TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 205º y 156º)

DEMANDANTE: CARMEN MARIA DELGADO venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.235.624.

DEMANDADOS: FEDERICO MINGUEZ MARTÍNEZ, ISIDORA DEL CASTILLO GÓMEZ, ARMANDO TRAFACH MELER, FRANCISCA TRAFACH DE ESCOBOSA, Españoles, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. E- 83.486, E- 342.939, E- 37.636.030, E- 35.094.749, respectivamente y los ciudadanos CARMEN TRAFACH MELER MARIA TERESA MOLINA DE TOSCANO, LINDA MOLINA TRAFACH y FRANCISCO MOLINA SÁNCHEZ, Venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 3.158.970, V-3.981.601, 1.870.028, respectivamente.
APODERADOS
DEMANDANTE: CARLOS PEÑA ISSA, ENRIQUE PEÑA RODRIGO, KAROLINA BASALO SILVA y SUSANA HERNANDEZ CLEMENTE abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 5.062, 66.530, 68.106 y 66.505 respectivamente.
DEFENSOR
AD-LITEM: VIRGINIA ROJAS, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 73.315.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: N° 13-0904

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 03 de mayo de 2006, ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida en fecha 16 de junio de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación practicada.
Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2006, la parte actora consignó los respectivos fotostatos a fin de que se librara la compulsa y los emolumentos correspondientes a los fines de realizar la citación.
Mediante diligencias de fecha 14 de agosto de 2006, el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa dejó constancia que no logro realizar la citación personal de los demandados, en fecha 20 de septiembre de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó se librara cartel de citación de conformidad con el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por auto de fecha 03 de octubre de 2006.
En fecha 01 de noviembre de 2006, la parte actora consignó carteles de citación de la parte demandada.
En fecha 06 de diciembre de 2006, mediante diligencia suscrita por la secretaria del Tribunal de la causa se dejó constancia de haber cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de enero de 2007, la parte actora solicitó el nombramiento de un Defensor Ad Litem a la parte demandada, en virtud de haber vencido los lapsos para que la parte accionada se presentara en juicio.
Mediante auto de fecha 28 de marzo de 2007, el Tribunal de la causa designó Defensa Ad Litem a la abogada VIRGINIA ROJAS, ordenando librar la respectiva boleta de notificación.
En fecha 11 de abril de 2007, el ciudadano Alguacil dejó constancia de haber notificado a la Defensa Ad Litem VIRGINIA ROJAS prestando el juramento de ley el 18 de abril de 2007.
En fecha 25 de mayo de 2007, la defensora judicial, consignó escrito de contestación.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora hizo uso de dicho lapso, presentando su escrito de promoción de pruebas en fecha 20 de junio de 2007, siendo admitidas por auto de fecha 06 de julio de 2007, oficiándose en este misma acto a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, a los fines de que informe sobre las probanzas contenidas en el escrito de promoción de conformidad con los artículos 433 y 443 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2007, la parte actora consignó copia simple del escrito de promoción de pruebas y de su auto de admisión a los fines de su certificación para evacuar la prueba de informes solicitada a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal.
En fecha 10 de octubre de 2007, el Alguacil adscrito al Juzgado de la causa dejo constancia de haber hecho entrega del oficio Nº 2007-1284, siendo agregadas las resultas mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2007.
Mediante diligencias de fecha 12 de diciembre de 2007, 29 de enero de 2008, 18 de junio de 2008, la representación judicial de la parte actora ha insistido en su pedimento de que se dicte sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 25 de junio de 2008, se abocó al conocimiento de la causa el Dr. Ángel Vargas Rodríguez, en virtud de su designación como Juez Temporal de ese despacho, librando la respectiva boleta de notificación.
Mediante diligencia de fecha 14 de noviembre de 2008, la defensora judicial actuando en nombre de la parte accionada se dio por notificada del abocamiento.
Mediante diligencias de fechas 31 de julio de 2009 y 21 de septiembre de 2009, la parte actora solicitó el abocamiento del juez, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 19 de noviembre de 2009, librando en este mismo acto las boletas de notificación correspondiente.
En fecha 07 de octubre de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.
