TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE DEMANDANTE: JONATHAN RAMIREZ LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.385.260.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 68.453.
PARTE DEMANDADA: DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cedula de identidad Nº V-19.692.032.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados MARTÍN ALEXANDER JIMÉNEZ MUJICA y JAIRO ANTONIO RODRÍGUEZ BALZA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 136.989 y 153.615, respectivamente.
JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000819

-I-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
La presente causa de Resolución de Contrato tiene su inicio, mediante libelo presentado en fecha de 05 de junio de 2014, por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, asistido por el abogado MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, ya identificado, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contra la ciudadanaDANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, anteriormente identificada.
En fecha 17 de junio de 2014, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada instándolo a dar contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Tramitada la citación en forma personal y siendo imposible su verificación, a petición de la parte actora se ordenó el emplazamiento de la parte demandada por medio de carteles, los cuales se publicaron y se consignaron en autos en fecha 30 de septiembre de 2014, procediendo la secretaria del Tribunal a dejar constancia en autos de la fijación del Cartel en fecha de 07 de octubre de 2014.
Cumplidos los trámites del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y vencido el lapso sin que la parte demandada compareciera a darse por citado, a petición de la parte demandante, en fecha 14 de noviembre de 2014 se designó Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo su misión en la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.895.
En fecha 20 de enero de 2015, se dejó constancia en autos de la notificación a la Defensora Judicial de su designación, la cual aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley en fecha 21 de enero de 2015. Asimismo, en 12 de marzo de 2015, se dejó constancia en autos la práctica de citación a la Defensora Judicial para la contestación al fondo de la demanda.
En fecha 16 de marzo de 2015, la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
En fecha 19 de marzo de 2015, compareció el abogado JAIRO A. RODRIGUEZ BALZA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 153.615, en su carácter de Apoderado judicial de la ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, parte demandada, y se dio por notificado de la presente demanda.
En fecha 31 de marzo de 2015, compareció el abogadoMILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 07 de abril de 2015, este Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandante hizo uso de ese derecho y estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
-II-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
• Que mediante documento de fecha 20 de Septiembre de 2013, suscribió un contrato con la ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA.
• Que dicho contrato se confirió un mandato para la construcción de una casa la cual se vendería a la demandada.
• Que según la cláusula segunda del referido contrato la demandada se comprometió a pagar la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000) en cuotas mensuales de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), que correrían a partir de la firma del contrato. Que la ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, no cumplió con lo convenido pus nunca pagó las cuotas de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00).
• Que adicionalmente después de un mes de haber concluido el contrato, no se ha terminado la casa objeto del contrato.
• Que durante el mes de febrero, marzo y abril del año 2014, la ciudad de Caracas sufrió disturbios que obstaculizaron las vías de acceso a la casa, lo cual demoró en la entrega de la casa.
• Que el contrato objeto de la demanda finalizó en fecha 21 de Abril de 2014, motivo por el cual en fecha 14 de Mayo de 2014, interpuso la demanda.
• Que remitió a la parte demandada correspondencias electrónicas a fin de lograr una solución amistosa
• Que en virtud que la parte demandada incumplió con sus obligaciones debe ser condenada a pagar los daños y perjuicios.
• Finalmente solicita la resolución del contrato, el pago de los daños y perjuicios y la condenatoria en costa de la parte demandada.

ALEGATOS DE LA DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
• Que a los fines de localizar al demandado, envió telegramas tanto a la dirección indicada en el libelo de la demanda como a la indicada por el Consejo Nacional Electoral.
• Que hasta la fecha de la presentación de la contestación de la demandada, no ha había sido posible la comunicación con su defendido.
• Que en virtud de lo anterior procede a rechazar, negar y contradecir en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra su representado.
-III-
MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia certificada del contrato autenticado en fecha 20 de Septiembre de 2013, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 167 de los Libros de Autenticaciones. (Folios 04 al 07).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA

• Copia simple del documento de compra venta, de fecha 13 de Septiembre de 2013, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda inscrito bajo el Nº 2011.2701, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.3386 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. (Folios 08 y 09)
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno por no haber sido impugnado, desconocido ni tachada por la parte demandada y se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.

