TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA-RECONVENIDA

Ciudadano ALÍ JOSÉ BERROTERAN MUJICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-15.581.097. APODERADOS JUDICIALES: TOMAS MEJÍAS ALVARADO y TOMAS MEJÍAS MARTÍNEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 106.616 y 9.282, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

Ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera y titular de la cédula de identidad Nº V-8.989.921. APODERADOS JUDICIALES: OMAR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y FREDY FIGARELLA ROSSI inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.613 y 3.157, respectivamente.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS
(DEMANDA PRINCIPAL)
RESOLUCION DE CONTRATO
(RECONVENCIÓN)

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un apartamento distinguido con el Nº 12, identificado con la cédula catastral 01-01-16-U01-003-024-030-000-004-012 según consta de documento debidamente Protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha nueve (9) de diciembre de 2009, bajo el Número 2009.1501, asiento 1, matriculado con el Nro 218.1.1.6.668, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS DECIMENTROS CUADRADOS (53, 46 Mts2) con un porcentaje inseparable de la propiedad de Cuatro enteros con once centésimas por ciento (4,11%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio y en consecuencia, todo acto jurídico que tenga por el objeto EL INMUEBLE, comprenderá los referidos derechos en el porcentaje indicado, según consta de Documento de Condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, el veinte (20) de julio de 2007 bajo el Nº 32, Tomo 05, Protocolo Primero. EL INMUEBLE tiene las siguientes dependencias: Sala, hall intimo, Un (01) dormitorio con closet, Un (1) dormitorio sin closet, Un (1) baño y cocina y esta comprendido entre los siguientes linderos: Norte: Con fachada norte del Edificio; Sur: En parte, con fachada sur de el edificio y en parte, con hall de circulación, área del ascensor y área de la basura de la cuarta (4) planta, Este: Con fachada Este del edificio y Oeste: Con fachada Oeste del edificio, ubicado en el piso 4 del edificio “San Alfonso” en el ángulo noreste de la esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

I
Con motivo de la decisión dictada el 14 de enero de 2015 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró:(i) parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compromiso de compra venta; (ii) y sin lugar la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, en el juicio que sigue el ciudadano Alí José Berroterán Mújica en contra de la ciudadana Patricia Moreno Fuentes, ejercieron recurso de apelación el 19 de enero de 2015 los abogados Omar Rodríguez y Freddy Figarella, apoderados judiciales de la parte demandada.

Oído en ambos efectos el referido recurso el 27 de enero de 2015, se remitieron los autos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, siendo asentado en el libro de causas el 02-02-2015, previa su revisión por archivo.

Mediante auto del 05 de febrero de 2015 esta Superioridad se abocó al conocimiento y revisión de la causa, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data para que tuviese lugar el acto de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de informes verificado el 13 de marzo de 2015, esta Superioridad dejó constancia que la representación judicial de la parte actora compareció y consignó su escrito respectivo, asimismo hizo lo propio la apoderada judicial de la parte demandada.

Vencido el lapso previsto para las observaciones a los informes, se dejó constancia de que la representación judicial de la parte actora compareció y realizó observaciones relativas a los informes presentados por la parte demandada, asimismo la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de observación a los informes presentados por la parte actora, por lo que el 27 de marzo de 2015 se dijo “Vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.

Por auto del 26 de mayo de 2015, este Órgano Jurisdiccional advirtió a las partes que la sentencia en el presente proceso sería dictada dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a dicha data, exclusive, de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 14 de julio de 2015, este tribunal, a petición de la representación de la demandada, fijó acto conciliatorio entre las partes, previa notificación.

Luego de los trámites notificatorios, en fecha 24 de septiembre de 2015, se verificó acto conciliatorio entre las partes y después de las discusiones entre ellas que culminó con la proposición de la parte demandada, en el sentido de que le fueran cancelados quince millones de bolívares fuertes sin céntimos (Bs.15.000.000), rechazado por la actora.

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido el 23 de septiembre de 2013 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los abogados Tomas Mejías Alvarado y Tomas Mejías Martínez actuando como apoderados judiciales del ciudadano ALI JOSÉ BERROTERAN MUJICA, interpusieron demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de la ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, ordenándose la citación respectiva.

Por diligencia del 11 de noviembre de 2013, el Alguacil de la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio dejó constancia de haber citado a la demandada, pero que una vez entregada la orden de comparecencia a la ciudadana Patricia Moreno, ésta expresó no querer firmar el recibo, por lo que consignó la compulsa sin la rubrica respectiva, y a petición de la parte actora en fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal de la Causa ordenó la notificación de la parte demandada mediante boleta de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

A través de nota de secretaría aquella en fecha 15 de enero de 2014, el a-quo dejó constancia que aquella se trasladó a los fines de entregar boleta de notificación dirigida a la demandada cumpliendo las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito presentado el 22 de enero de 2014, los abogados OMAR RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y FREDDY FIGARELLA ROSSI, en representación de la parte demandada, contestaron la demanda, y en ese mismo acto propusieron reconvención o mutua petición, la cual fue admitida por el a-quo en fecha 19 de febrero de 2014. Posteriormente, la parte actora reconvenida dio contestación y negó y contradijo los hechos plateados en la reconvención.

En fase probatoria mediante escrito presentado en fecha 19 de marzo de 2014, sólo la parte actora promovió pruebas.

Mediante escrito del 22 de mayo de 2014 la parte demandada realizó oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.

Por decisión del 30 de mayo de 2014 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas procedió a desechar por improcedentes las oposiciones formuladas por la representación judicial de la parte demandada en contra de las pruebas promovidas por la parte actora.

A través de decisión dictada el 14 de enero de 2015 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compromiso de compra venta; sin lugar la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, ejerciendo apelación los apoderados judiciales de la parte demandada, siendo oída en ambos efectos el 27 de enero de 2015.

III
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta el 19 de enero de 2015 por la representación judicial de ciudadana Patricia Moreno Fuentes (demandada), en contra de la decisión dictada en fecha 14 de enero de 2015 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el proceso por demanda de Cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano Alí José Berroteran Mújica en contra de la ciudadana Patricia Moreno Fuentes.

En el escrito libelar los abogados Tomás Mejías Alvarado y Tomás Mejías Martínez, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ALÍ JOSÉ BERROTERÁN MÚJICA, esgrimió entre otros hechos, los siguientes:

• Que en fecha 28 de diciembre de 2012 las partes suscribieron un contrato que denominaron “compromiso de Compra-Venta” en el cual aparece la ciudadana Patricia Moreno como “Propietaria-Vendedora” y el ciudadano AlíBerroteran como “El Comprador”;
• Que el objeto era la compra venta de un inmueble destinado a vivienda, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 12, ubicado en el piso 4, del Edificio “San Alfonso”, situado en el Ángulo Noreste de la Esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece a la ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, según consta en documento protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 2009-1501, asiento 1, matriculado con el Nº 218.1.1.6.688 y correspondiéndole al Libro de Folio Real del año 2009.
• Que sobre el referido inmueble pesaba una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de BANFOANDES, BANCO UNIVERSAL (hoy BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL), la cual se pagaría antes o al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
• Que la vendedora se comprometió a entregar el inmueble libre de bienes y personas y el comprador se comprometió a pagar la suma de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00) por concepto del precio de venta, de los cuales pagó al momento de la autenticación del documento de compra venta, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), quedando un remanente o diferencia de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma de documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que tal documento tendría una vigencia de noventa (90) días, contada desde la fecha de la autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga.
• Que se estableció en el contrato una cláusula penal en caso de incumplimiento, en la que se determinó que si la venta no se efectuaba por causas imputables a la vendedora, ésta pagaría a la compradora la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) por concepto de indemnización y viceversa.
• Que a partir de la fecha de autenticación del documento de opción, la vendedora se comprometió a entregar al comprador todos los requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de compra venta a fin de que gestionara el crédito hipotecario.
• Que la vendedora entregó al comprador la liberación de la hipoteca en fecha 22 de Abril de 2013, vale decir, después del haber transcurrido ciento quince (115) días desde la fecha de la firma del contrato compromiso de compra venta, siendo consignado el mismo ante el BANCO a fin de obtener el crédito y que sin embargo, a pesar de la buena fe, la vendedora se negó a materializar la venta convenida, atribuyéndole el incumplimiento al acciónate y que por ello le exige el cumplimiento de la cláusula penal.
• Que en virtud de lo anterior demandan en nombre de su mandante, ciudadano ALÍ BERROTERAN MÚJICA, a la ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, para que convenga en cumplir fiel y cabalmente con lo estipulado en el contrato y proceda a darle en venta pura y simple al primero de los nombrados el inmueble de marras identificado Ut Supra, en las mismas condiciones inicialmente pactadas en el referido negocio jurídico y a que sea condenada al pago de las costas procesales. Del mismo modo solicitaron fuese decretada sobre dicho bien medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
• Que subsidiariamente demandan el pago de la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00), estipulado en la Cláusula Penal contenida en la Cláusula Sexta del negocio jurídico, por concepto de daños y perjuicios, con la corrección monetaria pertinente a fin de cubrir la posible pérdida por devaluación de la moneda.

En ese sentido, junto al libelo la representación judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

1. INSTRUMENTO PODER CON COPIA DE CÉDULA ANEXA (folios 10 al 13), otorgado por la parte actora a los abogados Tomás Mejías Alvarado y Tomás Mejías Martínez ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Agosto de 2013, bajo el Número 29, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora al no haber sido impugnado, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil;
2. DOCUMENTO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA (folios 14 al 19) suscrito en fecha 28 de Diciembre de 2012, ante la Notaría Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, con la respectiva Declaración Jurada del origen de los fondos. Dicho documento lo suscribieron PATRICIA MORENO FUENTES, en su condición de PROPIETARIA-VENDEDORA y ALÍ JOSÉ BERROTERAN MÚJICA, en su carácter de COMPRADOR, el referido documento mantiene su valor probatorio al quedar reconocido por la accionada y acredita la existencia del contrato cuyo cumplimiento ha pedido la actora y que reconvencionalmente se pretende resolver;
3. COPIA SIMPLE DE MEMORANDUM (folio 19 al 21) de fecha 18 de abril de 2013, con copia de documento visado, dirigido a la ciudadana Patricia Moreno. Dicho documento, se adminicula con documentos anexos de liberación de Hipoteca emitidos por el Banco Bicentenario, Banco Universal, y el del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (folios 19 al 30), a los cuales se les adminiculan: (i) la constancia de finiquito de fecha 14 de febrero de 2013; emitida por el Banco Bicentenario, pr5oducida por la parte demandada (folio 72) (ii) la constancia de recepción Nº 14 (del 02/05/2013) del documento de cancelación, venta e hipoteca (folio (77) presentado por Alí José Berroterán Mújica ante el Registro Público Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital; (iii) la declaración ratificatoria rendida el 18 de julio de 2014 por el ciudadano Alejandro Ernesto Lucambio (folios 154 y 155), empleado del Banco Caroní (en el área de documentación y redacción de documentos de crédito), quien manifiesta que el proyecto y orden de liberación de hipoteca a favor de PATRICIA MORENO FUENTES le fue entregado a la mencionada ciudadana a finales del mes de abril de 2013. Dicha deposición no es contradictoria y produce convencimiento en el jurisdicente como declaración ratificatoria; (iv) y las resultas de la prueba de informes (oficio del 14/07/2014) rendida por el Banco Bicentenario, Banco Universal (folios 170 al 174), de la que se deriva que el 18 de abril de 2013 PATRICIA MORENO FUENTES, retiró el documento de liberación de hipoteca. En ese sentido, se valoran los instrumentos anteriores, debidamente ratificados con la prueba testimonial rendida por el ciudadano Alejandro Ernesto Lucambio en consonancia con la prueba de informes enviado por el Banco Bicentenario la cual produce convencimiento en este jurisdicente al haber sido rendida en la forma en que le fue solicitada y conforme a derecho, se aprecian dichos documentos antes mencionados, de conformidad con los artículos 429 al 431 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado que la ciudadana Patricia Moreno Fuentes recibió en fecha 18 de abril de 2013 (del Banco Bicentenario) los documentos de liberación de hipoteca relativos al inmueble objeto de la pretensión y no en la data del 14 de febrero de 2013 como lo afirma la demandada, la cual corresponde simplemente a el finiquito que le otorgó el Banco, pero no a la entrega del documento de liberación de hipoteca.
5. COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA MOBILIARIA (folio 20 y 21) emitido por el Banco Bicentenario, Banco Universal;
6. COPIA SIMPLE DE CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE BORRADOR DE DOCUMENTO DE LIBERACION DE HIPOTECA (folio 22 al 30) preparado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH);

En el acto de la litiscontestatio, la representación de la parte accionada dio contestación al fondo de la misma rechazando, negando y contradiciendo la demanda, alegando que la venta definitiva no se materializó por causa imputable al accionante. De igual manera, interpuso Reconvención.

Aunado a ello, la representación de la parte demandada produjo los siguientes instrumentos:

• DOCUMENTO PODER que acredita su representación (folios 69 al 71), otorgado en fecha 18 de noviembre de 2013, el cual se valora conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
• ORIGINAL DE NOTIFICACIÓN (folios 73 al 75) practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 5 de junio de 2013. Dicha notificación fue realizada en la siguiente dirección: “(…) Sucursal del Banco de Venezuela ubicada en la Avenida Urdaneta, entre las esquinas de Veroes a Santa Capilla, en jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital (…)” con el fin de notificar al ciudadano Ali José Berroteran Mújica que la venta del apartamento distinguido con el Nº 12, con una superficie aproximada de CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (53,46 Mts.2), ubicado en el piso 4 del edificio “San Alfonso” en el ángulo noreste de la esquina llamada San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y la Calle Este 9 de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, no se verificaría debido a que dejó transcurrir el tiempo establecido en el documento de opción compra-venta suscrito en fecha 28/12/2012 sin ser impugnada en forma legal, por lo que el mismo mantiene el valor probatorio contenido en el artículo 1.359 del Código Civil. Dicho documento acredita el hecho alegado por la demandada en el acto de la litis contestatio, en el sentido de que notificó al aquí actor de que no vendería el inmueble objeto del compromiso de compraventa a que se refiere el presente juicio.
• CONSTANCIA DE FINIQUITO (Folios 77), expedida a la ciudadana Patricia Moreno Fuentes por haber dado cumplimiento a su compromiso con el crédito No. 300000023255 por el Banco Bicentenario Banco Universal de fecha 14 de febrero de 2013, se le otorga valor probatorio; ya analizada en la oportunidad del examen de las pruebas de la parte actora, apreciándosele procesalmente. Dicho documento acredita el pago del crèdito por parte de PATRICIA MOREMO FIUENTES al Banco Bicentenario, pero en modo alguno puede demostrar que se le hubiese hecho entrega del documento de liberación de hipoteca en esa fecha, como lo afirma la demandada en el escrito de contestación de la demanda, sino que el retiro (o entrega) del documento de liberación de hipoteca se realizó el 18 de abril de 2013 y el 16/06/2013 dicha ciudadana volvió a la sede del Banco Bicentenario para cambiar el apoderado del BANAVIH, como se desprende de la prueba de informes enviado por dicha institución bancaria (Banco Bicentenario), el catorce de agosto de 2014 al Tribunal de la causa;