En fecha 16 de octubre de 2013, se le dio entrada a la presente causa.
En fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.
En fecha 14 de noviembre de 2013, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.
En virtud de la Resolución Nº 2013-0030, de fecha 04 de Diciembre de 2013, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, prorrogó nuevamente la competencia de estos Juzgados Itinerantes hasta sentenciar todas las causas que le fueran remitidas por el circuito judicial de primera instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de Caracas
Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, alegó la representación judicial en el libelo de la demanda, lo siguiente:
Estando dentro de la debida oportunidad procesal, los apoderados de la parte accionada, presentan escrito de contestación, aduciendo:
Que según contrato de compra-venta autenticado el 20 de marzo de 2000, los demandados se comprometieron a venderle a su representada un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1, ubicado en planta baja, del edificio denominado MELER.
Quedando expresamente estipulado lo siguiente:
1. El precio de la venta, por la suma de Siete Millones Cuatrocientos Treinta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta con Setenta Céntimos (Bs. 7.435.340,70).
2. Que su representada para garantizar el fiel cumplimiento de esta negociación entrego a los demandados la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.4.500.000, 00), monto que seria imputado por los demandados al precio de venta del apartamento.
3. Quedando en consecuencia un remanente a cancelar por parte de su representada de Dos Millones Novecientos Treinta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta con Setenta Céntimos (Bs. 2.935.340,70), exigible al momento de la protocolización del respectivo documento traslativo de propiedad en el Registro Inmobiliario Correspondiente.
4. Que el plazo de la opción fue de 90 días continuos, contados a partir de la firma del contrato, que dicho periodo podía ser extendido de mutuo acuerdo siempre y cuando la prórroga no excediere de 45 días continuos.
5. Que los demandados se comprometieron a entregar el inmueble a su representada el día de la firma del documento por ante la Oficina Subalterna de Registro.
6. Que si los demandados no cumplían con lo estipulado en el lapso indicado quedaban sujetos a la penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato.
7. Que los demandados garantizaron a su representada el saneamiento de ley.
Que el inmueble les pertenece a los demandados de la siguiente forma el cincuenta por ciento (50%) sobre los derechos del inmueble, pertenece a Federico Minguez Martínez, según documento debidamente protocolizado, por compra que hizo a la ciudadana Emilia Meler Frances de Trafach, de la mitad de los derechos Pro indivisos sobre dicho inmueble, el cincuenta por ciento (50%) restante de los derechos del inmueble , pertenece a partes iguales , según acta sucesoral emanada del Ministerio de Hacienda, a sus hijos y herederos Armando Trafach Meler, Carmen Trafach Meler, Francisca Trafach de Escobosa y Teresa Trafach Meler, esta ultima fallecida por lo tanto habiendo heredado sus derechos sobre el bien María Teresa Molina Trafach de Toscano, Lidia Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez en su carácter de cónyuge.
Que su representada esta en posesión del apartamento, desde hace varios años y los demandados no han cumplido con su obligación de trasmitirle la propiedad del mismo mediante la protocolización ante el Registro Inmobiliario correspondiente, para que su representada proceda a pagar el remanente del precio de venta Dos Millones Novecientos Treinta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta con Setenta Céntimos (Bs. 2.935.340,70).
Que habiendo transcurrido más de seis (06) años desde el otorgamiento del contrato y vencido como se encuentra tanto el lapso inicial como la prorroga convenida, la parte accionada se ha negado a realizar la tradición legal del inmueble.
Que la parte accionada esgrime que no se ha realizado la tradición legal del mencionado inmueble debido a la falta del documento de condominio, a pesar de que, su propio decir, el mismo se encontraba en tramitación antes de la fecha 20 de marzo de 2000.
Que en la misma situación de su representada se encuentran muchos de los habitantes del edificio MELER, siendo el caso que todos ellos residen desde hace tiempo en sus correspondientes inmuebles bajo el amparo de documentos suscritos con los demandados.
Que proceden a accionar a los demandados para que convengan o en su defecto sean condenados a lo siguiente:

