TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de Agosto de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2014-000850

PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA, venezolanas, mayores de edad, civilmente hábiles y titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-4.361.297 y V-12.563.316, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano SERGIO IGNACIO RAMÍREZ RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.382.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAMÓN ANTONIO DE TORRES CÉSPEDES, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.082.419.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAMÓN AGUSTÍN FRANCO ZAPATA Y JOSÉ JOAQUÍN BRITO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.564 y 50.108, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Conoce este órgano jurisdiccional del presente asunto en razón del libelo de demanda presentado en fecha 11 de julio de 2014, por el abogado en ejercicio SERGIO IGNACIO RAMIREZ RUIZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.382, en su condición de apoderado judicial de la parte actora las ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNANDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA, venezolanas, mayores de edad, civilmente hábiles y titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-4.361.297 y V-12.563.316, respectivamente, contentivo de la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara en contra del ciudadano RAMON ANTONIO DE TORRES CESPEDES, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.082.419, el cual después del sorteo de ley le correspondió su conocimiento a este tribunal.
Por auto de fecha 14 de julio de 2014, este juzgado admitió la presente demanda, y ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 22 de julio de 2014, este tribunal previa solicitud de parte, libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. Y el 13 de octubre de 2013, comparece ante este tribunal el ciudadano Miguel Ángel Araya, en su carácter de Alguacil Titular de este Circuito y expone que le resulto positiva la citación personal del demandado, consignando recibo de citación debidamente firmado en razón de recibido.
Seguidamente, el 03 de noviembre de 2014, el abogado en ejercicio RAMÓN A. FRANCO ZAPATA, con su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigno en ese acto escrito de Cuestiones Previas.
En fecha 18 de noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de Contradicción a la Cuestión Previa opuesta por la accionada, y el 02 de diciembre de 2014 el mismo apoderado judicial de la parte actora consigno pruebas, las cuales fueron sustanciadas por este Tribunal mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2014.
Posteriormente en fecha 29 de enero de 2015, se dictó sentencia en la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y se ordenó la notificación de las partes.
Una vez notificadas las partes, en fecha 05 de marzo de 2015, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda.
En fecha 30 de marzo de 2015, se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentadas por ambas partes y luego en fecha 09 de abril de 2015, se emitió pronunciamiento en cuanto a la oposición y admisión de las pruebas.
En fecha 10 de junio de 2015, la representación de la parte demandada presentó su escrito de informes.
En fecha 16 de junio de 2015, la representación de la parte actora presentó su escrito de informes, luego en fecha 25 de junio de 2015, dicha parte presento escrito de observaciones a los informes de su contraparte.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación de la parte actora alegó que por documento autenticado en fecha 13 de diciembre de 2011, ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto al folio 22, Tomo 161, el ciudadano Ramón Antonio de Torres Céspedes, en representación de su madre suscribió con sus representadas un contrato de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable de un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el numero 10, situado en la segunda planta del Edificio denominado “Santa Ana”, situado en la calle Urdaneta de la Urbanización La Castellana, Parcela número 6, Letra C del plano de parcelamiento de la supra citada Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. El inmueble esta signado con el numero de Catastro 20950030000010; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones tanto del citado Edificio “Santa Ana”, del cual forma parte el apartamento objeto de la venta, arriba distinguido con el número 10, como de la parcela de terreno sobre la cual está construido, constan suficientemente y están especificados en su respectivo documento de condominio, debidamente registrado ante la Oficina de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 7, Folio 25, protocolo Primero, del cuatro Trimestre del año 1968 y cuyos planos del señalado edificio y sus respectivos reglamentos quedaron agregados en la misma Oficina de Registro, bajo los números 136 al 140, a los folios 286 al 287 inclusive. También señalan que el bien tiene una superficie aproximada de Sesenta y Ocho metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (68,55 Mts2.) y consta de las siguientes dependencias: Un (1) recibo comedor; dos (2) habitaciones; una (1) cocina; un (1) balcón, un (1) lavadero y dos closet y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con el apartamento distinguido con el numero 11 y pasillo de acceso; Sur: Con la fachada sur del edificio; Este: Con la fachada este del edificio y al Oeste: Con el apartamento numero 9, pasillo y escaleras. Arriba: El apartamento numero 14 y Abajo: el apartamento numero 6 y le corresponde un porcentaje de condominio de cinco con tres mil setecientos cuarenta y dos diezmilésimas (5.3742%), sobre los derechos y cargas derivadas del régimen de condominio al cual esta sujeto el inmueble objeto de la venta.
