TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº AP71-R-2015-000739
Definitiva/Civil/Desalojo
Sin Lugar La Apelación/CONFIRMA/”D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-20.653.506, y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 12 de abril de 1985, bajo el Nº 21, Tomo 9-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CORA FARIAS ALTUVE, IXIA MARIANELLA CANACHE HERNÁNDEZ, JOSÉ ANDRÉS FAJARDO PÉREZ, MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO y CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.973.385, V-18.111.344, V-18.010.114, 19.418.311 y 19.086.087, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.595, 144.760, 216.826, 178.521 y 232.729, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.728.655.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: BETZABETH MACIAS y EMILIO GIOIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 17.059.377 y 6.431.482, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 130.757 y 70.880, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto el 1º de julio de 2015, por la abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) La falta de cualidad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A.; 2) Procedente el procedimiento previo de interposición de demanda ante el ente administrativo; 3) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, intentada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR; 4) Ordenó el desalojo totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente, propiedad del ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7, ubicado en la planta baja del referido Edificio; y, 5) Condenó a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios ocasionados, equivalente al monto de los cánones de arrendamiento insolutos desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de la suma de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34) por cada uno de los meses insolutos demandados; así como al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando hasta la total entrega del inmueble, a razón de la mencionada cantidad de dinero.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 21 de julio de 2015 (fs. 133-134), la dio por recibida, entrada y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la practica de las notificaciones de las partes, a la una post meridiem (1:00 P.M.), para que se llevara a cabo la audiencia oral de apelación, conforme lo establecido en relación con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; librando al efecto boletas de notificación.
El 22 de septiembre de 2015, la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificada y solicitó la notificación de su contraparte.
El 02 de octubre de 2015, el ciudadano YLDEMARO A. GIL M., alguacil de este tribunal, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la notificación persona de la parte demandada, reservándose la boleta de notificación para un nuevo traslado.
El 09 de octubre de 2015, el ciudadano YLDEMARO A. GIL M., alguacil de este tribunal, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la notificación de la parte demandada, consignando la boleta de notificación librada al efecto.
El 13 de octubre de 2015, el abogado CESAR PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la notificación de la parte demandada, mediante cartel.
El 19 de octubre de 2015, se acordó la notificación de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, parte demandada, mediante cartel de notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Librándose el cartel al efecto.
El 23 de octubre de 2015, el abogado CESAR PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, retiró el cartel de notificación, para su publicación.
El 03 de noviembre de 2015, el abogado CESAR PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó cartel de notificación, publicado en el diario EL NACIONAL.
En esa misma fecha, la abogada ENEIDA J. TORREALBA C., secretaria de este tribunal, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades de notificación y del comienzo del cómputo del lapso para dar por consumada la notificación de la parte demandada.
El 24 de noviembre de 2015, la abogada ENEIDA J. TORREALBA C., secretaria de este tribunal, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades de notificación y del comienzo del cómputo de los días para que se llevara a cabo la audiencia oral de apelación. Constancia que efectuó en garantía de la tutela judicial efectiva y el debido proceso que comporta el derecho a la defensa, previstos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El 27 de noviembre de 2015, siendo la oportunidad fijada para celebrarse la audiencia oral de apelación, se anunció dicho acto a las puertas del tribunal, por el ciudadano YLDEMARO A. GIL M., alguacil titular del despacho, se dio inició al acto, dejándose constancia de la comparecencia de los abogados CESAR SIMON PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-recurrente. Hizo uso de la palabra la parte demandada-recurrente, a través de su apoderada judicial, quien manifestó que estimaba que los derechos de su representada fueron vulnerados en el sentido que se le violentó su derecho a la defensa porque en las actas del expediente quedó evidenciado que se había hecho una enajenación del inmueble en dos oportunidades diferentes en un tiempo de menos de quince días; que la primera de ella se homologó por ante un tribunal de la guaira y la segunda con un documento de venta protocolizado en el año 2012; que era cierto que dicha representación asumía el punto de derecho de la subrogación arrendaticia de la que fue objeto el arrendador al momento de haber comprado; que el tema estaba en que se consideraba la mala fe de la actora en el tema que vendieron en dos oportunidades diferentes y no le notificaron a su mandante; que no estaban en la obligación de notificarles, pero le cercenaban el derecho a la defensa de su mandante, al actor no acudir a una instancia administrativa para agotar el procedimiento administrativo, con una persona que ni siquiera era parte en la presente causa como según alega quedó demostrado en la sentencia recurrida; pidió a este tribunal que juzgue la objetividad con respecto a la subrogación arrendaticia que operó en primera instancia con respecto a ESTACIONAMIENTO IM. C.A., quien era el propietario inicial de la propiedad el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, y con posterioridad la venta que se realizó al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, en razón de ello solicitó se declare con lugar la apelación y se revoque el fallo en el punto específico de la validez del procedimiento administrativo. Por su parte la representación judicial de la parte actora hizo su derecho de palabra y expresó: que el contrato de arrendamiento existió en primer momento desde el 1º de febrero de 2008, entre la sociedad mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A., y la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, que el contrato constaba en las actas fue determinado, que operó la tacita reconducción que era por seis (6) meses, posteriormente la parte demandada sin ninguna excusa dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el desde el mes de marzo de 2010, hasta el mes de junio de 2012, que fue cuando aperturaron el procedimiento previo a la demanda; que sin embargo tampoco canceló dichos cánones de arrendamiento; que no constaba en autos ninguna prueba concluyente que la demandada en efecto hubiese cancelado el canon de arrendamiento, que satisficiera la obligación principal del arrendatario como dueño al pago del arrendamiento en virtud del contrato que mantenía con la parte actora; que constaba en diversos escritos que la parte demandada-recurrente la confesión judicial que realizaba al señalar que si bien era cierto que esa representación judicial no pagó como constaba en las actas, ello fue en virtud que la Ley de viviendas vigente para el caso señalaba que tenía que aperturarse una cuenta corriente o una cuenta bancaria a favor del arrendador a fin de satisfacer la obligación; que la parte demandada opuso reconvención la cual no fue admitida; que la reconvención la hizo por reintegro arrendaticio; que claramente existía una mora en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la parte demandada; que ampliamente se encontraba inmersos en el supuesto de hecho contenido en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; alegó la actora con respecto a lo expresado por la demandada en relación a la falta del procedimiento administrativo, que para el momento en el cual se inició el procedimiento administrativo la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO IM, C.A., era arrendadora del inmueble; que fue agotado el procedimiento administrativo; solicitó que fuese desechado el alegato de la parte demandada en cuanto a la solicitud del procedimiento administrativo; que en cuanto a lo alegado a la nulidad del contrato, que para el momento del cambio de titularidad de propietario, el arrendatario se encontraba en mora; que lo que existía era una dación pago, que fue homologado por el Juzgado Primero de Primera Instancia, el 27 de octubre de 2011, y que posteriormente fue protocolizado y tiene el carácter titular del derecho de propiedad el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO quien es uno de los que conforman el litis consorcio activo de la presente causa, junto con ESTACIONAMIENTO IM. C.A., el cual era el arrendador al momento que se hizo el procedimiento breve, razón por la cual solicitó sea declarado sin lugar el recurso de apelación de la parte apelante y se ratifique en todas y cada una de sus partes el fallo apelado. Terminada la breve exposición de las partes, el juez, luego de realizar las precisiones orales que al caso en concreto se ciñen, estableció, que en cuanto al procedimiento administrativo, se podía precisar que la dación de pago fue protocolizada posteriormente al inicio del procedimiento administrativo; el ESTACIONAMIENTO IM, C.A., con la titularidad de la cosa arrendada, lo que vincula puesto que cuando el inicio era el titular de la propiedad y por lo tanto el procedimiento es válido. En cuanto a los cánones de arrendamiento ciertamente no se determina su pago de ninguna forma, no se evidencian de las actas. Que se evidencia que se anexó el procedimiento previo ante el organismo administrativo el cual habilitó la vía judicial y ciertamente que la habilitó en la titularidad de otra persona, pero que en ese tiempo era la propietaria, tenía la suficiente cualidad para intentarlo en ese momento. Que la regulación que la parte demandada acompaña a los autos aún cuando está expedida en forma legal no consta su notificación al actor, y el cuerpo mismo de ella establece que será válida una vez sea notificada, sin embargo tanto la falta de cualidad de ESTACIONAMIENTO IM.CA., como los pagos ordenados por el tribunal a-quo sobre la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES, (Bs.856,00), no fueron recurridos por la parte actora, por lo tanto queda firme para los efectos de este procedimiento. Seguidamente expresó el dispositivo del fallo.
