TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de Agosto de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-000791
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad signada con el Nº V-12.797.706.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos CARMEN ROJAS MÁRQUEZ, Luís JOSÉ GUEVARA GONZÁLEZ, MARINO FARÍA VARGAS Y CAROLINA RIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.300, 84.953, 14.401 y 75.109, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad distinguidas con los número V-12.248.832 y 13.644.760, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS ENRIQUE APONTE, MANUEL ORTIZ Y JOSÉ LUÍS FIGUEIRA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.986, 139.749 y 114.451, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia la actual pretensión mediante libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de julio de 2013, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer a este Tribunal de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
En fecha 23 de julio de 2013, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30 de julio de 2013, la representación de la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación. En esa misma fecha se consignaron los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 02 de agosto de 2013, se dejó constancia por secretaría de haberse librado las compulsas a la parte demandada en la presente causa.
En fecha 07 de agosto de 2013, la parte actora consignó los fotostátos para la apertura del cuaderno de medidas, a los fines del decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar.
Una vez realizados todos los tramites pertinentes a la citación personal de la parte demandada, en fecha 30 de julio de 2014, compareció el abogado Manuel Ortiz, quién se dio por citado en nombre de sus representados y consigno poder.
En fecha 31 de julio de 2014, la representación de la parte demandada presentó escrito dando contestación a la demanda y propuso reconvención.
En fecha 06 de agosto de 2014, la representación de la parte actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnó formalmente el anexo marcado “C”.
En fecha 08 de octubre de 2014, la parte actora solicito pronunciamiento en cuanto a la reconvención propuesta por su contraparte; siendo proveída tal solicitud por auto de fecha 10 de octubre de 2014.
En fecha 17 de octubre de 2014, la parte actora presento escrito dando contestación a la reconvención.
En fecha 11 de noviembre de 2014, se dictó auto en el cual se agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado tanto por la parte demandada, como por la parte actora.
En fecha 12 de noviembre de 2014, la parte demandada se opuso a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 20 de noviembre de 2014, se dictó auto en el cual se admitieron las pruebas promovidas, se resolvió oposición y se ordeno la notificación de las partes.
En fecha 25 de noviembre de 2014, la representación de la parte actora se dio por notificada del auto de fecha 20 de noviembre de 2014.
En fecha 01 de diciembre de 2014, la representación de la parte demandada se dio por notificada del auto de admisión de pruebas. En esa misma fecha, se dictó auto en el cual se realizo aclaratoria del auto de admisión de pruebas.
En fecha 04 de diciembre de 2014, la parte actora consignó copias a los fines de la elaboración de los oficios de pruebas.
En fecha 05 de diciembre de 2014, se declaró desierto el acto de testigo de la ciudadana Zully Morales Henríquez y se llevo a cabo las testimoniales de las ciudadanas Carmelina Sgambati y Mildred Noguera Álvarez. En esa misma fecha la parte actora solicito nueva oportunidad para la declaración de los testigos.
En fecha 08 de diciembre de 2014, se llevo a cabo la declaración de la testigo Adriana la Greca. En esa misma fecha se dejó constancia de haberse librado oficios al Banco de Venezuela (Agencia de Sabana Grande), al Registrador de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Miranda y al Escritorio Jurídico Niño González & Asociados S.C.
En fecha 16 de diciembre de 2014, la representación de la parte accionante consignó los emolumentos para la evacuación de las pruebas.
En fecha 17 de diciembre de 2014, se declaro desierto el acto de testigos de la ciudadana Zully Morales Henríquez.
En fecha 18 de diciembre de 2014, la parte actora solicito se fijara nueva oportunidad para la declaración de la testigo; siendo proveído tal pedimento por auto de fecha 12 de enero de 2015.
En fecha 12 de enero de 2015, se agregó a los autos oficio recibido por el Banco de Venezuela (Agencia Sabana Grande).
En fecha 13 de enero de 2015, se agregó a los autos las resultas provenientes del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda.
En fecha 14 de enero de 2015, el alguacil manifestó la imposibilidad de hacer entrega del oficio dirigido al Escritorio Jurídico Niño González & Asociados S.C.
En fecha 15 de enero de 2014, se declaro desierto el acto de testigos de la ciudadana Zully Morales Henríquez.
En fecha 21 de enero de 2015, la parte actora solicito se ratificara oficio Nº 2014-877 de fecha 08 de diciembre de 2014 y que se habilitar el tiempo para la entrega de dicho oficio; siendo acordado tal solicitud por auto de fecha 03 de febrero de 2015 y entregado el mismo el día 07 de febrero de 2015.
