TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de Diciembre de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AH18-V-2007-000185

PARTE DEMANDANTE: ZULAY SALCEDO COLMENARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.362.567, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 29.489, quien actúa en su propio nombre y representación.

PARTE DEMANDADA: LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.023.818.

APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: ARQUI SANTOS DE SANTIAGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 105.940.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación).

- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Este Tribunal en su parte narrativa dará por reproducida la relación de los hechos descritas por el Juzgado a quo en el procedimiento seguido ante dicho órgano Jurisdiccional, limitándose a señalar las actuaciones relevantes ocurridas en la tramitación en alzada del presente recurso.

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de Julio de 2.007, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en primer lugar declaró con lugar la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES en contra de la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ.

El Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Previa distribución, correspondió a este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocer del presente asunto y mediante providencia de fecha 18 de Septiembre de 2.007, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

- II -
- ANTECEDENTES -
Los hechos que se indican a continuación, fueron extraídos de la sentencia que resolvió en primera instancia la demanda generadora de las presentes actuaciones.

Se inició el presente juicio mediante formal demanda por acción de resolución de contrato inquilinario, intentó la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES; en contra de la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

1. Alegatos de la parte Actora:

o Manifestó la parte actora que en fecha 12 de Abril de 2006, suscribió ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 65, Tomo 26 de los libros de autenticaciones; con la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMÍREZ, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por la Tercera Planta, que forma parte de la casa Nº 95, ubicada en la Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4, entre las esquinas de Curazaito y la Calle Real de Lidice, Parroquia la Pastora, Municipio Libertador.
o Que el tiempo de vigencia del señalado contrato de arrendamiento, se habría convenido en seis (06) meses, prorrogables automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no le notificare a la otra su deseo de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Siendo el canon pactado por la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares mensuales (250.000,00 Bs.), los cuales se comprometió la arrendataria a cancelar por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (05) días de cada mes.
o Que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, Enero, Febrero y Marzo de 2007, cada uno a razón de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).
o Que aunada a su insolvencia, la arrendataria mantiene el inmueble arrendado totalmente deteriorado, en pésimas condiciones de conservación y mantenimiento, incumpliendo con su deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
o Que en virtud de lo expuesto demandó a la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMÍREZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal sobre lo siguiente:

1. En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, por haber incumplido con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2006, y Enero a Marzo de 2007, cada uno a razón de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).
2. A entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas y en perfecto estado de conservación y mantenimiento, el inmueble constituido por la Tercera Planta, que forma parte de la casa Nº 95, ubicada en la Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4, entre las esquinas de Curazaito y la Calle Real de Lidice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.159, 11.60, 1.167, 1.264, 1.272, 1592, 1.594 y 1.616 del Código Civil en concordancia con los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las cláusulas Segunda, Tercera, Séptima y Novena del contrato de arrendamiento; estimando la misma en la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00).

La demanda fue admitida mediante auto de fecha 18 de Abril de 2.007, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda.

Agotadas como fueron las gestiones tendientes a lograr la citación de la parte demandada, su representación judicial en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó lo siguiente:

2.- Alegatos de la Representación Judicial de la Parte demandada:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la abogada ARQUI SANTOS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada alegó lo siguiente:

o Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, toda vez que la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, no tiene la legitimidad que se atribuye, bien porque no es dueña del inmueble o porque no tiene poder para fungir como representante del dueño o comparecer en juicio.
o Que en fecha 18 de Diciembre de 1982, su esposo, ciudadano LUIS EUTIMIO RAMÍREZ RAMÍREZ, portador de la cédula de identidad Nº V-6.049.201, y el ciudadano NELSON JOSÉ ARISTIGUIETA, titular de la cédula de identidad No. V.4.672.941, suscribieron contrato de arrendamiento por el inmueble de autos, con una duración de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que las partes así lo acordaran.
o Que el ciudadano NELSON JOSÉ ARISTIGUIETA, le vendió presuntamente el inmueble objeto del presente juicio al ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, titular de la cédula de identidad No. V-242.156. Con quien la parte actora suscribió un contrato en los años 1990, pero que se le perdió.
o Que en fecha 12 de Abril de 2006, suscribió la actual arrendataria (demandada) un contrato de arrendamiento sobre el inmueble arrendado inicialmente a su esposo, con una duración a un (01) año, prorrogable por períodos iguales y consecutivos, siempre que una de las partes no notificare a la otra su deseo de no prorrogarlo.
o Que hasta la fecha tiene un tiempo de ocupación del inmueble en su condición de arrendataria, de más de veinticinco (25) años, que si bien ha sufrido cambios de propiedad, su condición dentro del mismo continúa igual.
o Que en fecha 27 de Abril de 2004, el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA (presunto propietario del inmueble) falleció, continuando su relación arrendaticia sin contrato con la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, hasta que en fecha 12 de Abril de 2006, suscribió contrato escrito con ésta última.
o Que la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, en su condición de arrendadora, nunca le ha entregado recibo del pago del canon de arrendamiento, lo que se ha agravado al punto que desde el mes de Noviembre de 2006, hasta la fecha, no ha querido recibir pago alguno.
o Que en vista de dicha situación, procedió conforme a lo previsto en los artículos 51 y 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento correspondientes, conforme se evidencia de expediente N° 2007-599.
o Que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, toda vez que viene consignando su monto por ante el Juzgado correspondiente, asimismo, que el mes de Noviembre de 2006, resultó cancelado en efectivo, no teniendo constancia de ello, ya que la arrendadora “nunca” da recibo de pago.
o Que mantiene el inmueble en buenas condiciones de conservación, solicitando en consecuencia se desestime la demanda incoada, declarando sin lugar la misma con la correspondiente imposición de costas. (Folios 19 al 24).

3.- Del lapso probatorio:

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes. La parte demandada consignó escrito de pruebas en fecha 22 de Junio de 2.007, y la parte actora en fecha 06 y 09 de Julio de 2007.

Así las cosas, cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal recuerda que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual –a la luz de los postulados constitucionales- es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de este Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de Julio de 2.007, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES contra la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ.

En cuanto a la cuestión Previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fundamentó su decisión con base a lo siguiente:

“PUNTO PREVIO

(…Omissis…)
Que subsumidos con el pedimento de la parte demandada, se infiere en consecuencia, que su alegato no se dirige a ninguno de los supuestos previstos por la norma contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues de su propia argumentación, la demandante carece de “legitimidad” para comparecer en juicio por no ser la propietaria del inmueble aunado a no tener poder del presunto propietario del inmueble arrendado, cuando lo cierto es que la parte actora se presenta en su cualidad de arrendadora del inmueble, conforme se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 12 de Abril de 2006, por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el |N° 65, Tomo 26 y cursante a los folios 06 y 08 del expediente, cuya valoración probatoria se le otorga de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, aunado a que dicha cuestión previa, tal y como fuera planteada se corresponde con un alegato de falta de cualidad para demandar y no un asunto relacionado con la legitimidad de la persona que se presenta como “apoderado o representante del actor”, ya que este se dirige, concretamente, en contra de quien se presente como “apoderado o representante” mediante mandato y no contra quien se presente ejerciendo derechos propios como arrendadora del inmueble objeto pasivo de la litis, como es el caso de autos.

(…Omissis…)

Es decir, en todo momento se presenta a la causa en su condición de “ARRENDADORA” del inmueble en cuestión y no como presunta propietaria del mismo, como lo alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que mal podría calificársele de “apoderada o mandataria” de derechos ajenos, pues es ésta misma quien se presenta en pleno ejercicio de su condición de parte de la relación arrendaticia, mas cuando, indistintamente, en las relaciones locativas como la de autos, quien tiene la titularidad de la acción como la ejercida, es la “arrendadora” o el “propietario” del inmueble, si ambas condiciones no se encuentran en la misma persona. Así se decide.
En éste sentido, observa quien decide, la confusión de términos en que ha incurrido la demandada en la causa, pues argumentó la ilegitimidad del actor para comparecer en juicio bajo la figura (según sus argumentos) de la falta de cualidad para intentar la acción, cuestiones que se presentan disímiles y cuyas características se contraponen, ya que una se refiere a la “ilegitimidad de quien se presenta como apoderado judicial” y la otra al “interés-cualidad” en obrar en la causa (legitimatio ad causam), al resultar evidente que su alegato nace bajo el argumento de no haber (la actora) acreditado la condición de apoderada con titulo suficiente del presunto propietario del bien o su condición de propietaria del mismo, argumento éste último que se corresponde con una falta de cualidad y no la ilegitimidad alegada como cuestión previa, por lo que en razón de los fundamentos antes expuestos, queda desechada del proceso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por ende declarada SIN LUGAR. Así se decide. (…).

- LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR -
De la lectura del ordinal 3º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, se infiere que el legislador patrio previó la posibilidad de que la parte demandada impugnara, en un momento procesal específico, la legitimidad del apoderado judicial o representante del actor, disponiendo de los supuestos de hecho que debían concurrir aislada o conjuntamente para que dicha defensa prosperara en derecho, a saber: 1) por no cumplir los requerimientos fundamentales a que hace referencia las diferentes leyes que regulan la actuación judicial de las partes y la materia civil en general, esto es, el que la persona que pretenda presentarse como apoderado judicial de la actora no sea profesional del derecho, o que aun siéndolo, esté sometido a interdicción o inhabilitación, entre otros ejemplos; 2) por no tener la facultad para obrar en nombre de quien pretende ejercer la correspondiente acción, o sea, que la persona que se presente como representante de la parte actora no tenga facultad expresamente otorgada por dicha parte, para incoar demanda en contra de quien se considera ha vulnerado de alguna manera un derecho que cree legitimo, siendo prueba fehaciente de ello la no acreditación del correspondiente poder en los autos, o que habiéndolo consignado en el expediente, éste haya sido otorgado en fecha posterior a la presentación de la demanda; 3) porque el poder no esté presentado en forma escrita y otorgado con las solemnidades de Ley, esto es, que éste no haya sido autorizado de forma pública o auténtica mediante la intervención de cualesquiera de los funcionarios legalmente facultados para ello y con el cumplimiento de aquellas solemnidades necesarias del acto, establecidas en la Ley; y 4) porque el poder no sea suficiente, o en otras palabras porque tal instrumento, no obstante haya sido otorgado pública o auténticamente con las formas de Ley, no mencione facultades suficientes para que quien pretende obrar en nombre del actor, actúe de cierta manera en particular, de modo que si el poder ha sido otorgado para que gestione ante autoridades administrativas exclusivamente, no haga referencia a actuaciones judiciales, o cuando se prevea facultad para ejercer una acción judicial en contra de una persona jurídica o natural en particular, esta facultad no sea suficiente para gestionar en juicios diferentes.

La importancia de la representación judicial deviene de los efectos derivados de las actuaciones individuales de una tercera persona, que se compromete a actuar dentro de los límites del poder, y dentro de un patrón de conducta específico preestablecido por la ética y las leyes, en nombre de otra sobre quien recaen todos los efectos jurídicos que emergen de la gestión realizada por el apoderado.

Con relación a la cuestión previa opuesta, este Juzgador pudo evidenciar que la parte actora actúa en este proceso en su carácter de “arrendataria”, tal y como se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que cursa en el expediente cursante a los folios 05 al 07, asimismo al proceder como abogada y actuar en su propio nombre y representación, no confirió poder a persona alguna, en consecuencia no encuadra en ninguno de los supuestos contenidos en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conlleva a quien suscribe a declarar SIN LUGAR la excepción opuesta por la representación judicial de la parte demandada, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto a la relación arrendaticia, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fundamento su decisión con base a lo siguiente:

“PUNTO PREVIO

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 19 de Junio de 2.007, adujo tener una relación arrendaticia con una duración mayor a veinticinco (25) años, deviniendo inicialmente del contrato locativo suscrito con el ciudadano Luis Eutimio Ramírez Ramírez, quien alego ser su esposo hoy difunto.
En efecto, la arrendataria hoy demandada, en el señalado escrito, textualmente, bajo el titulo “antecedentes del caso”, expuso:

(SIC)”…En fecha 18 de Diciembre de 1982, mi esposo, el ciudadano Luís Eutimio Ramírez Ramírez, titular de la cédula de identidad N° V-6.049.201, suscribió contrato de arrendamiento por el inmueble constituido por la Tercera Planta, que forma parte de la casa N° 95, ubicada en la Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4 entre las esquinas de Curazaito y la Calle Real de Lidice Parroquia la Pastora Municipio Libertador del Distrito Capital. El referido contrato tenía una duración de un año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos siempre que estuvieran de acuerdo las partes contratantes.

