TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de diciembre de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AH1C-V-2008-000055
PARTE ACTORA: FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.180.776.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MAXIMILIANO NAJUL, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.341.-
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES GUJOMI C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el 15 de diciembre de 1988, bajo el Nº 25, Tomo 9-A, y las ciudadanas MARENA ISABEL RODRIGUEZ ALGARIN y BEATRIZ MERCEDES GUZMAN GUILLEN, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-5.596.214 y V-1.756.496, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IRIS GARCIA y ALBERTO ARTEAGA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 27.573 y 37.786, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Marena Isabel Rodríguez Algorín; JOSE GREGORIO RIVAS CABRAL, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 86.753, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Beatriz Mercedes Guzmán Guillen y MAURILYN BRITO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 117.125, en su carácter de defensora judicial de la sociedad mercantil Inversiones Gujomi, C.A.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa en fecha trece (13) de agosto de dos mil ocho (2008), por escrito consignado ante el Juzgado Distribuidor de Turno de lo Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado. Por auto de fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil once (2011) este Juzgado admitió la presente causa se emplazó a las partes a que comparecieran a los fines de llevar a cabo las actuaciones procesales correspondientes. En fecha nueve (09) de febrero de dos mil doce (2012), la co-demandada Beatriz Mercedes Guzmán Guillen, se dio por citada. En fecha veintiuno (21) de junio de dos mil trece (2013), la Juez Temporal Milena Marques, se aboca al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba. En fecha seis (06) de noviembre de dos mil trece (2013), la secretaria de este Juzgado dejo constancia de haberse cumplido con las formalidades establecida en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la citación de la co-demandada Marena Isabel Rodríguez Algorín. En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil catorce (2014), fue agregado a los autos resultas de comisión, provenientes del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, de donde se desprende que en fecha nueve (09) de enero de dos mil catorce (2014), la Secretaria de ese Tribunal dejo constancia de que fueron cumplidas las formalidades establecida en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la citación de la co-demandada sociedad mercantil Inversiones Gujomi, C.A. En fecha tres (03) de abril de dos mil catorce (2014), se designo defensora judicial de los co-demandados Marena Isabel Rodríguez Algorín e Inversiones Gujomi, C.A., quien luego de esta notificada en fecha quince (15) de marzo de dos mil catorce (2014), acepto el cargo sobre ella recaído y juro cumplirlo fielmente, quedando citada en fecha veintiséis (26) de junio de ese mismo año. En fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil catorce (2014), compareció por ante este Juzgado la abogada Iris Garcia, apoderada judicial de la co-demandada Marena Isabel Rodríguez Algorín, quien se dio por citada en nombre de su representada y consigno poder que acredita su representación. En fecha treinta (30) de junio de dos mil catorce (2014; se recibió escrito de contestación de la co-demandada Beatriz Mercedes Guzmán Guillen y de la defensora judicial de la co-demandada Inversiones Gujomi, C.A. En fechas cuatro (04) y catorce (14) de julio de dos mil catorce (2014), los apoderado judiciales de la co-demandada Marena Isabel Rodríguez Algorín, lamparte actora, y la defensora judicial de autos, respectivamente, promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas en fechas siete (07) y dieciocho (18) de julio de dos mil catorce (2014).

