TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2015-000160

PARTE ACTORA: ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de identidad Números V-14.032.560 y V-12.954.382, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ RUBÉN REVERÓN TRUJILLO y ALEJANDRO RAFAEL RODRÍGUEZ LEÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.366 y 30.534, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.823.921.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONSO JOSÉ LÓPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 33.486.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.-
II.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 12.02.2015 (f. 13, p.2), por el abogado ALFONSO JOSÉ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, contra la decisión dictada en fecha 09.02.2015 (f. 330-341, p.1), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA REALIZADA por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS contra el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ. TERCERO: SE CONDENA AL DEMANDADO A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE con la entrega de los recaudos exigidos por la oficina de registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble objeto de la causa. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 27.02.2015 (p.2 f.08), recibió el expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.-
En fecha 06.04.2015, (p.2 f.09 al f. 41) ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes y en fecha 17.04.2015 (p.2 f.42 al f.46) la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones.-
Ahora bien, a los fines de dictar sentencia, en esta causa esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones:

III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS:
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta, a través de libelo de demanda interpuesta por los abogados, JOSÉ RUBÉN REVERÓN TRUJILLO y ALEJANDRO RAFAEL RODRÍGUEZ LEÓN, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, en fecha 21 de octubre de 2013, contra el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignada al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto de fecha 24 de octubre de 2013, (p.1 f. 47 al f. 48) admitió la misma y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que diere contestación a la pretensión, así mismo se acordó oficiar a la Procuraduría General de la República y al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat sobre la existencia del presente juicio.-
Cumplidas las gestiones de citación personal y por carteles, de la parte demandada, sin haber comparecido ni por sí, nì por medio de apoderado alguno, a darse por citado, en el lapso establecido, el tribunal de la causa por auto de fecha 12.02.2014, (p.1 f.100 al f.101) designa defensor judicial y ordena su notificación.-
Mediante diligencia de fecha 07 de de 2014, (p.1 f.107 al f.113) el abogado ALFONSO LÓPEZ, se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte demandada y consignó poder que acredita su representación.-
En fecha 04 de Abril de 2014, (f. 119 al f. 127) el apoderado judicial de la parte demandada presentó Escrito de Contestación de la Demanda.-
Durante el lapso probatorio, ambas partes, promovieron sus respectivas pruebas, siendo admitidas conforme a derecho por auto de fecha 16 de Mayo de 2014.-
Por auto de fecha 30 de Mayo de 2014, el Tribunal libró conforme al auto de admisión de pruebas, Oficios dirigidos al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), al Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda y a la Consultoría Jurídica del Banco Provincial, S.A., Banco Universal.-
Trascurrido el lapso de evacuación de las pruebas, en fecha 20 de Octubre de 2014, el Tribunal fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente para la presentación de Escritos de Informes, los cuales fueron consignados por ambas representaciones en fecha 10 de Noviembre de 2014.-
En fecha 18 de Noviembre de 2014, la representación judicial de la parte acciónante consignó Escrito de Observaciones y cumplido los lapsos procesales en el presente juicio, el Tribunal Aquo en fecha 09 de Febrero de 2015, dictó sentencia en los siguientes términos:
“…PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA REALIZADA por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no alegó, ni probó en autos la estimación de la cuantía que a su entender debe regir el juicio como un hecho nuevo y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte actora.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS contra el Ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que quedó enteramente probada en este proceso en particular las alegaciones contenidas en el ESCRITO LIBELAR, debido a que la representación judicial de la parte demandada nada probó en contrario a los autos, conforme las determinaciones establecidas Ut Supra.
TERCERO: SE CONDENA AL DEMANDADO A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE con la entrega de los recaudos exigidos por la oficina de registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con las Letras y Número F-PH-6, Nivel PH, Tipo PH Duplex 6, que forma parte del Edificio F, Etapa 2 del “Conjunto Residencial El Encantado”, Etapa 1, Parcela D-Norte de la Hacienda El Encantado, Urbanización El Encantado-Auyantepuy, ubicado en Jurisdicción del Municipio Autónomo “El Hatillo”, Estado Miranda, con Número Catastral 367-02-03 y Número de Cuenta 3-672-766; con un área aproximada de Setenta y Cuatro Metros Cuadrados con Setenta y Cuatro Decímetros (74,64 M2) y alinderado así: NORTE: Con pasillo de circulación; SUR: Fachada sur del Edificio; ESTE: Con el Apartamento F-PH-8 y OESTE: Con el cuarto de aseo; el cual consta de las siguientes dependencias: Un (1) Dormitorio, Dos (2) Baños, sala-comedor, cocina y lavandero y le corresponde el uso exclusivo de una terraza de aproximadamente Setenta Metros Cuadrados con Cero Decímetros (70,00 M2) y de Un (1) puesto de estacionamiento de tipo sencillo, ubicado en el Nivel 1 del Edificio para Estacionamiento de la Etapa II, distinguido con el Nº 8, que forma parte indivisible e inseparable al Apartamento y en ningún caso podrá ser enajenado o gravado por separado, correspondiéndole un porcentaje de Condominio de 0,067826 %, lo cual se desprende del Documento de Condominio del Conjunto Residencial El Encantado; de igual forma se aprecia que el inmueble objeto del contrato pertenece al vendedor según se evidencia de Documento de Adquisición registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 02 de Mayo de 2013, bajo el Nº 46, folio 500 del Tomo 14, del Protocolo de Trascripción del año 2013, inscrito bajo el Nº 2013.816, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.10047, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 700.000,00). En el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem…”

Por diligencia de fecha 12.02.2015, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Tribunal, y en fecha 20.02.2015, se oye en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 27.02.2015 (p.2 f.08), le dio entrada y trámite respectivo.-
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR

1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada el 09.02.2015.-
1.- Punto previo:
** DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA FORMULADA POR LA PARTE DEMANDADA
Observa, esta Superioridad, que el demandado en su escrito de contestación de la demanda, cuestionó la cuantía del asunto alegando para ello:

“…Ciudadano Juez, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para hacerlo, en nombre de mi representado a todo evento y para el supuesto siempre negado, nunca admitido y solo como hipótesis enunciado, de que se llegara a considerar por el Tribunal que le es imputable alguna responsabilidad a mi mandante, procedo en este acto a rechazar, como real y efectivamente rechazo por exagerado e inverosímil el monto en que ha sido estimada la temeraria pretensión de la actora y por cuya suma, al mismo tiempo, ha sido solicitada la condena contra mi representado…”

Al respecto considera esta Juzgadora destacar el contenido del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que hace referencia a lo siguiente:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resultare por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”

En este mismo sentido, se hace oportuno señalar el contenido de la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde estableció la interpretación que debe darse al artículo 38 del Código Adjetivo Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación, cuya posición es ratificada en la actualidad:

“…c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”

Al respecto se infiere que en el presente asunto, lo que se acciona es una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, donde el accionante la estimó en la cantidad de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 1.700.000,00) a los efectos de determinar la competencia del Tribunal conforme a la situación de hecho existente; pudiendo ser rechazada, bien sea por insuficiente o exagerada, pero debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo que obligatoriamente debe ser probado en juicio y si bien la representación del demandado cuestionó la estimación por considerarla exagerada e inverosímil, sin más a que ahondar al respecto, cierto es también que no alegó, ni probó en autos la estimación que a su entender debía ser la cuantía del juicio como un hecho nuevo, en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte actora, por lo que el pronunciamiento emitido por el A quo, referente a este alegato, se encuentra ajustado a derecho. ASI SE DECIDE.-

DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
*Alegatos de la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda:

• Que su mandante suscribió un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA con la parte demandada, ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMÓN PÉREZ, en fecha 14 de Mayo de 2013, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por un (1) inmueble constituìdo por un (1)Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número y letras F-PH-6, Nivel PH, tipo P.H., Duplex 6, que forma parte del Edificio F, Etapa 2, del “Conjunto Residencial El Encantado”, Etapa 1, Parcela D-Norte de la Hacienda “El Encantado”, situado en el Encantado Auyantepuy en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, que en el referido contrato, las partes acordaron, entre otras cosas, que el precio total del inmueble es por la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 1.700.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1) Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00) que declaró recibir el propietario con antelación a la firma Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, a su entera y cabal satisfacción, por concepto de reserva del inmueble; 2) Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 700.000,00) con la suscripción del contrato mediante cheque de gerencia girado a tal efecto y 3) Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 700.000,00) mediante crédito Bancario solicitado ante el Banco Provincial dentro de los Noventa (90) días continuos siguientes contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, declarando que el lapso de tiempo concedido podrá ser prorrogado por treinta (30) días adicionales de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes, y que en fecha 11 de Junio de 2013, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.186, la Resolución Nº 061, de fecha 27 de Mayo de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la que se estableció lo siguiente: “...Artículo 1. Los inmuebles para vivienda de los urbanismos intervenidos o expropiados, solo podrán ser vendidos a la “INMOBILIARIA NACIONAL S.A.” en los primeros cinco (05) años, contados a partir de la fecha de protocolización del documento definitivo de venta. Luego del lapso el propietario de la vivienda podrá disponer de ella según su interés…”; y ante tal Resolución el Banco Provincial, ente ante el cual los compradores tramitaron el Crédito, paralizó el trámite del referido crédito, acatando así dicha Resolución, en virtud de lo cual en fecha 09 de Julio de 2013, las partes contratantes acudieron a la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y levantaron un acta en la que quedó asentado entre otras consideraciones que: “...considerando que el contrato de compra-venta del inmueble se había suscrito previo a la publicación de dicha resolución; y que es principio rector del Sistema Nacional De Vivienda y Hábitat prestar un servicio no lucrativo de acuerdo a los principios constitucionales de justicia social, igualdad, equidad, transparencia para garantizar a los ciudadanos y ciudadanas el acceso a la vivienda, sin menoscabo de regular los procedimientos necesarios para el control y acceso que tienen las personas del sector habitacional; acepto el precio de venta por la cantidad de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs.F. 1.700.000,00) en todo y cada uno de los términos pactados en la opción de compra-venta, sin tener nada que exigir ni reclamar ante los órganos competentes en materia de vivienda y hábitat…”, y que como consecuencia indefectible de lo anteriormente expuesto las partes acordaron prorrogar por treinta (30) días más de la opción de compra venta. Que en fecha 10 de Julio de 2013, el Banco Provincial reinició la tramitación del crédito bancario destinado al pago del saldo restante del precio de venta convenido, es decir, que por causas de fuerza mayor no imputables a su mandante estuvo paralizado el trámite crediticio en el Banco desde el 11 de Junio de 2013 hasta el 09 de Julio de 2013, es decir; veintiocho (28) días continuos, circunstancia por la cual evidentemente la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, no se pudo llevar a cabo dentro del lapso de ciento veinte (120) días continuos establecidos contractualmente. Que a pesar de los hechos y circunstancias generadas por causa de fuerza mayor no imputables a su persona, en fecha 11 de Septiembre de 2013, su mandante en su condición de comprador de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 12º del Artículo 75 de la Ley de Registro Público y de Notariado, solicitó por ante la Notaría Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, notificar al propietario del inmueble que el día 18 de septiembre de 2013, en la sucursal del BBVA Banco Provincial ubicada en la Avenida Casanova, edificio Blandín planta baja, tendría lugar la firma del documento de compra venta definitivo del inmueble objeto de la negociación, conforme lo convenido en la promesa bilateral de compra venta, y el acta emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat el 09 de julio de 2013. Que a pesar de los múltiples inconvenientes que se sucedieron, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta dentro del plazo indicado en el propio contrato, hubo un retraso de ocho (8) días continuos para la firma del documento definitivo de compra venta, retraso que mal puede imputársele a las partes por cuanto este fue ocasionado por causa de fuerza mayor, no imputables a sus mandantes, puesto que dicha demora proviene de un tercero como es el caso del Banco Provincial, el cual se vio en la necesidad de paralizar el trámite del crédito bancario solicitado, hechos y circunstancias que encuadran dentro del ámbito legal al que se contare el Artículo 1 de la Referida Resolución. Manifiestan en base a lo expuesto anteriormente que a pesar de que sus mandantes han cumplido cabalmente con las obligaciones contractuales, objeto de la presente demanda, el demandado ha incumplido con su obligación contractual de suscribir el correspondiente documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro, por lo cual fundamentan la demanda interpuesta con base a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y solicitaron al Tribunal que ordene a que se le dé cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra venta Ut Supra señalado y que como consecuencia indefectible de lo anterior en la sentencia se establezca expresamente que su mandante dispondrá del tiempo que fuere necesario requerido para tramitar el correspondiente préstamo crediticio a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compra venta y que la parte demandada suministre a sus mandantes la documentación que sea necesaria para la protocolización de tal documento definitivo de compra venta, además de pagar las costas y costos del juicio.
Finalmente piden se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de contrato y estimaron la demanda en la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs.F 1.700.000,00), es decir, el equivalente a Quince Mil Ochocientas Ochenta y Siete Unidades Tributarias (15.887 UT) que constituyen el valor total de la negociación de compra venta.

