REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, trece de agosto de dos mil quince 205º y 156º ASUNTO Nº AP31-V-2014-001807 “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES Cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga legal. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a determinar a las partes y sus apoderados judiciales, a cuyo efecto observa: -PARTE ACTORA: Constituida por las Sociedades Mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 17 de noviembre de 1981, bajo el Nº 101, tomo 90-A-Pro., cuyos estatutos fueron modificados según Asamblea General Extraordinaria de accionistas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 19 de junio de 2013, anotada bajo el Nº 168, tomo 63-A-Sgdo.; e INVERSIONES RAMSILOY C.A., inscrita inicialmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1992, bajo el Nº 60, tomo 102-A-Pro., cuyos estatutos fueron modificados en Asamblea General Extraordinaria de accionistas inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 2013, anotada bajo el Nº 01, tomo 270-A. Representadas en la causa por los abogados Ricardo Miranda González, Eduardo Jesús Núñez Salvatierra, Carlos Chávez Nieves y Nancy Guillermina Rubith Vásquez Becerra, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 32.609, 98.564, 7.856 y 115.773 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 25 de julio de 2014, anotado bajo los Nºs 34 y 35, tomo 93 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 35 al 42 del expediente, y sustitución de fecha 22 de junio de 2015, cursante a los folios 302 al 308 del expediente. -PARTE DEMANDADA TACHANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1998, anotada bajo el Nº 31, tomo 402-A-Sgdo., en la persona de su gerente administrativo, ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.027.088, este último a su vez en su condición de fiador principal y solidario de las obligaciones asumidas contractualmente por la Arrendataria principal. Asistidos en la causa por los abogados Lucio Muñoz e Iván Muñoz, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 12.654 y 64.319. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoaran las Sociedades Mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A, e INVERSIONES RAMSILOY C.A., en contra de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., y del ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRIGUEZ, todos ampliamente identificadas en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2014, las co-demandantes incoaron su pretensión de cumplimiento en contra de la demandada, alegando, en síntesis: 1.- Que son propietarias de cuatro inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los números 6, 7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda; conforme documentos de propiedad protocolizados de la siguiente forma: CONSTRUCTORA YURY C.A.: propietaria de los locales comerciales 6, 10 y 11, conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, hoy denominado Registro Inmobiliario de Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 06 de noviembre de 1986, bajo el Nº 6, Tomo18, Protocolo 1ro. (Local 6); 29 de julio de 1988, bajo el Nº 17, Tomo 11, Protocolo Pro. (local 10) y 29 de julio de 1988, bajo el Nº 19, Tomo 11, Protocolo Primero (local 11); e INVERSIONES RAMSILOY C.A.: conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, hoy denominado Registro Inmobiliario de Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de noviembre de 1982, bajo el Nº 40, Tomo 11, Protocolo 1ro. 2.- Que en fecha 28 de octubre de 2008, celebraron por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, contrato de arrendamiento con la demandada, sobre los locales comerciales Nºs. 6,7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, quedando anotados bajo los Nº 16 y 17, tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial. 3.- Que en ambos contratos de arrendamientos, se convino en la vigencia del contrato por un período de tres (03) años, contados a partir del 1º de noviembre de 2008, sin prórroga. 4.- Que en fecha 20 de octubre de 2011, las demandantes, notificaron formal y claramente por intermedio de la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, su voluntad de no prorrogar los contratos de arrendamientos que le facultaba en ocupar los locales comerciales arrendados, correspondiéndole una prórroga legal de tres (03) años a partir del vencimiento natural de los contratos, lo que ocurrirían en fecha 01 de octubre de 2011, sin que existiera tácita reconducción de la relación arrendaticia. 5.- Que en fecha 01 de noviembre de 2014 y vencida la prorroga legal concedida por ley, la parte demandada no dio cumplimiento a los contratos de arrendamiento suscritos, no entregando los inmuebles que le fueron arrendados, causándole daños a las actoras al no poder ocupar sus propiedades en forma pacífica y sin demoras para el ejercicio del objeto social o rubro comercial de sus empresas. 6.- Que en virtud del incumplimiento por parte de la arrendatario en la entrega de los bienes inmuebles arrendados, vencido el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento así como su prórroga legal, proceden a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- Cumplir con su obligación contractual de devolver los locales comerciales arrendador, totalmente desocupados y libres de personas; B.- Cumplir con la entrega de los bienes muebles (equipos) y líneas telefónicas señalados y detallados en las Cláusulas Décima Séptima de los contrato se arrendamientos suscritos por las partes, en las mismas buenas condiciones en que los recibió al comenzar la relación arrendaticia, así como entregar al día y totalmente solvente a la fecha de entrega definitiva de los locales comerciales, todos los servicios públicos relacionados a los locales comerciales y descritos en la cláusula Sexta de los contratos de Arrendamientos; C.