II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En el libelo de demanda, el actor alega que en fecha 01 de abril de 1995, su madre, quien en vida respondiera al nombre de Mercedes Guillen de Guzmán, titular de la cedula de identidad número V-287.957, suscribió un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendataria, con la sociedad mercantil Administraciones C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el nº 19, Tomo 7-A Sgdo, en calidad de arrendadora, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 31, situado en el piso 3 del edificio TOYOTA, ubicado en la Calle Alejandría, Avenida Principal de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda. En fecha 15 de enero de 1999, la ciudadana Mercedes Guillen de Guzmán, fallece ab-intestato, quedando el accionante, FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN y su hermana BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, como inquilinos del inmueble antes identificado, toda vez que en el referido contrato no se convino expresamente la exclusión de los herederos u causahabientes, en virtud de que la naturaleza misma del contrato suscrito, se trata del arrendamiento de una vivienda destinada a vivienda principal.
En fecha 18 de septiembre de 1996, se le comunica a los inquilinos del Edificio TOYOTA, que por decisión del administrador legal de la sucesión Segura y del señor Winston Velazco, de la empresa Fiocca, propietarios del Edificio, la administración de Carmen Zambrano de Perera y la empresa C.Z.P., Administraciones fue revocada y por consiguiente los pagos de los cánones de arrendamiento deberían realizarse a nombre del ciudadano Jose Gregorio Hernandez Vignieri, produciéndose un cambio de arrendador, procediendo el accionante su difunta madre a realizar los pagos correspondientes a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que desde agosto del año 2003, el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, ha consignado los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca, tal como se desprende de expediente de consignación llevado por el Tribunal Veinticinco (25º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 2003-6680, donde este figura como arrendatario del referido inmueble.
Que en fecha 26 de noviembre de 2003, se protocoliza ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 48, Tomo 19, Protocolo 1º, documento por medio del cual las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, en condición de propietarias del edificio TOYOTA, venden a la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el 15 de diciembre de 1988, bajo el Nº 25, Tomo 9-A, representada por los ciudadanos Jose Antonio Anzola Crespo y Miguel Adolfo Anzola Crespo, la totalidad de los derechos y acciones del referido edificio. Que en vista de que nunca se le notifico de la cesión del contrato de arrendamiento correspondiente a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., continuo realizando las consignaciones de los cánones de arrendamiento a la Sucesión Segura y Fiocca.
Que en fecha 11 de noviembre de 2004, un año después de haber vendido el edificio en cuestión, las integrantes de la Sucesión Segura y Fiocca, ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, interpusieron una demanda contra el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, en su condición de arrendatario, por resolución de contrato de arrendamiento, por supuesto incumplimiento del mismo ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de este Circunscripción Judicial, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 06 de abril de 2005, confirmada por el Juzgado Tercero (3º) en lo Civil, Mercantil y Transido de la misma Circunscripción Judicial en fecha 17 de octubre de 2006.
Que paralelamente al inicio de la referida causa ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de este Circunscripción Judicial, los co-demandados sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, celebran un contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaria Treinta y Tres (33º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de diciembre de 2004, bajo el Nº 13, Tomo 92, sobre el inmueble objeto del litigio, estableciendo como precio definitivo la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 115.000.000,00), equivalente a CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,00), sin haberle ofrecido al accionante dicho inmueble en venta, en virtud del derecho de preferencia que como inquilino alega le correspondía.
Que en paralelo a la aludida causa, la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., interpuso contra el accionante demanda por desalojo, el la Jurisdicción del Estado Lara, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03 de febrero de 2006 y anulada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del Estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2007, quien repuso la causa al estado de citar nuevamente a las partes inmersas en esa causa.
Que en fecha 14 de julio de 2008, el Juzgado Cuarto (4º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a instancia de la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, notifico al accionante ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, el hecho de que la c-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., le vendió a MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, el inmueble objeto del litigio, según documento autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 2007, bajo el Nº 18, Tomo 236, registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º, por la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), realizando dicha venta irrespetando su derecho de preferencia ofertiva.

III
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA CO-DEMANDADA BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN

En la oportunidad procesal correspondiente, la co-demandada BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN, ratifico el contenido del libelo de demanda interpuesto por el accionante FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN.

IV
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEFENSORA AD LITEM DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES GUJOMI, C.A.

En la oportunidad procesal correspondiente, la defensora judicial de la co-demandada sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción propuesta contra su defendido, alegando que si se tiene en cuanta las fechas de las operaciones de compra-venta objeto de la acción de retracto legal, a la fecha de la presentación de la demanda, es evidente que el ejercicio de esta acción, caduco por imperio legal, pautado en el articulo 1547 del código Civil Venezolano, el cual establece que no puede usarse el derecho de retracto, sino dentro de los noventa (90) días, contados a partir del aviso que debe dar el vendedor.
Que del propio texto de la demanda se infiere claramente el conocimiento de la negociación realizada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, a tal punto que el accionante fue objeto de una demanda de desalojo ante el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde se hizo saber la existencia de esa operación o negociación.
Que en el caso de autos se venció el plazo legal establecido en el Código Civil y en la Ley de arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que la acción promovida se encuentra caduca.
Alego que la demanda es contraria a derecho, en virtud de que la parte actora no consigno el monto equivalente a la operación para sustituir a la vendedora de la negociación y pretende la nulidad de la misma sin haber pagado su precio.
Solicito se declare sin lugar la acción ejercida contra su defendido.

