TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº AP71-R-2015-000425
Definitiva/Mercantil
Resolución de Contrato/Recurso.
Sin Lugar la Apelación/Con Lugar la Demanda/Sin Lugar la reconvención/Confirma/”F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de mayo de 1984, bajo el Nº 35, Tomo 25-A-Sgdo.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MIRIAM CONTRERAS, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.865.787, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.000.
PARTE DEMANDADA: MÓNICA FERRER DE LA ROSA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.561.432.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA ALEJANDRA SALAZAR NOGUERA, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.737.547, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.797.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Definitiva).

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones a esta alzada procedentes del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación ejercido el 7 de enero de 2015, por la representación judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado por el referido Juzgado, el 7 de octubre de 2014, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato que interpuso la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., en contra de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA; ordenó la entrega material del inmueble objeto del contrato, constituido por un apartamento distinguido con el Nº F-03-C, ubicado en el piso 3 de la Torre F del Conjunto Habitacional RESIDENCIAS CLUB CIGARRAL, situado frente a la calle uno de la Urbanización Parque Cigarral, Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y de personas; dispuso que la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) entregada por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., como aporte inicial, quedara a beneficio de la mencionada sociedad de comercio, a título de daños y perjuicios; declaró sin lugar la reconvención propuesta por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., por cumplimiento de contrato; y condenó en costas a la demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la causa.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 11 de mayo de 2015, la dio por recibida y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, conforme lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 16 de junio de 2015, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de informes. En esa misma oportunidad, la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de informes.
El 26 de junio de 2015, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de observaciones.
Por auto del 8 de octubre de 2015, este tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de resolución de contrato, mediante libelo de demanda presentado por la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de la ciudadana MONICA FERRER DE LA ROSA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Primero de Municipio de la mencionada Circunscripción Judicial, quien la admitió el 28 de junio de 2010 y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
El 20 de julio de 2010, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada.
Los días 22 y 25 de noviembre de 2010, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la habilitación del tiempo necesario para la práctica de la citación de la parte demandada, actuación que fue acordada el 29 de noviembre de 2010, por el mencionado Juzgado.
El 7 de diciembre de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada e informó que la ciudadana Mónica Ferrer de La Rosa se negó a firmar el recibo de citación. En esa misma fecha la representación judicial de la parte actora solicitó el complemento de la citación conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el órgano jurisdiccional el 10 de diciembre de 2010.
El 16 de diciembre de 2010, se designó al ciudadano DANIEL CIRCELLI TROCONE, como Secretario Accidental del Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de dar cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 11 de enero de 2011, el funcionario judicial accidental designado dejó constancia de haber hecho entrega de la boleta de notificación.
El 13 de enero de 2011, la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, asistida por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR, dio contestación a la demanda incoada en su contra y propuso reconvención.
El 17 de enero de 2011, el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reconvención propuesta y ordenó el emplazamiento de la parte actora reconvenida.
El 19 de enero de 2011, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, dio contestación a la mutua petición planteada.
El 24 de enero de 2011, la abogada MIRIAM CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, promovió pruebas.
El 25 de enero de 2011, el tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida.
Mediante sentencia interlocutoria pronunciada el 16 de febrero de 2011, el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró la nulidad del acto de posiciones juradas estampadas a la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, toda vez que no se cumplió con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil para lograr la citación personal de la parte demandada reconviniente, tal como lo previene el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual repuso la causa al estado de realizar su citación, a fin de que compareciera a absolver posiciones juradas.
Mediante sentencia interlocutoria del 22 de marzo de 2011, el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declaró incompetente por la cuantía para el conocimiento de la causa, ante la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada-reconviniente, por lo cual declinó la competencia en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ello con fundamento en los artículos 31, 32, 38 y 60 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
Contra la decisión anterior la representación judicial de la parte demandante reconvenida solicitó la regulación de la competencia, siendo remitidas las actas procesales al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Causas de turno).
Recibidas las actuaciones para el conocimiento de la regulación de la competencia solicitada, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, emitió fallo, el 1 de junio de 2011, declarando competente para conocer de la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, previa distribución de ley.
El 19 de septiembre de 2011, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido con el procedimiento administrativo correspondiente, advirtiendo que la misma continuaría su curso una vez constase en autos las resultas obtenidas del procedimiento especial establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
El 7 de octubre de 2014, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia sobre el mérito de la causa, y declaró con lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por la parte actora; ordenó la entrega material del inmueble objeto del contrato; condenó a la demandada a pagar daños y perjuicios; y declaró sin lugar la reconvención propuesta por la demandada reconviniente.
Contra dicha decisión, fue ejercido recurso de apelación, el 07 de enero de 2015, por la abogada MARIA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 7 de enero de 2015, por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 7 de octubre de 2015, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa, interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., en contra de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA; ordenó la entrega material del inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento distinguido con el Nº F-03-C, ubicado en el piso 3 de la Torre F del Conjunto Habitacional Residencias Club Cigarral, situado con frente a la calle uno de la Urbanización Parque Cigarral, Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y de personas; dispuso que la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) entregada por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., como aporte inicial, quedara a beneficio de la mencionada sociedad de comercio como compensación de los daños y perjuicios; declaró sin lugar la reconvención propuesta por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., por cumplimiento de contrato; y condenó en costas a la demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la causa.