Señalan que la propiedad del inmueble vendido pertenecía a la vendedora ciudadana Ana Céspedes Ontiveros de Torres, representada por mandato otorgado a su hijo ciudadano Ramón Antonio de Torres Céspedes, que el precio de la venta convenido por los contratantes fue la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), que el vendedor declaró haber recibido a su entera y cabal satisfacción, mediante tres (3) instrumentos cambiarios, dos (2) cheques de gerencia y un (1) cheque personal; asimismo manifiestan que en el acto de realización del referido contrato la vendedora y su mandante le efectuó la tradición legal a las compradoras; obligándose al saneamiento de ley, aceptando las compradoras de forma expresa la venta pura y simple, perfecta e irrevocable, quedando el inmueble en comunidad de las dos compradoras.
Del mismo modo alegan que el referido contrato no pudo ser protocolizado entre otras cosas por el fallecimiento de la vendedora, y luego de esperar por el cumplimiento del único heredero y vendedor que cumpliera con la obligación legal de realizar la declaración Sucesoral ante el SENIAT, a los fines de obtener el certificado de solvencia de sucesiones, que permitiera el otorgamiento del documento de compra venta. Señala además que han sido absolutamente nugatorias las innumerables gestiones extrajudiciales realizadas por su representada, a los fines de lograr de forma consensuada y amistosa de que cumpla con la obligación de otorgar el contrato de compra venta definitivo.
Por último, proceden a demandar al vendedor para que convenga o en su defecto sea condenado mediante sentencia a: PRIMERO: Cumpla con su obligación de entregar los originales actualizados de los recaudos. SEGUNDO: Otorgar el documento de compra venta definitivo ante el Registro Principal de Chacao. TERCERO: Para el caso que sea nugatorio el cumplimiento de la obligación contractual de entregar los recaudos necesarios, y como consecuencia de ello no se otorgue el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Principal de Chacao, piden que la sentencia definitiva a dictarse sirva de titulo suficiente de propiedad a favor de sus mandantes y se orden el registro del fallo a tenor de lo establecido en el ordinal 4º del artículo 1.920 del Código Civil.
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de la parte demandada rechazo y contradijo tanto en los hechos como en derecho la acción que por cumplimiento de contrato fuera incoada por las actoras; señalan que dicho rechazo parte del simple hecho que el demandado no es propietario del inmueble objeto de la presente causa, llanamente por haberlo comprado las demandantes mediante documento público otorgado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 22, Tomo 161, de fecha 13 de diciembre de 2011.
Aducen que del escrito libelar proceden a citar en beneficio al derecho que ejerce su mandante, a saber, que las partes en este asunto manifestaron y citan: “... el precio de venta convenido por los contratantes es la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) que el vendedor declara haber recibido a su entera y cabal satisfacción...”, señalan que se desprende igualmente de ese convenio de compra y venta del inmueble con su autenticación la vendedora y demandante le efectuó la tradición legal a las compradoras; obligándose la vendedora y su mandante al saneamiento de ley; aceptando las compradoras de forma expresa la venta, pura y simple, perfecta e irrevocable que en ese acto realizaron los vendedores en los términos expuestos, quedando dicho inmueble en comunidad de las dos partes.
Asimismo señalan que las compradoras ocupan el referido bien prácticamente desde el momento mismo de la venta y son sus dueñas; también alegan que a pesar de que dicho contrato carece de individualización y de reglas especificas, le son aplicables las normas y principios generales de los contratos conforme al artículo 1140 y siguientes del Código Civil, además citaron algunas jurisprudencias.