En fecha 06 de febrero de 2015, se agregó a los autos las resultas provenientes del Banco de Venezuela.
En fecha 06 de marzo de 2015, la representación de las partes demandada y demandante presentaron sus respectivos escritos de Informes.
En fecha 17 de marzo de 2015, la representación de la parte demandada presentó escrito de Observaciones.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar que consta documento suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Caracas, en fecha 30 de octubre de 2012, bajo el Nº 23, Tomo 270 del correspondiente libro de autenticaciones llevados por dicha notaría, donde su representada celebró un contrato de opción de compra venta por un inmueble con los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES, integrado por un apartamento identificado con el número ochenta y siete (87), situado en el Octavo (8) Piso de la Torre II del Conjunto Residencial Taguanes, parcela Nº 15 del Parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta, en Jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre del Estado Miranda. Dicho apartamento tiene una superficie aproximadamente de sesenta y dos metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (62,15 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala Comedor, Cocina empotrada, lavadero, dos (2) habitaciones, un (1) baño y se encuentra alinderado: NOROESTE: Con la fachada noroeste del Edificio; NORESTE: Con la fachada noreste del Edificio; SURESTE: Con el pasillo de circulación y el apartamento identificado con el Nº 88; SUROESTE: Con el apartamento identificado con el Nº 86; sobre la parcela donde se encuentra construido el edificio, existen áreas distinguidas para el uso exclusivo de estacionamiento común para la Torre II del mencionado Conjunto Residencial. El deslindado inmueble está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal establecido tanto en la Ley Vigente como en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 28 de abril de 1975, bajo el Nº 8, Tomo 7, Protocolo Primero. Al inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo, de cero unidad seiscientos dos mil trescientos once millonésimas por ciento (0,602.311%), sobre las cosas y cargas comunes del conjunto.
Señalan que el referido contrato los propietarios del inmueble se obligaron a vender el mismo a su representada, quien a su vez se comprometió a adquirirlo por un precio definitivo establecido en la cantidad de Novecientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 965.000,00), tal y como se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta; manifiestan que en dicha cláusula se establecieron en forma clara e indubitable las oportunidades de pago del precio del inmueble. Asimismo aducen que en la cláusula tercera del referido contrato, la venta debía verificarse en un termino de noventa (90) días continuos, contados a partir del treinta (30) de octubre de 2012, fecha de la autenticación del mismo, pudiendo prorrogarse dicho termino por treinta (30) días más, previo acuerdo de las partes.
Del mismo modo alegan que su representada obtuvo del Banco de Venezuela la aprobación de un crédito hipotecario para pagar oportunamente el saldo del precio, ya que por adelantado le había entregado a los propietarios del inmueble más de cuarenta por ciento (40%) del precio fijado para adquirir el mismo y los demandados se han negado obstinadamente a cumplir con la obligación de transferir la propiedad a su patrocinada del inmueble objeto de la operación, negándose a cumplir con la obligación fundamental de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Pública de Registro correspondiente y en consecuencia violando también la obligación accesoria de efectuar la entrega material del inmueble.
Manifiestan que al vencimiento del término no existía ni existe para el momento impedimento para protocolizar la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, y señalaron que a quienes les correspondía la obligación de otorgar la escritura publica de compraventa, era a los demandados, más aún cuando su representada pagó por adelantado una parte considerable del precio de la venta y tenia la disponibilidad plena para pagar el saldo restante de dicho precio al vencimiento de los noventa (90) días establecidos, cuando se otorgara el documento definitivo, siguen aduciendo que a su representada se le esta violando el derecho de acceder a un servicio de primera necesidad – como lo es una vivienda- lo cual da derecho desde el punto de vista constitucional de exigir el cumplimiento inmediato del contrato de opción de compra venta, aceptado de mutuo acuerdo por el apartamento deslindado en el cuerpo del libelo.