• Carta denominada “Resolución amistosa de contrato del 20 de septiembre de 2013”, emitida por el abogadoMILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ,en fecha 10 de mayo de 2014, dirigida a la demandada, ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, debidamente firmada como constancia de recibido.
En relación a la prueba bajo análisis el artículo 1.371 del Código Civil señala que pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.

• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de septiembre de 2013. (Folios 85 al 87).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de octubre de 2013. (Folios 88 al 91).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de noviembre de 2013. (Folios 92 al 95).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de diciembre de 2013. (Folios 96 al 99).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de enero de 2014. (Folios 100 al 102).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de febrero de 2014. (Folios 103 al 105).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de marzo de 2014. (Folios 106 al 108).
• Resumen de movimientos y estado de cuenta del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, emitido por BANESCO, Banco Universal, correspondiente al periodo de abril de 2014. (Folios 109 al 111).
Los instrumentos anteriormente mencionados se encuentran conformado por resumen de la cuenta bancaria del ciudadano RAMIREZ LOBO JONATHAN HARRISON, del Banco Banesco, Banco Universal, del periodo comprendido de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero, marzo y abril de 2014, los cuales no fueron impugnados, desconocidos o tachados por la parte demandada y cuyo propósito es demostrar que no fueron depositados en la cuenta bancaria de la parte actora la cantidad remanente establecida en el contrato, es decir, la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (500,00); en relación a esta prueba prevé esta jurisdicente que la parte demandada, aun cuando se dio por citada por medio de sus apoderados judiciales conforme consta a los folios 71 al 81, ambos inclusive, no realizó ninguna actividad probatoria tendente desconocer o desvirtuar las afirmaciones de la actora; en tal sentido establece el artículo 38 de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, lo siguiente:
Artículo 38: (…) Vencido el plazo antes indicado sin que el banco o entidad de ahorro y préstamo, haya recibido ni las observaciones ni la conformidad del cliente o sin que se haya impugnado el estado de cuenta, se tendrá por reconocido en la forma presentada, sus saldos deudores o acreedores serán definitivos en la fecha de la cuenta y de las firmas estampadas en los cheques se tendrán como reconocidas por el titular de la cuenta.
Asimismo considera conveniente traer a colación al autor Jesús Eduardo Cabrera Romero, que en su obra Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, comenta:
Con los medios libres, independientemente de la carga del promovente de demostrar en ciertos medios la identidad y la credibilidad, puede nacer para el no promovente la necesidad de impugnarlos, ya que si se prueba la identidad y la credibilidad, de todas maneras habrá un sector del medio que arroje una falsedad, y que de no ser redarguida quedará firme. Con ellos, cuya finalidad no es ilustrativa, sino netamente probatoria, básicamente pueden acontecer siete situaciones: 1) Si se trata de documentos en sentido genérico, no prueba documental; se trata de escritos tales como impresos, teleimpresos, estados de cuenta, etc., los cuales no llenan los caracteres que exige el CC para la prueba documental (firmas de puño y letra de los otorgantes, valor probatorio erga omnes, etc.) pero que pueden ser atribuidos directamente a una parte. También se trata de instrumentos escritos, que además de poder ser atribuidos a alguien, su contenido va a demostrar hechos muy distintos a los de la prueba documental, tales como publicidad, notoriedad u otras actividades tuteladas por la ley…
…En principio podría pensarse que en la misma en que tiene lugar la impugnación de la prueba libre, pero el Juez tiene el deber de aplicar la analogía y a pesar que no se trata de la tacha de falsedad instrumental a la manera de la prevista en el CC y en el CPC, sin embargo, se trata de documentos escritos que tienen un contenido y un acto de documentación, y por ello opinamos que los mismos términos de impugnación de la prueba documental (escrita) deben correr en relación a estos documentos, que a pesar de no ser pruebas documentales en el sentido del CC, sin embargo tienen semejanza con ellas y además son escritos

• Carta denominada “Cobro de Cuotas insolutas”, emanada del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, en fecha 24 de febrero de 2014, dirigida a la demandada, ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA.
En relación a la prueba bajo análisis este Tribunal debe señalar que la comunicación emanada del ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO, parte actora, y dirigida a la ciudadana DANIELA ESTEFANIA SEIJAS VALERA, no puede ser valorada como prueba ya que, aun cuando ambos ciudadanos son partes en el presente proceso, dicha misiva emana unilateral del propio actor, sin que interviniera en su formación la parte demanda, y por tal motivo no le puede ser opuesta, toda vez que las partes no pueden fabricarse su propia prueba. De manera que si bien pudiera tener relación con su pretensión, no involucra a la demandada como si se tratara de una carta dirigida a ella y recibida por ésta y como consecuencia se desecha.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Aun cuando la parte demandada por medio de su apodero judicial, se dio por citado por medio de su apoderado judicial, no ejerció actividad probatoria.

