REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. N° AP71-R-2015-000237 PARTE ACTORA: ciudadana BETTY PÉREZ AGUIRRE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.950.298, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.980, actuando en su propio nombre y representación. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos FELIX FERRER SALAS, ANTONIO BELTRÁN CASTILLO CHÁVEZ, YAJAIRA PEREIRA DE PIRELA, JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, JOSÉ RAFAEL POMPA GARCÍA y ROSARIO FATIMA RODRÍGUEZ MORALES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.032, 45.021, 20.000, 64.595, 178.147 y 15.407respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.954.448. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana LARIHELY ELJURI, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.826. MOTIVO: DESALOJO (Sentencia Definitiva). ANTECEDENTES EN ALZADA Corresponde a este Tribunal conocer de la presente causa, en virtud del recurso de apelación intentado en fecha 06/03/2015 (f.315) por la abogada Larihely Eljuri, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.826, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha02 de marzo de 2015, proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo de local comercial incoara la ciudadana Betty Pérez Aguirre contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado, condenó a la parte demandada a hacer entrega del bien inmueble desocupado a la parte actora, y condenó en costas a la parte demandada por haber resultado vencida (f.303 al 312); apelación que fue oída en ambos efectos por auto de fecha 10 de marzo de 2015 (f.318 al 319). Por auto de fecha 18 de marzo de 2015, este Tribunal le dio entrada al expediente signando con el NºAP71-R-2015-000237, y se estableció el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al precitado auto, a los fines de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil (f.323 y 324). En fecha 22 de abril de 2015, siendo la oportunidad fijada por este Tribunal para presentar informes en esta causa, compareció la abogada Betty Pérez Aguirre, actuando en su propio nombre y representación, como parte actora en la presente causa, y presentó escrito de informes (f.325 y 326). La parte demandada apelante no hizo uso de ese derecho. Mediante auto de fecha 07 de mayo de 2015, quien suscribe, Dra. Rosa Da Silva Guerra, se abocó al conocimiento de la presente causa, debido a su reincorporación a su cargo como Juez titular de este Despacho Superior; advirtiendo a las partes que tenían un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de que ejercieran el derecho consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se dijo “vistos” y la causa entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, a partir de dicha fecha inclusive (f.327). Por auto de fecha 06 de julio de 2015, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia para que tuviera lugar dentro del lapso de 30 días continuos siguientes a esa fecha exclusive (f.328). Estando dentro del lapso de diferimiento se pasa a dictar sentencia, previo las siguientes consideraciones: DE LA SENTENCIA RECURRIDA Consta del folio 303 al 312,ambos inclusive, del presente expediente, el fallo proferido en fecha 02de marzo de 2015, por elTribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de laCircunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró con lugar la demanda de desalojo, con fundamento en las causales contenidas en los literales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los siguientes términos: “(…Omissis…)” “…En lo que se refiere al Thema decidendum observa el Tribunal que en el caso sub iudice, pretende la parte actora mediante acción intentada por vía autónoma, la satisfacción de su derecho, el cual se circunscribe a obtener por parte del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su pretensión de desalojo fundado en las causales previstas en los literales e y g del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, están referidas dichas causales, en primer lugar cuando el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o ha efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y en segundo lugar cuando el arrendatario haya cedido el contrato o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin autorización del arrendador, sustentándola en primer lugar en el hecho de que la inspección extra litem practicada al local se evidenció el deterioro en el cual se encontraba el local, la construcción de una mezzanina y además el subarrendamiento de dicho espacio a la ciudadana Diocelina Serrano y a otra ciudadana de nombre Deyanira Laporto, es por ello que solicita al Tribunal condene a la parte demandada al desalojo y como consecuencia de ello entregue el inmueble arrendado. En contra de los hechos alegados la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda incoada por la parte actora, negó la naturaleza jurídica del contrato sea la de un contrato a tiempo indeterminado, añadió demanda en base a varios hechos sin precisarlos y los cuales fueron conocidos por ella y aceptados en el año 2.007 antes de que se realizara la inspección judicial al local, en base a ello propone la cuestión previa prevista en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sostiene que la actora no fundamentó la necesidad en elementos probatorios que la demuestren y rechazó la estimación de la demanda. Ahora bien, este Tribunal pasa a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos: Respecto a la perención de la instancia que fue invocada por la representación judicial de la parte demandada en base al argumento de que la parte actora retiró carteles el 22 de julio y consigno las resultas el 30 de junio de 2.014, es forzoso desechar por improcedente la perención alegada porque si bien es cierto, los carteles expedidos por este Tribunal fueron retirados en fecha 22 de mayo de 2.014, tampoco es menos cierto que la cancelación de los emolumentos al alguacil para su traslado a practicar la citación de la parte demandada y la consignación de las copias para la expedición de la compulsa dentro del lapso de treinta días contados a partir de la fecha de admisión de la demanda, resultan suficientes para evitar la sanción de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, es decir, estas actuaciones son suficientes para interrumpir la perención breve de la instancia, por lo que esa actuación procesal es suficiente para considerar cumplidas las obligaciones que la ley impone para la citación a la demandada, siendo importante precisar además, que a partir de esa fecha para que pueda producirse el decaimiento de la instancia es necesario el transcurso de un año, sin actuación procesal de las partes, por tanto; es forzoso desechar la perención alegada y así expresamente se decide. En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, el Tribunal observa que de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta la voluntad de las partes del contrato, fue la de vincularse por el plazo fijo de un año, contador a partir del día 1 de abril de de 2.001, renovable por periodos fijos de un año, siempre y cuando una de las partes no manifestare en un lapso de sesenta días antes de su vencimiento su voluntad de ponerle fin al mismo, es decir, de acuerdo con lo pactado, una vez vencido el primer año del contrato; si ninguna de las partes manifestare su voluntad a la otra de darlo por terminado, este se prorrogaría por el lapso fijo de un año, por tanto, en opinión de quien decide, esta situación fáctica se fue prorrogando que de acuerdo con la Actuación realizada por la Notaría Pública Interina del Municipio Chacao del Estado Miranda, documental que es plenamente valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 18 de enero de 2.007, la parte actora manifestó a la demandada su voluntad de resolver el contrato, de tal suerte que; habiéndose producido el desahucio en esa fecha, a partir del día 1 de abril de 2.007, empezó a correr el lapso de prorroga legal que de conformidad con la norma fue de dos años, por tanto, la prorroga legal venció en fecha 1° de abril de 2.009 y al continuar la arrendataria ocupando después de esa fecha el inmueble con la tolerancia de la arrendadora, el contrato sufrió un cambio en su naturaleza jurídica convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, por tanto, es forzoso desechar la defensa ejercida por la representación judicial de la parte demandada respecto a este punto y así expresamente se declara, resultando a todas luces idónea la vía procesal escogida por la parte actora. Así se decide. Promovió también la parte demandada, la cuestión previa prevista en el ordinal 6º, esto es, el defecto de forma de la demandada por no haberse llenado en el libelo los requisitos exigidos en el artículo 340, que es forzoso para el Tribunal desecharla, en primer lugar, porque no señala la demandada con precisión cuál es el defecto del cual, según ella, adolece el libelo y en segundo lugar porque no se encuentra quien aquí decide, defecto alguno en la redacción del referido libelo. Así se establece. Adicionalmente observa el Tribunal que el supuesto de hecho a que se refiere el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo absoluto guarda relación con la legitimidad a la causa, que es cosa distinta a la cuestión previa promovida, en tal sentido, es menester destacar que la representación judicial de la parte demandada confunde la cuestión previa promovida, con la falta de cualidad, que es la identidad del sujeto que propone o contra quien se propone la pretensión y aquel a quien la ley atribuye el derecho de proponerla. En razón a lo antes expresado, la cuestión previa promovida no debe prosperar. Así se decide. De la misma manera, en lo que se refiere a la falta de cualidad de la parte actora, que fue denunciada en base al argumento de la propietaria del Edificio Mendible es la Sucesión de Juan Bautista Fonseca y no la demandante, el Tribunal observa: Con relación a la cualidad para actuar en juicio, el maestro Luis Loreto sostiene que es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).” “(…Omissis…)” “…En el caso de autos, se evidencia de las actas procesales que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, acude a demandar en su condición de arrendadora del local distinguido con el Nº 7, situado en la Planta Baja del Edificio Mendible y esa condición de arrendadora que ostenta sobre el citado inmueble, le faculta plenamente para ejercer las acciones que derivan de la citada convención, en virtud a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo importante precisar además que no se discute en el presente proceso ningún derecho real sobre el inmueble objeto de la presente demanda, que requiera para su ejercicio la condición de propietario del accionante. Sin perjuicio de lo anteriormente expresado, de las probanzas aportadas se determina que la ciudadana Betty Perez Aguirre es viuda del ciudadano Lucas Rafael Fonseca, quien en vida formó parte integrante de la sucesión Fonseca Nuñez y ante su fallecimiento su cónyuge e hijos pasan a ser sus herederos por tanto, es forzoso desechar la falta de cualidad aludida. Así se decide. En cuanto a la estimación del valor de la demanda, se hace forzoso desecharla por improcedente al no existir el defecto al cual se alude y por que no señala la demandada cual es la cuantía en la cual debía ser estimada la demanda. Respecto al mérito, sobre la base de los hechos que fueron expuestos por las partes, en el presente caso se observa, que habiendo aducido la parte actora, como fundamento de su pretensión, la existencia de un contrato arrendamiento que fue suscrito sobre el local distinguido con el numero 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Mendible, situado en la Avenida Rómulo Gallegos de los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, su celebración no pasó a formar parte de lo controvertido en el presente juicio, sin embargo alegó la actora formar alegó la actora que la parte demandada incumplió con lo pactado al sub arrendar una parte del local, realizar reformas sin su autorización y mantenerlo en estado de deterioro, hechos que fueron expresamente rechazados, por tanto esos hechos pasaron a conformar el mérito de la Controversia. Ahora bien, de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con el ordinal 1º del 1.592 ejusdem (sic), el arrendatario tiene como obligación principal servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo. En el caso subiudice de las probanzas aportadas, en especial la inspección extra litem practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que por tratarse de una actuación voluntaria promovida extra proceso, de acuerdo con criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria, es valorada de manera de indicios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, infiere este Tribunal del contenido del Acta levantada, no impugnada en forma alguna, que dentro del local efectivamente se encuentra para el momento de la práctica, la ciudadana DIOCELINA SERRANO, desprendiéndose de sus propias declaraciones ante la Juez que realizó la inspección extra litem, que su condición dentro del inmueble es la de ser una sub arrendataria de un cubículo y otras áreas del local, hecho que se refuerza al ser adminiculada a la inspección judicial practicada por este despacho, con el debido control y contradicción de las partes y que es plenamente valorada, desprendiéndose además del informe realizado por el práctico y las fotografías tomadas en ambas inspecciones que el inmueble presenta deterioros, con la particular situación de existencia de cables para la que están colgando sobre tuberías sin conducción de corriente eléctrica que están colgando sobre tuberías sin canalización alguna; la existencia de tubería para alimentación de aguas blancas sin el embobinamiento requerido, mal estado de conservación y mantenimiento de pisos y paredes del baño y depósito de la planta baja, tomacorrientes sin tapa protectora, hechos que además se refuerzan con los términos en que fue contestada la demanda, cuando se señala que existen varios hechos por los que se demanda que fueron conocidos y aceptados por la arrendadora en el 2.007, antes de la práctica de la inspección extra litem, hechos que revelan con meridiana claridad, que ciertamente el inmueble presenta deterioros, que se le realizaron las remodelaciones señaladas y fue sub arrendado a una tercera persona sin la debida autorización de la arrendadora, contraviniendo con ello lo dispuesto en las cláusulas séptima, novena y décima primera del contrato De la misma manera debe señalarse que las probanzas aportadas por la parte demandada son desechadas por no guardar alguna pertinencia con el mérito de la controversia y otras por no aportar ningún elemento favorable a su excepción, pues en cuanto a la Resolución emanada del Ministerio de Desarrollo Urbano que fijó el canon de arrendamiento al inmueble objeto de la demanda, nada aporta a su excepción por no resultar discutido el canon, el contrato de arrendamiento que riela a los folios 103 al 104, es desechado por tratarse de copia fotostática de instrumento privado que ningún valor probatorio tiene el nuestro ordenamiento jurídico, los recibos de pago no guardan pertinencia por no estarse discutiendo falta de pago; de las dos comunicaciones emanadas de la parte actora, sólo se desprende la observación realizada respecto a las condiciones del local, sin que desprende la observación realizada respecto a las condiciones del local, sin que tal circunstancia implique aceptación de los deterioros. Así se establece. Para concluir, es preciso advertir que de las probanzas aportadas, se puede evidenciar que el inmueble se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, que efectivamente hay una persona que ocupa un cubículo en la parte superior de este, que se encuentra sub arrendada y que al mismo se Ie realizaron reformas consistentes en una mezzanina que se encuentra en la parte superior donde está el cubículo al cual se ha hecho referencia, por tanto, la parte demandada se encuentra incursa en los supuestos de hecho previstos en los literales e y g de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que el arrendatario haya sub arrendado total o parcialmente el inmueble, haya realizado remodelaciones sin la autorización del arrendador. Así se establece. Ahora bien, en lo que se refiere al Desalojo incoado basado en la necesidad que tiene una empresa de las hijas de la parte actora, fue accionado en forma subsidiaria, este Tribunal considera pertinente realizar las precisiones siguientes: Cuando en un libelo se accionan dos pretensiones, una por vía principal y la otra en forma subsidiaria, ambas al ser consideradas independientes una de la otra, limitan la actuación del Juzgador a examinar previamente la acción principal y de no proceder esta, entonces deberá entrar a conocer de la subsidiaria, pues las acciones subsidiarias se encuentran condicionadas a que la acción principal sea declarada sin lugar; sin embargo; en opinión de quien aquí decide el supuesto de hecho previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la necesidad del propietario o un pariente hasta el cuarto grado de afinidad de ocupar el inmueble, es otra de las causales puede ser intentado el desalojo, por tanto, estaríamos en presencia de una misma pretensión, por diferentes causales, pero, en el presente caso vistos los términos en los cuales quedó planteado el libelo, la actuación queda litigada a la forma como fueron efectuadas las peticione, es decir, un vía autónoma y otra por vía principal, de tal modo pues, que la actuación de quien aquí decide ha quedado condicionada por la forma como fueron planteadas las pretensiones y en consecuencia, declarada con lugar la pretensión accionada por vía autónoma, no tiene por que entrar a decidirse la subsidiaria. Así se decide. En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por vía autónoma por BETTY PEREZ AGUIRRE contra CIOLI JASMIN OLIVARES DELGADO. En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo y por tanto deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local distinguido con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mendible, situado en la Avenida Rómulo Gallegos de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida…”. (Fin de la cita. Negrillas del Tribunal de la causa). Contra este fallo, en fecha06 de marzo de 2015, la abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación, el cual fue oído por el Tribunal de la causa en ambos efectos en fecha 10 de marzo de 2015. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN INFORMES DE LA PARTE ACTORA: Cursa a los folio 325 y 326, ambos inclusive; escrito de informes, consignado por la parte actora, ciudadana Betty Pérez Aguirre, abogada en ejercicio, actuando en su propio nombre y representación,mediante el cual expuso lo siguiente: “(…Omissis…)” “…I PUNTO PREVIO El presente juicio, se inició por los trámites del juicio breve, pues para la fecha de presentación tanto de la demanda primigenia como de la reforma, regía para la tramitación de los juicios de desalojo, el procedimiento establecido en las normas del Decreto-Ley 427, de fecha 17 de Diciembre de 1999 y el Decreto-Ley 929, de fecha 23 de noviembre de 2013, toda vez que conforme al principio de la Perpetuatio Jurisdictionis, contenido en el dispositivo del artículo 3º del Código de Procedimiento Civil, la jurisdicción y la competencia se determinan por la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, razón por la cual el Tribunal las admite por los tramites del procedimiento breve, cuyo procedimiento es el aplicable para la época. Posteriormente, cumplidos los trámites del juicio, el Tribunal de la causa, en acatamiento a lo establecido en el nuevo Decreto Ley 929, del 24 de Mayo de 2014, armonizó el proceso de Juicio Breve, a los trámites del Juicio Oral, por mandato del citado nuevo Decreto 929, con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, acto al cual comparecimos ambas partes, fueron planteadas y analizadas las defensas de cada una de las partes con respecto a la pretensión de desalojo propuesta con la intervención de cada una de las partes bajo la conducción de la ciudadana jueza de la causa, como rectora del proceso; se enunciaron y analizaron las pruebas y defensas de las partes, y concluido el debate oral, el tribunal dicta el dispositivo del fallo, en el cual declaró ha lugar la demanda de desalojo planteada y en el lapso de ley publicó in extenso el fallo. Ahora bien, ciudadana Jueza Superior, a la luz de las normas que rigen el procedimiento breve, este tipo de juicio no tienen apelación si su cuantía no excediese de 500 U.T., cuyo monto para la interposición de la demanda era de Bs. 127,00, y con respecto al procedimiento oral, normas aplicables desde entrada en vigencia del Decreto Ley 929 y a las cuales fue adecuado este procedimiento, el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, que regula la apelabilidad de las sentencia, dispone lo siguiente: “Art. (sic) 878. En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá apelación.” Conforme se evidencia del libelo, la cuantía de la demanda propuesta, calculada en estricto apego a las normas procesales y especiales vigentes, asciende Bs. F 24.000,00, equivalente a 188,97 U.T. En consecuencia, solicito de este Tribunal Superior, que a la luz de la normativa aplicable al caso de autos, se sirva declarar que en el presente caso no hay lugar para interponer el recurso de apelación, debido a que su cuantía es inferior a la establecida en la citada norma procesal, como así pido sea declarado. II DE LA SENTENCIA RECURRIDA Para el supuesto de que esta Superioridad considere que el caso de autos tiene apelación y ésta deba ser conocida y decidida como Juez de Alzada Natural, en acatamiento a la Ley, paso a INFORMAR conforme a la fijación que por auto expreso efectuó este Tribunal de Alzada y lo cual hago en los términos siguientes: PRIMERO: El presente juicio se inicia bajo el amparos (sic) de las normas vigentes para la época de presentación y admisión tanto de la demanda primigenia como de la reforma supra citadas y, en cuyo caso se cumplieron determinados actos del proceso bajo la ley anterior, y que luego al ser armonizado o adecuado el proceso con las normas del nuevo Decreto Ley 929 del 24-05-2014, se verificó la Audiencia Oral correspondiente, en la cual, previo el análisis de los alegatos, defensas previas y de fondo y pruebas de las partes, se acordó el desalojo del local comercial que es objeto de la demanda, cuyo fallo fue publicado en el término de ley, ejerciéndose contra sí mismo, recurso de apelación. SEGUNDO: Puede observar ciudadana Juez Superior que la recurrida cumple con los términos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, carece de vicios que puedan acarrear la declaratoria de nulidad a que se refieren los artículos 209 y 244 eiusdem. En efecto, se evidencia de las actas que integran este expediente que, bajo el amparo de las leyes vigentes, se ha seguido un proceso litigioso, en procura del desalojo de un inmueble de uso comercial, cuyo juicio se tramitó impecablemente, ajustado a las normas procesales y especiales aplicables al caso y, en su oportunidad legal correspondiente fue decidido ajustado a derecho. En este juicio la demandada se dio por citada, promovió defensas previas, contestó la demanda, promovió y evacuó pruebas, asistió a la audiencia o debate oral y ejerció oportunamente los recursos de ley, al amparo de la tutela judicial efectiva que garantiza el estado social de derecho y de justicia contenido en la Constitución y Leyes de la República Bolivariana de Venezuela, ejerciendo cabalmente su derecho a la defensa. Por todo lo expuesto, pido se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme el fallo apelado…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito). INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA. La parte demandada recurrente, no ejerció su derecho a presentar informes por ante este Órgano Jurisdiccional a los fines de fundamentar el recurso de apelación ejercido; sin embargo, en la diligencia presentada en fecha 06 de marzo de 2015 (f.315), la apoderada judicial de la parte demandada indicó: “…Apelo de la decisión, cuya audiencia fue celebrada el 18/02/2015 y cuyo fallo fue publicado el 02/03/2015…”. TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda con sus respectivos anexos presentado en fecha 21 de marzo de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, por la ciudadana Betty Pérez Aguirre, abogada en ejercicio actuando en su propio nombre y representación, contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado (f.02 al 39); correspondiéndole conocer -previa distribución de ley- al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto de fecha 25 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de que procediera a dar contestación a la demanda (f.40). En fecha 31 de marzo de 2014, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda con un anexo (f.42 al 45, ambos inclusive). Por auto de fecha 02 de abril de 2014, el Tribunal de la causa admitió la reforma planteada por la actora y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a los fines de que procediera a dar la respectiva contestación a la demanda y su reforma (f. 46 y 47 ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 03 de abril de 2014, la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa (f.49). Por auto de fecha08 de abril de 2014, el tribunal de la causa ordenó librar la respectiva compulsa a la parte demandada (f.50). Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2014, el abogado José Rafael Pompa García, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haberle entregado al alguacil del tribunal de la causa los emolumentos a los fines de la práctica de la citación (f. 55). Consta a los folios 56 al 65, diligencia de fecha 14 de mayo de 2014, presentada por el ciudadano Eduard Pérez, actuando en su carácter de alguacil del Tribunal de la causa, mediante la cual consignó compulsa con su orden de comparecencia sin firmar dirigida a la parte demandada, por no ser posible encontrarla en el lugar de citación. Mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2014, la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada (f. 67). En fecha 19 de mayo de 2014, el tribunal de la causa, acordó librar cartel de citación a la parte demandada y ordenó la publicación de los mismos en los diarios “Últimas Noticias y El Universal” (f.68 y 69, ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2014, la parte actora consignó los carteles debidamente publicados en prensa (f. 73 al 75 ambos inclusive). Así las cosas, en fecha 02 de julio de 2014 el Tribunal de la causa mediante auto ordenó agregar a los autos la publicación de los carteles (f.76). En fecha 8 de julio de 2014, la abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por citada en el presente juicio en nombre de su representada, y consignó poder que la acredita como representante judicial de la ciudadana Cioli Yasmin Olivares, parte demandada en la presente causa (f.78 al 82, ambos inclusive). En fecha 14 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda (f. 84 al 87, ambos inclusive). En fecha 15 de julio de 2014, la parte actora consignó escrito donde formuló alegatos y defensas contra el escrito de contestación de la parte demandada (f. 89 al 91, ambos inclusive). En fecha 16 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos (f. 93al 121, ambos inclusive). En esa misma fecha, la apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó al tribunal de la causa, que declarara extemporáneo el escrito de alegatos presentado por la parte actora, por considerar que el lapso había precluido, y por no haber agotado la vía administrativa previsto en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (f.123). Por auto de fecha 21 de julio de 2014, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas aportadas por la parte demandada, y admitió las pruebas documentales promovidas, y negó la prueba de exhibición por cuanto el promovente no consignó medio de prueba que constituya presunción de que los documentos se encuentran en poder de su adversaria (f. 124). En fecha 21 de julio de 2014, la ciudadana Betty Pérez Aguirre, actuando en su propio nombre y representación como parte actora en la presente causa, consignó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos (f. 126 al 168 ambos inclusive). Posteriormente en fecha 22 de julio de 2014, la parte actora consignó escrito complementario de promoción de pruebas (f.173 y 174, ambos inclusive). En fecha 23 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, se pronunció en cuanto a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, admitió las documentales promovidas, admitió la prueba de inspección judicial sobre el local arrendado, admitió los testigos promovidos, admitió las pruebas de informes dirigidas al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a la Inspectoría del Este del Ministerio del Trabajo y al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S.) (f.175 al 177, ambos inclusive). Por auto de fecha 28 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, realizó pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, admitiendo las testimoniales y la documental promovidas, así (f.180 al 183, ambos inclusive). Por auto de fecha 29 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, acordó ampliar el lapso para la evacuación de las pruebas promovidas por la parte actora, por cinco (5) días de despacho, contados a partir de esa misma fecha exclusive (f.184). En fecha 30 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, levanto acta mediante la cual dejó constancia de haber realizado una inspección judicial, en el local objeto del presente juicio de desalojo (f.187 al 189 ambos inclusive). En fecha 30 de julio de 2014, la parte actora consignó escrito de promoción de prueba de experticia. (f. 191). Por auto de fecha 1 de agosto de 2014, el Tribunal de causa ordenó librar oficios a los entes que señalara la parte actora en su escrito de promoción de pruebas. (f.192 al 195 ambos inclusive). En fecha 1 de agosto de 2014, el Tribunal de la causa, declaró desierto la evacuación testimonial de la ciudadana María Teresa Duran (f. 196). Igualmente en la misma fecha, rindieron declaración testimonial los ciudadanos Yolanda Pereira y Domenico D’ Augusta Saney (f. 197 al 200 ambos inclusive). Además, en esa misma fecha, el ingeniero César Rodríguez Gandica, mediante diligencia consignó informe de inspección ocular realizada al local comercial en fecha 30/07/2014. (f.202 al 212 ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 1º de agosto de 2014, la representante judicial de la parte demandada, consignó copias simples de la declaración sucesoral del ciudadano Jean Acosta Fonseca, donde expone que se evidencia que la parte actora no tiene –a su decir- cualidad para actuar en juicio (f. 214 al 220). Igualmente, en esa misma fecha, mediante diligencia la parte actora ciudadana Betty Pérez Aguirre, solicitó al tribunal de la causa se fijara una nueva oportunidad para la evacuación testimonial de la ciudadana María Teresa Durán (f. 222); lo cual fue acordado por el a-quo en fecha 04 de agosto de 2014, fijando el segundo día de despacho siguiente a la precitada fecha a los fines de que la ciudadana María Teresa Durán, rindiera declaración testimonial (f. 223). Mediante diligencia presentada con anexos en fecha 5 de agosto de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal de la causa, fijará una nueva oportunidad de evacuación testimonial acordada por auto de fecha 04/08/2014, por cuanto coincidía con una audiencia de mediación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) (f. 225 y 226); lo cual fue negado por el Tribunal de la causa, por auto de esa misma fecha. (f.235). En fecha 6 de agosto de 2014, el Tribunal de la causa, levantó acta mediante la cual declaró desierto la evacuación testimonial de la ciudadana María Teresa Durán. (f.236). Mediante diligencia fecha 8 de agosto de 2014, el ciudadano César Martínez, en su carácter de alguacil consignó boleta de citación dirigida a la ciudadana Diocelina Serrano, debidamente firmada (f. 239 y 240). Igualmente consignó boleta de citación dirigida a la ciudadana Deyanira Laporto, sin firmar, por cuanto la ciudadana antes mencionada ya no trabajaba en dicho local comercial (f. 241 al 243 ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2014, el ciudadano Jesús Rangel, en su carácter de alguacil, consignó oficio dirigido al Superintendente del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), debidamente sellado y firmado (f. 244 y 245 ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2014, la parte actora, dejó constancia de su comparecencia al acto de testigos, manifestando que el alguacil no anunció dicho acto, y en consecuencia no existe declaración en autos respecto a la tempestividad o extemporaneidad de dicha declaración (f.248). Por auto de fecha 14 de agosto de 2014, el Tribunal de la causa señaló que ciertamente fue ampliado el lapso de promoción y evacuación de pruebas y que la admisión de las pruebas de las ciudadanas Diocelina Serrano y Deyanira Laporto, fue realizada dentro de la oportunidad legal correspondiente, señaló de igual manera que corresponde a las partes como interesadas impulsar el juicio en los cuales tiene interés; por otra parte, señaló que dicho Tribunal no tenía por qué emitir pronunciamiento alguno respecto a la extemporaneidad de la prueba de testigos de la ciudadana María Teresa Durán, por cuanto se reserva el pronunciamiento en la oportunidad de dictar sentencia, donde el Juez debe valorar todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes (f. 249 y 250). Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2014, el ciudadano Julio Echeverria, actuando en su carácter de alguacil, consignó oficio dirigido a la Dirección General de Consultoría Jurídica del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S), debidamente sellado y firmado (f. 251 y 252). Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2014, el ciudadano Antonio Guillen, actuando en su carácter de alguacil, consignó oficio dirigido a la Inspectoría del Este del Ministerio para el Trabajo y Seguridad Social debidamente firmado y sellado (f. 253 y 254). Por auto de fecha 17 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa, dio por recibido oficio y anexos provenientes del SENIAT, de fecha 8/10/2014 y ordenó agregarlos a los autos; asimismo, el tribunal de la causa ordenó que la causa continuara por los trámites del procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto No.929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que en tal sentido, se tenían por válidas las actuaciones realizadas hasta esa fecha. Seguidamente, el tribunal de la causa –por cuanto la causa se encontraba en estado de dictar sentencia- fijó el trigésimo (30º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación de las partes para que se lleve a cabo la audiencia oral (f. 256 al 260 ambos inclusive). Una vez notificadas las partes, en fecha 18 de febrero de 2015, se celebró la audiencia oral establecida, donde el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la ciudadana Betty Pérez Aguirre contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado (f. 276 al 287, ambos inclusive). Riela al folio 289 y 290, oficio fechado 24 de febrero de 2015, emanado de la Unidad Administrativa de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, manifestando que en el presente caso “NO SE HA AGOTADO LA VÍA ADMINISTRATIVA”. Riela a los folios 297 al 302 ambos inclusive, versión escrita de la audiencia oral celebrada en fecha 18/02/2015. En fecha 2 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa, publicó el extenso del fallo de la audiencia oral celebrada en fecha 18/02/2015, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoara la ciudadana Betty Pérez Aguirre contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado (f. 303 al 313, ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 6 de marzo de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la decisión de fecha 18/02/2015 cuyo extensivo del fallo fue publicado en fecha 02/03/2015 (f.315). Mediante diligencia de fecha 9 de marzo de 2015, la parte actora solicitó al Tribunal de la causa declaré inadmisible el recurso de apelación ejercido por la contraparte, en vista de que el presente procedimiento no cumple con la cuantía necesaria para escuchar dicha apelación (f.317). Por auto de fecha 10 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa, señaló que, si bien es cierto, que la presente demanda empezó por los trámites del procedimiento breve, no es menos cierto, que en vista de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ésta establece que el procedimiento aplicable para las demandas de desalojo es el procedimiento oral, y por lo tanto, se continuó por dicho procedimiento, en consecuencia de ello, negó lo solicitado y escuchó el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en ambos efectos (f. 318 al 320 ambos inclusive). LIMITES DE LA CONTROVERSIA 1.