• COPIA SIMPLE DE CHEQUE DE GERENCIA No. 96005273 a nombre del ciudadano ALI JOSE BERROTERÁN MUJICA por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs.210.000,00) contra la cuenta Nº 01050705232750005273 del Banco Mercantil Banco Universal, por tratarse de una fotocopia no corresponde a los instrumentos susceptibles de ser producidos en el proceso como lo ordena el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo que se le desestima.

Asimismo, mediante escrito del 26 de febrero de 2014 la representación judicial de la parte demandante reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente rechazando, negando y contradiciendo la demanda, alegando que la venta definitiva no se materializó por causa imputable a la accionada quien confunde una constancia de finiquito (que no es oponible a terceros) con un documento de liberación de hipoteca debidamente registrada, consignando en copias simples documentos que fueron acompañados al libelo de demanda.

En el lapso probatorio, el apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2014 ratificó los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales fueron analizados, adicionalmente promovió testimonial del ciudadano Alejandro Ernesto Lucambio, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.490.290 y e informes los cuales fueron analizados con antelación.

Por escrito del 22 de septiembre de 2014, la representación de la parte actora presentó informes; en tanto que en fecha 23 de septiembre de aquel mismo año la representación de la demandada hizo lo propio. Empero, fue denunciado dicho escrito como extemporáneo el 20 de octubre de 2014 por la representación de la actora.

Por decisión del 14 de enero de 2015, el a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, estableciendo en la parte motiva del fallo lo siguiente:
“(…Omissis…)
DEL FONDO DE LA PRETENSIÓN
El objeto de la pretensión de la parte demandante reconvenida se circunscribe a lograr el cumplimiento de un CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA que tiene por objeto el inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de la demandada reconviniente al no haber honrado las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención, en virtud de que no ha otorgado el documento definitivo de la compraventa, ni ha protocolizado la liberación hipotecaria que había sido constituida sobre dicho bien a pesar que le habían expedido el finiquito correspondiente. Por otra parte, la demandada en la oportunidad de contestar la acción alega el vencimiento del contrato en mención por incumplimiento de los compradores al no presentarse para la firma del documento definitivo en la fecha prevista para ello.
(…Omissis…)

Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el COMPROMISO DE COMPRA VENTA o PROMESA BILATERALES DE COMPRAVENTA, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de cumplimiento o resolución de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:
En el contrato en referencia el demandante de autos se denominó el COMPRADOR y la accionada se denominó la PROPIETARIA-VENDEDORA, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral de compraventa conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de su contenido se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 680.000,00) de la cual la demandada, según su propia afirmación, aceptó que recibió en concepto de parte del precio de venta la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs.F 300.000,00), en el momento de la suscripción del contrato, quedando pendiente un remanente por la cantidad de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma de documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que tal documento tendría una vigencia de noventa (90) días, contados desde la fecha de la autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga.
Resaltados los aspectos más importantes del CONTRATO de marras y del análisis del material probatorio aportado al presente asunto, forzosamente se juzga de manera objetiva que la demandada de autos no ha honrado el deber de otorgar el documento definitivo, ni la de protocolizar la liberación de la hipoteca que grava al bien de marras tal como se comprometió, pues si bien es cierto que el lapso de los noventa (90) días y su prórroga de treinta (30) días para la firma del documento definitivo, comenzaba a correr a partir del otorgamiento de la Ut Supra contratación, a saber, 28 de Diciembre de 2012, venciendo estos en fecha 28 de Abril de 2013, cierto es también que el comprador no recibió de parte de la vendedora toda la documentación correcta y necesaria para la protocolización correspondiente, a lo cual estaba aquélla obligada a entregar al comprador para la protocolización del mencionado contrato, ya que la tramitación del Crédito Hipotecario y la elaboración del contrato definitivo de compra-venta se retrasó por la entrega tardía y sin protocolización alguna de la liberación de la hipoteca, tomando en consideración que en los sendos documentos de liberación de hipoteca que fueron entregados a la demandada en fecha 18 de Abril de 2013, por el BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL y por el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, se estableció una nota de exención de pago de derechos de registro y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registro Público y del Notario, para su inscripción, anotación, otorgamiento y protocolización e incluso exhortando al Registrador servirse ordenar la colocación de la correspondiente nota marginal de extinción de la garantía en los Protocolos respectivos, cuestión que aún no ha sido cumplida, lo cual se concatena con la propia manifestación de la representación demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, cuando expresa: “...”La Propietaria Vendedora”, procediendo todavía de muy buena fe, le dio más tiempo y dejó transcurrir más de un (1) mes, para NOTIFICARLO, …”, tolerando en forma fehaciente en que tal protocolización se verificaría con posterioridad a la fecha de vencimiento pactada, quedando así modificada esta estipulación a tenor de lo previsto en los Artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, los cuales establecen que el vínculo jurídico determinado en el contrato puede ser modificado por convención entre los contratante cuya virtualidad da para hacerse obligatoria como parte de la autonomía de la voluntad de darse su propia ley ya que los contratos son Ley entre las partes, pues, no basta con que se hayan entregado los documentos de liberación de hipoteca por parte de las Instituciones de la intermediación Financiera, sino que por efecto del Ordinal 1º del Artículo 1.920 eiusdem, en concordancia con la parte in fine del Artículo 1.924 ibídem, era necesario un acto registrado por ante la Oficina Subalterna donde constara de modo fehaciente la liberación de la hipoteca para la época de la firma definitiva, y así decide.
No obstante lo anterior y como quiera que los abogados de la parte actora demandan subsidiariamente la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) estipulada en la Cláusula Penal contenida en la Cláusula Sexta del referido contrato por concepto de Daños y Perjuicios, con la corrección monetaria pertinente a los fines de cubrir la posible pérdida por devaluación de la moneda, resulta forzoso para el Tribunal señalar que siendo el objeto de la pretensión principal el otorgamiento de la escritura traslativa de propiedad, es decir, protocolizar el documento definitivo de compra venta, con la entrega de los recaudos exigidos por el registro respectivo, actualizados a la fecha, así como el pago del saldo del precio convenido, mal podría configurarse la aplicación de una cláusula que penaliza el incumplimiento, al no ajustarse a la naturaleza del themadecidendum, en virtud de lo cual se debe DECLARAR IMPROCEDENTE TAL PETITORIO, y así se decide.
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
Resuelto como ha quedado el juicio principal el Tribunal pasa a determinar la procedencia o no de la mutua petición ejercida por la representación de la parte demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATOS Y DAÑOS Y PERJUICIOS, referente a la venta del inmueble de marras; observando que efectivamente las partes se obligaron al cumplimiento de ciertas condiciones a fin de llevar acabo la compra-venta definitiva del referido bien dentro del plazo establecido para la protocolización del documento respectivo y entre otros pedimentos se encuentra la aplicación de la cláusula penal por incumplimiento.
Ahora bien, se infiere de autos que si bien la representación judicial de la parte demandada reconviniente tenía la carga de probar que su mandante dio fiel y cabal cumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato, puesto que de las actas que conforman el expediente no se desprende documentación alguna que demuestre en forma fehaciente, que efectivamente haya cumplido con las obligaciones a ellas inherentes, en tiempo oportuno, ha saber, la entrega de la documentación respectiva para la protocolización del documento definitivo de compra venta, como lo era la entrega de los documentos de liberación de hipoteca por parte de las Instituciones de la intermediación Financiera, debidamente registrados ante la Oficina Subalterna respectiva a tenor de lo previsto en el Ordinal 1º del Artículo 1.920 eiusdem, en concordancia con la parte in fine del Artículo 1.924 ibídem, tal como fue establecido Ut Supra, por consiguiente la misma no se encuentra ajustada a derecho, sucumbiendo por falta de elementos probatorios, y así se decide.
Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador concluye en que no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos (2) elementos fundamentales, como son la IDENTIDAD y la CREDIBILIDAD DEL MEDIO, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandada reconviniente alegó la existencia de un derecho que no quedó demostrado en este proceso en particular, dado que en autos se evidenció que la misma no cumplió a cabalidad con las obligaciones asumidas en la negociación dentro de los lapsos previstos para ello y al ser así, la reconvención o mutua petición que origina las actuaciones bajo estudio, no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, siendo esta última circunstancia el caso de auto y así lo deja formalmente establecido este Órgano Jurisdiccional.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho en un Estado Social, Democrático y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, forzoso es DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA OPUESTA, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PLATEADA; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que una vez quede definitivamente firme la presente decisión cumplan voluntariamente en entregar los recaudos necesarios y la liberación de la hipoteca debidamente registrada, para hacer el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que recibo el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignado el remanente del precio pactado a favor del vendedor y previa las formalidades registrales para ello; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo determina éste Operador de la Administración de Justicia. (…)”(Sic.)Folios 196 al 199.