Por último proceden a demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta a los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES, bajo el siguiente petitorio: Primero: Que los ciudadanos antes mencionados, cumplan o en su defecto a ello, sean condenados por el Tribunal, con la obligación que tienen con su representada , en virtud del contrato de opción de compra venta del apartamento anteriormente identificado y deslindado en la presente causa, de otorgarle la escritura publica de compra venta de ducho inmueble, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (hoy Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre) Cumplimiento que deben efectuar los demandados por tratarse de una obligación de hacer dentro de un termino que sea establecido por el Tribunal, para darle cumplimiento voluntario después de la sentencia definitiva que se produzca en el juicio que se inicia mediante la presente acción. Segundo: Igualmente, para el caso que los demandados en su carácter de cónyuges propietarios vendedores se rehúsen a celebrar el contrato definitivo de compra venta, no obstante del pronunciamiento que dicte este Tribunal, para que cumpla con ello, pide que la sentencia que se dicte en el juicio una vez declarada definitivamente firme y vencido el cumplimiento voluntario, surta los efectos declarativos – de los contratos no cumplidos – y que se tenga a dicha sentencia como titulo traslativo de la propiedad a su mandante, previa la consignación por parte de su representada del saldo del precio establecido para ser entregado en la oportunidad previstas en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta. Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por existir constancia que su representada cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato. Tercero: Pidió que los demandados sean condenados al pago de los daños y perjuicios, para cuya determinación solicito de practique una experticia complementario del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Pidió que los demandados sean condenados en la definitiva al pago de las costas y costos a que de lugar el juicio incluido los honorarios profesionales de abogados.
Concluyo solicitando medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar y que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos del caso.
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación a la demanda la representación de la parte accionada reconoció que sus representados firmaron con la parte actora un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble antes identificado y manifestaron que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato y que las partes concedieron en definir la negociación celebrada como una promesa bilateral de venta.
Asimismo niegan, rechazan y contradicen que la accionante poseía un crédito hipotecario aprobado por el banco de Venezuela con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato para la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, la actora habla de un supuesto crédito bancario mas no prueba la existencia del mismo. También niegan, rechazan y contradicen los hechos narrados en la demanda y el derecho invocado por la parte actora, dado que sus representados no han incumplido obligación contractual alguna. El contrato quedo resuelto de pleno derecho, así solicitan al Tribunal lo declare en la definitiva y manifiestan que la firma del contrato definitivo no se celebro por hechos imputables a la accionante, dado que la accionante en el libelo de la demanda señala haber cumplido con su obligación de pagar la inicial establecida en la Opción de Compra lo cual reconocen, sin embargo señalan que no demostró por no acompañar prueba fehaciente de haber tenido la capacidad económica en tiempo hábil para honrar el pago del saldo deudor restante.
Del mismo modo alegan que sus representados se hayan negado a cumplir con la obligación de transferir la propiedad, puesto que tal obligación estaba sujeta a la realización del pago del saldo deudor restante en el tiempo de 90 días continuos, contados a partir de la firma del referido contrato. Manifiestan que la actora yerra al manifestar que sus representados estaban en la obligación de otorgar escritura pública de compraventa y se demuestra lo anterior en el correo electrónico enviado por la accionante el 14 de marzo de 2013, siguen diciendo que la demandante incumplió con el lapso de 90 días.
De la misma forma señalan que la parte actora no solicito la prorroga del termino establecido en el contrato, es decir, treinta días continuos a la fecha de vencimiento de los 90 días después de la autenticación del mismo, o cual hace determinar con exactitud que la fecha del vencimiento del plazo para el pago del precio definitivo, se venció el 28 de enero de 2013. Después, niegan rechazan y contradicen que su mandante deba pagar al actora cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios, elementos que no han sido, ni podrán se probados en autos visto que el incumplimiento del contrato deriva, emana de la parte actora y que su representada deba pagar las costas o costos del presente juicio.
Por último presentan RECONVENCIÓN por Resolución de contrato de Opción de Compra Venta, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por el hecho concreto de que la actora reconvenida estaba obligada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado en el contrato de marras entre el lapso contado a partir del 30 de octubre de 2012 al 28 de enero de 2013., es decir, un plazo perentorio de noventa (90) días calendarios consecutivos y en razón de ello solicitan: Primero: se declare resuelto el contrato de opción de compra venta. Segundo: se permita a sus representados obtener la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios, según lo establecido en la cláusula quinta del contrato de marra, visto el incumplimiento de la actora reconvenida en las obligaciones contractuales y Tercero: Que se condene en costas a la parte demandante reconvenida.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La representación de la parte actora en la oportunidad de la contestación a la reconvención negó y rechazaron que la cláusula tercera del contrato celebrado haya establecido como termino para pagar el saldo deudor del precio fijado de la futura operación de compra venta, fuera un termino fijo e invariable de noventa (90) días continuos, puesto que de la simple lectura de dicha cláusula se infiere que se convino en una prorroga automática adicional de treinta (30) días y una prorroga convenida de treinta (30) días más. Señalan que la representación de la parte demandada reconviniente interpreto de forma mal intencionada dicha cláusula para justificar la acción reconvencional, por cuanto es totalmente distinta a lo expresado en la misma, ya que hay una primera prorroga automática de 30 días y una segunda prorroga que debía ser previamente convenida entre las partes de 30 días mas.
