TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 205° y 156°

DEMANDANTE: FLORINDA DIZ BESADA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.197.384.
APODERADOS
JUDICIALES: YASMÍN CÓRDOBA BARRIOS y FRANCISCO J. GIL HERRERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.804 y 97.215, respectivamente.

DEMANDADA: CECACOM 2000, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 4 de mayo del 2000, bajo el No. 68, Tomo 1054-A-Sgdo.
APODERADOS
JUDICIALES: ENRIQUE DICKSON URDANETA, BETTY DEL CARMEN PÉREZ AGUIRRE, YESSY COROMOTO GALVIS VANEGAS y ÁNGELA SANTORO NIFOSI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 64.595, 19.980, 41.700 y 54.007, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-001168

I
ANTECEDENTES

Corresponde el conocimiento de este expediente a esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de abril del 2012, por el abogado FRANCISCO J. GIL HERRERA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA, contra la sentencia proferida en fecha 22 de junio del 2011, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por dicha ciudadana contra la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., ello en el expediente signado con el No. AP31-V-2010-000521 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 1º de octubre del 2012, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 434. Pieza I).

Verificada la insaculación de causas en fecha 5 de octubre del 2012, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones en fecha 9 de noviembre del 2012, fijando el décimo día de despacho a partir de dicha fecha a los fines de que el mencionado órgano jurisdiccional dictara sentencia (f. 444. Pieza I).

En fecha 3 de diciembre del 2012, compareció ante dicha Alzada el abogado Francisco Gil, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana demandante Florinda Diz Besada y consignó escrito de alegatos constante de seis (6) folios útiles, a través del cual realizó una reseña del iter procesal de primera instancia, argumentando a su vez lo siguiente: i) Que “Ciudadano Juez, en fecha veintidós (22) de junio del año dos mil once (2011), el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaro (sic) SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por [su] representada la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA, identificada en autos, contra la sociedad mercantil CECACOM, C.A., identificada en autos, pese a que la parte demandada quedo (sic) confesa al contestar extemporáneamente y solo (sic) se limito (sic) a consignar unos contratos de arrendamientos (sic) en el periodo de pruebas, elementos estos que no desvirtúan el cumplimiento en la entrega del inmueble por parte de la arrendataria demandada y sin embargo el juzgado A-quo determino (sic) en la sentencia, que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda se trataba de un contrato a tiempo indeterminado. A pesar de que el juzgado A-quo, erró al considerar que el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda se trataba de un contrato a tiempo indeterminado, basándose en el hecho de que [su] representada retiro (sic) del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana las consignaciones hechas por la sociedad mercantil CECACOM, C.A., identificada en autos, estando [su] representada amparada por la ley para retirar esas consignaciones, por cuanto actúo (sic) de acuerdo a lo establecido el articulo (sic) 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios . El arrendador podrá retirar las cantidades consignadas por el arrendatario en cualquier momento sin que esto se considere una renuncia o desistimiento de la acción intentada. Ahora bien, no puede suponer el juzgad (sic) A-quo que [su] representada renuncio (sic) a la acción de cumplimiento de contrato pretendida, ni mucho menos que tácitamente acepto (sic) que la arrendataria continuara en el inmueble arrendado, pues estaba haciendo uso del beneficio que como arrendador le confiere la ley.”; ii) Que “De igual forma no puede considerarse que [su] representada dio paso a la tacita (sic) reconducción, claramente el contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes, se trataba de un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO en el cual no se evidencia la voluntad de las partes de convenir en hacer una prorroga (sic) del contrato anterior, SINO UN NUEVO CONTRATO. De una revisión íntegra del acervo probatorio en la presente causa, se puede observar que, en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil siete (2007), se NOTIFICÓ el arrendatario de la voluntad de no prorrogar el contrato que vencía el treinta y uno (31) de julio del año dos mil siete (2007), seguidamente comenzaría a correr la prorroga (sic) legal y al final de esta (sic) debía entregarse el inmueble libre de bienes y personas, este hecho se desprende de la notificación notariada enviada por mi representada a la sociedad mercantil CECACOM, C.A. que corre inserta en autos. El juzgado A-quo no puede determinar la naturaleza indeterminada del contrato de arrendamiento por el hecho de que [su] representada retiro (sic) las cantidades consignadas a su nombre por la demandada, pues esta (sic) haciendo uso de la prerrogativa que le concede la ley, no puede considerar de igual forma que al retirar las cantidades consignadas por el demandado se acepto (sic) y reconoció implícitamente que el arrendatario permaneciera en el inmueble, el Juzgado A-quo no puede suponer la intención de [su] representada de continuar con la relación arrendaticia cuando por un medio publico (sic) y autentico expreso notificó la voluntad de terminar con la relación arrendaticia entre las partes. El contrato objeto de la presente demanda cumple con los requisitos establecidos por la doctrina y las leyes para considerarse un contrato de arrendamiento tiempo determinado, pues en el mismo se estableció de forma escrita que la duración de la relación arrendaticia será de un (01) año y que por acuerdo entre las partes se podría prorrogar dicha relación, evento que no sucedió en el presente caso pues [su] representada notificó a la parte demanda (sic) con treinta (30) días de anticipación sobre su intención de no prorrogar la relación arrendaticia”; iii) Que “Ciudadano Juez, la parte demandada tal como se evidencia de autos no dio oportuna contestación a la demanda, por lo que los hechos alegados en el escrito libelar deben ser considerados ciertos y verdaderos, y la parte demandada debió presentar pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos formulados por [su] representada al momento de la introducción de la demanda, tal como lo ha establecido la Jurisprudencia pacifica (sic) y reiterada de la Sala de Casación Civil y no pretender con su escrito de pruebas alegar hechos nuevos como le fue la tacita (sic) reconducción y menos el Juez A-quo acordarle la misma en su desconocimiento, violando los principios constitucionales de equidad e igualdad de las partes en el proceso, violando la norma adjetiva y la doctrina reinante en la materia. En el caso que nos ocupa, [su] representado demando (sic) el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga (sic) legal, demostrando sus alegatos con el contrato de arrendamiento, la notificación que le hiciere en su oportunidad legal por medio autentico de no continuar con la relación arrendaticia y al momento de que la empresa mercantil CECACOM 2000, C.A., identificada en autos, no contestase la demanda en su oportunidad legal por expiración del tiempo de Ley para ello. Los alegatos del actor son verdaderos mientras que no sea demostrada su falsedad, cuestión esta no realizó la parte accionante (sic), y por el contrario incluyó hechos nuevos, pretendiendo que se le determinara la tacita (sic) reconducción del contrato de arrendamiento, para sostener que el procedimiento incoado no es el idóneo para solicitar la desocupación del inmueble, sorprendiendo la buena fe del A-quo, quien acepto (sic) este hecho nuevo y declaró en su sentencia que efectivamente se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado”. (Resaltados de la cita).

