REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, trece de agosto de dos mil quince 205º y 156º ASUNTO Nº AP31-V-2010-001956. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Desalojo. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo dispuesto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos LUZ ELENA RAMIREZ y HUMBERTO RAFAEL MEDINA MERCADO, Venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs V-22.542.229 y 23.144.398 respectivamente. Representados en la causa por los abogados Elena Milt López, Richard Sánchez Martínez, Jacqueline Hidalgo y Agustín Bracho, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 75.237, 23.044, 95.809 y 54.286 respectivamente, conforme se evidencia para los dos primeros de los nombrados, de poder apud acta otorgado en fecha 01 de Junio de 2010, cursante al folio 20 del expediente; la tercera conforme poder apud acta conferido en fecha 20 de Julio de 2011, cursante a los folios 102 al 104 del expediente, y el último conforme poder apud acta otorgado en fecha 15 de Junio de 2012, cursante a los folios 129 al 131 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano VICTOR RAFAEL RUIZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-16.432.310. Representado en la causa por el abogado Faiez Abdul Hadi B., venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.164, conforme se evidencia de poder otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 28 de Junio de 2010, anotado bajo el Nº 12, tomo 83 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 36 y 37 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos LUZ ELENA RAMIREZ y HUMBERTO RAFAEL MEDINA MERCADO, en contra del ciudadano VICTOR RAFAEL RUIZ CASTILLO, todos ampliamente identificados en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 18 de Mayo de 2010, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de su arrendatario, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 23 de Abril de 2007, suscribieron de forma privada con el demandado, contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con la letra y número PH-1, situado en la Planta Pent-House (PH), que forma parte del edificio Residencias Santa Bárbara, situado entre las Esquinas de Sordo a Peláez, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Con pared Sur del Edificio; ESTE: Con pared Este del edificio y OESTE: Con pared Oeste del edificio, con una superficie de treinta y siete metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (37,74 mts2). 2.- Que el destino acordado entre las partes sería el de uso exclusivo de vivienda, con un canon de arrendamiento de un millón de bolívares (1.000.000,00 Bs.) mensuales, actualmente equivalentes a la suma de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales. 3.- Que el plazo de duración del contrato de arrendamiento se pactó por un (01) año, contado a partir del 23 de Abril de 2007 al 22 de Abril de 2008; siendo que en fecha 07 de Enero de 2008, se le entregó notificación al arrendatario donde se le manifestaba la intención del arrendador de no renovar el contrato. 4.- Que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2010, cada uno a razón de un mil bolívares fuertes (1.000,00 Bs.), para una deuda de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.). 5.- Que en virtud del incumplimiento de la parte demandada en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento antes señalados, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Desalojar en inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con la letra y número PH-1, situado en la Planta Pent-House (PH), que forma parte del edificio Residencias Santa Bárbara, situado entre las Esquinas de Sordo a Peláez, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Con pared Sur del Edificio; ESTE: Con pared Este del edificio y OESTE: Con pared Oeste del edificio, con una superficie de treinta y siete metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (37,74 mts2) y en consecuencia proceda a la entrega material de mismo, en las mismas condiciones en que lo recibió; y B.- Al pago de las costas y costos del proceso hasta su definitiva culminación. 6.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en lo dispuesto en los artículos 1264, 1579, 1159 y 1592 numeral 2 del Código Civil, en concordancia con los artículos 27, 33 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (instrumento normativo vigente para la época de la ocurrencia de los hechos), estimándola en la suma de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.). (Folios 01 al 05). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 05 de Agosto de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo: 1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, toda vez que se estaría frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado, por lo que debía ser demandado por Resolución del contrato y no por desalojo como fue lo ocurrido. 2.- Negó, rechazó y contradijo la pretensión incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho alegado, al ser inciertos todas y cada uno de los presupuestos constitutivos de la reclamación. 3.- Negó, rechazó y contradijo que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos por la parte actora, así como en el pago de los gastos por condominio generados por el inmueble. 4.