Establecidos los límites del recurso, este tribunal para resolver considera revisar previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 07 de octubre de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“De las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la parte Actora (sic) reconvenida, Sociedad Mercantil Rivelex, C.A., intenta un Juicio por Resolución de Contrato contra la ciudadana Mónica Ferrer de la Rosa, por incumplimiento de sus obligaciones establecidas en el Contrato de Opción de Compraventa celebrado por las partes en fecha 13 de Mayo de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y el rechazo de la demandada reconviniente, esgrimiendo que la actora reconvenida no cumplió con sus obligaciones contratadas en el referido contrato y que el mismo versa sobre la compra y venta del inmueble objeto del contrato y no una opción de compra, por lo que reconvino por Cumplimiento de Contrato.
Ahora bien, analizados los alegatos de las partes y analizadas las pruebas promovidas para decidir el Tribunal observa:
El contrato de Opción de Compra venta es un contrato preliminar de la venta, en el cual las partes se comprometen a celebrar un contrato de venta, cuando trascurra cierto tiempo o se susciten determinadas circunstancias. En estos contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes cuando es unilateral, o por las dos cuando es bilateral, consistente en la celebración de un contrato de venta. Los contratos preliminares reciben también el nombre de promesa y opción.
En los contratos preliminares la obligación contraída no es de dar, sino de hacer algo, concretamente, un futuro contrato de venta, a realizarse entre las partes.
(omissis)
(…) en los contratos preliminares de venta, específicamente opción de compra venta o promesa de venta queda entendido que la venta sólo se concretará en documento a ser realizado posteriormente, ya que mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador, Solamente existe una obligación de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por lo que las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, en el caso sub exámine, se evidencia del contrato suscrito por las partes que riela al folio doce (12) al dieciséis (16), que las partes consintieron que la contratante, Ciudadana Mónica Ferrer de La Rosa adquiriría el apartamento una vez cumplidas las cláusulas del referido contrato mediante la venta que se haría en los términos establecidos en las cláusulas siguientes, específicamente en su cláusula Tercera, de la manera siguiente:
‘Sobre la base del interés manifestado por EL (LOS) CONTRATANTE (S) en adquirir el apartamento, LA PROPIETARIA acepta que una vez cumplidas de este contrato, vender a dicho (s) CONTRATANTE (S) el apartamento por ellos escogido indicado en la cláusula Segunda de este documento, venta que se hará bajo las condiciones que mas adelante se indican .../…’.
Demostrándose así que el contrato suscrito entre las partes en fecha 13 de Mayo de 2009, no configura un contrato de compra venta pues la venta definitiva del inmueble objeto de contrato se realizaría posteriormente de la forma establecida en las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato, de modo que, el contrato suscrito por las partes corresponde a un contrato de opción a compra venta y no de venta, contentivo sólo de obligaciones de hacer y no de dar, por lo que no es un contrato traslativo de la propiedad. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, una vez determinado que el contrato objeto del litigio configura un contrato de opción de compra venta y no un contrato de venta, pasa esta juzgadora a examinar los alegatos esgrimidos por las partes referentes al incumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato.
En tal sentido, se evidencia de las Actas procesales que la parte actora reconvenida, Sociedad Mercantil Rivelex, C.A., alegó el incumplimiento de la demandada reconviniente de cancelar el monto de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), imputables al precio definitivo del inmueble, cuyo pago debió efectuarse sin prórroga el día 12 de Septiembre de 2009, establecido de esa forma en la cláusula Quinta del contrato de opción a compra, la cual es del siguiente tenor:
‘QUINTA: El precio indicado en la cláusula anterior será pagado por EL (LOS) CONTRATANTES (S) de la siguiente manera: A) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) que se tendrá como cuota inicial que entregará EL (LOS) CONTRATANTE (S) a LA PROPIETARIA en la firma de este documento ante la Notaría Pública Segunda. B) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 450.000,00) más gastos de protocolización que serán cancelados al momento de la firma del documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, el día 12-09-2009. C) El saldo o sea la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) que será cancelado a los seis meses después de la firma ante el Registro Subalterno correspondiente’.
Alegato éste que fue refutado por la demandada reconviniente esgrimiendo que la parte actora reconvenida no cumplió con su obligación de consignar a la entidad bancaria los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, sin notificarle sobre el día y la hora del otorgamiento definitivo del documento definitivo de venta.
En tal sentido, la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar que cumplió con la obligación de consignar a la entidad bancaria los recaudos requeridos para la tramitación del crédito hipotecario y posterior redacción e introducción al Registro respectivo del documento definitivo de venta, procedió a consignar al cuerpo del presente expediente en la oportunidad procesal correspondiente comunicación enviada por Promotora Di Gerónimo, C.A., encargada de la promoción y venta del inmueble, como consta del contrato, al Banco de Venezuela C.A., los recaudos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato de la señora Mónica Ferrer de La Rosa, titular de la Cédula de Identidad No. 11.561.432, recibida y sellada por el Banco de Venezuela, C.A., Gerencia de Créditos Hipotecarios, a los fines de tramitar dicha solicitud, la cual fue debidamente valorada por quien aquí juzga otorgándole pleno valor probatorio, quedando así evidenciado que la parte actora reconvenida sí cumplió con su obligación de hacer establecida en el contrato. ASÍ SE DECIDE.-
Asimismo, se constató de las actas procesales que la entidad bancaria que otorgaría el crédito hipotecario a la demandada reconviniente, le negó el crédito solicitado, es decir, la solicitud de crédito hipotecario se llevó a cabo, más no fue aprobada por el Banco de Venezuela, quedando demostrado tal hecho del informe enviado por el referido banco, el cual riela al folio ciento sesenta y seis (166) del presente expediente.