Del mismo modo alegan que no es cierto que su mandante no haya efectuado el pago del saldo del precio fijado para la venta del inmueble, ni haya incurrido en causas imputables a su persona que impidiera que se suscribiera el documento definitivo de compra venta, ya que el pago del saldo del precio se iba a efectuar con un préstamo hipotecario que fue aprobado por el Banco de Venezuela, habiendo convenido ambas partes la forma y pago del saldo del precio, mediante la constitución de una garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la ventas, lo que resulta totalmente improcedente la reconvención propuesta en le presente juicio para resolver la opción de compra venta.
Manifiestan que su representada para pagar el saldo del precio fijado en la opción solicitó y le fue aprobado un crédito hipotecario en el Banco de Venezuela, agencia de Sabana Grande, solicitud del crédito distinguido bajo el Nº 01020130003331200966, por un monto de 490.000,00 y aprobado el 18 de diciembre de 2012, es decir, a los 49 días continuos de la fecha de la autenticación del documento objeto de la presente causa, asimismo alegan que su representada cumplió con todas y cada una de sus obligaciones contraídas en el referido contrato con la finalidad de pagar oportunamente el saldo del precio pactado para suscribir el documento definitivo y mencionan que el incumplimiento viene de parte de los demandados.
DE LAS PRUEBAS
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, la cual ha sido plenamente ratificada por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, así como la doctrina imperante, deja sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió loa obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la antiquísima Doctrina de Casación transcrita, la cual es plenamente aplicable en derecho y acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se originan el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, La función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
• Consta a los folios 16 al 18 de la presente causa PODER otorgado a los abogados CARMEN ROJAS MÁRQUEZ, Luís JOSÉ GUEVARA GONZÁLEZ, MARINO FARÍA VARGAS Y CAROLINA RIVAS, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de junio de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 26 Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se declara.
• Asimismo en la etapa probatoria la parte accionante promovió las siguientes PRUEBAS DOCUMENTALES:
 COPIA SIMPLE DE LA PLANILLA DE SAREN DISTINGUIDA CON EL Nº 23900022085, donde aparece un sello del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha de emisión de fecha 05 de marzo de 2013, la cual cursa al folio 218; al cual se le adminicula la COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE VENTA VISADO POR EL ESCRITORIO JURIDICO NIÑO GONZALEZ & ASOCIADOS S.C., el cual cursa a los folios 219 al 226; asimismo se le adminicula la COPIA SIMPLE DEL FORMULARIO DE REVISIÓN emitido por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, con fecha 22 de febrero de 2013, que cursa al folio 232, ORIGINAL DE LA PLANILLA DE SAREN DISTINGUIDA CON EL Nº 23900022085, donde aparece un sello Húmedo del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda que cursa al folio 237 y la SOLICITUD DE TRAMITE emitida por Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 05 de marzo de 2013, que cursa al folio 238, y en vista que no fue cuestionado en modo alguno el Tribunal la valora, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y se aprecia que la parte demandante cumplió ante el Registro los tramites para introducir el documento de venta, asimismo se observo que revisaron el documento de venta, y se les señaló los documentos que debía consignar tanto en original como en copia, a los fines de lograr el otorgamiento de la venta definitiva y así de declara.
 COPIA SIMPLE DE CERTIFICADO DE REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL, el cual cursa al folio 227, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, signado bajo el No. 196520610084904; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno el Tribunal la valora como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y se aprecia la propiedad que ostenta la ciudadana los ciudadanos LEDA CHACÓN BECERRA Y CARLOS ALBERTO CHACÓN BECERRA, sobre el bien objeto de la presente causa, el cual se encuentra debidamente inscrito ante en referido organismo, y así de declara.