*Alegatos de la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda:

• Acepta que en fecha 14 de Mayo de 2013, se celebró el contrato de promesa bilateral de compra venta debidamente autenticado y que tanto la conducta de los compradores como la del vendedor estuvo sometida a las estipulaciones de un contrato regulado por cláusulas de una operación futura. Que la conducta de las partes estuvo vinculada por una persistente relación jurídica regulada por el señalado contrato, el cual según el Artículo 1.159 del Código Civil, es la ley entre las partes. invocó la figura de la confesión espontánea dispuesta en el Artículo 1.401 del Código Civil, efectuada por la parte, en cuanto al incumplimiento del contrato, ya que resulta imputable a la parte actora, puesto que las obligaciones debe cumplirse exactamente como han sido contraídas y el obligado es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención. Aceptó en nombre de su mandante, la suscripción del contrato, la forma en que este fue suscrito, así como el lapso que las partes se otorgaron para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la respectiva prórroga en caso de que fuere necesario, pero que lo cierto del caso es que vencidos los ciento veinte (120) días pactados, es decir, los noventa (90) que vencieron el 12 de Agosto de 2013 y la prórroga que venció el 11 de Septiembre de 2013, el día siguiente los compradores se comunicaron vía telefónica e informaron que la firma del documento definitivo de compra venta quedó pautada para una semana después, situación que no fue aceptada por su mandante, en virtud de lo cual en esa misma oportunidad le notificaron que le devolverían la suma entregada en calidad de arras menos lo estipulado en la cláusula penal.
Indica que en fecha 17 de Septiembre de 2013, los demandantes practicaron notificación mediante Notaría Pública, documento que no tiene ningún valor probatorio ya que según sus propios dichos la misma fue practicada en una persona distinta a su mandante. Del mismo modo señaló en cuanto a la comunicación de fecha 18 de Septiembre de 2013, suscrita por el Banco Provincial, en la que dejan constancia de la falta de comparecencia de su mandante a la firma del documento definitivo de compra venta, que el mismo nunca tuvo conocimiento de dicha firma por cuanto no tenía conocimiento de ello. Adujo que el contrato que alega la parte actora como documento fundamental fue interpretado por ellos de forma fragrante y no revela la buena fe de su parte, sino una conducta maliciosa y ello basta con advertir que la negociación se encontraba paralizada por el trámite de la desafectación del inmueble ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, trámite que sólo duró dieciocho (18) días, es decir, que aun tenían ciento vente días para preparar la documentación, incluyendo una prórroga de treinta (30) días otorgada justamente y de buena fe por su mandante. Señaló que resulta imposible que pueda atribuirse el incumplimiento a una causa de fuerza mayor puesto que el trámite efectuado ante el Ministerio competente era un suceso que resultaba previsto y previsible ya que ambas partes tenían conocimiento de la afectación del inmueble. Conforme lo dispuesto en el Artículo 38 del Código Adjetivo Civil, rechazó en nombre de su mandante por inverosímil y exagerado el monto en que ha sido estimada la temeraria pretensión y finalmente solicitó se declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representado.-
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.
2.- Aportaciones Probatorias.

*Recaudos aportados al proceso por la parte actora:

• Original del documento Poder (f.13-15 p.1), que otorgan los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, titulares de las cédulas de identidad Nros V-14.032.560 y V-12.954.382, respectivamente a los abogados JOSÉ RUBÉN REVERÓN TRUJILLO y ALEJANDRO RAFAEL RODRÍGUEZ LEÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 49.366 y 30.534, respectivamente, debidamente autenticado en fecha 09 de Octubre de 2013, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 43, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, y por cuanto el mismo no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido, por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-

• Original del Documento Contentivo del Compromiso Bilateral de Opción de Compra Venta (F.16-22, p.1), mediante el cual, el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nro V- 6.823.921 en su carácter de propietario, y promitente vendedor, le concede una opción a compra venta a favor de los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, titulares de las cédulas de identidad Nros V-14.032.560 y V-12.954.382, respectivamente, en su condición de promitente comprador, para adquirir el inmueble de autos, documento éste, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 32, Tomo 26 de los libros de autenticaciones correspondientes; reconocido por las partes actuantes en este proceso, por lo que este Juzgado Superior, le otorga pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