- Que pague por concepto de cláusula penal, la suma de cuatrocientos bolívares (400,00 Bs.) diarios, desde la fecha del vencimiento de la prórroga legal hasta la fecha de la entrega definitiva de los locales comerciales, conforme lo pautado en la cláusula Cuarta de los contratos de arrendamientos; D.- En pagar por concepto de indemnización compensatoria la suma de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (6.498,00 Bs.) mensuales, desde la fecha de terminación de la prórroga legal del contrato hasta la entrega definitiva de los bienes inmuebles arrendados, correspondiente a la sumatoria de los cánones de arrendamientos de los locales comerciales objeto de arriendo; y E.- Pagar las costas y costos del juicio. 7.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 20 y 22, numerales 2 y 3, artículo 26 último aparte, artículo 40 literal “g” y artículo 43 único aparte de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; estimándola en la suma de ciento veintiocho mil seiscientos dieciséis bolívares (128.616,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Durante el lapso de emplazamiento de la parte demandada, el defensor judicial designado al efecto, procedió mediante escrito presentado en fecha 19 de mayo de 2015, a contestar la pretensión a favor de sus defendidos, alegando en su defensa, grosso modo: 1.- Que existe una inepta acumulación subjetiva de actores, al existir dos arrendadores y propietarios de locales comerciales diferentes, quienes no se subsumen en ninguno de los supuestos que contempla el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 146 eiusdem, referente a la acumulación de pretensiones. 2.- Invocó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, alegando para ello que los arrendadores dejaron en posesión de los locales arrendados al arrendatario, después del vencimiento de la prorroga legal, lo que se adapta a lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, sin que pudiere renunciarse por vía contractual. (Folios 191 al 195). Siendo que los demandados, de forma personal y asistidos de abogados, mediante escrito presentado en fecha 10 de junio de 2015, procedieron a ampliar la contestación presentada por el defensor ad litem con ocasión a la pretensión de cumplimiento de contrato incoada en su contra, alegando en su defensa, en resumen: 1.- Ratificó el contenido de la contestación a la pretensión presentada por el defensor judicial en fecha 19 de mayo de 2015; en el sentido de existir una inepta acumulación subjetiva de actores, existiendo en un mismo libelo distintos contratos, personas e inmuebles diferentes, careciendo de conexión entre ellos. 2.- Que es arrendataria de los inmuebles señalados por la actora y constituido por los locales comerciales identificados como Nºs 6, 7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda; por un especio superior de mas de dieciséis (16) años. 2.- Que la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento que efectuara la arrendadora en fecha 20 de octubre de 2011, resulta írrita e ineficaz, por cuanto carece de las formalidades que ordena la ley y no fue realizada a persona alguna, así como que no se fijó cartel de notificación y menos aún le fue entregada la misma a persona alguna que se encontrara en el inmueble; mas cuando el ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, no se encontraba en el local al momento de efectuarse la notificación, ya que los días martes y jueves son sus días de descanso, siendo que el día en que se efectuó la supuesto notificación cayó jueves, por lo que mal pudo haberla recibido. 3.- Que es inexistente el contrato de arrendamiento celebrado con la empresa Inversiones Ramsiloy C.A., de fecha 28 de octubre de 2008, referido al local comercial identificado con el Nº 7 del señalado Centro Comercial Puerta del Este, y como consecuencia de ello, nula la notificación de no renovación del contrato, procediendo a tacharlo de falso, por cuanto la firma impresa por parte de la arrendadora, no se corresponde con persona alguna que la representara en el acto de otorgamiento. 4.- Que en virtud de ello solicita que la pretensión de cumplimiento incoada en su contra, sea declarada sin lugar. En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2014, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de las co-demandadas. Por auto de fecha 18 de diciembre de 2014, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda. Mediante nota de secretaria de fecha 13 de enero de 2015, se libraron las respectivas compulsas de citación a la parte demandada. Por auto de fecha 11 de febrero de 2015, se acordó la citación por carteles de la parte demandada. Mediante nota de secretaria de fecha 12 de marzo de 2015, se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 06 de abril de 2015, se acordó la designación de defensor ad litem a la parte demandada; quien aceptó el cargo mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2015, jurando cumplirlo bien y fielmente. Por auto de fecha 28 de abril de 2015, se acordó la citación del defensor judicial designado en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 19 de mayo de 2015, el defensor judicial procedió a contestar la pretensión incoada en contra de sus defendidos. Mediante escrito presentado en fecha 05 de junio de 2015, la co-actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., cedió los derechos litigiosos a favor de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A. Mediante escrito presentado en fecha 10 de junio de 2015, la parte demandada de forma personal y asistida de abogado, presentó escrito de ampliación a la contestación. Mediante escrito presentado en fecha 22 de junio de 2015, la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas alegadas por la demandada en la contestación a la demanda. Mediante decisión de fecha 14 de julio de 2015, se declararon Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada. En fecha 21 de julio de 2015, se dejó constancia de haberse llevado a cabo la audiencia preliminar en la causa conforme a lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 22 de julio de 2015, se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, estableciéndose los hechos y límites de la controversia, acordando asimismo abrir la causa a pruebas por espacio de cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha. -DEL CUADERNO DE TACHA: Por auto de fecha 03 de julio de 2015, se acordó abrir el respectivo cuaderno de tacha incidental en la causa. Por decisión de fecha 07 de agosto de 2007, se declaró extemporánea por tardía la formalización de la tacha incidental propuesta. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -PUNTO PREVIO- -DE LA INEPTA ACUMULACION ALEGADA- En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 19 de mayo de 2015, el defensor judicial designado a la parte demandada, alegó la inepta acumulación subjetiva de actores, al existir dos arrendadores y propietarios de locales comerciales diferentes, quienes no se subsumen en ninguno de los supuestos que contempla el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 146 eiusdem, referente a la acumulación de pretensiones. Inepta acumulación que ratificara la parte demandada en su escrito de ampliación a la contestación de fecha 10 de junio de 2015, alegando para ello: “…En nombre de mis representadas opongo a la parte actora para que sea decidido como defensa de fondo la inepta e ilegal acumulación de causa diferentes carentes de conexidad por cuanto las personas, los locales comerciales que se ventilan en este proceso, así como los contratos son diferentes entre ellas y siendo así la parte actora no puede acumular en un solo juicio y un solo libelo causas que no tengan conexión entre ellas. En efecto ciudadano juez, de la revisión de las actas procesales se desprende que es evidente que la parte demandante incumple los dispositivos establecidos en el artículo 52 y 146 del Código de Procedimiento Civil, porque si bien pueden acumularse en un mismo libelo varios pretensiones contra el demandado por aplicación del artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, también es cierto que ello no opera cuando se trata de objetos distintos, personas y títulos… …Es el caso que se trata de una persona jurídica distinta en cada uno de los contratos; que si bien pueden entenderse relacionadas por estar suscrito por la misma persona natural que representan ambas compañías no obstante no puede existir comunidad jurídica entre ellos para que puedan y deban ser conocidos por un mismo tribunal con un mismo expediente, por el hecho de que se trata de objetos distintos. En efecto el primer contrato versa sobre los locales distinguidos 6, 10 y 11 y el segundo versa sobre el local 7; pues si bien es cierto que están ubicados en forma contigua no hay objetos idénticos que supongan una decisión unitaria…(…) trayendo como consecuencia una inepta e indebida acumulación en este proceso tal como lo establece el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 146 eiusdem, del cual se evidencia que no existe tampoco litisconsorcio activo, necesario ni facultativo, y en razón de lo cual solicito en nombre de mi representadas se declare la inadmisibilidad de la presente acción…”. (Fin de la cita textual). (Folios vto 202 y 203 vto.) No obstante la parte co-demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMSILOY C.A., mediante escrito presentado en fecha 05 de junio de 2015 (folios 199 y 200), procedió a CEDER los derechos litigiosos de su representada a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A.; señalando en el mismo: “…Actuando en nombre y representación de Inversiones RAMSILOY C.A., como cedente y ya plenamente identificada de los autos como parte actora, le hago formal cesión de los derechos litigiosos que se ventilan en el presente juicio, expediente Nº AP31-V-2014-001807 y que se encuentra contenidos y descritos en los contratos de arrendamientos que rielan a los autos y también versan sobre el local número 7 propiedad de mi representada, a la Sociedad CONSTRUCTORA YURI C.A., como cesionaria, plenamente identificada de los autos también parte actora en este proceso, y de este modo continúe el presente juicio; siguiendo este sentido y estando plenamente facultado conforme a los poderes que señale anteriormente, en nombre de la Cesionaria CONSTRUCTORA YURI C.A,, aceptó la presente cesión de derechos litigioso, sin reserva. Esta cesión comprende todas las prerrogativas y tanto la cedente como la cesionaria establecieron el precio de Bs. 32.154,00 para la presente cesión de derechos litigiosos, los cuales recibieron en dinero efectivo a satisfacción, solicitando al honorable tribunal certifique y reconozca a la cesionaria CONSTRUCTORA YURI C.A.. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”. (Fin de la cita textual). (Folio 200). Resultando necesario a los fines de determinar si la cesión de derechos efectuada es valida y eficaz frente a los co-demandados y por ende considerarse como única demandante a la cedida Constructora YURY C.A., dejar establecido: La cesión a la que se refiere el citado documento, en forma alguna fue impugnada por la parte demandada, que aparece identificada en el mismo como cedente y sus efectos como contrato están previstos en los artículos 1549 y 1550 del Código Civil, que disponen: Artículo 1.549.- La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que se haya convenido sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición. Articulo 1.550.