Se observa de autos que, el día 7 de diciembre del año 2012, el juzgado de alzada dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta, sin lugar la demanda impetrada y confirmada la sentencia emanada del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (f. 451-455).

Visto el fallo emitido por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la representación judicial de la parte actora, compareció ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 12 de marzo del 2013 e interpuso el recurso extraordinario de revisión constitucional, el cual fue decidido por dicha Sala con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, en fecha 9 de mayo del 2014, declarando ha lugar dicha solicitud, anulando la sentencia dictada por el juzgado de alzada in comento y ordenando la redistribución del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandante en la presente causa (f. 471-497. Pieza I).

Realizada nuevamente la insaculación de causas en fecha 19 de noviembre del 2014, correspondió el conocimiento de la causa de marras al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, inhibiéndose el juez a cargo de dicho despacho mediante acta emitida en fecha 25 de noviembre del 2014; en virtud de dicha inhibición se le asignó la presente causa a este Juzgado Superior, recibiéndose las actuaciones en fecha 10 de diciembre del 2014 y ordenándose la notificación de las partes interesadas a los fines de que comenzara a transcurrir el lapso correspondiente para dictar sentencia (f. 13 y 14). Dicho lapso aparece diferido mediante auto de fecha 23 de marzo del año que discurre por un lapso de treinta (30) días consecutivos (f. 24 p. II).

De esta manera quedó sustanciado y tramitada la causa conforme el procedimiento de segunda instancia.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 12 de febrero del 2010, por la abogada en ejercicio YASMÍN CÓRDOBA BARRIOS, asistiendo a la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA, a través del cual argumentó lo siguiente: i) Que “Que [celebró] con la compañía CECACOM 2000, C.A., representada por su Director, Juán (sic) Manuel García De Ceca P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad nº V-4.582.809, un contrato de arrendamiento, por un inmueble de [su] propiedad, constituido por A) un (1) local nº P.B., con un área aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130m2), en el cual se encuentran instalados y en perfecto estado de funcionamiento dos(2) aires acondicionados; y B) un sótano, con un área aproximada de doscientos cincuenta metros cuadrados (250m2); ambos forman parte de la “QUINTA KIANA”, ubicada en la Avenida Principal de Maripérez (sic) (al lado de la Policía Metropolitana), Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Incluye el contrato, el uso de cuatro (4) líneas telefónicas, con seriales números 782.75.42; 793.4993; 793.47.47 y 793.69.72, entregadas en perfecto funcionamiento y solventes de pago.”; ii) Que “En la cláusula segunda del contrato, se convino utilizar los inmuebles, única y exclusivamente para uso de OFICINA; en la cláusula Tercera, se convino un canon de arrendamiento mensual de dos mil cuarenta bolívares (Bs. 2.040,oo), posteriormente por convenio autenticado entre las partes, este canon lo fijaron en dos mil cuatrocientos noventa bolívares (Bs. 2.490,oo) mensuales y en la clausula (sic) Quinta del contrato se convino, que la duración del mismo será de UN AÑO FIJO, el cual comenzaría a regir el día primero (1) de agosto del año 2005 y hasta el 31 de julio del 2006; fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento”; iii) Que “El 03-10-2006 y por ante la Notaría Pública Decima (sic) Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el nº 36, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, las partes de mutuo y amistoso acuerdo convinieron prorrogarlo por un período de un (1) año más, comenzando el primero (1) de agosto del año 2006 y hasta el 31-07-2007. Bien, en fecha 29-06-2007, y por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, planilla 004897 se le notificaba a la compañía CECACOM 2000, C.A., lo siguiente: que el contrato de arrendamiento del inmueble, así como el convenio de prórroga suscrito entre las partes el 03-10-2006, y arriba señalado, vencería el 31-07—2007 y vencido el mismo le empezaba a correr su lapso de prórroga legal; contentiva de dicha notificación de un nuevo canon arrendaticio (Bs. 3.486,oo)”; iv) Que “La arrendataria CECACOM 2000, C.A., se niega rotundamente a hace la entrega material, real, física y efectiva de los inmuebles de autos, alega incluso que yo ya perdí mis derechos como propietaria y es por lo que en base a los razonamientos antes expuestos y con fundamento al artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, INDEPENDIENTEMENTE DE LA CUANTÍA, es por lo que [ocurrió], ante su competente autoridad para demandar como en efecto [demandó] por ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la compañía CECACOM 2000, C.A. en la persona de su Director JUAN MANUEL GARCÍA DE CECA P. supra identificado, a los fines de que [diera] cumplimiento al contrato de arrendamiento y [realizara] la entrega material, real, física y efectiva, del inmueble antes descrito, libre de bienes y personas y en buen estado, tal y como lo recibió al inicio del contrato”

La parte actora, conjuntamente con el escrito libelar, produjo las siguientes instrumentales:

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de septiembre del 2005, bajo el No. 35, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
• Convenio de prórroga suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de octubre del 2006, bajo el No. 36, Tomo 84, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
• Notificación de comienzo de lapso de prórroga legal, realizada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de junio del 2007.

