TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205º y 156º

PARTE ACTORA: ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.395.498.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VIRGILIO BRICEÑO y VIRGILIO ACOSTA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.162 y 5.326, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MANUEL DA SILVA VIERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.848.336.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL BENIGNO ROMÁN LOYO, MARISOL RIVAS LINARES abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 101.982 y 97.560, respectivamente.
TERCERO INTERVINIENTE: JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.151.601.
APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: RAFAEL BENIGNO ROMÁN LOYO, MARISOL RIVAS LINARES, ROSA ANTONIA PADILLA y RÓMULO JOSÉ PLATA SALAZAR abogados en ejercicio debidamente inscritos bajo los Nros. 101.982, 97.560, 122.873 y 122.393, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0922 -14.
EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH12-V-2006-000083.

-I-
SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 21 de noviembre de 2006 incoada por la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, venezolana, viuda, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.395.498 en contra del ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA (folios 1 al 8). Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 5 de diciembre de 2006 (folio 9), cuyo contenido fue reformado en fecha 30 de enero de 2007 y admitida en fecha 31 de enero de 2007, ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.
Vista la imposibilidad de realizar la citación personal, en fecha 27 de febrero de 2007, el Tribunal acordó la citación por carteles (folio 20).
Cumplidos los trámites legales, en fecha 21 de marzo de 2007, la parte demandada procedió a contestar la demanda en cuyo escrito opuso reconvención (folios 24 al 56), la cual fue declarada inadmisible mediante auto de la misma fecha (folio 144).
Iniciada la instrucción de la causa, en fecha 27 de marzo de 2007 la parte demandada consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas (folios 148 al 156), las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 28 de marzo de 2007 (folio 178).
En fecha 12 de mayo de 2009, la parte demandada consignó las copias fotostáticas de un juicio intentado en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual el ciudadano Ricardo Torcat demanda la nulidad de transacción contra la ciudadana ZORAIDA MALUENGA (folios 280 al 315).
En fecha 25 de marzo de 2010, la parte actora consignó escrito de Informes (folios 319 al 363).
En fecha 18 de noviembre de 2010, la parte actora consignó escrito de recusación (folios 388 al 393), la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 21 de marzo de 2011 (folio 425).
Seguidamente, en reiteradas oportunidades, la parte actora, mediante diligencias, solicitó sentencia en la presente causa, verificándose la última de ellas en fecha 2 de mayo de 2011 (folio 405).
Mediante auto de fecha 6 de diciembre de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal (folio 432). Con ello se ordenó librar el oficio respectivo. Tal oficio fue emitido con el Nº 0906, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente (folio 430).
En fecha 31 de enero de 2014, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0922-14, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 431).
En fecha 29 de enero de 2015, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual se dio cuenta del abocamiento por parte de esta Juzgadora al conocimiento de la causa (folio 432).
A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2.012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en la página web del Tribunal Supremo de Justicia Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.
Según consta en auto de fecha 15 de abril de 2015 se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación de fecha 19 de enero de 2015, publicado en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.
Mediante Nota de Secretaría de este Juzgado Itinerante de fecha 15 de abril de 2015, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-

1. Que en fecha 17 de diciembre de 2004 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, sobre un local comercial con una superficie de 19,61 mts2, ubicado en la calle real de La Vega, Nº 63, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual forma parte de un inmueble de su propiedad.
2. Que en el contrato de arrendamiento se fijó un canon de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) hoy, mil bolívares.
3. Que el arrendatario cancelaba oportunamente los cánones hasta la fecha 1º de marzo de 2003, que dejó de pagar la obligación y todos los intentos de la arrendadora para exigir los pagos han resultado infructuosos.
4. Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció el monto de arrendamiento convenido, pagadero al vencimiento de cada mes y se fijó como domicilio de pago la residencia de la arrendadora que el arrendatario declaró conocer.
5. Que para el momento de incoar la demanda, el arrendatario habría alcanzado a adeudar los cánones correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, asimismo, tampoco había cancelado la deuda correspondiente a los suministros de energía eléctrica y agua por los montos de: ciento cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 150.000,00) y ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) respectivamente.
6. Que solicita sea declarado resuelto el contrato de arrendamiento antes mencionado.
7. Que sea entregado dicho inmueble, libre de personas y de bienes, sin plazo alguno.
8. Solicitó indemnización de daños y perjuicios.
9. Que le sean cancelados los cánones de arrendamiento por el arrendatario desde marzo hasta octubre de 2006, y todos los meses que cursen hasta la definitiva entrega material del inmueble.
10. Estimó la cuantía en treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) (hoy, Bs. 30.000,00).