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO
Ahora bien, resulta necesario establecer la naturaleza y fuerza del contrato que obliga a las partes y que fue valorado con pleno valor probatorio, el cual fue suscrito bajo las siguientes cláusulas:
PRIMERA: EL VENDEDOR es propietario de un inmueble constituido por una parcela de Doscientos Metros Cuadrados con Nueve Centímetros en el cual se construirá una casa, con una superficie aproximada de Ciento Veinte metros Cuadrados con Tres Centímetros Cuadrados aproximadamente (120,03M2), el cual se encuentra ubicado en el sector denominado Caicaguana, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Nº De Catastro Nº 56038ª. Los linderos, medidas y demás determinaciones del lote de terreno con un área de DOSCIENTOS METROS CON NUEVE CENTIMETROS aproximadamente (200,09 m2) son los siguientes: Norte: con terrenos que son o fueron de la vendedora, desde el punto E-2B al punto 3-4 en una línea recta que mide Doce Metros con Ochenta y Cuatro Centímetros (12,84 mts), Sur: Con la Av. La Cima, desde el punto E-5, hast5a el Punto E-8, en un recorrido de doce Metros con Cincuenta Centímetros (12,50 Mts); Este: con terrenos que son o fueron de Promotora La Loma, desde el Punto E-8 al Punto 3-4 en un recorrido de Quince Metros (15.00mts) y Oeste: con terrenos que son o fueron de Promotora La Loma, partiendo desde el Punto E-5 hasta el punto E-2 B en un recorrido de Diecisiete Metros (17,00Mts) la cual estará conformada por tres (03) Niveles: Primer Nivel: con un área de Estacionamiento con columnas y suficiente distancia para maniobrar el vehículo con su terracota y área verdecen grama tal como se presentó en maqueta, maletero y área social; Segundo Nivel: Sala-Comedor, Cocina, un cuarto de lavandería y un baño, con un metraje de Construcción de Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados con Cincuenta y Seis centímetros (55,56 Mts); Tercer Nivel: una (01) habitación principal con un baño con 1,50 de ancho, vestir y un Balcón con su puerta de vidrio corrediza con su reja y dos (02) habitaciones con un (01) baño compartido; con un metraje de Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Cuarenta y Siete Centímetros (64,47 Mts). Todos los baños tendrá una medida de un Metro Cincuenta centímetros (1,50Mts), la parte de debajo de las escaleras de acceso a la casa tendrá un maletero el cual la compradora suministrara la puerta del mismo, mas un Tanque de agua de cinco (05) Mil litros. La entrega de la vivienda será en un tiempo no mayor a siete (07) meses y se entregara pintada, frisada en obra gris y los baños sin piezas sanitarias, cerámica y con sus puntos de tubería de luz y tomas. Los pisos del Segundo Nivel y Tercer Nivel serán entregados en obra gris con todas sus puertas y ventanas totalmente pintadas y frisadas. El cual pertenece a EL VENDEDOR, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 13 de septiembre de 2013, bajo el Nº 2011.2701, Asiento registra 2 del Inmueble Matriculado con el Nº 243.13.19.1.3386, y correspondiente al Libro de Folio Real del año. SEGUNDA: el monto de la futura venta será la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 2.538.000,00), suma que será cancelada por LA COMPRADORA en la siguiente forma: DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 2.535.000,00) al momento de la firma del presente documento mediante Cheque de Gerencia Nos. 55553791 del Banco Mercantil y el resto es de decir la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) en cuotas mensuales de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500) que correrán a partir de la firma de la presente Opción-Compra en el momento de la firma definitiva ante el registro respectivo. TERCERA: EL VENDEDOR garantizan a LA COMPRADORA que para el momento de la protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta, EL INMUEBLE objeto de la presente Opción de Compra-Venta estará libre de Impuestos y Contribuciones, libre de todo Gravamen, que nada se adeuda por concepto de Impuestos Nacionales, estadales o Municipales. CUARTA: EL VENDEDOR autoriza a LA COMPRADORA a realizar mejoras y construcciones en el terreno dado en Opción y en caso de no materializarse la venta definitiva, deberá cancelar AL COMPRADOR, todo el dinero de los gastos realizados por éste. QUINTA: Se establece como Cláusula Penal en el presente Contrato, si por causas imputables a EL VENDEDOR, deberá restituir a LA COMPRADORA la suma entregada como inicial, más el 10% del monto, y si por causa imputable a LA COMPRADORA perderá el 10% del dinero entregado. Este contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia cualquier otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique, para que tenga validez deberá ser expresamente aceptada por escrito por las partes.