Mediante auto de fecha 4 de marzo del 2010, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda de acuerdo al procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (f. 19. Pieza I).

Realizadas las diligencias necesarias a los fines de llevar a cabo la citación de la parte demandada, se observa al folio 46 de la primera pieza del expediente que, en fecha 19 de julio del 2010, compareció el abogado en ejercicio Jorge Enrique Dickson Urdaneta, en su carácter de representante judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., se dio por citado y consignó el escrito poder correspondiente.

Luego, en fecha 22 de julio del 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito constante de cuatro (4) folios útiles, mediante el cual dio contestación a la demanda en los siguientes términos: i) Que “Es falso que la relación arrendaticia que une a las partes haya comenzado el 1º de septiembre de 2005 según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, pues consta de documento privado contrato de arrendamiento suscrito entre [su] representada y la actora en fecha 1º de mayo del 2000, que el arrendamiento se inició en esa fecha. Posteriormente la relación contractual se mantuvo durante los años 2002, 2004 (sic), 2004 y 2005. Es falso que a [su] representada le correspondía un (1) año fijo de prorroga (sic) legal, pues de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios a [su] representada por encontrarse durante más de 5 años en los inmuebles objeto de la presente demanda le corresponden de dos (2) años de prorroga (sic) legal, que vencieron el 31 de julio de 2009. Es falso que [su] representada esté desconociendo el derecho de propiedad de la arrendadora-demandante de los inmuebles en litigio. Es falso que a [su] representada deba hacer entrega del inmueble arrendado por haberse terminado la prorroga (sic) legal, toda vez que al vencimiento de la misma el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo el canon de arrendamiento, por lo cual el (sic) se convirtió a tiempo indeterminado tal y como consta del expediente No. 2007-1363 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas”; ii) Que “[Opusieron] la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Todo esto en virtud que nos encontramos en un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado tal y como lo señala la actora, pues una vez vencido el termino (sic) de prorroga (sic) legal [su] representada continuo (sic) con los depósitos de los canones (sic) de arrendamiento de manera tempestiva ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo esto en virtud que la actora se negaba a recibir el pago, pero una vez consignado en el Juzgado antes mencionado la actora retiro (sic) los canones (sic) de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto del 2007 hasta septiembre de 2008 el día 28 de noviembre de 2008, y los cánones de arrendamiento de octubre de 2008 hasta septiembre de 2009 el día 22 de septiembre de 2009. Así las cosas la parte accionante pretende demandar un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando el mismo ya se había indeterminado, es decir la actora erró en la fundamentación de la pretensión, por cuanto la vía idónea no es la acción de cumplimiento de contrato, sino la de desalojo. Ciudadano Juez, como usted bien sabe, la acción de desalojo está reservada por mandato del artículo 34 de la Ley Especial para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado”; iii) Que “en el supuesto que se desechara la cuestión previa alegada, [se permitió] alegar con iguales fundamentos la improcedencia de la demanda, toda vez que [su] representada ha sido arrendataria de dos (2) inmuebles y a la finalización del contrato y de la prorroga (sic9 legal ha continuado ocupando los inmuebles y realizando el pago de los cánones de arrendamiento, y por su parte la arrendadora ha continuado recibiendo el pago de dichos cánones. En virtud de lo anterior la presente relación arrendaticia se ha indeterminado en el tiempo esto debido a que el último contrato suscrito entre las partes finalizo (sic9 el 31 de julio de 2007, y la prorroga (sic9 legal venció el 31 de julio del 2009 esto ya que [su] representado se encontraba ocupando el inmueble por más de cinco (5) años. Asimismo, [su] representada continuo (sic) ocupando el inmueble de forma pacífica y realizando el pago de los cánones de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud que la actora se negaba a recibir el pago, no obstante a ello la actora retiro (sic9 todos los depósitos realizados por [su] cliente razón por la cual a la luz de nuestro legislador acogiéndonos a la ley especial que rige esta materia [se encuentran] en un contrato a tiempo indeterminado, respecto al cual la demandante no puede exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, precisamente porque no existe término”.

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó copia certificada de las siguientes instrumentales:

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, de fecha 1º de mayo del 2000, el cual tendría una duración de un año fijo, marcado “A”.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, de fecha 1º de mayo del 2001, el cual tendría una duración de un año fijo, marcado “B”.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de octubre del 2002, bajo el No. 7, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual tendría una duración de un año fijo, marcado “C”.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, de fecha 1º de agosto del 2003, el cual tendría una duración de un año fijo, marcado “D”.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 24 de agosto del 2004, bajo el No. 5, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual tendría una duración de un año fijo, marcado “E”.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre los inmuebles de marras, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de septiembre del 2005, bajo el No. 35, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual tendría la duración de un año fijo, marcado “F”.

• Convenio de prórroga suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., sobre el último de los contratos de arrendamiento suscritos, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de octubre del 2006, bajo el No. 36, Tomo 84, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, prórroga esta que tendría una duración de un año fijo, marcado “G”.

• Notificación de comienzo de prórroga legal, llevada a cabo por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de junio del 2007, marcado “H”.

• Copia certificada del expediente No. 2007-1363, el cual cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente este en el cual fueron consignados los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes al período que inicia el mes de mayo del 2007 y culmina el mes de diciembre del 2009, ambos inclusive, marcado “I”.