- DE LA DEMANDA Y SU REFORMA. Mediante demanda presentada en fecha 21 de marzo de 2014,la ciudadana Betty Pérez Aguirre, abogada, actuando en su propio nombre y representación, fundamentó su demanda de la siguiente manera: “(…Omissis…)” “…II DE LOS HECHOS Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 05 de Abril de 2001, anotado bajo el No. 02, Tomo 05, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que suscribí con la ciudadana CIOLI JASMIN OLIVARES DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada, titular de la Cedula de Identidad No. V-7.954.448, contrato por el alquiler del local comercial No.7 de la Planta Baja del Edificio Mendible, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, lo cual, a los solos efectos de la interposición de la presente demanda, me otorga el indiscutible carácter de parte interesada en los términos y demás condiciones establecidas por el artículo 11, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende, legitimada para solicitar en sede jurisdiccional la tutela judicial efectiva, de acuerdo a lo establecido en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, par manera de ambicionar el pronto restablecimiento de la situación jurídica infringida que es contraria a mis particulares derechos e intereses, y en la forma que más adelante señalo En dicho contrato se determino entre otras cosas, lo siguiente: a.- La descripción del inmueble, b.- El canon de arrendamiento y su forma de pago, c.- La duración del contrato y su forma de interrumpirla, d.- Las obligaciones de las partes y las causas de resolución, e.- El domicilio especial elegido por las partes. Dicho contrato se indeterminó, por cuanto en fecha 18 de Enero de 2007, notifique a la arrendataria vía notarial, la no prórroga del contrato, mas sin embargo esta continúa en el uso del local y le recibí el pago del alquiler con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, por lo que para intentar cualquier acción debe esta ceñirse a las causales taxativas contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la actualidad solo vigente la aplicación de su articulado para los contratos de locales comerciales. Ocurre que practicada Inspección Ocular en el referido local comercial por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se constato: 1.- El evidente deterioro del local, el cual con el debido asesoramiento del práctico que asistió al Tribunal fue plasmado en forma específica en el acta de la Inspección y en las fotografías que fueron tomadas en esa oportunidad por el auxiliar de justicia designado por el Tribunal, 2.- Que la arrendataria construyo en la mezzanina de dicho local dos espacios, los cuales tiene arrendado a terceras personas. Tales circunstancias revelan un incumplimiento o violación, en primer lugar, a la ley que le impone el deber de ceñirse de la cosa arrendada para el fin destinado y cuidarla como un buen padre de familia, y en segundo lugar de las cláusulas del contrato, en las que asumió la obligación de efectuar las reparaciones al local arrendado y la prohibición realizar mejoras reformas sin la autorización escrita de la arrendadora y de no subarrendarlo total o parcialmente. II DEL DERECHO Y CONCLUSIONES El artículo 1.159 del Código Civil, señala el efecto que tiene el contrato entre las partes y el artículo 1.167 del mismo Código, establece el derecho de las partes para actuar cuando una de ellas no cumple con su obligación. Asimismo el artículo 1.264 eiusdem, establece la obligatoriedad de las partes de cumplir con las obligaciones en la forma contraídas y la responsabilidad del deudor, en caso de contravención. Por su parte, el articulo ibídem, establece que el arrendamiento es por cierto tiempo determinado en el mismo. De otra vertiente, la Ley Especial, en su artículo 34 establece las causales por las que solamente puede demandarse la desocupación o desalojo de un inmueble bajo contrato a tiempo determinado, encuadrando los hechos señalados, constatados con la Inspección Ocular practicada, en el literal "e". Al amparo de las normas sustantivas citadas y el literal e del artículo34 de la ley especial, resulta claro y evidente derecho que me asiste para arrendado, lo cual proceso a efectuar conforme a los términos contenidos en el petitorio de este escrito libelar. III DE OTRO DERECHO INVOCADO Por otra parte, mis parientes consanguíneos y a fin Maríalejandra (sic) Fonseca Pérez (hija), Farida Joshua Fonseca Pérez (hija), y Federico Vásquez Peñuela (yerno), cónyuges estos dos últimos, tienen constituida la sociedad de comercio "REPRESENTACIONES GUAOO 51, C.A.", inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de Mayo de 2009, bajo el Nro. 49, Tomo 69- A-4to., la cual desde sus inicios estableció como domicilio Fiscal apartamento del Edificio Belford, 2da. Avenida de Los Palos Grandes y desde allí comenzó a operar desde pequeño espacio habilitado para ello, este que es de mi propiedad, es mi residencia principal lo ocupo con mis hijas María Gabriela, Marialejandra y María Fernanda Fonseca Pérez. Ocurre que la operatividad de la refería empresa se ha venido dificultando el desenvolvimiento comercial de la empresa, no solo por el inconveniente del espacio físico sino porque el Edificio Belford es de exclusivo uso residencial, lo que ha traído reclamos de la Junta de Condominio y vecinos, debido a la asistencia al edificio de personas, encomiendas, cajas, paquetes dirigidos a la empresa por otra parte, no ha sido posible sacar la permisología requerida para el cumplimiento de la normativa vigente, por lo que resulta imperioso la necesidad de su traslado o mudanza. Es así que desde el año 2012, se comenzó con la búsqueda de una oficina, local comercial, anexo etc., lo que ha resultado imposible, dada los dificultades legales que merman la existencia de inmuebles para arrendar, por una parte, y por la otra, los pocos existentes tienen altos precios de la renta. En virtud de ello surge mi evidente derecho de solicitar el desalojo del inmueble por la necesidad de ser ocupado por la referida sociedad de comercio, cuyos accionistas y personeros son mis parientes en primer grado de consanguinidad ya afin(sic) respectivamente, con apoyo a lo establecido en la causal establecida en el literal "b" del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. IV PETITORIO Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas anteriormente, es por lo que actuando por mi propio nombre y derechos y con el carácter de arrendadora, ocurro ante su competente Autoridad para demandar, como en efecto así lo hago, a la ciudadana CIOLI JASMIN OLIVARES DELGADO, ya identificada para que a falta de convenimiento sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: 1. Desalojar el inmueble objeto del contrato suscrito entre las partes, constituido por el local comercial No. 7, situado en la Planta Baja del Edificio Mendible, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. 2. A pagar las costas y costos derivados del presente juicio, incluyéndose el pago de honorarios profesionales de abogados. “(…Omissis…)” ESTIMACION DE LA DEMANDA: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs.24.000,00), monto correspondiente a la sumatoria de doce (12) meses del canon último convenido lo que representada (sic) xxxx (sic) Unidades Tributarias, a razón de 128 Bs. X U.T...”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito.). En fecha 31 de marzo de 2014, la ciudadana Betty Pérez Aguirre, parte actora, presentó ante el Tribunal de la causa, reforma de la demanda, que fue admitida por auto de fecha 02 de abril de 2015, la cual es del tenor siguiente: “(…Omissis…)” I DE LOS HECHOS “…Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria publica Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 15 de enero de 2004, anotado bajo el No.02, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que suscribí con la ciudadana CIOLI JASMTN OLIVARES, contrato por el alquiler del local comercial No.7 de la Planta Baja del Edificio Mendible ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, lo cual, a los solos efectos de la interposición de la presente demanda, me otorga el indiscutible carácter de parte interesada en los términos y demás condiciones establecidas por el artículo 11, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende, legitimada para solicitar en sede jurisdiccional la tutela judicial efectiva, de acuerdo a lo establecido en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por manera de ambicionar el pronto restablecimiento de la situación jurídica infringida que es contraria a mis particulares derechos e intereses, y en la forma que más adelante señalo. Dicho contrato, el cual se indeterminó, toda vez que el 18-01-2007, notifiqué a la arrendataria la no prórroga y esta continuo ocupando el local y yo le cobre el alquiler con posterioridad a dicha notificación, pero sus acuerdos siguen vigentes a tenor de lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil y en cuyas cláusulas, entre otras cosas, se determine: a.- El local arrendado, su ubicación y estado físico b.- El monto del alquiler. c.- La duración, fecha de inicio y forma de interrumpir su vigencia. d.- La obligación de la arrendataria de efectuar las reparaciones menores y las que se hagan mayores, por falta o inoportuna participación. e.- La prohibición de efectuar modificaciones y de subarrendar. f.- El domicilio especial elegido por las partes, y otras. Ocurre que practicada en el local No. 7, que es objeto del contrato que une a las partes, el 06 de Diciembre de 2013, Inspección ocular por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial con asistencia del práctico designado, se constato lo siguiente: 1.- El evidente deterioro del local, el cual con el debido asesoramiento del práctico que asistió al Tribunal, se determinó así; “… 1.- Se aprecian algunas paredes internas con huecos, hundimientos, humedad presente, descomposición de la pintura; la existencia de tubería para la canalización de cables de corriente eléctrica, adosados a las paredes y techos, sin el comportamiento debido, la existencia de cables de conducción de corriente eléctrica, colgando o superpuestas sobre tuberías existente sin canalización alguna, la existencia de un breakers de control eléctrico adosado a la parte superior de la pared; la existencia de un cable para la conducción de corriente eléctrica (110 voltios), colgando alimentando un punto de iluminación en techo del baño, proveniente de toma adosado a la pared; la existencia de una puerta tipo acordeón, escaleras que conducen al nivel superior, así como muebles de diferentes tipos y forma adosados a las paredes internas del local, la existencia de tuberías para la alimentación de aguas blancas, en las áreas internas del local, adosadas a las paredes, sin el debido embotamiento.” 2.- Que la arrendataria en la mezzanina de dicho local realizó construcciones, pues se constató en la Inspección evacuada la existencia de tres (3) espacios o cubículos, observándose en esta parte superior que hay bienes muebles, productos Herbalife, carteleras publicitarias de tratamiento faciales e información sobre obesidad y de nutrición y dietética. 3.- Que la arrendataria tiene arrendados esos espacios pues el Tribunal fue atendido en esa parte superior del referido local por la ciudadana DIOCELINA SERRANO, titular de la Cédula de Identidad No. V-8.353.535, quien notificada de la misión del Tribunal manifestó a la juez que ejercía su trabajo allí, realizando tratamientos de los que están enunciados y que tiene un convenio del uso de las áreas que utiliza en ese nivel, con la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, a quien le paga por dicho uso. 4.- Que las notificadas de la misión del Tribunal informaron a este en el momento de la practicar la inspección, que el cubículo que está cerrado, se encuentra la ciudadana DEYANIRA LAPORTO, quien también ocupa ese cubículo en las mismas condiciones, pero que no podían indicar en qué consistía el convenio porque debía decirlo ella misma. En la puerta de este cubículo, que se encontraba cerrado al momento de practicar la inspección, existe pegada en puerta la siguiente información: Lic. DEYANIRA LAPORTE, ENFERMERA ESPECIALISTA EN HEMOTERAPIA TERAPETUTA, COMISIATRIA Y ESTETICISTA". Las notificadas expresaron que dicha ciudadana estaba atendiendo a una clienta y que no podía ser interrumpida hasta que terminara, por lo que el Tribunal no tuvo acceso. 5.- Se constató la existencia de otro cubículo que está cerrado con puerta corrediza y candado, el cual las notificadas informaron que es utilizado por la señora Jasmín Olivares para guardar bienes. Tales circunstancias revelan un incumplimiento o violación, en primer lugar, a la ley sustantiva en cuyo articulado impone al arrendatario el deber de servirse de la cosa arrendada para el fin destinado y cuidarla como un buen padre de familia, y en segundo lugar, al contrato en cuyas cláusulas la arrendataria asumió la obligación de efectuar las reparaciones que necesite el local durante la vigencia del contrato, la de no realizar reformas, sin autorización escrita de la arrendadora y la de no subarrendarlo total o parcialmente. II DEL DERECHO Y CONCLUSIONES El artículo 1.579 del Código Civil, define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella. El artículo 1.583 ibídem, determina la prohibición de subarrendar si así se expreso en el contrato y el articulo 1.589 eiusdem, prohíbe variar la forma de la cosa arrendada, además de estar prohibido expresamente en el contrato. Por su parte el 1.264 del citado Código, contempla que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, norma esta y las cláusulas del contrato totalmente violadas por la arrendataria. En consecuencia, es evidente que de los hechos narrados, de las resultas de la inspección y el informe del práctico designado, nace el evidente derecho que me permite accionar en contra de la arrendataria para solicitar el desalojo del local arrendado con apoyo a lo establecido en los literales “e” y “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. II DE OTRO DERECHO INVOCADO Por otra parte, mis parientes consanguíneos y afín, Marialejandra Fonseca Pérez (hija), Comunicadora Social en el área de Mercadeo, Farida Joshua Fonseca Pérez (hija), Diseñadora de Modas y Federico Vásquez Peñuela (yerno), Diseñador Grafico, cónyuges estos dos últimos, desde el 18- 05-2009, tienen constituida la sociedad de comercio Representaciones Guaoo 51, C.A., dedicada al ámbito de publicidad y otros ramos afines conforme a sus estatutos sociales, la cual se encuentra registrada ante el Registro Mercantil IV de esta Circunscripción Judicial, bajo el No. 49, Tomo 69-A, Cto. Dicha compañía, estableció como domicilio comercial y fiscal, el siguiente: Segunda Avenida, entre segunda y tercera transversal, Edificio Belford, Oficina 5-A. Urbanización Los Palos Grandes, como se evidencia de la cláusula segunda del acta constitutiva-estatutos y del RIP expedido por el Seniat. Allí comenzó a operar desde el pequeño espacio habilitado para ello dentro del referido apartamento, el cual es de mi propiedad, es mi residencia principal y lo ocupo con mis hijas María Gabriela, Marialejandra y María Fernanda Fonseca Pérez, y resultando dificultoso la operatividad de la compañía en dicho espacio, tanto para la familia como para su normal desenvolvimiento comercial, no solo por el inconveniente del espacio físico sino por el hecho de que el edificio Belford es de exclusivo uso residencial, lo que ha traído reclamos de la Junta de Condominio y vecinos, debido a la asistencia al edificio de personas, encomiendas, cajas, paquetes dirigidos a la empresa, lo que provoca inconvenientes y la necesidad del traslado o mudanza. Es así que desde el año 2012, se comenzó con la búsqueda de una oficina, local comercial, anexo etc., lo que ha resultado imposible, dada las dificultades legales que merman la existencia de inmuebles para arrendar, por una parte, y por la otra, los altos precios de la renta. En virtud de ello surge mi evidente derecho de solicitar el desalojo del inmueble por la necesidad de ser ocupado par la referida sociedad comercio, cuyos accionistas y personeros son mis parientes en primer grado de consanguidad (hijas) y afín (yerno), respectivamente, con apoyo a lo establecido en el literal “b” artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. IV PETITORIO 1.-DE LA ACCION PRINCIPAL: Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en renglones anteriores, actuando por mi propio nombre y derechos y con el carácter de arrendadora, ocurro ante su competente Autoridad para demandar, como en efecto así lo hago, a la ciudadana CIOLI JASMIN OUVARES DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad No. V-7.954.448, en su carácter de arrendataria, para que a fatal (sic) de convenimiento sea condenada por el Tribunal, con fundamento a lo establecido en los literales "e" y "g" del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, acción ésta que ejerzo como principal, a lo siguiente: a) Desalojar en (sic) local No. 7 de la Planta Baja del Edificio Mendible ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, y en consecuencialmente me haga entrega del mismo libre de personas y bienes de su propiedad. b).- Pagar las costas y costos que ocasione este procedimiento. 2.- DE LA ACCION SUBSIDIARIA: Asimismo con los mismos razones de hecho y derecho anteriores, en este caso, con el fundamento especifico alegado en el capítulo III de esta reforma, denominado “DE OTRO DERECHO INVOCADO” y de conformidad con lo establecido en el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, ejerzo como acción subsidiaria, para demandar como en efecto formalmente lo hago, a la ciudadana CIOLI JASMIN ALIVARES DELGADO, antes identificada, con fundamento al literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, basada en la evidente necesidad que tienen mis hijas, para sede la Empresa Representaciones Waoo 51, C.A., de la que son accionistas y personeras, por lo que solicitó que a falta de convenimiento sea expresamente condenada por este Tribunal, a: a).- Desalojar en local No. 7 de la Planta Baja del Edificio Mendible, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, y consecuencialmente me haga entrega del mismo libre de personas y de bienes de su propiedad. b).