- “El cesionario no tiene derechos contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o éste la ha aceptado”. Dispone el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil: “La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante”. Del contenido de las normas anteriormente citadas se puede obtener como primera conclusión que la cesión es un contrato consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes involucradas, con la salvedad que por tratarse de derechos litigiosos como el presente, dicha cesión debe serle efectuada a la parte demandada, con el objeto que acepte o no la cesión así hecho, cuya omisión trae como consecuencia la sola validez de la misma del cedente frente a su cesionario. Ahora bien, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo I, en torno al artículo 145 establece: “La ley distingue dos casos:1) La cesión hecha antes de la contestación de la demanda, la cual surte efectos frente al demandado, esté citado o no, y produce una verdadera sucesión procesal por acto entre vivos; y 2) la cesión hecha después de la contestación de la demanda, que no surte efectos frente al demandado, a menos que éste la acepte. En este último caso se produce una sustitución procesal (art. 140), porque el cedente –ya no titular del derecho litigioso cedido, ajeno a la litis- tiene que permanecer en la litis sustituyendo al verdadero interesado, o sea, el cesionario; quien, en tales condiciones, no es aceptado por la ley para que venga a ocupar la posición del cedente.” “Otro caso de sustitución procesal es la cesión de derechos litigiosos efectuada después de la contestación de la demanda sin la aquiescencia del demandado; en tal supuesto el demandante cedente continúa legitimado para obrar en el juicio, no obstante carecer de titularidad del crédito o derecho cedido. Viene a ser un sustituto en el proceso del verdadero acreedor, o sea, el cesionario, que por prohibición legal (arts. 1557 CC y 145), no puede avenir al juicio y actuar por sí, en defensa de lo que es suyo…”. (Fin de la cita textual). Aplicando la doctrina supra al caso de marras, el cesionario asume la responsabilidad del cedente, pero se limita sus efectos en el proceso frente a la contraparte, a la aceptación de la cesión por parte del otro litigante, en el presente caso los co-demandados, caso en el cual prohibiría al cesionario irrumpir en el proceso como parte única. Cabe aquí la sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 09 de marzo de 1994, expediente Nº 93-676, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, en la que con respecto a la notificación de la cesión al otro litigante dispuso: “…La recurrida al resolver el punto de la cesión de los derechos litigioso efectuadas por los demandados, expresó: “…Consta en auto de fecha 14 de febrero de 1990 que corre al vuelto del folio 172, que el tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo, con sede en Carúpano, ordenó la notificación a la parte demandante, pero como puede observarse dicha notificación no se llevó a efecto, no obstante los anteriores señalamientos el Juzgado Civil, dictó sentencia de fondo en el presente caso. Considera el Juzgador de esta Sala que se han violado los artículos 144 del Código de Procedimiento Civil, ya que sucedida la muerte de dos de los demandantes, la causa había quedado suspendida mientras no operara o se efectuara la citación de los herederos, esto en primer lugar. Igualmente se ha violado el artículo 145 del mismo Código, puesto que habiendo sido cedidos los derechos litigiosos, igualmente la causa quedaba suspendida…” El artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, pauta que la cesión de los derechos litigiosos no surtirá efectos sino entre cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante. Ahora bien, para poder obtener o no dicho consentimiento en necesario que sea notificado a la contraparte, como en efecto ordenó el Juez de Primera Instancia, notificación que a decir de la recurrida no se llevó a cabo. El problema que se plantea es sí, tal omisión de notificación es suficiente para ordenar la reposición de la causa, así el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, pauta: “Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…” Obviamente, la reposición de la causa por la falta de consentimiento del otro litigante no esta contemplada en la normativa contenida en el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, como tampoco puede considerarse que con tal omisión haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez, ya que el único efecto que se deriva de ello es que la cesión de los derechos litigiosos, no surtirá efecto ante la parte demandante…”. (Fin de la cita textual). Así pues, de observa de las actas procesales del expediente, que el tribunal no acordó la notificación de la parte demandada con el objeto que aceptara o no la cesión de derechos litigiosos efectuada por una de las co-demandantes a favor de la otra, lo que en principio sólo haría surtir efectos la cesión efectuada entre el cedente y cesionario. Mas sin embargo, tal notificación de la cesión no tiene carácter riguroso ni formalista, en el sentido de la necesaria constancia en autos de haberse librado la correspondiente boleta de notificación al otro litigante, ya que podría suceder que este tuviese pleno conocimiento de tal cesión al enterarse de las propias actas del expediente de forma tácita, vale decir, por cualquier actuación en el mismo que haga presumir tal conocimiento, ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: Artículo 216.- La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario. Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad. Toda vez que la comparecencia de la parte demandada al proceso, supliría de forma tacita la notificación omitida, más cuando no consta en autos que la propia demandada en la primera oportunidad procesal que tuvo acceso al expediente “no aceptara” o “desconociera” la cesión de los derechos litigiosos efectuada. En efecto consta de las actas del proceso que la cesión se efectuó en fecha 05 de junio de 2015 y la parte demandada, de forma personal y asistida de abogados, presentó escrito de “ampliación de la contestación” en fecha 10 de junio de 2015, sin expresar en el mismo su no aceptación o rechazo a la cesión, por lo que se evidencia su aceptación “tacita” a la cesión de derechos litigiosos así efectuada, resultando en consecuencia que la cesión ha de tenerse como perfecta y válida. Así se decide. El anterior pronunciamiento deriva indefectiblemente y como consecuencia inmediata, en la declaratoria Sin Lugar de