En fecha 28 de julio del 2010, compareció el abogado en ejercicio Jorge Dickson, apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles, mediante el cual trajo a los autos los siguientes medios probatorios, a los fines de desvirtuar la posible confesión ficta, donde reconoce que consignó escrito de contestación al día siguiente de la oportunidad legal para ello (f. 187-190. Pieza I):

• Promovió el valor probatorio que se desprende de los documentos privados que constituidos por los contratos de arrendamiento constan de autos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil; asimismo, promovió el valor probatorio de los documentos públicos que también corren insertos a los autos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Promovió prueba de informes dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informara al tribunal de la causa sobre las consignaciones realizadas en el expediente 2007-1363, con indicación de las que fueron –en efecto- retiradas.

Se desprende del expediente que en fecha 30 de julio de 2010, el juzgado de la causa se pronunció respecto a los medios probatorios promovidos por la parte demandada, admitiéndolos (f. 191 y 192. Pieza I).

Finalmente, concluido con el procedimiento breve en primera instancia, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en fecha 12 de agosto del 2010 (f. 195-200. Pieza I). Contra ese fallo, en virtud de haberse negado el recurso de apelación por extemporáneo, la parte demandada ejerció acción de amparo constitucional, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f. 246-263), ordenando la reposición de la causa al estado de que se dictara nueva sentencia en la causa que nos ocupa.

En virtud de lo anterior, el Juez Primero de Municipio se inhibió en fase de emitir nuevo pronunciamiento respecto a la demanda por cumplimiento de contrato incoada (f. 266. Pieza I), correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juez Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual dictó sentencia en fecha 22 de junio del 2011 (f. 307-323. Pieza I), declarando sin lugar la demanda.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso de Revisión Constitucional, interpuesto en fecha 12 de marzo de 2013, por el abogado en ejercicio FRANCISCO GIL HERRERA en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA, contra la decisión proferida en fecha 7 de diciembre del 2012 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de abril de 2012 por esa misma representación judicial y sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de incoada contra la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., el fallo in comento es del tenor siguiente:

“…De la revisión de las actas procesales se evidencia que como anexo fue consignado en copia simple, legajo contentivo de las actuaciones verificadas en el expediente de consignaciones número 20071363, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de donde se pone de manifiesto que CARLOS MARIÑO THOMPSON en su carácter de representante de la empresa CECACOM 2000, C.A., el 9 de agosto del 2007, acudió a ese juzgado, alegando que su arrendador la ciudadana FLORINDA DIZ BEZADA se rehusaba a recibir el canon de arrendamiento, consignando al efecto copia simple del contrato y pensión arrendaticia correspondiente al mes de agosto del año 2007, a favor precisamente de FLORINDA DIZ BEZADA.

Por otra parte a los folios doscientos cuarenta y uno (241) y doscientos cuarenta y dos (242) corre inserta las resultas de la prueba de informes requerida por la parte demandada, de las mismas se evidencia, en primer lugar, que efectivamente la parte accionada sostuvo hasta el mes de octubre de 2010 su obligación de pagar el canon de arrendamiento según lo acordado en la referida prórroga; y en segundo lugar, que la accionante retiró en varias oportunidades los respectivos cánones de arrendamiento consignados a su favor, dichos retiros correspondieron desde el mes de agosto de 2007 hasta septiembre de 2009. Ahora bien, de igual forma quedó demostrado que mediante misiva notariada del 29 de julio de 2007, cursante al folio quince del expediente, la cual se tiene por reconocida de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que la actora notificó en dicha oportunidad la no prórroga del contrato que vencía en fecha 31 de julio de 2007, y por ende dejó sentado que en esta última fecha, empezaría a correr la prórroga legal correspondiente.

Así pues analizada la duración de este último contrato, la cual era de un año y su prórroga por un período de igual tiempo, se colige que la prórroga legal establecida de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en este tipo de casos que dicha prórroga será de un año, por lo que de las pruebas hechas mención, se constata que los retiros que hiciera la parte demandada en el respectivo tribunal de consignación correspondieron en principio a dicho año de prórroga, lo que está perfectamente admitido por la Ley, ya que es un derecho que la actora como arrendadora tenía atribuida.

No obstante lo inmediato anterior, aún cuando la actora realizó los respectivos retiros en virtud de estar en curso la mentada prórroga legal, esta venció en julio de 2008 y por ende feneció dicho contrato, aun así, la actora continuó retirando las consignaciones arrendaticias que hiciere a su favor la hoy accionada, con lo cual convalidó la conducta que mostrara la hoy demandada en calidad de arrendataria del inmueble; y por ende mal podría la actora ampararse en lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ésta en ningún momento dejó de percibir los cánones que en calidad de arrendadora le correspondían y en definitiva no cesó la relación arrendaticia, por lo que, juzga quien aquí decide que el argumento de indeterminación del contrato debe ser acogido, ya que, una vez vencida la prórroga legal de la que gozaba la parte accionada ambas partes siguieron haciendo uso de los derechos atribuidos a través de las mutuas concesiones pactadas en el contrato de marras. Y así se establece…”.

Asimismo, tal y como se explanó antes, la sentencia ut supra citada fue llevada a revisión constitucional por la representación judicial de la parte actora, declarándose con lugar dicho recurso por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado en fecha 9 de mayo del 2014, ello en los siguientes términos:

“…De las actuaciones que rielan al expediente originario, se observa que la demanda interpuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento, fue admitida el 4 de marzo de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a contestar la demanda. En ese sentido, el abogado Jorge Enrique Dickson Urdaneta, quien consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la sociedad mercantil CESACOM 200, C.A., se dio por citado el 19 de julio de 2010, correspondiendo a la parte demandada contestar el día 21 de julio de 2010, con lo cual no hubo actividad, sino luego el día 22 de julio de 2010, cuando presentó la contestación vencido el lapso legalmente previsto para hacerlo. Asimismo, se observa que lejos de probar la inexistencia de los hechos alegados por la parte actora, la demandada en el lapso de promoción de pruebas, no promovió alguna que le favoreciera.