1. Cumplir con su obligación legal y contractual de realizar la tradición legal de el apartamento otorgando el correspondiente instrumento de propiedad por ante el Registro Inmobiliario pertinente, quedando obligada su representada a cancelar en dicho acto la suma de Bs. 2.935.340,70, por concepto de remanente del precio de venta.
2. Pagar las costas y costos del presente procedimiento incluyendo los honorarios profesionales de abogados, calculados estos últimos prudencialmente en la suma de Dos Millones Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 2.230.000,00).
3. Solicitó medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta aquí en litigio.

Fundamento la presente demanda en los artículos 1.1671, 1.159 1.264, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.503 del Código Civil.

Por otro lado, en síntesis, la parte demandada adujo las siguientes defensas y excepciones:
La Defensora Judicial, en nombre de su representada rechazó, y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como en el derecho, la demanda incoada por Carme María Delgado en contra de los ciudadanos Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach Y Francisco Molina Sánchez.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
La parte actora consignó junto a su escrito libelar, las siguientes instrumentales:
Original de instrumento poder conferido por ante la Notaría Pública Décimo Séptimo del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 2006, anotado bajo el N° 29, Tomo 46 de los libros llevados ante esa Dependencia. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúa el apoderado judicial de la parte actora. Y así se declara.
Copia Certificada del documento de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 07 de febrero de 1996, anotado bajo el Nº 66, Tomo 32, de los libros de autenticaciones. Al respecto, este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.363 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido tachados ni impugnados en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de ellos se desprenden; quedando demostrada la relación contractual que une a las partes, la cual tuvo como objeto la venta de un inmueble constituido por apartamento que allí se describe, así como todas las condiciones de dicha venta, por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Promovió copia simple de sentencia emanada del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contenida el expediente Nº 030292, nomenclatura de ese Juzgado, de fecha 08 de junio de 2006, en la cual declararon CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana Jennifer Lucius Acosta contra los aquí demandados, por cumplimiento de contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el mismo edificio del presente juicio. Al respecto este sentenciador lo desecha por impertinente, dado que no se relaciona con lo aquí litigado.
Promovió prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Público Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, a fin de que informe: 1) Si en el documento que se encuentra inserto bajo el Nº 88, Folio 204, Tomo 2 del Protocolo Primero de fecha 31 de agosto de 1953 consta que los ciudadanos son los propietarios Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez, son los propietarios de la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construido el Edificio MELER, identificada con el Nº 521, de la Manzana letra “A” del sector residencial de la Urbanización de Las Acacias, Av. María Teresa del Toro, Parroquia San Pedro, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual posee una superficie aproximada de trescientos siete metros cuadrados (307 mts2), encontrándose alinderada de la siguiente manera: NORTE, 14,00 metros con la parcela 518 de la predicha Manzana “A” SUR, en 14,00 metros con la Av. María Teresa del Toro; ESTE, en 22,01 metros con la parcela 519 de la misma Manzana “A” y OEST, en 21,88 metros con la parcela 522 de la Manzana “A”. 2) En caso contrario, la identificación de los propietarios según el último documento de propiedad registrado. 3) Si desde la mencionada fecha 31 de agosto de 1953, ha habido alguna operación de compra venta sobre el deslindado inmueble y en dado caso quienes fungen como actuales propietarios. 4) Si el aludido Instrumento contiene alguna nota Marginal que evidencie la existencia de documento de condominio, gravámenes, etc. Evacuada en tiempo oportuno y recibido en fecha 05 de noviembre de 2007, oficio Nº 31, emanado del Registro Público Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en el cual informan. 1) No aparecen los ciudadanos mencionados en el escrito de promoción de pruebas como propietarios de la parcela antes identificada. De conformidad con documento protocolizado en esta Oficina bajo el Nº 112, Tomo 10, Protocolo Primero de fecha 4 de septiembre de 1953, los ciudadanos EMILIA MELER FRANCÉS y FEDERICO MINGUEZ MARTÍNEZ, titulares de la cédulas de identidad Nº 222.991 y 195.712, respectivamente protocolizan Titulo Supletorio contentivo de una edificación de apartamentos. 2) Sólo aparece la siguiente nota marginal 6 de octubre de 1953, Nº 5, Tomo 6, Protocolo Primero Emilia Meler Frances de Frafach, hipoteca derechos a Miguel González Villaescusa. Al margen de este Título Hipotecario aparece la siguiente nota marginal: 27 de diciembre de 1955, Nº 106, Tomo 8, Protocolo Primero, Manuel González Villaescusa, cancela derechos a Emilia Meler Frances de Frafach. 3) No consta en las notas marginales ninguna operación de compra-venta, ni gravamen hipotecario vigente, así como el Registro de Documento de Condominio. Al respecto, el Tribunal observa que consta de autos las resultas de dicha probanza, por consiguiente, las valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, hace constar que de las referida probanza se evidencia la titularidad como propietario del ciudadano Federico Minguez Martínez según la copia certificada del documento registrado por ante esa oficina en el cual se evidencia que la ciudadana Emilia Meler Frances de Frafach, le cedió y traspaso el 50% pro indivisos de sus derechos de sus derechos de propiedad sobre la parcela de terreno aquí descrita. Así se declara.-
La parte demandada no hizo uso de su derecho para promover pruebas dentro de la oportunidad procesal establecida.