Luego en fecha 12 de Abril de 2006 ante la Notaría Trigésima Sexta del Municipio Libertador yo, Luisa Virginia Herrera de Ramírez suscribí nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes indicado con la ciudadana ZULAY Salcedo Colmenares, titular de la cédula de identidad N° V-4.362.567, quedando inserto bajo el N° 65, Tomo 26 del libro de autenticaciones de la mencionada Notaría, el cual tiene una duración de seis meses prorrogables automáticamente por períodos iguales y consecutivos siempre que una de las partes no le notifique a la otra su decisión de no prorrogarlo mas. El canon de Arrendamiento acordado en esta oportunidad fue la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).
Es importante señalar que el inmueble sobre el cual recae el contrato de arrendamiento, durante estos veinticinco años en mi condición de arrendataria, ha sufrido cambios en la propiedad, sin embargo he seguido en mi condición de arrendataria, resaltando a este Juzgado que tengo veinticinco (25) años como inquilina.

Así, inicialmente, tal como se desprende, del documento que se adjunta, mi esposo el ciudadano Luis Eutimio Ramírez Ramírez titular de la cédula de identidad N° V-6.049.201, y el ciudadano Nelson José Aristigueta, titular de la cédula de identidad N° V-4.672.941, celebraron contrato de arrendamiento en 1982. Luego el ciudadano Nelson José Aristigueta, le vendió, presuntamente, el inmueble en el cual estoy arrendada antes identificado, al ciudadano Eleuterio Espejo Ayala, titular de la cédula de identidad N° V-242.156, con quien suscribí contrato por los años 1990, y el cual se me perdió, paro a tales efectos adjunto contrato suscrito entre éste último de los nombrados y una inquilina de este mismo inmueble, pues es de resaltar que tiene tres pisos, donde se podrá observar la identificación del inmueble, e igualmente adjunto el último que me entregó, con el objeto de hacer observar a este Juzgado que tal recibo tenía el membrete del señor Espejo.

Así las cosas, en fecha 27 de Abril de 2004 el señor Eleuterio Espejo Ayala, según consta de acta de defunción la cual también anexo, falleció. Desde entonces, mi relación arrendaticia fue sin contrato, entendiéndome con la ciudadana ZULAY Salcedo Colmenares con la cual, después de varios años, suscribí el contrato de arrendamiento en fecha 12 de Abril de 2006 que antes señalé.
Ahora bien, es de resaltar que la ciudadana demandante nunca me ha entregado recibo de pago del canon de arrendamiento, pero la situación se ha agravado, pues desde el mes de Noviembre de 2006 hasta el presente, la ciudadana ZULAY Salcedo Colmenares, no ha querido recibirme el pago. He insistido en pagarle el arrendamiento debido y se excusa diciendo que luego pasa a cobrar que no me preocupe…”. (Fin de la cita textual). (Folios 19 al 21).
Ante tal alegato, este Juzgado para decidir observa:
Dispone el artículo 1.163 del Código Civil:

“…Se presume que una persona ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato…”.

El cual debe ser adminiculado con lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, que dispone:

“…El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la de arrendatario…”.

Los que en definitiva prevén la posibilidad de la extensión de los efectos de los contratos locativos en los causahabientes o herederos del arrendatario fallecido, así como en la persona de los causahabientes o herederos del arrendador fallecido, pues conforme a la normas citadas, en cualquiera de los casos, se entiende que ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, salvo que se haya convenido lo contrario o no resulta así de la naturaleza del contrato.
En el caso de autos, la parte demandada adujo estar ocupando el inmueble en cuestión, por un tiempo superior a veinticinco (25) años, ello derivado de la relación arrendaticia que naciera con su fallecido esposo, ciudadano Luís Eutimio Ramírez Ramírez, en fecha 18 de Diciembre de 1982; situación que no resultó evidenciada de las actas del proceso, toda vez que no cursa ni fue aportada por la demandada, plena prueba de su filiación con el ciudadano Luís Eutimio Ramírez Ramírez (acta de matrimonio), que pudiera llevar a la convicción de este Juzgado, que una vez verificado el fallecimiento del señalado ciudadano, la contratación locativa primigenia y sus efectos, continuaron en la persona de sus herederos o causahabientes, ello en atención a lo previsto en los artículos 113, 115, 116, 457 y 458 del Código Civil. Lo que al no haber sucedido en la causa, mal pudiera pretender la hoy demandada, alegar la presunción legal a su favor citada en la norma del artículo 1.163 ejusdem. Así se decide.
En consecuencia y vista la existencia de una relación arrendaticia, no controvertida por las partes, nacida en fecha 12 de Abril de 2006, entre las ciudadanas Luisa Virginia Herrera de Ramírez (arrendataria) y la ciudadana Zulay Salcedo Colmenares (arrendadora), ha de tenerse como obligaciones vinculantes de las partes, las contenidas en el antes señalado contrato de arrendamiento, el cual fuere autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 65, tomo 26 de los libros de autenticaciones. Así se decide.