- Negó, rechazó y contradijo que adeude canon de arrendamiento alguno, pues habría pagado en exceso el canon fijado por las partes, toda vez que conforme a Resolución Nº 991 de fecha 1971, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el canon mensual máximo fijado al inmueble le correspondió a la suma de doscientos cuarenta y cuatro bolívares con treinta y seis céntimos (244,36 Bs.), equivalentes en la actualidad a la suma de veinticuatro céntimos de bolívares (0,24 Bs.). Resolución que resultara apelada por ante la Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, quien en fecha 30 de Noviembre de 1971, fijó un canon máximo mensual de trescientos bolívares con cero céntimos (300,00 Bs.), equivalentes en la actualidad a la suma de treinta céntimos de bolívar (0,30 Bs.); que hacen un total de sobrealquiler de la suma de novecientos noventa y nueve mil seiscientos noventa y ocho bolívares con noventa céntimos (999.698,90 Bs.) mensuales a partir del 23 de Abril de 2007, o su equivalente actual de novecientos noventa y nueve bolívares con setenta céntimos (999,70 Bs.), lo que equivaldría a una suma total de veintitrés mil novecientos noventa y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (23.992,80 Bs.). 5.- Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el bien inmueble arrendado así como pagar costas y costos en el proceso. (Folios40 al 43). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 18 de Mayo de 2010, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de la demandada. Por auto de fecha 27 de Mayo de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y se acordó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda. Por auto de fecha 14 de Junio de 2010, se acordó la apertura del cuaderno de medidas en la causa. Mediante diligencia de fecha 29 de Junio de 2010, el alguacil encargado de la citación de la parte demandada, dejó expresa constancia de la negativa del demandado en firmar la boleta de citación acordada a su nombre. Mediante diligencia suscrita en fecha 02 de Agosto de 2010, la parte demandada se dio por citada expresamente en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 05 de Agosto de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. Mediante escrito presentado en fecha 09 de Agosto de 2010, la parte actora procedió a contestar las cuestiones previas opuestas en su contra por la demandada. Mediante escrito presentado en fecha 12 de Agosto de 2010, la parte actora promovió pruebas en la causa; resultando proveídas por auto de fecha 23 de Septiembre de 2010. Lo propio realizó la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 27 de Septiembre de 2010 (Folios 50 al 53); resultando proveídas por auto de fecha 04 de Octubre de 201 (Folio 75). En fecha 05 de Octubre de 2010, la Juez que venía conociendo de la causa, presentó formal inhibición; correspondiendo por distribución, conocer de la misma a quien suscribe el presente fallo. Por auto de fecha 04 de Noviembre de 2010, se dio por recibido el expediente. Por auto de fecha 12 de Mayo de 2011, se acordó la suspensión de la causa, conforme a lo previsto en el artículo 4 del Decreto con fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por auto de fecha 04 de Mayo de 2012, se acordó la continuación de la causa en estado de promoción de pruebas, previa la notificación de las partes. Por auto de fecha 31 de Enero de 2014, se acordó fijar la audiencia oral de juicio en la causa, previa la notificación de las partes. -DEL CUADERNO DE MEDIDAS: Mediante decisión de fecha 14 de Junio de 2010, se acordó negar la medida de secuestro peticionada por la actora en su libelo de demanda. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -PUNTO PREVIO- -DE LA CUESTION PREVIA ALEGADA- En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, por considerar que se está frente a una relación arrendaticia a tiempo determinada y por ende inaplicable lo dispuesto en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuestión previa que opuso alegando, textualmente: (SIC)”…Promuevo las cuestiones previas previstas en el artículo 346 ordinal 11º previstas del Código de Procedimiento Civil, donde señala: “la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo lo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”. En la presente causa, la parte actora debió demandar a mi representado por Resolución de contrato y no por desalojo, por cuanto el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, como se puede apreciar en dicho contrato. En consecuencia, solicito de éste tribunal que declare la inadmisibilidad de la demanda…”. (Fin de la cita textual). Siendo que por escrito de fecha 09 de Agosto de 2010, la parte actora procedió a rechazar la cuestión previa alegada, al considerar: “…En este sentido rechazamos y contradecimos la cuestión previa opuesta por el apoderado del demandado en virtud de que la cláusula III del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente: “Cláusula Tercera: este contrato tendrá una duración de un (01) año fijo, contado a partir del 23 de Abril de 2007, hasta el 22 de Abril de 2008…”. De acuerdo al contenido de esta cláusula el contrato era de un (01) año fijo, y vencido el mismo le correspondía en todo caso al arrendatario seis (06) meses de prórroga sin necesidad de notificación alguna, el cual venció el veintidós (22) de octubre de 2008, fecha en la que debió entregar el inmueble libre de personas y bienes pero continuó habitando el inmueble con la anuencia de los arrendadores, pagando el canon de arrendamiento estipulado, es decir, el contrato continuó en las mismas condiciones salvo lo relacionado con el tiempo de duración, pues éste se indeterminó en el tiempo, o sea, se convirtió en indeterminado; lo que desvirtúa desde todo punto de vista el alegato del apoderado del demandado al oponer la cuestión previa, la cual debe ser declarada sin lugar…”. (Fin de la cita textual). Folio 45. Alegatos que pasan a ser resueltos bajo las siguientes consideraciones: La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”. Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente: (sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender. ahora bien, esta sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11° del artículo 346 del código de procedimiento civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales…” (…).- (Fin de la cita).- (Subrayado de este Juzgado de Municipio).- De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal. Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado: (SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera. O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva. Así, se observa en el caso de autos, que la parte actora alegó encontrarse frente a una relación a tiempo indeterminada, al haber operado la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, al habérsele permitido al hoy arrendatario demandado, la permanencia en el inmueble (goce pacífico de la cosa arrendada) una vez vencida la duración, tanto del contrato de arrendamiento como de la prórroga legal a la que tenía derecho. No así la parte demandada, quien alegó encontrarse frente a una relación a tiempo determinada, sin adicionar algún elemento del cual derivase tal afirmación, lo que evitaría la procedencia de la pretensión de desalojo incoada pues la admisible, según sus dichos, sería la pretensión resolutoria del mismo. En base a tales alegatos esgrimidos por ambas partes del proceso, debe observarse lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, al establecer que: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo previsto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Por otro lado, el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Tenemos que, los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal -si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: “…Articulo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. Así las cosas, ambas partes son contestes en afirmar que la relación arrendaticia existente entre ellas dio inicio el día veintitrés (23) de Abril de 2007 hasta el día veintidós (22) de Abril de 2008, mediante contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 23 de Abril de 2007, tal y como se desprende de la cláusula Tercera del contrato cursante a los folios 10 al 16 del expediente, cuya valoración probatoria en el proceso se le confiere a tenor de lo previsto en los artículo 1363 y 1368 del Código Civil. De igual forma se encuentran contestes en que en fecha 07 de Enero de 2008, le fue notificado de forma privada por los arrendadores del inmueble a su arrendatario, la voluntad de los primeros de no renovarle el contrato locativo a su vencimiento, vale decir, al 22 de Abril de 2008; tal y como se evidencia de carta misiva fechada 07 de Enero de 2008, dirigida al ciudadano Víctor Rafael Ruiz Castillo, de cuyo contenido se desprende: “…Estimado Sr. Quienes suscribimos por medio de la presente nos comunicamos con Ud. En la oportunidad de hacer de su conocimiento, nuestra disposición de no renovar el contrato de arrendamiento que actualmente mantenemos con ud. Sobre el inmueble ubicado en el Edif. Resid. Santa Bárbara, PH-1, entre las Esquinas de Sordo a Peláez, Municipio Libertador, el cual se vence el día 22 de Abril de 2008, según lo estipulado en la cláusula tercera del referido contrato…”. Comunicación en la que aparecen las rúbricas de cada una de las partes objeto de la controversia, sin que se aprecie de las actas procesales, algún desconocimiento en cuanto a la firma por éstos, teniéndose como aceptado su contenido por los contratantes. Así pues, habido el desahucio que indica el artículo 1600 del Código Civil, y estándose frente a una relación arrendaticia que duró un (01) año de duración, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 38, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, instrumento normativo aplicable para la época de ocurrencia de los hechos, resultaba indiscutible el goce por parte del arrendatario del inmueble, de un plazo de prórroga legal de seis (06) meses de duración, que dio inicio el día veintitrés (23) de Abril de 2008 y culminó el día veintitrés (23) de Octubre de 2008. Así se decide. Por lo que, habiendo el arrendatario, permanecido en el goce pacífico de la cosa arrendada, una vez vencida la prorroga legal ya indicada, y habiendo los arrendadores percibidos los cánones de arrendamientos pactados por el uso del inmueble, resulta indiscutible la reconducción arrendaticia de la relación locativa, por lo que en atención a lo previsto en los artículo 1601 y 1614 del Código Civil, el contrato se transformó en un contrato sin determinación de tiempo de vigencia, vale decir, en un contrato a tiempo indeterminado, manteniéndose incólume todas las demás cláusulas contractuales pactadas. Como consecuencia del anterior pronunciamiento, es evidente que la parte actora por imperativo de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de lograr la entrega del inmueble arrendado, contaba con la “acción” de desalojo que efectivamente instauró, resultando admisible la misma, y no la acción resolutoria como se señaló, por encontrarnos frente a un supuesto que encuentra expresión en el artículo ya antes mencionado, razón por la cual se desecha del proceso la cuestión previa alegada de prohibición de ley de admitir la acción propuesta, la que será declarada Sin Lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. -DEL FONDO DE LA CAUSA- Resuelta la cuestión previa planteada por la parte demandada en el proceso, pasa este Juzgado de Municipio al análisis y decisión del fondo de la causa, para lo cual hace las siguientes consideraciones de hecho y de derecho: Fundamentó su pretensión de Desalojo la parte demandante, en la presunta insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos de los meses de Marzo y Abril de 2010, cada uno a razón de un mil bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales. Alegato