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Que efectivamente suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial con la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO, en fecha 17 de diciembre de 2004, por un término de dos años y que dicho contrato se prorrogaría de forma automática, de pleno derecho, por un término igual al establecido.
2. Que en fecha 16 de febrero de 2006, fue citado por el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, a las oficinas de la Fundación Servicio Jurídico Social Dr. Antonio Reyes Andrade, con sede en el Colegio de Abogados a los fines de informarle, que las bienhechurías del inmueble en el que se encontraba arrendado son de su propiedad.
4. Alegó la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio de resolución de contrato, toda vez que se autocalificó en el contrato de arrendamiento como propietaria y carece de la representación que se atribuye como arrendadora.
5. Que en el mismo inmueble objeto de la litis, en fecha 15 de noviembre de 1981, se suscribió un contrato de arrendamiento entre ALEJANDRO OROPEZA OROPEZA venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº 20.157, como propietario y CARLOS E. ROBAINA MORDAGANES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Nº 910.147, quien es cónyuge de la actora de la causa principal.
6. Que en dicho contrato de arrendamiento, en la Cláusula Quinta se establece claramente la prohibición de ceder, traspasar, arrendar, subarrendar total o parcialmente.
7. Que en fecha 5 de marzo de 1989, el tercero interviniente ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, suscribió un contrato de préstamo con Hipoteca de Primer Grado con el ciudadano ALEJANDRO OROPEZA OROPEZA, el cual se suscribió con un documento privado entre las partes, porque para ese momento, no tenía el Título Supletorio.
8. Que el inmueble demandado forma parte de los ejidos del Municipio Libertador.
9. Que en fecha 23 de enero de 1.995, el ciudadano ALEJANDRO OROPEZA OROPEZA realizó la venta del inmueble objeto de litis al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ.
10. Que el ciudadano ALEJANDRO OROPEZA OROPEZA, trasladó la hipoteca del inmueble a favor de JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ..
11. Que hay un procedimiento administrativo por denuncia de ocupación irregular de vivienda, formulada por la Junta Parroquial La Vega ante la Fiscalía General de la República.
12. Que a través de un escritorio jurídico, el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ solicitó la comparecencia de la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, para tratar el asunto de la ocupación ilegal del inmueble.
13. Que la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA pudiera estar vinculada a algún delito contra la propiedad.
14. Que al haber sido advertido de que el propietario era el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, suscribió con éste un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 1º de marzo de 2006, cuyo canon de arrendamiento se fijó en trescientos ochenta bolívares. (Bs. 380.000,00).
15. Que la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA se ha negado a aclarar el asunto o llegar a una conciliación con el arrendatario MANUEL DA SILVA,
16. Alega inepta acumulación de pretensiones, ya que según el demandado son acciones incompatibles, se demanda la resolución de contrato a la vez que el cumplimiento de la relación arrendaticia.
17. Niega, rechaza y contradice.
18. Alega que no concurren los elementos necesarios para solicitar la medida de secuestro del inmueble.
19. Estimó la cuantía en la condenatoria, más la corrección monetaria, costos, costas, pago de honorarios profesionales, daños y perjuicios.
20. Solicitó la reconvención o mutua petición de la demanda por los daños y perjuicios causados y que sea condenada la parte demandada por un monto aproximado de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000,00).

-DE LA TERCERÍA-
-ALEGATOS DEL TERCERO INTERVINIENTE-

1. Se circunscribe como tercero interesado el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.151.604.
2. Que la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA no es una administradora legalmente constituida para accionar la demanda en contra del ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, ni administra legalmente el inmueble.
3. Que el legítimo propietario del inmueble objeto de litis es el tercero interesado JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ.
4. Alega la existencia de fraude procesal a fin dejar al tercero interviniente en estado de indefensión.
5. Que es propietario de las bienhechurías del inmueble objeto de litis desde hace diez (10) años.
6. Que en el año 1981, se cedió el inmueble a través de contrato de arrendamiento al ciudadano CARLOS E. ROBAINA (†), cónyuge de la demandante.
7. Que al fallecer el ciudadano CARLOS E. ROBAINA, su cónyuge la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA se subrogó en la relación arrendaticia.
8. Que la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones que como arrendataria le correspondía, siendo que no canceló los cánones correspondientes desde enero de 1.997 hasta el 2.007, a razón de seis mil bolívares mensuales (Bs. 6.000,00).
9. Que por causa del incumplimiento de la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, ha sufrido daños y perjuicios y un detrimento en su patrimonio.
10. Solicita que sea declarada sin lugar la demanda principal.
11. Solicita que el Tribunal se abstenga de dictar medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente litis.
12. Solicitó sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso.
13. Solicitó que se le entregue el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que se arrendó, totalmente solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano.

-DE LOS ALEGATOS DE LA DEMANDADA EN TERCERIA-

1. Que de acuerdo a los antecedentes del terreno distinguido con linderos: NORTE: en una extensión de treinta y cinco metros (35 mts) con la casa del señor Oswaldo Estévez; SUR: en una extensión de treinta y cinco metros (35 mts) con la casa del señor Giovanni Zozzaro; ESTE: en una extensión de treinta y tres metros (33 mts) con terreno de la sucesión Montes; OESTE: en treinta y tres metros (33 mts) que es su frente con la calle Real de La Vega, es poseedora del inmueble objeto de la litis,
2. Que el inmueble fue adquirido por la demandante en fecha 29 de julio de 1993, ya que el propietario anterior RICARDO BASILISO TORCAT había constituido una hipoteca de primer grado y por no haber realizado los pagos correspondientes el acreedor hipotecario iba a ejecutar la hipoteca, así las cosas la ciudadana se hizo parte en el juicio y canceló la deuda y los gastos conexos, razón por la cual el acreedor hipotecario le cedió a la mencionada ciudadana los derechos litigiosos y posteriormente RICARDO BASILISO TORCAT le ofreció en venta el inmueble que se materializó en fecha 29 de julio de 1993.
3. Que la ciudadana tiene legitimidad como poseedora del terreno y propietaria de las bienhechurías construidas sobre éste.
4. Que suscribió un contrato de arrendamiento con MANUEL DA SILVA VIERA, sobre el inmueble objeto de litis, para el negocio y explotación de pescadería y que desde el 1º de marzo de 2006 dejó de pagar el canon de arrendamiento.
5. Negó, rechazó y contradijo todos los alegatos de hecho y de derecho del tercero interviniente.
6. Impugnó y desconoció todos los documentos y peticiones del demandante.