Conforme a las cláusulas anteriores se debe determinar que efectivamente la parte actora es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de Doscientos Metros Cuadrados con Nueve Centímetros en el cual el cual se encuentra ubicado en el sector denominado Caicaguana, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Nº De Catastro Nº 56038ª, y para su comprobación la actora trajo a los autos documento de propiedad que fue debidamente valorado y no fue impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada.
Asimismo se observa que sobre dicha parcela de terreno la actora se comprometía a la construcción de una casa para ser vendida definitivamente a la parte demandada, con una superficie aproximada de Ciento Veinte metros Cuadrados con Tres Centímetros Cuadrados aproximadamente (120,03M2), la cual estará conformada por tres (03) Niveles: Primer Nivel: con un área de Estacionamiento con columnas y suficiente distancia para maniobrar el vehículo con su terracota y área verdecen grama tal como se presentó en maqueta, maletero y área social; Segundo Nivel: Sala-Comedor, Cocina, un cuarto de lavandería y un baño, con un metraje de Construcción de Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados con Cincuenta y Seis centímetros (55,56 Mts); Tercer Nivel: una (01) habitación principal con un baño con 1,50 de ancho, vestir y un Balcón con su puerta de vidrio corrediza con su reja y dos (02) habitaciones con un (01) baño compartido; con un metraje de Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Cuarenta y Siete Centímetros (64,47 Mts). Todos los baños tendrá una medida de un Metro Cincuenta centímetros (1,50Mts), la parte de debajo de las escaleras de acceso a la casa tendrá un maletero el cual la compradora suministrara la puerta del mismo, más un Tanque de agua de cinco (05) Mil litros.
La entrega de la vivienda fue supeditada en el tiempo, para lo cual las partes convinieron lo siguiente: “…La entrega de la vivienda será en un tiempo no mayor a siete (07) meses y se entregara pintada, frisada en obra gris y los baños sin piezas sanitarias, cerámica y con sus puntos de tubería de luz y tomas. Los pisos del Segundo Nivel y Tercer Nivel serán entregados en obra gris con todas sus puertas y ventanas totalmente pintadas y frisadas…”
Adicionalmente las partes establecieron como precio del contrato en la cláusula SEGUNDA, la suma de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 2.538.000,00), suma que sería cancelada por LA COMPRADORA en la siguiente forma: DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 2.535.000,00) al momento de la firma del documento de opción a compra-venta, cuyo acto se materializó con la entrega de un Cheque de Gerencia Nos. 55553791 del Banco Mercantil; y en relación al restante, es de decir la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) debía ser cancelado en cuotas mensuales de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500), que correrán a partir de la firma del contrato bajo análisis.
Aunado a lo anterior, la parte actora se comprometió, al momento de la celebración del Documento definitivo de Compra-Venta, a entregar el inmueble libre de Impuestos y Contribuciones, libre de todo Gravamen, que nada se adeuda por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales o Municipales.
Conteste a lo anterior esta Juzgadora observa que en el contrato bajo estudio existe una promesa de la parte actora de transferir (vender) una parcela de terreno de su propiedad y adicionalmente realizar una construcción de unas bienhechurías que fueron plenamente especificadas en el contrato, las cuales serían vendidas junto a la parcela de terreno; esta construcción quedó supeditada en el tiempo, para lo cual las partes establecieron como límite siete (7) meses de entrega, estableciendo además, el precio de la venta y la modalidad de pago.
Como consecuencia de lo anterior debe señalarse que la opción a compra-venta es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, es decir, la obligación de celebrar un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
En tal sentido Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Con base a los argumentos anteriormente señalados se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de opción de compra-venta, ya que las partes supeditaron la materialización de la venta a determinadas condiciones que fueron expresamente señaladas en el contrato y cuyas condiciones resultaban necesarias para la materialización de la futura venta. ASÍ SE DECIDE.-
DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