de insolvencia que la parte demandada procedió a refutar mediante la defensa de pago por compensación de los mismos, al encontrarse el inmueble arrendado regulado en cuanto al canon máximo de arrendamiento en la cantidad trescientos un bolívares con diez céntimos (301,10 Bs.) mensuales, actualmente equivalentes a la suma de cero treinta céntimos de bolívares fuertes (0,30 Bs.); ello conforme a la Resolución Nº 991 de fecha 03 de Febrero de 1971, emanada de la Dirección del Inquilinato de Departamento de Regulación, expediente Nº 39.372, la que resultara apelada y modificada en el monto antes señalado por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en su fallo de fecha 30 de Noviembre de 1971, lo que la convertiría en acreedora de la parte actora hasta por la suma de Novecientos Noventa y Nueve Mil Seiscientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa céntimos (999.698,90 Bs.), actualmente equivalentes a la suma de Novecientos Noventa y Nueve Bolívares con setenta céntimos (999,70 Bs.) mensuales, lo que hace un total a su favor de veintitrés mil novecientos noventa y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (23.992,80 Bs.) por pago de sobre-alquiler por el uso del inmueble Para ello y en vista de los argumentos de ambas partes, toca determinar si el acto administrativo de efectos particulares por el cual se “reguló” el canon de arrendamiento del inmueble, era eficaz frente a la parte demandada, vale decir, si surtió plenos efectos jurídicos en su esfera patrimonial y de allí determinar su obligatoriedad de cumplimiento, y ello se lleva a cabo determinando si el mismo le fue o no notificado a los afectados, dado el principio de legalidad y validez de los actos administrativos. Así, disponen los artículos 73 y 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos: Artículo 73. Se notificará a los interesados todo acto administrativo de carácter particular que afecte sus derechos, debiendo contener la notificación el texto integro del acto, e indicar si fuere el caso, los recursos que proceden con expresión de los términos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. Artículo 74. Las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se considerarán defectuosas y no producirán ningún efecto. Determinando el deber de la administración de notificar sus actos administrativos de carácter particular que afecten los derechos de los administrados o justiciables. Dicha obligación contiene dos elementos sustanciales, el primero de ellos, que el acto administrativo sea de efectos particulares, es decir, que esté dirigido a una persona natural o jurídica, o inclusive a un grupo de personas, siempre que estén determinados o sean determinables y, el segundo, que a través del acto, la administración afecte ya sea de manera positiva o negativa, la esfera jurídica de derecho de dichas personas; por consiguiente, cuando estén presentes estos dos elementos, la administración siempre estará constreñida a notificar a los interesados la existencia del mismo, su contenido y los medios para su impugnación, caso contrario, se considerará defectuosa la notificación y no causará efectos. A tal parecer llegó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 03 de Noviembre de 2011, expediente Nº 11-00883, sentencia nº 1669, con ponencia del magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, que dispuso: “…Por tanto, para que pueda aplicarse esa consecuencia en forma ajustada a derecho, es necesario que el destinatario del acto objeto de la demanda haya sido informado del recurso, tribunal competente y lapso para su interposición, que el ordenamiento jurídico le brinda en caso de que desee impugnar el acto (Vid. sentencias números Nº 1867 del 20 de octubre de 2006, caso: Marianela Cristina Medina Añez y 772 del 27 de abril de 2007, caso: Nora Antonia Lartiguez Hernández). …En este sentido, los artículos 73 y 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos disponen lo siguiente: “Artículo 73. Se notificará a los interesados todo acto administrativo de carácter particular que afecte sus derechos subjetivos o sus intereses legítimos, personales y directos, debiendo contener la notificación el texto íntegro del acto, e indicar si fuere el caso, los recursos que proceden con expresión de los términos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. Artículo 74. Las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se considerarán defectuosas y no producirán ningún efecto.” (Subrayado de esta Sala) …Ahora bien, en el caso de autos, la Sala constata que el acto administrativo objeto del recurso de nulidad, contenido en la Providencia Administrativa Nº 000615-09 del 17 de noviembre de 2009 emanada de la Inspectoría del Trabajo de Maturín del Estado Monagas (folios 9-19), y la boleta de notificación que fue librada en esa misma fecha (folio 8), establecen el recurso jurisdiccional que disponían las partes para enervar el referido acto, pero no hicieron mención expresa del lapso para su interposición. Tal omisión en el acto de notificación, acarrea la consecuencia jurídica establecida en el artículo 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, cual es que la notificación es defectuosa y no produce ningún efecto, razón por la cual, en el caso de autos, el lapso de caducidad para la interposición del recurso de nulidad no comenzó su transcurso…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Esta notificación puede realizarse, en principio, mediante la entrega en el domicilio o residencia del interesado o su apoderado y, cuando ésta fuere impracticable, mediante la publicación de un cartel en un diario de mayor circulación donde la autoridad que dictó el acto tenga su sede. De no realizarse