- Pagar las costas y costos que ocasione este procedimiento. (…Omissis…) Estimación de la demanda: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs.24.000,00), monto correspondiente a la sumatoria de doce (12) meses del alquiler último convenido, lo que representada ciento ochenta y ocho unidades tributarias con novecientos setenta y seis milésima de unidad tributaria (188,976) a razón de 127 Bs. X U.T…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito). 2.- DE LA CONTESTACIÓN. En fecha 14 de julio de 2014, la abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada -ciudadana Cioli Yasmin Olivares-, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: “(…Omissis…)” “…PUNTO PREVIO: Alego la Perención de la instancia contemplada en el artículo 267 del Código de procedimiento Civil ordinal 1 Dicho argumento lo fundamento en que la Parte Actora retiro (sic) carteles de emplazamiento el 22/07/2.014 y consigno (sic) resultas el 30/06/2.014 evidenciándose que transcurrieron más de 30 días sin impulso procesal de la parte actora en el expediente para interrumpir dicha perención NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO CADA UNO DE LOS ARGUMENTOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA POR LO SIGUIENTE: PRIMERA DEFENSA: FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE O PARTE ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO. Se desprende la (sic) actas procesales y específicamente “Libelo de Demanda, Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas” (MARCADO LETRA A del Libelo de Demanda), que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.950.298 actúo en su propio nombre y derecho, obviando y ocultando que la propietaria del Edificio "MENDIBLE", ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre, Estado Miranda es la Sucesión Juan Bautista Fonseca. En consecuencia existe una falta de cualidad de la Parte Actora,(Betty Pérez Aguirre, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.950.298) al incoar la presente demanda, y así solicito lo decrete este Tribunal al momento de dicta (sic) sentencia Definitivamente firme. De lo antes expuesto podemos proponer adicionalmente en el presente escrito de contestación de demanda, la cuestión previa prevista en el artículo346, numeral 3 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDA DEFENSA: EN LO QUE RESPECTA A LA NOTIFICACIÓN DE LA PRÓRROGA DEL CONTRATO ES ILEGAL Se establece en el Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 05 de Abril del 2.001, anotado bajo el Nro. 02, Tomo 05 de los respectivos libros de autenticaciones en la cláusula Tercera: “La duración del contrato es de un año, (sic) ...contados a partir del 01 de Abril del 2.001 hasta el 01 de Abril del 2.002...por un can6n de arrendamiento de Setecientos Bolívares Fuertes(Bs.700,00)...” Notifico (sic) la Parte Actora a través de la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 18 de Enero del 2.007 la no intención de prorrogar el referido contrato de arrendamiento y que según Resuelto Nro. 01310 de fecha 10 de Junio de 1.997 del Ministerio del Desarrollo Urbano dirección (sic) General sectorial (sic)de Inquilinato el canon que debía cobrar era Ochenta y Nueve Con Cuarenta Bolívares (Bs. 89.40), es decir excediéndose y abusando de la buena fe de el arrendatario que desconocía que en el referido ministerio existía el expediente Nro.29.054 que demuestra propiedad y regulación de canon de arrendamiento. "....Alega la Parte Actora en el Escrito Libelar que el Contrato de Arrendamiento se indeterminó, por cuanto en fecha 18 de Enero del 2.007, notifique a la arrendataria vía notarial, la no prórroga del contrato, más sin embargo esta continuo en el uso del local y le recibí el pago del alquiler...." La parte actora obvio (sic) que poner fin a la renovación del contrato, pero no eximía al arrendatario del goce y disfrute de la prórroga legal, desde el momento del vencimiento del contrato de arrendamiento existía el derecho a la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pero como ella misma lo expresa y reconoce en el escrito libelar siguió recibiendo cánones de arrendamiento, lo que demuestra que el contrato de arrendamiento sigue siendo determinado pero se renovó por periodo igual. Contradiciéndose la parte Actora en su escrito libelar (los hechos "es a tiempo indeterminado” con el derecho y conclusiones es a tiempo determinado") TERCERA DEFENSA. La Parte Actora expone como hechos controvertidos que dan origen a esta demanda: En LOS HECHOS 1.- El deterioro del inmueble. 2 construcción de una mezzanina; y luego en OTRO DERECHO INVOCADO la necesidad de ocupar el inmueble. Desprendiéndose que existen varios hechos por los que demanda sin precisión en exactitud, y que fueron conocidos y aceptados en el 2.007 por La Arrendadora antes de la inspección Judicial en el 2.013.. De lo antes expuesto podemos proponer adicionalmente en el presente escrito de contestación de demanda, la cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral 6 del Código de Procedimiento Civil. CUARTA DEFENSA. Alega la Parte Actora la necesidad que tiene una compañía de ocupar el inmueble arrendado, pero nunca lo fundamento (sic) en elementos probatorios que exijan y demuestren realmente la necesidad de ocuparlo ni parentesco, solo de(sic) limito (sic)a manifestarlo por escrito y presento (sic) un Registro Mercantil, obviando lo dispuesto por diferentes criterios que son aplicables a materia residencial como a locales comerciales, entre las que citamos: 1.- Sentencia del 21 de mayo de 1.987 - Jesús Gutiérrez Gutiérrez contra Callisto Di Benedetto y otro - con ponencia de la Magistrado dra. (sic) Hildegard Rondón de Sansó. 2.- Sentencia del 13 de agosto de 1.984 TAL (sic) Ponente Dr. José Agustín Catalá, hijo. Las mismas serán consignadas en prueba. QUINTA DEFENSA. La Parte Actora al momento de estimar la demanda lo hace erróneamente, pues no se están demandando cánones insolutos y tampoco hizo la conversión en Unidades Tributaria, incurriendo así en un error para que esta jurisdicción(sic) judicial (sic) de esta Circunscripción Judicial conozca de la causa. PETITORIO Solicito a este digno Tribunal se sirva declarar en su oportunidad procesal la demanda sin lugar…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito). Ahora bien, de conformidad con el principio de la carga de la prueba, previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que, junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En el caso de marras, conforme los términos de la demanda y la contestación, se tiene como hecho no controvertido la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 05 de abril de 2001, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No.02, Tomo 05, del libro de autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto a los hechos controvertidos, se aprecia que la acción de desalojo fue incoada por la parte actora, con fundamento en las causales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; ello en razón, del supuesto incumplimiento de la arrendataria del contrato de arrendamiento, por cuanto ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo, y efectuó reformas no autorizadas por el arrendador; y a su vez, subarrendó parcialmente el inmueble, sin el consentimiento de la arrendadora; siendo estos hechos negados por la parte demandada; por lo que, la parte actora tiene la obligación de probar los hechos constitutivos de su pretensión. Además, la demandada negó que la naturaleza jurídica del contrato sea la de un contrato a tiempo indeterminado; en razón de lo cual, existe contradicción respecto la naturaleza determinada o no del contrato de arrendamiento. Por lo que será necesario determinar la naturaleza del contrato que vincula a las partes. En cuanto a la demandada, se observa que ésta como puntos previos alegó la perención breve de la instancia; opuso la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio, proponiendo en tal sentido la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo que la actora carece de legitimidad para intentar la acción de desalojo por no ser la propietaria del inmueble; y opuso la cuestión previa del ordinal 6° del precitado artículo, sosteniendo que la demanda es inexacta e imprecisa; y también rechazó la estimación de la demanda; alegatos que se resolverán previos a cualquier pronunciamiento de fondo. Respecto al fondo de la controversia, la demandada sostiene que, los hechos en que se fundamenta el desalojo, fueron conocidos por la actora y aceptados en el año 2.007, antes de que se realizara la inspección judicial al local; por lo que, la parte demandada ha alegado un hecho modificativo que debe probar. Respecto a la necesidad de ocupar el local arrendado, la demandada expresó que la actora no tiene necesidad de ocuparlo, por cuanto no la fundamentó en elementos probatorios que demuestren esa necesidad de ocuparlo, ni el parentesco, por lo que le corresponde demostrar este alegato. Delimitada la controversia, de seguida se efectuará el análisis de los medio probatorios. PRUEBAS DE LAS PARTES 1. DE LA PARTE ACTORA: A. Anexas al escrito libelar y de reforma de la demanda: 1) Riela a los folios4 al 33 del presente expediente, en original, marcado con la letra “A”, expediente No. AP31-S-2013-010465, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial extra-litem requerida por la abogada Betty Pérez Aguirre, actuando en su propio nombre y en representación de sus derechos, realizada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 06 de diciembre de 2013, con informe pericial de ingeniero civil (práctico designado por el Tribunal) presentado en fecha 17 de diciembre de 2013, en el inmueble ubicado en el Edificio Mendible, local comercial No.07, planta baja, situado en la Avenida Rómulo Gallegos, con cruce calle Mendible, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre, Estado Miranda. Ahora bien, ha sostenido la doctrina que la inspección judicial extra litem, es una prueba anticipada para un futuro juicio entre el solicitante de la misma y otra persona, requerida a los fines de hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En el caso bajo estudio, se observa que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, solicitó al tribunal que corresponda, se constituya en el inmueble dado en arrendamiento (objeto de la presente demanda), con el objeto de que por vía de inspección ocular, se deje constancia de los siguientes particulares: i) de las personas que ocupan dicho inmueble, de todas sus áreas y dependencias, y con qué carácter se encuentran dentro del local; ii) de la existencia de algún aviso de publicidad, distintivo, nombre o aviso luminoso en la puerta de acceso, paredes externas e internas del local; iii) de las dependencias y áreas del local y si las mismas están ocupadas por bienes o personas; iv) del estado de conservación y/o funcionamiento de las puertas, ventanas, pisos y baños y piezas sanitarias en general, si se observan o existen filtraciones, grietas y otro deterioro en las paredes y techos del local; v) de cualquier otro hecho o circunstancia que en el momento de practicarse la inspección judicial se señale. Mediante acta levantada en fecha 06 de diciembre de 2013 (f.15 al 19), por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el Juez dejó constancia de haberse constituido en el inmueble objeto de inspección; que designó como auxiliar de justicia al ciudadano César Rodríguez Gandica, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nro.37.000, en carácter de práctico, aceptando el cargo designado; que una vez en el lugar indicado, dejó constancia que tuvo acceso al interior por tratarse de un local destinado a salón de belleza y peluquería; que al anunciar su presencia fue atendido por la ciudadana Petra Prudencia Pérez Flores, titular de la cédula de identidad Nro.V¬-2.936.319; la notificada le informó al tribunal que ella era la encargada de la peluquería, y que la arrendataria Cioli Yasmin Olivares Delgado no se encontraba en el local. Seguidamente, el Tribunal procedió a dejar constancia de los particulares solicitados, en los siguientes términos: “…PRIMERO: El Tribunal deja constancia de que al momento de practicar la inspección se encuentran presentes en el nivel inferior del local comercial donde está constituido, la notificada antes identificada y cuatro (4) personas más, sobre las cuales la notificada informó que tres (3) trabajan como peluqueras y una (1) como manicurista, que en total son cuatro (4) personas que trabajan en el turno de la mañana, de 8:00 a.m. a 1:00 p.m., por comisión; y que en el turno de la tarde, trabajan de la misma forma (por comisión) cuatro (4) personas más. Seguidamente el tribunal subió a través de una escalera al nivel superior del local comercial y fue atendido por una ciudadana que se identificó como DIOCELINA SERRANO, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.353.535, quien fue igualmente notificada de la presente actuación y manifestó a la juez que ella ejercía su trabajo allí, realizando tratamientos de los que están anunciados en el local y que tiene un convenio de uso del cubículo y las áreas que utiliza en ese nivel, con la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, a quien le paga por dicho uso. Igualmente ambas notificadas manifestaron a la juez que en ese momento se encontraba trabajando en otro de los cubículos que estaba cerrado, la ciudadana DEYANIRA LAPORTO, quien también lo ocupaba en las mismas condiciones, pero que no podían indicar en qué consistía el convenio, porque debía decirlo ella misma. En la puerta que estaba cerrada está pegada la siguiente información: “Lic. DEYANIRA LAPORTE. ENFERMERA ESPECIALISTA EN HEMOTERAPIA, TERAPEUTA, COSMIATRA Y ESTETICISTA”. Por cuanto las notificadas expresaron que dicha ciudadana estaba atendiendo a una clienta y que no podía ser interrumpida hasta que terminara, el tribunal no tuvo acceso al indicado cubículo ni constató la presencia de la ciudadana señalada como DEYANIRA LAPORTE. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia, con el auxilio del práctico designado, que existe en la entrada del local, en la parte exterior y superior que da frente del edificio el siguiente un toldo de loca con un aviso distintivo: “YASMIN J.J.C. ALTA PELUQUERÍA – UNISEXCOMERCIAL”, y un aviso luminoso, donde se lee: “PELUQUERÍA”. Igualmente está colocado en la parte exterior del local un pendón, en el que se puede leer lo siguiente: “HOY TE TOCA A TI. NO ESPERES MAS. REGALATE BELLEZA Y SALUD. Al Natural. Sin Riesgos. Liposucción Sin Cirugía – Ultracavitación. Vacunterapia. Radiofrecuencia. Manta Términa (sic). Rejuvenecimiento. Acupuntura Estética”… En el nivel superior del local también existen avisos con la siguiente información o publicidad: “TRATAMIENTOS ESTETICOS FACIALES Y CORPORALES REALIZADOS POR PROFESIONAL DE LA SALUD ESPECIALIZADO EN ESTÉTICA Y COSMETOLOGÍA ULTRACAVITACIÓN Y RADIOFRECUENCIA CORPORAL. ADIOS A LOS ROLLITOS Y GRASA LOCALIZADA. SIN RIESGO NI CIRUGÍA. DÉJATE VER SIN OCULTAR NADA”. Se observan varias fotografías y más información relacionada. Igualmente se observa una cartelera con información sobre obesidad y otra con información sobre nutrición y dietética. TERCERO: El Tribunal deja constancia, con el auxilio del práctico designado, de que el local inspeccionado cuenta con dos niveles, el de la planta baja está integrado por varias divisiones, que conforman un salón en el que están ubicadas las peluqueras y manicurista, un área de recepción, dos (2) divisiones más y un (1) área de baño. El nivel superior está conformado por varios espacios en los que hay bienes muebles, productos de la marca HERBALIFE, otros bienes muebles, y dos (2) cubículos, uno de los cuales se observa cerrado con candados y sobre el que las notificadas informaron que era utilizado por la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO para guardar bienes; y el otro cubículo es el que está identificado con el siguiente aviso: “Lic. DEYANIRA LAPORTE. ENFERMERA ESPECIALISTA EN HEMOTERAPIA, TERAPEUTA, COSMIATRA Y ESTETICISTA”. En ambos niveles del local comercial se observan bienes muebles, así como las personas antes identificadas. CUARTO: El Tribunal deja constancia, con el auxilio del práctico designado, que el local comercial donde se encuentra constituido presenta regular estado de conservación y mantenimiento en pisos, paredes y techo. Se observan algunas paredes con huecos, hundimiento, humedad y descomposición de la pintura. Se observa una tubería para la canalización de cables de corriente eléctrica adosados a las paredes y techos, sin empotrar, en la parte de atrás del local, en el nivel inferior; así como un cable para la conducción eléctrica colgando, alimentando punto de iluminación en el techo del baño, proveniente de una toma adosada a la pared. Se observan igualmente en algunas dependencias del local tuberías para la alimentación de aguas blancas, adosadas a la pared, sin embonamiento. El Tribunal deja constancia que concedió al práctico designado como auxiliar de justicia, diez (10) días de despacho siguientes al de hoy para que consigne impresas las fotografías tomadas en el presente acto, así como el respectivo informe, los cuales se ordenan agregar al expediente una vez que sean consignadas, para que formen parte integrante de la presente actuación. Cumplida la misión del Tribunal, se ordena el cierre del acta y el regreso a la sede…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito). Se observa que dentro del expediente contentivo de la solicitud de inspección, riela al folio 21, diligencia de fecha 17 de diciembre de 2013 presentada por el ciudadano César Rodríguez Gandica, en su carácter de práctico designado, quien consignó en doce (12) folios útiles, informe pericial de inspección ocular (f.22 al 23) y 20 exposiciones fotográficas que fueron tomadas el día 06/12/2013 al momento de practicar la inspección, éstas fotografías rielan a los folios 24 al 33. En torno a la inspección judicial extra proceso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha estimado que es admisible siempre y cuando se trate de constatar “…el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, conforme a lo establecido en el artículo 1.429 Código Civil (St. Nº 367 del 15 de noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio, sea perjudicial. También se estima que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez o Jueza que aprecia de visu el estado de la situación de hecho, por ser este funcionario el competente para la evacuación de inspecciones judiciales en jurisdicción voluntaria, conforme las previsiones de los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil. Esta inspección judicial, debido a la falta de control a priori, sólo puede producir indicios (Sala Constitucional St. Nº 1237/2000 del 24 de octubre). Siendo así, esta alzada debe concatenar las resultas de esta inspección con la inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa en fecha 30 de julio de 2014 (f.187 al 189), acompañado del práctico Ing. César Rodríguez quien presentó su informe en fecha 01 de agosto de 2014 (riela a los folios 202 al 212) la cual será analizada infra. 