Llegada la oportunidad para la publicación la sentencia en su totalidad, conforme lo establecido en el acto de audiencia oral de apelación celebrada el 27 de noviembre de 2015 y su diferimiento del 07 de diciembre de 2015, de seguidas pasa este jurisdicente hacerlo, en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 07 de mayo de 2014, por la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO y de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 12 de mayo de 2014 (f. 17), instó a la parte actora a consignar los recaudos señalados en el libelo de demanda como anexos del mismo, a los fines de la admisión de la demanda.
El 15 de mayo de 2014, la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los documentos señalados en la demanda como anexos al libelo.
El 19 de mayo de 2014, la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó, reservándose su ejercicio, el poder que le otorgaron las actoras, en la persona del abogado JOSÉ ANDRÉS FAJARDO PÉREZ.
El 20 de mayo de 2014 (fs. 113-114), el juzgado de la causa, admitió la demanda y fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación, conforme a lo previsto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
El 05 de junio de 2014, el abogado JOSÉ ANDRÉS FAJARDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de la citación de la parte demandada; siendo librada la compulsa el 06 de junio de 2014.
El 14 de julio de 2014, la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó, reservándose su ejercicio, el poder que le otorgó la parte actora, en la persona de la abogada MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO.
El 21 de octubre de 2014, la abogada MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó respuesta en relación a la practica de la citación de la parte demandada.
El 23 de octubre de 2014, el juzgado de la causa, libró oficio al Coordinador de la Unidad de Alguacilazgo, para que informase sobre las gestiones realizadas, tendientes a lograr la citación de la parte demandada.
Por auto del 28 de octubre de 2014, se agregó el oficio Nº 93-2014, del 27 de octubre de 2014, emanado de la Oficina de alguacilazgo, mediante el cual se informó al tribunal de la causa, la pérdida de la compulsa. Asimismo, el tribunal de la causa, libró nueva compulsa.
El 26 de noviembre de 2014, el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada; consignó compulsa.
En esa misma fecha, la abogada MARIA CAROLINA GARCIA OCANDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada, mediante carteles.
El 28 de noviembre de 2014, el tribunal de la causa, ordenó la citación de la parte demandada, mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 02 de diciembre de 2014, la abogada MARÍA CAROLINA GARCÍA OCANDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, retiró cartel de citación, para su publicación.
El 04 de diciembre de 2014, la abogada MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó cartel de citación, en razón de contener error material y solicitó se librara un nuevo cartel de citación, corrigiendo el error delatado.
El 10 de diciembre de 2014, la abogada JENNY MERCEDES GONZÁLEZ FRANQUIS, en su carácter de Jueza del tribunal de la causa, se abocó al conocimiento del presente juicio. Asimismo, libró nuevo cartel de citación.
El 16 de diciembre de 2014, la abogada BETZABETH MACÍAS, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; se dio por citada; y, solicitó se fijase oportunidad para la audiencia de conciliación.
El 18 de diciembre de 2014, el juzgado de la causa, dejó constancia de la oportunidad para la celebración de la audiencia de medicación.
El 13 de enero de 2015, se llevó a cabo la audiencia de mediación, en la cual estuvo presente la abogada MARIA CAROLINA GARCÍA OCANDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; asimismo, el tribunal dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada, por si o por medio de apoderado judicial alguno; de la infructuosidad de la audiencia de mediación y fijó oportunidad para la contestación de la demanda.
El 03 de febrero de 2015, la abogada BETZABETH MACIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas, contestación de la demanda y reconvención.
El 04 de febrero de 2015, la abogada CORA FARÍAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó, reservándose su ejercicio, el poder que le otorgó la parte actora, en la persona del abogado CÉSAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA.
El 09 de febrero de 2015, el abogado CESAR SIMON PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó pronunciación en relación a la admisión de la reconvención.
El 11 de febrero de 2015, el juzgado de la causa, dejó constancia de estar en el lapso para subsanar la cuestión previa opuesta por la parte demandada; por lo que, una vez fuese resuelta la incidencia, se pronunciaría sobre la reconvención propuesta.
El 18 de febrero de 2015, el abogado CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos relacionado con la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
El 19 de febrero de 2015, la abogada BETZABETH MACÍAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento en relación a la cuestión previa y la reconvención.
Por auto del 23 de febrero de 2015, el juzgado de la causa, dejó constancia de la oportunidad en la que emitiría pronunciamiento en relación a la cuestión previa, a la reconvención y ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos en ese juzgado desde el 04, hasta el 18 de febrero de 2015.
El 27 de febrero de 2015, la abogada BETZABETH MACIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento.
En esa misma fecha, el abogado CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
El 02 de marzo de 2015, el tribunal de la causa, dejó constancia que el juicio se encontraba en la oportunidad de decidir la cuestión previa, por lo que emitiría pronunciamiento en relación a la reconvención, en su oportunidad legal.
El 09 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
El 10 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.
El 16 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, fijó los términos en los cuales quedó trabada la litis y abrió la causa a pruebas.
El 26 de marzo de 2015, la abogada BETZABETH MACIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
En esa misma fecha, el abogado CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 30 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, agregó a los autos, los escritos de promoción de pruebas, presentados por las partes.
El 31 de marzo de 2015, el abogado CESAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por su antagonista.
El 07 de abril de 2015, los abogados BETZABETH MACIAS y EMILIO GIOIA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por su antagonista.
El 09 de abril de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En esa misma fecha, el abogado CÉSAR PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, alegó la extemporaneidad del escrito de oposición presentado por su antagonista.
Por auto del 15 de abril de 2015, el juzgado de la causa, dejó constancia se haber proveído en relación a las pruebas promovidas por las partes.
Por diligencia de esa misma fecha, la abogada BETZABETH MACIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó fotostatos, a los fines del libramiento de los oficio para evacuar las pruebas de informes.
El 17 de abril de 2015, el juzgado de la causa, libró oficios al Superintendente Nacional de Arrendamientos de Viviendas y al Ministerio del Poder Popular para el Turismo.
El 28 de abril de 2015, el ciudadano MARIO DÍAZ, alguacil, dejó constancia de haber entregado el oficio Nº 252-2015, en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas.
El 05 de mayo de 2015, el ciudadano ROGER EDUARDO PÉREZ PERNÍA, alguacil, dejó constancia de haber entregado el Oficio Nº 253-2015, en el Ministerio del Poder Popular para el Turismo.
El 15 de mayo de 2015, se recibió oficio Nº CJ/2015/Nº 195, de fecha 12 de mayo de 2015, emanado del Ministerio para el Poder Popular para el Turismo.
El 28 de mayo de 2015, el tribunal de la causa, dejó constancia de haber finalizado el lapso para la evacuación de las pruebas y fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 05 de junio de 2015, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 19 de junio de 2015, se celebró la audiencia de juicio, en donde estuvieron presentes los abogados CORA FARIAS ALTUVE, CÉSAR SIMÓN PÉREZ GUEVARA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, parte demandada; y los abogados EMILIO GIOIA ROSADORO y BETZABETH AILEDIF MACÍA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada; se llevó a cabo el debate oral, en donde ambas partes hicieron uso de su derecho de palabra, exponiendo sus alegatos. Hubo replica y contra réplica. El juzgado de la causa, luego de oída la exposición de las partes, difirió la oportunidad para proferir el dispositivo del fallo, para el primer día de despacho siguiente.
El 25 de junio de 2015, oportunidad fijada para dictar el dispositivo del fallo, el juzgado de la causa, luego de una breve reseña de las razones en que se fundamentaba su fallo, declaró: 1) La falta de cualidad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A.; 2) Procedente el procedimiento administrativo previo ante el ente administrativo; 3) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, impetrada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR; 4) Ordenó el desalojo, totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente propiedad del ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Av. Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7, ubicado en la planta baja del referido edificio; 5) Condenó a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios que ocasionados, equivalente al monto de los cánones de arrendamientos insolutos desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34), por cada uno de los meses insolutos; así como al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Asimismo, dejó constancia de la oportunidad en que dispondría el fallo integro.
El 30 de junio de 2015, el juzgado de la causa, público el fallo in extenso.
Contra dicho fallo, el 1º de julio de 2015, fue ejercido recurso de apelación, por la abogada BETZABETH MACÍAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir, observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada el 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, fue instaurada el 07 de mayo de 2014, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto del 21 de julio de 2015, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.
*
DEL MÉRITO DEL RECURSO