En contra de la referida decisión, ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte demandada, el cual fue oído en ambos efectos y constituye el objeto de la apelación deferida a este Órgano Jurisdiccional.

La representación judicial de la parte accionada (recurrente) en los informes presentados ante esta Alzada, manifestó:
• Que el asunto planteado versa sobre un contrato de opción de compra venta que las partes suscribieron en fecha 28 de diciembre del 2012 por ante Notaría ;
• Que ambas partes establecieron en la Cláusula “Quinta” del referido contrato el plazo para la firma del documento definitivo de venta, el cual sería de de noventa días calendarios más una prórroga de treinta días a partir de la firma del documento de opción compra-venta dentro del cual se entregaría toda la documentación necesaria para la tramitación de un crédito hipotecario;
• Que asimismo se estableció en la Cláusula “Sexta” denominada “CLAÚSULA POR INCUMPLIMIENTO” donde se estableció la penalidad que se debían retribuir las partes en caso de que no se materializase la venta del inmueble objeto del litigio;
• Que vencido en demasía el plazo para suscribir el documento de venta el demandante no había obtenido el crédito hipotecario para cubrir el monto del precio acordado, sin embargo, la demandada dejó transcurrir un mes más tiempo del acordado;
• Que en fecha 5 de junio del 2013 procedió la ciudadana Patricia Moreno a notificar al ciudadano Ali José Berroteran Mújica, por notaría pública que en virtud de haber transcurrido el tiempo y de no haberse efectuado la venta por incumplimiento imputable a la parte accionante le entregada u cheque de gerencia a su nombre girado contra el Banco Mercantil por el monto de doscientos diez mil bolívares sin céntimos;
• Que en el acto notificatorio el ciudadano AlíBerroterán se negó a firmar y a recibir el cheque;
• Que por considerar que el fallo recurrido está pronunciado fuera de la norma contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, denuncian que la misma se hizo una síntesis lacónica no clara, ni precisa de los términos en había sido trabada la litis;
• Que el aquo estableció los motivos hecho y de derecho “que consideró” con determinación del objeto sobre la cual recae su decisión, y no tomó en cuenta la defensa de fondo que se le imputó al actor (confesión), de manera que se estaba en la obligación de considerar y resolver este hecho;
• Que la decisión recurrida viola el principio de garantía que debe dar a las partes, al no aclarar lo indicado en el auto de fecha 22 de julio de 2014 (folio 156), declarando posteriormente que los informes consignados se desechan por extemporáneos;
• Que la sentencia está viciada por no atenerse a lo alegado y probado en autos, que no es otra cosa, que precisar quien incumplió el contrato y de esa determinación Decidir con fundamento a los dispuesto por las partes, quien de estas debe indemnizar a la otra, en aplicación a lo que ellas habían convenido;
• Que según sentencia de la Sala de Casación, signada con el Nº 460 de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada Iris Armenia Peña Espinoza, se dejó claro: “ Las promesas de Compra-Venta” no constituyen una venta;
• Que el a quo incurrió en una falsa calificación del “CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA VENTA”, firmado por las partes el día 28 de diciembre de 2012 como un CONTRATO DE VENTA.
• Que el a quo desnaturalizó el contrato al controvertirlo en un contrato de venta y obligar a la oferente vendedora a vender, cuando en dicho documento las partes fijaron sus posiciones en caso de incumplimiento y ésta situación no se encuentra prevista;
• Que el Tribunal de la causa debió analizar el contrato y determinar quien había incumplido y con fundamento a ello, aplicar la cláusula por incumplimiento que las partes habían establecido;
• Que solicitan la nulidad de la sentencia apelada.

La invocación de las cláusulas “Quinta” y “Sexta” del contrato de compromiso de compraventa también había sido invocada por la parte demandada en los informes presentados ante el Juzgado de la causa el 23 de septiembre de 2014 en forma tempestiva, de acuerdo al cómputo elaborado por la secretaria del a quo (11-11-2014), del cual se desprende que desde que se fijó dicho acto (22-07-2014) hasta cuando fue consignado el mencionado escrito (23-09-2014) había transcurrido quince (15) días, lo que lo hace tempóraneo.

