TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO AP31-V-2010-003725

PARTE ACTORA: ciudadana ALBA STELLA ÁVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-6.168.424

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados en ejercicios ORLANDO RODRIGUEZ Y NANCY HURTADO DE RODRIGUEZ, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 27.425 , 29.490 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.692.998

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº -10.895.

MOTIVO: DESALOJO.

-I-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia las presentes actuaciones mediante escrito presentado en fecha 30-09-2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la acción de Desalojo incoada por la ciudadana ALBA STELLA AVILA contra el ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Tercero de esta misma competencia material y territorial, quien por auto de fecha 07-10-2010 la admitió mediante el procedimiento breve establecido en nuestro ordenamiento jurídico adjetivo civil, ordenándose el emplazamiento del demandado.
Por auto de fecha 30 05-2011, se suspende temporalmente el juicio hasta que conste en autos las resultas del procedimiento especial previsto en el decreto ley.
En fecha 24.09.2012, compareció el representante judicial de la parte actora mediante diligencia consigno resolución Nº 00012, de fecha 18-07-2012, proveniente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Por auto de fecha 22.011.2012, se ordeno la reanudación de la causa en el estado en que se encontraba al momento de la suspensión, es decir, citación personal de la parte demandada.
En fecha 20-05-2013, compareció el ciudadano RICARDO PALMIERI, alguacil de los Juzgados de Municipio con sede en el edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas consignando compulsa junto a su orden de comparencia sin firmar.
Por auto de fecha 18-06-2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada mediante cartel de citación.
Por auto de fecha 23-01-2014, el Tribunal designó defensor judicial a la ciudadana MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 10.895.
En fecha 24-03-2014 compareció la ciudadana Ligia Zulia reyes, alguacil de los Juzgados de Municipio con sede en el edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas consigno boleta de notificación firmada por la defensora judicial .
En fecha 26-03-2014 compareció la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO, mediante la cual acepta el cargo de defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 08-04-201, compareció el abogado en ejercicio ORLANDO RODRÍGUEZ inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 29.490 apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicito la citación del demandado en la persona de su defensor judicial.
Por auto de fecha 14-04-14, se ordenó la citación de la abogada MIRIAM CARIDAD PEREZ QUINTERO en su carácter de defensora ad-litem de la parte demandada en el juicio.
En fecha 29-04-14, compareció el abogado en ejercicio ORLANDO RODRÍGUEZ inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 29.490 apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigno fotostatos a los fines que se libre la compulsa al defensor judicial.
En fecha 19-05-14 compareció el ciudadano Douglas Vejar, alguacil de los Juzgados de Municipio con sede en el edificio José Maria Vargas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual consigna recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 21-05-2014, compareció la abogada MIRIAM PEREZ inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 10895, mediante la cual consigno escrito de contestación a la demanda.
Mediante escrito presentado en fecha 04-06-2014, la representación judicial de la parte actora procedió a promover pruebas mediante sendos escritos presentados en esta misma fecha.
Por auto dictado de fecha 09-06-2014, el Tribunal admitió las pruebas promovidas, asimismo fija el segundo (2do) día de despacho siguiente al de esa fecha a fin de que tenga lugar las pruebas testimoniales.
-II-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a realizarlo bajo las siguientes consideraciones:
Alegatos de la parte actora:
• Que en fecha 01 de agosto del año 2002, la parte actora celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO, fijando canones de arrendamiento por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00).
• Que la parte actora estipulo una duración del contrato de un año a partir del 01 de agosto del año 2002, prorrogables automáticamente por periodos iguales, salvo manifestación de la partes de no prorrogar el contrato.
• Que en fecha 05 de junio del año 2006, la arrendadora le notificó al arrendatario, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, a los fines de que comenzara a transcurrir el periodo de prorroga legal.
• Que el arrendatario en fecha 30 de julio de 2008, comenzó a depositar por antes los Tribunales de consignaciones los canones de arrendamiento por la cantidad de ochocientos bolívares (Bs.800.000,00).
• Vencida la prorroga legal de dos años, el 30 de julio del año 2008, el inquilino siguió ocupando el inmueble y la arrendadora siguió cobrando los canones de arrendamiento dando inicio a una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado.
Alegatos de la parte demandada:
Alegó la defensora judicial en la oportunidad de dar contestación a la demanda lo siguiente:
• Que realizó las diligencias pertinentes a fin de comunicarse con su defendido.
• Que a pesar de las diligencias realizadas no pudo lograr establecer comunicación con su representado.
• Que en virtud de lo anterior niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho de la demanda incoada.