• Original de Acta levantada por la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, (f.23, p.1) en fecha 09 de Julio de 2013, suscrita por el ciudadano ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, y NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, de la cual se evidencia que el contrato de compra-venta fue suscrito con anterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución N° 061 de fecha 27 de Mayo de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, y que la Resolución no aplica en el presente negocio jurídico, aceptación de ambas partes sobre el precio de la venta, al respecto observa esta Superioridad que dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, y lo valora de acuerdo al criterio establecido por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Original de Prórroga otorgada por el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, en fecha 09 de Julio de 2013, (f.24, p.1), a los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, en la cual acepta prolongar por treinta (30) días más la opción de compra-venta debido a la medida, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.186 publicada el día 11 de junio de 2013, el cual se pudo solventar treinta (30) días después de este decreto, al respecto observa esta Superioridad que dicho documentos no fue impugnado, tachado, ni desconocido, por la parte demandante, ésta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código Civil, y 1.363 ejusdem. ASI SE ESTABLECE.-

• Original de Notificación Extrajudicial, (f.25- f.41, p.1) realizada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de Septiembre de 2013; al ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, según solicitud del ciudadano ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE, siendo recibida por la ciudadana Mirian del Carmen Pérez Terán; quien manifestó ser venezolana, mayor de edad, divorciada, y madre del ciudadano Andrés Ismael Pilchik Noble, con el fin de participar que el día 18 de Septiembre de 2013, en la sede del Banco Provincial ubicado en la Avenida casanova, se llevaría a cabo la firma del documento definitivo de compra venta, y por cuanto el mismo no fue impugnado, tachado, ni desconocido, por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-

• Original del Acta, levantada en fecha 18 de Septiembre de 2013,(f.42,p.1) en la sede del Banco Provincial Agencia Chacaíto ubicado al final de la Avenida Casanova con Avenida Pichincha Edificio Blandín Planta Baja, por los apoderados judiciales del Banco Provincial, ciudadanos Heidy de Santiago y Pedro Pablo Rodríguez, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 11.954.382 y V- 14.032.560, y los compradores ciudadanos JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, y ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE, titulares de las cédulas de identidad Nros V-12.954.382 y V- 14.032.560, y el funcionario del Registro Inmobiliario del Hatillo Abogado Carlos Eduardo Graterol Carmona, a los efectos de protocolizar la compra venta de un inmueble por un monto de Bs. 1.700.000, ubicado en el Hatillo del Conjunto Residencial el encantado etapa II PH, por su parte el vendedor ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.823.921 siendo la hora acordado de presentación las 3:00 pm, no se presentó para la firma; al respecto observa esta Superioridad que dicho documento fue ratificado en su contenido y su firma por los ciudadanos HEIDY BEATRIZ DE SANTIAGO ACEVEDO, PEDRO PABLO RODRÍGUEZ y CARLOS EDUARDO GRATEROL CARMONA, ante el Juzgado Comisionado en fecha 26 de Junio de 2014, previas formalidades de Ley y como lo más resaltante a los efectos de la presente controversia, que el Acta levantada en fecha 18 de Septiembre de 2013, fue firmada por ellos, en su condición de Apoderados Judiciales del BBVV, Banco Provincial y que para la fecha de suscripción del Acta se encontraban llenos los requisitos necesarios exigidos por la Institución Bancaria para el otorgamiento y protocolización del documento de compra venta; y como no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido, por la parte demandante, ésta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-

• Copia Simple y Original de la Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21 de Febrero de 2013; (f.43- f.46, f.143- f.162), respectivamente, en la cual se evidencia Resolución N° 011 de fecha 05 de Febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, contentivo de la acumulación, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad; para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, Observa esta Superioridad, que dicho documento no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que éste surte sus efectos probatorios, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo al criterio establecido por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y de acuerdo al mencionado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Copia simple de la planilla de Registro de Información Fiscal (RIF), (f.136) de fecha 06.11.2006, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), al ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, en fecha 09.11.2012 y vence el 09.03.2015, la parte actora pretende demostrar con este medio probatorio la dirección del promitente vendedor, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, éste Tribunal, lo valora de acuerdo al criterio establecido por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y de acuerdo al mencionado artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Promueve la prueba de informes y solicita:
• 1- Se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a fin de que informe a este Juzgado sobre el número de Registro de Información Fiscal y Domicilio Fiscal del ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, titular de la cédula de Identidad N° V- 6.823.921, en fecha 14 de julio de 2014, se dejó constancia, que en fecha, 10.07.2014, se recibieron las resultas de la prueba de informes, provenientes del SENIAT, expedida en fecha 25 de junio de 2014, (f.202), y de la misma se evidencia que el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, está registrado con el Rif V-06823921-0. Domicilio Fiscal: Avenida Boulevar El Cafetal, Edificio Mont Blanc Piso 4, Apto.41. Urb. El Cafetal, teléfono: 0212-986.22.46 y 0414-9.265.469.-
• 2- Se oficie al Registro Público del Municipio El Hatillo, del estado Miranda, a fin de que informe a este Tribunal, si según constancia de Recepción emanada de dicho Registro Público, de fecha 16 de Septiembre de 2013, fue acordado por este Despacho, un traslado a la sede de la Sucursal del Banco Provincial, ubicado al final de la Avenida Casanova con Avenida Pichincha Edificio Blandín Planta Baja, a los fines del otorgamiento definitivo de compra-venta del inmueble de autos, así mismo informe, si el funcionario encargado para dicho traslado por parte de este Despacho, fue el ciudadano CARLOS EDUARDO GRATEROL CARMONA, titular de la cédula de Identidad N° V-11.615.998, en fecha 08.07.2014, se recibió oficio N° 34-14, de fecha 17/06/2014, (f.195), las resultas de la prueba de informes, provenientes del Registro Público del Municipio El Hatillo, evidenciándose que en fecha 17 de junio de 2014, fue expedido por el Registro Público del Municipio El Hatillo, del cual se desprende que el inmueble de autos, posee dicho trámite N° 243.2013.3.1395, de fecha 16 de Septiembre de 2013, la cual fue presentado por JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, titular de la cédula de identidad N° V- 12.954.382; dicho Documento (copia) se encuentra en sus archivos de los trámites vencidos, y fue retirado el original en fecha 21 de noviembre de 2013, según solicitud de la ciudadana antes mencionada, y recibido por esta el mismo día, de igual forma se confirmó que dicho procedimiento de recolección de firmas en la sucursal del banco Provincial, efectivamente fue asignado al Funcionario de este Registro Público, de nombre Carlos Eduardo Graterol Carmona, de cédula de Identidad N° V- 13.615.998.-