Del mismo modo contradicen el hecho que la parte actora manifiesta que el documento no pudo ser protocolizado entre otras cosas por el fallecimiento de la vendedora y luego por esperar por el cumplimiento del único heredero sobre las diligencias ante el SENIAT, y luego de tener todos los documentos de solvencias y fundamentales y haber fijado el termino del registro para la firma del documento, el mismo no acudió a la fecha fijada ni a algunos de los llamamientos posteriores; por ello manifiesta su rechazo manifestando que el no estaba obligado a convenir a ninguna otra oficina a suscribir un documento de compra venta sobre algo ya celebrado y menos en convenir en la suscripción de un nuevo contrato, ya que le correspondía a las compradoras actoras y pacificas poseedoras y propietarias del inmueble en cumplir con el tramite ante el registro inmobiliario, por lo tanto mal puede argüirse a su mandante un incumplimiento en lo pactado, con valor entre las partes celebrantes.
DE LAS PRUEBAS
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, la cual ha sido plenamente ratificada por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, así como la doctrina imperante, deja sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió loa obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la antiquísima Doctrina de Casación transcrita, la cual es plenamente aplicable en derecho y acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se originan el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, La función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 12 al 14 de la presente causa PODER otorgado al abogado SERGIO IGNACIO RAMÍREZ RUIZ, autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 09 de junio de 2014, el cual quedó anotado bajo el Número 22, Tomo 160 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta a los folios 15 al 20 del expediente DOCUMENTO suscrito ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, entre la ciudadana ANA CÉSPEDES ONTIVEROS TORRES (vendedora) y las ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA (compradoras), en fecha 13 de diciembre de 2011, inserto al folio 22, Tomo 161; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas las recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, y se observa que las compradoras pagaron la totalidad del precio y que hubo una venta pura y simple, perfecta e irrevocable; así se declara.
• Consta a los folios 21 al 26 de la presente causa PLANILLA DE SAREN DISTINGUIDA CON EL Nº 24000060342, donde aparece un sello del Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha de emisión de fecha 24 de marzo de 2014, la cual cursa al folio 21; al cual se le adminicula PLANILLAS DE SAREN distinguida con el número de Tramite 240.2014.1.1018 de fecha 26 de marzo de 2014 que cursa a los folios 22, 23; asimismo se le adminicula la COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE VENTA VISADO POR ABOGADO SERGIO RAMÍREZ, el cual cursa a los folios 24 al 25; también se le adminicula la COPIA SIMPLE DE SOLICTUD DE TRAMITE DEMITIDA POR EL REFERIDO REGISTRO en fecha 24 de marzo de 2014, que cursa al folio 26, y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno el Tribunal los valora, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y se aprecia que la parte demandante cumplió ante el Registro los tramites para introducir el documento de venta, y consiguió la fecha para el otorgamiento , es decir, se fijo el 31 de marzo de 2014, para el otorgamiento, y así de declara.
• Consta al folio 27 del presente asunto Copias Simples de las Cédulas de identidad de los ciudadanos NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA; las cuales no fueron cuestionadas en modo alguno, razón por la cual se tiene como fidedigna conforme el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se aprecia conforme a la sana critica contenida en el Artículo 507 eiusdem, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil la relación de identidad, así como su estado civil, y así se declara.
• Consta al folio 28 del expediente Copias Simples de las Cédulas de identidad de los ciudadanos RAMÓN ANTONIO DE TORRES CÉSPEDES Y ANA CÉSPEDES DE TORRES; las cuales no fueron cuestionadas en modo alguno, razón por la cual se tiene como fidedigna conforme el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se aprecia conforme a la sana critica contenida en el Artículo 507 eiusdem, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil la relación de identidad, así como su estado civil, y así se declara.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte actora promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió una COPIA SIMPLE del Certificado de Solvencias de Sucesiones emitida por el SENIAT; y en vista que no fue cuestionada en forma alguna, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia los activos dejado por la de cujus ANA CÉSPEDES ONTIVEROS DE TORRES, y así se decide.
