TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA
DE CARACAS
Años: 205° y 156º.

EXP. No. AP31-V-2010-003277.

DEMANDANTE: La ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.343.647, representada judicialmente por la abogada en ejercicio LUCIA BEATRIZ CASAÑAS e ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, IPSA. Nros. 31.630 y 35.714, respectivamente.

DEMANDADA: Los ciudadanos LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, titular de la cedula de identidad Nº 10.833.115, representada por el abogado OMAR G. TOVAR R., IPSA Nº 134.573, y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, titular de la cedula de identidad Nº 10.515.621, representada por el abogado RODRIGO A. QUIJADA V. IPSA Nº 31.440.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
I
En el libelo de la demanda, la parte actora señalo lo siguiente:
Que en fecha 04 de noviembre de 2004, suscribió ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94, contrato de arrendamiento con la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, titular de la cedula de identidad Nº 10.833.115, sobre el inmueble ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, que dio fiel y cabal cumplimiento al contrato de arrendamiento y ocupo el inmueble en compañía de su esposo y sus dos (2) hijos, hasta el 01 de diciembre de 2009, fecha en la cual fue desalojada forzosamente mediante la ejecución de una transacción judicial celebrada entre la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, IPSA Nº 31.440, actuando como endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, quienes pusieron fin amistosamente al juicio que por cobro de bolívares se tramito ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Que es el caso, que en dicho proceso su arrendadora, ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, IPSA Nº 31.440, actuando como endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, el 29 de julio de 2008, celebraron una transacción judicial, en virtud de la cual, la demandada convino en la demanda y además dio en pago por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), el inmueble que le fue dado en arrendamiento ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue adquirido por la arrendadora, ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, según documento protocolizado ante la Oficina Publica del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 1996, registrado bajo el Nº 11, tomo 22, protocolo primero y el documento de cesión del 29 de abril de 2004, registrado bajo el Nº 07, tomo 10, protocolo primero, de modo que, en virtud del otorgamiento de la mencionada transacción judicial el inmueble fue vendido sin antes habérsele ofrecido en venta.
Que para la fecha en que el inmueble arrendado fue vendido (dado en nación de pago) se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que acreditaba regularmente en el cuenta corriente Nº 0108-0030-77-0100161374, de LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, del Banco Provincial, según consta de los comprobantes de depósitos acompañados en copias fotostaticas al libelo de la demanda, de fecha 02 de junio de 2008, 01 de julio de 2008 y 31 de julio de 2008, motivo por el cual demando el retracto legal arrendaticio.
En fecha 21 de septiembre de 2010, se admitió la demanda, y se ordeno la citación de la parte demandada.
Gestionada la citación personal de la parte demandada, la misma no fue posible practicarla, por lo que se solicito y se ordeno la citación por carteles de la parte demandada, y por cuanto la misma no compareció a darse por citada, se oficio a la Defensa Pública, quien les designo como Defensor Publico al Abogado OSCAR DAMASO CONNELLA.
En fecha 23 de abril de 2013, tuvo lugar la audiencia de mediación, donde compareció TERESA HERMINIA REYES GARCIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.343.647, representada judicialmente por la abogada en ejercicio LUCIA BEATRIZ CASAÑAS e ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, IPSA. Nros. 31.630 y 35.714, respectivamente, y en representación de la parte demandada compareció el Defensor Publico el Abogado OSCAR DAMASO CONNELLA.
En fecha 06 de mayo de 2014, compareció el ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, titular de la cedula de identidad Nº 10.515.621, asistido por el abogado RODRIGO A. QUIJADA V. IPSA Nº 31.440, y procedio a otorgarle poder apud-acta y dar contestacion a la demanda.
En fecha 12 de mayo de 2014, comparecio la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, titular de la cedula de identidad Nº 10.833.115, asistida por el abogado OMAR G. TOVAR R., IPSA Nº 134.573, y procedio a otorgarle poder apud-acta y dar contestacion a la demanda.
En fecha 15 de mayo de 2014, el Tribunal dicto auto y fijo los hechos controvertidos, y abrio el lapso de promocion de pruebas por ocho (8) dìas de Despacho.
En fecha 27 de mayo de 2014, la parte actora promovio pruebas, las cuales fueron `providenciadas en fecha 11 de junio de 2014.
En fecha 31 de julio de 2014, se agrego a los autos, las resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora.
En fecha 29 de septiembre de 2014, se dificirio la audiencia de juicio, para el quinto (5to) dìa de Despacho siguiente a la constancia en autos de la ulima de las notificaciones.
En fecha 18 de noviembre de 2015, se dejo constancia en autos, de haberse practicado la ultima de las notificaciones para la audiencia de juicio.
En fecha 09 de diciembre de 2015, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual se decidio lo siguiente:

“…Por lo que, este Tribunal considera, que al haberse presentado esta situación sobrevenida en el proceso, que fue la nulidad del juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante la sentencia antes citada, trajo como consecuencia, la nulidad de todo lo actuado en el proceso, incluyendo la transacción mediante la cual la co-demandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, dio en dacion de pago el inmueble arrendado a la parte actora en este juicio, en tal sentido, se hace imposible que la presente demanda prospere en derecho, toda vez, que no existe tercero, en el cual, este Tribunal pueda decidir, que la actora se sub-roge en sus derechos por haber adquirido el inmueble, y así se decide.
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por TERESA HERMINIA REYES GARCIA contra LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en este proceso.
Seguidamente el Tribunal se reserva publicar en extenso el presente fallo en un lapso de tres (3) días de Despacho siguientes al día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Es todo, termino se leyó y conformes firman y siendo las 3:00 de la tarde, se declara cerrada la audiencia. Se deja constancia, que la Dra. LUCIA CASAÑAS, tuvo la necesidad imperiosa de ausentarse del acto….”

Siendo la oportunidad de publicar en extenso el fallo, el Tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:
II
En el libelo de la demanda, la parte actora alego, que en fecha 04 de noviembre de 2004, suscribió ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94, contrato de arrendamiento con la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, titular de la cedula de identidad Nº 10.833.115, sobre el inmueble ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, que dio fiel y cabal cumplimiento al contrato de arrendamiento y ocupo el inmueble en compañía de su esposo y sus dos (2) hijos, hasta el 01 de diciembre de 2009, fecha en la cual fue desalojada forzosamente mediante la ejecución de una transacción judicial celebrada entre la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, IPSA Nº 31.440, actuando como endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, quienes pusieron fin amistosamente al juicio que por cobro de bolívares se tramito ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Que es el caso, que en dicho proceso su arrendadora, ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, IPSA Nº 31.440, actuando como endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, el 29 de julio de 2008, celebraron una transacción judicial, en virtud de la cual, la demandada convino en la demanda y además dio en pago por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), el inmueble que le fue dado en arrendamiento ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue adquirido por la arrendadora, ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, según documento protocolizado ante la Oficina Publica del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 1996, registrado bajo el Nº 11, tomo 22, protocolo primero y el documento de cesión del 29 de abril de 2004, registrado bajo el Nº 07, tomo 10, protocolo primero, de modo que, en virtud del otorgamiento de la mencionada transacción judicial el inmueble fue vendido sin antes habérsele ofrecido en venta.
Que para la fecha en que el inmueble arrendado fue vendido (dado en nación de pago) se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que acreditaba regularmente en el cuenta corriente Nº 0108-0030-77-0100161374, de LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, del Banco Provincial, según consta de los comprobantes de depósitos acompañados en copias fotostaticas al libelo de la demanda, de fecha 02 de junio de 2008, 01 de julio de 2008 y 31 de julio de 2008, motivo por el cual demando el retracto legal arrendaticio.
En la contestación de la demanda, el co-demandado LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda y alego, que en fecha 26 de abril de 2011, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JUAN JOSE MENDOZA, expediente Nº 11-0310, anulo el proceso seguido por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que su persona había intentado contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, que al ser anulado el proceso, la transacción en el contenida quedo sin efecto y como consecuencia sin efecto la dacion en pago y la transmisión de la propiedad.
En la contestación de la demanda, la co-demandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, alego, que la presente acción se fundamenta en la transacción judicial que realizo el 23/07/2008, con el ciudadano RODRIGO QUIJADA, IPSA Nº 31.440, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, relativo al juicio seguido por cobro de bolívares en su contra, ante el Juzgado Tercero de Primera Intancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que en dicha transacción judicial trasmitió la propiedad del inmueble de su propiedad ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, que la deuda fue adquirida por su persona en fecha 11 de junio de 2005, con el ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, a los fines de hacer una negociación en la ciudad de Maturín, para comprar una casa, pero que el día 01 de julio de 2006 mediante carta dirigida a la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA y recibida por su cónyuge LUIS JOSE CARBALLO HIDALGO, propuso venderle el inmueble arrendado, para utilizar el dinero para pagar la deuda, que al no poder cumplir con lo pactado en la letra de cambio, fue demandada, admitida la demanda y firmada la transacción en referencia, que el día 26 de abril de 2011, por decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 11-0310, anulo el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Intancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, motivo por el cual quedo sin efecto la transacción judicial y se restituyo su condición como propietaria del inmueble, quedando la parte demandante con sus derechos como arrendataria, por lo que formalizo su rechazo y negativa a la pretensión de la demandante.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada no compareció a la audiencia de juicio, el artículo 117 de de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“…Si fuere el demando quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendrá por confeso con relación a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente en derecho la petición del demandante…”.