la notificación descrita, o de realizarse ésta de forma incorrecta, es decir, no llenando los extremos exigidos para su comprobación, la misma se entiende defectuosa y en consecuencia el acto no producirá sus efectos por mandato expreso del artículo 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos ya mencionado. Se observa así, como la ley supedita la eficacia de los actos administrativos de efectos particulares a su notificación, no pudiendo estos surtir sus efectos cuando la notificación no haya sido practicada o la haya sido en forma errónea, ello no obstante no afecta su validez, tal y como se estableciera en sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo Nº 0016 de fecha 08 de Marzo de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Haden Mostaza Paolini, que expresó: “…Corresponde analizar el segundo argumento referente al vicio en la notificación del acto impugnado, por no señalar -supuestamente- el recurso que procedía contra el mismo, el plazo para intentarlo, ni el órgano ante el cual debía interponerse. A tal efecto, dispone el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo siguiente: “Artículo 73.- Se notificará a los interesados todo acto administrativo de carácter particular que afecte sus derechos subjetivos o sus intereses legítimos, personales y directos, debiendo contener la notificación el texto íntegro del acto, e indicar si fuere el caso, los recursos que proceden con expresión de los términos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse”. De la norma anteriormente señalada, se desprende que la notificación es un requisito esencial para la eficacia de los actos administrativos, pues una vez verificada la misma, comienza a transcurrir el lapso de impugnación, de allí que se exija la indicación de las vías de defensa procedentes contra el acto en cuestión, con expresión de los órganos y lapsos para su ejercicio. En efecto, la eficacia de un acto administrativo de efectos particulares se encuentra supeditada a su notificación, con la que se persigue esencialmente poner al contribuyente en conocimiento de la voluntad de la Administración, pues ésta pudiese afectar directamente sus derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos; no obstante, puede ocurrir que aun siendo un acto no debidamente notificado llegue a ser eficaz por haberse cumplido con el objetivo que persigue tal exigencia. Ante tal circunstancia, una defectuosa notificación quedará convalidada si el interesado, conociendo la existencia del acto que le afecta, recurre del mismo oportunamente por ante el órgano competente. Al respecto, la Sala observa que en el presente caso, si bien es cierto que la resolución impugnada no llenó los extremos señalados en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al no indicar el recurso que procedía contra el acto, el plazo para intentarlo, el órgano ante el cual debería interponerse, no puede sostenerse que tal omisión haya violado el derecho a la defensa de la contribuyente, pues la interposición de los recursos administrativos en el lapso oportuno, así como del recurso de nulidad que dio origen al presente proceso en el término de Ley, demuestran que no se le causó indefensión alguna. Más aún, mediante tales actuaciones la parte actora convalidó dichos vicios incurridos en la notificación del acto administrativo. Por tanto, la notificación del acto en referencia, ha satisfecho el fin para la cual ha sido prevista. Siendo ello así, debe esta Alzada desestimar la presente denuncia formulada por la contribuyente. Así se declara…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Posición que comparte el autor Gilberto Alejandro Guerrero-Rocca, en su libro “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen II, Publicaciones UCAB, 2003, Pág. 106, al hablar de la ejecución de los actos administrativos arrendaticios, señala: “…La ejecución del acto no puede practicarse, sino después de que su obligatorio cumplimiento pueda ser exigible al particular, esto es, a partir de que el acto haya sido adecuadamente notificado al interesado. (En tal caso, semejante ejecución comportará indefensión, encuadrable en el ordinal 1º del artículo 19 LOPA y, por tanto, inficionado de nulidad absoluta. Artículos 26 y 49 de la Constitución vigente. Similar consecuencia por violación del artículo 68 de la constitución derogada)…”. (Fin de la cita textual). Notificación que comportaría el instrumento eficaz para garantizar a las partes el ejercicio del derecho a la defensa, tal y como lo señalara la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo Nº 02141 de fecha 21 de Abril de 2005, cuando indicó: “…En este orden de ideas, debe señalarse que la jurisprudencia de esta Sala ha establecido de manera reiterada, que la notificación de un acto administrativo de efectos particulares constituye una condición suspensiva de su eficacia, de tal manera que, no comenzará a surtir sus efectos, y por ende los lapsos para su impugnación no correrán, hasta tanto no se ponga en conocimiento a los particulares afectados por el mismo, es decir, que aun cuando el acto sea perfectamente válido no resulta susceptible de ejecución o de cumplimiento material mientras no ha sido puesto en conocimiento del interesado con las formalidades legales correspondientes. (Vide. sentencia N° 249 del 23 de marzo de 2004). El anterior razonamiento, encuentra su asidero principal en la garantía del derecho a la defensa, que se estaba prevista en el artículo 68 de la Constitución de 1961 y actualmente en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo desarrollo legal en materia de procedimientos administrativos se verifica, entre otras normas, en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (artículos 73 y 74). Sin