-III-
DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Marcado “B” y cursante a los folios 6 al 15, contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litis, entre la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA y el ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA autenticado por ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de diciembre de 2004.
En este sentido, al tratarse de un instrumento privado que no fue desconocido por la parte ante la que se hizo valer con base al criterio jurisprudencial sostenido por nuestro Máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 26 de septiembre de 2013, Nº RC.000563, Expediente Nº 13-254, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza (Caso: Industrias Derplast, C.A. c. Roberto Colatosti De Persis y Otra) que señala:
(omissis…) “el documento autenticado es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público.”
Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, Así se declara.
2. Cursante a los folios 258 al 270, copia certificada de documento público emitida en fecha 13 de diciembre de 2007, que acredita la titularidad del inmueble objeto de litis A Ricardo Baciliso Torcat, debidamente registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando asentado bajo el Nº 65, Tomo 9, Protocolo Primero de fecha 26 de junio de 1972.
Aquí nos encontramos ante un documento público el cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falsedad por la parte ante la que se hizo valer, esta Juzgadora le otorga valor probatorio, con base en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.Marcado “B1” y cursante al folio 64, constancia de fe de vida del ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, de fecha 15 de febrero de 2007, emanada de Junta Parroquial La Vega del Concejo del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Esta prueba fue promovida por el demandado para dejar constancia de vida del ciudadano demandado.
Marcado “B2” y cursante a los folios 61 al 73, copias simples acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad Mercantil Pescadería y Marisquería Isla Dorada C.A, registrado ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 21 de septiembre de 2004.
Esta prueba fue promovida para acreditar en autos la titularidad de la empresa que se encuentra como arrendatario en el inmueble objeto de litis.
En las anteriores pruebas marcadas B1 y B2, nos encontramos frente a documentos públicos que al no haber sido impugnados ni tachados de falsedad por la parte ante la que se hicieron valer, esta Juzgadora les otorga valor probatorio, con base en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.
2. Marcado “C” y cursante a los folios 74 al 76, copias simples de contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litis, entre la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA y el ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA autenticado por ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de diciembre de 2004.
Esta prueba fue promovida por el demandado y calificada por éste como contrato de arrendamiento cuestionado, para desvirtuar la relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada. Aquí nos encontramos frente a copias fotostáticas de un documento privado por lo cual esta Juzgadora no le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
3. Marcado letra “D” y cursante al folio 77, copia simple de documento privado de contrato de arrendamiento entre el ciudadano Alejandro Oropeza, quien era el anterior propietario del inmueble y el ciudadano Carlos Robaina, sobre el inmueble objeto de litis, de fecha 15 de noviembre de 1991.
Esta prueba fue promovida como el contrato vigente de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente causa, de cuya revisión se observa que se trata de una copia fotostática, por lo cual esta Juzgadora no le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
4. Marcado “E” y cursante al folio 79, copia simple de documento privado referido a préstamo a interés entre Alejandro Oropeza y Jesús Rafael Lanz Lauz, por un monto de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), de fecha 5 de marzo de 1989.
Con esta prueba el promovente pretende demostrar que el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ es el propietario del inmueble, de acuerdo a la obligación de garantía de hipoteca sobre las bienhechurías del inmueble objeto de litis, que se desprende del documento anterior. Al tratarse de un documento privado que versa sobre el hecho controvertido, que no fue desconocido por la parte ante la cual se hizo valer, se le da valor probatorio en base a los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
5. Marcado “E1” y cursante al folio 81, copia simple de documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, sobre las bienhechurías del inmueble objeto de litis, de fecha 23 de enero de 1995, del ciudadano ALEJANDRO OROPEZA al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ.
Marcado “E2” y cursante al folio 88, copia simple de documento privado autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de mayo de 1995, en el cual el ciudadano Alejandro Oropeza, se compromete a pagar al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, en una fecha estipulada, so pena de incumplimiento a entregarle el inmueble objeto de litis.
Estas pruebas fueron promovidas por el demandado para demostrar su titularidad respecto al inmueble objeto de la presente litis. Al respecto observa esta Jugadora que al tratarse de instrumentos privados autenticados que no fueron desconocidos por la parte ante la que se hicieron valer, con base al criterio jurisprudencial sostenido por nuestro Máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 26 de septiembre de 2013, Nº RC.000563, Expediente Nº 13-254, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza (Caso: Industrias Derplast, C.A. c. Roberto Colatosti De Persis y Otra) que señala:
(omissis…) “el documento autenticado es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público.”
Esta Juzgadora les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, Así se declara.
6. Cursante a los folios 83 al 90 y Marcado “G” y cursante al folio 83, copia simple de notificación sobre el fondo de comercio establecido en el inmueble objeto de litis presentada por el ciudadano Alejandro Oropeza ante el Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con el objeto de desvirtuar los alegatos de la actora de que el negocio que funcionaba para la fecha estaba a nombre de una pescadería, sino a nombre de una ferretería.
Marcado “F” y cursante a los folios 89 y 90, copias simples de documento de declaración de testigos que afirman conocer al ciudadano Alejandro Oropeza y que testifican que había cancelado la suma de 700.000,00 bolívares (Bs. 700.000,00) en materiales de construcción, emanado de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.
Marcado “H” y cursante al folio 90, misiva de solitud de reunión por parte del ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ a la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, de fecha 16 de junio de 2005, para tratar ocupación ilegal de inmueble en el cual tiene derechos privilegiados.