 IMPRESIÓN DE MINUTA DE RESOLUCIÓN emitida por el BANCO DE VENEZUELA, donde se observa un sello de dicha entidad bancaria de la agencia Sabana Grande, emitida en fecha 30 de octubre de 2012, que cursa al folio 228; a la cual se le adminicula la IMPRESIÓN DE HISTÓRICO DE SOLICITUD DE CRÉDITO emitida por el BANCO DE VENEZUELA, donde se observa un sello de dicha entidad bancaria de la agencia Sabana Grande, emitida en fecha 02 de abril de 2013, que cursa al folio 229; asimismo se le adminicula el INSTRUCTIVO Y CONFIRMACIÓN DE FIRMA DE CREDIHIPOTECARIO de fecha 23 de enero de 2013, que cursa al folio o 239, dichos documentos no fueron cuestionados por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. Del mismo modo se le adminicula la Prueba de Informes dirigida a dicho banco, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación y consta a las actas procesales que dicho banco informo que de acuerdo a información suministrada por el área de Crédito Hipotecario que la ciudadana Herlen Rosales Duran, realizo tramite de crédito hipotecario sobre un inmueble ubicado en la Torre II del Conjunto Residencial Taguanes, así mismo indicaron que le fue aprobado la cantidad de Bs. 490.000,00, en fecha 18/12/2012, por otra parte indicaron que el documento de compra venta fue realizado en fecha 28/10/2012, con prorroga y con fecha de vencimiento 28/02/2013; dichos documentos no fueron cuestionado por su contraparte se valora conforme a los Artículos 12, 429, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia que a la accionante le fue aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 490.000,00, en dicha entidad bancaria, para la adquisición de inmueble objeto de la presente causa, en la oportunidad que se tenia conforme al contrato de opción de compra venta antes analizado, y así se declara.
 COPIA SIMPLE DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) del ciudadano Gallardo Gil Rafael Enrique, el cual cursa al folio 230, al no haber sido cuestionado se valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el referido ciudadano cumplió con el Registro de Inscripción Fiscal correspondiente, y así se declara.
 COPIA SIMPLE DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de la ciudadana Álvarez Reyes Adriany de los Ángeles, el cual cursa al folio 231, al no haber sido cuestionado se valora conforme los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el referido ciudadano cumplió con el Registro de Inscripción Fiscal correspondiente, y así se declara.
 COPIA SIMPLE DEL ACTA DE MATRIMONIO, emanada de la Jefatura Civil de de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual se encuentra inserta en los Libros de Registro Civil de matrimonios llevados por dicho organismo en el año 2002, distinguida con el Nº 379, la cual cursa al folio 233, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que los demandados en la presente causa se casaron el día 13 de diciembre de 2002, y así se declara.
 COPIAS SIMPLES DE LAS CÉDULAS DE IDENTIDAD de los ciudadanos GALLARDO GIL RAFAEL ENRIQUE Y ÁLVAREZ REYES ADRIANY DE LOS ÁNGELES; las cuales no fueron cuestionadas en modo alguno, razón por la cual se tiene como fidedigna conforme el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se aprecia conforme a la sana critica contenida en el Artículo 507 eiusdem, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil la relación de identidad, así como su estado civil, y así se declara.
 ORIGINAL DEL CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 09 de enero de 2013 con fecha de vencimiento del 31 de marzo de 2013, que cursa al folio 235 y el CERTIFICADO DE SOLVENCIA EXPEDIDO POR HIDROCAPITAL, en fecha 13 de febrero de 2013, valido por 30 días, que cursa al folio 236, dichas documentales al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia la cancelación de los servicios del bien objeto de la presente demanda solvencias estas necesarias para la presentación del documento definitivo de venta ante la oficina de registro Civil correspondiente, y así se establece.