Asumida la competencia para conocer del recurso ejercido, este tribunal para resolver se permite trasladar al presente fallo los argumentos en que se erigió la decisión recurrida:

“…Se determina que los hechos que origina la presente demanda, se trata de desalojo por falta de pago de un contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Roel Suites C.A, y la ciudadana Carmen Josefina Salazar, donde para el momento de la celebración del contrato el propietario era la empresa mercantil Estacionamiento I.M C.A., y actualmente el propietario es el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, se determinó que el tema controvertido previamente es la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos aunado a la falta de pago del servicio telefónico; y de las defensas por la parte demandada es la Nulidad de la Dación en pago; la cualidad de la sociedad mercantil Estacionamiento I. M, C.A. y la inexistencia del procedimiento administrativo previo a la demanda, no realizado por el actual propietario del inmueble, en consecuencia esta juzgadora pasa a resolver la presente controversia de la siguiente manera:
Antes de pronunciarse sobre la nulidad de la dación en pago, este Tribunal previamente decidirá en relación a las otras defensas realizadas por la parte demandada, luego el fondo de la controversia, y como resultado del fondo se verificará si procede o no la nulidad.-
De la cualidad y de la inexistencia del procedimiento administrativo previo a la demanda
Al momento de decidir las cuestiones previas opuestas en fecha 09 de marzo de 2015, este Tribunal señaló que el alegato de la falta de cualidad constituye una defensa de fondo y no una cuestión previa, y que la misma se decidirá en la sentencia definitiva; en consecuencia siendo la oportunidad respectiva, se debe mencionar que la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
En este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repara el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio.
Así las cosas, se puede observar de la revisión hecha a las actas que conforman el presente asunto, y de los recaudos consignados como lo son el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, el cual actúa como arrendador la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A, y como arrendataria la ciudadana Carmen Josefina Salazar; y del documento de propiedad del inmueble, donde el actual propietario es el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, resultando con claridad que la sociedad mercantil Estacionamiento I.M.C.A., no actúa en la presente causa ni como dueña, ni como arrendataria del inmueble, que si bien la misma era la propietaria de dicho inmueble para la fecha del arrendamiento, esta perdió toda cualidad para actuar en la presente acción, al dar el inmueble como dación de pago, en el juicio llevado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Estado Vargas, y luego la posterior venta del inmueble al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, razón por la cual pierde el interés jurídico para acudir al órgano jurisdiccional para demandar, por consiguiente no tiene cualidad en el presente juicio para actuar como demandante, y así se establece.-
Establecido lo anterior La parte demanda plantea que a consecuencia de la falta de cualidad se declare la Nulidad de todas las actuaciones realizadas por la parte actora en relación al procedimiento previo a la demanda, en virtud de que Estacionamiento I.M, C.A., no goza de la cualidad para intentar la acción, y segundo que el co-actor Roberto José Mastrocesare Araujo no agoto la vía del procedimiento Administrativo previo.-
Ahora bien, cabe destacar el procedimiento administrativo previo a las demandas fue intentado en su oportunidad por la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A, quien era la propietaria para el momento de la interposición del procedimiento ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de arrendamiento de Vivienda, tal como se evidencia de la copia del expediente administrativo, en el ínterin del proceso, es trasladada la propiedad del inmueble en dos oportunidades; y conforme a lo establecido en el artículo 38 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, el nuevo propietario se subroga en pleno derecho de todos los deberes y derechos derivados de la relación arrendaticia existente, por tanto al haber un procedimiento previo, el comprador se beneficia en todo los derechos que había con anterioridad y lo legitima para el ejercicio de todas las acciones emergentes del contrato, por consiguiente se desecha la defensa opuesta en cuanto la nulidad de todas las actuaciones administrativas realizadas por el anterior propietario, y se declara improcedente la nulidad del expediente administrativo previo a la demanda. Y así se declara.-
Fondo de la controversia:
Como se ha señalado anteriormente la presente controversia versa sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en la primera planta del edificio denominado “Roel Suites”, situado con frente a la Avenida Francisco Fajardo, Sección Arauco-Eraso de la Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la parroquia San José del Municipio Libertador del distrito Federal de esta ciudad de Caracas, establecido en el contrato de arrendamiento celebrado por la empresa Promociones Roel Suites, y la ciudadana Carmen Josefina Salazar en fecha 01 de febrero de 2008; sobre este particular la parte actora alega que a partir del mes de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, sin que nada lo justifique, la arrendataria dejó de pagar a la arrendadora y/o propietario el monto del alquiler del inmueble a razón de Bs. 1.700,00 cada uno, que totaliza Bs. 47.600, y del mismo modo la suma mensual de Bs. 200,00 respecto a cada uno de los meses indicados por concepto de los servicios que recibe el inmueble que siendo 28 meses totalizan la cantidad de Bs. 5.600,00 arrojando la sumatoria por ambos conceptos en CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.200,00).-
La parte demandada al momento de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo que se encuentra en mora con 28 canos de arrendamiento, roda vez que el artículo 68 de la Ley reguladora de la materia, contempla la obligatoriedad para la cancelación del canon, de que el propietario debe abrir una cuenta corriente en una institución bancaria; ahora bien ciertamente el artículo establece que el pagó debe efectuarse en una cuenta corriente, que debe abrir el arrendador, sin embargo al incumplimiento por parte del arrendador de tal requisito, el arrendatario debe tener interés de buscar los medios alternativos para la cancelación del mismo, como pudo cancelarlo en un Tribunal de consignaciones.-
Se puede observa que consta en autos que la parte demandada consignó planillas de pago del SAVIL (Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea), donde se evidencia que canceló el 23 de junio de de 2014, el mes de agosto de 2012, a razón de 2.600,00 bolívares; el 02 de agosto de 2014 canceló los meses de septiembre, octubre; noviembre, diciembre de 2012 a razón de 2.600,00 bolívares; el 14 de agosto de 2014 canceló el mes de enero, febrero, Marzo, abril, Mayo; junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013; enero de 2014 a razón de 2.600,00 bolívares; el 15 de septiembre de 2014 canceló el mes de febrero y marzo de 2014 a razón de 856,34; el 20 de septiembre de 2014 cancelo los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2014 a razón de 856,34; el 06 de octubre de 2014 canceló el mes de octubre de 2014 a razón de 856,34 y el mes de noviembre lo canceló el 04 de noviembre de 2014 a razón de 856,34; no constando en autos los pagos de los canos de arrendamiento demandado como insolutos a saber marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, por consiguiente se al no estar demostrado las cancelaciones de dichos pagos, y al no haber excepciones de los hechos por la insolvencia de los mismo, la pretensión de DESALOJO propuesta por la parte actora, encuentra total procedencia.- Y así se declara.
Se debe establecer que por cuanto consta en autos que existe una resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que regulan el canon máximo de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia en la cantidad de Ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (856,34), este Tribunal establece que el canon de los meses declarados como insolutos debe ser a razón de dicha cantidad, igualmente se señala que en relación a la petición del arrendatario a que se compense los cánones de arrendamientos, este Tribunal advierte que la parte demandada reconvino a la parte actora por reintegro de alquileres, sin embargo dicha reconvención fue inadmisible por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en donde se podría determinar monto compensado, monto que para ser compensado debe ser establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, aunado que el artículo 92 de la ley que rige la materia establece que si se determina que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley, por consiguiente se niega la solicitud de compensación.-
En lo que respecta al pago del servicio telefónico, y de los servicios especificados en la cláusula novena del contrato, por cuanto no consta en autos el número telefónico que se encuentra asignado a dicho apartamento, así como no hay prueba alguna sobre los referidos servicios, mal pudiera quien aquí decide ordenar la cancelación de los mismos.-
La parte demandada niega que la relación arrendaticia haya comenzado en fecha 01 de febrero de 2008, por el contrario señala que la misma comenzó desde el año 2004, trayendo a los autos los contratos respectivos el cual la parte actora al no desconocerlo se tiene por reconocido, señala la modificación de los canos de arrendamientos por parte de la actora, igualmente menciona que el edificio no está registrado como apartotel, sin embargo estas defensas o excepciones no lo exceptúa del pago de los canos de arrendamiento que es la controversia de la presente litis, y que para algún tipo de sanciones son los entes administrativos que determinaran si existe irregularidades o no.-
Señalado lo anterior donde se declara la insolvencia por parte de la demandada del pago de los cánones de arrendamientos comprendidos desde los meses de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, pasa a determinar quien aquí decide sobre la nulidad de la dación en pago y la subsiguiente venta del inmueble.
La parte demandada menciona que se percató que el inmueble objeto de la litis fue enajenado en dos oportunidades diferentes, la primera es que mediante sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado primero de Primera Instancia, en lo Civil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2011, en el expediente Nro. 9303/11 de la nomenclatura interna llevada por ese Juzgado, se Homologó transacción mediante la cual entre otros apartamentos da en pago a la parte actora el apartamento de residencias Roel Suites, identificado con el Nro. 1-B, que en dicha sentencia se deja constancia que Estacionamiento I.M. C.A, da en pago el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, y posteriormente protocolizada por ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2012; y la segunda el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, vende el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, en fecha 10 de diciembre de 2012.-
Menciona que nunca le fue ofertado previamente a la arrendataria de la cesión del inmueble, ni de la venta, ni notificada con posterioridad al traspaso de la propiedad, alegando el artículo 135 de la ley que rige la materia en su último aparte que establece que toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Sin embargo cabe destacar que el artículo 131 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, que se encuentra en el mismo capítulo de la preferencia ofertiva y el retracto legal, igualmente señala en su último aparte que sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que con ello, se impone una obligación o un requisito para que el inquilino pueda optar al derecho de preferencia ofertiva.- Siendo así y visto que la parte demandada para el momento en que se realizaron las ventas antes señalada, se encontraba y se encuentra insolvente en el pago, no cumple con los requisitos establecidos en el mencionado artículo 131, para declarar nula la dación en pago y la venta del inmueble a tercero. En consecuencia es improcedente la solicitud de Nulidad.- Y así se establece…”.

Previa notificación de las partes ordenada por este tribunal, el 27 de noviembre de 2015, se celebró la audiencia de apelación, en la cual se levantó acta en los siguientes términos:

“…En horas de despacho del día de hoy veintisiete (27) de noviembre de dos mil quince (2015), siendo la una post meridiem (1:00 P.M.), hora y fecha fijada previamente por este despacho por auto de fecha 24 de noviembre de 2015, para que tenga lugar la audiencia de apelación, ello en razón del recurso interpuesto el 01 de julio de 2015, por la abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.757, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.728.655, ello en el juicio que desalojo sigue el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.653.506, en contra de la referida ciudadana. Anunciado el acto por parte del Alguacil del Tribunal y aperturado el mismo se dejó constancia de la presencia del ciudadano CESAR SIMON PEREZ GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.086.087, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 232.729, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.653.506. Asimismo compareció la representación judicial de la parte demandada abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.757, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.728.655. En este estado y previa instrucción a las partes por parte de la Secretaria de este Despacho sobre la forma en que se llevaría el acto, se le concedió el derecho de palabra a la parte demandada recurrente quien expuso lo siguiente: estimaba que los derechos de su representada fueron vulnerados en el sentido que se le violentó su derecho a la defensa porque en las actas del expediente quedó evidenciado que se había hecho una enajenación del inmueble en dos oportunidades diferentes en un tiempo de menos de quince días; que la primera de ella se homologó por ante un tribunal de la guaira y la segunda con un documento de venta protocolizado en el año 2012; que era cierto que dicha representación asumía el punto de derecho de la subrogación arrendaticia de la que fue objeto el arrendador al momento de haber comprado; que el tema estaba en que se consideraba la mala fe de la actora en el tema que vendieron en dos oportunidades diferentes y no le notificaron a su mandante; que no estaban en la obligación de notificarles, pero le cercenaban el derecho a la defensa de su mandante, al actor no acudir a una instancia administrativa para agotar el procedimiento administrativo, con una persona que ni siquiera era parte en la presente causa como según alega quedó demostrado en la sentencia recurrida; pidió a este tribunal que juzgue la objetividad con respecto a la subrogación arrendaticia que operó en primera instancia con respecto a ESTACIONAMIENTO IM. C.A., quien era el propietario inicial de la propiedad el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, y con posterioridad la venta que se realizó al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, en razón de ello solicitó se declare con lugar la apelación y se revoque el fallo en el punto específico de la validez del procedimiento administrativo. Por su parte la representación judicial de la parte actora hizo su derecho de palabra y expresó: que el contrato de arrendamiento existió en primero momento desde el 1º de febrero de 2008, entre la sociedad mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A., y la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, que el contrato constaba en las actas fue determinado, que operó la tacita reconducción que era por seis (6) meses, posteriormente la parte demandada sin ninguna excusa dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el desde el mes de marzo de 2010, hasta el mes de junio de 2012, que fue cuando aperturaron el procedimiento previo a la demanda; que sin embargo tampoco canceló dichos cánones de arrendamiento; que no constaba en autos ninguna prueba concluyente que la demandada en efecto hubiese cancelado el canon de arrendamiento, que satisficiera la obligación principal del arrendatario como dueño al pago del arrendamiento en virtud del contrato que mantenía con la parte actora; que constaba en diversos escritos que la parte demandada recurrente la confesión judicial que realizaba al señalar que si bien era cierto que esa representación judicial no pagó como constaba en las actas, ello fue en virtud que la Ley de viviendas vigente para el caso señalaba que tenía que aperturarse una cuenta corriente o una cuenta bancaria a favor del arrendador a fin de satisfacer la obligación; que la parte demandada opuso reconvención la cual no fue admitida; que la reconvención la hizo por reintegro arrendaticio; que claramente existía una mora en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la parte demandada; que ampliamente se encontraba inmersos en el supuesto de hecho contenido en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, alegó la actora con respecto a lo alegado por la demandada a la falta del procedimiento administrativo, que para el momento en el cual se inició el procedimiento administrativo la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO IM, C.A., era arrendadora del inmueble; que fue agotado el procedimiento administrativo; solicitó que fuese desechado el alegato de la parte demandada en cuanto a la solicitud del procedimiento administrativo; que en cuanto a lo alegado a la nulidad del contrato, que para el momento del cambio de titularidad de propietario, el arrendatario se encontraba en mora; que lo que existía era una dación pago, que fue homologado por el Juzgado Primero de Primera Instancia, el 27 de octubre de 2011, y que posteriormente fue protocolizado y tiene el carácter titular del derecho de propiedad el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO quien es uno de los conformante del litis consorcios activos de la presente causa, junto con ESTACIONAMIENTO IM. C.A., el cual era el arrendador al momento que se hizo el procedimiento breve, razón por la cual solicitó sea declarado sin lugar el recurso de apelación de la parte apelante y se ratifique en toda y cada una de sus partes el fallo apelado. Terminada la breve exposición de las partes, el juez, luego de realizar las precisiones orales que al caso en concreto se ciñen, estableció, que en cuanto al procedimiento administrativo, se podía precisar que la dación de pago fue protocolizada posteriormente al inicio del procedimiento administrativo; el ESTACIONAMIENTO IM, C.A., con la titularidad de la cosa arrendada, lo que vincula puesto que cuando el inicio era el titular de la propiedad y por lo tanto el procedimiento es válido. En cuanto a los cánones de arrendamiento ciertamente no se determina su pago de ninguna forma, no se evidencian de las actas. Que se evidencia que se anexó el procedimiento previo ante el organismo administrativo el cual habilitó la vía judicial y ciertamente que la habilitó en la titularidad de otra persona, pero que en ese tiempo era la propietaria, tenía la suficiente cualidad para intentarlo en ese momento. Que la regulación que la parte demandada acompaña a los autos aún cuando está expedida en forma legal no consta su notificación al actor, y el cuerpo mismo de ella establece que será válida una vez sea notificada, sin embargo tanto la falta de cualidad de ESTACIONAMIENTO IM.CA., como los pagos ordenados por el tribunal a-quo sobre la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES, (Bs.856,00), no fueron recurridos por la parte actora, por lo tanto queda firme para los efectos de este procedimiento. En razón de ello, se debe declarar sin lugar la apelación y procedente la demanda de forma parcial como viene de primera instancia, su notificación, se confirma la sentencia, se declara sin lugar la apelación y parcialmente con lugar la demanda. Se reserva el lapso de cinco (05) días de despacho, siguientes a la presente fecha, exceptuando sábados, domingos y días feriados, para la publicación de la totalidad de la decisión. En este estado, siendo la dos post meridiem (2:00 P.M.), se da por concluido el acto. Es todo…”.

Cumplidas las formalidades de la sustanciación del presente recurso, y desarrollada como fue la audiencia de apelación el veintisiete (27) de noviembre de dos mil quince (2015), de conformidad con lo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estando en la oportunidad reservada para proferir el fallo in extenso, este sentenciador pasa a hacerlo en los siguientes términos:

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Observa este sentenciador que el tema a decidir gravita en torno al recurso de apelación interpuesto el 1º de julio de 2015, por la abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del fallo dictado el 30 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) La falta de cualidad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A.; 2) Procedente el procedimiento administrativo previo ante el ente administrativo; 3) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, impetrada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR; 4) Ordenó el desalojo, totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente propiedad del ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Av. Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7, ubicado en la planta baja del referido edificio; 5) Condenó a la parte demandada a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios que ocasionados, equivalente al monto de los cánones de arrendamientos insolutos desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34), por cada uno de los meses insolutos; así como al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble; y, en razón de la naturaleza de dicha decisión, no hubo condenatoria en costas; ello en razón, de no haber sido probado, por la parte demandada, el pago de las pensiones locativas, correspondientes a los meses que van de marzo de 2010, hasta junio de 2012, más los que se siguieran causando hasta la definitiva entrega del inmueble. En tal sentido, es pertinente para este jurisdicente, traer a colación, los términos en que fue planteada la demanda de desalojo, por la abogada CORA FARIAS ALTUVE, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, lo cual fue plasmado en los términos que siguen:

“…Acompaño marcada “C” copia certificada del expediente distinguido bajo el Nº S-15908/12-6 de la nomenclatura que a tales efectos lleva la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (S.U.N.A.V.I.) del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en el cual después de sustanciar y tramitar el procedimiento previo a la presente demanda inquilinaria como determina la nueva legislación arrendaticia en materia de vivienda, consta el acto administrativo Nº 00435 dictado en fecha 14 de junio de 2.013 por la S.U.N.A.V.I. que declaró que: “en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas HABILITA LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competente para tal fin”. (sic) queda así evidenciado que la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. en su carácter de arrendadora del inmueble agotó el procedimiento previo consagrado en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, suficientemente descrito en los artículos 7º al 10º así como en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, notificó del contenido de dicho acto administrativo (personal, correo especial y por cartel en la prensa) de manera fehaciente a la arrendataria-demandada en este juicio, ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR; en consecuencia, mi poderdante como propietario del inmueble, se haya legitimado para intentar la presente acción judicial por desalojo.
…Omissis…
De seguidas, narro los hechos determinantes para la presentación de esta acción inquilinaria:
1.- Consta en documento debidamente protocolizado en fecha 10 de diciembre de 2.012 por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 2.012.1337, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 218.1.1.21.1294 correspondiente al Libro de Folio real del año 2.012 que acompaño en copia certificada marcada con la letra “D”, la legitima propiedad a nombre de mi poderdante respecto al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en la primera planta del edificio denominado “ROEL SUITES” situado con frente a la Avenida Francisco Fajardo, Sección Arauco-Eraso de la Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Federal de esta ciudad de Caracas, con una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (47,40 mts2) al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento demarcado con el Nº 7 ubicado en la planta baja del edificio así como la totalidad de los bienes muebles que lo integran, fue arrendado por documento privado en fecha 1º de febrero de 2.008 por la empresa PROMOCIONES ROEL SUITES, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 07 de marzo de 1.990, bajo el Nº 50, Tomo 70-A-Sgdo a la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR (…) 2.- La convención prevé en sus Cláusulas Tercera y Quinta, que inicialmente el monto del canon de arrendamiento mensual es la suma de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) el cual a lo largo de la relación se modificó por la vigente cantidad mensual de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) que la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (día 1º al 5º) a partir de la fecha de vigencia contractual, siendo categórico que para la fecha de la contratación, el inmueble era uno de los denominados como “exentos de regulación” en vista que la Cédula de Habitabilidad es posterior al día 2 de enero de 1.987 arrendado únicamente para el uso de apart-hotel y por ello, excluido de la normativa vigente para la fecha (artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) todo lo cual se hizo valer en la oportunidad de celebrarse la Audiencia Conciliatoria ante la S.U.N.A.V.I. y que a los efectos legales, ratifico en todas y cada una de sus partes; 3.- De acuerdo al contrato de marras (Cláusula Cuarta) se determinó que el plazo de duración es de seis (6) meses contados desde el 1º de febrero de 2.008 hasta el 31 de julio de 2.008 ambos inclusive, salvo que la arrendataria notifique a la arrendadora con quince (15) días de anticipación la decisión de prescindir del contrato lo cual no ha sucedido hasta la presente fecha, considerando que el aparte único de la Cláusula Quinta indica que la arrendataria dará por rescindido automáticamente el contrato ante la no cancelación de los cánones de arrendamiento del modo indicado; en tal supuesto, la arrendadora queda autorizada a disponer del apartamento objeto del contrato a partir de ese momento, lo cual evidentemente ante la imposibilidad de hacerlo de inmediato efectuó la tramitación del nuevo procedimiento previo administrativo, como se deriva de lo expuesto. En virtud que el contrato se suscribió a “tiempo determinado” dependiendo siempre su vencimiento de la voluntad por parte de la arrendataria, quien pese a su insolvencia demostrada aún permanece en el inmueble de manera ilegitima, se produjo la “tácita reconducción” regulada en el artículo 1.600 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato a “tiempo indeterminado”; 4.- De la misma manera, la Cláusula Novena de la convención señala que la arrendataria se obliga a pagar el servicio telefónico del inmueble, porque los servicios de luz, aseo, agua y limpieza se cancelan al margen del alquiler mensual en la suma adicional de Bs. 150,00 (posteriormente en Bs. 200,00) incumplido también por ella, sin nada que así lo justifique; 5.- Por su parte, la Cláusula Sexta regula que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, lo resuelve –a criterio de la arrendadora- de pleno derecho y hace perder a la arrendataria el beneficio del plazo, pudiendo en consecuencia ocurrir a la vía judicial para exigir la desocupación del inmueble, siendo por su cuenta el pago de la totalidad de los gastos y honorarios de abogados a que hubiere lugar en todos los casos. Demostración de tal aserto es que partir del mes de marzo de 2.010 al mes de junio de 2.012 ambas fechas inclusive sin que nada lo justifique, la arrendataria dejó de pagar a la arrendadora y/o propietario el monto del alquiler mensual del inmueble y del mismo modo, la suma mensual de Bs. 200,00 por los aludidos servicios, discriminado de la manera que sigue: a) servicio telefónico durante el lapso comprendido entre el mes de marzo de 2.010 al mes de junio de 2.012 ambos meses inclusive, es decir, 28 meses: Bs. 447,89; b) alquiler del inmueble por los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.012, es decir, 28 meses a razón de Bs. 1.700,00 cada uno que totaliza: Bs. 47.600,00 y de otra parte, adeuda la suma mensual de Bs. 200,00 respecto a cada uno de los meses indicados por concepto de los servicios que recibe en el inmueble que siendo 28 meses, totaliza la cantidad de Bs. 5.600,00, arrojando la sumatoria por ambos conceptos en CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.200,00) que en franca sintonía con la Cláusula Sexta contractual constituye un incumplimiento grave por parte de la inquilina a las disposiciones legales especiales sobre la materia como es la regulada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. A objeto de constatar si la arrendataria ha cumplido actualmente con la obligación de consignar el monto del canon de arrendamiento mensual por ante el Sistema de Arrendamiento en Línea (S.A.V.I.L.) adscrito a la S.U.N.A.V.I. al no haber pagado a nuestro poderdantes (arrendadora y/o propietario del inmueble), conforme a las previsiones legales, se acompaña distinguida con la letra “E” constancia emitida en fecha 16 de abril de 2.014 que demuestra que luego de realizar la correspondiente búsqueda en la base de datos de dicho Sistema, no se encuentra registrada consignación alguna por parte de la demandada; asimismo debe mencionarse que si bien pudo hacer uso del Procedimiento Consignatario que regulaba la ley vigente para esa fecha por ante el otrora Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no lo hizo en vista que la arrendadora del inmueble nunca fue notificada de consignación a su favor, lo cual se traduce que –efectivamente- existe la insolvencia manifiesta en el pago de los meses denunciados y servicios contratados, al margen que a la presente fecha, la arrendataria no ha pagado suma alguna ni por alquiler ni por servicios mensuales del inmueble.
Pese a haberse notificado personal, por correo especial y por cartel del referido procedimiento previo administrativo a este demanda inquilinaria, la arrendataria jamás compareció a la celebración de las audiencias conciliatorias establecidas en la ley especial ni por sí ni por medio de abogado de su confianza, pese a la notificación expresa a la Defensa Pública con competencia en la materia, quien lo dejó expresado en la oportunidad de celebrarse la segunda audiencia conciliatoria (después de la suspensión del procedimiento y la designación del representante de dicho organismo a objeto de brindarle la debida protección), de acuerdo con las previsiones de la ley de la materia especial, destacándose que el procedimiento previo se inicia en fecha 18 de junio de 2.012 y es el día 14 de junio de 2.013 (un año después) cuando la S.U.N.A.V.I. dicta el acto administrativo de efectos particulares que habilita esta vía a los fines legales, igualmente notificado a la arrendataria en forma persona, por correo especial y prensa, sin que a la presente fecha, mis patrocinados hayan podido obtener la restitución de la posesión del identificado inmueble como lo determina el contrato y la ley.
…Omissis…
Con al vigencia de la novísima legislación inquilinaria (a partir de las fecha 06 de mayo y 12 de noviembre de 2.011) mi co-representada-arrendadora del inmueble ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. vióse precisada a tramitar por ante la S.U.N.A.V.I. el “procedimiento previo administrativo” a esta demanda por desalojo del inmueble arrendado, cumpliendo a cabalidad con todos y cada uno de los actos que lo integran obteniendo el acto administrativo de efectos particulares que ordena habilitar esta vía a los efectos de restituirse en la posesión del inmueble como antes se indicare, observando que siendo mi co-representado propietario y con cualidad suficiente para accionar judicialmente, la causa del presente procedimiento es la FALTA DE PAGO DE MAS DE CUATRO (4) CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SIN CAUSA JUSTIFICADA DE ACUERDO A LOS CRITERIOS DEFINIDOS POR LA S.U.N.A.V.I. PARA TALES FINES, por parte de la arrendataria CARMEN JOSEFINA SALAZAR habida cuenta de su flagrante incumplimiento, motivo válido que justifica la presente acción judicial por tratarse de una obligación principal consagrada tanto en el Código Civil como en el contrato de arrendamiento que les vincula adicionado a la normativa especial de la legislación inquilinaria en materia de arrendamientos de vivienda.
Cabe recordar que el artículo 74 del Reglamento de la Ley, dispone taxativamente las cinco (5) causales justificadas para la falta de pago por parte de la inquilina, respecto a lo cual ninguna de ellas fue alegada ni demostrada durante la tramitación del procedimiento previo por ante la S.U.N.A.V.I. pese a que fuera debidamente notificada sin traer a los autos procedimentales probanza alguna que acreditara la existencia de alguna de dichas causales.
Bajo la luz de la normativa que la fundamenta, para la procedencia del Desalojo del inmueble que nos ocupa, debe probarse: a) la existencia de la relación arrendaticia inicialmente con la empresa mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A. y posteriormente, con la vigente arrendadora, sociedad de comercio ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. y la arrendataria que en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato que fuera a tiempo fijo pero se convirtió a “tiempo indeterminado” vinculante a las partes por las razones supra descritas; b) la cualidad de propietario por parte del accionante respecto al inmueble cedido en arrendamiento a la demandada y de la identificada empresa en su calidad de arrendadora y c) la falta de pago de más de cuatro (4) cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria sin que nada lo justifique así como de los servicios que genera el inmueble; de manera que con la totalidad de las probanzas aportadas en el procedimiento administrativo previo por parte de la arrendadora sin haber sido desvirtuadas en el iter administrativo, la S.U.N.A.V.I. ordenó habilitar la vía judicial, dándose cumplimiento a dicho presupuesto para la admisión de esta demanda. En consecuencia, la presente demanda por DESALOJO tiene su respaldo legal en la Causal expresamente consagrada en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: falta de pago de veintiocho (28) cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la S.U.N.A.V.I. para tal fin.
…Omissis…
Con base a lo expuesto y dentro del presente marco legal, solicito respetuosamente que este Tribunal ORDENE el DESALOJO del inmueble supra identificado por parte de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR y en acatamiento a lo dispuesto en el Artículo 91, en nombre y representación de los ciudadanos ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. DECLARO QUE AGOSTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA SE DETERMINÓ QUE LA CAUSA DE LA FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD ES ENTERAMENTE IMPUTABLE A LA ARRENDATARIA, PIDO QUE –EN FORMA INMEDIATA- SEA CONDENADA A LA PÉRDIDA DE TODOS LOS DERECHOS CONSAGRADOS EN LA LEY ESPECIAL QUE REGULA ESTA MATERIA.
El procedimiento para el conocimiento y decisión de la presente causa, es el previsto en los Artículos 97 y siguientes de la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y será demostrada nuevamente la insolvencia por parte de la arrendataria.
…Omissis…
1.- Que de acuerdo con la nueva legislación inquilinaria vigente, para la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento respecto al identificado inmueble, la actual arrendadora ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. tramitó por ante la S.U.N.A.V.I. el procedimiento previo administrativo a esta demanda inquilinaria, según la documentación que se acompaña a esta demanda, ajustándose a la normativa que regula la materia; 2.- Que dicho procedimiento previo deviene de la relación arrendaticia por la celebración de un contrato de arrendamiento de fecha día 1º de febrero de 2.008 entre el primigenio arrendador, empresa PROMOCIONES ROEL SUITES C.A. y posteriormente con la actual arrendadora ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. y la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR (…) respecto al inmueble propiedad del ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO (…) y de la totalidad de los bienes muebles propiedad de mi co-poderdante, siendo que el vigente monto del alquiler mensual es la suma de Un Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1.700,00) que la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (día 1º al 5º) a partir de la fecha de vigencia contractual, quedando además obligada a pagar actualmente la suma mensual de Bs. 200,00 por los servicios que recibe en el inmueble; 3.- Que si bien el contrato inicialmente fue celebrado a tiempo determinado, según lo establecido contractualmente, la arrendataria ha permanecido bajo la posesión del inmueble y se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la “tácita reconducción” prevista en el artículo 1.600 del Código Civil; 4.- Que la Cláusula Sexta del contrato regula que el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas (obligaciones) como es el caso bajo análisis, la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada del inmueble, el servicio telefónico, los servicios de gas, fuerza eléctrica, aseo, agua, lo resuelve –a criterio de la arrendadora- de pleno derecho y hace perder a la arrendataria el beneficio del plazo, pudiendo en consecuencia ocurrir a la vía judicial para exigir la desocupación del inmueble, siendo por su cuenta el pago de la totalidad de los gastos y honorarios de abogados a que hubiere lugar en todos los casos; 5.- Que a partir del marzo de 2.010 al mes de junio de 2.012 ambas fechas inclusive – observando a este Tribunal que en lo que respecta a los meses siguientes si bien no se incluyen en esta demanda, tampoco han sido cancelados- la arrendataria no pagó a la arrendadora y/o al propietario del inmueble el monto del canon de arrendamiento mensual pactado ni efectuó consignaciones arrendaticias por ante el otrora Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (operativo para la fecha del incumplimiento) ni ante el S.A.V.I.L. (adscrito a la S.U.N.A.V.I. desde el mes de noviembre del año 2.012) adeudando más de cuatro (4) meses por dicho concepto, que a razón de la suma vigente de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) cada uno alcanza veintiocho (28) meses totalizando la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 47.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; 6.- Que la fundamentación legal de la presente acción inquilinaria es la normativa constitucional (artículos 75 y 115); normas de Derecho Común (artículos 545, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592, numeral 2º) así como las normas especiales contenidas en la vigente legislación inquilinaria, esto es, en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (artículo 42, 43, numeral 1º del artículo 91 y su Parágrafo Único y los artículos 97 y siguientes) que hacen procedente la presente ACCIÓN POR DESALOJO…”.