De la revisión de las pruebas anteriores se evidencia que han sido traídas a los autos para desvirtuar los hechos alegados de la parte actora en relación a la titularidad del inmueble; se observa que no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, es por ello que esta Juzgadora las desecha y no les otorga valor probatorio. Así se declara.
7. Marcado “H1” y cursante al folio 91, Gaceta Municipal del Distrito Federal de fecha 13 de octubre de 1995, que declararon ejidos los terrenos de la Vega y en cual se menciona Ferretería y Materiales Oropeza como linderos.
Esta prueba fue promovida para demostrar que el terreno había sido calificado y enunciado en Gaceta Oficial como Materiales Oropeza y no como Pescadería.
La intención del promovente era demostrar que el terreno pertenecía al ciudadano Alejandro Oropeza, de la revisión se observa que en el contenido de la Gaceta Municipal no fue demostrado tal promoción. Es por ello que esta Juzgadora la desecha y no le otorga valor probatorio. Así se declara.
8. Cursante a los folios 93 al 109. Marcado “I” y cursante al folio 93, notificación a la ciudadana Migdalia Peñalver, presidenta de Concejo Municipal de la Junta Parroquial de la Vega, cuyo objeto es informar que se ha hecho un seguimiento al trámite administrativo de una denuncia formulada ante la Fiscalía 16º el Ministerio Público.
Marcado “J” y cursante al folio 94, misiva de escritorio jurídico Rondón, Moreno Y asociados, a la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA a los fines de tratar asunto relacionado con la ocupación irregular del inmueble objeto de litis.
Marcado “K” y cursante al folio 95, oficio Nº AMC-16-0484—2006. Dirigido al ciudadano Comisario jefe de la División de Información del Cuerpo de Investigaciones Científica Penales y Criminalísticas para solicitar que sean verificados por el Sistema Integrado de Información Policial (SIIPOL), los posibles registros de la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, por la presunta comisión de algún delito contra la propiedad.
Marcado “L” y cursante al folio 96, constancia del Ministerio de Infraestructura de la Dirección de Inquilinato, para demostrar que asistió a este ente administrativo para solicitar asistencia en materia inquilinaria.
Marcado “Ñ” y cursante al folio 98, copia simple de citación emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia La Vega.
Marcado “Ñ1” y cursante al folio 99, copia simple de citación emanada de la Sindicatura Municipal de la Parroquia La Vega, para la ciudadana ZORAIDA MALUENGA, por denuncia del ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, de fecha 14 de diciembre de 2006,
Marcado “Ñ2” y “Ñ3” cursante a los folios 100 al 109. Copias simples de Gaceta Oficial Nº 38.528 y 38.607, de fechas 22 de septiembre de 2006 y 18 de enero de 2007,
Con estas pruebas el promovente pretende demostrar que la parte actora se encuentra constituida ilegalmente en el inmueble. Siendo que en el caso de marras no está en controversia la titularidad del inmueble y en virtud de que las presentes pruebas no aportan los elementos de convicción necesarios para el fondo del caso sub iudice, esta Juzgadora las desecha y no les otorga valor probatorio. Así se declara.
9. Cursantes a los folios 110 al 113. Marcado “M” y cursante al folio 110 y 111, documento privado de fecha 13 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décimo Quinta del Municipio Libertador que deja constar que hace dos años y medio aproximadamente, se construyó por cuenta y obra de Noraima del Valle Sánchez y Manuel da Silva Viera, mejoras y bienhechurías de dos locales comerciales, pertenecientes al inmueble objeto de la presente litis.
Marcado “N” y cursante a los folios 112 y 113, Documento de fecha 14 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décimo Quinta del Municipio Libertador que deja constancia del contenido de 29 recibos de cobros que fueron recibidos por MANUEL DA SILVA VIERA por un monto de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), por concepto de trabajos de construcción realizados en el inmueble.
El demandado promueve estas pruebas con el objeto de demostrar que tiene necesidad del inmueble para trabajar con sus socios y que le ha ocasionado gastos para sus mejoras. En este sentido, al tratarse de instrumentos privados que no fueron desconocidos por la parte ante la que se hicieron valer, con base al criterio jurisprudencial sostenido por nuestro Máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 26 de septiembre de 2013, Nº RC.000563, Expediente Nº 13-254, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza (Caso: Industrias Derplast, C.A. c. Roberto Colatosti De Persis y Otra) que señala:
(omissis…) “el documento autenticado es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público.”
Esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, Así se declara.
10. Marcado “O” y cursante a los folios 114 al 116, siete (7) fotografías y CD.
La intención del promovente es demostrar el estado de la camioneta de carga de uso del local comercial perteneciente al demandado, por abuso de la arrendadora.
Respecto de las fotografías esta Juzgadora advierte que son instrumentos representativos, que sirven para demostrar el hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la sana crítica que de ellas haga el juez o jueza.
Tal punto ha sido desarrollado por el tratadista Jesús Eduardo Cabrera Romero, en su obra titulada “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”, en los siguientes términos:
“(…) las partes no pueden ingresar a los autos reproducciones de lugares, cosas o documentos que no hayan sido autorizados judicialmente y, por ello, las fotos, filmes o similares de lugares, cosas o documentos (distintas a las copias fotostáticas o fotografías del Art. 429 C.P.C), tomadas por las partes o terceros, o los planos confeccionados por una de ellas o terceros son inadmisibles como reproducción de esos lugares u objetos (…)”
A la par, esta Juzgadora considera que las reproducciones fotostáticas o fotográficas a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben venir acompañadas de otros medios para comprobar su autenticidad como lo son sus originales o llamados negativos, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, así como también debe especificarse en su promoción la técnica, instrumentos y materiales utilizados en la elaboración de las fotografías, especificar la fecha, lugar y hora de su creación, el nombre del autor y el hecho que pretende probar, todo a los fines de comprobar su autenticidad, por lo que al ser acompañadas las reproducciones de manera genérica, estaríamos hablando de una reproducción fotográfica que no cumple con lo establecido en el artículo 429 eiusdem y por lo tanto, deben ser desechadas de la presente causa. Así se declara.
11. Cursante a los folios 118 y 119. Marcado “P” y cursante al folio 118, remisión de denuncia ante la Fiscalía General de la República, Oficina de Orientación al Ciudadano de MANUEL DA SILVA, quien plantea haber recibido acoso, hostigamiento y agresiones verbales por parte de la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA.
Marcado “P1” cursante al folio 119, citación emanada de la Jefatura Civil de la Casa del Poder Popular para la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, de fecha 27 de febrero de 2007.
Marcado “EE” y cursante al folio 123, copia fotostática de comprobante de recepción para solicitud de reparación emanado del Departamento de Revisión de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal.