Así pues, conforme a los alegatos y probanzas que constan en autos la parte actora reconvenida efectivamente cumplió con su obligación de hacer contraída en el contrato de opción a compra en virtud de que la compañía designada por la Sociedad Mercantil Rivelex, C.A. consignó los recaudos a la entidad bancaria y el mismo fue tramitado más no fue aprobado. ASÍ SE DECIDE.-
A todo esto, la parte demandada reconviniente no consignó instrumento alguno que evidenciara que haya cumplido con su obligación de cancelar el precio convenido en el contrato de opción de compra venta consignando el saldo restante que satisficiera el precio de la venta definitiva del inmueble.
Aunado a esto, las partes contratantes en la cláusula Décima del contrato, contentiva de las condiciones expresas del mismo consintieron que:
‘I) Ambas partes convienen en que LA PROPIETARIA, podrá sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna dar por terminada la presente negociación y aceptar libremente ofertas de compras de terceras personas interesadas en EL APARTAMENTO objeto de este convenio o proceder en la forma que mas convenga a sus derechos e intereses entendiéndose que EL (LOS) CONTRATANTE (S) ha (n) dejado de tener interés en la compra de EL APARTAMENTO, además de las causas ya señaladas en los siguientes casos de incumplimiento: …3) si no se entrega (n) las cantidades que se ha (n) comprometido a entregar en los términos estipulados en la cláusula Quinta de este documento…’.
Así pues, partiendo del principio de autonomía de voluntad de las partes y de la disposición de que el contrato es ley entre quienes los suscriben, al haber establecido como condición expresa que el incumplimiento del pago del saldo restante para satisfacer el monto total del precio del inmueble objeto de la opción a compra y así poder efectuar la venta y trasmitir la propiedad daría a la propietaria la facultad de dar por terminada la negociación, y en razón a que la demandada reconviniente no promovió elemento alguno que desvirtuara lo alegado por la actora reconvenida, resulta forzoso para esta jurisdicente declarar con lugar la presente acción interpuesta por la Sociedad Mercantil Rivelex C.A., contra la demandada reconviniente ciudadana Mónica Ferrer de La Rosa, cuya pretensión perseguida es la Resolución del Contrato suscrito por las partes en fecha 13 de Mayo de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda y así se dispondrá en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.-
De la Reconvención Propuesta
La parte demandada-reconviniente al momento de contestar la demanda propuso formal reconvención a la parte actora-reconvenida alegando que:
‘…/…De todo lo anteriormente expuesto debemos señalar que en el contrato de venta, encontramos que si concurren todos los elementos indispensables de una venta, es bilateral, es consensual, tiene un objeto perfectamente determinado, al igual que está determinado el precio de cuyo monto total ya el comprador pagó parte y así lo aceptó el vendedor, y como consecuencia de ello, el contrato de compra-venta se perfeccionó el día 13 de Mayo de 2009.
Es el caso ciudadana Juez, que no obstante haber cumplido con todas las obligaciones que se desprenden del mencionado documento de compraventa, para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia, específicamente la de pagar el precio y las demás establecidas en el Código Civil, la vendedora CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., incumplió con otorgar el documento definitivo de venta, a pesar de los múltiples requerimientos efectuados…
En consecuencia, de esta operación sólo quedó pendiente el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble.
…/…
Por todo lo antes expuesto Demando, por Cumplimiento de Contrato, a la sociedad mercantil Constructora Rivelex, C.A. …/…’
(Omissis)
(…) Cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo. ASÍ SE ESTABLECE.-
Así pues, como ya se determinó previamente, el contrato suscrito por las partes configura un contrato de opción a compraventa y no de venta, ya que el mismo contrato en la cláusula Tercera categóricamente expresa que la venta se haría posteriormente en los términos establecidos en las cláusulas Cuarta y Quinta. Corolario de lo anterior, ratifica quien aquí juzga que el contrato objeto del litigio configura una opción de compra y no una venta del inmueble objeto del contrato. ASÍ SE DECIDE.-
En cuanto al alegato de que a pesar de haber cumplido con sus obligaciones pactadas en el contrato la parte actora reconvenida sociedad mercantil Constructora Rivelex, C.A., no le otorgó el documento definitivo de compra venta, este Tribunal observa:
(Omissis)
(…) la parte demandada reconviniente Ciudadana Mónica Ferrer de la Rosa, no aportó al proceso prueba alguna que avalara sus dichos, ya que si bien es cierto en la oportunidad procesal correspondiente para que absolviera posiciones juradas, en la deposición Décima Segunda expresó que en la denuncia presentada ante la Fiscalía 62 del Ministerio Público manifestó que había vendido su carro y había llevado el dinero a la Sociedad Mercantil Rivelex, C.A., y no se lo aceptaron, consignando en ese acto acta contentiva de la denuncia que por estafa presentó contra la sociedad mercantil actora reconvenida, la cual riela al folio ciento setenta y dos (172) al ciento setenta y cuatro (174), de la que se extraen los términos en que expuso la denuncia ante la referida Fiscalía, no consta en autos algún otro elemento probatorio que acreditara lo expresado ante la Fiscalía por la Ciudadana Mónica Ferrer de La Rosa. ASÍ SE DECIDE.-
En consecuencia, al no haber demostrado la parte demandada reconviniente que efectivamente canceló el precio para el otorgamiento del documento de venta como fue pactado en las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato de opción a compra, cumpliendo así con sus obligaciones de hacer contratadas en el contrato de opción de compra suscrito en fecha 13 de Mayo de 2009, la pretensión de la demandada reconviniente, que persigue el Cumplimiento del referido contrato, no debe prosperar en derecho y así se dispondrá en el dispositivo de este fallo’.