-III-
PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO
Pruebas de la parte actora con el libelo:
• Copia simple de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 11 de Agosto de 1983, bajo Nº 47, Tomo 5, Protocolo Primero, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, propiedad de la ciudadana ALBA STELLA AVILA, identificada en autos.
Constituye este instrumento copia simple de documento público, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil. (Folio 04 al 08).
• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 01 de Agosto de 2002, bajo el Nº 662, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones, suscrito por la ciudadana ALBA STELLA AVILA en su carácter de arrendadora y SILVIO FÉLIZ ROVELLO QUINTERO, en su carácter de arrendatario. (Folio 09 al 11).
Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA
• Misiva marcada con la letra “C”, emanada de al ciudadana ALBA S. AVILA, dirigida al ciudadano SILVIO ROVELLO, de fecha 05 de Junio de 2006.
El mencionado documento emana de la propia parte actora y no tiene valor probatorio, toda vez que no contó con el control de la prueba por parte de su antagonista jurídico y con consiguiente se desecha la misma.
• Copia simple de comunicación emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 23 de Junio de 2008.
El presente instrumento constituye un documento administrativo, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso.
• Misiva marcada con la letra “D”, emanada de al ciudadana ALBA S. AVILA, dirigida al ciudadano SILVIO ROVELLO, de fecha 29 de Noviembre de 2007.
El mencionado documento emana de la propia parte actora y no tiene valor probatorio, toda vez que no contó con el control de la prueba por parte de su antagonista jurídico y con consiguiente se desecha la misma.
• Copia simple de misiva marcada con la letra “D”, emanada de al ciudadana ALBA S. AVILA, dirigida a la Sra. Clara, de fecha 27 de Febrero de 2008.
El mencionado documento emana de la propia parte actora y no tiene valor probatorio, toda vez que no contó con el control de la prueba por parte de su antagonista jurídico y con consiguiente se desecha la misma.

PRUEBAS APORTADAS EN LA ETAPA PROBATORIA:
• Constancias de residencias y copias de las cedulas de identidad del núcleo familiar marcado con la letra A-1
Estos instrumentos constituyen documentos administrativos, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso.
• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BOMIL C.A., en su carácter de arrendador y por el ciudadano HUGO ALBERTO MORALES ANDRADE.-
Por cuanto el presente contrato de arrendamiento es emanado de un tercero y no fue ratificado en la oportunidad correspondiente conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma.
• Copia simple del acta de Audiencia Conciliatoria celebrada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 03 de Abril de 2012.
Estos instrumentos constituyen documentos administrativos, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso.
Durante la celebración de la audiencia realizada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, la ciudadana ALBA STELLA AVILA parte actora en el presente proceso expuso lo siguiente:
“En junio de 2012, se cumplen seis años que yo le pase la carta al Sr. Rovello, señalándole que se necesitaba el inmueble para uso de la familia, ya mi mama estaba usando sillas de ruedas, en noviembre de 2007 le volví a pasar otra carta dándole un plazo de 8 meses mas, siendo ya mas de un año, en vista de que no tuve ninguna respuesta acudí ante la dirección de inquilinato en el mes de junio de 2008, posteriormente nos citaron para una conciliación el día 14 de julio de 2008 para una conciliación , como su representante fue una cuñada que es abogada, no pudimos llegar a ninguna conciliación ya que ella lo que hizo fue insultarme y en octubre le volví a pasar una carta señalando que por motivos de salud le solicitada (sic) solicitaba el inmueble y no obtuve respuesta alguna, por esa razón acudí nuevamente a la dirección de inquilinato. No estoy interesada en vender ya que donde habito actualmente vivo alquilada. Es de puros inquilinos deseo llegar a un acuerdo de un plazo, para que me entreguen el apartamento, ya que soy una persona mayor y tengo una gran necesidad de usar mi apartamento para vivir”
Por su parte el ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO parte demandada en el presente proceso expresó lo siguiente:
“No estoy en conocimiento de ningunas de esas cartas que señala la Sra. generalmente estoy trabajando y nadie me ha informado al respecto, es cierto que poseo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 01 de agosto de 2002, referente a la citación en la dirección de inquilinato se presento la señora y nos encontramos con una regulación ministerial de arrendamiento”
Asimismo se le otorgó la palabra al abogado FRANCISCO JOSE CAVALIERI MORENO quien asiste en este acto al ciudadano SILVIO FELIZ ROVELLO QUINTERO quien expuso:
“Mi cliente no tiene donde mudarse, el mercado de viviendas se encuentra en este momento colapsado, si la propietaria ofrece o decide vender el inmueble ya eso le incumbe a ello incluso la propietaria demando a mi cliente por vencimiento del termino cuya demanda se encuentra perimida en el tribunal de la causa, por todo lo expuesto anteriormente, mal podría solicitar un desalojo cuando la demanda que se encuentra perimida es por el vencimiento del termino. Es bien sabido que le mercado para arrendar esta escaso”
En ese orden de ideas se observa que la abogada mediadora GINETTE SERRANO, formuló preguntas a la propietaria del inmueble arrendado ciudadana ALBA STELLA ÁVILA identificada en el encabezamiento del presente fallo, de la siguiente forma:
• PRIMERA PREGUNTA: ¿Para qué necesita el inmueble?
 La propietaria responde: lo necesito para mudarme con mi mama y mi hermano.
• SEGUNDA PREGUNTA: ¿Necesita el inmueble para alquilarlo de nuevo?
 La propietaria responde: No
• TERCERA PREGUNTA: ¿piensa vender el inmueble?
 La propietaria responde: no, necesitamos vivir allá.