Marcado “GG” y cursante a los folios 125 y 126, misiva de junta Parroquial La Vega dirigida al Fiscal General de la República, Fiscalía Décima Sexta para solicitar apoyo sobre averiguación penal que cursa sobre el terreno objeto de la presente litis.
Se observa que aun cuando estemos en presencia de documentos administrativos que se tienen como fidedignos porque han sido emanados de órganos administrativos de la República y tienen presunción de legitimidad derivada del artículo 8 de la LOPA, estos documentos no guardan relación con el hecho controvertido y no permite esclarecer el fondo de la causa, es por ello que este tribunal las desecha y no les otorga valor probatorio. Así se declara.
12. Marcado “BB” y cursante a los folio 120 y 121, documento privado de contrato de arrendamiento entre JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ y MANUEL DA SILVA VIERA, de fecha 1º de febrero de 2006.
Esta prueba ha sido promovida para demostrar la relación contractual entre el nuevo arrendador JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ y el arrendatario LUIS MANUEL DA SILVA VIERA, quien funge en el contrato como propietario del inmueble. Aquí nos encontramos frente a un documento privado suscrito por una de las partes y el tercero interviniente, siendo que versa sobre el hecho controvertido, que no fue desconocido por la parte ante la cual se hizo valer, se le otorga valor probatorio con base a los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
13. Cursante a los folios 122, 127, 141, 142 y del 158 al 165. Marcado “DD” y cursante a los folios 122, inventario de materiales eléctricos de depósito de materiales en el galpón denominado “Materiales Oropeza”.
Marcado “HH” y cursante al folio 127 copias fotostáticas de recibos de ingreso de caja de C.A Fábrica Nacional de Cemento, a nombre de Alejandro Oropeza.
Marcado “KK” y cursante a los folios al 141, legajo de recibos de pago de arrendamiento del ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, por un monto de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), correspondientes a los meses de marzo de 2006 hasta mayo de 2007.
Marcado “N” y cursante a los folios 158 al 165, legajo de recibos de pago del demandado MANUEL DA SILVA VIERA recibidos por Juan José Sánchez, por trabajos realizados en construcción y mano de obra, desde agosto de 2004 hasta diciembre de 2006.
Marcado “DDD” y cursante al folio 173, recibo de pago con membrete de Estacionamiento Zoraida con fecha 26 de marzo de 2006 por un monto de ochenta mil bolívares.
Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos en presencia de documentos privados emanados de terceros, los cuales debieron ser ratificados por sus emitentes a los fines de surtir pleno efecto jurídico en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículos 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo que no fueron ratificados por quien los emite, esta Juzgadora los desecha y no les otorga valor probatorio. Así se declara.
14. Cursante a los folios 169 al 172. Marcado “BBB” y cursante a los folios 169 y 170, cartas de referencia donde se deja constancia que la ciudadana Migdalia Peñalver y Luis Tomás Sánchez, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 4.359.681 y 5.143.197 conocen al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ y que aseguran que es el dueño del Estacionamiento Oropeza.
Marcado “CCC” y cursante al folio 171, carta de notificación de Escritorio Jurídico Rondón, Moreno y asociados a la ciudadana Migdalia Peñalver, presidenta de la Junta Parroquial La Vega, a los fines de informarle que le hacen seguimiento al trámite administrativo de una denuncia formulada por la Junta Parroquial ante la Fiscalía del Ministerio Público.
Marcado “CCC-1” y cursante al folio 172, carta de notificación de Escritorio Jurídico Rondón, Moreno y asociados a la ciudadana ZORAIDA MALUENGA, para que se sirviere comparecer por la oficina del mencionado escritorio jurídico para tratar asuntos de su interés.
Aquí nos encontramos frente a cartas o misivas suscritas por terceros. En este caso, son aplicables las reglas establecidas en los artículos 1.372 y 1.374 del Código Civil, de lo que se desprende que carecen de valor las misivas salvo que el tercero o el autor haya prestado su consentimiento expreso para hacer valer en juicio, es por ello que esta Juzgadora no le otorga valor probatorio. Así se declara.
15. Promovió la declaración de siete (7) testigos, los ciudadanos Félix Goes, Osmell González, Cirilo René Espejo Duarte, Jaime Emir Ramírez Camejo, José Alcalá, Davis Díaz y Luis Alfredo (sic.), titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 15.098.098, 17.058610, 16.116.731, 11.200.373, 11.123.003, 15.506.852 y 14.298.100, respectivamente. La parte demandada pretende demostrar con estas testimoniales que sus derechos han sido vulnerados por abuso y atropello por parte de la ciudadana ZORAIDA MALUENGA.
Las testimoniales de los ciudadanos Cirilo René Espejo Duarte y Jaime Emir Ramírez Camejo, se evacuaron en fecha 25 de mayo de 2007, siendo declarados desiertos los actos respecto de los otros testigos. En relación a las testimoniales evacuadas, se observa lo siguiente:
Cirilo René Espejo Duarte, declaró que conoce a los ciudadanos Manuel Da Silva Viera, Noraima Sánchez y Juan José Sánchez, que sabe de la existencia de una pescadería cuyo nombre y sociedad desconoce; expresó que sabe que ha habido discusiones entre la ciudadana ZORAIDA MALUENGA y MANUEL DA SILVA, que le han quitado los frenos al carro y perforado los cauchos, asimismo afirmó que la ciudadana ZORAIDA MALUENGA le colocó candados a la puerta principal del inmueble y le decía al demandado que usara la puerta de emergencia para salir, también le condenó el desagüe de las aguas servidas y le cerró el paso del agua, mientras expresaba que ese local era de su propiedad, que la ley estaba en su mano y que no le importaba nada.
Jaime Emir Ramírez Camejo, declaró que conoce a los ciudadanos Manuel Da Silva Viera, Noraima Sánchez y Juan José Sánchez, que sabe de la existencia de una pescadería cuyo nombre y sociedad desconoce, expresó que sabe que ha habido roces de palabras entre la ciudadana ZORAIDA MALUENGA y MANUEL DA SILVA, afirmó que la mencionada ciudadana le colocó candados a la puerta principal del inmueble, que gritaba que ella es la dueña y que no le importaba nada, también le condenó el desagüe de las aguas servidas y le cerró el paso del agua, mientras expresaba que ese local era de su propiedad.
Visto lo anterior y de conformidad con lo establecido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que las declaraciones de los testigos tienen conexión con los hechos controvertidos en la litis y que no se contradicen en su declaración, asimismo se advierte que las deposiciones de estos concuerdan entre sí, y no se observa contradicción expresa entre las declaraciones dadas por ellos, razón por la cual este juzgadora le otorga valor probatorio. Así se decide.
16. las copias fotostáticas de un juicio intentado en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual el ciudadano Ricardo Torcat demanda la nulidad de una transacción contra la ciudadana ZORAIDA MALUENGA (folios 280 al 315). No se le otorga valor probatorio ya que no guarda relación con el hecho controvertido
Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