• También promovió un mensaje de CORREO ELECTRÓNICO, el cual no fue cuestionado por la parte demandada, pero este Tribunal no puede valorar y apreciar el mismo, por cuanto la parte actora no promovido la prueba Informática con la finalidad de demostrar su validez, razón por la cual se debe desechar el mismo, y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Consta a los folios 47 al 49 de la presente causa PODER otorgado a los abogados RAMÓN AGUSTÍN FRANCO ZAPATA Y JOSÉ JOAQUÍN BRITO, autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de octubre de 2014, el cual quedó anotado bajo el Número 11, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió la prueba de POSICIONES JURADAS, pero las mismas se negó su admisión por cuanto no cumplió con el requisito de admisibilidad preceptuado taxativamente en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no hay prueba que valorar y aprecias, y así se decide.
• También dicha parte hizo valer el contenido probatorio del negocio jurídico celebrado ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, entre la ciudadana ANA CÉSPEDES ONTIVEROS TORRES (vendedora) y las ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA (compradoras), en fecha 13 de diciembre de 2011, inserto al folio 22, Tomo 161, el cual fue analizado con antelación, y así se decide.
RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa:
La representación de la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, por lo que considera este Juzgador distinguir dicho estipulación con otras figuras jurídicas semejantes:
El contrato preliminar o pactum de contrahendo, es un contrato que obliga a las partes a celebrar una futura convención. En la compraventa encontramos comúnmente este tipo de contratos, identificados principalmente con las promesas de venta, las cuales son denominadas indiscriminadamente como opciones. En doctrina se han entendido que las principales promesas de venta, son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o recíproca de venta, las cuales producen particulares efectos jurídicos. La promesa unilateral (de compra o de venta) es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra, según el caso, una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación reciproca, en la cual no hay transferencia de propiedad y solo generan obligaciones de hacer; a diferencia de la promesa bilateral, donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo, y que la doctrina y alguna jurisprudencia fundamentándose en el antiguo Código Napoleón (artículo 1.589) ha afirmado que la promesa bilateral equivale a venta. Ahora bien, lo que en la práctica forense se ha denominado opción, en sentido estricto se refiere a una modalidad de la promesa unilateral donde una de la partes manifiesta su voluntad de vender y deja en la otra parte (optante) la opción, verbigracia, de que mediante una manifestación de voluntad posterior a la celebración del pactum y la concurrencia de otras requisitos pactados, el contrato definitivo sea perfeccionado.
El contrato de compraventa se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”. La venta es, en esencia, un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales. En este contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, que a saber son: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Respecto al consentimiento, éste merece una peculiar atención en virtud que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.
Ahora bien, según el reconocido jurista Marcel Planiol, la promesa de venta –o contrato preeliminar de venta- es un convenio esencialmente unilateral, porque si quien la hace otorgar consintiera inmediatamente en comprar, no habría promesa sino una venta perfecta. De la lectura al documento objeto de la presente demanda, se observa que ambas partes se comprometen u obligan una a vender y la otra a comprar; por ello, existen elementos suficientes para determinar que el presente contrato se refiere a un contrato perfecto y no a un contrato preeliminar de opción de compra venta; por ello se trae a colación lo contemplado en el artículo 1.474, que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio; y en las normas que regulan los efectos de los contratos, el artículo 1.161 eiusdem prevé que en el caso de los contratos que tengan por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, éstos se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, es decir, que exista plena certeza de la voluntad de una de las partes de querer comprar y la otra de querer vender un bien determinado por un precio especifico.