embargo, advierte la Sala, que el acto administrativo impugnado fue dictado por el Concejo Municipal del Municipio Colina del Estado Falcón el 30 de julio de 1980, es decir, antes de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual, aunque no implica un desconocimiento de esa obligación por parte de la Administración autora de un acto administrativo particular que afecte derechos subjetivos, personales y directos, sí amerita el estudio de los mecanismos de notificación vigentes entonces, y más concretamente, debe analizarse, cuáles eran los criterios aplicados en materia de notificación de los actos administrativos para la fecha, y en tal sentido se observa, que en decisión de la Corte Federal de fecha 5 de agosto de 1958, se señaló: “En el juicio ordinario, cuando llega la oportunidad de sentencia, las partes están a derecho y si por cualquier circunstancia extraordinaria no ocurriere así, deberán ser citadas previamente al acto de la decisión, con indicación del día y hora en que ella habrá de pronunciarse. Es lógico, pues que el lapso de apelación comience a correr desde la audiencia siguiente, ya que los interesados están en cuenta, o deben estarlo, de la automática apertura de ese lapso. En la tramitación administrativa, no ocurre igual cosa. Como sucede en el caso de autos, y en muchos otros, las actuaciones de los funcionarios no están sometidas a plazos previamente determinados; esas actuaciones, por lo general no son públicas, en el sentido de que el interesado no tiene acceso fácil al expediente y por lo tanto, el procedimiento se desarrolla prácticamente a sus espaldas. Por ello, en el orden administrativo es unánimemente aceptada la práctica, sancionada hoy por todas las leyes sobre esta materia, que la notificación de las resoluciones se haga, de ordinario, por su publicación en el órgano oficial, cuando el acto es general. Pero si el acto es individual, es precisa su notificación especial al interesado por medio de oficio, dejándose constancia, también escrita, del día y la hora en que se entrega al propio interesado. Si no se logra localizar a éste, las leyes, la jurisprudencia y la doctrina extranjera, así como también un elemental principio de justicia, requieren que el interesado sea notificado por cartel, que se publicará en el órgano oficial destinado a este efecto, con fijación de un plazo prudencial, vencido el cual, sin que se presente el interesado a notificarse, se considera iniciado el lapso para la apelación. Esta solución, a mas de estar enmarcada dentro de claros principios de procedimiento, es justa”. (Resaltado de la Sala). El criterio expuesto supra, fue ratificado por esta Sala en un caso análogo al de autos (sociedad mercantil Playa Dorada Vs. Concejo Municipal del Municipio Colina del Estado Falcón, decidido mediante sentencia N° 1.265 del 21 de octubre de 1999). Así conforme a la referida jurisprudencia, cuando la Administración dictaba actos administrativos de efectos particulares se requería la notificación personal del interesado, y ante la imposibilidad de efectuarse la misma, en ausencia de normativa expresa sobre este particular, se aceptaba como suficiente la notificación por carteles, publicados en el órgano oficial destinado a tal fin…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Constituyendo a su vez en un requisito de eficacia plena del acto administrativo, ya sea de efectos particulares o de efectos generales, tal y como lo ratificara la ya mencionada Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo Nº 01368 de fecha 21 de Noviembre de 2002, al señalar respecto al tema de las notificaciones de actas administrativos: …De conformidad con la doctrina, para surtir efectos el acto administrativo, no sólo debe ser válido, sino también eficaz, sólo así adquirirá ejecutoriedad y podrá ser puesto en práctica. El acto administrativo se hace eficaz, adquiriendo entonces, ejecutoriedad, mediante su publicidad o comunicación a los interesados. Tal publicidad o comunicación constituye un aspecto de forma, vinculado directamente a la eficacia del acto, tratándose de una formalidad posterior a la emisión del acto. En principio, mientras la publicidad o comunicación no hayan tenido lugar, se considera que los administrados ignoran la existencia del acto, para quienes es, como si el acto no existiese. En otras palabras, la publicación o comunicación constituyen la base de la presunción del conocimiento de la existencia del acto. La publicidad y comunicación del acto administrativo de alcance general se logra mediante la publicación de aquél en el órgano oficial, en la Gaceta Oficial de la República; la comunicación de un acto administrativo de alcance particular se logra mediante la notificación por un medio idóneo: telegrama, memorando y oficio. Pero también debe admitirse como notificación, la que resulte de algún comportamiento del administrado o de la Administración, activa o pasiva, del que surja indubitablemente, que éste se halla enterado de la resolución o decisión respectivas de aquélla. Ciertamente sólo mediante la notificación es razonable admitir que el acto ha llegado efectivamente, directa y concretamente al interesado, pues como se ha señalado, ésta tiene por objeto, hacer que el acto se conozca por ante quien se opone, lo cual jamás podría ser desconocido o negado por la Administración, ya que es ella la que lo emite. Por principio, la notificación del acto administrativo es escrita, así lo reconoce la doctrina predominante. Sin embargo, esta circunstancia no autoriza a sostener, que sea el único modo en que el administrado entra en conocimiento de la voluntad de la Administración. Se ha admitido la notificación verbal de un acto, así como, una notificación excepcional como es la