DEL THEMA DECIDENDUM

La representación judicial de la parte actora alegó que según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 13 de mayo de 2009, inserto bajo el Nº 53, Tomo 47, su representada celebró con la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, titular de la cedula de identidad Nº V-11.561.432, contrato de opción de compraventa.
Que el objeto del mencionado contrato de opción de compraventa es el inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas y números F-03-C, ubicado en el piso 3 de la Torre “F”, del Conjunto Habitacional Residencias Club Cigarral, cuyo apartamento tiene un área de ciento veinticuatro metros cuadrados (124 m2) aproximadamente, y está integrado por sala-comedor, habitación principal con closet, baño de la habitación principal, una (1) habitación con closet, un estudio, un baño auxiliar, cocina, lavadero, habitación de servicio con closet, baño de la habitación de servicio, hall de habitaciones, balcón y jardinera, correspondiéndole dos (2) puestos cubiertos para estacionamiento de vehículos tipo compacto, distinguidos con los números ochocientos tres (803) y ochocientos cuatro (804), situados en el sótano tres de la Torre “F” de la mencionada edificación.
Que el precio pactado por las partes para la proyectada negociación de compraventa fue la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 780.000,00), para ser pagados por la compradora de la siguiente manera: 1) Un primer aporte, de trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F 300.000,00), que fueron recibidos por su representada al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. 2) La cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 450.000,00) para ser pagados por la compradora al momento de suscribir el mencionado contrato de compraventa, ante la competente oficina registral, fijado este para el día 12 de septiembre de 2009. Que el saldo restante de treinta mil bolívares fuertes (Bs. F 30.000,00) sería pagado en seis cuotas consecutivas, durante seis meses, siendo la primera al mes siguiente de haberse protocolizado la venta en la correspondiente oficina de registro.
Que la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA incumplió flagrantemente el aludido contrato, pues de conformidad con lo establecido en el literal b) de la cláusula “quinta” de esa convención, no pagó la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 450.000,00) que debía ser imputada al precio definitivo de la venta proyectada, cuyo pago debió haberse efectuado, sin prórroga, para el día 12 de septiembre de 2009, así como el saldo restante de treinta mil bolívares fuertes (Bs. F 30.000,00) antes mencionado.
Que habiendo transcurrido en su totalidad el término fijado para la protocolización del inmueble, a saber el día 12 de septiembre de 2009, la referida ciudadana tampoco honró su obligación de pago frente a su representada, todo lo cual se traduce en un perjuicio, pues además de experimentar una disminución patrimonial se ha visto impedida de ofrecer en venta el inmueble.
Que la cláusula décima del contrato establece que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., podría retener las cantidades recibidas hasta el momento del incumplimiento.
Demandó a la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) La resolución del contrato opción de compraventa celebrado entre las partes, y como consecuencia de ello, para que restituya sin plazo alguno el bien inmueble objeto de la mencionada convención, totalmente desocupado de personas y bienes, en buenas condiciones de aseo y conservación; 2) Que la cantidad de trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F 300.000,00), entregada por la mencionada ciudadana como aporte inicial de la negociación, quede en beneficio de su representada como justa compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento. 3) El pago de las costas y costos derivados del proceso.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Solicitó con fundamento en el ordinal 5º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, medida preventiva de secuestro.
Estimó la demanda en la cantidad de noventa y siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F 97.500,00), equivalentes a un mil quinientas unidades tributarias (U.T 1.500), a razón de sesenta y cinco bolívares fuertes por unidad tributaria (Bs. F. 65,00 x U.T.).
La parte demandada al contestar la demanda impugnó la cuantía de la demanda por considerarla insuficiente. Fundamentó su alegato en el hecho de que la pretensión objeto del juicio lo constituye la resolución de un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble cuyo precio de venta fue la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 780.000,00) tal como consta de la literalidad del contrato presentado por la parte actora junto al libelo de la demanda como fundamento de la pretensión, por lo que teniendo este juicio por objeto un derecho real resulta indudable que la cuantía aplicable al caso viene dada por el valor del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho, por ser totalmente inciertos los fundamentos de la misma.
Alegó que el 13 de mayo de 2009, suscribió con la con la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., un contrato para la adquisición del inmueble objeto de controversia, pero que en el devenir fue modificado. Que el precio para la “compraventa” fue la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 780.000,00). Que del precio de venta pagó la cantidad de trescientos mil bolívares fuertes (Bs. F 300.000,00). Que la vendedora consintió la ocupación del inmueble objeto de la venta. Que el lapso y condiciones para el pago del saldo fue modificado por cuanto la constructora estableció la modalidad que su persona tramitara con su participación y consentimiento la obtención de un crédito hipotecario, para efectuar el pago.