la inepta acumulación subjetiva de actores, objeto y causa pretendida por las co-demandadas, pues debe tenerse a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., como “UNICA” parte actora en el proceso. Así se decide. -DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA- Analizado y resuelto el punto previo referido a la inepta acumulación subjetivas de actores, objeto y causa, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a resolver el fondo de la controversia sometida a su conocimiento y decisión, a cuyo efecto tiene: El fundamento cardinal de la pretensión de la parte actora, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., se circunscribe en obtener de su arrendataria y el fiador de la misma, el cumplimiento de los contratos de arrendamientos constituidos sobre los locales comerciales señalados como Nº 6, 7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial (11), del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, suscritos ambos en fecha 28 de octubre de 2008, por ante la Notaria Pública XXXXX del Municipio Sucre del estado Miranda, anotados bajos los Nºs 16 (locales 6, 10 y 11) y 17 (local 7), tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial; toda vez que el plazo de duración inicial pactado se habría vencido así como su prorroga legal, sin que mediara una prorroga convencional o se haya reconducido el contrato. Cumplimiento por vencimiento que la parte demandada, ya por intermedio del defensor judicial, o de forma personal asistida de abogados, refutó, señalando para ello que los contratos de arrendamiento correspondiente, se indeterminaron en cuanto al tiempo de duración, como consecuencia de la nulidad e invalidez del contrato suscrito sobre el local 7, para lo cual procedió a tacharlo; adicional a lo cual alegó la invalidez e ineficacia de la notificación de no prorroga que se le efectuara por intermedio de la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de octubre de 2011, por no habérsele efectuado la misma en forma personal, resultando írrita e inválida la misma. Situación de lo planteado que este Juzgado de Municipio pasa a resolver bajo las siguientes consideraciones: Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. (aplicable al caso en virtud de ser la ley cuya vigencia se notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento), que se corresponde en la actualidad al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). O como lo dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…” Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual resultaba aplicable al caso de autos en virtud de su vigencia al momento de la ocurrencia de los hechos, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. En base a lo anterior, es evidente que en los contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión, en sus cláusulas Segunda, expresamente El Arrendador (actora) pactó con la Arrendataria (demandada), como tiempo de duración del mismo: “…CLAUSULA SEGUNDA: La vigencia del presente contrato será de tres (03) años fijos, contados a partir del primero (1º) de noviembre de dos mil ocho (2008), sin prórroga, salvo el caso de que se celebre un nuevo contrato dentro de los noventa (90) días anteriores al vencimiento del presente contrato de arrendamiento, cuyas especificaciones serán acordadas en dicho contrato, en caso contrario, dará lugar a la extinción del presente contrato de arrendamiento debiendo la Arrendataria proceder a la entrega inmediata de los Inmuebles a la Arrendadora…”. (Fin de la cita textual). (contrato de arrendamiento de los locales comerciales Nºs. 6, 10 y 11, de fecha 28 de octubre de 2008, anotado bajo el Nº 16, tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.). “…CLAUSULA SEGUNDA: La vigencia del presente contrato será de tres (03) años fijos, contados a partir del primero (1º) de noviembre de dos mil ocho (2008), sin prórroga, salvo el caso de que se celebre un nuevo contrato dentro de los noventa (90) días anteriores al vencimiento del presente contrato de arrendamiento, cuyas especificaciones serán acordadas en dicho contrato, en caso contrario, dará lugar a la extinción del presente contrato de arrendamiento debiendo la Arrendataria proceder a la entrega inmediata de los Inmuebles a la Arrendadora…”. (Fin de la cita textual). (contrato de arrendamiento del local comercial Nº 7, de fecha 28 de octubre de 2008, anotado bajo el Nº 17, tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.) Cuya valoración probatoria en la causa se le confieren a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber prosperado la tacha incidental propuesta en contra del contrato suscrito en fecha 28 de octubre de 2008, anotado bajo el Nº 17, tomo 175, y no haber sido impugnado ni tachado el anotado bajo el Nº 16, tomo 175 de los libros de autenticaciones correspondiente; como documento autentico, demostrando con ello el término de duración inicial pactadas por las partes contratantes, por un período de tres (03) años fijos a partir del 1º de octubre de 2008. Ahora bien, cursa a los folios 75 al 96 del expediente, notificaciones de “No Prorroga” de los contratos de arrendamientos suscritos sobre los locales comerciales Nºs. 6,7, 10 y 11 objetos pasivos de la pretensión de cumplimiento incoada, efectuadas en fecha 20 de octubre de 2011 por la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual se le “notificaba” a la arrendataria de los locales comerciales Nºs. 6, 7, 10 y 11: LOCALES COMERCIALES 6, 10 Y 11 “…Segundo: que es expresa voluntad de mi representada CONSTRUCTORA YURY C.A., de NO PRORROGAR mas dicho contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento que es en fecha 1º de noviembre del presente año… TERCERO: Que de acuerdo a la relación arrendaticia que ha mantenido mi representada CONSTRUCTORA YURY C.A. con esa sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A, mediante sucesivos contratos de arrendamientos suscritos y con fechas de inicios al 01 de mayo de 1999, 01 de mayo de 