expresada por gestos y señales inequívocos, que lleven en forma efectiva la voluntad del ente administrativo. Estos últimos, traducen comportamientos, hechos o actitudes materiales de la Administración, de los cuales se deriva una voluntad expresada en determinado sentido. No existe diferencia entre la voluntad expresada en forma escrita y las traducidas en forma verbal o por signos y señales inequívocos. Todo depende de la índole del acto y la prueba de su existencia…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Debiendo observarse además, que existen las llamadas notificaciones de hecho, que se producen cuando los interesados tienen conocimiento por otro medio del acto o actuación que los lesiona, interponiendo el correspondiente recurso para su impugnación. A esto se agrega que la finalidad de la notificación, no es mas que poner en conocimiento del particular, los actos que afecten su esfera jurídica, es así, que si el interesado conoce el acto que les es lesivo e interpone un recurso en su contra, se considera cumplida la finalidad de la notificación; por lo que la notificación defectuosa, sólo surtirá efectos cuando se presuma que ha cumplido con el objetivo a que está destinada, al poner al notificado en conocimiento del contenido del acto convalidándolo, tal y como lo aseverara la Sala Político Administrativa en fallo Nº 00623 de fecha 25 de Abril de 2007, al señalar: “…En ese orden de ideas, resulta importante destacar que el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, consagra el principio general según el cual todo acto administrativo de carácter particular debe ser notificado a los interesados, estableciendo además dicho artículo que esa notificación debe contener el texto íntegro del acto de que se trate, los recursos que procedan contra éste, los términos para ejercerlos y los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse; requisitos mínimos que han sido considerados por la doctrina y la jurisprudencia patria como una manifestación del derecho a la defensa. De allí, que el artículo 74 del texto normativo en referencia prevé que las notificaciones que no cumplan con los requisitos antes reseñados, se consideran defectuosas y “no producirán ningún efecto”. Sin embargo, la jurisprudencia de esta Máxima Instancia ha señalado que al ser la finalidad de la notificación llevar al conocimiento de su destinatario la voluntad de la Administración, cuando una notificación defectuosa ha cumplido con el objetivo a que está destinada, es decir, ha puesto al notificado en conocimiento del contenido del acto, los defectos que pudiera contener, quedan convalidados. (Véanse, entre otras, sentencias de esta Sala N° 02418 del 30 de octubre de 2001 y N° 02150 del 4 de octubre de 2006)…”. Fin de la cita textual. Así se reitera. Con ello busca este Juzgador, establecer que efectivamente en el caso de marras, en modo alguno le resultaba obligante a la demandante, la aplicación de la Resolución Administrativa de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura Nº 991 de fecha 08 de Febrero de 1971, por cuanto en forma alguna le fue notificada, mas cuando no era la propietaria, siquiera arrendadora para la época de su dictamen, mal pudiendo estar en conocimiento del contenido de la misma, lo que se corroboraría con la cosa juzgada material y formal judicial que nación del fallo de fecha 30 de Noviembre de 1971, dictado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, expediente Nº 39.372 de su nomenclatura particular, que determinó el monto máximo a pagar por el arriendo del inmueble, pues los efectos de éste fallo sólo arroparían a las partes contendientes del mismo, vale decir, los beneficiarios e interesados en el acto administrativo de efectos particulares, los que, se recalca, no se corresponden con los actuales contendientes de la litis que ocupa al sentenciador. Ello deriva a su vez del craso error en que incurriría el Juzgador, de determinar la obligatoriedad de aquel acto administrativo dictado en el año 1971 bajo el Nº 991 por la entonces Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, cuya afectación material no alcanzaría ni a los ciudadanos LUZ ELENA RAMIREZ y HUMBERTO RAFAEL MEDINA MERCADO, ni al ciudadano VICTOR RAFAEL RUIZ CASTILLO, pues conforme a la naturaleza jurídica del mismo, es de efectos particulares y no generales, con la expresa característica del primero de los nombrados, de afectar la esfera patrimonial de sólo aquellos a los que va dirigido, los que se insisten, no son los actuales contendientes de la causa, dado que los afectados en aquel entonces, lo constituyeron los ciudadanos Ciro Annichiarico Vestita y José Colon Castro, el primero en su condición de arrendatario y el segundo actuando como representante legal de la firma Administradora Colon Medina C.A. (arrendadora-propietaria del inmueble). Así se decide. Consiguientemente y verificada la inaplicabilidad de la Resolución Administrativa que estableció el máximo del canon de arrendamiento a cobrar por el alquiler del inmueble objeto pasivo de la controversia, así como los efectos derivados de la cosa juzgada del fallo de fecha 30 de Noviembre de 1971, emitido por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, debe entenderse y así se declara, que el canon de arrendamiento a cobrar por el uso del inmueble, se correspondería con el establecido en el contrato de arrendamiento de fecha 23 de Abril de 2007, vale decir, la suma de Un Mil Bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales, ello en aplicación del principio de libertad de voluntad de las partes para contratar, donde son éstas y solo éstas, las que en esencia establecen las condiciones y modos bajo las cuales regulan las relaciones jurídicas que contraten, salvo