Adujo que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., nunca dio cumplimiento a lo acordado, e incumplió la obligación de entregarle los documentos necesarios para la tramitación del crédito. Que ante la incertidumbre hizo gestiones para honrar su obligación pero que la actora nunca le hizo entrega de los documentos necesarios relacionados con la operación de venta, como solvencias de inmuebles urbanos, Hidrocapital y planilla de liquidación del impuesto sobre el precio de venta, lo que impidió el trámite del crédito como la presentación del documento de compraventa ante el Registro Subalterno respetivo, sin notificarle el día y la hora del otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que existía una imposibilidad para ella de efectuar un pago cuando la actora no había dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
Argumentó que se obligó al pago de un saldo, pero condicionado dicho cumplimiento a que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., otorgara el documento de compraventa ante el Registro Subalterno respectivo, previa la entrega de los documentos necesarios, por lo que no se le puede imputar incumplimiento alguno cuando la actora no ha dado cumplimiento a sus obligaciones.
Impugnó todos y cada uno de los fotostatos acompañados en copia simple en el libelo de la demanda. Propuso reconvención en los siguientes términos:
Adujo que en el presente caso nos encontramos ante un contrato de venta propiamente dicho, con todas las características propias del contrato de venta y no un contrato preliminar, preparatorio o promesa de contrato. Que en el presente caso la venta es perfecta desde que las partes convinieron respecto a la cosa vendida y el precio. Que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., recibió de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, parte del precio. Que en el contrato de venta consignado junto al libelo se establecieron los elementos fundamentales para su validez: el consentimiento, el objeto y la causa. Que en presente caso la manifestación de la voluntad de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en cuanto a vender el inmueble, quedó plasmada en el contrato, y que la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, igualmente consintió para comprar el inmueble por el precio convenido de setecientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 780.000,00), de modo que el consentimiento en la venta se formó de manera instantánea, desde el mismo momento en el cual se suscribió el documento el 13 de mayo de 2009, independientemente de la calificación que le hayan dado las partes. Que el hecho de que las partes hayan establecido una posterior oportunidad para cumplir con la formalidad escrita del contrato de venta ante el Registro correspondiente, lo es simplemente para que este surta efectos frente a terceros, pero ello no significa que la venta no sea perfecta desde el mismo momento en el cual se llevó a cabo el acuerdo que contiene la manifestación de voluntad de comprar y vender. Que cualquier contrato que contenga una promesa bilateral de compraventa es un perfecto contrato de compraventa. Que en el presente caso, lo diferido en el tiempo fue el otorgamiento del documento ante la Oficina Subalterna de Registro (que no es elemento indispensable para el perfeccionamiento del contrato de venta) y el pago del saldo del precio, cuestión que se debía llevar a cabo en el mismo momento de la protocolización del documento en la oficina de registro respectiva (cuestión que tampoco es esencial para el perfeccionamiento del contrato de venta), oportunidad en la cual se debe producir la tradición respectiva.
Fundamentó la reconvención en los artículos 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.474 y 1.488 del Código Civil.
Solicitó como medida cautelar innominada que se le autorice a continuar ocupando el inmueble objeto de la controversia, en compañía de su núcleo familiar, durante el lapso de duración del presente juicio.
Reconvino a la parte actora para que cumpla el contrato de venta convenido y suscrito entre las partes, en el sentido de hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del documento de propiedad, conforme lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil, en cuya oportunidad manifestó cumplir con la obligación de pagar el saldo del precio fijado en la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 480.000,00) y en pagar las costas y costos del proceso. Pidió al Tribunal con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia definitiva que se dicte en el juicio produzca los efectos del contrato no cumplido y ordene el registro de la sentencia en la Oficina Subalterna correspondiente, una vez consignada la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F 480.000,00).
La parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta en los términos siguientes: cuestionó la cuantía en la que la demandada reconviniente estimó la contrademanda, dada la naturaleza de la pretensión procesal y adujo la inaplicabilidad del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el valor de la pretensión está determinado por la estimación efectuada en el libelo. Negó, rechazó y contradijo que el contrato suscrito entre las partes fuese una venta y alegó que se trataba de una opción de compra, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, lo cual se puede inferir de las cláusulas que dieron el marco de esa negociación así como de los hechos sobre los cuales se ejecutaría el contrato. Que la demandada reconviniente incumplió el aludido contrato. Que las cláusulas revelan la intención de las partes de celebrar un contrato preliminar, a los fines de materializar el documento definitivo traslativo de la propiedad, tal como se desprende del documento suscrito el 13 de mayo de 2009. Que las entidades financieras exigen el documento de opción de compraventa para tramitar los créditos hipotecarios, y sería ilógico que se presentara un documento de venta para gestionar un crédito, pues una vez que se aprueba el crédito el banco redacta el documento de venta y se constituye una hipoteca de primer grado sobre el inmueble para garantizar el cumplimiento de la obligación derivada del préstamo. Que su representada entregó los recaudos y documentos a la entidad financiera el 28 de mayo de 2009, para que la contratante hiciera las gestiones que a título personal le correspondían para obtener el crédito bancario. Que la obligación de su representada era de no disponer del inmueble (no hacer) por un tiempo en el cual la contratante debió de cumplir con su obligación principal (de hacer), como era el pago del precio del inmueble, siendo ulterior la obligación de trasladar la propiedad mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina subalterna de registro correspondiente. Que la demandada reconviniente no cumplió su prestación, tal como lo declara en su demanda al solicitarle al Tribunal que fije un término, a tenor de lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, para cumplir con la obligación de pagar el saldo del precio. Negó que su representada hubiese consentido la ocupación previa del inmueble por efecto del otorgamiento del documento de opción de compraventa, ya que la misma se derivó de la relación arrendaticia que sostuvo con la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, hasta el 28 de octubre de 2010, que finalizó mediante transacción judicial celebrada ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la demanda que por desalojo interpuso en su contra, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde julio de 2009 hasta junio de 2010, por lo cual también negó su condición de arrendataria. Solicitó se declarara sin lugar la reconvención propuesta y se condenara en costas a la demandada reconviniente.