2) Dentro de las resultas de la inspección judicial contenida en el expediente Nro.AP31-S-2013-010465, se observa, que riela a los folios 07 al 11, una copia fotostática simple, de instrumento denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” suscrito entre la ciudadana Betty Pérez Aguirre y Cioli Yasmin Olivares Delgado, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de enero de 2004, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 5, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el mismo es del tenor siguiente: “…CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Entre, BETTY PEREZ AGUIRRE, mayor de edad, de este domicilio, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.950.298, quien en lo sucesivo se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra la CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, mayor de edad, de este domicilio, venezolana, titular de la Cédula de Identidad NºV-7.954.448, quien en lo sucesivo se denominará “LA ARRENDATARIA”, se ha convenido celebrar por el presente Contrato de Arrendamiento, el cual se regirá en base a las cláusulas, que se indican a continuación: PRIMERA: “LA ARRENDADORA”, da en calidad de arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, un inmueble ubicado en: EDIFICIO MENDIBLE, LOCAL No. 7, PLANTA BAJA, AV. ROMULO GALLEGOS, Urbanización Los Dos Caminos., Municipio Sucre, Estado Miranda., el cual será utilizado por “LA ARRENDATARIA”, únicamente para ESTETICA Y PELUQUERIA, y se obliga a no cambiar su uso sin la previa autorización dada por escrito de “LA ARRENDADORA”. SEGUNDA: Este contrato incluye un inventario del estado físico del inmueble arrendado, de los bienes muebles y de los equipos instalados el cual se ha señalado como “ANEXO A”. TERCERA: El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,oo), el cual pagará LA ARRENDATARIA los primeros cinco (5) días del mes, a partir del mes de abril de 2001. En caso de que “LA ARRENDATARIA”, no pague puntualmente el alquiler dentro del lapso señalado y “LA ARRENDADORA” se viere precisada a enviar un cobrador a fin de hacer efectivo el cobro del mismo, “EL ARRENDATARIO” deberá pagar a “EL ARRENDADOR” por concepto de gastos de cobranza, la cantidad de cinco mil Bolívares (Bs. 5.000,00), independientemente del canon de arrendamiento y los demás recargos que su mora en el pago pudieren causar. CUARTA: La duración del presente contrato es de UN (1) año fijo, contado a partir del día 1º DE ABRIL DE 2.001., o sea, hasta el 1° DE ABRIL DE 2.002, y podrá renovarse por períodos de un (01) año, si con sesenta (60) días de anticipación, por lo menos, al termino (SIC) del contrato o el de la prórroga, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra por escrito, su intención de poner fin al presente contrato. Las partes convienen que en caso de prórroga del contrato deben con sesenta (60) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento del término fijo estipulado, debiéndose para ello fijar el monto del canon de arrendamiento que regirá dicha prórroga. De no producirse este acuerdo con la antelación indicada se entenderá que “LA ARRENDATARIA” no está interesada en prorrogar el contrato debiendo por lo tanto al cumplirse el término fijo desocupar el referido inmueble sin dilación alguna y entregarlo a “EL ARRENDADOR” en la misma forma en que lo recibe, al término del plazo estipulado. QUINTA: En caso de mora en el pago del alquiler “LA ARRENDATARIA”, pagará LA ARRENDADORA intereses sobre la renta atrasada a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, por concepto de daños y perjuicios que se pudieran causar al propietario del inmueble por su tardanza en el pago, sin perjuicio de los honorarios legales a que hubiere lugar. SEXTA: La falta de pago de una mensualidad vencida o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que “LA ARRENDATAIA” asume por este contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA”, a solicitar la resolución del mismo, siendo por cuenta de “LA ARRENDATARIA” todos los gastos y honorarios que su atraso en el pago de la renta o por incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones aquí contraídas, se pudieren causar. SÉPTIMA: Este contrato se celebra “intuito personae”, por lo que respecta a LA ARRENDATARIA, y en atención a ello no podrá traspasarlo, subarrendar, prestarlo ni cederlo en forma alguna, total ni parcialmente, sin que medie autorización escrita de “LA ARRENDADORA”. OCTAVA: En caso de mora en la entrega del inmueble, se establece como cláusula penal el doble de la renta establecida o vigente para la fecha en que se produzca la mora, independientemente del alquiler mensual. Igual calidad pagará LA ARRENDATARIA” por cada día que persona ajena, distinta a ella o al negocio instalado ocupe o se instale en el inmueble. NOVENA: “LA ARRENDATARIA”, pagará los servicios instalados en el inmueble, debiendo presentar a “LA ARRENDADORA”, todos los recibos cancelados de tales servicios bimensualmente. También serán por su cuenta el pago de todas las reparaciones menores o locativas que necesite el inmueble arrendado, tales como reparación de sanitarios, griferías, cañerías, pinturas interiores, calentadores, mantenimiento de pisos, paredes, pintura interior, cerraduras y filtraciones internas. -texto incompleto- quedando “LA ARRENDATARIA”, obligada a poner en conocimiento de aquella, por escrito y con la mayor diligencia de cualquier novedad, daño o indicio que haga presumir que el inmueble arrendado requiera de una reparación mayor, y de no hacerlo, será responsable de los daños que se produzcan al local o a terceras personas, por su omisión o inoportuna participación. DECIMA (SIC) PRIMERA: “LA ARRENDATARIA”, no podrá hacer modificaciones ni alteraciones en el inmueble arrendado, sin que medie autorización escrita de “LA ARRENDADORA” en cuyo caso éstas quedarán en beneficio del inmueble arrendado al término del contrato sin que “LA ARRENDADORA” tenga que pagar cantidad alguna por esas mejoras. Sin embargo, “LA ARRENDADORA”, podrá exigir a “LA ARRENDATARIA”, que devuelva el inmueble en el mismo estado y forma en que lo recibió y que ésta realice por su cuenta los trabajos necesarios a ese fin. DECIMA (SIC) SEGUNDA: LA ARRENDADORA se reserva, el derecho de inspeccionar el inmueble arrendado, bien por si misma o a través de personas que autorice para ello, lo cual avisará con un día de anticipación, quedando obligada LA ARRENDATARIA a permitir el acceso al mismo y a sus diversas dependencias e instalaciones. Si LA ARRENDATARIA requiere instalar alfombras en el inmueble, sólo podrá instalarlas sobrepuestas, es decir, sin utilizar pega o cualquier otra sustancia adherente que pueda dañar la cerámica instalada en el piso.- DECIMA (SIC) TERCERA: LA ARRENDATARIA declara conocer las condiciones, distribución y características del inmueble arrendado, las cuales constan en el inventario anexo, y así lo toma en alquiler, siendo que LA ARRENDADORA no está obligada a reparar, mejorar ni modificar el inmueble, sus dependencias o instalaciones, salvo que a ello se hubiese obligado por escrito, antes o en la misma fecha de de la firma del contrato. Si”"LA ARRENDATARIA”, necesita alguna modificación, reparación o mejora de alguno de los servicios, instalaciones o dependencias del inmuebles (SIC) para su comodidad o adaptación en el mismo, estas serán por su sola cuenta y riesgo y con la debida autorización dada por escrito por “LA ARRENDADORA”, sin que este (SIC) tenga nada que pagar por este concepto. DECIMA (SIC) CUARTA: “LA ARRENDADORA” no será responsable por los daños, perjuicios, pérdidas o sustracciones que le puedan ocurrir a “EL ARRENDATARIO” por cualquier causa, inclusive terremotos, incendio, deterioro o robos dentro del inmueble arrendado. DECIMA (SIC) QUINTA; Si por causa imputable a “LA ARRENDATARIA”, este contrato debe rescindirse antes del vencimiento del término pactado, ésta pagará a “LA ARRENDADORA”, un monto equivalente a la suma de los cánones de arrendamiento de todos los meses que falten para cumplirse dicho término. DECIMA (SIC) SEXTA: Queda expresamente establecido que este contrato no se considerará terminado si “LA ARRENDATARIA”, no entrega a “LA ARRENDADORA”. El inmueble bajo inventario, las llaves del mismo, los recibos cancelados de todos los servicios que corresponden pagar a “EL ARRENDATARIO”, y haberse otorgado entre las partes el correspondiente finiquito del contrato, debiendo pagar ésta el alquiler hasta el día en que efectivamente, se cumpla con lo establecido en esta cláusula. DECIMA (SIC) SEPTIMA(SIC): “EL ARRENDATARIO”, no podrá hacer deducción alguna del canon do arrendamiento por cancelación de cuentas pendientes o reparaciones que correspondan a “EL ARRENDADOR”, debiendo para todos los casos en que haya cualquier deducción, tener autorización escrita para ello. DECIMA (SIC) OCTAVA: “EL ARRENDATARIO”, no podrá ocupar las áreas comunes del edificio para colocar objetos de su propiedad, debiendo respetar las normas que al respecto dicte la Junta de Copropietarios del Edificio y tendrá a su cargo la reparación de los daños causados por él, sus familiares, empleados, visitantes, etc., en el área del edificio. DECIMA (SIC) NOVENA: Si por disposiciones gubernamentales y/o Asociación de Vecinos del Sector, se expropiare el Edificio o no pudiese continuar funcionando el comercio que instale “LA ARRENDATARiA (SIC)” en el local, se podrá rescindir el contrato y en virtud de ello, sólo pagará alquiler hasta el día en que efectivamente entregue el local arrendado. VIGÉSIMA: NOTIFICACIONES: Cualquier notificación que deban efectuarse las partes relacionada con el contrato, se harán por escrito a las siguientes direcciones: “(…Omissis…)” GARANTÍA DEL CONTRATO (DEPOSITO): Como garantía del contrato LA ARRENDATARIA entrega la cantidad de DOS –texto incompleto- depósito. Esta suma será devuelta a los sesenta (60) días continuos luego del término del contrato y la entrega del local como so acordó en la cláusula décima séptima. El depósito no podrá ser imputado al pago de canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, pero al término del mismo se imputarán a él todas las deudas pendientes. Caso de fijación de, nuevo canon LA ARRENDATARIA debe pagar el diferencial del depósito que entrega en este acto. Para todos los efectos derivados del contrato, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas. Se hacen dos (2) ejemplares a un mismo tenor y a un solo efecto. Caracas 05 de abril 2.001…”. (Fin de la cita). Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento notariado, autorizado con las solemnidades legales de un funcionario –el notario- que tiene facultad para darle fe pública a las declaraciones contenidas en él; en virtud de lo cual, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y por cuanto la existencia del contrato de arrendamiento no fue controvertida, se tiene como cierta su existencia; y así se declara. 3) Riela a los folios 34 al 39, marcado con la letra “B”, copia fotostática simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil Representaciones Guaoo 51, C.A.; debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 2009, anotado bajo el Nº 49, Tomo 69-A-Cto. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento público, autorizado con las solemnidades legales por un Registrador con facultad para darle fe pública, y como no fue objeto de impugnación, por lo tanto, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y primer aparte del 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se evidencia que los ciudadanos Federico Vásquez Peñuela, Marialejandra Fonseca Pérez y Farida Jhosua Fonseca Pérez(yerno e hijas, respectivamente, de la ciudadana Betty Pérez Aguirre, parte actora en el presente juicio –tal como se desprende de lo señalado en el acápite “D”, de las documentales anexas al escrito de promoción de pruebas de la parte actora),son socios de la sociedad mercantil antes mencionada, teniendo por objeto el diseño y producción de materiales de oficina. Con esta documental, se tiene por demostrada la existencia de la empresa Representaciones Guaoo 51, C.A., cuyos accionistas y personeros, son los parientes en primer grado de consanguinidad y afín de la ciudadana Betty Pérez Aguirre, parte actora en la presente causa. Así se establece. 4) Riela al folio 45, copia fotostática simple de registro de información fiscal (R.I.F) signado con el Nro. J-29775248-0, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 16 de mayo de 2013 a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES GUAOO 51 C.A. Respecto a este instrumento, observa esta alzada que por cuanto es copia fotostática simple de instrumento emanado de un órgano de la Administración Pública, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual son “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957); se tiene como copia fotostática simple de documento público administrativo, y siendo que la parte demandada no lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, y se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Del mismo se evidencia, que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES GUAOO 51, C.A. tiene su dirección fiscal establecida en “AV 2DA ENTRE 2DA Y 3RA TRANSVERSAL EDIF BELFORD PISO 05 APT 5-A URB LOS PALOS GRANDES ZONA POSTAL 1060”. B. Pruebas presentadas por la parte actora con el escrito de promoción de pruebas. 1) En el capítulo I denominado “PRUEBAS EXISTENTES EN AUTOS”, la parte actora hizo valer en todo su valor probatorio el contrato de arrendamiento suscrito entre Betty Pérez Aguirre y Cioli Yasmin Olivares Delgado en fecha 05 de abril de 2001, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de enero de 2004, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 5, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; con el cual pretendía probar la relación arrendaticia que tienen las partes. Respecto a este instrumento, se aprecia que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, otorgándole valor probatorio y teniendo como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes, por cuanto ese hecho no fue controvertido. 2) En segundo lugar, hizo valer el contenido de la inspección ocular practicada por el Juzgado Primero de Municipio al local comercial objeto del presente litigio, mediante el cual pretendía demostrar el incumplimiento de la demandada en sus obligaciones contractuales, en lo que respecta a la prohibición de realizar reformas, modificaciones o alteraciones en el inmueble arrendado sin previa autorización del arrendador, y a la prohibición de subarrendarlo, ceder o prestar el local, y por el deterioro que presenta el inmueble.Sobre el valor probatorio de este instrumento y su incidencia en el proceso se volverá infra. 3) Promovió copia fotostática simple de instrumento contentivo de venta de inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 47, Tomo 12, Protocolo Primero, de los libros llevados por dicha oficina (f.128 al 136, ambos inclusive). Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis, fue promovido a los fines de demostrar la necesidad del inmueble invocada como fundamento de la causal de desalojo establecida en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto no fue objeto de impugnación, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, la compra-venta de un inmueble ubicado en el Edificio Belford, piso 5, apartamento 5-A, situado en la Segunda Avenida y Tercera Transversal en la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, en el cual se desprende la propiedad que sobre el citado inmueble ostenta la ciudadana Betty Pérez Aguirre. Se aprecia de los alegatos de la parte actora, que en ese inmueble se estableció el domicilio de la sociedad mercantil Representaciones Guaoo 51, C.A. cuando fue constituida, concatenando este documento con el acta constitutiva de la referida empresa y su registro de información fiscal (valorados supra), que fueron consignados por la parte actora junto a su escrito libelar y reforma, se tiene como cierto que en esa dirección se estableció el domicilio de la empresa Representaciones Guaoo 51, C.A., empresa donde aparecen como accionistas las ciudadanas Marialejandra Fonseca Pérez y Farida Jhosua Fonseca Pérez, hijas de la parte actora. Y así se establece. 4) Promovió copias fotostáticas simples del acta de nacimiento de las ciudadanas Marialejandra Fonseca Pérez y Farida Jhosua Fonseca Pérez (accionistas de la empresa Representaciones Guaoo 51, C.A.); sin embargo, en autos sólo consta la copia simple del acta de nacimiento de la primera de las nombradas (f.137 al 140, ambos inclusive). Dicho instrumento está identificado como Acta Nro. 58, emitido por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador, inserto en el folio 67 al 68, de los Libros de Registro Civil de Inscripción de Nacimientos del año 1.989. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento público, que no fue impugnado por la contraparte, por lo que se tiene como fidedigno su contenido, y se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De la copia fotostática simple del acta de nacimiento de la ciudadana Marialejandra Fonseca Pérez (f.137 al 140, ambos inclusive), se evidencia, que la misma es hija de la parte actora, ello a los fines de demostrar la necesidad del inmueble invocada como fundamento de la causal de desalojo establecida en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece. 5) Promovió copia fotostática simple de acta de matrimonio, de los ciudadanos Federico Vásquez Peñuela y Farida Jhosua Fonseca Pérez, celebrado en fecha 21 de mayo de 2003, inserta bajo el No.05 del Libro de Matrimonios llevado por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas durante el año 2003. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento público, que no fue impugnado por la contraparte, por lo que se tiene como fidedigno su contenido, y se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha acta se desprende la unión matrimonial de los ciudadanos Federico Vásquez Peñuela y Farida Jhosua Fonseca Pérez; así como el vínculo consanguíneo existente entre la ciudadana Farida Fonseca Pérez, como hija de Betty Pérez Aguirre, y el vínculo afín existente con el ciudadano Federico Vásquez. Con este instrumento y con la partida de nacimiento de Marialejandra Fonseca Pérez, se tiene por demostrada la vinculación y necesidad invocadas en el libelo, que constituyen los supuestos de hecho, a que se refiere el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara. 6) Promovió copias fotostáticas simples de misivas suscritas por los ciudadanos María Teresa Durán, Yolanda Pereira y Domenico D´Augusta, en sus caracteres de miembros de la Junta de Condominio del Edificio Belford, Ubicado en los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, a la parte actora, en fechas 27/01/2012, 05/04/2012 y 13/07/2012, respectivamente (f.143 al 145, ambos inclusive), a los fines de demostrar, los reclamos por los inconvenientes e incomodidades causados en el Edificio por la operatividad de Representaciones Guaoo 51, C.A. Dichos instrumentos tiene por objeto –según la actora- demostrar la necesidad de uso, que tiene del inmueble arrendado. Respecto a estos instrumentos, se observa que emanan de un tercero (Junta de Condominio del Edificio Belford Los Palos Grandes), que no es parte en el presente juicio, y por lo tanto, es necesario que dichos instrumentos sean ratificados por los terceros que los produjeron, o bien por prueba de informes o por la prueba testimonial. Se aprecia de las actas, que la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos María Teresa Durán, Yolanda Pereira y Domenico D´Augusta, a los fines de ratificar las documentales promovidas, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Dichas testimoniales fueron admitidas por el tribunal de la causa por auto de fecha 23 de julio de 2014, y solo fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos Doménico D´Augusta y Yolanda Pereira, tal como consta de actas levantadas en fecha 1° de agosto de 2014, que rielan a los folios 197 al 200 de la presente pieza. Respecto a la declaración testimonial de la ciudadana María Teresa Dura, el acto fue declarado desierto en dos oportunidades, tal como consta a los folios 196 y 236. Ahora bien, en el acta de evacuación testimonial de la ciudadana Yolanda Pereira, este Tribunal observa que la testigo reconoció el contenido y su firma en la comunicación de fecha 27 de enero de 2012 y 13 de julio de 2012. Por su parte, el ciudadano Doménico D´Augusta, ratificó el contenido y firma de la comunicación de fecha 27 de enero de 2012 y del 05 de abril de 2012. En consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio a las mencionadas comunicaciones, y se tiene como cierto el reclamo efectuado por la Junta de Condominios del Edificio Belford, a la ciudadana Betty Pérez Aguirre, respecto al desarrollo de la empresa Representaciones Guaoo 51, C.A. (empresa constituida por las hijas de la actora), por ser ese lugar un edificio residencial, no destinado a uso comercial, y de ello se puede colegir, la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble arrendado para el funcionamiento de la empresa constituida por sus hijas y su yerno. 7) Promovió e hizo valer planilla de declaración sucesoral Nº 872572 del ciudadano Rafael Antonio Fonseca Núñez (fallecido) emitida por el Ministerio de Hacienda, Dirección General de Rentas, fechado 14 de octubre de 1987 (f.146 al 149, ambos inclusive). Respecto a este instrumento, observa esta Alzada que por cuanto son copias fotostáticas simples de instrumentos emanados de un órgano de la Administración Pública, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, son “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957); se tienen como copias fotostáticas simples de documento público administrativo, y siendo que la parte demandada no lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Del mismo se evidencia que el ciudadano Rafael Antonio Fonseca Núñez era propietario del bien objeto de la litis, y que el mismo forma parte del activo hereditario de los ciudadanos Rosa Viteria de Fonseca, Rosangeles Fonseca, Rafael Fonseca, Zulay Fonseca y Lucas Rafael Fonseca Sandoval (esposo fallecido de la parte actora, tal como se desprende de prueba que se reseña infra). Así se establece. 8) Promovió copia fotostática simple de acta de defunción del ciudadano Lucas Rafael Fonseca Sandoval, causahabiente del ciudadano Rafael Antonio Fonseca Núñez, emitida por el prefecto del Municipio Carrizal del Estado Miranda, signada con el Nro.62, al folio 32, de los Libros de Registro Civil de Defunciones llevados durante el año 1.998, de fecha 07 de diciembre de 2012. Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de un instrumento público, en virtud de lo cual, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha acta se desprende que en fecha 03 de diciembre de 1998, falleció el ciudadano Lucas Rafael Fonseca Sandoval, quien era cónyuge de la parte actora, tal y como se desprende de la prueba reseñada supra. 9) Promovió copia simple del acta de matrimonio de Lucas Rafael Fonseca Sandoval y Betty Pérez Aguirre, identificada con el número 44, fechada 29 de abril de 1988, emitida por el Juzgado Noveno de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.151 al 153, ambos inclusive). Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple de instrumento público, el cual no fue impugnado por la parte contraria, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mencionado documento, se evidencia que los ciudadanos Lucas Rafael Fonseca Sandoval y Betty Pérez Aguirre contrajeron matrimonio en fecha 29 de abril de 1988. Y así se establece. 10) Promovió copia fotostática simple de expediente No.2013-0037 de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, que rielan a los folios 154 al 165, a los fines de demostrar que la demandada ha realizado una única consignación del canon de arrendamiento. Por tratarse de una copia fotostática simple de actuaciones judiciales, el cual no fue impugnado por la parte contraria, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y del mismo se evidencia que la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado hizo un depósito de canon de arrendamiento en fecha 19 de mayo de 2014. 11) Promovió e hizo valer como indicio instrumento denominado “factura”, expedido por la Administradora Serdeco, C.A., por el consumo de la luz eléctrica de la sociedad de comercio Diseños Fonseca Fratipietro, C.A. en el local objeto de la litis (f.166). Respecto a este instrumento, se observa que el mismo emana de un tercero que no es parte en juicio (Administradora Serdeco, C.A.), por lo tanto, es necesario que sea ratificado por el tercero o bien por prueba de informes o por la prueba testimonial, lo cual no se verificó en la presente causa; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio. 12) Promovió a los fines de que se tenga como indicio, original de instrumento privado que suscribiera la actora con las ciudadanas Susana Jurado y Edna Johnson en fecha 22 de octubre de 1999; arguyendo la imposibilidad de las mismas de ratificarlo en juicio. Respecto a este instrumento, se observa que está suscrito por la parte actora y terceros que no son parte en el presente juicio, por lo tanto, es necesario que dicho instrumento sea ratificado por el tercero que lo produjo, o bien por prueba de informes o por la prueba testimonial, lo cual no se verificó en la presente causa; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio. Así se declara. 13) La parte actora promovió y ratificó la inspección extra judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y solicitó una nueva inspección a los fines de ratificar la primera, y para que se constate el deterioro y su estado actual, y que en caso de que se hayan realizado alguna de las reparaciones del deterioro comprobado, se aprecie que son de data reciente. Se aprecia de los autos que la inspección judicial fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 23 de julio de 2014, la cual fue evacuada en fecha 30 de julio de 2014 (f.187 al 189). La inspección extra litem ya fue objeto de valoración supra y se indicó que la misma sería concatenada con la inspección judicial realizada dentro del proceso. Respecto a la inspección judicial realizada por el Tribunal de la causa, se evidencia que la misma fue evacuadaen fecha 30 de julio de 2014, y en el acta el Tribunal dejó constancia de la comparecencia de la parte actora, así como la designación como práctico del Ingeniero César Jesús Rodríguez Gandica; de que se trasladó al local comercial objeto de la litis, en el cual fueron atendidos por una ciudadana que se identificó como Petra Pérez Flores, titular de la cédula de identidad Nº 2.936.319, encargada de la peluquería que funciona en dicho inmueble.En el acta de evacuación de la inspección judicial reseñada se dejó constancia de lo siguiente: “Primero: El Tribunal deja expresa constancia que la notificada le manifestó que el local es ocupado por siete (7) personas, que trabajan en el mismo, a quienes identificó como Zulay, Elizabeth, Petra, José Ángel, Dilia, Gladys, Kelly. Segundo: Se deja expresa constancia que sobre la puerta que da acceso al inmueble se encuentra un toldo de color azul, letras verdes y amarillas que rezan: “Yasmin JJC, Alta Peluquería Unisex” y la figura de una dama pintada en color amarillo. De la misma manera se observa en la puerta de vidrio que da acceso al inmueble un aviso luminoso que dice: “Peluquería Unisex”, y en la acera ubicada al frente del local se encuentra colocado un aviso fijado aún sin de auto que dice: “Alta Peluquería Unisex Yasmin JJC, RIF J-30722537-8”. En lo que respecta a los particulares tercero y cuarto a los fines de su evacuación, el Tribunal designa Práctico al Ingeniero César Rodríguez Gandica, titular de la cédula de identidad N° 5.423.698 e inscrito con el CIV 35.000, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, y a los fines de la evacuación de la inspección, solicitó al Tribunal un plazo de tres (3) días de despacho para la consignación del informe respectivo, el cual una vez consignado será agregado a los autos para que forme parte integrante de la presente inspección. El Tribunal deja expresa constancia que en la Mezzanina que se encuentra ubicada en el interior del local funciona un área destinada al tratamiento de faciales y corporales, que para el momento de constitución del tribunal se encuentra ocupado por una ciudadana de nombre Diocelina. Es todo…”. (Fin de la cita). Se evidencia de las actas, que el experto designado por el Tribunal fue el ingeniero César Rodríguez Gandica, titular de la cédula de identidad N° 5.423.698 e inscrito con el C.I.V. No. 35.000, designación que fue realizada en fecha 30 de julio de 2014 al momento de la práctica de la inspección judicial hecha por el tribunal. Se aprecia que el informe pericial fue presentado por el experto en fecha 01 de agosto de 2014, con impresiones fotográficas del lugar objeto de inspección, el cual riela a los folios 203 al 212 del presente expediente. En el referido informe, el experto dejó constancia de lo siguiente: “…Se deja constancia de la existencia de local comercial número Siete (7), identificado como la peluquería, identificada como YASMIN J.J.C. “ALTA PELUQUERIA UNISEX”, ubicada en la planta baja del edificio MENDIBLE, situado en la avenida Rómulo Gallegos, calle Mendible, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, ver fotos anexas. PARTICULAR TERCERO Se evidencia, que dentro el local objeto de la presente inspección se encuentra conformado por un nivel planta baja distribuida por un área para la atención al público, un baño y un depósito con dos tanques de plástico agua y una escalera de madera forrada que sirve de acceso al nivel superior donde se encuentra un pequeño hall de entrada para tres cubículos ubicados en la precitada planta, así mismo se evidencia la existencia de cuatro (carteles, avisos, pancartas y pizarras) con diferentes catálogos o anuncios de actividades, adosados en diferentes paredes internas del nivel superior, igualmente se deja constancia que la losa del precitado nivel es de madera. PARTICULAR CUARTO Se deja constancia del regular estado de conservación de algunas paredes internas, ubicadas dentro del precitado local comercial, se aprecian con huecos, hundimientos, humedad presente, deterioro y corrugación del friso. Se evidencia la existencia de tubería para la canalización de cables de corriente eléctrica adosados a las paredes y techos sin el empotramiento alguno, igualmente se aprecia cables de conductores de corriente eléctrica adosados y colgando por varias partes del precitado local comercial. Se evidencia la existencia del tablero principal de control eléctrico ubicado en la pared del fondo del nivel planta baja del precitado local, así mismo se aprecia dos (2) breackers con cables de corriente eléctrica (110 voltios), adosados a lado del tablero principal y conectados entre ambas partes con cables conductores de corriente eléctrica y orientados hacia el nivel superior cuya losa o piso es de madera apoyado con estructura metálica. Se evidencia la existencia de tres (3) cubículos y cada uno con puerta tipo acordeón, así mismo se observa un lavamanos ubicado dentro de uno de los cubículos. Se evidencia la existencia de tubería para la alimentación de aguas blancas, adosadas a las paredes, sin el embonamiento requerido, en algunas dependencias internas del local comercial. Se deja constancia del mal estado de conservación y de mantenimiento apreciado en los pisos y paredes del baño y depósito de la planta baja, se aprecian sucios y manchados. Se deja constancia del mal estado de conservación y deterioro observado en la parte inferior de la puerta principal tipo metálica que sirve para el acceso del local objeto. Se deja constancia, que las fotos correlativas del presente informe, fueron realizadas mediante cámara fotográfica tipo Digital Marca SAMSUNG, Modelo ES17, 12,2 Mega pixels, Serial A2MSC90SB11963A…”. (Fin de la cita). Esta última inspección, se adminicula a la señalada supra en el acápite de las pruebas consignadas con el libelo, referida a la inspección judicial extra litem solicitada por la parte actora, practicada al inmueble de marras en fecha 06 de diciembre de 2013, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1428 del Código Civil, y sobre su incidencia en la controversia se volverá infra. 14) Promovió prueba de experticia, de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse dentro del local comercial arrendado, a fin de que los expertos designados determinen por vía de experticia los siguientes particulares: i) si en el baño de dicho local, ubicado en la planta baja y/o en cualesquiera de las dependencias del local existen o no instalaciones eléctricas y si éstas fueron realizadas con el respectivo cumplimiento de las normas de seguridad exigidas, y que en caso de no cumplirlas, que el experto determine el riesgo respectivo; y ii) que los expertos determinen el área, tipo de paredes y tiempo aproximado de la construcción, así como las instalaciones eléctricas de los tres (3) cubículos existentes en la parte superior del local. No consta en autos que esta prueba haya sido admitida por el Tribunal de la causa, y tampoco consta su evacuación, y en tal virtud se desecha del análisis probatorio. 15) Promovió prueba testimonial de las ciudadanas Diocelina Serrano y Deyanira Laporto, mediante la cual pretende probar que las mismas le cancelan a la parte demandada por el uso de unos cubículos ubicados dentro del local comercial objeto del presente juicio. Estas pruebas testimoniales fueron admitidas por el Tribunal de la causa por auto de fecha 23 de julio de 2014. Sin embargo, no consta en la evacuación de dichas testimoniales; en consecuencia, no hay materia sobre la cual decidir. 16) La parte actora promovió prueba de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), con el objeto de que informe respecto a la dirección del domicilio fiscal registrado por las ciudadanas Diocelina Serrano y Deyanira Laporto, y si declaran al fisco nacional el “IVA” cobrado a sus clientas por los trabajos publicados en la peluquería; al Ministerio del Trabajo, Inspectoría del Este, para que informe la lista de trabajadores que en cumplimiento a las normas de derecho laboral, tiene registrado la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado y la Peluquería o ente comercial que funciona en el local arrendado; y al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, la lista de los trabajadores que poseen bajo la dependencia de la empresa de la parte demandada, denominada como “Yasmin J.J.C Alta Peluquería Unisex-Comercial”. Respecto a estas pruebas de informes, se aprecia que las mismas fueron admitidas por auto de fecha 23 de julio de 2014. Consta al folio 255 y 257, oficio Nº 005853 de fecha 08 de octubre de 2014, y recibido por el Tribunal en fecha 14 de octubre de 2014, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), mediante el cual informó lo siguiente: “…En este sentido, se le informa que conforme a la revisión efectuada en los sistemas que soportan la información tributaria de este Servicio se observó lo siguiente: SUJETOS PASIVOS RIF OBSERVACIONES SERRANO MENESES DIOCELINA V-08353535-7 * Se anexa copia certificada de la planilla de Registro único de Información Fiscal (RIF). * No se evidenció la presentación de declaraciones de impuesto al Valor Agregado (IVA). DEYANIRA LA PORTO - * No se encuentra inscrito en el Registro único de Información Fiscal (RIF), por consiguiente esta Administración Tributaria no posee información del mismo. Sin otro particular a que hacer referencia…”. (Fin de la cita). En consecuencia, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la prueba informativa se evidencia, que el mencionado organismo público tiene datos básicos de información fiscal de la ciudadana Serrano Meneses Diocelina, y no tiene declaraciones de impuesto al valor agregado, por otra parte, señaló que la ciudadana Deyanira La Porto, no se encontraba inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF), por lo tanto dicho organismo no poseía información sobre la mencionada ciudadana. Respecto a las resultas de las pruebas informativas dirigidas al Ministerio del Trabajo y al Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, se aprecia que no consta en autos su evacuación, en virtud de lo cual no hay materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: A. Anexas al escrito de contestación a la demanda. Se evidencia de las actas, que la parte demandada no consignó ningún medio probatorio con el escrito de contestación a la demanda. B. Pruebas presentadas en la etapa de promoción de pruebas: 1) Promovió el mérito favorable de los autos. Considera quien suscribe, que el mérito favorable de los autos no constituye la promoción específica de una prueba, por cuanto, el Juez, conforme el principio de adquisición procesal de la prueba se encuentra obligado a analizar todo el material probatorio oportunamente aportado al proceso, independientemente que favorezca o no al promovente. Así se establece. 