Ciertamente, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas pretendió ser exhaustivo en el análisis probatorio, limitándose a pronunciarse sólo acerca de la determinación o indeterminación del contrato de arrendamiento como consecuencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y promovida por el demandado en su escrito de contestación, que vale acotar, fue presentado y consignado en el expediente originario de manera extemporánea, según consta en el análisis que realiza el a quo en su sentencia de la primera instancia, alegando el demandado que el procedimiento idóneo para la pretensión era la resolución del contrato y no el cumplimiento del mismo, omitiendo pronunciarse respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, y así establecer si desvirtuaban o no la pretensión del actor, si no eran contrarias a derecho, o si se consumó o no la confesión ficta, de conformidad con los elementos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que permite la contraprueba de los hechos…

(…Omissis…)

… En atención a los referidos criterios jurisprudenciales, se advierte que el juez competente al momento de decidir la pretensión interpuesta debe pronunciarse respecto a todos los alegatos formulados por las partes, así como los elementos probatorios que se encuentren en el expediente, de una manera razonable, congruente y fundada, a fin de emitir un fallo coherente y justo, so pena de vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de las partes.

En atención a las consideraciones expuestas, aprecia esta Sala que ciertamente el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no fue lo suficientemente exhaustivo sobre el análisis atinente a la intempestividad de la contestación de la demanda contentiva de la cuestión previa opuesta por la parte demandada y lo relativo a la confesión ficta, tan es así que no mencionó en su fallo la fecha de presentación del escrito de contestación de la demanda por parte de la demandada, así como tampoco efectuó una completa valoración del acervo probatorio inserto en el expediente al momento de dictar su decisión y su implicación sobre la predicha figura de la confesión ficta, lo cual restringe el derecho a la tutela judicial efectiva de la solicitante, y contradice el criterio interpretativo de la Sala respecto de la necesidad de que se eviten decisiones que obvien la totalidad o parte de las pruebas, o donde exista un tratamiento incompleto hacia la totalidad de las probanzas presentadas por las partes (Vid. Sentencia de esta Sala n.° 383 del 26 de febrero de 2003, caso: “Terminales Maracaibo, C.A.”)…”

Corresponde en el sub iudice, determinar el thema decidendum, donde se demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales aduciendo el vencimiento de la prorroga legal, debiendo precisarse, en primer lugar, si el escrito de contestación a la demanda fue presentado de forma extemporánea, dado el alegato de confesión ficta esgrimido por la representación judicial de la parte demandante, y con vista a ello este jurisdicente pronunciarse sobre el fondo de la controversia y la aplicación del beneficio de prórroga legal en el caso concreto que nos ocupa, ello de conformidad con los preceptos normativos aplicables en ese momento establecidos en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo con el orden decisorio anteriormente indicado, pasa quien aquí decide a pronunciarse respecto a la tempestividad de la presentación del escrito de contestación a la demanda, por parte de la representación judicial de la parte accionada.

Así, se desprende de autos que la presente demanda fue admitida por el juzgado de consignación mediante auto fechado 4 de marzo del 2010, señalando que la misma se sustanciaría mediante el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil y ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación al segundo día de despacho siguiente a la fecha en la cual se dejara constancia de su citación (f. 19. Pieza I).

Realizadas todas las diligencias pertinentes a los fines de llevar a cabo la citación personal y por carteles de la parte demandada, se observa al folio 46 de la primera pieza del presente expediente, que la representación judicial de la parte demandada se dio por citada a través de diligencia presentada el día lunes 19 de julio del 2010; de esta manera, se desprende del expediente que la parte demandada consignó escrito de contestación el día jueves 22 de julio del mismo año.

Pues bien, es necesario traer a colación lo previsto por el artículo 883 de nuestra Ley Adjetiva Civil, el cual establece lo siguiente:

“El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.” (Resaltado de este sentenciador).

De un análisis del precepto normativo transcrito y aplicable al sub iudice, claramente se desprende que la parte accionada debió dar contestación a la demanda el día 21 de julio de 2010 y no el 22 de ese mismo mes y año, tal como fuera, reconocido por la propia demandada en su escrito de fecha 28.7.2010 (f. 187-190) y del cómputo de los días de despacho realizado por el a quo (f. 205). Al respecto, considera pertinente este juzgador transcribir parcialmente la sentencia No. 505, de fecha 10 de julio del 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez , la cual asentó lo siguiente: “…Aunado a lo expuesto la Sala, ya ha considerado como válidas aquellas actuaciones realizadas por las partes en el proceso, antes de la oportunidad procesal para ello; mas, en el caso como el de autos, cuando la extemporaneidad está regida por lo tardío de la actuación, estas no pueden ser consideradas válidas, sino por el contrario, se tienen como no realizadas o inexistentes en perjuicio de la parte que no la consignó dentro del lapso procesal para ello…”.

Ello así, de conformidad con el criterio jurisprudencial antes transcrito, y en virtud del principio de preclusión de los lapsos procesales que rige el proceso venezolano, considerando que la representación judicial de la parte demandada consignó el escrito de contestación a la demanda al tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, es por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar extemporánea por tardía la contestación de la demanda mencionada, por lo que no se puede considerar como opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de marras (f. 51-54)

Ahora bien, realizado el análisis de la tempestividad de la contestación a la demanda, debe analizar este sentenciador los otros requisitos que configuran la confesión ficta, alegato esgrimido por la parte accionante y en cual incurriría su contraparte por no haber presentado el escrito de contestación de forma oportuna.