Asimismo, la representación judicial de la parte accionante en los informes presentados ante esta Alzada, manifestó:

• Que su mandante alegó que en fecha 28 de diciembre de 2012 suscribió un contrato debidamente notariado con la demandada Patricia Moreno a los fines adquirir un inmueble propiedad de ésta, el cual quedó identificado en el libelo de demanda;
• Que el precio de venta quedó pactado en la cantidad de Seiscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.680.000,00) de los cuales el accionante pagó en el acto Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) de conformidad con la cláusula quinta del contrato;
• Que se estableció un lapso de 90 días, más una prórroga de 30 días, para que tuviera lugar la firma ante el registro inmobiliario del documento de venta definitiva;
• Que en la ya mencionada cláusula quinta se estableció que para la fecha de la firma del contrato de compromiso (28-12-12) la demandada le entregaría al demandante toda la documentación necesaria con la finalidad de que éste gestionase un crédito hipotecario para cubrir el remanente del precio de venta pactado;
• Que el 22 de abril de 2013 la ciudadana Patricia Moreno entregó el documento de liberación de hipoteca que gravaba el bien objeto del litigio, de manera que para esa fecha habían transcurrido ciento dos días después de la firma del contrato, no obstante el ciudadano Alí Berroteran obtuvo el préstamo en fecha 30 de abril de 2013, sin embargo, la demandada se negó a suscribir el documento de venta definitiva, además de ello se apoderó de la cantidad entregada como parte del precio convenido por la venta del inmueble, como penalidad por el incumplimiento por parte del accionante de las obligaciones asumidas en el contrato de compromiso de venta;
• Que se evidencia de los autos que todo lo aducido por esta representación quedó probado;
• Que solicitan se declare con lugar la petición y condene en costas a la demandada.
• Que siendo así el accionante procedió a demandar el cumplimiento del contrato de opción a compra señalando en su escrito libelar que no pudo obtener el crédito bancario para llevar a efecto la compra, porque la vendedora Patricia Moreno le entregó tardíamente la liberación de hipoteca en fecha 22 de abril de 2013, es decir, 115 días después de haberse firmado el contrato, confesión esta que releva de prueba;

La representación judicial de la parte accionada en el acto de observaciones a los informes presentados por la parte accionante ante esta Alzada, manifestó:

• Que los apoderados del actor señalaron en sus informes que se mandante suscribió un contrato de compromiso de compra-venta con la demandada en fecha 28 de diciembre de 2012, notariado con el fin de adquirir un inmueble propiedad de la ciudadana Patricia Moreno, donde fijaron el precio y también el plazo para llevar a efecto la firma definitiva del documento traslativo de propiedad;
• Que contrato de compromiso de compra-venta fue reconocido y surte efectos legales, pero esa representación omite que las partes establecieron una cláusula penal, en el citado instrumento;
• Que miente los mandantes del actor aducir que la demandada se negó a suscribir la venta, pues para la fecha del otorgamiento de venta el accionante no tenía su crédito aprobado;
• Que quedó probado que su defendida esperó un mes para notificarlo de que la venta no iba a efectuarse debido a su incumplimiento;
• Que el a quo omitió analizar la notificación realizada al actor mediante notario público, asimismo omitió pronunciarse sobre la confesión del actor en su libelo;
• Que el a quo desnaturalizó el contrato al convertirlo en un contrato de venta y obligar a la oferente-vendedora a vender, cuando en dicho documento las partes fijaron sus posiciones en caso de incumplimiento y ésta situación no se encuentra prevista;
• Que el Tribunal de la causa debió analizar el contrato y determinar quien había incumplido y con fundamento a ello, aplicar la cláusula por incumplimiento que las partes habían establecido;
• Que solicitan la nulidad de la sentencia apelada.

De igual forma, la representación judicial de la parte accionante en el acto de observaciones a los informes presentados por la parte accionada ante esta Alzada, manifestó:

• Que el themadecidendum es el incumplimiento del compromiso de venta que asumió la demandada quien se comprometió a suministrar los documentos necesarios a los fines de que éste gestionara el crédito hipotecario destinado a la compra el inmueble ofrecido por la demandada;
• Que aduce la representación de la contraparte que el Tribunal de la causa no se circunscribió a lo alegado y probado por las partes y que la sentencia contiene una “síntesis lacónica no clara ni precisa”, al respecto de una simple lectura de la sentencia se desprende que la misma se atiene en un todo a los pedimentos y excepciones que las partes adujeron;
• Que en cuanto a que el a quo no garantizó los derechos y que los actos no se realizaron como lo establece la norma por el hecho de que en el auto de fecha 22 de julio de 2014 para fijar los informes se indicó que el lapso se iniciaba a partir del mismo día en que se dicto la providencia, es inexistente la indefensión alegada pues de una lectura al referido auto se indicó no existe imprecisión alguna;
• Que en lo atinente a la afirmación de la parte demandada, que el Tribunal de la causa incurrió en falsa calificación; esta representación expresa que el negocio jurídico suscrito por las partes es un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta en el cual las partes se obligan recíprocamente una a vender y otra a comprar que a tenor del artículo 1474 del Código Civil es un contrato de venta que tiene una diferencia sustancial con el contrato de opción el cual es un contrato unilateral en el que surge obligación para una de las partes;
• Que solicitan a esta Alzada se declare sin lugar la apelación propuesta en la causa.
• Que la vendedora se comprometió a entregar el inmueble libre de bienes y personas y el comprador se comprometió a pagar la suma de Seiscientos Ochenta mil Bolívares (Bs. 680.000,00) por concepto del precio de venta, de los cuales pagó al momento de la autenticación del documento de compra venta, la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs, 300.000,00), quedando un remanente o diferencia de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs, 380.000,00), que sería pagado al momento de la firma del documento definitivo ante el Registro Inmobiliario y que tal documento tendría una vigencia de noventa días, contada desde la fecha de autenticación, más un lapso de treinta (30) días de prórroga;
• Que a partir de la fecha de autenticación del documento de opción, la vendedora se comprometió a entregar al comprador todos los requisitos indispensables para la protocolización del documento definitivo de compra venta a fin de que gestionara el crédito hipotecario;
• Que la vendedora entregó al comprador la liberación de la hipoteca en fecha 22 de abril de 2013, vale decir, después de haber transcurrido ciento quince (115) días dese la fecha de la firma del contrato de compromiso de compra venta. Siendo consignado el mismo ante el BANCO a fin de obtener el crédito y que sin embargo, a pesar de la buena fe, la vendedora se negó a materializar la venta convenida, atribuyéndole el incumplimiento al accionante y que por ello le exige el cumplimiento de la cláusula penal:
• Que en virtud de lo anterior demandan en nombre de su mandante, ciudadano ALÍ BERROTERÁN MÚJICA, a la ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, para que convenga en cumplir fiel y cabalmente con lo estipulado en el contrato y proceda a darle en venta pura y simple al primero de los nombrados el inmueble de marras identificado Ut Supra, en las mismas condiciones inicialmente pactadas en el referido negocio jurídico y a que sea condenada al pago de las costas procesales- Del mismo modo solicitaron fuese decretada sobre dicho bien medida cautelas de prohibición de enajenar y gravar;
• Que subsidiariamente demandan el pago de la suma de Noventa Mil Bolívares (Bs. F. 90.000,00), estipulado en la cláusula penal contenida en la Cláusula Sexta del negocio jurídico;

Vistas y analizadas las pruebas con antelación esta Alzada para decidir sobre la pretensión principal y la reconvención, hace las siguientes consideraciones:

De la Pretensión Principal

PRIMERO: La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de cumplimiento de compromiso de compra venta (de fecha 28/12/2012), incoado por el ciudadano Alí José Berroterán Mujica contra la ciudadana Patricia Moreno Fuentes, relativa al apartamento Nº 12, ubicado en el cuarto (4º) piso del edificio “San Alfonso”, en el ángulo noreste de la esquina San Narciso, entre la Avenida Norte 5 y calle este 9, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas se identifican ab-initio. Manifiesta la actora, mutatis mutandi, que hizo entrega a la demandada de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) fijado como precio y no se cumplió con el mismo (especialmente la cláusula “quinta”).