No obstante, ante la falta de consignación de acta del presunto matrimonio entre los ciudadanos Luisa Virginia Herrera de Ramírez y Luís Eutimio Ramírez Ramírez, la parte demandada, procedió en fecha 22 de Junio de 2007, a promover las testimoniales de las ciudadanas Alba Marina Rodríguez y Lisbeth Josefina Pintos Díaz, venezolanas, mayores de edad y portadoras de las cédulas de identidad N°. V-4.092.260 y V-9.285.009, quienes rindieron efectiva declaración en fecha 02 de Julio de 2007, conforme se desprende de las actas cursantes a los folios 52 al 54 del expediente.

Tales testimoniales, si bien es cierto, que conforme a las respuestas que dieran a la pregunta SEXTA que se les formulara respectivamente y las cuales son del siguiente tenor:

(SIC)”…SEXTA: Diga la testigo si conoce al esposo de la ciudadana antes mencionada, de vista, trato y comunicación y como se llama?...”. (Fin de la cita textual).

Manifestaron conocer de vista, trato y comunicación al presunto esposo de la hoy demandada promovente de la prueba, ciudadano Luís Ramírez, ello por si sólo no demuestra la relación filiatoria necesaria en la causa para procurar los efectos de la presunción legal ya antes citada, aunado al hecho incontrovertible de la prohibición del artículo 1387 del Código Civil de admitir la prueba testimonial en referencia, toda vez que con las mismas, se trata de probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación, cual es, la ocupación de la demandada del inmueble objeto pasivo de la litis por un período superior a los veinte (20) años, por lo que las mismas se desechan de la causa. Así se decide.
Por otro lado y con vista a la demostración de la ilegitimidad alegada por la demandada, ésta trajo a los autos copia simple de contrato de arrendamiento cursante al folio 30 del expediente, el cual resulta ilegible en cuanto a las partes contratantes, por lo que este Juzgado en atención a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo desecha de la causa no otorgándole valoración probatoria alguna. Así se decide.
(…)

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de Abril de 2.006, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 65, Tomo 26, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, sobre un inmueble constituido por: “ubicada en la Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4, entre las esquinas de Curazaito y la Calle Real de Lidice, Parroquia la Pastora, Municipio Libertador”; todo ello en razón del incumplimiento del arrendatario quien adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2.006, enero, febrero y marzo de 2.007, que ascienden a la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), y que el arrendatario, consigno los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por cuanto la arrendataria no a querido recibirle pago alguno ni le ha entregado recibo de pago alguno. Frente a ello, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, alegando que no es cierto que éste adeude las pensiones de arrendamiento accionadas, y que se encuentra en estado de solvencia frente a su arrendadora ya que consigno los cánones de arrendamiento ante Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de que la ciudadana ZULAY SALCEDO, nunca le da recibo de los pagos realizados.

- DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA -
Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido cuyo hecho controvertido se basa en la relación jurídica arrendaticia que existe entre las partes, alegando la parte actora que tal relación fue incumplida por la demandada al dejar de pagar el canon de arrendamiento, ante lo cual se opone la representante legal de la parte demandada.

Ahora bien, establecido lo anterior, y estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda el documento contentivo contrato de arrendamiento, autenticado en fecha en fecha 12 de Abril de 2.006, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 65, Tomo 26, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, celebrado por la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, actuando en su condición de arrendadora, y la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ, actuando en su condición de arrendataria, el cual tiene como objeto el siguiente bien inmueble: “Tercera planta, que forma parte de la casa No. 95, ubicada en Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4, entre las esquinas de Curazaito y la Calle Real de Lidice, Parroquia la Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital”, que al no haber sido desconocido por la parte demandada, es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo, la existencia de la relación locativa invocada por el apoderado actor en su escrito libelar. Así se establece.