PRUEBAS TESTIMONIALES
• Fue promovido como testigo el ciudadano Alexis Josefina Chacon, titular de la cedula de identidad Nº V-3.711.082 dirección: Parroquia Caricuao Municipio Libertador, Caracas.
• Fue promovido como testigo la ciudadana Alba Rosa Ariza de Ortegano, titular de la cedula de identidad Nº V-6.182.562, dirección: Ciudad de Valencia, Estado Carabobo.
• Fue promovido como testigo el ciudadano Pastora Maldonado, titular de la cedula de identidad Nº V-4.255.297, dirección: La Pastora, Municipio Libertador, Caracas
Las pruebas testimoniales anteriormente señaladas no fueron evacuadas en su oportunidad correspondiente.-
-VI-
MOTIVACION
Narrado lo anterior considera esta Juzgadora pertinente, en primer lugar, determinar el tipo de relación contractual que une a los ciudadanos ALBA STELLA ÁVILA parte actora y SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO parte demandada, en tal sentido la accionante alegó en su escrito libelar que celebró un contrato de arrendamiento con el accionado, anteriormente señalado, y para lo cual consignó contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 01 de Agosto de 2002, bajo el Nº 662, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones, el cual al no ser desconocido por la parte demandada, fue apreciado con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, y del mismo se demuestra la relación arrendaticia que mantiene unidos a las parte de la presente controversia; aunado a ello la parte demandada, durante la celebración de la audiencia conciliatoria realizada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cuya acta corre inserta a los autos con pleno valor probatorio, reconoció la existencia de la relación arrendaticia con la ciudadana ALBA STELLA ÁVILA, lo cual crea la certeza de la existencia de un contrato de arrendamiento, que genera para ambas partes obligaciones reciprocas; asimismo se debe establecer que la relación arrendaticia deriva de un contrato debidamente autenticado y no de carácter verbal como fue aludido por la actora en su escrito libelar.
En segundo lugar pasa esta Juzgadora determinar si la relación arrendaticia es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, en tal sentido debe proceder a citar la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la cual señala:
“SEGUNDA: La duración de l presente contrato será de un (1) año contado a partir del primero (1) de agosto de 2002 y se prorrogará automáticamente por un período de un (1) año salvo que medie la voluntad en contrario, de una cualquiera de las partes, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo indicado. En todo caso, la relación jurídica que nazca entre las partes aquí contratantes, en virtud de la prorroga mencionada, se regirá por la modalidad y cláusulas que regulan el plazo inicial del mismo, a excepción de la cláusula referente al canon de arrendamiento, el cual sufrirá un aumento que será fijado por las partes de común acuerdo.” (Negrilla y subrayado del Tribunal).
Conforme a la cláusula anteriormente citada se observa que el contrato de arrendamiento sufrió una única renovación automática, a partir de la terminación del mismo, no existiendo constancia en autos, que posterior a su terminación, las partes manifestaran su voluntad de renovar el contrato, lo cual se traduce en la indeterminación del contrato de arrendamiento y en ese sentido resulta necesario citar el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
De la lectura anterior, se desprende que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, culminaran en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el contrato de arrendamiento, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento y por consiguiente se aplicaran las normas relativas a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado, situación esta que se subsume en el presente caso.