Como pretensión principal la parte actora solicitó el cumplimiento del contrato y que la demandada procediera a la venta pura y simple del inmueble (objeto de la pretensión). Y como pretensión accesoria la devolución por cláusula penal de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00), debidamente indexada. Asimismo, peticionó las costas y costos del proceso.

En lo atinente a la acción, ambas partes manifiestan o reconocen que se trata de un cumplimiento de promesa compromiso de venta, y así lo explanan tanto en el libelo como en la contestación. De ahí, que sin entrar en disquisiciones, este órgano jurisdiccional concluye que el contrato demandado en cumplimiento corresponde a una promesa o compromiso de venta y, no a un contrato de compraventa, como respetablemente lo calificó el a quo en su sentencia (del 14/01/2015), cuyo criterio no comparte esta alzada.

SEGUNDO: En la contestación a la demanda la representación de la accionada reconoce expresamente el documento (de fecha 28/12/2012) cuyo cumplimiento se demanda. Sin embargo, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos, como en cuanto al derecho, invocando las cláusulas “cuarta”, “quinta” y “sexta” del contrato, argumentando el incumplimiento de parte del comprador, invocando para ello una cita del libelo en donde el actor reconoce que recibió el documento de liberación de hipoteca el 22 de abril de 2013, o sea, con cinco días de anticipación al vencimiento del plazo para la firma definitiva. Dicho hecho fue invocado como confesión por la representación de la accionada, quien propuso reconvención por resolución que mas adelante se analiza.

Asimismo, aduce la demandada que el demandante tuvo ciento veinte (120) días para perfeccionar la compra, puesto que el inmueble estaba libre de gravamen, ya que había sido liberado desde el 14 de febrero de 2013 y debía llevar el documento al registro antes del 27 de abril de 2013 (y lo llevó el 02/05/2013).

Para decidir esta Alzada observa:

Revisados los autos, esta Superioridad observa que en el contrato que motivó la presente controversia se estipuló que el comprador tenía noventa (90) días continuos a partir del otorgamiento del documento denominado “compromiso compra-venta” (el 28-12-2012) visto que aquel solicitaría un crédito hipotecario, con el cual cancelaría el saldo restante del precio de la venta a la vendedora y para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, con una prórroga de treinta (30) días continuos adicionales, lo que en definitiva se traduce en ciento veinte (120) días continuos (lapso + prórroga). En este caso, el lapso acordado incluyendo la prorroga fenecía el 27 de abril de 2013, de acuerdo a la cláusula “Quinta” de la convención.

En ese sentido, la propia parte demandada en el acto de litiscontestatio, hizo valer como prueba “la confesión” del demandado, de que le habían entregado el recaudo (liberación de hipoteca) el 22 de noviembre de 2013, es decir, faltando cinco días para el vencimiento del plazo, cuya carga correspondía ejecutarla a la vendedora (demandada). De ahí, que existe coincidencia entre lo referido por el demandante que lo alega como uno de los hechos constitutivos de la pretensión, y lo expuesto por la accionada, que lo invoca a su favor como confesión de la parte actora, debiendo determinarse en el decurso de la sentencia si se está o no en presencia de una declaración de voluntad del accionante (comprador) en favor de la demandada (vendedora), o sea, en presencia de una confesión.

La Cláusula “Quinta” del contrato de promesa de venta (del 28/12/2012) establece:

“…CLAUSULA QUINTA: PLAZO PARA LA PROTOCOLIZACIÓN…
El plazo para la firma del documento definitivo de compra-venta, será a más tardar en un plazo de NOVENTA (90) días calendarios, mas una prórroga de treinta (30) días, lapso éste que será contado a partir de la firma del presente documento, fecha en la cual se deberá entregar toda la documentación requerida para la presentación del expediente ante el Banco emisor del Crédito Hipotecario el cual solicitará “EL COMPRADOR” y con el cual cancelará el saldo restante de la operación, contemplado en la cláusula tercera del presente documento. “EL COMPRADOR”, serán los encargados de la presentación del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente…”

De la precitada cláusula contractual, la cual es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, se desprende meridianamente, que el plazo global que las partes pactaron para la verificación de la venta era de ciento veinte (120) días contados a partir del 28 de diciembre de 2012 (fecha del otorgamiento de la promesa de venta) y vencía el 27 de abril de 2013. Ahora bien, dicha disposición convencional señalaba que a la fecha de la firma del documento de promesa (28/12/2012) la parte vendedora debía entregar al comprador toda la documentación requerida por el banco para el crédito hipotecario.

De manera que, en el caso sub-examine no resulta otra interpretación lógica de la Cláusula “Quinta” del contrato de promesa de venta (del 28/12/2015), de que la aquí demandada (vendedora) se encontraba obligada, contractualmente, a suministrar desde la suscripción de dicha promesa de venta (28/12/2012) toda documentación necesaria para el crédito bancario que se iba a solicitar. Y cualquier interpretación en contrario, conllevaría a la conclusión absurda de que las partes pactaron la entrega de los instrumentos requeridos para el crédito para después de vencido el plazo para la verificación de la venta, lo que atenta contra la lógica y el sentido común.

De modo que no habiendo entregado la parte vendedora la documentación necesaria en la fecha en que fue pactada en la Cláusula “Quinta” de la promesa de venta, o sea, el 28 de diciembre de 2012, infringió dicho contrato, sin que tenga trascendencia si la vendedora fue llamada o no para la firma, lo relevante es que no fueron entregados oportunamente los documentos para la tramitación del crédito.

En efecto la parte demandante invoca “la confesión del
demandado”, en el sentido de que le fue entregada la documentación de la liberación de Hipoteca el 22 de abril de 2013, cuando faltaban cinco (05) días para vencerse el plazo contractual para la verificación de la venta. Con ello pretendía demostrar la accionada que se había hecho entrega a la actora de los documentos antes del plazo (cinco días antes), lo que denotaría el incumplimiento de la compradora. Sin embargo, lo invocado por la demandada no corresponde estrictamente a una declaración de confesión judicial formulada (como lo pauta el Código Civil italiano), o una declaración de ciencia (como lo concibe Francesco Carnelutti), o una admisión de hecho con consecuencias perjudiciales (como la conceptúa Eduardo Couture), ni reúne los supuestos previstos en el artículo 1.401 del Código Civil venezolano; sino que se trata de un hecho constitutivo de la pretensión que fue debidamente acreditado por la actora con la producción del instrumento fundamental en que se basa la pretensión (el documento de promesa de venta del 28/12/2012).