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS, SU ESTABLECIMIENTO Y APRECIACIÓN.

Seguidamente este jurisdicente procede a descender al análisis del elenco probatorio aportado por la parte actora reconvenida, tanto en la demanda, como en la etapa probatoria, toda vez que la demandada reconviniente no promovió medio de prueba alguno dentro del contradictorio, para lo cual se observa:

1) Del folio 12 al 17, ambos inclusive, cursa original del contrato suscrito por las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 13 de mayo de 2009, inserto bajo el Nº 53, Tomo 47, mediante el cual la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, manifestó su interés en adquirir el apartamento distinguido con el Nº F-03-C, ubicado en el piso 3 de la Torre F, del Conjunto Habitacional denominado Residencias Club Cigarral, con un área aproximada de 124 m2, integrado por sala-comedor, habitación principal con closet, baño de la habitación principal, una (1) habitación con closet, un estudio, baño auxiliar, cocina-lavadero, habitación de servicio con closet, baño de la habitación de servicio, hall de habitaciones, balcón y jardinera, al que le corresponden dos (2) puestos cubiertos para estacionamiento de vehículos tipo compacto, distinguidos con los números ochocientos tres (803) y ochocientos cuatro (804), situados en el sótano tres de la Torre “F”. En la cláusula cuarta del contrato en referencia se estableció lo siguiente: “El precio por el cual LA PROPIETARIA venderá a EL (LOS) CONTRATANTE (S) el apartamento antes señalado, es por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 780.000,00)”. El pago, conforme la cláusula quinta, sería de la siguiente forma: 1) La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00), al momento de la firma del documento ante la oficina notarial antes identificada. 2) La cantidad de cuatrocientos CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 450.000,00) más los gastos de protocolización al momento de la firma del documento de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, el 12 de septiembre de 2009; y 3) La cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 30.000,00), seis meses después de la firma ante el Registro Subalterno correspondiente. En la cláusula sexta las partes de manera expresa autorizaron a la sociedad mercantil PROMOTORA DI GERÓNIMO, C.A. para tramitar todo lo relativo a la operación definitiva de compraventa, elaboración de documentos, trámites ante Registros, hasta la definitiva y total terminación de la operación. Y en la cláusula séptima del documento las partes acordaron que PROMOTORA DI GERÓNIMO, C.A., no sería responsable por la falta de otorgamiento del crédito por parte del ente bancario o de financiamiento para la compra del inmueble objeto de contrato. Este instrumento auténtico, contentivo de las estipulaciones de las partes, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece.
2) A los folios 96 y 97 del expediente, riela comunicación dirigida por PROMOTORA DI GERÓNIMO C.A. al BANCO DE VENEZUELA, mediante la cual, remite a dicha entidad bancaria los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, sobre el inmueble objeto de litigio, debidamente recibida por la referida entidad el 28 de mayo de 2009. Dicho instrumento constituye un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por tanto, se desestima por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Del folio 108 al 134, ambos inclusive, cursa copia fotostática certificada de los siguientes instrumentos: 1) libelo contentivo de la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, con fundamento en la causal establecida en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio sobre el inmueble objeto de litigio; 3) auto de admisión de la demanda emitido por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 4) acta relativa a la práctica de la medida preventiva de secuestro practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la mencionada Circunscripción Judicial, en la que la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, asistida por el abogado YU LIN ARRETURETA, expuso para el momento de la materialización de la referida medida que no había realizado el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, y le solicita a la demandante un lapso de treinta días continuos para hacer entrega del inmueble y dar por terminado el proceso judicial instaurado en su contra, petición que fue aceptada por la solicitante de la providencia cautelar y ante lo cual se abstuvo de su práctica; 5) homologación de la transacción, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa el 28 de octubre de 2010. Dichas copias certificadas se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, y demuestran que la ocupación previa que hizo la demandada reconviniente del inmueble de autos derivó de un contrato de arrendamiento que celebraron las partes, cuya relación arrendaticia culminó por efecto de la transacción suscrita por los litigantes en el mencionado juicio de desalojo. Así se establece.
4) Al folio 166 del expediente cursa resultas de la prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, mediante la cual dicha institución bancaria informa al Tribunal de la causa que según información suministrada por el Área de Crédito Hipotecario, la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, titular de la cédula de identidad Nº 11.561.432, realizó solicitud de crédito hipotecario la cual le fue negada por comité. El referido instrumento se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, acuerdo a las reglas de la sana crítica, conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que el crédito hipotecario que fue solicitado por la demandada reconviniente le fue negado. Así se establece.
5) El 10 de marzo de 2011, tuvo lugar la evacuación de la prueba de posiciones juradas correspondiente a la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, quien las absolvió y de las cuales se extraen los siguientes hechos trascendentales a la causa: Que declaró en la Fiscalía Sexagésima Segunda de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que efectivamente la CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., armó una carpeta con los recaudos presentados por la absolvente para la tramitación del crédito ante el BANCO DE VENEZUELA, lo cual se evidencia del acuse de recibo del 29 de mayo de 2009. Que declaró en la Fiscalía Sexagésima Segunda que su crédito fue negado. Que el único precio fijado por el vendedor para la compra del inmueble fue de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00). Que la Constructora le ofreció gestionar el crédito con el Banco de Venezuela por el saldo restante. Este medio de prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.