Por su parte, la demandada, en la contestación de la demanda, se excepcionó en los términos que siguen:

“…Establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, corresponde al ARRENDATARIO que lo ocupa se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siendo este un punto de derecho, no relajable por las partes-, punto este evadido por la Parte Actora, siendo que la propiedad inicial para la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento en el año 2004 y no como falsamente lo indica la parte actora en el año 2008, era ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. según se desprende de Documento de Condominio registrado en fecha 08 de mayo de 1992, por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito bajo el Nro. 10, Protocolo Primero, Tomo 12.
Continuando la cadena de titularidad del Inmueble esta representación judicial se percata que el inmueble objeto de la Litis fue enajenado en dos oportunidades, a las cuales hago mención de seguidas:
1. Consta de copias simples de la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2011 en el expediente Nro. 8303/11 de la nomenclatura interna llevada por ante ese Juzgado se HOMOLOGA TRANSACCIÓN mediante la cual entre otros apartamentos DA EN PAGO A LA PARTE ACTORA EL APARTAMENTO DE RESIDENCIAS ROEL SUITES IDENTIFICADO CON EL NRO. 1-B; en dicha sentencia se deja constancia que ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. DA EN EL PAGO el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini (…) por un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 355.855,00), en fecha cuya copia simple de la referida sentencia anexo a la presente marcada “1” y posteriormente protocolizada por ante el registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 15, Folio 67, Tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2012.
2. Consta de anexo marcado “D” del instrumento fundamental de la demanda, Documento de Propiedad en el cual Roberto Mastrocesare Frezzini, ya identificado, vende el inmueble objeto de la Litis al ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, ya identificado en autos, y parte Co- Actora en la presente Litis; que en fecha 10 de diciembre de 2012 se protocolizo documento de venta por ante el registro Público del Quinto circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 2.012.1337, Asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 218.1.1.21.1294 y cuyo texto doy aquí por reproducido.-
Ahora bien es necesario destacarle a este honorable Juzgado que la relación arrendaticia se inició el 28 de Julio de 2.004 fecha en la cual mi representada suscribió contrato de arrendamiento sobre un apartamento ubicado en la av. Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, Residencias Roel Suites, piso 1 apto 1-B y un puesto de estacionamiento identificado con el Nro 07 con la Sociedad Mercantil Promociones Roel Suites, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital Y Estado Miranda en fecha 07 de Marzo de 1990, bajo el Nro 50, Tomo 70-A-Sgdo, representada para ese acto por su Director el ciudadano Roberto Mastrocesare (…) siendo así, queda asentado por contrato de arrendamiento inicial que para la fecha en que se realizó la homologación de la referida DACIÓN EN PAGO, su posterior protocolización y su ulterior venta, según lo antes explanado, nuestro representada se encontraba disfrutando de su derecho como arrendataria del inmueble de marras y no es hasta la presente fecha en la cual se da por enterado que en el año 2011-2012 que fue cedida y vendida la propiedad de su apartamento a terceros, en especial mención el hoy co- actor de autos ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, plenamente identificado a los autos y partiendo de la premisa que nunca le fue ofertado previamente a la arrendataria de la cesión del inmueble, ni de la venta, ni notificada con posterioridad al traspaso de la Propiedad del inmueble objeto de la Litis, es por lo que, solicitamos en acatamiento al artículo 135 último párrafo de la ley reguladora de la materia, se declare de pleno derecho sin necesidad de mediar procedimiento judicial alguno la nulidad absoluta de la dación en pago homologada por el Tribunal primero de Primera Instancia, en lo Civil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en el expediente Nro. 8303/11 en fecha 27 de octubre de 2011 y posteriormente protocolizada en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 15, Folio 67, Tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2012., anexada en el presente escrito marcado “1”, así como también se declare la Nulidad de la Venta de fecha 10 de diciembre de 2012 se protocolizo documento de venta por ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro. 2.012.1337, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 218.1.1.21.1294, por cuanto las mismas vulneraron los derechos de Preferencia Ofertiva a que era acreedor nuestra representada para ese momento en que se realizaron los traslados de la propiedad. En este mismo orden de ideas, SOLICITAMOS que este honorable Tribunal ordene a la Co- Actora ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. y/o Roberto José Mastrocesare Araujo, ya identificados en autos, le venda en los mismos términos en que adquirió el inmueble identificado como ¡-B de residencias Roel Suites y cuyos datos rielan a los autos o a ello sea condenada por este Tribunal.
…Omissis…
Consta de las actas del Procedimiento Administrativo signado con el Nro. de expediente S-15908/12-6 de la nomenclatura interna llevado por la Sala de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cuya copia simple anexo a la presente marcada “2” que dicho procedimiento fue intentado únicamente por la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A., quien se acredita la supuesta cualidad de ARRENDADORA, cuando de las actas de los contratos de arrendamiento debidamente suscritos por las partes se percibe que el ARRENDADOR UNICO Y PRIMIGENIO es la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A.; con lo cual es poco fidedigno que el Arrendador y/o la parte Co- Actora Roberto Mastrocesare Araujo, identificado en autos, hayan agotado la vía administrativa, prevista en el artículo 4 y 13 del Decreto Ley Nro. 8190 contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que prevé la obligatoriedad del mismo para acudir a la vía judicial a todo arrendador que cuando persiga la restitución de un inmueble destinado a vivienda; siendo así solicitamos a este honorable Juzgado se declare la Nulidad de Todas las actuaciones realizadas por la parte actora, primero porque ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. no goza de la cualidad para intentar la acción y segundo el Co- Actor Roberto José Mastrocesare Araujo NO AGOTO LA VIA DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIA A LAS DEMANDAS y así solicitamos sea declarado por este honorable Juzgado.
…Omissis…
Estando en la oportunidad procesal pertinente, procedemos en este acto a contestar la demanda con pretensión de reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la realizamos en los siguientes términos:
En nombre de nuestra representada, solo admitimos la condición de Arrendataria, toda vez que el Artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prevé la subrogación de pleno derecho en la persona del nuevo Propietario, para el caso de marras Roberto José Mastrocesare Araujo, quien adquirió sin mediar Notificación Previa al Demandado de la traslación de la propiedad del apartamento hoy ocupado por la demandada de autos, siendo que el arrendador inicial de nuestra mandante fuera PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A. hecho este que no se puede desconocer en la presente causa y así RECHAZAMOS, NEGAMOS, CONTRADECIMOS Y A TODO EVENTO Y A TODO RIESGO NOS OPONEMOS a este procedimiento por ser falso de toda falsedad, temeraria e irrita la demanda de Desalojo que incoaron en contra de nuestro representado la parte actora.
…Omissis…
De conformidad con el artículo 346.3 del Código de Procedimiento Civil promovemos la falta de cualidad de quien se está atribuyendo la cualidad de co- demandante la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A (…) no tiene la cualidad necesaria para solicitar como en efecto solicita el Desalojo del inmueble objeto de la litis, toda vez que la relación arrendaticia se desarrolla entre Promociones Roel Suites C.A., más arriba identificada y nuestra representada Carmen Salazar, conforme se evidencia de contratos de arrendamientos debidamente suscritos por las partes y que se agregaron a la presente causa en su oportunidad procesal correspondiente.
En tal sentido, y siendo que quien debió demandar legítimamente es la Sociedad Mercantil Promociones Roel Suites, C.A. más arriba identificada, quien es la legitima arrendataria en la presente Litis por intermedio de su Director el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE, ya identificado, quien es el “verdadero arrendador” de dicho inmueble objeto de la Litis y quien ostenta la cualidad de ad causam no lo la ostenta, o la ostenta írritamente sin poseer carácter alguno de arrendadora; por tal motivo desconocemos en pleno al “CO –DEMANDANTE” ESTACIONAMIENTO I.M., C.A en virtud de no tener la condición legitima para intentar esta demanda y así lo pedimos sea declarado en la definitiva. s así, ciudadano Juez, que nuestro ordenamiento jurídico procesal indica que para poder intentar demandas el actor debe tener necesariamente el carácter adecuado y procesal para tal fin, es decir, DEBE TENER CUALIDAD, en el caso de autos, se evidencia que tal cualidad no existe, toda vez que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno y es lo que se pretende dilucidar en la presente causa y por vía de consecuencia se declare la falta de existencia del procedimiento Previo a la Demanda establecido en el Decreto Ley Nro. 8190 contra el desalojo y la desocupación arbitraria de Vivienda, por cuanto el mismo se encuentra viciado toda vez que ESTACIONAMIENTO I.M. C.A. no posee la cualidad de ARRENDADORA, con lo cual se estaría violando coindicado en el dicha normativa legal vigente en la cual se indica que todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, el arrendador del inmueble –PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A.- deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento previo a las demandas.-