• Del mismo modo promovió PRUEBA DE INFORMES dirigida al ESCRITORIO JURÍDICO NIÑO GONZÁLEZ & ASOCIADOS S.C., la cual fue debidamente admitida, pero no obstante fue evacuada no fue recibido informe alguno, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
• También la parte actora promovió las TESTIMONIALES de los ciudadanos ZULLY ZAYONARA MORALES HENRÍQUEZ, CARMELINA SGAMBATI, MILDRED NOGUERA ÁLVAREZ Y ADRIANA LA GRECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y respectivamente, titulares de las cédulas de identidad distinguida con los números V-12.220.165, V-6.907.129, V-10.824.540 y V-6.966.369, sólo rindiendo declaración las testigos CARMELINA SGAMBATI, MILDRED NOGUERA ÁLVAREZ Y ADRIANA LA GRECA, sin que los mismas hayan sido tachados por la parte demandada; respondiendo al interrogatorio de la siguiente manera: “ Que si conocen de vista trato y comunicación a la ciudadana Herlen Katterina Rosales Duran; que les consta que la referida ciudadana celebro un contrato de opción de compra venta para adquirir el inmueble objeto de la presente causa porque vieron el contrato; que ella obtuvo un préstamo hipotecario para pagar el saldo del precio de la venta del inmueble por el Banco de Venezuela; que pago mas del cuarenta por ciento del precio fijado y que los vendedores se negaron a suscribir el documento definitivo de venta y a las repreguntas contestaron que el precio total de la venta era un poco menos de un millón de bolívares, que el adelanto que dio la optante compradora casi era el cincuenta por ciento (50%) del monto de la venta; que el plazo según el documento de opción de compra eran noventa días (90) y ella introdujo el documento en el registro dentro de ese plazo, pero la fecha no le constaba. Observa este Tribunal que las testigos a lo largo de sus respuestas no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, por lo cual se les otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle confianza a éste Juzgador, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos, lo cual hace que sus testimonios sean convincentes ya que ayudan a esclarecer el conflicto planteado, el cual específicamente está dirigido a la opción de compra venta suscrita a las partes involucradas en el presente proceso, por cuanto las circunstancias referidas al lugar, tiempo y modo de los hechos controvertidos, son concurrentes con los interrogatorios propuestos, puestos que los hechos de autos coinciden en la forma cómo los han narrado los declarantes, y así se declara.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
• Consta a los folios 145 al 148 de la presente causa PODER otorgado a los abogados JESÚS ENRIQUE APONTE, MANUEL ORTIZ Y JOSÉ LUÍS FIGUEIRA, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de noviembre de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 08, Tomo 222 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula el poder que cursa a los folios 52 al 57; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
• Consta al folio 165 del expediente COPIA SIMPLE DEL CORREO ELECTRÓNICO, al cual se le adminicula la copia simple del referido documento que fue consignado en la etapa probatoria; dicho documento fue cuestionado por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, el cual no fue ratificado por la parte demandada a través de otro medio de prueba, pero no obstante considera este Tribunal que el mismo otorga una principio de prueba por escrito, ya que de él se evidencia que la parte accionante le manifestó a los vendedores que documentos, tenia en su poder en original, en copia y los que se encontraban vencidos, para el tramite del documento definitivo de venta, así como la fecha para la entrega de los mismos ante el Registro, y así se deja establecido.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se declara.
• Asimismo promovió la PRUEBA DE INFORMES dirigida a la SUPERINTENDENCIA DE INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO; la cual fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
• También promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS de los siguientes documentos consignados en copia simple marcados “E1- Copias de Cédula de Identidad, E1.1- Copia Simple de RIF del ciudadano Gallardo Rafael, E1.2- Copia Simple de RIF de la ciudadana Alvarez Adriany, E2- Acta de Matrimonio, E3- Ficha Catastral, E4- Registro de Vivienda Principal, E5- Certificado de Solvencia, E6-Estado de Cuenta y E7- Planilla 9100050917”, los cuales cursa a los folios 189 al 199, dicha prueba fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
• Del mismo modo promovió la PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos MARIO RODRÍGUEZ AGUILERA, INGRID SUÁREZ MORALES, LINETT HERNÁNDEZ PULIDO Y DENNIS ALDEMAR OSUNA ÑAÑEz, la cual se negó su admisión en fecha 20 de noviembre de 2014, por cuanto no se indico el domicilio de los referidos ciudadanos; todo ello de conformidad con lo establecido en el articulo 482 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
• Igualmente promovió la prueba de POSICIONES JURADAS, la cual fue debidamente admitida, pero no llego a evacuarse, por lo tanto no hay prueba que valorar y apreciar, y así se establece.
PRUEBA EN COMÚN PROMOVIDA POR AMBAS PARTES:
• Consta a los folios 19 al 25 del expediente DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES (vendedores) y la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN (compradora), ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 270 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula el Recibo de adelanto de Reserva, asimismo se le adminicula el ACUERDO PRIVADO de fecha 27 de septiembre de 2012 que cursa al folio 216, consignado al escrito de pruebas; también se adminicula la copia simple del referido contrato consignado por la parte demandada en la etapa probatoria; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas las recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, así como la indemnización en caso de incumplimiento, así como el abono efectuado por la parte demandante como parte de la reserva acordado en el referido contrato al precio de la venta, que es la cantidad de 48.250,00 y que al momento de firmar el documento le entrego la cantidad de 426.750,00, lo cual asciende a la cantidad de 475.000,00 , en calidad de arras; así se declara.