-IV-
MOTIVA
De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

-DE LA TERCERÍA-

Ahora bien, examinadas como fueron las actas del presente expediente se evidencia que el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, fundamenta su tercería, en documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, sobre las bienhechurías del inmueble objeto de litis, de fecha 23 de enero de 1995, suscrito entre el ciudadano ALEJANDRO OROPEZA (vendedor) al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ (comprador), asimismo promovió como prueba una copia simple de documento privado autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de mayo de 1995, en el cual el ciudadano ALEJANDRO OROPEZA, se compromete a pagar al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ la obligación contraída, y si hay incumplimiento adquiere el compromiso de entregarle el inmueble objeto de litis, constituido por un inmueble ubicado en calle Real de La Vega, Parroquia La Vega, distinguido con el número 23, Municipio Libertador del Distrito Federal.
El instrumento sobre el cual el ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ fundamenta su tercería, trae a colación el criterio esgrimido por la doctrina nacional en la obra “El Documento Público y Privado”, Capítulo XI, en comentarios de Allan Brewer Carías, señala lo que se ha de entender por documento público y por documento privado:
“…El documento público es documento auténtico por excelencia, porque su autenticidad existe desde el momento de su formación; y además, la autoridad del funcionario público que lo autoriza prueba, aun legalmente, el contenido, o sea la parte intrínseca del acto mismo… Por el contrario, la escritura privada, con firma autenticada ante un Notario, es documento privado, por cuanto la autenticación confiere esta cualidad a la firma y a las declaraciones de los reconocientes, No respecto a todo lo demás….”.
En este sentido, el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, comenta:
“…Este instrumento privado, debido a su posición en la cadena y al reconocimiento o autenticación, que identifican fehacientemente a sus otorgantes, recibe un trato similar al de los documentos públicos, y por eso su valor probatorio se equipara a éstos (Art. 1363 C.C), aunque sigue siendo privado y la manera de enervar su contenido es distinta a la señalada por el CC para el Instrumento Público (Art. 1360 C.C) donde la declaración de los otorgantes sólo se impugna por simulación. Estos documentos privados también se distinguen del documento otorgado ab initio ante el Registrador, en que éste de una vez se constituye en prueba para hacer valer el derecho en él representado (Art. 1924 C.C), mientras que aquél requerirá del siguiente paso: el registro, para adquirir ese carácter de prueba para hacer efectivo un derecho cuyo título exige la ley sea registrado, en lo que su fuerza quede limitada.
Cuando este instrumento privado se registra, su contenido se hace público (conocido) y oponible a todo el mundo, y en este sentido el documento registrado (así sea privado), reclama otro significado: será documento público, como representación de documento oponible a todos, de acuerdo al art. 1124 C.C. (ob. cit. Cap. XIV. pág. 404)….”
En el caso sub examine, se observa que el tercero, ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, a través del documento autenticado de opción a compra-venta que cursa a los autos, efectivamente adquirió el derecho personal de adquirir el inmueble allí descrito, por el precio expresamente fijado en el mismo; no obstante, el referido documento, por el cual adquirió esos derechos, no fue registrado.
Ahora bien, el Código Civil establece:
“Artículo 1920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1°.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”
“Artículo 1924: Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”
Asimismo, el artículo 43 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro y del Notariado establece:
“…El Registro inmobiliario tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles.
Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras Leyes, en el Registro Inmobiliario se inscribirán también los siguientes actos: Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad; todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales…”
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 45 de fecha 16 de marzo del 2000, en el juicio incoado por Mirna Yasmira Leal Márquez y otro, contra Carmen de los Ángeles Calderón Centeno, al analizar el contenido del artículo 1924 del Código Civil, estableció:
“…Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos: En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem. Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”
En virtud de lo antes expuesto y en aplicación al criterio esgrimido tanto por la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, que se refieren a los casos en que se pretenda acreditar plenamente la existencia y exigibilidad de un derecho que verse sobre bienes sometidos a la voluntad de la ley al régimen registral, es necesario que como fundamento de la pretensión, se consigne un instrumento registrado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.920 del Código Civil, los documentos mediante los cuales se transfiera la propiedad de un inmueble, deben registrarse, ya que la falta de registro de dicho instrumento, no es oponible ante terceros, tal como lo dispone el artículo 1.924 ejusdem; y siendo que dicha transferencia de propiedad, no puede ser demostrada con ningún medio de prueba distinto al documento registrado; es por lo que el documento autenticado de opción de compra venta del inmueble traído a los autos por el tercero, independientemente de que se haya o no perfeccionado la venta del mismo, por contener los elementos de objeto y precio, no es oponible a la parte actora en la presente causa, ya que dicho documento no ha sido registrado, y por cuanto al no poder demostrarse la transferencia de propiedad, resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la presente Acción de Tercería. Así se Decide.