2001, 01 de noviembre de 2002, 01 de noviembre de 2005 y el actual 01 de noviembre de 2008; cuyo objeto han sido los mismos inmuebles locales comerciales Nºs. 6, 10 y 11 ya indicados; de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente tiene esa sociedad mercantil arrendataria, la opción de UNA PRORROGA LEGAL de tres (03) años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento que nos ocupa…”. (Fin de la cita textual). (Folios 77 y 78). (Locales comerciales 6,10 y 11). LOCAL COMERCIAL Nº 7 “…Segundo: que es expresa voluntad de mi representada INVERSIONES RAMSILOY C.A., de NO PRORROGAR mas dicho contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento que es en fecha 1º de noviembre del presente año… TERCERO: Que de acuerdo a la relación arrendaticia que ha mantenido mi representada INVERSIONES RAMSILOY C.A. con esa sociedad mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A, mediante sucesivos contratos de arrendamientos suscritos y con fechas de inicios al 01 de mayo de 1999, 01 de mayo de 2001, 01 de noviembre de 2002, 01 de noviembre de 2005 y el actual 01 de noviembre de 2008; cuyo objeto ha sido el mismo inmueble local comercial Nºs. 7 ya indicado; de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente tiene esa sociedad mercantil arrendataria, la opción de UNA PRORROGA LEGAL de tres (03) años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento que nos ocupa…”. (Fin de la cita textual). (Folios 88 y 89). (Local comercial Nº 7). Resultando que lo notificado por la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de octubre de 2011, se correspondió con: “…que de acuerdo a las disposiciones del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 28 de octubre de 2008 por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre, bajo el Nº 16, tomo 175 de los libros de autenticaciones correspondientes, el mismo vence el próximo primero (1º) de noviembre de 2011, conforme a lo dispuesto en la cláusula segunda del dicho contrato y que es voluntad de la propietaria y arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el 01-11-2011 y a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comienza a correr a partir del primero (1º) de noviembre de 2011, el lapso legal allí establecido de tres (03) años de prorroga legal y que durante la vigencia de la aludida prorroga legal, la cual no conlleva tacita reconducción de la relación arrendaticia, deberá continuar cumpliendo a cabalidad con todas las obligaciones convenidas contractualmente y legalmente derivadas del arrendamiento del inmueble…”. Cuyo contenido le fue expresado conforme a lo señalado por el funcionario público, a: “…Una vez en el sitio El Notario, fue atendido por una persona que dijo llamarse JAVIER DE FREITAS R., a quien se le explicó la misión de la notaría, consignándole Cartel de Notificación y quien expuso lo siguiente: Recibo ejemplar del cartel previa lectura de la presente actuación notarial pero me abstengo de firmar la recepción sin que ello implique aceptación del contenido.” Siendo las 2:37 m, se da por concluida la presente acta Notarial de Notificación, retirándose la Notaria a su sede en el Centro Seguros La Paz, Planta Baja Local 20, se ordena dejar constancia de este acto en el libro Diario Llevado por esta Notaria y archivar un ejemplar de la presente actuación…”. (Fin de la cita textual). (Folios 84 y 85). (Locales comerciales 6, 10 y 11). “…Una vez en el sitio El Notario, fue atendido por una persona que dijo llamarse JAVIER DE FREITAS R., a quien se le explicó la misión de la notaría, consignándole Cartel de Notificación y quien expuso lo siguiente: Recibo 1 ejemplar del cartel de notificación que antecede el cual he leído sin que esto implique convalidación o aceptación de su contenido pero no puedo firmarlo expresamente.” Siendo las 2:37 m, se da por concluida la presente acta Notarial de Notificación, retirándose la Notaria a su sede en el Centro Seguros La Paz, Planta Baja Local 20, se ordena dejar constancia de este acto en el libro Diario Llevado por esta Notaria y archivar un ejemplar de la presente actuación…”. (Fin de la cita textual). (Folios 84 y 85). (Locales comerciales 6, 10 y 11). Actuaciones notariales que la parte demandada procedió a señalar de irritas e inválidas, carentes de efectos jurídicos alguno, por cuanto las mismas no le fueron hechas de forma personal al ciudadano Javier de Freitas Rodríguez, como lo señala la actuación del funcionario público, desconociendo la persona a quien indicó la Notaria como notificado. Situación que obliga a este sentenciador a establecer que la actuación notarial, en modo alguno fue atacada por la demandada mediante la tacha instrumental, pues lo dicho por el funcionario merece fe publica, la que no fue desvirtuada mediante la tacha correspondiente, sólo limitándose la accionada a señalar que”…no fue recibida por el ciudadano Javier de Freitas Rodríguez…”, quien además indicó libra (tiene día libre) los días martes y jueves, hecho que además no resultó demostrado, pues si bien durante la audiencia oral de juicio, depusieron los ciudadanos René Arias Gonzalez, Luís Eduardo Mogollón Jiménez y Marcelo José Ferreira Da Silva, venezolanos, mayores de edad y titulares de las educas de identidad nºs. V-11.307.193; V-6.318.836 y V-15.373.634, los mismos en forma alguna desvirtuaron con sus declaraciones la notificación efectuada por la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda de fecha 20 de octubre de 2011, pues conforme a la respuesta Cuarta que le efectuara la promovente al ciudadano René Arias Gonzáles: este contesto: “…CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, ¿si los días jueves se encuentra presente en el negocio, el Administrador de la Empresa, ciudadano JAVIER DE FREITAS?. RESPUESTA: La verdad no lo sé, no asisto todos los jueves. Me ha tocado unos días no conseguírmelo y otros sí, o verlo…”. Demostrando con tal declaración que no asiste “todos los jueves” al mencionado local, por lo que le