los casos en que tales voluntades, se encuentren reñidas con normas de orden público, buenas costumbres o alguna disposición legal, lo que no ocurre en este proceso. Así se decide. Verificado el monto a cancelar por el arrendamiento del inmueble, toca a quien decide, establecer si efectivamente y conforme a las probanzas aportadas por las partes, existe insolvencia por parte del arrendatario del inmueble, para con el pago de los cánones de arrendamientos señalados por la actora como insolutos, y correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2010, cada uno a razón de un mil bolívares fuertes (1.000,00 Bs.), para una deuda de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.); cuya insolvencia fue rebatida en el proceso por la demandada. Señaló la actora en su libelo de demandada que los meses de arrendamiento antes señalados se encontrarían insolutos en cuanto a su pago, el primero de ellos derivado del impago por falta de fondos del cheque Nº 26621519, por un monto de Un Mil Trescientos Bolívares (1.300,00 Bs.), girado contra la cuenta corriente Nº 0134-0720-73-7202012377 del banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, cuyo titular le correspondería al ciudadano Ruiz Castillo Víctor Rafael, argumentando para ello que éste le habría sido devuelto en las taquillas del Banco con la modalidad “dirigirse al girador”, lo que si bien se encuentra verificado en el proceso, por tener anexo al mismo Notificación de Cheque Devuelto emitido por el Banco bajo el Nº 317555 de fecha 20 de Abril de 2010 y Nº 486752 de fecha 23 de Abril de 2010, ello por si sólo no demostraría la insuficiencia de fondos para el pago del mencionado cheque, pues conforme a los artículos 452 y 491 del Código de Comercio, ello se logra mediante la figura del “protesto de cheque por falta de pago”, donde de forma fehaciente se demostraría tal hecho (insuficiencia de fondos) mediante el auxilio de funcionario público que diera fe de ello; lo que no ocurrió en el proceso. Mas sin embargo, consta a los folios 99 y 100 del expediente, resulta de la prueba de informes dirigida al Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, de fecha 26 de noviembre de 2010, en la se apreciaría por éste Juzgado de Municipio, que a la fecha de emisión del cheque Nº 26621519, la cuenta corriente Nº 0134-0720-73-7202012377 a nombre del demandado, no contaba con fondos suficientes para procurar su pago efectivo, sino que es para la fecha del 20 de Abril de 2010, cuando se tiene suficiencia de los mismos para procurar el pago del instrumento mercantil señalado, contrariando con tal actuar lo dispuesto en el artículo 494 del Código Comercio, pudiéndose presumir la insolvencia del demandado para con el pago del mes de Marzo de 2010, pero con la salvedad que tal presunción resulta destruida por el propio recibo de pago emitido por la actora en fecha 31 de Marzo de 2010 (Folio 72), cuya firma no resultó desconocida por la actora; en el que en modo alguno se señala que el mencionado mes de alquiler, fue cancelado mediante la emisión del cheque ya referido, mal pudiendo quien decide establecer que el referido cheque haya sido causado para el pago del arriendo en mención, por lo que el recibo de pago así emitido obra en contra de la pretensión de la parte demandante, al verificarse el pago del mes de Marzo de 2010. Más no así ocurriría con el pago del mes de Abril de 2010, cuya constancia de pago no existe en el proceso ni consta en las actas del expediente y la parte demandada se valió para señalar su pago, de la presunta compensación que ocurriría entre el presunto sobre-alquiler por ella cancelado y el canon máximo fijado por el ente regulador para la época, mediante resolución administrativa Nº 991 de fecha 08 de Febrero de 1971, emanada de la entonces Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; hecho éste que fue desechado por quien decide en párrafos anteriores, no quedando demostrado en consecuencia el pago del mes de Abril de 2010. Así se decide. Mas sin embargo, conforme al propio texto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso en mención por encontrarse en plena vigencia para el momento en que sucedieron los hechos que dan motivo a la pretensión, para que proceda el Desalojo del inmueble por falta de pago del canon de arrendamiento, se requiere un número determinado y consecutivo de meses insolutos, ellos son, dos meses de alquiler. Cantidad ésta que no se corresponde con lo demostrado en el proceso, donde quedó evidenciada la insolvencia de la parte demandada, únicamente para con el mes de Abril de 2010, por lo que la pretensión de Desalojo formulada por la parte demandante, deberá ser declarada Sin Lugar en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos legales que de ello deriva. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 05 de Agosto de 2010, referida a la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. -SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos LUZ ELENA RAMIREZ y HUMBERTO RAFAEL MEDINA MERCADO, en contra del ciudadano VICTOR RAFAEL RUIZ CASTILLO, todos ampliamente identificados en el fallo. -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso previsto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los TRECE (13) días del mes de agosto del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. EL SECRETARIO. ABG. RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las ocho y treinta y nueve minutos de la mañana (08:39 a.m), se publicó y registro la anterior decisión, quedando anotada bajo el asiento N° _______del Libro Diario del Juzgado. EL SECRETARIO. ABG. RHAZES I. GUANCHE M. NGC/RIGM/* Asunto Nº AP31-V-2010-001956 26 Páginas, 01 pieza principal, 01 cuaderno de medidas Nº AN3A-X-2010-000073.