En este sentido, establecen los artículos 362 y 868 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Artículo 362. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”

“Artículo 868.- Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362..”.

De igual forma, en la misma Ley Adjetiva Civil, establece el artículo 347 lo siguiente:

“Si faltare el demandado al emplazamiento, se le tendrá por confeso como se indica en el Artículo 362, y no se le admitirá después la promoción de las cuestiones previas ni la contestación de la demanda, con excepción de la falta de jurisdicción, la incompetencia y la litispendencia, que pueden ser promovidas como se indica en los artículos 59, 60 y 61 de este Código.” (Resaltado de esta Alzada).

Asimismo, respecto a dicho precepto normativo, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha reiterado en diversas oportunidades el criterio según el cual se establecen los requisitos para que opere la confesión ficta alegada, criterios estos entre los cuales se encuentra el explanado mediante sentencia No. 486 de fecha 5 de noviembre del 2010, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez:

“…Por otra parte, con relación a la confesión ficta que alega la parte actora haber señalado en informes, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...”.

De allí que, para que pueda declararse la confesión ficta, ha de haberse verificado, de manera concurrente, los tres elementos que la configuran, previstos en la referida norma legal, a saber: 1) que no comparezca a dar su contestación dentro del plazo que la Ley otorga para ello; 2) que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho; y, 3) que en la oportunidad procesal determinada no acredite prueba alguna que lo favorezca…” (Resaltado de la cita).

En este sentido, observa quien aquí decide que, si bien es cierto la contestación de la demanda fue realizada de forma extemporánea por tardía, no es menos cierto que, en la oportunidad procesal para ello, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas haciendo valer todos y cada uno de los documentos (contratos de arrendamiento) y consignaciones arrendaticias aportadas anteriormente por dicha representación (f. 187-190), por lo cual se deben analizar las pruebas aportadas a fin de verificar el segundo de los requisitos necesarios (no promover prueba alguna que le favorezca) para que se incurra en confesión ficta y luego determinar que si la pretensión no sea contraria a derecho como tercer requisito, y así se declara.

Seguidamente, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios que han sido válida y tempestivamente aportados al proceso.

PRUEBAS ACTORA

Con el escrito libelar:

• Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., autenticado en fecha 5 de septiembre del 2005; por cuanto dicho instrumento fue reconocido y promovido por ambas partes, es por lo que el mismo posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, del cual se desprende ampliamente no sólo el vínculo jurídico existente, sino también las condiciones bajo las cuales el mismo fue contraído, y así se establece.

• Copia certificada del convenio de prórroga suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., autenticado en fecha 3 de octubre del 2006; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, es por lo que el mismo posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, del cual se desprende que las partes de mutuo acuerdo pactaron que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de septiembre del 2005, el cual tendría una vigencia anual –hasta el día 31 de julio del 2006-, sería prorrogado por un período de un (1) año más, quedando vigente desde el día 1º de agosto del 2006 hasta el 31 de julio del 2007, ambos inclusive, lapso éste que sería improrrogable, y así se establece.

• Notificación del comienzo de la prórroga legal, realizada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, evacuada en fecha 29 de junio del 2007; por cuanto dicha documental no fue impugnada en forma alguna, es por lo cual se le valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que la arrendataria notificó el comienzo de la prórroga legal, y así se establece.

PARTE DEMANDADA

• Copias certificadas de los contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., con respecto a los locales 2 y 3 de la Quinta Kiana, Avenida Los Mangos, Urbanización La Florida, a contar a partir del 1º de mayo del año 2000 el primero, y luego el 1º de mayo del 2001, respectivamente, por cuanto dichos instrumentos se refieren a un inmueble distinto al objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, no se les otorga valor probatorio y se desechan del proceso, y así se establece.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A. en fecha 4 de octubre del 2002, debidamente autenticado con respecto a los locales PB y sótano de la Quinta Kiana, Avenida Principal de Maripérez, Caracas, el cual no fue impugnado por la parte actora, en virtud de lo cual posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, demostrándose de esta manera el inicio de la relación arrendaticia existente entre ambos contratantes desde el 1.8.2002, y así se establece.

• Contrato de arrendamiento suscrito la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., en fecha 31 de julio del 2003; respecto a este instrumento, observa quien aquí decide que el mismo no presenta firma de ninguno de los contratantes, constituyendo el llamado documento apócrifo que no tiene valor probatorio alguno, y así se establece.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., autenticado en fecha 24 de agosto de 2004, el cual no fue impugnado por la parte actora, en virtud de lo cual el mismo posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, demostrándose la vigencia de la relación jurídica con respecto a los locales ut supra identificados, y así se establece.

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., autenticado en fecha 5 de septiembre de 2005; por cuanto ya esta Superioridad se ha pronunciado respecto al valor probatorio de la presente documental aportada por la parte actora, es por lo que nada hay que analizar al respecto, y así se establece.

• Convenio de prórroga suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil Cecacom 2000, C.A., en fecha 3 de octubre del 2006; observa este sentenciador que ya ha sido emitido el pronunciamiento respecto a este medio de prueba, en virtud de lo cual nada mas hay que referir al respecto, y así se establece.

• Notificación de comienzo de prórroga legal, realizada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, evacuada en fecha 29 de junio del 2007; observa este sentenciador que ya ha sido emitido el pronunciamiento respecto a este medio de prueba, en virtud de lo cual nada mas hay que referir al respecto, y así se establece.

• Copa simple del expediente signado con el No. 2007-1363, cursante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, por cuanto el mismo no fue impugnado, es por lo que posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y se demuestra que la parte demandada desde el mes de agosto de 2007 continuó pagando los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble y que los mismos fueron retirados por la parte demandante, y así se establece.

Valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta superioridad pasará a resolver el fondo de la presente controversia, con vista a las pruebas aportadas por la parte demandada que enervan el alegato de confesión ficta esgrimida por la parte actora, por cuanto no se cumplen los requisitos concurrentes para que opere la misma, demostrando la parte accionada que la relación arrendaticia se inició en una fecha distinta a la argüida por la parte actora en su escrito libelar, estando como ya se dijo la pretensión de la actora referida al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Florinda Diz Besada, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., en su carácter de arrendataria; esto por cuanto, a decir de la parte actora, la compañía arrendataria fue efectivamente notificada del comienzo del transcurso de la prórroga legal establecido en el Decreto Ley y, en virtud de que la misma venció y la arrendataria no realizó la entrega formal del inmueble objeto del contrato.

Así, se entiende por prórroga legal el beneficio que la Ley le otorga al arrendatario, en virtud del cual el contrato de arrendamiento extiende su duración en el tiempo, siempre que el mismo sea a tiempo determinado, variando el período de extensión dependiendo de la duración que haya tenido la relación arrendaticia, períodos estos que se encuentran establecidos en la propia Ley.

En este sentido, afirma la Dra. Cora Farías Altuve en su trabajo “La Prórroga Legal en el proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, páginas 56-59, lo siguiente:

“…prevista en el artículo 38 del Decreto Ley que busca asegurar al inquilino un plazo cierto de permanencia en el inmueble en caso de que el arrendador resuelva por cualquier causa no prorrogar el contrato de arrendamiento u otorgar otro nuevo, brindándole la certeza que al vencimiento de dicha prórroga, podrá recuperar o restituirse en la posesión del inmueble…

…Omissis…

…Obsérvese que es esencial la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado –habida cuenta que el plazo fijo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para comprobarse fuera del instrumento mismo. Iniciada entre el arrendador y el inquilino a tiempo fijo, independientemente de los contratos de arrendamiento que le vinculen…

…Omissis…

…Se produce por ministerio de la ley, debido a que no requiere de pacto alguno entre las partes y opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato. No es necesario notificarla al arrendatario; sin embargo, en la práctica forense es aconsejable y de ese modo, preconstituir una prueba que podrá ser utilizada en el juicio que se instaure contra el inquilino, en caso que no entregue al arrendador el inmueble a su vencimiento…

…Omissis…

…La prórroga legal, como lo dispone claramente la norma in comento, es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario: está concebida en beneficio de este, quien puede usarla o no parcialmente o agotarla íntegramente. Cuando nos referimos a usarla “en todo o en parte” significa que no es menester que el arrendatario se acoja totalmente a la misma y en aras de mantener la armonía contractual con el arrendador, puede usarla parcialmente debido a que no puede obligarse a permanecer en el inmueble después que se produzca el vencimiento natural de la convención. En este supuesto, es válido que el arrendatario le notifique al arrendador a través de cualquier medio fehaciente su voluntad o en el mismo acto en el cual haya sido notificado por este, sea a través de una comunicación personal o judicial…” (Resaltado de este sentenciador).

Pues bien, respecto a los períodos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como prórroga legal, se observa que el artículo 38 de este dispositivo legal establece lo siguiente:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Resaltado de esta Alzada).

Visto lo anterior, antes de proceder a establecer si se ha cumplido en efecto con el período de prórroga legal sin que se haya realizado la entrega formal del inmueble en cuestión, es necesario determinar dado el carácter de orden público que rige la materia, distintos aspectos relacionados con la figura de la prórroga legal, para que, de esta manera, se tenga certeza sobre su aplicabilidad. En primer lugar, es necesario saber si la parte arrendataria ha cumplido en forma cabal con sus obligaciones desvirtuados del uso del inmueble dado en arrendamiento; en segundo lugar, habrá de analizarse que se entiende por relación arrendaticia, ello en virtud de que, al determinarse su naturaleza, se establecerá la duración de la misma, elemento este que resulta esencial para esclarecer cuál de los lapsos legales es el aplicable en el caso de marras; y en tercer lugar, debe establecerse si la relación arrendaticia existente era a tiempo determinado o indeterminado.

Así pues, observa este sentenciador, respecto al primer aspecto antes mencionado, que tal y como establece la norma ut supra transcrita, las cláusulas pactadas en el contrato se mantienen en vigencia durante la prórroga legal, siendo esto así es por lo que cada una de las partes debía seguir cumpliendo sus obligaciones legales y contractuales, sin que se observe insatisfacción alguna por parte de la ciudadana demandante, evidenciándose a su vez a los folios 85 al 185 del presente expediente que la parte demandada, en efecto, venia cumpliendo cabalmente con sus obligaciones, en particular con el pago –en este caso consignación- puntual de los cánones de arrendamiento, los cuales han sido retirados por la arrendadora, lo cual no implica que se haya indeterminado el contrato o que haya operado la tacita reconducción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, ya que dicho retiro de los cánones consignados, era permitido por la ley aplicable rationi temporis que regia la materia para casos de cumplimiento de contrato (artículo 52 LAY); y lo segundo, por cuanto el arrendador notificó la no prórroga del contrato a pesar de que no era un requisito legal en fecha 31.7.2007, lo que implica que no se siguió ocupando el inmueble sin oposición del propietario. En virtud del razonamiento anterior, es por lo que se desprende con toda claridad del expediente, que en el caso que nos ocupa opera a plenitud la prórroga legal, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado y como beneficio a favor de la sociedad mercantil arrendataria, y así se establece.

Ahora bien, asentada como fue la procedencia de la prórroga legal, debe analizarse en segundo lugar, la deuración de la relación arrendaticia entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., en este sentido, el autor Roberto Hung Cavalieri, en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, en sus páginas 94 y 95, expresa:

“…Debe entenderse que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso…

…Omissis…

…Hecha la aclaratoria anterior es por lo que en aquellos casos en que las partes contratantes suponiendo que hayan celebrado de manera anual y sucesiva durante diez años, diez contratos de arrendamiento diferentes, todos ellos con una duración de un año, en definitiva, la duración de la relación arrendaticia será de diez años…” (Resaltado de este tribunal).