• 3- Se oficie a la sucursal del Banco Provincial ubicada al final de la Avenida Casanova con Avenida Pichincha Edificio Blandín Planta Baja, (f.265- f.266), con el objeto de que informe a este Juzgado todo lo relacionado con la aprobación del crédito solicitado por los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, y de la suscripción del Documento Definitivo de Compra- Venta con el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, en fecha 24.09.2014, Se recibió comunicación de fecha 19/09/2014, las resultas de la prueba de informes, provenientes del Banco Provincial, evidenciándose del mismo que la ciudadana JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, titular de la cédula de identidad N° V-12.954.382, figura como Titular de un crédito Hipotecario bajo el contrato N° 0108-0007-20-9600074453, y fue decidida en comité de Riesgo de Fecha 13.08.2013, bajo las siguientes condiciones: Oficina : 007 Chacaíto co-solitante: ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE, titular de las cédula de identidad Nro V-14.032.560, decisión: aprobado monto: 620.000,00 plazo: ciento ochenta (180) meses producto: ht30 garantía y/o aval: hipoteca de primer grado sobre inmueble, destino: adquisición de vivienda principal. 2-aprobación sujeta al avalúo del inmueble. crédito aprobado única y exclusivamente para adquisición vivienda principal nota: aprobación sujeta al cumplimiento de lo establecido en la ley del deudor hipotecario y demás leyes relacionadas. Asimismo se evidencia que el día 18.09.2013 siendo las 3:40 pm, reunidos en la sede del BBVA Provincial, ubicada en al final de la Avenida Casanova con Avenida Pichincha Edificio Blandín Planta Baja, presente los apoderados judiciales del Banco Provincial, ciudadanos Heidy de Santiago y Pedro Pablo Rodríguez, titulares de las cédulas de identidad N° V- 12.954.382 y N° V- 14.032.560, y el promitente comprador ciudadano ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE, titular de la cédula de identidad N° V- 14.032.560, y el funcionario del Registro Inmobiliario del Hatillo Abogado Carlos Eduardo Graterol Carmona, a los efectos de protocolizar la compra venta de un inmueble por un monto de Bs. 1.700.000, ubicado en el Hatillo del Conjunto Residencial el encantado etapa II PH, siendo el día y la hora acordada, el vendedor promitente ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, no se presentó para la firma; adicionalmente acotó en su informe la entidad financiera, que sobre dicho inmueble pesa una prohibición de gravar y enajenar emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y hábitat, siendo esta revocada por vía excepción y a favor de los compradores en fecha 09.07.2013, toda vez que se había efectuado la operación de compra-venta de fecha 14.05.2013 presentada ante el Registro Público del Municipio del Hatillo antes de la citada prohibición; por otro lado también pesa la prohibición de enajenar y grabar por parte del tribunal que lleva la causa. En estos momentos se está procediendo a la renovación del préstamo cada 90 días, hasta que el tribunal dictamine a favor de los compradores.-

Observa esta Superioridad, de los informes presentados, que los mismos, guardan relación con los hechos controvertidos, y visto que no fueron impugnados, ni tachados por la parte demandada, por lo que éstos surten sus efectos probatorios, y en consecuencia se les otorga pleno valor a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Promovió las testimoniales (f.240 - f.246), de los ciudadanos HEIDY DE SANTIAGO venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 11.071.674, y del ciudadano PEDRO PABLO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V- 8.046.591, la cual rindieron sus declaraciones correspondientes; y esta Superioridad puede apreciar. Que la ciudadana HEIDY DE SANTIAGO, si, firmo el acta de fecha 18 de septiembre de 2013, que para la fecha en la cual se suscribió la referida acta fungía como apoderada del Banco Provincial, conjuntamente con el señor Pedro Rodríguez, que ratifico el contenido de dicha acta, respecto a que el vendedor NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, no se presentó en el lugar y hora acordada para el otorgamiento y protocolización del documento del documento de compra-venta, mientras que los compradores si se encontraban en el lugar fecha y hora señalado, igualmente el ciudadano PEDRO PABLO RODRIGUEZ, manifestó que para el momento del otorgamiento y protocolización, se habían cumplido con todos y cada uno de los requisitos necesarios y exigidos por la institución bancaria que representaba, para que se verificara dicha operación por la cantidad de un millón setecientos mil bolívares exactos (Bs. 1.700.000,00).- Ante tales circunstancias se observa, que dichas testimoniales no fueron tachadas por la parte demandada, por lo que concluye quien aquí sentencia, que los testigos fueron contestes y coincidentes en los hechos declarados, en consecuencia, este Tribunal Superior Primero, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, les otorga todo su valor probatorio a las declaraciones testimoniales anteriormente analizadas, y ASI SE ESTABLECE.-