V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la de cujus Mercedes Guillen de Guzmán, y la sociedad mercantil Administraciones C.A.
Copia simple de la notificación de cambio de arrendador de fecha 18 de septiembre de 1996, mediante se les notifica los inquilinos del Edificio TOYOTA
Copia simple del documento compra-venta suscrito entre la Sucesión Segura y Fiocca, integrada por las ciudadanas Tirza Ibarra Meza e Ingrid Eliza Segura Ibarra, y la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A., mediante la cual las primeras venden a la segunda el Edificio TOYOTA.
Demanda ejercida contra el accionante ante el Juzgado Sexto (6º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificación para la comparecencia en dicho juicio, sentencia emitida por ese Tribunal en fecha 06 de abril de 2005 y decisión dictada por el Juzgado Tercero (3º) de primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.
Demanda por desalojo interpuesta contra el accionante ante el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, sentencia de fecha 03 de febrero de 2006, dictada por ese Tribunal y sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia del Estado Lara.
Documento opción compra-venta suscrito entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN.
Notificación judicial llevada por el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio de esta circunscripción Judicial, de la venta del inmueble objeto del litigio, efectuada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN.
Copia certificada del documento compra-venta suscrito entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, notariado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 13 de noviembre de 2007, bajo el Nº 18, Tomo 236, registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º.
Constancia emanada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, solvencia con el cumplimiento en los cánones de arrendamiento respectivos y Planilla de pago emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde consta el pago de los meses de junio y julio de 2014.
Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que ordeno el desalojo del ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, la cual cursa en el expediente signado con el Nº AP31-V-2009-003223, sentencia que fue apelada y cuyo recurso de apelación se esta tramitando ante el Juzgado Superior Tercero (3º) de esta Circunscripción Judicial.

VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CO-DEMANDADA MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN

Copia simple del escrito de contestación consignado por el accionante, ante el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, el juicio que por desalojo interpuso en su contra la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A., donde expuso la existencia de un instrumento publico de opción compra-venta entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN.
Sentencia proferida por el Juzgado Cuarto (4º) del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03 de febrero de 2006, en la cual en su punto “Séptimo” de la parte motiva de la referida sentencia la sentenciadora señala “Se observa también copia certificada del contrato de Opción de Compra Venta efectuada entre los ciudadanos MARCO AZUAJE TORREALBA, Cedula de Identidad Nro V-7.332.045 y MARENA ISABEL RODRIGUEZ ALGARIN, Cedula de IDENTIDAD Nro V-5.596.214 (compradora) sobre el inmueble tipo apartamento Nro 31, piso 3, Edificio Toyota, Ubicado en la Avenida Principal de Bello Monte, Caracas, bajo el Nro 13, Tomo 92, Libro de Autenticaciones en fecha 15 de Diciembre de 2004”.
Documento opción compra-venta suscrito entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN.
Escrito de contestación y de promoción de pruebas presentado por al ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, en fecha 18 de octubre de 2010, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2009-003223, del juicio que por desalojo sigue en su contra la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, en el cual expone que la venta efectuada entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, fue registrada ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º.
Copia certificada del documento definitivo de venta suscrito entre los co-demandados INVERSIONES GUJOMI, C.A. y MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, registrado ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo 1º.
Sentencia de fecha sentencia 07 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaro con lugar la demanda que por desalojo interpuso la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN contra el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN.

VII
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEFENSORA AD LITEM DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES GUJOMI, C.A.