De igual forma, observa esta alzada que la representación de la accionada, después de invocar la confesión anteriormente analizada, adujo que su representada obtuvo el finiquito del Banco Bicentenario el 14 de febrero de 2013, de no deber nada por el crédito Nº 300000023255. Sin embargo, esta Alzada observa que lo relevante para la verificación de la compraventa lo era el documento de liberación de hipoteca, necesario para la realización total del trámite del crédito, el cual, como quedó establecido con antelación, no fue entregado por la vendedora (demandada) en la oportunidad de la suscripción del contrato (28/12/2012), siendo entregado posteriormente el 22 de abril de 2013, cinco días antes del vencimiento del plazo estipulado en dicho contrato, lo que constituye una violación al mismo, por parte de la vendedora (demandada). Por lo tanto el documento del 14 de febrero de 2013 corresponde a una constancia-finiquito otorgada por el referido Banco a la demandada por haber cumplido con el mencionado crédito, pero no constituye un documento de liberación de hipoteca, ni demuestra la entrega de éste, como quedó probado en la oportunidad de análisis en el acervo probatorio.

Por otro lado, resulta inverosímil la alegación de la representación de la parte accionada, en el sentido de que la compradora tuvo ciento veinte (120) días para cumplir su obligación y no lo hizo; pues, tal como se señaló con antelación, la parte demandada (vendedora) no entregó la documentación a la que se obligó en el contrato, para el día 28 de diciembre de 2012, lo cual era necesario para toda la tramitación y obtención del crédito hipotecario, sino que lo realizó el 22 de abril de 2013, entonces era a partir de esa data que debía computarse el lapso de ciento veinte (120) días y no como incorrectamente lo pretende la demandada, quien señaló que el documento para la verificación de la venta fue llevado al registro el 02 de mayo de 2013, por lo que de tomarse en consideración esa data entonces la parte compradora (actora) habría actuado dentro del lapso contractual pactado, ya que desde la entrega del documento de liberación de hipoteca (22/04/2013) hasta la fecha de introducción del documento para su protocolización (02/05/2013, alegada por la demandada) apenas transcurrieron diez (10) días calendarios.

De ahí, que esta circunstancia, indudablemente es reprochable a la parte accionada, pues de las actas procesales no se desprende causa extraña no imputable a ella que haga presumir que su retraso haya quedado eximido de responsabilidad. Este retardo indudablemente repercutió por la tardía oportunidad en que fue entregado al comprador el recaudo (liberación de hipoteca), pues era de esperarse que habiendo recibido ese documento de forma intempestiva, en contravención a lo establecido contractualmente, también habría de retrasarse la aprobación del crédito hipotecario, como en efecto sucedió.

De manera que, señalados los aspectos más importantes del contrato y del análisis del material probatorio aportado al presente asunto, se aprecia que la demandada de autos no honró el deber de otorgar el documento definitivo, ni la de protocolizar la liberación de la hipoteca que grava al bien objeto del litigio, tal y como se obligó, pues si bien es cierto que el lapso de los noventa (90) días y su prórroga de treinta (30) días para la firma del documento definitivo, comenzaba a correr a partir de su otorgamiento, a saber, el 28 de Diciembre de 2012, venciendo en fecha 27 de Abril de 2013; no es menos cierto, que el comprador no recibió oportunamente de parte de la vendedora toda la documentación correcta y necesaria para la protocolización correspondiente, a lo cual estaba aquélla obligada a entregar al comprador, ya que la tramitación del Crédito Hipotecario y la elaboración del contrato definitivo de compra-venta se retrasó por la entrega (casi al límite del vencimiento del documento del 28/12/2012) sin protocolización alguna de la liberación de la hipoteca.

De ahí, que habiendo demostrado la actora el principal hecho constitutivo de la pretensión como es el incumplimiento de la parte demandada quien no promovió prueba que socavara los hechos libelares, como lo ordena el artículo 1.354 del Código Civil, resulta procedente la demanda de cumplimiento basada en el artículo 1.167 eiusdem.

En cuanto a la mencionada petición subsidiaria de daños y perjuicios, la misma fue declarada sin lugar por el Tribunal de la causa en sentencia de fecha 14 de enero de 2015 (recurrida) y como consecuencia de ello no se impuso costas a la accionada.

Ahora bien, no apelando de dichos puntos la actora, ésta se conformó con los mismos, por lo que conforme al principio de prohibición de reformatio in-peius dichos puntos que favorecían a la demandada apelante quedaron firmes.

De la reconvención

La parte accionada formuló reconvención, admitida el 19 de febrero de 2014 por el Juzgado de la causa (fol.78), aduciendo:

1. Que reconviene por Resolución de Contrato al ciudadano ALÍ JOSÉ BERROTERAN MUJICA;
2. Que el dicho ciudadano no dió cumplimiento al contrato suscrito;
3. Que el incumplimiento quedó demostrado vista la declaración que hizo el comprador (actor-reconvenido) en el libelo de demanda cuando señaló que recibió la documentación necesaria para llevar a efecto al compra del inmueble pero que no pudo cumplir con su obligación por haber recibido la misma cinco días antes del vencimiento;
4. Que con la confesión hecha por la parte actora-reconvenida releva de prueba a la ciudadana Patricia Moreno Fuentes;
5. Que la liberación de la hipoteca no era impedimento para llevarse a cabo la operación de venta pues la vendedora había obtenido el finiquito con mucha anterioridad de su acreedor hipotecario y le había hecho entrega a el operador cambiario (Banco Caroní) del actor;
6. Que el actor debía tener el dinero faltante de la compra con el crédito que estaba solicitando mucho antes del vencimiento del plazo;
7. Que la ciudadana Patricia Moreno actuó de buena fe y esperó un mes más después del vencimiento del plazo pactado, procediendo luego a realizar su notificación con la finalidad de participarle al demandante que no realizaría la venta;
8. Que con realizada la notificación ejerció de pleno derecho la aplicación de la cláusula penal que se había establecido en el documento de fecha 28/12/2012;
9. Que luego de la notificación la ciudadana Patricia Moreno procedió comprar un cheque de gerencia en el Banco Mercantil distinguido Nº 96005273 no endosable por la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00), y mediante un abogado que redactó un documento de finiquito participó al demandante-reconvenido quien se negó a firmarlo y la recibir el cheque;
10. Que luego de la notificación la ciudadana Patricia Moreno procedió comprar un cheque de gerencia en el Banco Mercantil distinguido Nº 96005273 no endosable por la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00), y mediante un abogado que redactó un documento de finiquito participó al demandante-reconvenido quien se negó a firmarlo y la recibir el cheque;
11. Que además era la obligación del comprador llevar los documentos al Registro antes del 27 de abril de 2013 y los llevó el 2 de mayo de 2013;
12. Que el actor demandante tuvo 120 días para perfeccionar la compra puesto que el inmueble estaba libre de gravamen desde el 14 de febrero de 2013;

Asimismo, la parte demandada – reconviniente peticionó que se declarara lo siguiente:

“…Omissis (…)de conformidad con lo señalado en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela a RECONVENIR como en efecto formalmente Reconvenimos al Ciudadano ALI JOSE BERROTERAN MUJICA… por la resolución del contrato de opción de compra-venta que se firmó el día 28 de diciembre de 2012 por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 14, Tomo 80 de los libros respectivos, en aplicación y con fundamento a lo señalado en la Cláusula Sexta del citado contrato, por incumplimiento a tenor de lo anteriormente expuesto y probado con la CONFESIÓN PROPIA DEL ACTOR EN SU LIBELO DE DEMANDA.
Declarando resuelto el instrumento de marras y concediéndole a nuestra poderdante, la propietaria-vendedora, suficientemente identificada en auto, el derecho a la retención para sí de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,00) como lo indica la Cláusula Sexta del mismo, por resarcimiento de los daños y perjuicios convenidos, al incumplir, El Comprador-Demandante, Reconvenido, con la obligación de firma del documento de compra-venta dentro de la fecha establecida en el documento de Opción de Compra-Venta…”

En la contestación a la reconvención (29/02/2014), folios 80-83), la representación de la parte actora reconvenida argumentó lo siguiente.