Concluye esta sentenciadora que la relación arrendaticia que mantiene unidos a los ciudadano ALBA STELLA ÁVILA y SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO, deriva de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 01 de Agosto de 2002, bajo el Nº 662, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones, el cual, como ya se dejó expresado se indeterminó y por consiguiente se aplicaran las normas relativas a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado.
Concluido el análisis anterior, procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia y en tal sentido debe observase lo contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “b”, el cual establece:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado...”
La norma anteriormente citada determina las causales necesarias a los fines de entablar formal demanda de desalojo, estableciendo a tal respecto en su literal “b” la “…necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”, siendo ello así resulta necesario citar lo señalado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2003 el cual indica:
(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas (…)
Asimismo, el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999, Pág. 315, señala:
“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (...)
Como se puede apreciar, la doctrina ha sostenido que para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal “b” del artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse de forma concurrente los siguientes elementos:
1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal;
2º. La cualidad de propietario del inmueble;
3º.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
De tal manera corresponde analizar por separado cada uno de los requisitos anteriormente señalados y en ese sentido se determina:
• 1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal.
Como ya quedó plenamente establecido, se observa que la relación arrendaticia que mantiene unidos a los ciudadano ALBA STELLA ÁVILA y SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO, deriva de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 01 de Agosto de 2002, bajo el Nº 662, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones, el cual, como ya se dejó expresado se indeterminó y por consiguiente se aplicaran las normas relativas a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado.
• 2º. La cualidad de propietario del inmueble.
Con respecto a este particular debe señalarse que corre en autos con todo valor probatorio copia de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 11 de Agosto de 1983, bajo Nº 47, Tomo 5, Protocolo Primero, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, propiedad de la ciudadana ALBA STELLA AVILA, identificada en autos, el cual no fue impugnado, se tienen como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, y del anterior instrumento se muestra la propiedad de la ciudadana ALBA STELLA ÁVILA sobre un inmueble distinguido con el número 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Don José, en la calle Mohedano, entre las calles Páez y Sucre de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos son: NORTE: con el apartamento Nº 21, escalera del Edificio; SUR: fachada Sur del Edificio; ESTE: con el apartamento Nº 24, escalera del Edificio, bajante de basura y pasillo del Edificio y OESTE: fachada Oeste del Edificio; por arriba apartamento Nº 32 y por debajo el apartamento Nº 12.
• 3º.- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En relación a este requisito debe esta Juzgadora citar lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
“Artículo 509: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas.” (negrilla y resaltado del Tribunal).
“Artículo 510: Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos. (Negrilla y resaltado del Tribunal).
Sirven los indicios para establecer la presunción hominis, que el Maestro Colombiano Devis Echandía, define: “Como un hecho conocido del cual se induce otro hecho desconocido, mediante un argumento probatorio que de aquel se obtiene, en virtud de una lógica critica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos.”
Asimismo y sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”.