-IV-
MOTIVACION PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tienen los demandados, consistente en otorgar el documento definitivo de venta del inmueble aquí descrito.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515). (Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos Contrato autenticado de promesa de compra-venta, la cual cursa a los autos de este expediente previamente valorado quedando así probado en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada por la parte actora, evidenciándose lo anterior, del contrato de promesa de compra-venta consignado. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal que de las documentales consignadas y ya valoradas se demuestra el cumplimiento de la obligación contraída en la mencionada promesa de venta en su cláusula segunda: “… para garantizar el fiel cumplimiento de esta negociación EL PROMITENTE COMPRADOR entrega en este acto a LOS PROMITENTES VENDEDORES la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), al momento de la firma del presente contrato de opción de compra venta. (…)”.Desprendiéndose del libelo el ofrecimiento por parte de la actora al cumplimiento del pago del saldo restante, tal y como lo señala el contrato en la cláusula supra mencionada “…y en consecuencia se limitará a cancelar la diferencia o sea la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.935.340,70)…” Habida cuenta de lo anterior, considera este Tribunal que la parte demandante aportó al proceso todos los medios probatorios pertinentes a los fines de demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, entre ellos el pago de la reserva y la opción de compraventa; dando cumplimiento a lo establecido en los artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen a quien corresponde la carga procesal de probar las alegaciones realizadas en el proceso, verificándose de esta manera el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.-
En cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la violación de la cláusula octava de la promesa de venta en la cual se señalo que “… en lo referente al documento de condominio, que se encuentra en proceso de tramitación, a efectos de registrar el documento definitivo de compra venta del bien objeto de la presente opción…” .En consecuencia, este sentenciador considera que se verificó el tercero de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción, relacionado con el incumplimiento de la parte demandada, específicamente en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, tal y como fue estipulado en la promesa de venta suscrita por las partes. Así se declara.-

En este orden de ideas, se hace necesario hacer referencia al criterio sostenido por nuestro máximo Tribunal, contenida en decisión de fecha seis (06) de febrero del 2.003, emanada de la Sala de Casación Social, decisión Nº 020, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, en la cual se dispuso lo siguiente:

“(…) El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece:
“La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”
Como lo expresa el artículo trascrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.
Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luís Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.
Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.
En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

“...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.”
De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...”.
Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento (...)”.

Siendo así, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien, sometido a expectativas que infieren en el cumplimiento del mismo, por estar sujetos a algún requisito o circunstancia posterior. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas, por lo que es innegable que lo convenido fue una expectativa para la celebración del contrato final de compra-venta, ya que de los compromisos que se determinaron en el documento, subyacen condiciones y requisitos que así lo demuestran. Así se establece.-

De conformidad con lo antes expuesto, este Tribunal debe declarar la procedencia de la acción que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Carmen María Delgado en contra de los ciudadanos Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez.

- V -
D I S P O S I T I V A

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta intentara la ciudadana Carmen María Delgado en contra de los ciudadanos Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez ambas partes identificadas al inicio de este fallo, decide:

PRIMERO: Declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de Cumplimiento de Contrato de Compraventa incoada por la ciudadana Carmen María Delgado en contra de los ciudadanos Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1, ubicado en planta baja, del edificio denominado MELER, dicho edificio se encuentra construido sobre una parcela de terreno situada en la ciudad de Caracas, parroquia San Pedro, Urbanización las Acacias, marcada con el Nº 521 de la Manzana Letra “A” del sector residencial de la Urbanización de Las Acacias, Av. María Teresa del Toro, Parroquia San Pedro, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual posee una superficie aproximada de trescientos siete metros cuadrados (307 mts2), encontrándose alinderada de la siguiente manera: NORTE, 14,00 metros con la parcela 518 de la predicha Manzana “A” SUR, en 14,00 metros con la Av. María Teresa del Toro; ESTE, en 22,01 metros con la parcela 519 de la misma Manzana “A” y OEST, en 21,88 metros con la parcela 522 de la Manzana “A”, El inmueble, tiene una superficie aproximada de Veintinueve metros cuadrados (29Mts2). Así mismo, se ordena a los demandados que al momento de hacer la tradición del inmueble vendido, el mismo se encuentre libre de gravámenes, hipotecas, censos y servidumbres, además de no adeudar nada por concepto de impuestos nacionales, municipales ni por ningún otro concepto.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad, en caso de que la demandada no otorgare el mismo.

CUARTO: Se ordena a la ciudadana Carmen María Delgado cumplir con su obligación de pagar a los ciudadanos Federico Minguez Martínez, Isidora Del Castillo Gómez, Armando Trafach Meler, Francisca Trafach De Escobosa, Carmen Trafach Meler María Teresa Molina De Toscano, Linda Molina Trafach y Francisco Molina Sánchez, el precio restante, es decir, la cantidad de Dos Millones Novecientos Treinta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 2.935.340,70), ahora (Bs. F 2.935,34), por concepto de compraventa del inmueble objeto de esta demanda.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Siete (07) días del mes de Agosto de 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. Nº AH14-V-2006-000025
Itinerante N° 13-0904
CHB/EG/Delvia.-