En este mismo orden de ideas, NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que el inmueble objeto de la litis fuera arrendado inicialmente en fecha 01 de febrero de 2008, toda vez que el inicio de la relación contractual tuvo origen el 28 de Julio de 2004, para lo cual consigno en este acto Contratos de Arrendamiento debidamente suscritos por las partes desde la fecha por nosotros indicada como de inicio de la relación contractual hasta el momento en que la relación contractual se torno de forma verbal marcados desde la “A” hasta la “H” y no como falsamente alega la representación judicial de la parte actora, siendo que para el 01 de febrero de 2008 ya se habían realizado siete (07) renovaciones de contrato de forma semestral y con sus respectivos aumentos írritos del canon de arrendamiento.
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que en las cláusulas Tercera y Quinta se establezca como canon de arrendamiento mensual la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) en virtud que del anexo “A” del presente escrito se puede evidenciar que el canon de arrendamiento fijación fue la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) y así pedimos sea declarado en la definitiva que el único canon verdadero e inicial fue de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) y los subsiguientes cánones de arrendamientos modificados por iniciativa del Arrendador y en contra de la voluntad del demandado de autos, no cumplen con los preceptos legales establecidos en las leyes inquilinarias vigentes en el país en cuanto a que hayan cumplido a las regulaciones de arrendamientos referente a la congelación de cánones de arrendamientos.-
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que el último canon de arrendamiento haya sido la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.700,00), toda vez que el último canon de arrendamiento fue fijado por el arrendador de nuestra representada fue la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.0800,00).-
NEGAMOS RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que exista alguna Relación Arrendaticia con la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., toda vez que la relación arrendaticia siempre se desarrolló con PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A. y así lo deja sentado la parte actora en su escrito libelar en el folio cuatro (04), por ende no entiende esta representación judicial como puede intentar una demanda en contra de nuestra representada una persona jurídica que no es arrendadora ni es propietaria del inmueble objeto de la Litis.-
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que el inmueble arrendado haya sido únicamente para el uso de apartotel ----SIGUE MINTIENDO LA PARTE ACTORA Y CREANDO FALSAS CONVICCIONES RESPECTO DE NUESTRA MANDANTE--- puesto que alegan “que el inmueble estaba exento de regulación por cuanto la cedula de habitabilidad es posterior al día 02 de enero de 1987 y por ello excluido de la normativa vigente para la fecha LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS premisa esta de engaño haciéndole entender a nuestro poderdante que el arrendaba apartamentos bajo la figura de Apartotel, para así incrementar los cánones de arrendamiento los cuales tenía que soporta en contra de su voluntad nuestro mandante y aprovechándose de la buena fe y la necesidad de vivienda que mantiene hasta la presente fecha nuestro mandante; lo cual es inexacto ya que nunca fuero, ni son un Edificio de APARTHOTEL, ni que se pueda regir por las normativas que lo regulan en todas sus características, al jamás haber solicitado tal carácter ante el ente regulador de dicha materia y por tanto carecer de toda la permisología necesaria para actuar como tal y entre otros, poder ser fiscalizados y regulados por dicho ente rector que es la actualidad es el Ministerio del Poder Popular para el Turismo (MINTUR) y, que les permitiría no cumplir como deben, con las Leyes dictadas en materia de Arrendamiento de Vivienda, según se desprende de Oficio 01732 de fecha 29 de octubre de 2007 emanado del Ministerio del Poder Popular para el Turismo (MINTUR) anexo marcado “I”, en el cual en su segundo párrafo se indica que “NO CERTIFICA LA INSCRIPCIÓN DE LA SOCIEDAD MERCANTIL RESIDENCIAS ROELSUITES EN EL R.T.N.,” y con posteriormente ratificado en fecha 02 de noviembre del año 2012, oficio Nº 3662 anexo a la presente copia simple del referido oficio marcado “J”, por tanto el alegato de la ARRENDADORA de que no estaría inmersos en lo que establecía la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época del inicio de la relación arrendaticia, ni tampoco, regido por el Decreto de CONGELACIÓN de ALQUILERES publicados en la Resolución conjunta DM/58 de los Ministerios de Producción y comercio y el de Infraestructura, que rigen esta materia y que están vigentes y han sido renovadas cada seis meses desde el 08 de Abril del año 2003, manteniéndose los cánones congelados hasta que no sea regulado el canon por el organismo respectivo, lo cual salió publicada en la GACETA OFICIAL Nro. 39.905 que corregía a la publicada en la Nro. 39.903, y la cual entre otras cosas adicionales señala, que los ARRENDADORES que no cumplan con estas resoluciones, serán considerados reos de los delitos de ESPECULACIÓN, USURA y DELITOS CONEXOS y así pedimos sea declarado. En dicho Decreto se establece taxativamente que está prohibido todo tipo de aumento de arrendamiento a espalda de esta resolución, al igual que se ha determinado que se declaran bienes y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, por lo que el Estado debe garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaración como servicio de primera necesidad de los alquileres de viviendas. Y así se ha declarado de manera reiterado y continua por las Jurisprudencia emanada de los Tribunales de la Nación. Ya para finalizar se recalca el hecho de hacerse permisivo el abuso en el incremento de los cánones de arrendamiento más los cobros mensuales por conceptos de servicios que no aplican al mismo, demostrando así solo la conducta evasiva en sus responsabilidades como ARRENDADORA de la parte actora e incrementar el canon de arrendamiento de forma desmedida semestralmente valiéndose de la necesidad de vivienda de nuestro mandante.
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS que nuestra representada se encuentre en mora con veintiocho (28) cánones de arrendamiento toda vez que el Artículo 68 de la Ley reguladora de la Materia, contempla la obligatoriedad para la cancelación del canon de arrendamiento mediante cuenta bancaria que se destine para tal fin y la cual en el caso de marras nunca existió, ni el arrendador hoy parte actora tubo la disposición para ponerse a derecho con las regulaciones de la nueva Ley, por ende y tal como lo preceptúa la misma no se considerara en morosidad al arrendatario hasta que se abra la cuenta corriente respectiva.-
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que nuestra representada deba cancelar la suma de CINCO MIL SISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.600) por concepto de servicios mensuales del inmueble durante el lapso reclamado por la Parte Actora, toda vez que el único servicio que disfruta nuestra mandante en el Apartamento objeto de la litis es el SERVICIO DE LUZ ELECTRICA el cual es cancelado directamente por mi mandante desde el momento en que años atrás fuera suspendido arbitrariamente por el Arrendador…”.

En el sentido arriba expresado, debe establecer quien aquí sentencia, que está fuera del thema decidendum sometido al conocimiento de esta alzada, la admisibilidad de la reconvención o mutua petición por reintegro arrendaticio, toda vez que la misma fue declarada inadmisible por el juzgador de primer grado, lo cual no fue recurrido en forma alguna por la parte contra quien obraba dicha inadmisibilidad. Asimismo, también se encuentra fuera del conocimiento de ésta alzada, la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; toda vez, que dados los efectos establecidos en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, dicha cuestión previa, no tiene recurso de apelación alguno; también quedó fuera del conocimiento de esta alzada, la falta de cualidad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., para intentar y sostener la presente demanda de desalojo, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, declarada por el juzgador de primer grado; así como la determinación el tribunal de primer grado, en relación al monto de las pensiones locativas presuntamente insolutas, en la cantidad de ochocientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 856,oo) mensuales; ello, en razón del principio de non reformatio in peius, por medio del cual se encuentra impedido este jurisdicente, descender al análisis de tales declaratorias, al no haber sido recurridas por la parte contra quien obran; lo que pudiera agravar aún más la situación de la parte demandada que si se reveló en contra del fallo que le fue adverso. En tal sentido, corresponde a esta alzada, la verificación del alegato de nulidad de la dación en pago efectuada por el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI a favor de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., así como la verificación de la nulidad del negocio jurídico de compraventa, mediante el cual dicha sociedad mercantil, le vendió el inmueble objeto del presente litigio al ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO; ello en razón del alegato esbozado por la parte demandada, en el sentido que dichas operaciones le vulneraron su derecho preferente ante terceros para adquirir el inmueble arrendado. Verificar la validez del procedimiento administrativo previo a las demandas, efectuado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., en razón del alegato esgrimido por la demandada que el mismo fue instaurado por una persona jurídica que carecía de la cualidad necesaria para intentarlo, al no ser arrendador ni propietario del inmueble objeto de la litis. Por último, verificar si la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALASAR, en su carácter de arrendataria, se encuentra solvente en el pago de las pensiones locativas causadas desde el mes de marzo de 2010, hasta el mes de junio de 2012.

