivadas de la extinción del contrato de arrendamiento, por efectos de haber concluido su lapso natural de duración y por haberse agotado en su totalidad el término de la prórroga legal que le fuera reconocida a la arrendataria, hoy demandada, exigiéndose, por ende, la ejecución del contrato no cumplido. No se está en presencia, por ende, de una demanda en la que se esté discutiendo la validez o continuación de un arrendamiento para que se haga factible la aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino de una pretensión en la que se exige la ejecución del contrato no cumplido, cuyo valor no consta pero es susceptible de ser apreciado en dinero.

Al ser esto así, no comparte quien aquí decide la tesis sustentada por la parte demandada al momento de impugnar la estimación hecha por la parte actora como valor de la causa, pues tampoco se infiere de autos que, al momento de presentarse la demanda con que inician estas actuaciones, el contrato de arrendamiento accionado hubiere experimentado cambios en su naturaleza intrínseca, que permitiera la determinación de su valor acumulando las pensiones de arrendamiento de un año, como lo pretende la parte demandada, en cuyo supuesto, tanto la impugnación de la cuantía como la incompetencia que se pretendió derivar de ella se hacen improcedentes, no deben prosperar y así será establecido en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide.

V
Cuestión Previa del Ordinal 11º.

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido adujo:

“El contenido del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, prohíbe a la jurisdicción admitir una demanda por cumplimiento contractual cuando este vigente la prorroga legal. …. (Omissis)…En este sentido reconducido el último contrato de arrendamiento, la prorroga legal que le corresponde a mi representada nunca inicio, esto por imperativo de lo establecido en el articulo 7 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dado que no consta en autos que la parte actora haya realizado alguna notificación, que es evidente que la relación arrendataria se ha venido prorrogando contractualmente año por año, y, la prorroga legal, en la fecha en que dicto el auto de admisión de la demanda aun no había iniciado a correr. Así solicito se declare”.

La procedencia de la cuestión previa que nos ocupa, radica cuando el legislador establece expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que, en abstracto, coloca la norma como actor, o bien cuando aparezca en forma clara en la ley la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Sobre este particular, la más avezada corriente jurisprudencial elaborada sobre la materia indica lo siguiente:

(omissis) “...La dinámica de la tutela de los derechos en litigio, exige una constancia adaptación y evolución progresiva de la interpretación tanto de la ley, como de la jurisprudencia, a fin de propender al equilibrio de los intereses contrapuestos y a la búsqueda de soluciones jurídicas y efectivas, aplicables a cada caso en concreto cuyo conocimiento se somete a la esfera de los órganos administradores de justicia.
Ese dinamismo que implica interpretar progresivamente las decisiones jurisprudenciales a cada caso sometido a controversia, dentro de los elementos límites que garanticen la uniformidad de la misma en casos análogos para ofrecer mayor seguridad jurídica, se convierte en razón legitimadora para que esta Sala Político-Administrativa, reinterprete en el presente caso, el enunciado contenido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Así, aprecia esta Sala que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda...
(omissis)
...Sin embargo, entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.
En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil...” (Sentencia N° 00885, de fecha 25 de junio de 2002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político-Administrativa, recaída en el juicio de Coronel Enrique José Vivas Quintero).

En el mismo sentido expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 2428/03, recaída en el caso de TERESA DE JESÚS RONDÓN DECANESTO, ratificada en sentencia N° 1480, de fecha 28 de julio de 2.006, recaída en el caso de PEDRO SAMUEL GLUCKSMANN, indicó:

(omissis) “…el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción)…” (sic).

Aplicados los anteriores conceptos al caso que nos ocupa, deben puntualizarse las siguientes consideraciones:

El objeto de la pretensión procesal deducida por la parte actora, persigue obtener una declaratoria judicial destinada a la satisfacción de específicas obligaciones emergentes que se derivan de la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con la hoy demandada, para lo cual la representación judicial del demandante invoca el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual si en el contrato bilateral una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, con lo cual se está en presencia de causas autorizadas por la ley para propender a la terminación de un determinado nexo contractual.

Siendo esto así, estima esta juzgadora que en el caso de autos estamos en presencia de una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento en la que, como ya se indicó, se persigue la satisfacción por parte de la demandada de una prestación de hacer, lo cual, en los términos indicados, aparece tutelada en nuestro ordenamiento jurídico, lo que, en definitiva, hace improcedente la cuestión previa que nos ocupa, pues una cosa es la voluntad de la ley en brindar apoyo a pretensiones huérfanas de tutela judicial efectiva, y otra cosa enteramente distinta es la inconformidad manifestada por la representación judicial de la parte actora por el hecho de proponer la demanda iniciadora de estas actuaciones, pues lo que la promovente de la cuestión previa solamente cuestiona las ‘razones’ (sic) que impulsaron a la actora a acudir ante los competentes órganos de la jurisdicción.

En función de lo expuesto, la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar, y así se decide.