La defensora judicial de autos, estando en la oportunidad legal para promover pruebas promovió y reprodujo todos los elementos probatorios que consten en autos, favorables a su representado.
VIII
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:
El retracto legal, es definido por la legislación inquilinaria venezolana, como el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, y por tratarse el inmueble de autos de un local comercial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los Artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado del tribunal)

De las normas supra citadas se colige que existen ciertos requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber:

1º Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
2º Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la Ley y la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y,
3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De seguidas pasa este Sentenciador, a analizar y establecer si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los tres requisitos de procedencia arriba indicados, y a tal efecto para decidir se observa:
Con relación al primer requisito, tal como quedó establecido al momento de valorar el documento de venta del inmueble de marras, contenido en el documento protocolizado por ante la ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2007, bajo el nº 40, Tomo 23 Protocolo Primero, el co-demandado INVERSIONES GUJOMI, C.A., le vendió a la co-demandada MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN, por la suma de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), sin notificación previa a dicha venta por parte del arrendador-propietario al arrendatario FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, parte actora en este juicio, tal como se desprende de autos, es decir, el co-demandado INVERSIONES GUJOMI, C.A., no cumplió con lo establecido en el Artículo 44 de la Ley bajo análisis que establece lo siguiente:

Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

Así las cosas, quien aquí decide, debe concluir que efectivamente se cumple el primer supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal, arrendaticio, relativo a que el propietario del inmueble arrendado. Así se establece.-

Con respecto al segundo requisito relativo a que el arrendatario – demandante haya ejercido el retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que la parte demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble de marras, este Tribunal observa que el hoy actor tuvo conocimiento de la venta efectuada a un tercero, en diciembre de 2004, sin notificación que este último le hiciera. Ahora bien, por cuanto se evidencia que el hoy accionante ejerció su acción de retracto legal en fecha trece (13) de agosto de dos mil ocho (2008).

En el caso de marras, si bien el accionar no se refiere a una relación de comunidad jurídica; no es menos cierto que se refiere al derecho de un arrendatario que diciendo reunir una serie de condiciones o requisitos, quiere subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el tercero adquirente, y que, consecuentemente, el ejercicio de sus acciones se rigen por las reglas previstas en el artículo 1547 del Código Civil – Retracto Legal. Así se decide.

Así las cosas, enmarcándose este Juzgadora en el tema controvertido, el cual no es otro que la Acción de Retracto Legal Arrendaticio alegado y demandado, señalado precedentemente, pasa a decidir sobre la caducidad de la acción opuesta como defensa de fondo por la defensora judicial de la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A. en el acto de la contestación.

El autor Italiano Dr. N. Coviello, en su Obra (sic) “Doctrina General del Derecho Civil”, pag. (sic) 520, expresa:
“Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción”.

Por su parte, el autor Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, página 75), cita lo siguiente:

“•…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Por otra parte debe la Sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con sólo una afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad” (TSJ-SPA, Sent.5-2-2002, Núm. 00163…”.-

Ahora bien, por ser muy didáctica, este Juzgado se permite transcribir parcialmente la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, proferida el 05 de mayo de 1999, en el cual se confirma el criterio jurisprudencial, reiterado por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, de fecha 19 de octubre de 1954, para así ubicar lo reclamado en el contexto doctrinario aplicable a situaciones como la de autos.

“1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.
2) Por definición, el retracto legal inquilinario” es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.
3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.
4) El retracto legal inquilinario” constituye la norma consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que el inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.
5) El artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.
6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”-, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.
7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.
8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfecciones) dicha enajenación la caducidad legal del derecho subjetivo in comento –tanteo legal- obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.
9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción” de retracto –lapso de caducidad legal retractual inquilinario- en el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.
10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”.