DEL MÉRITO:

Como se estableció ut supra, está fuera del conocimiento de esta alzada, la admisibilidad de la reconvención o mutua petición por reintegro arrendaticio, toda vez que la misma fue declarada inadmisible por el juzgador de primer grado, lo cual no fue recurrido en forma alguna por la parte contra quien obraba dicha inadmisibilidad; la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; toda vez, que dados los efectos establecidos en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, dicha cuestión previa, no tiene recurso de apelación alguno; la falta de cualidad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., para intentar y sostener la presente demanda de desalojo, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, declarada por el juzgador de primer grado; así como la determinación el tribunal de primer grado, en relación al monto de las pensiones locativas presuntamente insolutas, en la cantidad de ochocientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 856,oo) mensuales, también se encuentra fuera del thema decidendum sometido al conocimiento de esta alzada, en razón del principio de non reformatio in peius, por medio del cual se encuentra impedido este jurisdicente, descender al análisis de tales declaratorias, al no haber sido recurridas por la parte contra quien obran, cuando no medie recurso alguno de su parte. Así las cosas, corresponde, entonces, a esta alzada, verificar la validez del procedimiento administrativo previo a la demanda; la nulidad de la dación en pago efectuada por el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI a favor de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., así como la verificación de la nulidad del negocio jurídico de compraventa, mediante el cual dicha sociedad mercantil, le vendió el inmueble objeto del presente litigio al ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO; ello en razón del alegato esbozado por la parte demandada, en el sentido que dichas operaciones le vulneraron su derecho preferente ante terceros para adquirir el inmueble arrendado; y, si la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALASAR, en su carácter de arrendataria, se encuentra solvente en el pago de las pensiones locativas causadas desde el mes de marzo de 2010, hasta el mes de junio de 2012.

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De la validez del procedimiento administrativo previo a la demanda:

Establecido lo anterior, observa quien decide, que la parte demandada, en su contestación de la demanda, solicitó declarar la nulidad del procedimiento administrativo previo a la demanda, llevado a cabo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), en razón de haber sido propuesto por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., y no por la arrendadora o el propietario del inmueble arrendado. En tal sentido, el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subroga totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley”.

De la norma transcrita se colige que efectuada la transmisión de la propiedad, durante la relación arrendaticia, el nuevo propietario se subroga en la posición de arrendador, en todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario, derivados de la relación locativa existente; por lo que, ambas partes están obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada esbozó la invalidez del procedimiento administrativo previo a las demandas, efectuado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, porque el mismo no había sido efectuado por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, sino por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., quien, en su criterio, no forma parte de la relación locativa, ni como arrendador ni propietario del bien inmueble objeto de la convención. En tal sentido, observa este jurisdicente que el procedimiento administrativo efectuado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, tuvo su inició el 15 de agosto de 2012; es decir, que para ese entonces, la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., era la propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la relación locativa. Así se establece.
Por otra parte, de las pruebas aportadas por la parte demandante, se evidencia que la operación de compraventa, mediante la cual el ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadana ELENA MARGARITA ARAUJO MUÑOZ, le vendió el inmueble objeto de la relación, al ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, se efectuó por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de diciembre de 2012, mediante documento que quedó inscrito bajo el Nº 2012.1337, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 218.1.1.21.1294; lo cual se corrobora del documento marcado “C”, producido conjuntamente con el libelo de demanda, el cual es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
Así las cosas, se encuentra establecido en autos, que el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, adquirió el inmueble objeto de la relación locativa, en propiedad, durante la instrucción del procedimiento administrativo previo a la demanda; con lo cual, se verifica el supuesto de hecho establecido en el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mediante la subrogación del referido ciudadano, en la posición de propietario y arrendador del inmueble; por lo que, todos los derechos y obligaciones de la relación, así como las acciones relativas a la terminación de la misma, recaen sobre dicho ciudadano. En tal sentido, se establece la validez del procedimiento administrativo previo a la demanda, el cual, mediante Resolución Nº 00435 del 14 de junio de 2013, habilitó la vía judicial, para que se interpusiera la demanda de desalojo en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR. Así se establece.

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Establecida la validez en el presente proceso del procedimiento administrativo previo a la demanda, encuentra este jurisdicente, que la parte demandada, arguyó la nulidad de la dación en pago efectuada por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, así como la venta que le efectuó éste al ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, del inmueble objeto de la relación locativa; por cuanto las mismas, no le respectaron su derecho preferente ante terceros, para adquirir el inmueble en propiedad, conforme a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece:

“En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”.

Ahora bien, siendo que la nulidad argüida por la parte demandada, se vincula expresamente con la solvencia en el pago de las pensiones locativas, que a su vez, la parte actora endilga insolutas, por lo que, primeramente se establecerá si la parte demandada, ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, se encontraba solvente en el pago de las pensiones locativas, para la época de las transferencias de la propiedad efectuadas entre la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., y los ciudadanos ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI y ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO.
En el caso de marras, se encuentra comprobada la relación arrendaticia, la cual fue celebrada entre la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, en su condición de arrendataria, y la sociedad mercantil PROMOCIONES ROEL SUITES, C.A., cuya vigencia inició el 1º de febrero de 2008, con una duración de seis (6) meses, contados hasta el 31 de julio de 2008; lo cual se evidencia del contrato de arrendamiento, que forma parte del conjunto de copias certificadas del procedimiento administrativo previo a la demanda, efectuado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; las cuales, como anteriormente se expresó, son válidas. Así se establece.
Asimismo, ambas partes están contestes en afirmar que dicha relación locativa se indeterminó en el tiempo, por haber ocurrido la tácita reconducción del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Ahora bien, el punto álgido en la presente controversia, se centra en establecer la solvencia de la parte demandada en el pago de las pensiones locativas, reclamadas como insolutas por la parte actora, correspondientes a los meses que van desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,oo) mensuales.
Así pues, la parte actora en el presente proceso demostró la obligación que tenía la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, de pagar las pensiones arrendaticias mencionadas; pero, por su parte, la demandada, no logró demostrar el pago de las pensiones arrendaticias reclamadas, pues, si bien es cierto que en autos existen constancias de recibo de pago de pensiones locativas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2014, por ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), no es menos cierto, que los meses reclamados como insolutos son los correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2012; por lo que, la parte demandada, no cumplió con su obligación procesal de demostrar el pago de los mismos, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se establece.
En cuanto a la excepción esbozada por la parte demandada, en el sentido que la parte actora no aperturó la cuenta bancaria que ordena la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, para que por medio de la misma, se efectuara el pago de las pensiones locativas, este jurisdicente observa, que ante el incumplimiento del arrendador en la apertura de la cuenta bancaria, la arrendataria contaba con el procedimiento de consignación de pensiones locativas, bien, ante el Juzgado de Municipio establecido para ello, en la época de la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; o, bien, ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; tan es así, que efectuó consignaciones a favor del ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, por ante dicho órgano administrativo, pero por meses distintos a los reclamados como insolutos; por lo que, tal defensa no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Ahora bien, observa este jurisdicente, que la parte demandada, efectuó consignaciones locativas, por la cantidad de dos mil seiscientos bolívares (Bs. 2.600,oo), cada una, por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; correspondientes a la época en que se verificaron las transferencias de la propiedad del inmueble objeto de la relación locativa; sin embargo, tales consignaciones fueron efectuadas los días 30 de julio de 2014, 04, 07 y 12 de agosto de 2014; por lo que, al no haber sido efectuadas dentro de la oportunidad establecida en la ley, ni en el contrato, deben considerarse extemporáneos, por tardíos; y, por tanto, no verifican la solvencia de la parte demandada, para el momento en que las operaciones de transmisión de la propiedad del inmueble en cuestión se verificaron; por lo que, al estar insolvente en el pago de las pensiones locativas, la parte demandada-arrendataria, no gozaba del derecho preferente para adquirir el inmueble, estipulado en el artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por lo que, la nulidad de la dación en pago, efectuada por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO I.M., C.A., al ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI; y, posterior venta que éste le efectuó al ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
En razón de ello, no habiendo demostrado la parte demandada, ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, la solvencia en el pago de las pensiones locativas correspondientes al período que va desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, debe prosperar la demanda de desalojo que nos ocupa; por lo que, se declara sin lugar la apelación interpuesta el 1º de julio de 2015, por la abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo, impetrada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, al desalojo totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente, propiedad del ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7, ubicado en la planta baja del referido Edificio; y, a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios ocasionados, equivalente al monto de los cánones de arrendamiento insolutos desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34) por cada uno de los meses insolutos demandados; así como al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando hasta la total entrega del inmueble, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34). Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 1º de julio de 2015, por la abogada BETZABETH AILEDIF MACIAS YEPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 17.059.377, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.757, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, impetrada por el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-20.653.506, en contra de la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.728.655. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.728.655, al desalojo totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente, propiedad del ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-20.653.506, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7, ubicado en la planta baja del referido Edificio; y, a pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios ocasionados, equivalente al monto de los cánones de arrendamiento insolutos desde marzo de 2010, hasta junio de 2012, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34) por cada uno de los meses insolutos demandados; así como al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieran causando hasta la total entrega del inmueble, a razón de ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs. 856,34).
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.
Exp. Nº AP71-R-2015-000739.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar La Apelación/CONFIRMA/”D”
EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos post meridiem (2:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.