VI
Del Fondo de este Asunto

En su escrito del 6 de abril de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada dio respuesta a la demanda incoada contra su patrocinada, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

“Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya sido notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia, tal y como fue convenida en el contrato de arrendamiento con treinta días de antelación, además dicha documental que consigno la demandante marcado con la letra “D”, no le puede ser opuesto en juicio como emanado de mi representada, pues no consta que la haya suscrito, razón por la cual, debe tenerse que mi representada no fue debidamente notificada y que continuo en el goce pacifico del inmueble hasta el 25 de noviembre del año 2012, y las arrendadoras continuaban recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento en tal razón opero en tal caso la tacita reconducción (…) .

(Omissis)…

Esa falta de certeza en la notificación al arrendatario, violenta el principio de la legítima confianza o expectativa plausible en el justiciable, quien al transcurrir los tres meses como en efecto transcurrieron y, seguir en la posesión del local pagando y recibiendo la arrendadora el canon de arrendamiento, muy bien puede tener certeza de que fue reconducido el contrato de arrendamiento.
En este orden de ideas, si bien en el lapso de la prorroga Legal la Relación Arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, tal relación venció en fecha 12 de septiembre del 2012; por tanto al continuar la Arrendaticia representada LUZ MARINA LOZADA, en su condición de tal, ocupando el inmueble objeto de la demanda durante 3 meses, con la actitud pasiva del Arrendador aquí demandante retirando este los cánones de arrendamiento a su favor sin lugar a dudas operó la Tacita Reconducción contenida en el artículo 1614 del Código Civil Venezolano (…)
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento de contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato

(Omissis)…

Ha quedado demostrado que la relación arrendaticia entre quienes aquí son partes, si bien se inicio y continuo mediante contrato a tiempo determinado; una vez vencida la Prorroga Legal y observando claramente que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser contraria a derecho, puesto que el pretendido solo se aplica para los contratos a tiempo determinado; es por lo que fundamento en las normas legales, criterios jurisprudenciales y doctrina referida, y en vista de que la parte actora no incoo la acción idónea y por ser contraria a derecho la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, solicito se declara INADMISIBLE.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre del año 2012, noviembre del 2012 y diciembre del año 2012, en virtud de que la arrendadora recibió el pago de los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre, tal y como lo demostrare en su oportunidad, con respecto al mes de noviembre y diciembre del año 2012 la arrendadora mal puede solicitar el pago de un canon de arrendamiento cuando el día 25 de noviembre de 2012 (…)
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no de cumplimiento a la clausura séptima del contrato de arrendamiento y que se formaran escándalos, peleas y trifulcas en el local comercial o que este violando los principios de convivencia ciudadana.
Niego, rechazo y contradigo que exista denuncia por ante el consejo comunal, y que mi representada hay asido notificada de dicha denuncia a los efectos de ejercer su derecho a la defensa, esto es un subterfugio utilizado por una de las arrendadoras en virtud de que ella es miembro del consejo comunal, valiéndose de dicha figura manipulo las documentales a su favor.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya gozado de la prorroga legal, en virtud de que nunca fue notificada de la no continuidad de la relación arrendaticia.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada se niegue a la entrega del inmueble en virtud de que nunca ha sido notificada de que deba entregar el inmueble ni de que este disfrutando la prorroga legal”.

Al examinar lo acontecido en la oportunidad de la litis contestación, observa el Tribunal que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten, sin reserva alguna, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que es el mismo que la demandante anexó a su libelo como recaudo esencial de su pretensión, y que involucra el arriendo del bien inmueble constituido por el local comercial, cuyos linderos son: NORTE: Con calle curva el Saman; SUR: Con carretera vieja Petare-Guarenas km1; ESTE: Con casa que es ó fue de la señora Maribel de las Rosas y OESTE: Con casa que es ó fue de la ciudadana Maribel Urbina;

Al ser esto así, es de señalar que el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, de lo que deriva en establecer que el legislador regula una modalidad contractual que se formaliza y produce las consecuencias en ella indicadas por el simple consentimiento de las partes, legítimamente efectuado, pues los mismos contratantes son quienes regulan el elemento de causa necesario a través del cual propiciarán el logro específico de sus particulares necesidades, quedando ellas sometidas a las limitaciones que les impone la ley, como derivación inmediata del precepto normativo a que alude el artículo 1.140 eiusdem, y en lo que está implícito el principio de fuerza de ley que tiene el contrato celebrado entre las partes, en conformidad a lo que dispone el artículo 1.159 ibidem, en el que se dispone que los contratos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

En consideración a lo expuesto, el legislador ha preordenado y dispuesto los medios que se consideran idóneos para que el contratante diligente pueda obtener la satisfacción completa de su interés, pero para que ello sea así se hace necesario señalar que ‘los derechos al acceso a la justicia, defensa, debido proceso y tutela judicial eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde también -y en la misma medida- el respeto y aplicación de las reglas predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica’ (Sentencia N° 727 dictada en fecha 8 de abril de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional).