En la oportunidad probatoria, la parte demandada promovió la prueba de testigos siendo tomadas las declaraciones rendidas por los ciudadanas Alba Marina Rodríguez y Lisbeth Josefina Pinto Díaz, titulares de las cédula de identidad números V-4.092.260 y V-9.285.009, se evidencia que conocen a la ciudadana LUISA HERRERA. También se observa, que a lo largo de sus respuestas, los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidades que puedan invalidar su testimonio, motivo por el cual, se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle confianza a este Juzgador, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los declarantes y la razón de sus dichos lo cual hace que su testimonio sea convincente, aunado a ello, este Juzgador se encuentra convencido de que los hechos ocurrieron en la forma cómo han sido narrados por los declarantes y así se establece. Así se decide.

Considera este Sentenciador que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de las documentales que fueron anexadas al escrito libelar, hechos que resultan suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

Por su parte, la apoderada judicial de la parte demanda promovió copias del expediente Nº 2007-0599, donde hace resaltar un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano LUÍS EUTIMIO RAMÍREZ (esposo de la demandada) y el ciudadano NELSON JOSÉ ARISTIGUETA; el contrato de arrendamiento celebrado por las ciudadanas ZULAY SALCEDO COLMENARES y LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMÍREZ y el recibo de pago con el membrete del ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA en donde declara haber recibido de la ciudadana LUISA RAMÍREZ la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), en fecha 03 de junio de 2002; así como los recibos de pagos efectuados, cuatro (04) recibos de pago, alegando que son los correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006, fechados todos el día 10/10/06, por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 600.000,00) hoy Seiscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 600,00), cada uno.

Con relación a tales documentales, este Juzgador observa que la identificada con la letra “A” , copias simples de un expediente signado bajo el No. 2007-0599 correspondiente al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al no haber sido desconocido por la parte actora, es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme con las previsiones contenidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con los Artículos 1.357 1.359 y 1.360, quedando demostrado con el mismo, la existencia de las consignaciones realizadas por la parte demandada del canon de arrendamiento. Así se establece.

Con respecto a la documental marcada con la letra “B”, consistente en una copia simple de un acta de defunción del ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, expedida por la Prefectura del Municipio Libertador, Jefatura Civil de la Parroquia San Juan, que al no haber sido desconocido por la parte actora, es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme con las previsiones contenidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con los Artículos 1.357 1.359 y 1.360, quedando demostrado con el mismo, el fallecimiento del ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, el 27 de abril de 2004. Así se establece.

En relación a la documental marcada con la letra “C”, consistente en la copia simple de un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA y la ciudadana CARMEN ROSA PEÑALOZA NIÑO, titular de la cédula de identidad No. 9.467.608, de fecha 15 de noviembre de 1998. Al respecto, observa este Juzgador que al ser un documento que emana de terceros que no son parte en el presente juicio, debieron ser ratificados a través de la prueba testimonial, y al no constar la misma de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desecha del proceso.

En este orden de ideas, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil,

“En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.
(Omissis)”

La parte demandada en la oportunidad de Informes, consignó dos documentos, los cuales se describen a continuación:
o Copia certificada de un contrato de compraventa suscrito por los ciudadanos EUFRACIA PÉREZ, MIRIAM ESPINOZA, ALI ESPINOZA, ELIZABETH ESPINOZA, BEATRIZ ESPINOZA, ADELA ESPINOZA y CARLOS ESPINOZA, quienes dan en venta pura y simple al ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, una casa de tres plantas y su terreno ubicado en la Parroquia La Pastora del Municipio Libertador del Distrito Federal, Urbanización Lidice, Lote No. 1, Parcela No. 4. Y autenticado en fecha 14 de febrero de 1990, por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Municipio Libertador. Por ser dicha documental un documento público, debe ser apreciada como tal, de conformidad con los Artículos 1.357 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil en armonía con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con el mismo, que el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, era propietario de la casa objeto del presente juicio desde febrero de 1990. Así se establece.
o Copia certificada expedida por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, contentiva del acta de matrimonio entre los ciudadanos LUIS EUTIMIO RAMÍREZ RAMÍREZ y LUISA VIRGINIA HERRERA. Por ser dicha documental un documento público, debe ser apreciada como tal, de conformidad con los Artículos 1.357 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil en armonía con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma, que los precitados ciudadanos casados desde el 20 de julio de 1983. Así se decide.