6) El 11 de marzo de 2011, tuvo lugar la evacuación de la prueba de posiciones juradas correspondiente a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., las cuales fueron absueltas por el ciudadano FERNANDO SILVIO DI GERÓNIMO SALVATORIELLO, titular de la cédula de identidad Nº V.5.217.760, en su carácter de gerente de ventas de la referida sociedad de comercio, de las cuales se extraen los siguientes hechos trascendentales a la causa: Que tiene conocimiento que en la Fiscalía 62 CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., tiene una denuncia por estafa en la transacción de venta del inmueble interpuesta por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, que está en etapa de investigación. Este medio de prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.
7) Junto las actas contentivas de las posiciones juradas, las partes consignaron copia simple del acta de entrevista rendida el 27 de enero de 2011, por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, por ante la Fiscalía Sexagésima Segunda del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y original de constancia expedida por la sociedad mercantil INVERSORA DI GERÓNIMO C.A., mediante la cual se hace constar que la mencionada ciudadana pagó con puntualidad el canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, desde febrero de 2004, hasta el 2008, recomendándola como cliente. En cuanto al primer instrumento (acta de entrevista) se desestima por tratarse de un acto de investigación solo tiene por objeto sustentar el acto conclusivo que posteriormente deberá decretar la representación de la Vindicta Pública, de modo que al ser actos que tienden a realizarse en la investigación preparatoria del proceso penal sólo tienen carácter extraprocesal y administrativo; por ende, carecen de valor probatorio al no poder ser calificados como actos de prueba. En cuando al segundo, tiende a comprobar el cumplimiento de pago de los cánones durante un período distinto al señalado en el juicio de desalojo cuyas actas fueron promovidas dentro del proceso, por consiguiente, se desestima. Así se decide.
La representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito de informes presentado ante esta superioridad, que en atención a lo pactado por las partes la demandada reconviniente no pagó el precio del inmueble en el plazo previsto para ello, razón por la cual se procedió ante las instancias judiciales a demandar la resolución del contrato. Que la demandada reconviniente no promovió pruebas en el proceso para demostrar su pretensión. Que la demandante reconvenida demostró a través de las documentales y la prueba de informes que había entregado los recaudos al Banco de Venezuela para la tramitación del crédito y el cual le fue negado a la demandada reconviniente. Solicitó se declarara con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra y sin lugar la reconvención.
A fin de fundamentar el recurso de apelación ejercido contra el fallo definitivo emitido por el a quo, la representación judicial de la parte demandada reconviniente señaló en su escrito de informes dirigido a esta alzada, que la actora reconvenida no entregó los documentos necesarios para la tramitación del crédito, lo que impidió a su representada el referido trámite y la presentación del documento de compraventa ante el Registro Subalterno respectivo, sin notificarle el día y hora del otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que existía una imposibilidad para efectuar el pago puesto que la actora no había dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
Alegó la excepción de incumplimiento non adimpleti contractus, bajo el argumento de que el pago del saldo del precio estaba condicionado al cumplimiento de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., del otorgamiento del documento de compraventa ante el Registro Subalterno respectivo, previa la entrega de los documentos necesarios, por lo que no se le puede imputar incumplimiento alguno a su mandante cuando la actora no ha dado cumplimiento a sus obligaciones. Insistió en el argumento de que el contrato celebrado entre las partes es de venta al encontrarse presentes los elementos esenciales para ello y no de opción de compraventa, tal como lo ha establecido reiteradamente la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil. Que en el presente caso quedó diferido el pago del saldo del precio para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Solicitó que la apelación ejercida sea declarara con lugar en la sentencia definitiva.
El 26 de junio de 2015, la representación judicial de la demandante reconvenida presentó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, mediante el cual insistió en que el contrato suscrito es una opción de compraventa, no una venta, y que la demandada reconviniente no presentó prueba alguna para demostrar los hechos alegados ni la excepción de contrato no cumplido. Solicitó se declarara sin lugar la apelación interpuesta por la ciudadana Mónica Ferrer de La Rosa.

DEL MÉRITO DE LA CAUSA.

Reiteradamente nuestro máximo de Justicia ha establecido que los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes. Asimismo, los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes le hubieren dado una erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 15, del 28 de febrero de 1996, en el juicio de Orlando Di Berardino Di Rocco contra Lidia Margarita Quintero de Rengifo).
De manera que, en definitiva corresponde al juez el juzgamiento del acto volitivo de las partes, quienes en ejercicio de las facultades que les confiere el artículo 1.159 del Código Civil y del principio de autonomía de la voluntad, han de reglamentar las reglas y fijar las pautas para vincularse jurídicamente.
En el caso sub examine la temática central del debate gravita sobre la calificación que las partes endilgan al contrato suscrito entre ellas el 13 de mayo de 2009, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, pues mientras la parte actora reconvenida sostiene que celebró con la demandada reconviniente un contrato de opción de compraventa, la parte contraria arguye que la relación jurídica sustantiva que une a las partes es un contrato de compraventa.

Al respecto esta alzada efectúa las siguientes consideraciones:

En ocasiones quienes proyectan la celebración de contratos formales suscriben acuerdos preliminares, bien sea porque requieren la verificación de acontecimientos aleatorios o simplemente porque se requiere de documentación para el efecto deseado por las personas naturales o jurídicas que intervienen en ellos, de modo que las partes trazan la directriz con las obligaciones que se imponen y establecen las cláusulas que han de cumplir para materializar el negocio jurídico.