Determinado lo anterior procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el aludido incumplimiento contractual de la parte demanda, en tal sentido observa, en primer lugar que el contrato de opción de compra venta bajo estudio mantuvo su vigencia desde el día 20 de Septiembre de 2013, y finalizó en fecha 20 de Abril de 2014, exclusive; precisado resulta oportuno señalar que la CLÁUSULA SEGUNDA, del contrato anteriormente valorado, estableció el precio de la venta y la modalidad para el pago sucesivo, que imperativamente debía realizar la parte demandada, cuya obligación señala la actora fue incumplida.
Siendo ello así corresponde determinar la carga de la prueba de los hechos controvertidos; en tal sentido establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado durante la contestación de la demanda y con el acervo probatorio, probará que su obligación fue cumplida, sin embargo en el presente caso, la parte demandada se hizo parte en el presente proceso y aun así no desplegó ninguna acción pertinente a establecer su situación jurídica.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar, en tal sentido se observa que la parte demandada quien inicialmente se encontraba representada mediante una defensora judicial, posteriormente compareció al proceso por medio de apoderado judicial y se dio por notificada y para ello su apoderado consignó documento poder que acreditaba su representación, sin que desplegara ninguna defensa o actividad probatoria tendente a desvirtuar las afirmaciones formuladas por la parte actora y que permitieran demostrar el cumplimiento de sus obligaciones.
En tal sentido establece el artículo 1.167, del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Asimismo establece artículo 1.133 ejusdem, lo siguiente:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.
“Articulo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Del último de los artículos transcritos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos, y en este sentido es necesario revisar el contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA, conforme a la cual la parte actora recibió la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 2.538.000,00) los cuales fueron pagado al momento de la firma del contrato mediante Cheque de Gerencia Nº 55553791, del Banco Mercantil, quedando un saldo deudor de TRES MIL BOLIVARES, los cuales serian pagados en cuotas mensuales de QUINIENTOS BOLÍVARES, a partir de de firma del contrato, es decir, a partir del mes de Septiembre de 2013.
En tal sentido quedó demostrado a través de las referencias bancarias que fueron valoradas anteriormente, que no fueron realizados depósitos en la cuenta perteneciente al ciudadano RAMIREZ LOBO JONATHAN HARRISON, parte actora, por el monto de QUIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), y aunado a actitud omisiva del demandado, hace nacer una presunción “Iuris Tantum” de aceptación de lo aportados por los referidos instrumentos probatorios; asimismo recalca nuevamente esta juzgadora que no existe actividad probatoria aportada por la accionada que demuestre el cumplimiento de su obligación, razón por la cual concluye esta Juzgadora que la conducta omisiva de la demandada y las pruebas aportadas al proceso son suficientes para considerar procedente y ajustada a derecho la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Conforme a lo anterior se sostiene que la pretensión de Resolución de Contrato, tiene por efecto, volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”
En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”
Si aplicamos la tesis sostenida por los maestros Maduro Luyando y Calvo Baca, debemos entonces entender que el contrato nunca existió y por ende ambas partes, deben devolverse mutuamente sus contraprestaciones, razón por la que al prosperar la resolución del contrato de opción de compra venta intentada por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO contra la ciudadana DANIELA ESTEFANÍA SEIJAS VALERA, plenamente identificados, debiendo el actor entregar a la parte demandada la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS (Bs. 2.281.500), quedando a su favor conforme a la CLÁUSULA QUINTA la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs253.500). ASI SE DECIDE.
-V-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano JONATHAN RAMIREZ LOBO contra la ciudadana DANIELA ESTEFANÍA SEIJAS VALERA, identificados en el encabezado del presente fallo, por todas las razones anteriormente señaladas.
SEGUNDO: Se ordena a la parte actora hacer entregar a la parte demandada la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS (Bs. 2.281.500), quedando a su favor conforme a la CLÁUSULA QUINTA la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs253.500).
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de abril de 2015. Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO
EL SECRETARÍO,

Abg. YONY YGLESIAS
En esta misma fecha siendo las ___________, se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARÍO,

Abg. YONY YGLESIAS
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000819
IGC/YY