TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, uno de diciembre de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: AP31-V-2015-001298
RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA-VENTA.-
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES
Vista la anterior demanda, la pretensión en ella contenida y los recaudos acompañados a la misma, presentada por la Abogada LELYS PERALTA COLMENARES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado los bajo el Nro. 137.265, en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas NELLY COROMOTO SILVA RIVAS, NIEVES ADELAIDA FIGUERA SILVA y MARIA GABRIELA FIGUERA SILVA, venezolanas, mayores de edad, de éste domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.909.575, V-18.143.995 y V-19.391.208; mediante la cual incoa pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA-VENTA en contra de la ciudadana NUBIA COROMOTO PAEZ ALFONZO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-8.555.907, éste Tribunal a los fines de pronunciarse en relación a su admisibilidad o inadmisibilidad observa:
De la revisión del escrito libelar contentivo de la pretensión, se evidencia que la pretensión incoada es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, en virtud del contrato de compra-venta suscrito entre las ciudadanas NELLY COROMOTO SILVA RIVAS, NIEVES ADELAIDA FIGUERA SILVA y MARIA GABRIELA FIGUERA SILVA, ya identificadas, parte actora en la causa que nos ocupa y la ciudadana NUBIA COROMOTO PAEZ ALFONZO, supra identificada, en su carácter de optante compradora sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda y distinguido con el número y letra SEIS RAYA “D”, situado en el piso Seis (6) del Edificio denominado STOLSAN, ubicado en la Avenida Baralt, entre las esquinas de Truco a Guanábano, jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Liberador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones del Edificio Stolsan, ya identificado, y de la parcela sobre la que se haya construido constan suficientemente en el Documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital), en fecha 14/04/1989, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 04, Protocolo Primero, con un área aproximada de setenta y tres metros cuadrados (73Mts2); constante de las siguientes dependencias: Recibo-Comedor, dos (02) dormitorios, dos 02 (baños), cocina-lavandero y balcón, con los siguientes linderos: Por el NORTE y por el OESTE: Con las fachadas norte y oeste, respectivamente, del Edificio Stolsan, ya identificado; SUR: Con el apartamento Seis “C” (6-C) y el foso de ascensores y por el ESTE: Con el patio de ventilación, foso de ascensores y hall de circulación; a dicho inmueble le corresponde un porcentaje sobre las cosas de uso común, las cargas y obligaciones en la conservación y administración de la Comunidad de Propietarios del uno punto ochenta y uno por ciento (1.81%), de acuerdo al Documento de condominio antes citado. Igualmente al mencionado apartamento le corresponde asignado en plena propiedad, un (1) puesto de estacionamiento doble, ubicado en la planta estacionamiento elevado del Edificio Stolsan, supra identificado, distinguido con el Nº 31, letras “A” y “B”, el cual forma parte del inmueble identificado; propiedad de la ciudadana NELLY COROMOTO SILVA RIVAS, ya identificada, y de quien en vida fuera su cónyuge, ciudadano ANGEL VICENTE FIGUERA SANCHEZ, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20/08/1999, quedando registrado bajo el Nº 32, Protocolo Primero, Tomo 13, Tercer Trimestre del 1999, pero el 05/11/2013, fallecido Ab-Intestato.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la pretensión que nos ocupa; éste Juzgado observa que en fecha 6 de mayo de 2011, entró en vigencia con su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 39.668, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; el cual en su artículo 5 consagra lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar de una decisión cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión, o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Igualmente el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda contempla lo siguiente:
“PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS
Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiera la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes”