Dentro de esta concepción, Coviello sostiene que nada obsta para la configuración del contrato preliminar el hecho de que el mismo no se encuentre previsto en el Código Civil, porque las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses sobre la base del principio de autonomía de la voluntad, por lo que concluye que el contrato prometido en el preliminar es un contrato que opera en una doble dirección: como extintivo de la obligación de contrahere y constitutivo de sus efectos normales.
Recientemente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 878 del 20 de julio de 2015 (caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A.) se pronunció respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, y precisó:

“…Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
(Omissis)
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

Observa quien aquí decide, que en la cláusula tercera del instrumento contentivo de las condiciones generales de la negociación la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, manifestó su interés en adquirir el inmueble identificado en la narrativa de este fallo, y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., expresó su voluntad de venderlo una vez cumplidas las cláusulas establecidas en el referido contrato. En la cláusula cuarta, los contratantes establecieron el precio de venta del inmueble y en la cláusula quinta la modalidad de pago, proyectando la firma del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro para el día 12 de septiembre de 2009. En la cláusula sexta del aludido contrato, las partes que lo suscribieron autorizaron de manera expresa a la sociedad mercantil PROMOTORA DI GERÓNIMO, C.A., para tramitar todo lo relativo a la operación definitiva de compraventa, elaboración de documentos, trámites ante Registros, hasta la definitiva y total terminación de la operación, de modo que del estudio integral y sistemático de las cláusulas contractuales ya referidas este sentenciador interpreta, con sujeción a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la intención de las partes al celebrar el contrato del 13 de mayo de 2009, fue la de celebrar un contrato de opción de compraventa y no un contrato definitivo de compraventa, tal como fue decidido por el a quo. Así se decide.
Resulta indispensable para esta superioridad determinar cuál de los contratantes incurrió en incumplimiento culposo, a fin de determinar la procedencia o no de las pretensiones deducidas en juicio por los litigantes, para lo cual observa:
Del análisis de los medios probatorios promovidos y evacuados en la secuela del proceso, concretamente de la prueba informes dirigida al BANCO DE VENEZUELA y de la prueba confesión provocada (posiciones juradas) se evidencia que el crédito solicitado por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, y gestionado a través de la sociedad mercantil PROMOTORA DI GERÓNIMO, C.A., para la adquisición del inmueble no fue aprobado.
No consta en las actas del expediente que la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, hubiese pagado íntegramente el precio del inmueble para que naciera la obligación de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., de suscribir el documento definitivo de compraventa, carga probatoria que debió cumplir conforme a las previsiones de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Por el contrario, para justificar la falta de pago del precio oportunamente la demandada reconviniente propuso la excepción nom adimpleti contractus, defensa que estima esta alzada es improcedente, por cuanto el incumplimiento culposo no provino de su contraparte, presupuesto necesario a los efectos de la previsión del artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.
Los anteriores señalamientos develan el incumplimiento culposo de la parte demandada, hoy reconviniente, que hace improcedente la pretensión impetrada, pues se pretende el cumplimiento de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad sin que exista constancia auténtica en los autos que dicha parte haya cumplido su prestación (pago del precio), tal como lo dispone la parte in fine del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Demostrado como ha sido el incumplimiento culposo del contrato de opción de compraventa por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, nació el derecho a la actora reconvenida a retener para sí la cantidad recibida para el momento del incumplimiento, a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, conforme a la cláusula décima del contrato de opción de compraventa y a la previsión legal establecida en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.
Tales precisiones conllevan a esta alzada a declarar con lugar la demanda, y en consecuencia a declarar resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes; ordenar a la demandada reconviniente entregar a la actora reconvenida el inmueble objeto de litigio; ordenar que la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) entregada por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., como aporte inicial, quede en beneficio de la mencionada sociedad de comercio, como compensación por los daños y perjuicios irrogados; declarar sin lugar la reconvención propuesta por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., por cumplimiento de contrato, tal como será establecido en el dispositivo de esta decisión. En razón de ello, se declara sin lugar la apelación interpuesta el 07 de enero de 2015, por la abogada MARIA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 07 de octubre de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 7 de enero de 2015, por la abogada MARÍA ALEJANDRA SALAZAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, en contra de la decisión dictada el 7 de octubre de 2014, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa, incoada por sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de mayo de 1984, bajo el Nº 35, Tomo 25-A-Sgdo., en contra de la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.561.432. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 13 de mayo de 2009, inserto bajo el Nº 53, Tomo 47; se ordena a demandada reconviniente entregar a la actora reconvenida el inmueble distinguido con las siglas y números F-03-C. Ubicado en el piso 3 de la Torre “F”, integrante del Conjunto Residencial que lleva por nombre Edificio Residencias Club Cigarral. La suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) entregada por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., anteriormente identificadas, como aporte inicial, queda en beneficio de la mencionada sociedad de comercio, como compensación por los daños y perjuicios irrogados;
TERCERO: SIN LUGAR, la reconvención propuesta por la ciudadana MÓNICA FERRER DE LA ROSA, en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., ampliamente identificadas, por cumplimiento de contrato.
CUARTO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.
Exp. Nº AP71-R-2015-000425
Definitiva/Recurso/Mercantil
Resolución de Contrato/Sin lugar la apelación
Con Lugar la Demanda/Sin Lugar la Reconvención/Confirma decisión/”F”

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve y treinta antes meridiem (9:30 a.m.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.