De todo lo anterior observa este juzgador, que en el documento que cursa del folio 17 al 20 de la presente causa y analizado con antelación, se subsumen en la norma contenida en el artículo 1.474 del Código Civil, pues por una parte la ciudadana Ana Céspedes Ontiveros de Torres a través de su apoderado demandado en el presente juicio, no solo se obliga a vender, si no que vende el bien objeto del contrato cuya ejecución se demanda en la presente causa y la otra parte, las ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA, no solo se obligan a pagar el precio de la venta, si no que lo hacen en ese mismo acto dejando constancia inclusive que la vendedora lo recibe a su entera satisfacción, haciendo en ese mismo acto la tradición legal del bien vendido, todo lo cual la misma parte actora en su libelo de demanda reconoce y da como un hecho cierto, materializando la expresión de su consentimiento en la suscripción del referido contrato. Habida cuenta de lo anterior, y de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite al juez a interpretar los contratos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, este juzgador comprende que el contrato suscrito que pretende denominar la parte actora como opción de compraventa, contiene las características de un contrato de venta puro y simple, tal cual lo identifica la misma parte actora en su libelo; como consecuencia de los argumentos expuestos, este juzgador declara que el contrato celebrado por las partes es un contrato de venta donde ambas partes, entiéndase comprador y vendedor, dieron cumplimiento a sus obligaciones reciprocas, materializándose a todas luces la transferencia de la propiedad del bien inmueble vendido plenamente identificado en el cuerpo de este fallo, en este sentido, no cabe más que analizar si es o no procedente la presente acción por cumplimiento de contrato; después de definida su naturaleza y así se deja establecido.
En este proceso, luego de haber sido valorado el instrumento contentivo del contrato suscrito por las partes, reconocido por la parte demandada; y cuyo cumplimiento exige la parte actora en la presente demanda, este Juzgador estima que la parte actora mal puede pretender el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, cuando en realidad de lo que se trata es de un contrato de venta perfecto, por cuanto ambas partes dieron pleno cumplimiento a sus obligaciones reciprocas, la actora en dar su consentimiento para la venta haciendo a la compradora una vez recibido conforme el precio, la tradición legal del bien vendido a la compradora y esta habiendo manifestado su deseo de adquirir el referido inmueble cancelando a la vendedora la totalidad del precio pactado para dicha operación, tal como se dejo sentando con antelación, y mucho menos pedir al accionado que entregue unos documentos para así cumplir con la formalización ante el Registro, cuando la parte accionante trae a los autos las planillas expedidas por el Registro donde aparece la fecha en la cual debía llevarse a cabo el otorgamiento de lo que ella denominó documento definitivo de venta, con lo que se puede presumir que dicha parte tenia a disposición todos los documentos para poder conseguir la inscripción en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectiva del contrato de venta suscito por las partes en fecha 13 de diciembre de 2011, ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto al folio 22, Tomo 161, dado que el Registro sólo inscribirá los documentos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley, tal y como lo establece el artículo 08 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado; en consecuencia, si se fijo la fecha para el otorgamiento del nuevo documento que la actora denomino como definitivo de venta, era porque se habían cumplido con todos los requerimientos para ello, y así se declara.
Por otra parte no se evidencia de las pruebas aportadas por la parte actora y analizadas, el porque esta no logro inscribir el referido documento de venta definitiva otorgado por ambas partes en fecha 13 de diciembre de 2011, ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto al folio 22, Tomo 161, Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectiva, cuando no se trataba de un documento preparatorio de venta, si no de un documento definitivo de venta, por lo cual mal puede condenarse a la parte demandada a dar cumplimiento a obligaciones que a criterio de este juzgador se encuentran ya cumplidas. Y así se decide.
En efecto, luego del exhaustivo examen de los medios de prueba producidos por las partes, y por cuanto no fueron demostrados los hechos invocados por la parte accionante -como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato intentada; particularmente, y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte accionante hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendente a demostrar los hechos por ella invocados en el presente juicio; por lo que mal puede pretender el cumplimiento de una prestación que alega no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, por lo que se debe DECLARAR SIN LUGAR la pretensión principal conforme los lineamientos de esta Sentencia, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por las ciudadanas NANCY EVELIN AYESTA HERNÁNDEZ Y LIZ ADRIANA FORNERINO AYESTA contra RAMÓN ANTONIO DE TORRES CÉSPEDES, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado perdidosa en la presente causa.
TERCERO: EL FALLO se dicta dentro de la oportunidad procesal correspondiente.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de Agosto del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En esta misma fecha, siendo las 12:10 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO
Asunto: AP11-V-2014-000850