En tal sentido, se pasan a valorar las pruebas de la parte actora:
Copia certificada del contrato de arrendamiento, notariado en fecha 04 de noviembre de 2004, que corre inserto a los folios 4 al 6, de la primera pieza del cuaderno principal, ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94, celebrado entre la parte actora y la co-demandada, LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, titular de la cedula de identidad Nº 10.833.115, el cual no fue tachado, por lo que se valora como documento autenticado.
Copia simple del expediente Nº AH13-M-2007-000048, que corre inserto a los folios 17 al 107, de la primera pieza del cuaderno principal, del juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Intancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, que corre inserto a los folios 107 al 111, de la primera pieza del cuaderno principal, registrado en la Oficina Publica del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2004, bajo el Nº 07, tomo 10, protocolo primero, la cual no fue tachada, por lo que se valora como documento publico.
Copia simple de las planillas de deposito bancario, que corre inserta al folio 112 de la primera pieza del cuaderno principal, las cuales no tienen ningún valor probatorio, no obstante a ello, consta a los folios 168 al 195, a excepción de las planillas 000001626 y 000001653, de la segunda pieza del cuaderno principal, planillas de deposito bancario y las resultas de la prueba de informes, que corre inserta a los folios 213 al 248, de la segunda pieza del cuaderno principal, a los fines de demostrar la solvencia de la demandada, las cuales son valoradas por el Tribunal.
Copia certificada de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que corre inserta a los folios 219 al 245, de la primera pieza del cuaderno principal, de fecha 26 de abril de 2011, expediente Nº 11-0310, la cual se valora como documento publico.
Copia simple del de la comisión Nº 11-2892, que corre inserta a los folios 246 al 281, de la primera pieza del cuaderno principal, del Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna.
Copia simple del oficio Nº 097-11 de fecha 25/04/2011, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que corre inserto al folio 282, de la primera pieza del cuaderno principal, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna.
Copia certificada del acta de matrimonio de la parte actora, que corre inserta a los folios 196 y 197, de la segunda pieza del cuaderno principal, la cual no fue tachada, por lo que se valora como documento publico administrativo.
Certificación de gravámenes, que corre inserto a los folios 198 y 199, de la segunda pieza del cuaderno principal, la cual se valora como documento publico.
Pruebas de la parte demandada:
Original de la comunicación enviada por la Dra. VIVIAN RAVELO, a la parte actora TERESA HERMINIA REYES GARCIA, de fecha 01 de julio de 2006, que según alega la demandada, fue recibida por LUIS JOSE CARBALLO HIDALGO, la cual por emanar de un tercero, debió ser ratificada en el proceso.
Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, la presente demanda se intenta, en virtud, de que la parte actora alega, que se le violo su derecho como arrendataria a que le fuera vendido el inmueble ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, toda vez, que la propietaria del mismo, mediante transacción judicial, dio dicho inmueble en dacion de pago a un tercero, en el juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Intancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, ahora bien, los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalan:
Artículo 42. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43 El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Por otra parte, el artículo 138 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
Articulo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir can los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Así de las cosas, en el Código Civil Venezolano, comentado por EMILIO CALVO BACA, paginas 944 y 945, se señala lo siguiente:
“…Del retracto legal
Artículo 1.546. El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
COMENTARIO
El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, Art. 1.546, encab.
Nuestro retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.
A semejanza del retracto sucesoral, el rétracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro Y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.
Se crítica a la institución por el hecho de que dificulta las ventas de partes indivisas.
El derecho de retracto legal presupone:
1°. La adquisición de un derecho en la comunidad. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de los bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de Derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no sólo existe en comunidades de origen sucesoral sino en toda comunidad de Derecho común.
2°. Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago. Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, por no ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da….”
Así mismo, en la sentencia dictada por la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de abril de 2011, expediente nº 11-0310, con ponencia del Magistrado JUAN JOSE MENDOZA, se estableció lo siguiente:
“…2- Por orden público constitucional se ANULA el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la demanda que por cobro de bolívares interpuso el ciudadano Rodrigo Quijada contra la ciudadana Liliana López y, en consecuencia, ORDENA al Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la citada Circunscripción Judicial poner en posesión inmediata del inmueble ubicado en la planta décimo primera del edificio denominado nro: 01, bloque 32 del Conjunto Residencial Arauca (Terraza L), urbanización José Antonio Páez (D4), Caricuao, Parroquia Caricuao, a la ciudadana Teresa Herminia Reyes….”
Por lo que, este Tribunal considera, que al haberse presentado esta situación sobrevenida en el proceso, que fue, la nulidad del juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Intancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante la sentencia antes citada, trajo como consecuencia, la nulidad de todo lo actuado en el proceso, incluyendo la transacción mediante la cual la co-demandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, dio en dacion de pago el inmueble arrendado a la parte actora en este juicio, en tal sentido, se hace imposible que la presente demanda prospere en derecho, toda vez, que no existe tercero, en el cual, este Tribunal pueda decidir, que la actora se sub-roge en sus derechos, por haber el tercero adquirido el inmueble, y así se decide.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por TERESA HERMINIA REYES GARCIA contra LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en este proceso.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 14 días del mes de Diciembre 2015. Años: 205º y 156º
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. FERMIN MONSALVE

En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. FERMIN MONSALVE

Exp. N° AP31-V-2010-003277