resulta difícil aseverar si en la mencionada fecha del 20 de octubre de 2011, fue o no el funcionario notarial con el objeto de verificar la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Fuente de Soda Reina de la California C.A., razón por la cual se le desecha de la causa para demostrar las afirmaciones de la demandada. No obstante lo anterior, aún y cuando los ciudadanos Luís Eduardo Mogollón Jiménez y Marcelo José Ferreira Da Silva, quedaron contestes y concordante entre si en cuanto a la no permanencia del ciudadano Javier De Freitas, los días jueves de cada semana y en especial el día 20 de octubre de 2011, sus declaraciones por si sólo en modo alguno desvirtúan la notificación notarial efectuada, pues por tratarse de un documento público la misma, su destrucción en la causa debió proponerse mediante la tacha instrumental, algo que no ocurrió, y de proponerse la prueba de testigos para demostrar coartada, estos deben ser concordantes en número de cinco, tal y como lo señala el artículo 442 en su numeral 9º, que al no ocurrir, le resta valoración probatoria en la causa. Así se decide. si bien conforme se desprenden de las respuestas que dieran a las preguntas desprenden De igual forma, pretender excusarse en que no fue notificado del contenido de la actuación Notarial, contentiva a su vez de la voluntad de sus arrendadora en NO PRORROGAR los contratos de arrendamiento de los locales comerciales 6, 7, 10 y 11 del Centro Comercial Puerta del Este, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda; mediante el señalamiento que no fue efectuada de forma personal, daría como lo ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallo “lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado”; mas cuando se desprende de la actuación notarial, que la misma fue realizada en la siguiente dirección: “Avenida Francisco de Miranda, Centro Empresarial Puerta del Este, Planta Baja, Local comercial Nº 6, 10 y 11, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.”. “Avenida Francisco de Miranda, Centro Empresarial Puerta del Este, Planta Baja, Local comercial Nº 7, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda.”. Siendo conclusivo que fueron efectuadas en la dirección de los inmuebles arrendados. En efecto, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 2294 de fecha 14 de diciembre de 2006, recaída en el expediente Nº expediente 06-0730, respecto al tema de las notificaciones de desahucio, estableció: “…Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil. Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido. En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera. Criterio que resultara reiterado por fallo de la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 25, de fecha 30 de enero de 2009, expediente Nº 08-1608, el cual dispuso: “…Sin embargo, no puede dejar de lado esta sentenciadora que el Juzgado Presunto Agraviante señaló también en su decisión con respecto a la notificación efectuada al inquilino de no prorrogar el contrato de arrendamiento, que la consideraba válida por haber sido practicada por un organismo administrativo competente y en la dirección del demandado, situación esta que determina claramente el criterio de la Juez con respecto a la notificación del desahucio y las circunstancias que rodearon el análisis y estudio de las pruebas en su conjunto para llegar a esa conclusión. En este orden de ideas, debemos indicar que nuestra jurisprudencia ha permitido la aplicación analógica del artículo 1.137 in fine del Código Civil, a los fines de determinar cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, estableciéndose que no necesariamente debe recibir dicha notificación (telegrama) personalmente el arrendatario, basta que se haga en su dirección para tenerla por válida. (…). De lo antes expuesto y analizado, estima esta juzgadora que en el caso de marras la notificación del arrendador al arrendatario sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento fue entregada en la dirección del inquilino RODOLFO ANTONIO VIVAS DÍAZ, esto es, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tal y como se evidencia del telegrama fechado 20 de julio de 2006, sin que sea relevante que lo haya recibido un tercero, aunado al hecho de que dicho medio comunicativo fue pactado por las partes en el contrato de arrendamiento; por lo tanto, al haber sido declarada dicha notificación como válida por la juzgadora de segunda instancia al hacer conclusiones y análisis en el fallo impugnado, no puede pretender el accionante que por medio del amparo constitucional se revise la interpretación y valoración de la juzgadora presunta agraviante con respecto a la ya citada notificación, máxime cuando en su escrito de contestación a la demanda, dijo: ‘…El telegrama fue efectivamente entregado, tal y como consta en el acuse de recibo… de fecha cuatro (04) de agosto de 2006 y el recibo de entrega del mismo, …’ (Fin de la cita textual). Así se reitera. Resultando en consecuencia válida y eficaz la notificación que desahucio que le efectuaran a la Arrendataria de los locales comerciales 6, 7, 10 y 11 controvertidos, las que fueron realizadas al ciudadano Javier de Freitas Rodríguez en la misma dirección de los locales arrendados, estando en consecuencia notificado de la voluntad de su Arrendadora de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, el cual conforme a las cláusula segunda de las estipulaciones pactadas, vencía al 1º de noviembre de 2011. Ahora bien, siendo además un hecho no sujeto a controversia, que la relación arrendaticia que une a las partes data de un tiempo de duración superior a los dieciséis (16) años, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al caso para la fecha de ocurrencia de los hechos), correspondía un plazo de prórroga legal de tres (03) años, resultando en consecuencia como fecha de vencimiento de la misma el 1º de noviembre de 2014, oportunidad en la cual no se evidencia que la demandada haya efectuado la entrega material