*Recaudos aportados por la parte demandada al proceso:

• Original del documento Poder (f.108-112), que otorga el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nro V-6.823.921 al abogado ALFONZO JOSE LOPEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.486, debidamente autenticado en fecha 26 de Febrero de 2014, ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 043, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina; con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, y por cuanto el mismo no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido, por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-

Durante el lapso de promoción de pruebas reprodujo el mérito favorable de los autos, en cuanto a este medio probatorio, este Sentenciador de Alzada señala que reproducir el mérito favorable de los autos, no constituye en sí un medio de prueba, en virtud de que, por disposición del artículo 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en los autos. Y Así se declara.-

Promovió Prueba de Confesión Judicial conforme lo dispuesto en el Artículo 1.401 del Código Civil, en la que a su entender incurrió la parte accionante en el escrito libelar al reconocer que a pesar de los múltiples inconvenientes que se suscitaron y que dieron lugar a que la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta fuese fijada fuera del lapso de ciento veinte (120) días continuos pactados originalmente y que dicha demora se produjo por causa de fuerza mayor.-
Ahora bien, en relación a la prueba promovida, en principio, lo que corresponde precisar es, que ha de entenderse por confesión espontánea. Sobre las declaraciones de las partes en el libelo de la demanda o en la contestación de ella, ha dicho el profesor Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. IV, p. 36, que “no tienen por finalidad suministrar al contrario una prueba, ni creársela ella misma –dice Devis Echandía- sino darle al juez la información de los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión o excepción. Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”.
Por su parte, sobre el mismo tema ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 259 del 19.05.2005, que:
“La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
En resumen, no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
En ese sentido, en sentencia N° 0347 de fecha 12 de noviembre de 2001, caso Miryam Albornoz De Galavis c/ Daniel Galavis, Vladimir Galavis y Elizabeth Fuster, esta Sala señaló lo siguiente:
“... Ahora bien, el punto fundamental de la presente denuncia estriba en la supuesta confesión espontánea deducida, tanto de una afirmación realizada por el apoderado de la parte actora en un libelo de demanda por simulación, traído al expediente en copia certificada por la representación de la parte demandada, así como de la primera posición jurada absuelta por una de las co-demandadas.(…)
…En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.
No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
omisis
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa (…).”.-

Bajo este predicamento, hay que considerar que las denominadas confesiones espontáneas, como lo ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria, por lo tanto, lo que se corresponde no es su promoción como tal, sino su invocación para que el juez al analizar el tema de la controversia, analice tales declaraciones, determine y de valor a la invocada admisión de hechos que se dice ha incurrido la parte contra la que se promueve.
Esto quiere decir, que la alegación de una confesión espontánea, es similar a las situaciones relativas a la acostumbrada promoción en estrados del denominado mérito de los autos, que tuvo su obligación cuando había el criterio de invocarlo para adquirir la prueba del contrario; pero hoy por hoy, cuando se aplica el principio de la comunidad de la prueba, tal invocación del mérito de los autos y la reproducción de los recaudos acompañados ya a los autos, resulta inoficioso, por aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces “a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción”.-
Resulta evidente, pues, que la alegación en el lapso probatorio de una confesión espontánea o judicial ocurrida durante la secuela del proceso, se encuentran admitidos ex oficios y deben ser valorados por el juez de la causa.-
En consecuencia, la promoción de la prueba de Confesión Judicial requiere ser valorada en la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es por ello que considera ésta Alzada, que para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, lo que a juicio de ésta Juzgadora, no ocurrió en el presente caso, ya que, lo que se puede apreciar de las actas cursantes en autos, es que la demandante alega reconocer que a pesar de los múltiples inconvenientes que se suscitaron y que dieron lugar a que la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta fuese fijada fuera del lapso de ciento veinte (120) días continuos pactados originalmente y que dicha demora se produjo por causa de fuerza mayor, razón por la cual, en el presente caso, resulta improcedente la denuncia de la confesión judicial contenida en el escrito de pruebas de la parte demandada, aunado al hecho de que éste acto es de naturaleza alegatoria y persigue determinar la controversia según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Es claro, pues, que la afirmación del hecho previamente afirmado en el libelo, es como se dijo, admisión de hechos y no confesión, que de ser tergiversados podría dar lugar al vicio de incongruencia”. Y ASI SE ESTABLECE.

4.- Del mérito de la causa.-

Expuestos como han sido los alegatos de las partes en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, establecerá en primer lugar la naturaleza del contrato en cuestión, para así determinar sobre quién o quiénes, recaían las obligaciones, y en qué consistían las mismas.
*De la Promesa Bilateral de Compra-Venta
Sobre la promesa bilateral de compra venta, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 01032, de fecha 18 de diciembre de 2006, estableció:

“…En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas…”
“… las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación…”
“… Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…”