Así, de conformidad con el criterio doctrinal transcrito, se tiene que la relación arrendaticia es aquella que ha subsistido entre las partes contratantes a lo largo del tiempo, independientemente de la cantidad de contratos que han sido suscritos durante ésta, siendo el caso que a veces puede ocurrir que la duración del contrato coincide con la duración de la relación arrendaticia.

En el caso que nos ocupa, se desprende del acervo probatorio cursante en autos, que fueron consignados y haciendolos valer diversos contratos de arrendamiento suscritos entre los aquí interesados, de los cuales se desprende con amplia claridad que la relación arrendaticia inició en el año 2002 con la suscripción del primer contrato, siendo suscrito el último de ellos en el año 2005, el cual fue prorrogado de forma convencional en el año 2006; dicha prórroga convencional tendría una duración de un año fijo hasta el 31 de junio de 2007, al cabo del cual comenzaría a correr el período de prórroga legal.

De lo anterior, observa esta Superioridad que la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Florinda Diz Besada y la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A. –hasta el momento del inicio de la prórroga legal- había tenido una duración de cinco (5) años consecutivos, y así se establece.

En tercer lugar, debe analizarse si la relación arrendaticia que nos ocupa era a tiempo determinado o indeterminado, siendo que en el sub iudice cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos, así como de la prórroga convencional pactada, que todos y cada uno de ellos tendrían una duración de un (1) año fijo, sin posibilidad de que los mismos se prorroguen salvo pacto en contrario. Así, se tiene que un contrato a tiempo determinado es aquel que tiene un plazo fijo de vigencia, en virtud de lo cual, resulta claro para este jurisdicente que –en el caso de marras- la relación arrendaticia era a tiempo determinado, en virtud de lo cual se cumple con el elemento esencial del beneficio de prórroga legal, y así se establece.

Aclarados los puntos anteriores y visto que en el caso que nos ocupa –en efecto- procede el beneficio de la prórroga legal sobre una relación arrendaticia que, para el momento en el que operó dicho beneficio, tenía una duración de cinco (5) años, corresponde ahora a esta Alzada establecer el período que le correspondía de prórroga legal a la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., en su calidad de arrendataria del inmueble de marras, y si realmente la mencionada persona jurídica incumplió su deber de hacer entrega formal del mismo al culminar la mencionada prórroga.

En aplicación directa del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso concreto, dispositivo legal que establece: “…c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…” (Resaltado de este sentenciador) y por cuanto la relación arrendaticia in comento tenía una duración de cinco (5) años, es por lo que resulta aplicable el literal “c” del mencionado precepto normativo, en virtud de lo cual el período de prórroga legal que le correspondía a la aquí demandada era el de dos (2) años.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 57 de fecha 4 de marzo del 2013, con ponencia de la Magistrada Yraima De Jesús Zapata Lara, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente…” (Resaltado De esta Alzada).

En este orden de ideas, se desprende del expediente que se realizó notificación por la parte actora mediante una Notaría Pública, respecto a no prorrogar de forma convencional la relación arrendaticia y haciendo saber a la arrendataria que a partir del día 31 de julio del 2007 (fecha en la cual venció la prórroga suscrita por las partes) comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal correspondiente al caso, notificación esta que se llevó a cabo el 29 de junio del 2007.

Ahora bien, en virtud de que a la arrendataria le correspondían dos (2) años de prórroga legal y como la misma inició en el año 2007, ésta debía hacer uso y disfrute del inmueble de marras hasta el año 2009, más concretamente hasta el día 1º de agosto del 2009; asimismo, se desprende del expediente que la ciudadana Florinda Diz Besada, debidamente representada por profesionales del derecho, interpuso la presente demanda en fecha 12 de febrero del año 2010 (vuelto del folio 5), habiendo transcurrido el beneficio de prórroga legal correspondiente de 2 años, sin que se le hiciere entrega del inmueble de su propiedad, incumpliendo la arrendataria de esta manera no sólo con lo pactado entre ella y la ciudadana demandante, sino también con el dispositivo legal aplicable en su momento al caso, y así se decide.

En virtud de todos los razonamientos de hecho y de Derecho anteriormente explanados, visto que la parte actora dejó transcurrir el período de prórroga legal que correspondía y por cuanto no se desprende de autos que la sociedad mercantil arrendataria hubiese acreditado haber hecho entrega formal del inmueble constituido por un local comercial y un sótano, los cuales forman parte de la Quinta Kiana, ubicada en Maripérez, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de lo cual resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora y, en consecuencia, se declara ha lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta, y así se dispondrá en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de abril del 2012, por el abogado en ejercicio FRANCISCO GIL HERRERA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA, contra la sentencia proferida en fecha 22 de junio del 2011 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada contra la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., la cual queda revocada.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana FLORINDA DIZ BESADA en contra de la sociedad mercantil CECACOM 2000, C.A., identificadas ut supra. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega de los siguientes inmuebles: a) Un local identificado P.B., con un área aproximada de ciento y treinta metros cuadrados (130 mt2), en el que se encuentran instalados dos (2) aires acondicionados; y b) Un sótano, con un área aproximada de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mt2), que forman parte de la Quinta Kiana, ubicada en la Avenida Principal de Maripérez, al lado de la sede de la policía, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo buen estado en que los recibió al inicio de la relación arrendaticia y libre de bienes y personas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251eiusdem.

Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de nueve (9) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente No. AP71-R-2014-001168
AMJ/MCP/mil.-