de los locales comerciales arrendados y en virtud de lo cual, visto asimismo que la pretensión de la actora se encuentra ajustada a derecho, la misma en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe inexorablemente ser declarada Con Lugar y en consecuencia, la obligación de la arrendataria en efectuar a favor de la parte Actora, constituida por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURI C.A., los bienes inmuebles arrendados, constituidos por los locales comerciales Nºs. 6,7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, así como todos los equipos y enseres con los que fueron arrendados y se encuentran señalados en la cláusula décima séptima de los contratos suscritos en fecha 28 de octubre de 2008, bajos los Nºs 16 y 17, tomo 175 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda. Así se decide. De igual manera y vista que la parte demandada no dio cumplimiento a la entrega material del bien inmueble arrendado a la fecha del vencimiento de la prórroga legal que le beneficiara, resulta aplicable lo dispuesto en la cláusula penal convenida contractualmente en los términos que siguen: “…Cuarta: se establece una cláusula penal de conformidad con los artículos 1257 y 1258 del Código Civil, en concordancia con el artículo 28 de la ley, en caso de inejecución o retardo en el cumplimiento de lo previsto en la cláusula anterior La Arrendataria deberá pagar a la Arrendadora la cantidad de Bolívares Fuertes Cuatrocientos con cero céntimos (Bs.f. 400,00) diarios por cada día de retardo en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles, sin perjuicio que la Arrendadora pueda intentar las acciones que le corresponde, y sin que esto implique prorrogar o tacita reconducción…”. (Fin de la cita textual). Cuyo monto definitivo resultará de la suma de las cantidades dinerarias generadas por aplicación de la cláusula penal a partir del día 2 de noviembre de 2014 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa. Así se decide. Situación similar que ocurrirá con la pretensión de indemnización requerida por la actora por concepto de compensación de los cánones de arrendamientos generados a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga legal (1º de noviembre de 2014) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, a razón de cinco mil setecientos dieciocho bolívares (5718,00 Bs.) mensuales por los locales 6, 10 y 11 en su conjunto y la suma de setecientos ochenta bolívares (780,00 Bs.) mensuales por el local Nº 7, para un total de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (6498,00 Bs.) mensuales; cuyos montos queda condenada la demandada a cancelar a favor de su arrendadora. Así se decide. En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de cumplimiento que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demandada en honrar el compromiso de entrega pactado así como vencida la prorroga legal que le fuera otorgada por ley, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, con las demás consecuencias que de ello deriva. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y SU PRÓRROGA LEGAL, incoaran las Sociedades Mercantiles CONSTRUCTORA YURY C.A, e INVERSIONES RAMSILOY C.A., en contra de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., y del ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRIGUEZ, todos ampliamente identificadas en el fallo. -SEGUNDO: De conformidad con el particular anterior se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA REINA DE LA CALIFORNIA C.A., y del ciudadano JAVIER DE FREITAS RODRIGUEZ, a efectuar a favor de la parte actora cesionaria, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA YURY C.A., y/ o sus apoderados judiciales constituidos en autos, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva de los bienes inmuebles arrendados constituidos por los locales comerciales Nºs. 6,7, 10 y 11, disfrutando este último local comercial número 11, del uso exclusivo de un área común del centro comercial de aproximadamente ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2), ubicados en la planta baja del CENTRO COMERCIAL PUERTA DEL ESTE, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Municipio Sucre del estado Miranda, así como los bienes muebles (equipos) y líneas telefónicas, señalados y detallados en las cláusulas Décima Séptima de los contratos de arrendamientos. -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a favor de la parte actora de la suma de cuatrocientos bolívares (400,00 Bs.) diarios por concepto de cláusula penal del contrato de arrendamiento por el retardo en la ejecución de la entrega del inmueble arrendado, causados a partir del 2 de noviembre de 2014 (inclusive) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cuyo cálculo lo efectuará el tribunal en la oportunidad de acordarse el cumplimiento voluntario del fallo. -CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a favor de la parte actora por concepto de indemnización compensatoria de los cánones de arrendamientos generados a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga legal (1º de noviembre de 2014) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, a razón de cinco mil setecientos dieciocho bolívares (5.718,00 Bs.) mensuales por los locales 6, 10 y 11 en su conjunto y la suma de setecientos ochenta bolívares (780,00 Bs.) mensuales por el local Nº 7, para un total de seis mil cuatrocientos noventa y ocho bolívares (6.498,00 Bs.) mensuales; cuyo calculo definitivo se efectuará en el momento de acordarse la ejecución voluntaria del fallo. -QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa. -SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los trece (13) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIERREZ CORNEJO EL SECRETARI0. ABG. RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las nueve y siete minutos de la mañana (09:07 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_______del Libro Diario del Juzgado. EL SECRETARI0. ABG. RHAZES I. GUANCHE M.