En el caso bajo análisis se está en presencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, suscrito por la parte actora ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, denominados promitentes compradores, con el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, denominado promitente vendedor, autenticado en fecha 14 de mayo de 2013, ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por un inmueble constituìdo sobre un “Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número y letras F-PH-6, Nivel PH, tipo P.H., Duplex 6, que forma parte del Edificio F, Etapa 2, del “Conjunto Residencial El Encantado”, Etapa 1, Parcela D-Norte de la Hacienda “El Encantado”, situado en el Encantado Auyantepuy en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda; y de las cláusulas que rige el presente negocio jurídico, donde se desprende: “ que el precio total y definitivo de la futura operación de Compra-Venta, es de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), el cual ha sido pagado por LOS PROMITENTES COMPRADORES a EL PROPIETARIO de la manera que a continuación se indica:
1°) PRIMER PAGO: TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), los cuales EL PROPIETARIO declara haber recibido con anterioridad a la firma de este documento, a su entera y total satisfacción, por concepto de “RESERVA” del inmueble.-
2°) SEGUNDO PAGO: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), en el acto de suscripción del presente contrato preparatorio ante una Notaría Pública, mediante cheque de Gerencia girado a tales efectos.-
3°) TERCER Y ULTIMO PAGO: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), mediante crédito Bancario solicitado al Banco Provincial, dentro de los NOVENTA (90) días continuos siguientes, contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato ante una Notaría Pública, momento en el cual las partes contratantes suscribirían el documento de Compra-venta definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente. El lapso de Noventa (90) días convenido en esta cláusula, podrá ser prorrogado por Treinta (30) días adicionales de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes, en caso de ser necesario a los fines de la tramitación del crédito previamente mencionado…”.-
Ante tales circunstancias observa esta Juzgadora que, en el contrato cuyo cumplimiento se solicita, las partes se obligaron a comprar (actora) y a vender (demandado) un inmueble, es decir, a efectuar un contrato posterior (Documento definitivo de Compra-Venta); el cual se verificaría previo cumplimiento de determinadas condiciones; las cuales implicaron, para las partes, la asunción de obligaciones recíprocas; por tanto, considera esta Superioridad, que el contrato suscrito entre las partes, constituye una promesa bilateral de compra venta u opción de compra venta. Así se establece.-
Establecido el carácter bilateral del contrato, es menester señalar lo que establece el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 al respecto:

“…Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

De la norma transcrita puede colegirse los requisitos de procedencia para toda reclamación de cumplimiento de contrato, a saber: i) Que se trate de un contrato bilateral; ii) La parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, y iii) Que la otra parte no ejecute su obligación. En cuanto al primer requisito, advierte esta Alzada que efectivamente se trata de un contrato bilateral, tal y como se señala up supra; en lo que concerniente al segundo requisito, referido al cumplimiento de la demandada de su obligación, observa que ambas partes pactaron en el contrato que el TERCER Y ULTIMO PAGO: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), se hará mediante crédito Bancario solicitado al Banco Provincial, dentro de los NOVENTA (90) días continuos siguientes, contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato ante una Notaría Pública, momento en el cual las partes contratantes suscribirían el documento de Compra-Venta definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente, constándose para ello, el lapso de noventa (90) días para la protocolización de documento definitivo de compra venta, los cuales vencieron en fecha 14 de Agosto de 2013, más treinta (30) días de prórroga si fuere necesario, venciendo estos de manera natural en fecha 14 de Septiembre de 2013, sin embargo, aduce la parte actora en su libelo que en virtud de la Resolución Ministerio de Vivienda y Hábitat, Nº 061 del 27 de Mayo de 2013, publicada en fecha 11 de Junio de 2013, según Gaceta Oficial Nº 40.186, en la cual se establece, el Banco Provincial, ente ante el cual los compradores tramitaron el Crédito, paralizó el trámite del referido crédito, acatando así dicha Resolución, situación está que constituye un hecho del Príncipe, por lo que se configura una causa extraña no imputable a las partes que hace imposible la tramitación del crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda, lo cual quedó plenamente demostrado en autos.-
Al respecto la doctrina estudia la llamada causa extraña no imputable y uno de los supuestos que la configuran es el llamado “HECHO DEL PRINCIPE”.-
El Dr. Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones publicado por la Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, 1997, Décima Edición, lo define en los siguientes términos:

“…El Hecho del Príncipe, expresión muy en boga durante la edad media, comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas, emanadas del Estado por razones de interés público en general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación…”.-

Pues bien, las Resoluciones Habitacionales dictadas por el Ministerio de Vivienda y Hábitat, constituyen disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado Venezolano, por razones del interés público, es decir, reúnen todas las notas exigidas por la doctrina para ser consideradas HECHO DEL PRINCIPE.-
En otro párrafo de esa obra el autor sostiene:
“…En Venezuela no existe disposición expresa en nuestro Código Civil que regule específicamente el caso expuesto de incumplimiento parcial permanente, como si ocurre en Italia, donde el Código Civil en su artículo 1.258 dispone: Imposibilidad Parcial. Si la prestación se ha hecho imposible solo en parte, el deudor se libera de la obligación cumpliendo la prestación en cuanto a la parte que sigue siendo posible. La misma disposición se aplica cuando debiéndose una cosa determinada, ésta ha sufrido un deterioro, o cuando queda algo después del perecimiento total de la cosa, sin embargo, creemos que la solución italiana cabe en nuestro derecho, si se tiene en cuenta que como las obligaciones deben cumplirse como han sido contraídas (artículo 1264 del código civil) el deudor conforme a dicho principio está obligado a cumplir la prestación en la medida de lo posible y en las partes que aun fueren ejecutables…” .-