I.- En referencia al término del contrato adujo:

• Que niegan rechazan y contradicen la petición de la reconviniente;
• Que la reconviniente silencia que fue establecido en la cláusula quinta del contrato además del plazo de protocolización, la obligación en cabeza de la reconviniente que en la misma fecha 28/12/2012 debió entregar toda la documentación requerida para la tramitación del crédito hipotecario con el que se cancelaría el saldo restante del precio de venta;
• Que una vez presentado ante la oficina registral correspondiente el documento de compra venta elaborado por el Banco Caroní institución que otorgó el crédito la ciudadana Patricia Moreno se negó a firmarlo,
• Que afirma la demandada que el inmueble se encontraba libre de gravamen desde el 14-02-2013, lo cual es incierto pues el proyecto de liberación de hipoteca le fue entregado el día 18-04-2013, motivo por el cual el Banco Carora incorporó la voluntad del Banco Bicentenario al documento de compra venta de liberar la hipoteca del inmueble objeto de la negociación;
• Que solicitan se declare sin lugar la reconvención y se condene en costas a la parte demandada-reconveniente.

Esta Alzada observa:

La demandada reconviene por resolución de contrato y afirma que la parte actora incumplió con la obligación derivada del contrato de opción de compra venta suscrito.

Esta Alzada con la finalidad de determinar la procedencia o no de la mutua petición ejercida por la representación de la parte demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATOS Y DAÑOS Y PERJUICIOS, referente a la venta del inmueble objeto del litigio, observa que las partes se obligaron al cumplimiento de ciertas condiciones, a fin de llevar acabo la compra-venta definitiva del referido bien dentro del plazo establecido para la protocolización del documento respectivo y, entre otros pedimentos, se encuentra la aplicación de la cláusula por incumplimiento (Cláusula “sexta”).

Ahora bien, se colige de autos que la parte demandada-reconviniente tenía la carga de probar que su mandante dió fiel y cabal cumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato, puesto que de las actas que conforman el expediente no se desprende documentación alguna que demuestre en forma fehaciente, que efectivamente cumplió con las obligaciones a ella inherente, en tiempo oportuno, a saber, la entrega de la documentación respectiva para la protocolización del documento definitivo de compra venta, como lo era la entrega de (documento de liberación de hipoteca por parte de las Instituciones de intermediación Financiera, debidamente registrados ante la Oficina Subalterna respectiva, lo cual no se hizo oportunamente ya que fue entregado el 22 de abril de 2013 a la parte compradora, o sea, tardíamente.

En efecto, tal como quedó determinado en la oportunidad del análisis de la pretensión principal de cumplimiento, la parte demandada reconviniente no cumplió cabalmente con lo pactado en la Cláusula “Quinta” del compromiso de compraventa (del 28/12/2012), como era el de entregar en esa fecha la documentación para la tramitación del crédito hipotecario por parte de la compradora (demandada reconvenida), lo que se reputa como ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil.

Por otro lado, la parte reconviniente no produjo ningún elemento tendiente a demostrar la resolución incoada. Solo se sustentó en una supuesta confesión del actor reconvenido, quien manifestó que le fue entregado el documento de liberación de hipoteca el 22 de abril de 2013, cinco días antes del vencimiento del plazo contractual. Sin embargo, el hecho invocado como confesión no encuadra en el supuesto previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, sino que configura un hecho constitutivo de la pretensión principal de cumplimiento de contrato, el cual fue acreditado en autos por la actora reconvenida, como se señaló en la oportunidad del análisis de la pretensión principal libelada. Asimismo, la accionada produjo constancia de finiquito (de fecha 14/02/2013) que le fue entregada por el Banco Bicentenario por haber cumplido con el crédito que se le había otorgado, pero ello en modo alguno acredita la causal de resolución invocada.

De manera que, la parte demandada reconviniente alegó la existencia de un derecho que no quedó demostrado, dado que en autos se evidenció que la misma no cumplió a cabalidad con las obligaciones asumidas en la negociación dentro de los lapsos previstos para ello y al ser así la reconvención o mutua petición que origina las actuaciones bajo estudio, no debe prosperar en derecho al carecer de sustento probatorio.

De ahí, que resultando improcedente la resolución planteada por la demandada reconviniente, corre igual suerte su petición de retención de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000) en aplicación de la Cláusula “Sexta” del contrato (del 28-12-2012), lo cual se declara sin lugar, considerándose aquella cantidad como parte del precio establecido en el contrato pactado globalmente en SEISCIENTOS OCHENTA MIL Bolívares (Bs. 680.000); a lo que se aúna que con antelación fue declarada con lugar la pretensión principal de cumplimiento de contrato, lo que conlleva a que la parte demandada debe otorgar el respectivo documento de venta, una vez firme el presente fallo y previa la consignación por parte de la actora (compradora) de la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs.380.000,00) que constituye la diferencia pendiente del precio, y en caso de que la demandada no cumpla, la presente sentencia servirá de titulo conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

IV
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se CONFIRMA, con base en una motivación diferente, la sentencia de fecha 14 de enero de 2015 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró: (i) PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano ALI JOSÉ BERROTERAN MUJICA contra la ciudadana PATRICIA MORENO FUENTES, todos identificados Ab-initio; (ii) e IMPROCEDENTE la solicitud subsidiaria de aplicación de la Cláusula Penal por DAÑOS Y PERJUICIOS al no ajustarse a la naturaleza de la decisión; (iii) condenando a la demandada A QUE CUMPLA VOLUNTARIAMENTE una vez quede definitivamente firme la presente decisión con la entrega de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro y la Liberación de la Hipoteca debidamente registrada, para el otorgamiento del documento de definitivo de compra venta del inmueble identificado ab-initio, o que sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el pago de la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs.380.000,00) conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y el cumplimiento de las formalidades registrales para ello; (iv) Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN PLANTEADA por la parte demandada reconviniente por falta de elementos probatorios.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por representación judicial de la accionada ciudadana Patricia Moreno, produciéndose condenatoria en costas respecto al recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil quince(2015).
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. JEANETTE LIENDO A. En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve (3:29 p. m.) se publicó y registró la presente sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. JEANETTE LIENDO A.
EXP. Nº 10952
(AP71-R-2015-000084)
ACE/JLA/Anny