Dicho criterio fue modificado mediante sentencia de la Sala Civil proferida el 20.05.2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones la Pintoresca, C.A. Exp. Nº AA20-C-2004-000807 que estableció lo de seguidas se transcribe:

“Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente”.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No.126, Expediente No.05-1774, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo cabrera Romero, de fecha 31 de Enero de 2007, en el juicio que por RETRACTO LEGAL interpuso REGALOS COCCNELLE, C.A, dejó asentado lo siguiente:

“Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: Celso Alonso López, al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:
“…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano Celso Alonso López, sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.
De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de Celso Alonso López, y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.
Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo Antonio Anuel Morales y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso”.
De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.
Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.
De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.
Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, esta Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la revisión solicitada por los abogados JORGE KIRIAKIDIS y JUAN PABLO LIVINALLI, en su carácter de apoderados judiciales de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y de INVERSORA EL RASTRO, C.A., contra la decisión dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260 dictada el 20 de mayo de 2005, la cual se ANULA. Y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE C.A., resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró –en alzada- la inadmisibilidad de dicha demanda, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada..”

Siendo esto así esta sentenciadora acoge el contenido de la sentencia, ya enunciada y reproducida parcialmente supra, y observa que establece el artículo 1.547 del Código Civil, lo siguiente:

“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo representa. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura”

El artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”

Se desprende de la norma transcrita (art. 1574 del Código Civil), que son dos los supuestos por los que puede operar el ejercicio de la acción retractual inquilinaria:
a) En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) proyectada” de conformidad con la dispuesta en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (09) días contados a partir de dicha notificación.
b) Se desprende asimismo, que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, conforme lo prevé el referido artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

Ahora bien, este Tribunal considera impretermitible señalar lo que establece la Sala de Casación Civil proferida el 05 de Mayo de 1999, cuando señala que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”.

De lo anterior se desprende que es categórica la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando establece que el lapso para interponer la acción de retracto legal es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva cuando el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación venta perfeccionada, de manera que al efectuarse la acción fuera de este determinado lapso, está caduca.

En éste sentido, la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en fecha 31 de Julio de 2007, en el cual se anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en el cual se cambia el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, en el cual se establece que el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40 días) empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. Por lo tanto, quedando sin efecto, dicho fallo, emanado de la Sala de Casación Civil (20 de Mayo de 2005), el criterio jurisprudencial vigente y reiterado, se refiere al señalado entre otros fallos al dictado el 05 de Mayo de 1999, por la Sala de Casación Civil. Así se decide.-

Así las cosas, este Tribunal remitiéndose al caso de autos, constata previamente al fondo, que el demandante FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, tiene conocimiento de la opción de compra venta del inmueble que hoy nos ocupa desde el año 2005, año en el cual se intento juicio en su contra juicio por desalojo y resolución de contrato en distintos tribunales de la Republica, donde reprodujo el documento protocolizado ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, pudiéndose denotar específicamente el día 15 de diciembre de 2005, oportunidad de dar contestación a la demanda en la causa seguida ante el Juzgado Cuarto De Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente k P02-V-2005-3919, en la cual alude la venta del inmueble arrendado y registra la consignación de la compra venta, observándose que nada hizo el hoy actor, para ejercer su derecho de preferencia por el inmueble de marras, hasta el 13 de agosto de 2008, fecha en la que interpone la presente demanda, según sello de recibido por el Juzgado Distribuidor de Turno(vuelto folio 12) es decir pasado tres (3) años, superando con demasía, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercer la demanda que hoy se intenta y que excede con creces los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil. Así se decide.-

En tal sentido, considera ésta Juzgadora, que el alegato formulado por la defensora judicial de la co-demandada INVERSIONES GUJOMI, C.A., referente a la caducidad de la acción, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil es PROCEDENTE, por lo que considera el Tribunal, que se debe desechar y extinguir el presente proceso judicial con arreglo a lo previsto en el artículo 356 ejusdem, por lo tanto resulta inoficioso analizar los demás alegatos aportados al presente juicio, así como el material probatorio incorporado a los autos. Así se decide.-

IX
DECISION

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, y de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL inicio el ciudadano FEDERICO GUILLERMO GUZMAN GUILLEN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES GUJOMI, C.A. y las ciudadanas MARENA ISABEL RODRÍGUEZ ALGORÍN y BEATRIZ MERCEDES GUZMÁN GUILLEN.

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte accionante al pago de las costas del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los días del mes de Diciembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

ABG. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 12:34 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

ABG. JENNY VILLAMIZAR

Asunto: AH1C-V-2008-000055