Siguiendo este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos, y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también, a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es oportuno invocar el siguiente articulado del Código Civil:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

“Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos, y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio, y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.160 del Código Civil expresa:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de este, y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil el cual es del tenor siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Analizando la norma anterior, observamos que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual, y que por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Ahora bien, examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, pudo evidenciar este Juzgador, que la parte demandada a pesar de haber alegado que el ciudadano LUIS EUTIMIO RAMÍREZ RAMÍREZ, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano NELSON JOSÉ ARISTIGUETA y posteriormente este último presuntamente vendió dicho inmueble al ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, de las actas se puede evidenciar (folio 30), un contrato perteneciente al expediente del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, que aunque se encuentra ilegible en gran parte de su contenido, se puede evidenciar que los ciudadanos EUTIMIO RAMÍREZ y NELSON ARISTIGUETA eran los arrendatarios del contrato, sin que pueda verificarse quien era el arrendador de dicho contrato, por lo que, este Juzgador puede concluir que el ciudadano NELSON ARISTIGUETA, no era el arrendador de dicho inmueble y mucho menos su propietario, por lo que, no podría haber hecho venta del mismo al ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA.

De las actas se evidencia que el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, fue propietario de dicho inmueble desde el 14 de febrero de 1990, hasta presuntamente el 27 de abril de 2004, fecha de su fallecimiento. Sin que conste en autos contrato de arrendamiento alguno entre los ciudadanos ELEUTERIO ESPEJO AYALA y EUTIMIO RAMÍREZ RAMÍREZ, o con la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA.

De igual forma, la parte actora señala que la arrendataria se encuentra insolvente correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y Enero, Febrero y Marzo de 2007. Por su parte, la parte demandada alega que se encuentra solvente en los pagos por cuanto recurrió ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio a fin de consignar los pagos. De dicho expediente (folios 25 al 35), se puede evidenciar que la ciudadana LUISA RAMÍREZ, consignó ante dicho tribunal un voucher por la cantidad Un Millón Quinientos Mil Bolívares (1.500.000,00), hoy en día la cantidad Mil Quinientos Bolívares (1.500,00), y fechado por el banco en fecha 12 de abril de 2007. Aunque dicha cantidad corresponde a los seis (06) meses reclamados por la parte actora, dichos pagos deben ser realizados de forma mensual, por lo que, este Juzgador puede evidenciar que el pago se realizó de forma única, contraviniendo el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, al haber efectuado el pago de forma tardía, se encontraba insolvente en los cánones de arrendamiento. Por lo que, en efecto hubo incumplimiento de la parte demandada del contrato celebrado con la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, ya que las partes habían establecido que el incumplimiento del arrendatario en el pago de la pensión locativa, sería causal suficiente para que el arrendador considerara rescindido el contrato.

En este sentido, tomando en cuenta que la parte demandada incurrió en incumplimiento en la consignación de todos los meses demandados como insolutos, lo cual se traduce en un incumplimiento a sus obligaciones contractuales, es forzoso para este sentenciador determinar y concluir que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.

Como corolario de todo lo que ha quedado plasmado a lo largo de esta decisión, y estudiadas como han sido suficientemente las actas procesales que integran este expediente, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar con lugar la demanda propuesta, y en consecuencia CONFIRMAR el fallo recurrido en todas sus partes. Así se decide.

- IV -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, en contra de la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ, ambos identificados al inicio de este fallo, decide así:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de Julio de 2.007, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda CONFIRMADA en todas sus partes.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal tercero (3°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentó la ciudadana ZULAY SALCEDO COLMENARES, en contra de la ciudadana LUISA VIRGINIA HERRERA DE RAMIREZ. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento de autos, celebrado en fecha 12 de Abril de 2.006, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nº 65, Tomo 26, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, sobre un inmueble constituido por: “Urbanización Lidice, Lote 1, Parcela 4, entre las esquinas de Curazaito y la calle Real de Lidice, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital”. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado libre de personas y bienes, en el mismo estado de conservación en que lo recibió.
CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la apelación a la parte demandada.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 18 de Diciembre de 2015. 205º y 156º.

El Juez,

Abg. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 11:40 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto:AH18 -V-2007-000185
CAM/IBG/vanessa