-PUNTO PREVIO-
-DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES-

Considera esta Juzgadora necesario pasar a analizar en primer lugar, antes de conocer el fondo de la controversia, el punto previo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, al promover la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando la existencia de la inepta acumulación de pretensiones principales establecida en el artículo 78 ejusdem, pues según la demandada, la parte actora solicitó la Resolución de Contrato y a su vez el cumplimiento del pago.
En el presente proceso, la pretensión deducida es la resolución de contrato de arrendamiento, los cuales son fundamentados por la parte actora en el hecho de que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, sobre un local de su propiedad ubicado en en la calle real de La Vega, Nº 63, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. La parte actora también solicitó el cumplimiento de de la obligación de los cánones de arrendamiento por falta de pago del demandado desde marzo del año 2006, hasta la fecha de la entrega material del inmueble.
Ante tal pretensión, la parte demandada en su defensa alegó que había realizado efectivamente los pagos por el arrendamiento del inmueble, al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ tercero interviniente, quien se acreditó la propiedad del mismo, y comenzó a cancelarle al tercero los cánones correspondientes, previa suscripción a un nuevo contrato de arrendamiento.
Respecto a la acción que se plantea en la presente causa, visto que el demandado alega la inepta acumulación de pretensiones, en virtud de los términos en los que ha sido incoada la demanda, esta Juzgadora se permite realizar las siguientes consideraciones:
Con respecto a la admisibilidad de la demanda, establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…(omissis)”.
De la lectura inicial del dispositivo legal transcrito, se infiere que la única oportunidad para declarar inadmisible una demanda es al inicio del proceso. Sin embargo, la doctrina venezolana ha acertado en establecer que los requisitos de admisibilidad de la demanda pueden ser revisados por el Juez no sólo en la oportunidad de presentación de la demanda, sino en el estado de sentencia definitiva e incluso en fase de ejecución.
Sobre la revisión de los presupuestos procesales en la etapa de sentencia definitiva, ha establecido la Sala Constitucional en Sentencia Nº 1618 del 18 de agosto de 2004, (caso: Industria Hospitalaria de Venezuela), lo siguiente:
“…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento [el de admisión de la demanda in limine litis], porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva.”
Es por las razones expuestas que esta Juzgadora expone los motivos relacionados a la admisibilidad de la acción en estado de sentencia cuando la parte demandada ha alegado la inepta acumulación de pretensiones como lo es en el caso de marras.
Respecto de la inepta acumulación como calificación jurídica invocada por la parte demandada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 241 de fecha 30 de abril de 2002, caso: Arturo Pacheco Iglesia, Rosa Casas López de Pacheco, Freddy Oropeza, Marisela Marrero de Oropeza, Lexter Abbruzzese, Gerardo Pino, Horacio Castro y María Isabel Padilla, c/ Inversiones Pancho Villas C.A., estableció lo siguiente:
“...La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia...” (Énfasis y negrillas de este Tribunal).
Siguiendo estos lineamientos, en sentencia Nº 318 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada el 28 de febrero de 2007, caso: Fontana Poultry Packing C.A., expresó lo siguiente:
“Como se expresó la calificación jurídica que haga la representación judicial de la quejosa no puede ser vinculante para el juzgador quien, en definitiva, conoce el derecho. Por tanto, en consideración a la sola delación del derecho constitucional supuestamente lesionado no puede determinarse la competencia, es decir, que habría que ahondar en las circunstancias fácticas de donde se origina la actividad lesiva...”
En este sentido, considera esta Juzgadora, que en virtud del principio de iura novit curia y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se establece que la presente causa versa sobre una acción de resolución de contrato.
En virtud de de lo antes expuesto considera esta Juzgadora que la inepta acumulación interpuesta por la parte demandada no debe prosperar. Así se decide.

-DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-

En lo que se refiere al fondo de lo debatido; se observa, que el mérito de la causa quedó centrado en la pretensión de la parte actora de obtener la resolución de contrato de arrendamiento y entrega del inmueble de un local comercial constituido por un galpón ubicado en la calle real de La Vega, Nº 63, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual forma parte de un inmueble de su propiedad por un contrato de arrendamiento que suscribió en fecha 17 de diciembre de 2004 con el ciudadano MANUEL DA SILVA VIERA, en el cual se fijó un canon de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), que el arrendatario cancelaba oportunamente hasta la fecha 1º de marzo de 2006, cuando dejó de pagar la obligación correspondiente, alcanzando a adeudar un total de ocho cánones de arrendamiento, correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006 hasta el momento de incoar la presente demanda. Solicitó que sea declarado resuelto el contrato suscrito, asimismo solicitó la entrega del inmueble, el pago de lo adeudado y la indemnización de daños y perjuicios.
Frente a las alegaciones de la actora, la parte demandada rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, alegando que ha dado fiel cumplimiento al pago del canon de arrendamiento estipulado. Alegó en su defensa que hay una confusión en cuanto a la titularidad del inmueble y por esa razón había continuado cumpliendo su obligación al ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ.
De acuerdo a los alegatos de defensa del demandado, señala esta Juzgadora que en la presente litis, no está en discusión la propiedad, toda vez que el demandado no demostró la titularidad del inmueble a favor del ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ.
Al respecto se observa que de acuerdo con los postulados establecidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de un proceso judicial, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas cabe precisar que en un contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución o cumplimiento, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte, y la acción que se deduzca. Ahora bien, estamos en presencia de una acción de resolución de contrato, fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El tratadista José Mélich-Orsini en la obra Doctrina General del Contrato señala:
“La resolución de que habla el artículo 1.167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante”.
El contrato del caso sub iudice genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo de su obligación.
De acuerdo a lo anterior, esta Juzgadora observa que para que sea declarada procedente la acción resolutoria es necesaria la existencia de un contrato bilateral, requisito que se cumple en el caso que nos ocupa, ya que la parte demandante efectivamente probó la relación contractual y la obligación al incorporar a los autos el contrato de arrendamiento.
Respecto al incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, por no cancelar los cánones de arrendamiento desde el 01 de marzo de 2.006 al 1º de octubre de 2.006, y siendo que las obligaciones del arrendatario se resumen en: 1) cuidar de la cosa arrendada como propia. 2) pagar el precio de lo convenido. 3) informar al arrendador de cualquier usurpación de la cosa por terceros. 4) devolver la cosa al dueño en el estado en que la recibió, esta Juzgadora observa que el demandado no trajo a los autos pruebas fehacientes para desvirtuar lo alegado por la actora, de lo cual resulta que el accionado se encontraba en estado de insolvencia con el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de litis, aunado a que no hay constancia de que haya cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento que se le imputan.
Asimismo las obligaciones del arrendador se sintetizan en:1) procurar al arrendatario el uso pacífico de la cosa. 2) entregar la cosa en el tiempo convenido. 3) defender el uso de la cosa contra terceros. 4) hacer los reparos necesarios que no sean de cuenta del arrendatario para mantener la cosa en buen estado. Resulta de los autos el cumplimiento de las mismas por la parte demandante, toda vez que la parte demandada recibió de manos del arrendador el inmueble arrendado y le mantuvo en el uso pacífico de la cosa.
Corolario a lo anterior y visto que el presente contrato se encontraba en plena vigencia, es por lo que es forzoso para esta Juzgadora acordar la resolución, habiendo previamente verificado la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la cual establece lo siguiente:
“El canon de arrendamiento mensual aceptado y convenido por las partes es por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), que el arrendatario se obliga a pagar al vencimiento de cada mes, en la residencia de la arrendadora que declara conocer”.
En consecuencia la demandada deberá cancelar el monto adeudado correspondiente a los cánones de arrendamiento por el arrendatario desde marzo hasta octubre de 2006, y todos los meses que cursen hasta que la sentencia quede definitivamente firme, que si bien no se corresponde con la definitiva entrega del inmueble como fue solicitado en el petitorio, por ser esta una fecha incierta se establece como tope la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme, conforme al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de junio de 2012, Exp. 11-545, RC.000445, Caso: Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) contra Desarrollos 5374, C.A. y Otros.
Asimismo, en cuanto a los daños y perjuicios reclamados por el demandante en el libelo de demanda, los cuales alega se derivan del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, más los cánones que se sigan venciendo hasta el pago definitivo, esta Juzgadora señala que la parte actora demanda esos eventuales daños y perjuicios de forma imprecisa, no pudiendo esta Sentenciadora definir su pretensión, so pena de incurrir en exceso del petitorio solicitado, esto aunado al hecho de que no consta en autos el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a meses posteriores de lo que se demanda, por lo cual no puede prosperar la misma. Así se decide.
Por todo lo anterior resulta forzoso para esta Juzgadora declarar parcialmente con lugar la acción que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.395.498 en contra de MANUEL DA SILVA VIERA venezolano, mayor de este domicilio, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.848.336. Así se decide.

-V-
DISPOSITIVA

En vista de los razonamientos anteriores, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.395.498 en contra de MANUEL DA SILVA VIERA venezolano, mayor de este domicilio, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.848.336. En consecuencia:
a.- SE ORDENA la entrega del inmueble libre de bienes, objetos y personas identificado como un local comercial con una superficie de 19,61 mts2, ubicado en la calle real de La Vega, Nº 63, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital a la ciudadana ZORAIDA MALUENGA OROZCO DE ROBAINA antes identificada.
b.-SE CONDENA al arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de marzo de 2006 hasta que la sentencia quede definitivamente firme.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA INDEMNIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, solicitada por la parte actora, derivados del incumplimiento de las obligaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento.
TERCERO: SIN LUGAR LA TERCERÍA incoada por el tercero interviniente ciudadano JESÚS RAFAEL LANZ LAUZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.151.601.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, en virtud de que no hay vencimiento total en el presente fallo.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y notifíquese a las partes a fin de garantizar la tutela judicial efectiva y el debido proceso en virtud del fallo dictado por este Juzgado Itinerante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR
Dra. ADELAIDA SILVA MORALES
LA SECRETARIA ACC.
ABG. SAYRELIS RAMÍREZ.
En esta misma fecha siendo las 03:15 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC
ABG. SAYRELIS RAMÍREZ.
Exp. Itinerante Nº: 0922-12
Exp. Antiguo Nº: AH12-V-2006-00014.
ASM/SR/04