Del contenido de los artículos antes transcritos se evidencia que el Legislador ha previsto un procedimiento administrativo a realizarse previo a la vía judicial, específicamente para cuando se pretende acudir a dicha vía, con el fin de incoar pretensiones cuyo objeto lo comporten inmuebles destinados a vivienda y que como consecuencia de un fallo judicial que resuelva o tramite dichas pretensiones, conlleven a la desposesión del mismo; es así que resulta pertinente analizar la pretensión de la hoy actora cuyo objeto deriva de un contrato de opción de compra venta cuya resolución pretende, arguyendo para ello la falta de cumplimiento por parte de la optante compradora, quien según sus dichos, alegó no tener el dinero correspondientes al monto definitivo de la venta, y no contar con ningún tipo de crédito para obtenerlo, por lo cual se negó a recibir de manos de la optante vendedora, hoy actora, los documentos atinentes al proceso de protocolización de la venta definitiva; en ese orden de ideas, resulta necesario destacar el contenido del capitulo VI “PETITORIO” del escrito libelar, en el cual la actora solicitó:
“PRIMERO: Se declare RESUELTO el contrato privado de opción a compra venta suscrito por mis representadas ciudadanas NELLY COROMOTO SILVA RIVAS, NIEVES ADELAIDA FIGUERA SILVA Y MARIA GABRIELA FIGUERA SILVA supra identificadas, con la ciudadana NUBIA COROMOTO PAEZ ALFONSO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.555.907.
SEGUNDO: Consecuencialmente se ordene que la referida ciudadana entregue el inmueble de bienes y personas.”
Es así, que sobre la pretensión de la actora, se erige un señalamiento de carácter expreso por parte de esta, en el cual declara que la optante compradora se encuentra ocupando el inmueble, lo cual aún y cuando no determina en el desarrollo de los hechos narrados en su escrito libelar, la condición en que la optante compradora ha de estar ocupando el inmueble, es evidente que conforme a la propia exigencia de la actora al solicitar le sea entregado el mismo, tal circunstancia es una situación fáctica reconocida por la propia actora, y que resulta verificable a través del propio contrato de opción de compra venta acompañado por la actora con su escrito libelar, y en el que ambas partes ahora actora y demandada, establecieron lo siguiente:
“OCTAVA: LA OPCIONANTE COMPRADORA continuará ocupando el inmueble aquí descrito en su carácter de arrendataria, cumpliendo con todas y cada una de sus obligaciones y así será hasta tanto no adquiera el apartamento mediante compra venta…(omisis)”
Ante tales premisas, y en valoración al marco normativo antes citado, considera este Juzgador que la admisibilidad de la pretensión que nos ocupa se encuentra supeditada a un procedimiento expresamente estatuido en una norma, pues en primer lugar el objeto de la pretensión ha quedado configurado sobre un inmueble cuya posesión ostenta la optante compradora, bajo una relación arrendaticia argüida tácitamente por la propia actora conforme al contrato objeto de la pretensión, lo que conduciría a dejar por sentado que la optante compradora hoy parte demandada, ostenta el derecho preferente de venta sobre el inmueble que ocupa; Así, y a la luz de la existencia de un contrato de opción de compra venta, entendido este como un contrato cuyo elemento existencial es la promesa de compra y venta por ambas partes; todo lo cual y en subsunción a la pretensión que nos ocupa, resultaría la misma contradictoria al existir con prevalencia una relación de arrendaticia, pues como se ha dicho, de tal relación deriva inminentemente un derecho que le es otorgado al arrendatario frente a la voluntad del arrendador en vender el inmueble objeto de dicha relación arrendaticia, estando obligado conforme al marco jurídico vigente, a ofrecerle con preferencia de venta al arrendatario del inmueble.
En base a ello, y constatado que el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble que pudiere ser objeto de una resolución judicial que implique su desocupación por parte de la ahora demandada; y no constando en autos la existencia del procedimiento administrativo a que se contrae el artículo 94 eiusdem; es forzoso para quien aquí decide declarar INADMISIBLE la pretensión de Resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por las ciudadanas NELLY COROMOTO SILVA RIVAS, NIEVES ADELAIDA FIGUERA SILVA y MARIA GABRIELA FIGUERA SILVA, venezolanas, mayores de edad, de éste domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.909.575, V-18.143.995 y V-19.391.208; en contra de la ciudadana NUBIA COROMOTO PAEZ ALFONZO, ya plenamente identificada en el fallo. Así se decide.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (1) día del mes de diciembre del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

NELSON GUTIERREZ CORNEJO

EL SECRETARIO

RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo la una y veintiocho minutos de la tarde (01:28 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°______del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARIO

RHAZES I. GUANCHE M.

NGC/RIGM/Moya.-