Aunado a ello dicha Corte Primera estableció que:

“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”
De conformidad con las normas y los aportes jurisprudenciales antes citados esta Juzgadora pasar analizar lo expresado por la accionante durante la celebración de la audiencia de mediación realizada por ante la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas y en la cual señaló expresamente lo siguiente:
“En junio de 2012, se cumplen seis años que yo le pase la carta al Sr. Rovello, señalándole que se necesitaba el inmueble para uso de la familia, ya mi mama estaba usando sillas de ruedas, en noviembre de 2007 le volví a pasar otra carta dándole un plazo de 8 meses mas, siendo ya mas de un año, en vista de que no tuve ninguna respuesta acudí ante la dirección de inquilinato en el mes de junio de 2008, posteriormente nos citaron para una conciliación el día 14 de julio de 2008 para una conciliación , como su representante fue una cuñada que es abogada, no pudimos llegar a ninguna conciliación ya que ella lo que hizo fue insultarme y en octubre le volví a pasar una carta señalando que por motivos de salud le solicitada (sic) solicitaba el inmueble y no obtuve respuesta alguna, por esa razón acudí nuevamente a la dirección de inquilinato. No estoy interesada en vender ya que donde habito actualmente vivo alquilada. Es de puros inquilinos deseo llegar a un acuerdo de un plazo, para que me entreguen el apartamento, ya que soy una persona mayor y tengo una gran necesidad de usar mi apartamento para vivir”
De la citada declaración debe señalarse que si bien es cierto que la parte demandada durante la celebración de la audiencia, desconoce las misivas privadas que alude la parte actora fueron enviadas a los fines de ponerle en conocimiento de su intención de no renovación del contrato de arrendamiento y su necesidad de hacer uso del inmueble arrendado para su grupo familiar, misivas esta que fueron desechadas por el Tribunal, no es menos cierto que la demandada quedó en conocimiento de la necesidad de la actora de hacer uso del inmueble arrendado, y a tal efecto el demandado y su abogado asistente en su oportunidad señalaron lo siguiente:
Alegó el ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO:
“No estoy en conocimiento de ningunas de esas cartas que señala la Sra. generalmente estoy trabajando y nadie me ha informado al respecto, es cierto que poseo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 01 de agosto de 2002, referente a la citación en la dirección de inquilinato se presento la señora y nos encontramos con una regulación ministerial de arrendamiento”
Asimismo el abogado FRANCISCO JOSE CAVALIERI MORENO quien asiste en este acto al ciudadano SILVIO FELIZ ROVELLO QUINTERO alegó:
“Mi cliente no tiene donde mudarse, el mercado de viviendas se encuentra en este momento colapsado, si la propietaria ofrece o decide vender el inmueble ya eso le incumbe a ello incluso la propietaria demando a mi cliente por vencimiento del termino cuya demanda se encuentra perimida en el tribunal de la causa, por todo lo expuesto anteriormente, mal podría solicitar un desalojo cuando la demanda que se encuentra perimida es por el vencimiento del termino. Es bien sabido que le mercado para arrendar esta escaso”
En tal sentido determina quien juzga que efectivamente la parte actora manifestó ante la funcionaria mediadora de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas y en presencia de la parte demandada y de su abogado asistente, la necesidad de usar el inmueble arrendado, poniendo en conocimiento al ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO, de la situación fáctica que le afectaba, situación está que no fue atacada en la celebración de la audiencia ni en el presente juicio, lo que crea en esta sentenciadora, de conformidad con lo establecido en los artículo 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, la convicción que la ciudadana ALBA STELLA ÁVILA, tiene la necesidad de usar el inmueble arrendado y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior y verificado como han sido los requisitos de procedencia de la presente demanda de DESALOJO debe esta sentenciadora forzosamente declarar con lugar la acción.
-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana ALBA STELLA ÁVILA contra el ciudadano SILVIO FELIX ROVELLO QUINTERO. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora totalmente desocupado el inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Don José, en la calle Mohedano, entre las calles Páez y Sucre de la Urbanización Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos son: NORTE: con el apartamento Nº 21, escalera del Edificio; SUR: fachada Sur del Edificio; ESTE: con el apartamento Nº 24, escalera del Edificio, bajante de basura y pasillo del Edificio y OESTE: fachada Oeste del Edificio; por arriba apartamento Nº 32 y por debajo el apartamento Nº 12. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencido en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se ordena la notificación de las partes del presente fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) dias del mes de abril de 2015Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. IRENE GRISANTI CANO
EL SECRETARÍO,

Abg. YONY YGLESIAS
En esta misma fecha siendo las ___________, se publicó y registró la presente decisión.
EL SECRETARÍO,

Abg. YONY YGLESIAS
ASUNTO AP31-V-2010-003725
IGC/YY/YMC