2) Promovió marcado “A”, instrumento en original que riela a los folios 79 al 82, contentivo de poder otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de julio de 2014, inserto bajo el No.38, Tomo 70, folios 134 al 136 de los libros llevados por esa Notaría. Respecto a este instrumento se aprecia que es un documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de tacha. Del mismo se evidencia la representación judicial que de la parte demandada ejerce la abogada Larihely Eljuri, para que represente, sostenga y defienda sus derechos e intereses. Y así se declara. 3) Promovió escrito de contestación de demanda de fecha 14 de julio de 2014, para demostrar que fue presentada la defensa en su oportunidad legal. Por cuanto no fue discutida la tempestividad de la contestación presentada, se tiene por contestada la demanda incoada en su oportunidad legal. 4) Promovió como prueba documental, copia fotostática simple del “Resuelto Nº 01310” de fecha 10/06/1997 emitido por el Ministerio del Desarrollo Urbano de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, el cual riela a los folios 98 al 102. Respecto a este instrumento, observa esta Alzada que por cuanto son copias fotostáticas simples de instrumentos emanados de un órgano de la Administración Pública, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual son “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957); se tienen como copias fotostáticas simples de documento público administrativo, y siendo que la parte demandada no lo impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. De dicho documento se desprende que el Ministerio del Desarrollo Urbano, realizó un estimado del valor de la renta máxima anual a cancelar por el alquiler de los locales comerciales, ubicados en el Edificio Mendible, incluido el local comercial objeto del presente juicio. Ahora bien, evidenciándose que en el presente caso no se encuentra en discusión el canon de arrendamiento, dicho documento administrativo, debe ser desechado; y así se decide. 5) Promovió copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Betty Pérez Aguirre (parte actora) y la ciudadana Cioli Jasmin Olivares Delgado (parte demandada), que riela a los folios 103 y 104 del presente expediente. Por cuanto la existencia del contrato de arrendamiento de local comercial suscrito entre las partes no está controvertida, en razón de lo cual se tiene por admitida su existencia; se desecha el presente instrumento. Y así se declara. 6) Del folio 105 al 113, rielan documentos originales contentivos de los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, debidamente firmados por la arrendadora. En cuanto a estos recibos de pago, se observa que, como no está en discusión la falta de pago de los cánones de arrendamiento relacionados con el local arrendado, se desechan por considerarse que no son objeto de lo controvertido en el presente juicio. 7) Promovió misiva de fecha 23 de junio de 2005, suscrita por la ciudadana Betty Pérez Aguirre Pérez y la ciudadana Cioli Yasmin Olivares, mediante el cual convinieron el aumento del canon de arredramiento sobre el local comercial arrendado (f. 114). En cuanto a la misiva antes mencionada, se evidencia que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, parte actora en el presente juicio informó a la parte demandada sobre el aumento del canon de arrendamiento sobre el local arrendado. Ahora bien, como en el presente juicio no se encuentra en discusión la falta de pago de los cánones de arrendamiento, dicho documento debe ser desechado; y así se decide. 8) Promovió copia fotostática simple de la sentencia de fecha 21 de mayo de 1987, caso Jesús Gutiérrez Gutiérrez contra Callisto Di Benedetto y otro, con la ponencia de la Magistrada Dra. Hildegard Rondón de Sanso, y Sentencia de fecha 13 de agosto de 1984 TAI, con la ponencia del Magistrado José Agustín Catalá; con la misma pretendía demostrar que la actora no demostró de forma fehaciente la necesidad de ocupar el bien inmueble destinado a local comercial (f. 115 al 119). De dichos documentos se desprende la opinión de la Magistrada Dra. Hildegard Rondón de Sanso y del Magistrado José Agustín Catalá, en relación a la necesidad de ocupar el bien inmueble, que establece la Ley de Arrendamientos. 9) Promovió comunicación en original suscrita por la ciudadana Betty Pérez Aguirre (parte actora), de fecha 12/09/2007, dirigida a la ciudadana “Yasmin” (parte demandada), la cual riela al folio 120. Al respecto, observa esta juzgadora que la misiva bajo análisis es un documento privado, el cual no fue negado ni desconocido por la parte actora, en virtud de lo cual, se tiene por reconocido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la misiva antes mencionada, se evidencia que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, le manifestó a la arrendataria, que en sus visitas observó el local comercial objeto del presente juicio “bastante desmejorado”. 10) Promovió comunicación en original de fecha 09 de marzo de 2010, dirigida a la ciudadana Cioli Yasmin Olivares, aparece como firmantes lo siguiente: “[Firma ilegible 18.304.892] Por/Betty Pérez Aguirre. Marialejandra Fonseca Pérez” (f. 121). Observa esta Juzgadora, que la misiva bajo análisis es un documento de carácter privado, que no fue desconocido por la contraparte, y por lo tanto se le concede valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la misiva antes mencionada, se evidencia que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, parte actora en el presente juicio informó a la parte demandada sobre el aumento del canon de arrendamiento respecto al local arrendado. Ahora bien, como en el presente juicio no se encuentra en discusión la falta de pago de los cánones de arrendamiento, dicho documento debe ser desechado por impertinente y así se decide. 11) Promovió prueba de exhibición requeridos a la parte actora de los siguientes documentos: i) acta de defunción de Juan Bautista Fonseca, Nº 62, folio 32, del año 1998, expedida por la Prefectura del Municipio Autónomo de Carrizal del Estado Miranda; ii) exhibición de las facturas legales por concepto de pago provenientes del contrato de arrendamiento, a los fines de demostrar la solvencia de la arrendataria; iii) procedimiento de reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados en exceso según último resuelto Nº 01310 de fecha 10/06/1997 proferido por el Ministerio del Desarrollo Urbano de la Dirección General Sectorial de Inquilinato; iv) contratos de subarrendamientos sobre el local objeto del presente litigio efectuado por la demandada; v) contrato de arrendamiento ajustado a la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Local Comercial; vi) resolución del procedimiento administrativo para acudir a la vía jurisdiccional. Respecto a la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandada, se observa que mediante auto de fecha 21 de julio de 2014, el Tribunal de la causa, negó su admisión “toda vez que la promovente no consignó medio de prueba que constituya la presunción de que los documentos se encuentran en poder de la adversaria…”. En consecuencia, este Tribunal no tiene elementos para emitir pronunciamiento, así se establece. MOTIVACIÓN PUNTOS PREVIOS 1. DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACIÓN. La parte actora en su escrito de informes, consignado ante esta alzada en fecha 22 de abril de 2015, alegó que en el procedimiento oral (aplicable al caso de marras), la sentencia recurrida no tiene apelación por cuanto –a su decir-, de conformidad con el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía establecida en la demanda no excede de veinticinco mil bolívares, y al efecto indicó: “…la cuantía de la demanda propuesta, calculada en estricto apego a las normas procesales y especiales vigentes, asciende Bs. F 24.000,00, equivalente a 188,97 U.T. En consecuencia, solicito de este Tribunal Superior, que a la luz de la normativa aplicable al caso de autos, se sirva declarar que en el presente caso no hay lugar para interponer el recurso de apelación, debido a que su cuantía es inferior a la establecida en la citada norma procesal, como así pido sea declarado…”. Ahora bien, respecto a la admisibilidad de la apelación en casos como el de autos; este tribunal mediante fallo de fecha 12 de febrero de 2015, en el caso “NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO, C.A.”, contenido en el expediente Nro. AP71-R-2015-000065, estableció lo siguiente: “(…Omissis…)” “…Ahora bien, determinado como ha sido por este Órgano Jurisdiccional que la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, recae sobre una sentencia definitiva dictada en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial; resulta oportuno señalar que en el caso bajo análisis, con la entrada en vigencia en fecha 23 de mayo de 2.014 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 de esa misma fecha; constituye el citado decreto, la ley adjetiva aplicable, en virtud de que conforme lo determina el artículo 24 constitucional, las leyes de procedimiento se aplican desde el momento de su entrada en vigencia. Conforme lo dispone el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. Establecido como está en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, respecto la apelación de las decisiones que se dicten, que en el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario, mientras que de la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos si el valor de la demanda excediere de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00) –hoy Bs.F.25,00-. En consideración a los motivos que anteceden, en el caso bajo análisis, según se evidencia de la sentencia definitiva anexa en copia fotostática certificada, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial fue estimada por la actora en la cantidad de siete mil bolívares fuertes (Bs.F.7.000,00), equivalentes a la suma de 55,11 unidades tributarias; siendo ésta estimación superior a veinticinco bolívares fuertes (Bs.F.25,00); en consecuencia, la decisión definitiva dictada en el caso bajo análisis por el Juzgado de la causa en fecha 10 de diciembre de 2.014, tiene la cuantía necesaria para acceder a la doble instancia. Así se declara…”. (Fin de la cita. Negrilla y subrayado del fallo transcrito). Del criterio supra reseñado, se desprende que los casos de arrendamiento de locales comerciales deben tramitarse por el procedimiento oral -tal y como sucedió en la presente causa-, y que las sentencias definitivas que sean proferidas dentro de este procedimiento, serán recurribles en apelación, si la estimación de la demanda supera la cantidad actual de veinticinco bolívares. Así las cosas, siendo que en el presente caso, la cuantía fue establecida por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), equivalentes a la fecha de interposición de la demanda a ciento ochenta y ocho con noventa y siete unidades tributarias (188,97 UT), dicho monto supera la cuantía mínima exigida por el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil –entiéndase veinticinco bolívares (Bs. 25,00) actuales-. En consecuencia, la decisión definitiva dictada en el caso bajo análisis por el Juzgado de la causa en fecha 02 de marzo de 2.015, tiene la cuantía necesaria para acceder a la doble instancia. Y así se establece. 2. DE LA PERENCIÓN BREVE DE LA INSTANCIA. La representación judicial de la parte demandada opuso la perención breve de la instancia, señalando que “la Parte Actora retiró carteles de emplazamiento el 22/07/2.014 y consignó resultas el 30/06/2014 (sic), evidenciándose que transcurrieron más de 30 días sin impulso procesal de la parte actora en el expediente para interrumpir dicha perención…”. Ahora bien, de las actas se evidencia que la parte actora retiró los carteles de citación expedidos por el Tribunal de la causa en fecha 22 de mayo de 2.014 (f.71), y los mismos fueron consignados en fecha 30 de junio de 2014 (f.73). El artículo 267 en su ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Artículo 267: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la Instancia: 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado”. (Resaltado del Tribunal). Respecto a las obligaciones que el actor debe cumplir a los fines de interrumpir el lapso fatal de perención, ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en numerosos fallos, que están circunscritas al suministro de las expensas al alguacil del tribunal, si tal actuación ha de concretarse en un lugar que diste a más de quinientos metros de la sede del tribunal, así como proporcionar la dirección del demandado donde el referido funcionario deba trasladarse a practicar la citación, de lo cual debe dejarse constancia en el expediente, de acuerdo con el principio de escritura que informa nuestro proceso civil dispuesto en el artículo 25 eiusdem. (Sala de Casación Civil, Sentencia Nº RC.000190 de fecha 12/05/2011, expediente Nº2011-006). En este orden de ideas, se aprecia que en el presente caso, consta que la demanda fue admitida en fecha 25/03/2014, y su reforma, fue admitida en fecha 02 de abril de 2014; se aprecia que la parte actora consignó los emolumentos para librar la compulsa en fecha 03 de abril de 2014 (f.49), siendo libradas las compulsas por auto de fecha 08/04/2014 (f.50). Consta que en fecha 23 de abril de 2014, la parte actora dejó constancia de haber cancelado los emolumentos al alguacil para su traslado a practicar la citación de la parte demandada (f.55); por lo que esa actuación procesal es suficiente para considerar cumplidas las obligaciones que la ley impone al actor para lograr la citación de la demandada; en razón de lo cual, no se cumplen los supuestos previstos en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para declarar la perención alegada por la parte demandada, en virtud de lo cual se desecha ese alegato. Así se declara. 3. DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA La parte demandada, respecto a la estimación de la demanda señaló expresamente: “…La Parte Actora al momento de estimar la demanda lo hace erróneamente, pues no se están demandando cánones insolutos y tampoco hizo la conversión en Unidades Tributaria, incurriendo así en un error para que esta jurisdicción judicial de esta Circunscripción Judicial conozca de la causa…”. Con relación a este alegato, este Tribunal se permite transcribir la estimación hecha por la demandante en la reforma de la demanda, específica lo dispuesto en el folio 44, mediante la cual señaló: “De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs.24.000,00), monto correspondiente a la sumatoria de doce (12) meses del alquiler último convenido, lo que representada ciento ochenta y ocho unidades tributarias con novecientos setenta y seis milésima de unidad tributaria (188,976) a razón de 127 Bs. X U.T…”. Al respecto, se observa que, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “(…) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda (…)”. La doctrina de nuestro Máximo Tribunal, en relación al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ha venido señalando que este rechazo o contradicción no puede ser planteado en forma pura y simple, sino que deben especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada la estimación, y además debe demostrarse en juicio, so pena de que se tenga como no formulada la oposición, y por consiguiente, quede firme la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda. En este sentido, se desprende que la demandada al momento de impugnar la cuantía de la demanda, lo hace por ser errónea “pues no se están demandando cánones insolutos y tampoco hizo la conversión en Unidades Tributaria, incurriendo así en un error…”. Sobre este particular, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala expresamente que el rechazo de la estimación de la cuantía de la demanda, por considerarse insuficiente o exagerada, debe ser realizada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, y por cuanto de actas se evidencia que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda rechazó la estimación de la cuantía de una manera genérica por considerarla errónea, sin establecer si era insuficiente o exagerada, y sin aportar ningún elemento probatorio que fundamente su impugnación; en consecuencia, la impugnación efectuada por la parte demandada a la estimación de la demanda proferida por la parte actora, debe ser desechada; por lo que se tiene que la cuantía establecida en la demanda es “VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.24.000,00)”; y así se declara. 4. DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Respecto la señalada causal, si bien dijo que existe falta de cualidad de la parte actora, ciudadana Betty Pérez Aguirre, para incoar la demanda, y que por ello, propone adicionalmente la cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral 3 del Código de Procedimiento Civil; no señaló por que aduce que en este caso existe ilegitimidad de la persona que se presenta como actora en la demanda incoada; confundiendo legitimación en la causa que se refiere a ser titular del derecho que se cuestiona, con la legitimación en el proceso, que se refiere a la acreditación en autos del carácter de representante de una de las partes; en consecuencia, se desecha la alegada cuestión previa. Así se declara. 5. DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora expuso como hechos controvertidos: i) el deterioro del inmueble, ii) construcción de una mezzanina; y iii) la necesidad de ocupar el inmueble, y al efecto indicó que, “existen varios hechos por los que demanda sin precisión ni exactitud”. La cuestión previa alegada está referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia de las actas, que la demandada no indicó con precisión cuál es el defecto del cual, según ella, adolece el libelo, pues solo se limitó a decir que la actora demandó sin precisión ni exactitud; y se aprecia de la demanda que riela en autos, que la misma cumple con los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que tiene una relación de los hechos y de los fundamentos de derecho, en que basa la pretensión, está determinado el objeto, con los instrumentos fundamentales de la decisión, por lo que no se evidencia defecto alguno en la demanda intentada. Así se establece. 6. DE LA FALTA DE CUALIDAD. La demandada opuso la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, alegando que: “…Se desprende de las actas procesales y específicamente “Libelo de Demanda, Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas” (MARCADO LETRA A del Libelo de Demanda), que la ciudadana Betty Pérez Aguirre, venezolana, mayor de edad, titular de (a cedula de identidad Nro. 3.950.298 actúo en su propio nombre y derecho, obviando y ocultando que la propietaria del Edificio "MENDIBLE", ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre, Estado Miranda es la Sucesión Juan Bautista Fonseca. En consecuencia existe una falta de cualidad de la Parte Actora (Betty Pérez Aguirre, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.950.298) al incoar la presente demanda...”. Ahora bien, en el caso de autos, se evidencia de las actas procesales que el contrato de arrendamiento fue suscrito por la ciudadana Betty Pérez Aguirre, en su condición de arrendadora del local distinguido con el Nº 7, situado en la Planta Baja del Edificio Mendible, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, y por la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado, en su condición de arrendataria; siendo entonces, esa condición de arrendadora que ostenta sobre el citado inmueble, la que faculta a la ciudadana Betty Pérez Aguirre, plenamente, para ejercer las acciones que derivan del citado contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. En consecuencia, no es procedente la falta de cualidad de la actora alegada por la parte demandada. Así se establece. DEL MÉRITO La pretensión de la parte actora es el desalojo de un local comercial, fundamentado en las causales previstas en los literales e y g del artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referidas a las causales que dan lugar al desalojo, cuando el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o ha efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; y cuando el arrendatario haya cedido el contrato o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin autorización del arrendador; sustentándola en primer lugar, en el hecho de que en la inspección extra litem practicada al local, se evidenció el deterioro en el cual se encontraba el local, la construcción de una mezzanina, y además, el subarrendamiento de dicho espacio a la ciudadana Diocelina Serrano y a otra ciudadana de nombre Deyanira Laporto. Subsidiariamente, la actora solicita el desalojo por la causal contenida en el literal b del artículo 34 de la referida Ley de Arrendamiento, por “…la necesidad de ser ocupado por la referida sociedad de comercio, cuyos accionistas y personeros son mis parientes en primer grado de consanguinidad ya afin (sic) respectivamente…”. La demandada, por su parte, negó que la naturaleza jurídica del contrato sea la de un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo alegó la actora; en razón de lo cual, existe contradicción respecto a la naturaleza determinada o no del contrato de arrendamiento. En este sentido, siendo uno de los puntos controvertidos por la parte demandada la naturaleza del contrato, aduciendo que se trata de un contrato a tiempo determinado; tomando en cuenta que, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas que estén autorizadas por la ley, y por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron pactadas (artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil), este Tribunal pasa a analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, y a tal efecto, se observa: De conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. De la norma anterior se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. Así las cosas, se observa que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna. Respecto al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina jurisprudencial ha establecido que es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento. (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407). Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente. Así, se observa que, conforme lo establecido en la cláusula cuarta del contrato que vincula a las partes en controversia, se estableció que la duración del contrato sería por el plazo fijo de un año, contado a partir del 01 de abril de de 2.001, renovable por periodos fijos de un año, siempre que una de las partes no manifestara en un lapso de sesenta días antes de su vencimiento, su voluntad de ponerle fin al mismo. De allí entonces que, una vez vencido el primer año del contrato; si ninguna de las partes manifestare su voluntad a la otra de darlo por terminado, éste se prorrogaría por el lapso fijo de un año. Ahora bien, hubo sucesivas prórrogas 01/04/2002, 01/04/2003, 01/04/2004, 01/04/2005 y 01/04/2006. Se aprecia en este punto, que en fecha 18 de enero de 2.007, la parte actora manifestó a la demandada, su voluntad de resolver el contrato mediante notificación que realizó la Notaría Pública Interina del Municipio Chacao del Estado Miranda, documental que es plenamente valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que habiéndose producido el desahucio en la citada fecha 18/01/2007, a partir del día 1º de abril de 2.007, empezó a correr el lapso de prórroga legal, que de conformidad con la norma fue de dos años, por tanto, la prórroga legal venció en fecha 1° de abril de 2.009, y al continuar la arrendataria ocupando después de esa fecha el inmueble con la aceptación de la arrendadora, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, por lo que en consecuencia, se trata este de un contrato a tiempo indeterminado; por lo que la acción incoada no resulta inadmisible, siendo la acción de desalojo escogida por la actora, la idónea para resolver el conflicto con la demandada. Así se decide. En consecuencia, al haberse establecido la indeterminación en el tiempo del contrato de arrendamiento que obliga a las partes, por cuanto el arrendatario siguió haciendo uso del inmueble arrendado en las mismas condiciones que fueron pactadas luego del vencimiento de la prórroga legal, operando la tácita reconducción, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, siendo la ley aplicable al presente caso, por estar vigente al momento de interposición de la demanda, por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente: “Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”. (Fin de la cita. Negrillas de esta alzada). En el caso bajo análisis se observa, que no está controvertida la existencia del contrato arrendamiento que fue suscrito sobre el local distinguido con el numero 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado Mendible, situado en la Avenida Rómulo Gallegos de los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, entre actora y demandada; alegando la actora, que la parte demandada incumplió con lo pactado al sub arrendar una parte del local, realizar reformas sin su autorización y mantenerlo en estado de deterioro, hechos que fueron expresamente rechazados por la demandada. Ahora bien, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, y conforme con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a otra, de una cosa mueble o inmueble, por un precio determinado, que ésta se obliga a pagar a aquella; y de acuerdo con el ordinal 1º del artículo 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. De la causal de desalojo referida a que la arrendataria subarrendó parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (literal g del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario). La parte actora sostiene que la arrendataria construyó en la mezzanina del local arrendado, dos espacios, los cuales tiene arrendado a terceras personas, y que tal circunstancia revela un incumplimiento o violación, en primer lugar, a la ley que le impone el deber de ceñirse de la cosa arrendada para el fin destinado y cuidarla como un buen padre de familia, y en segundo lugar, de las cláusulas del contrato, en las que asumió la obligación de efectuar las reparaciones al local arrendado y la prohibición de realizar mejoras o reformas sin la autorización escrita de la arrendadora, y de no subarrendarlo total o parcialmente. Ahora bien, de las pruebas admitidas y evacuadas aportadas por las partes a saber, inspección extra litem practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que no fue impugnada por la contraparte, la que se constituye en un indicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; y que se adminicula a la inspección judicial practicada por el tribunal de la causa, pudiendo ser controladas y contradichas por la otra parte, constando en la referida inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa, solo la comparecencia de la parte actora; en esa inspección judicial extra litem se constató que se encontraba una ciudadana de nombre DIOCELINA SERRANO, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.353.535, quien le manifestó a la juez que ella ejercía su trabajo allí, realizando tratamientos de los que están anunciados en el local y que tiene un convenio de uso del cubículo y las áreas que utiliza en ese nivel, con la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, a quien le paga por dicho uso; de ello se infiere que, en efecto, dentro del local comercial objeto de controversia para el momento de la práctica de la inspección extra litem efectuada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la ciudadana Diocelina Serrano, manifestó a la Juez que realizó la referida inspección, que su condición dentro del inmueble es que tiene un convenio de uso del cubículo y las áreas que utiliza en ese nivel, con la ciudadana CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, a quien le paga por dicho uso; de donde se deduce entonces, la existencia de una sub arrendataria de un cubículo y otras áreas del local bajo controversia. Asimismo, se aprecia, que en la inspección realizada por el tribunal de la causa, ese hecho quedó ratificado por cuanto dejó constancia, que “en la mezzanina que se encuentra ubicada en el interior del local funciona un área destinada al tratamiento de faciales y corporales, que para el momento de constitución del tribunal se encuentra ocupado por una ciudadana de nombre Diocelina…”. De la causal de desalojo referida al deterioro del inmueble arrendado (literal e del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario). La parte actora alegó la existencia de un evidente deterioro del local arrendado. Que se aprecia de las inspecciones judiciales que rielan en autos, que el Tribunal con el debido asesoramiento del práctico que lo asistió en la inspección, Ingeniero César Rodríguez Gandica, plasmó el deterioro observado, en forma específica en el acta de la misma y en las fotografías que fueron tomadas en esa oportunidad por el auxiliar designado por el Tribunal. La parte demandada en su contestación, respecto del alegado deterioro del inmueble y la construcción de una mezzanina señaló: “…que existen varios hechos por los que se demanda que fueron conocidos y aceptados por la arrendadora en el 2.007, antes de la práctica de la inspección Judicial en el 2.013…”. Respecto de este alegato, cabe señalar que, no obstante, que de la comunicación suscrita por la ciudadana Betty Pérez Aguirre (parte actora), de fecha 12/09/2007, dirigida a la ciudadana “Yasmin” (parte demandada), la cual riela al folio 120 del expediente, resultó demostrado que en efecto desde el año 2007 la actora tenía conocimiento de los deterioros del local; esto no impide que, con posterioridad, la actora demande el desalojo en los términos que lo hizo. Ahora bien, del informe realizado por el práctico y las fotografías tomadas en ambas inspecciones, la extralitem y la judicial, se dejó constancia de que el inmueble presenta deterioros, con la particular situación de existencia de cables que están colgando sobre tuberías sin conducción de corriente eléctrica, que están colgando sobre tuberías sin canalización alguna, la existencia de tubería para alimentación de aguas blancas sin el embobinamiento requerido, mal estado de conservación y mantenimiento de pisos y paredes del baño y depósito de la planta baja, tomacorrientes sin tapa protectora. Estos medios de pruebas, constituidos por las citadas inspecciones, adminiculadas además, a los términos de la contestación citados, cuando la misma demandada señala “que existen varios hechos por los que se demanda que fueron conocidos y aceptados por la arrendadora en el 2.007, antes de la práctica de la inspección judicial en el 2.013…”; traen la convicción a esta juzgadora, y revelan claramente que, en efecto, el inmueble presenta deterioros, que se le realizaron al mismo remodelaciones, a saber, una escalera de madera forrada que sirve de acceso al nivel superior, donde se encuentra un pequeño hall de entrada para tres cubículos ubicados en la precitada planta, y que fue subarrendado a una tercera persona, sin la debida autorización de la arrendadora. Todo lo cual, se hizo en contravención a lo dispuesto en las cláusulas séptima, novena y décima primera del contrato de arrendamiento. Así se establece. En consideración a los motivos señalados y de las probanzas aportadas, se evidencia claramente, que el inmueble objeto de la acción de desalojo incoada, en efecto, se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, que efectivamente, hay una persona que ocupa un cubículo en la parte superior de este, que se encuentra sub arrendada, y que al mismo se le realizaron reformas consistentes en una mezzanina, que se encuentra en la parte superior, donde está el cubículo al cual se ha hecho referencia, por lo que la demandada se encuentra incursa en los supuestos de hecho previstos en los literales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que el arrendatario haya sub arrendado total o parcialmente el inmueble, y que haya realizado remodelaciones sin la autorización del arrendador. Así se declara. Por último, respecto a la acción subsidiaria incoada por desalojo con fundamento en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentando la acción en “…la evidente necesidad que tienen mis hijas, para sede la Empresa Representaciones Waoo 51, C.A., de la que son accionistas y personeras…”; se observa que, al haberse accionado dos pretensiones, una por vía principal y la otra en forma subsidiaria, por cuanto son consideradas independientes una de la otra, y al haberse declarado procedente el desalojo por los literales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se entra al análisis del supuesto de hecho previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la necesidad del propietario o un pariente hasta el cuarto grado de afinidad de ocupar el inmueble; por lo que, se declara con lugar la pretensión accionada por vía principal como es el desalojo por las causales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no se entra a resolver la acción subsidiaria. Así se decide. En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, sin lugar el recurso de apelación, con lugar la demanda de desalojo incoada por vía principal con fundamento en las causales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que, la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local distinguido con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mendible, situado en la Avenida Rómulo Gallegos de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda; con la condena en costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencida y la condena en costas del recurso a la demandada apelante al confirmarse la sentencia apelada. Así se declara. DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado en fecha 06/03/2015 por la abogada Larihely Eljuri, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.826, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 02 de marzo de 2015, proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por desalojo de local comercial incoara la ciudadana Betty Pérez Aguirre contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado. SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de perención breve de la instancia opuesto por la parte demandada. TERCERO: SE DESECHA la impugnación efectuada por la parte demandada a la estimación de la demanda proferida por la parte actora; por lo que se tiene que la cuantía establecida en la demanda es la suma de “veinticuatro mil bolívares (Bs.24.000,00)”. CUARTO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad de la actora alegada por la demandada Cioli Yasmin Olivares Delgado. QUINTO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte demandada. SEXTO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por vía principal con fundamento en las causales e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la ciudadana Betty Pérez Aguirre contra la ciudadana Cioli Yasmin Olivares Delgado; en consecuencia, la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local distinguido con el Nº 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Mendible, situado en la Avenida Rómulo Gallegos de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada apelante, por no haber prosperado el recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Respecto las costas del juicio, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No es necesaria la notificación de las partes, por cuanto la sentencia está siendo dictada el primer día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de diferimiento fijado para dictar sentencia, conforme lo dispuesto en el artículo 200 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los siete (07) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZ, DRA. ROSA DA SILVA GUERRA. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. En la misma fecha 07 de agosto de dos mil quince (2015), se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. EXP. NO.AP71-R-2015-000273. RDSG/GMSB.