Establecido lo anterior y conforme a la doctrina up supra transcrita, esta Juzgadora observa que en fecha 09 de Julio de 2013, las partes contratantes acudieron a la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y levantaron un acta en la que quedó autorizada la venta del inmueble de objeto del contrato, ya que las partes celebraron dicho negocio jurídico con anterioridad a la publicación de la Ut Supra Resolución, situación esta que convenció a la entidad financiera a continuar con la tramitación del crédito, el cual fue aprobado, según desprende del acervo probatorio que consta en autos, por lo que a juicio de este Tribunal, en el presente caso, se observa que existió una suspensión del lapso contractual de veintiocho (28) días que sin duda alguna dicho lapso no puede ser imputable a ninguna de las partes; intervinientes; por lo que a partir de esta última fecha (09.07.2013), es cuando debe continuar computándose el lapso otorgado para la firma del referido documento definitivo de compra venta, quedando la fecha para su protocolización, dentro del lapso de prórroga de treinta (30) días, la cual venció en fecha 09 de Octubre del 2013, aunado al hecho que de autos, se constata que la parte actora cumplió con todas las cargas a las que se comprometió con fundamento al contrato de autos, y lo que conllevó para la parte actora presentar para protocolizar el documento a des tiempo, Y ASÍ DECIDE.-
Por otra parte alegó la parte demandada que su mandante no acudió el día 18 de Septiembre de 2013, ante la sede del Banco Provincial, para la firma del documento definitivo de compra venta, puesto que no tenía conocimiento de ello, sobre esta defensa , considera esta Superioridad que la parte actora realizo NOTIFICACIÓN JIDICIAL, que fue evacuada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de Febrero de 2013, siendo practicada en la persona de la ciudadana MIRIAM DEL CARMEN PÉREZ TERÁN, por lo que, su conocimiento llegó a su alcance al haber sido realizada en su domicilio y participada a la madre del vendedor, de manera que, el demandado tenía conocimiento de la fecha, por lo que esta Juzgadora considera que la parte que ha incumplido el contrato fue la parte demandada, al no asistir a la fecha y hora señalada en la respectiva notificación la cual fue debidamente practicada, para el perfeccionamiento del contrato. Y ASÍ SE DECIDE.-
En síntesis, para esta Superioridad, se evidencia en autos que, el promitente vendedor, no asistió a la sede del BBVA Provincial, estando presente los apoderados judiciales del Banco Provincial, ciudadanos Heidy de Santiago y Pedro Pablo Rodríguez, el promitente comprador ciudadano ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE, y el funcionario del Registro Inmobiliario del Hatillo Abogado Carlos Eduardo Graterol Carmona, a los efectos de protocolizar la compra venta del inmueble de autos por un monto de un millón setecientos mil bolívares ( Bs. 1.700.000), en la fecha y hora fijada, siendo notificado con anticipación por los promitentes compradores para tal efecto, y así poder perfeccionar la venta, aùn cuando la entidad financiera, paralizó el trámite del referido crédito, la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, lo que conllevó para la parte actora protocolizar el documento a destiempo, siendo el crédito, debidamente aprobado posteriormente por la entidad bancaria, lo cual quedó demostrado en autos, así las cosas, considera ésta Superioridad, que el demandado no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales convenidas en las cláusulas segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre ellos, ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS, y NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, debe ser ejecutado lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, y ASI SE DECIDE.-
En consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar la Procedencia de la acción interpuesta por la parte demandante, resultando improcedente el Recurso de apelación presentado en fecha 12.02.2015 (f. 13), por el abogado ALFONSO JOSÉ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, contra la decisión dictada en fecha 09.03.2015 (f. 367-385), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

V. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesto el 12.02.2015 (f. 13), por el abogado ALFONSO JOSÉ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ, contra la decisión dictada en fecha 09.03.2015 (f. 367-385), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA REALIZADA por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS contra el Ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ. TERCERO: SE CONDENA AL DEMANDADO A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE con la entrega de los recaudos exigidos por la oficina de registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA realizada por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no alegó, ni probó en autos la estimación de la cuantía que a su entender debe regir el juicio como un hecho nuevo y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte actora.-
TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos ANDRÉS ISMAEL PILCHIK NOBLE Y JACMEL ELIBAN VELÁSQUEZ CISNEROS contra el ciudadano NORMAN JOSÉ LEGUIZAMON PÉREZ. En consecuencia, se CONDENA al Demandado a que cumpla voluntariamente con la entrega de los recaudos para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por un “Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número y letras F-PH-6, Nivel PH, tipo P.H., Duplex 6, que forma parte del Edificio F, Etapa 2, del “Conjunto Residencial El Encantado”, Etapa 1, Parcela D-Norte de la Hacienda “El Encantado”, situado en el Encantado Auyantepuy en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda; con número catastral 367-02-03 y número de cuenta 3-672-766; con un área aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados con setenta y cuatro decímetros (74,64 m2) y alinderado así: NORTE: con pasillo de circulación; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: con el apartamento f-ph-8 y OESTE: con el cuarto de aseo; el cual consta de las siguientes dependencias: un (1) dormitorio, dos (2) baños, sala-comedor, cocina y lavandero y le corresponde el uso exclusivo de una terraza de aproximadamente setenta metros cuadrados con cero decímetros (70,00 m2) y de un (1) puesto de estacionamiento de tipo sencillo, ubicado en el nivel 1 del edificio para estacionamiento de la etapa ii, distinguido con el nº 8, que forma parte indivisible e inseparable al apartamento y en ningún caso podrá ser enajenado o gravado por separado, correspondiéndole un porcentaje de condominio de 0,067826 %, lo cual se desprende del documento de condominio del conjunto residencial el encantado; de igual forma se aprecia que el inmueble objeto del contrato pertenece al vendedor según se evidencia de documento de adquisición registrado ante la oficina de registro público del municipio el hatillo del estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2013, bajo el nº 46, folio 500 del tomo 14, del protocolo de trascripción del año 2013, inscrito bajo el nº 2013.816, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el nº 243.13.19.1.10047, correspondiente al libro de folio real del año 2013, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, setecientos mil bolívares (Bs.f 700.000,00), en el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida oficina registral, para que, conforme al artículo 531 del código de procedimiento civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello.-
CUARTO: Se Confirma la sentencia apelada en todas sus partes, pero con distinta motivación.-
QUINTO: Se le impone las costas del recurso a la parte demandada, por haber resultado perdidosa conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 281 eiusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Diciembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARI A,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA

Exp. N° AP71-R-2015-000160
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia Civil
IPB/MAP/Javier