• PRUEBA DE INFORMES dirigida a al Registrador de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación; consta a los folios 284 al 285, las resultas de dicho organismo; y en vista que no fueron cuestionadas por la contraparte se valoran conforme los Artículos 12, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia de su contenido lo siguiente: Que el referido Registro informo a este Juzgado que la ciudadana HERLEN ROSALES DURAN, si introdujo documento y los recaudos necesarios para la revisión previa del mismo, siguiendo los procedimientos hasta ese momento exigidos por dicha oficina de Registro para su protocolización, más sin embargo, por la revisión realizada en sus registros de sistema, se pudo evidenciar que la ciudadana en comento, solo llego hasta el paso de calculo, sin seguir todo el procedimiento necesario para poder otorgar el mismo, anexando planilla única bancaria número 239000022085 de fecha 05/03/2013; y así se declara.
RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Para esa interpretación, el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes. De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito en aras de no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato.
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata este Juzgador del contrato de opción de compra venta, suscrito ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 23, Tomo 270 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y del Acuerdo Privado en fecha 27 de septiembre de 2009, objeto de la presente causa, valorados en la etapa probatoria, que en su Cláusula Segunda se estableció el precio de la venta en la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 965.000,00); asimismo en la Cláusula Tercera se estableció el plazo para llevarse a cabo la protocolización del contrato definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente, el cual tendría una duración desde su inicio cierto, que sería desde la fecha establecida en contrato firmado ante la Notaría, a saber, el día 30 de octubre de 2012, y que tendría una duración de noventa (90) días continuos, prorrogables a treinta (30) días, si fuera el caso y las circunstancias lo requieran, esta opción podría prorrogarse por treinta (30) días más, previo acuerdo entre las partes; en su cláusula quinta establecieron una penalidad indemnizatoria; esto implica que en el contrato analizado se encuentran los elementos esenciales para la existencia de la compraventa, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.141 eiusdem, y por ser la misma de carácter consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.161 ibídem. Asimismo observo este sentenciador que la parte demandada reconoció el vínculo contractual suscitado con la parte actora, pero negó, rechazo y contradijo que la accionante poseía un crédito hipotecario aprobado por el banco de Venezuela con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato para la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, y que ella estaba sujeta a realizar el pago del saldo deudor restante en el tiempo de 90 días continuos, contados a partir de la firma del referido contrato; y así lo deja establecido.
Ahora bien, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación, conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, de la carga y apreciación de la prueba, específicamente el articulo 506, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil; en consecuencia de lo anteriormente expuesto considera este Tribunal que la promitente compradora entregó a la promitente vendedora en el contrato de opción de compra, como parte del precio, la cantidad de Cuatrocientos Setenta y Cinco Mil con 00/100 (Bs. 475.000,00), en calidad de arras tal como se evidencia de la cláusula segunda del referido acuerdo de opción a compra, e igualmente en el escrito de contestación de la demanda la promitente vendedora no negó nada de ello, asimismo se evidencio que la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela en la Agencia de Sabana Grande, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida y que el mismo fue aprobado, tal y como se evidencia de la comunicación emitida por dicha entidad bancaria, dentro de los noventa (90) días continuos, aunado al hecho que tenia treinta días más, tal y como lo establecieron las partes en la cláusula tercera, y no como lo señala el demandado en su contestación; dando entonces cumplimiento con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final, y así se declara..
Asimismo este Tribunal, luego del análisis de las pruebas aportadas por ambas partes evidenció que la documentación aportada por los vendedores estuvo incompleta, dado que ciertos documentos fueron entregados en copias simples cuando los mismos debían estar en original, tal como lo es el documento de Registro de Vivienda Principal, y también observó este Juzgador que no consta en autos el original de la ficha Catastral, esto con la finalidad de que posteriormente se realizara la operación definitiva de compraventa, y así lo hizo saber el Registro en la planilla que cursa al folio 23, constituyendo un incumplimiento de tal obligación para esta parte.
En consecuencia, considera este Juzgador con lo antes expuesto, que la parte accionante cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que se pretende ejecutar con la presente demanda, así como también, cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final. Sin embargo, no es menos cierto que, la parte demandada, no consignó en el expediente las solvencias de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que los promitentes vendedores hayan aportado la documentación necesaria, tal y como señalo con antelación a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta, y el efecto de ello es condenar a la parte demandada a que cumplan voluntariamente en hacer la entrega de todos los documentos necesarios, antes señalados, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciban el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignada la citada diferencia del precio pactado a favor de la parte vendedora, y así finalmente se decide.