Siendo esto así, es de señalar que, la relación arrendaticia que vincula a las partes hoy en conflicto, aparece reseñada por primera vez, en el contrato de naturaleza privada suscrito entre las partes el 20 de octubre de 2009, y un segundo contrato, también de naturaleza privada de fecha 20 de octubre de 2010, en cuya cláusula tercera se describe la duración estipulada para ese arrendamiento, de la siguiente manera:

“…TERCERA: La duración del presente contrato es por un (1) año comenzando a regir a partir del día (11) de septiembre de 2010 y terminara (sic) el día (11) de septiembre 2011 pudiendo ser prorrogado por las partes por periodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes contratante diera aviso en contrario a la otra, con no menos de treinta (30) días de anticipación “.(sic).

De esa estipulación contractual, observa el Tribunal, en ejercicio de las potestades que le son atribuidas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que las partes hoy en conflicto se avinieron en la conformación de un contrato de arrendamiento que se reputa a tiempo fijo o determinado, iniciándose su vigencia el día 11 de septiembre de 2010, por el plazo único de duración equivalente a un (01) año calendario, hasta el día 11 de septiembre de 2011, en el entendido que el contrato se renovaría por periodos iguales o sucesivos a menos que una de las partes contratantes manifestara su voluntad de no renovarlo con no menos de treinta (30) días de anticipación, lo que deviene en considerar que no se esté en presencia de una obligación a término, sino más bien de una condición necesaria para estimar la continuación de la precitada convención locativa, lo cual, como se dijo, responde a lo que las mismas partes estimaron como elemento de causa.

En ese sentido, la parte actora afirma que le notificó a la arrendataria, hoy demandada, su voluntad de no renovar el contrato, mediante notificación escrita efectuada con tres (3) meses de antelación, pero, que como que la referida ciudadana no quiso firmar, la entrega de esa notificación se hizo constar mediante testigos. Al respecto, la accionante acompañó al escrito libelar y promovió durante la etapa probatoria la notificación aludida, evidenciándose, que la misma consiste en un documento de naturaleza privada por medio del cual, las hoy accionantes le manifiestan a la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento accionado, constando al pie de ese instrumento , que los ciudadanos Antonio Fronten y Lelis E. González, titulares de las cedulas de identidad nos. 5.900.379 y 9.935.052 , respectivamente , declaran que : “damos fe de la entrega de la prorroga por la Sra. Yajaira Pérez y Keily Gutiérrez C.I.V. 6813575 y C.I.V. 16300623, propietarias del inmueble el día 22 de junio de 2011 a la ciudadana Luz Marina Lozada, C.I.E. 84274929 , quien recibió la misma negándose a firmarla y que en la misma se le notificaba que no se le renovaría el contrato de arrendamiento”.

Ahora bien, durante la etapa probatoria, la promovente de esa prueba no fue acuciosa en el sentido de evacuar las testimoniales de esos ciudadanos, muy a pesar de que incluso este tribunal, mediante decisión de fecha 16 de abril de 2013 repuso la causa a tales fines, y en fecha 22 de julio de 2013 fijo oportunidad para la evacuación de las mismas. La consecuencia de esa omisión, es que la notificación de no prorroga no tiene el suficiente soporte documental pues, el instrumento promovido a tales fines se erige en un instrumento que ha sido elaborado por la propia parte que lo promueve, y que en virtud del principio de alteridad de la prueba no le puede ser opuesto a su contraparte, pues, nadie puede construir su propia prueba.

De lo expuesto, se colige que al no haberse notificado la no renovación del contrato en los términos previstos por la partes en la clausula tercera antes citada, el contrato de arrendamiento siguió renovándose en forma sucesiva por el lapso de un año cada vez, motivo por el cual, no se verifica el elemento de causa para tener por concluido el mismo, por lo que la demanda resulta improcedente y debe declararse sin lugar, así será decidido en la dispositiva de este fallo.

En consecuencia, al no existir plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se impone desestimar la misma, todo ello en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VII
DECISIÓN

Sobre la base de las anteriores consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR la impugnación de la cuantía en que fue estimada este juicio, así como, la incompetencia que pretendió la parte demandada hacer derivar de la misma.

2.- SIN LUGAR la cuestión previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, contenida en el artículo 346, ordinal 11º. del Código de Procedimiento Civil.

3- SIN LUGAR, la demanda incoada por los ciudadanas YAJAIRA J. PEREZ y KEILY GUTIERREZ, contra de la ciudadana LUZ MARINA LOZADA, ambas partes suficientemente identificadas en autos.

3.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil quince. Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese las partes

La Juez

Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.

La Secretaria,

Agdo,. DILCIA MONTENEGRO.

En esta misma fecha, siendo las 10 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Agdo. DILCIA MONTENEGRO

MAGC/dm/Yeuresky