RECONVENCIÓN
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la RECONVENCIÓN opuesta, de lo cual observa:
En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar por Resolución de contrato de Opción de Compra Venta, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por el hecho concreto de que la actora reconvenida estaba obligada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado en el contrato de marras entre el lapso contado a partir del 30 de octubre de 2012 al 28 de enero de 2013., es decir, un plazo perentorio de noventa (90) días calendarios consecutivos.
La representación de la parte actora en la oportunidad de la contestación a la reconvención negó y rechazó que la cláusula tercera del contrato celebrado haya establecido como termino para pagar el saldo deudor del precio fijado de la futura operación de compra venta, fuera un termino fijo e invariable de noventa (90) días continuos, puesto que de la simple lectura de dicha cláusula se infiere que se convino en una prorroga automática adicional de treinta (30) días y una prorroga convenida de treinta (30) días más. Señalan que la representación de la parte demandada reconviniente interpreto mal intencionada dicha cláusula para justificar la acción reconvencional, ya que es totalmente distinta a lo expresado en la mismas, ya que hay una primera prorroga automática de 30 días y una segunda prorroga que debía ser previamente convenida entre las partes de 30 días.
Ahora bien, tal y como se señalo con antelación, la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela en la Agencia de Sabana Grande, para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante de la obligación asumida en el contrato de compra venta, y que el mismo fue aprobado dentro de los noventa (90) días continuos, tal como se evidencia de la comunicación que cursa al folio 300 emitida por el referido banco; cuando nos señala que a la parte demandante le fue aprobado un crédito hipotecario que la ciudadana Herlen Rosales Duran, realizo tramite de crédito hipotecario sobre el inmueble objeto de la presente causa, así mismo indicaron que le fue aprobado la cantidad de Bs. 490.000,00 en fecha 18/12/2012, por otra parte informaron que el documento de compra venta fue realizado en fecha 28/10/2012, con prorroga y con fecha de vencimiento 28/02/2013, dando entonces cumplimiento con su obligación de tener la disponibilidad para pagar el saldo restante del precio convenido, en el lapso convenido. No obstante lo anterior, observa el Tribunal que la representación demandada al no lograr evidenciar en autos que la parte actora incumplió con lo pautado en el contrato de compra venta en forma expresa, tal como quedó determinado en la pretensión principal, ni aportó prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos; lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la acción de reconvención opuesta, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así queda establecido formalmente.
Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho conforme los lineamientos señalados con antelación, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende la procedencia de la pretensión invocada en el escrito libelar, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y SIN LUGAR la reconvención, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN contra los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES, todos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales el incumplimiento de la parte demandada, conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada en la persona de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ÁNGELES ÁLVAREZ REYES, a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble integrado por un apartamento identificado con el número ochenta y siete (87), situado en el Octavo (8) Piso de la Torre II del Conjunto Residencial Taguanes, parcela Nº 15 del Parcelamiento Don Bosco de la Urbanización Boleíta, en Jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, del Distrito Sucre del Estado Miranda. Dicho apartamento tiene una superficie aproximadamente de sesenta y dos metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (62,15 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala Comedor, Cocina empotrada, lavadero, dos (2) habitaciones, un (1) baño y se encuentra alinderado: NOROESTE: Con la fachada noroeste del Edificio; NORESTE: Con la fachada noreste del Edificio; SURESTE: Con el pasillo de circulación y el apartamento identificado con el Nº 88; SUROESTE: Con el apartamento identificado con el Nº 86; sobre la parcela donde se encuentra construido el edificio, existen áreas distinguidas para el uso exclusivo de estacionamiento común para la Torre II del mencionado Conjunto Residencial. El deslindado inmueble está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal establecido tanto en la Ley Vigente como en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 28 de abril de 1975, bajo el Nº 8, Tomo 7, Protocolo Primero. Al inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo, de cero unidad seiscientos dos mil trescientos once millonésimas por ciento (0,602.311%), sobre las cosas y cargas comunes del conjunto. En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana HERLEN KATTERINA ROSALES DURÁN, previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que ésta última se comprometió a cumplir con esa prestación.
TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN o Mutua Petición propuesta por la representación demandada; en vista que el contrato definitivo no llegó a configurarse ya que éste último no dio cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso.
QUINTO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de Agosto del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En esta misma fecha, siendo las 9:09 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO