TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho (08) de diciembre de 2015
205° y 156°

PARTE ACTORA: TERESA STABILE DE CARDOZO, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.031.235.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301.

PARTE DEMANDADA: LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 17.297.560.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IRMA FIGUERA FERNANDEZ y ARMANDO JOSE BONALDE GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 18.331 y 51.843, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL)

ASUNTO: AP31-V-2014-000926

DE LAS ACTAS PROCESALES
I
En fecha 04 de julio de 2014 se admitió la presente demanda por los trámites relativos al procedimiento oral, contenida en los artículos 40, literal a y el 43 en su segundo aparte del nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, para el uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2014, presentada por el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana TERESA STABILE DE CARDOZO, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.031.235 y ordeno emplazar a la parte demandada, ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 17.297.560, para que compareciera por ante la Sede de este Tribunal, dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación, a objeto que de contestación a la demanda por Desalojo interpuesta por la ciudadana TERESA STABILE DE CARDOZO.
En fecha 01 de julio de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301, mediante la cual consigno los fotostatos necesarios a los fines de que se libre compulsa de citación de la parte demandada.
En fecha 04 de julio de 2014, se dicto auto emplazando a la parte demandada ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, para que comparezca dentro de los veinte (20) días de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda de conformidad con lo dispuesto en nuevo Decreto con rango , Valor y Fuerza de ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
En fecha 02 de octubre de 2014, compareció por ante este Tribunal el ciudadano EDGAR ZAPATA, Alguacil adscrito a este Juzgado, mediante diligencia dejo constancia de haber citado a la parte demandada ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, quien recibió la compulsa manifestando no querer firmar.
En fecha 06 de octubre de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicito que la secretaria de este Tribunal se traslade a la dirección donde se encuentra la parte demandada, notificándole que se encuentra citado para la contestación de la demanda a los efectos legales pertinentes.
En fecha 07 de octubre de 2014, se dictó auto librando boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de octubre de 2014, la Secretaria Temporal de este Juzgado, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de noviembre de 2014, los abogados IRMA FIGUERA FERNANDEZ y ARMANDO JOSE BONALDE GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 18.331 y 51.843, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito procedieron a dar contestación de la demanda, asimismo consignaron poder original que acredita su representación.
En fecha 19 de noviembre de 2014 se dicto auto fijando el (5º) día de despacho siguiente al de hoy a las 10:00 am, para que tenga lugar la audiencia preliminar.
En fecha 27 de noviembre de 2014, hora y fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar, se presentaron ambas partes, y expusieron cada uno sus alegatos.
En fecha 22 de enero de 2015, se dicto auto razonado para la fijación de los hechos en la presente causa y límites de la controversia; de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y pasó a realizar tal actuación en los términos siguientes:
II
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA:
1.- Alega el apoderado Judicial de la Parte actora, abogado Joao Henriques Da Fonseca, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301 que su representada ciudadana TERESA STABILE DE CARDOZO, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.031.235, es propietaria de un inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido por dos (2) plantas y azotea: La Primera Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2); La Segunda Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2) y la Planta Azotea: de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2), el cual fue arrendado al ciudadano Luís Evelio Gómez Leal, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 17.297.560.

2.- Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aquí en controversia, entro en vigencia a partir del día 15 de abril del 2011 al 15 de abril de 2012; un año fijo improrrogable, indicado en la Cláusula Cuarta del referido contrato, de conformidad con el articulo 1599 de nuestro Código Civil y que el inmueble objeto del mismo, será destinado única y exclusivamente para el comercio del arrendatario, y que cualquier cambio de destino, debía ser autorizado previamente por el arrendador por escrito, pudiendo otorgarlo o negarlo, tal y como lo establece la Cláusula Quinta.

3.- Que el apoderado judicial del a parte actora, JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado Nº 18.301, motivo de desalojo al ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, por incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2014, en incumplimiento de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, en fundamento a los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil Venezolano; y el articulo 1592 ejusdem, en concordancia con el articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley que entro en vigencia el 23 de mayo de 2014, mediante Gaceta Oficial Nº 40418 que dispone lo siguiente:
“…Son causales de desalojo: a. que le arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento…”

5.- Que en consecuencia del incumplimiento antes mencionado, el demandado deberá hacer entregadle inmueble objeto del contrato de arrendamiento, supra identificado, e igualmente deberá en forma subsidiaria, el demandado, convenir en indemnizar a la parte actora o en su defecto, sea condenado por esta Juzgado, como compensación por la ocupación del inmueble por un valor equivalente por indemnización de daño y perjuicios por vía de cláusula penal, de conformidad con la cláusulas segunda, tercera y décima primera del contrato que dio origen al arrendamiento, de conformidad con los articulo 1258 y 1271del Código Civil, por no haber entregado en inmueble a que estaba obligado y abstenerse de pagar los cánones de arrendamientote los meses del quince de febrero al15de junio del 2014, para un total de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mas los meses que se sigan venciendo hasta su entrega definitiva.

III
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.- Que los abogados Irma Figuera y Armando Bonalde, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 18.331 y 51.843, apoderados judicial de la parte demandada, ciudadano Luís Evelio Gómez Leal, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N º 17.297.560, señalaron en su escrito en contestación de la demanda, que es cierto que le fue arrendado el inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso del mencionado edificio, el cual consta de las siguientes dependencias: una sala comedor, una cocina, dos habitaciones, un baño, y tiene acceso a la azotea, la cual en principio era a la intemperie y posteriormente después de un año fue techado, desde el inicio del contrato su uso ha sido destinado a vivienda, siendo del conocimiento de la arrendadora, por lo que el contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora y el demandado, es un contrato de arrendamiento de vivienda y no de comercio, pues la parte dado en arrendamiento, constituida por la segunda planta y la azote, antes descritos, constituyen la vivienda y el hogar del demandado y su familia directa (2 hijos y 3 menores nietos). Y que por lo tanto es inaplicable el procedimiento estipulado en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario por el Uso Comercial, en fundamento de su articulo Nº 2.

2.- Que el contrato de arrendamiento del referido inmueble, por una duración de un año fijo e improrrogable en fecha 15 de abril de 2008,según documento debidamente autenticado por ante Notaria Pública, es decir alega, que tiene el uso, goce y disfrute del bien inmueble desde hace seis (6) años y siete (7) meses. Y por tanto se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

3.-Que la arrendadora, ciudadana Teresa Stavile Quintero, antes del vencimiento del contrato de arrendamiento de fecha 15 de abril del 2012,no hizo participación alguna al demandado, tal como lo disponen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Considerando que a su favor operó la tacita reconducción, es decir, la prorroga implícita del contrato de arrendamiento, que se produjo al finalizar el plazo previsto por tiempo determinado, el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado

4.- Que la parte actora, le ofreció al demandado, celebrar un nuevo contrato de arrendamiento basado en la nueva ley y con un nuevo canon de arrendamiento, lo cual fue aceptado por el arrendatario, razón la cual la arrendadora se negó a aceptar los correspondientes pagos de los meses demandados y en consecuencia debió la parte actora, haber demandado en fundamento a la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y no por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
.
IV
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
1.- Parte actora, alega haber celebrado un contrato de arrendamiento, a partir de la fecha 15 de abril del 2011 a tiempo determinado, y la parte demandada alega que dicho contrato fue celebrado a partir del día 15 de abril de 2008 y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado e indefinido, alegando la tacita reconducción.
2.- La parte actora alega haber arrendado al demandado el inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido por dos (2) plantas y azotea: La Primera Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2); La Segunda Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2) y la Planta Azotea: de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2); y la parte demandada alega que le fue arrendado el inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido solo por la segunda planta y la azotea
3.- La parte actora alega que el inmueble arrendado era solo para uso comercial y la parte demandada alega que la segunda planta y azotea, estaba en conocimiento la arrendadora, que desde el inicio era para vivienda, donde habita con su familia.
Una vez concluida lo anterior, éste Juzgado abrió la causa a pruebas por cinco (5) días de despacho a los fines que las partes promuevan pruebas.
En fecha 28 de enero de 2015, se dicto auto ordenando agregar a los autos escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 04 de febrero de 2015, se dicto auto ordenando agregar a los autos escrito de promoción de pruebas presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada.
En fecha 11 de febrero de 2015, se dicto auto admitiendo los escritos de pruebas presentados por las partes.
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1- Consignó copia simple del instrumento poder que acredita su representación, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas Municipio Libertador del Distrito Capital cursante a los folios seis (6) al (8) del presente expediente a cuyo original el Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
2- Consignó original del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, cursante a los folios nueve (9) y diez (10), contentivo del contrato de arrendamiento, a cuyo original el Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
3- Consignó copia simple del documento de propiedad del local debidamente protocolizado por ante el Registrador Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y cursante a los folios once (11) al quince (15) donde se evidencia que el demandante es el propietario del mismo, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide
4- Promovió prueba de exhibición de documento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de abril de 2008, con la ciudadana TERESA STABILE QUINTERO.
5- Promovió prueba de informe a los fines de que este Tribunal librara oficio a la DIRECCION REGIONAL DE SALUD DEL DISTRITO CAPITAL DIRECCION DE SLAUD AMBIENTAL DE DISTRITO CAPITAL COORDINACIÓN GESTION Y RIESGO SANITARIO AMBIENTADOS PROGRAMA DE CONTROL SUSTANCIAS Y MATERIALES PELIGROSOS, para que sirva informar a este Despacho, sobre las circunstancias en que se encuentra el edificio Mary Nº 40 ubicada entre las esquinas de Glorita a Maderero, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital.
6- Promovió prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto de litigio que se encuentra en el edificio Mary Nº 40 ubicada entre las esquinas de Glorita a Maderero, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de dejar constancia sobre los particulares mencionados en su escrito de promoción de pruebas.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1- Consignó copia simple del primer contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas Municipio Libertador del Distrito Capital, cursante a los folios sesenta y cuatro (64) al (66) del presente expediente, a cuyo instrumento el Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide
2- Consignó original de los recibos de pago de depósitos y de canones de arrendamiento a nombre de la demandante ciudadana TERESA STABILE QUINTERO, de los pagos efectuados desde el mes de abril de 2008, hasta el mes de enero de 2014, con el pago de deposito; cursante a los folios sesenta y siete (67) al ochenta y ocho (88) del presente expediente, estas instrumentales el Tribunal las reconoce como plena prueba de las consignaciones; todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se decide.-
3- Consigno copia simple de las actas de nacimientos Nros 1442, 8464 y 51, de los nietos de la parte demandada, quienes son menores de edad y de nombres JUANDY OSMEIRY GOMEZ CASTRO, GERARD ENRIQUE GOMEZ CASTRO e IVERSON STEVEN GOMEZ CASTRO, de nueve (9), ocho (8) y cinco (5) años de edad respectivamente, a los fines de dejar constancia que en el inmueble objeto de la presente demanda, viven en la actualidad y el mismo constituye la vivienda y el hogar de familiares directos del demandado, cursante a los folios ochenta y nueve (89) al noventa y uno (91) del presente expediente a este instrumento el Tribunal lo valora conforme a las reglas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide.
4- Consigno copia simple del Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano JOSE LUIS GOMEZ ROZO, cursante al folio noventa y dos (92) del expediente, a este instrumento el Tribunal lo valora conforme a las reglas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano.- Y así se decide.
5- Consigno impresiones fotográficas consistentes del hogar donde vive el hijo del demandando y su familia , el cual ocupa en calidad de vivienda, de dichas fotos se desprenden las diferentes localidades del apartamento ubicado en el piso 2 del Edificio Mary, entre las esquinas de Glorieta a Maderero Nº 42, Parroquia Santa Teresa, cursante a los folios noventa y tres (93) al noventa y ocho (98) del presente expediente a cuyo instrumento el Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
6- Consigno original de la constancia de residencia Nº 06-15, donde se dejo constancia que el ciudadano JOSE LUIS GOMEZ ROZO, titulas de la cèdula de identidad Nº 16.114.793, se encuentra residenciado desde hace aproximadamente 10 años en la siguiente dirección: Avenida Oeste 12, esquina 12, Esquina de Maderero, Edificio Mary, Piso 2. Apartamento 2, Parroquia Santa Teresa, Caracas.
7- Promovió prueba de Inspección Judicial en el inmueble objeto de litigio que se encuentra en el apartamento ubicado en el piso 2do. del Edificio Mary Nº 40 ubicada entre las esquinas de Glorita a Maderero, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de dejar constancia sobre los particulares mencionados en su escrito de promoción de pruebas.
8- Promovió prueba de informe a los fines de que se oficie a la Sociedad Mercantil MIS CAPRICHITOS XXI, sobre las circunstancias en que se encuentra el Edificio Mary Nº 40 ubicada entre las esquinas de Glorita a Maderero, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre los particulares mencionados en su escrito de promoción de pruebas. Este Tribunal la desechó por impertinente mediante auto cursante al folio 123
En fecha 26 de mayo de 2015, se dicto auto agregando oficios Nro 084 y 067, provenientes de la DIRECCION REGIONAL DE SALUD DEL DISTRITO CAPITAL DIRECCION DE SALUD AMBIENTAL DE DISTRITO CAPITAL COORDINACIÓN GESTION Y RIESGO SANITARIO AMBIENTADOS PROGRAMA DE CONTROL SUSTANCIAS Y MATERIALES PELIGROSOS, mediante la cual dejo constancia de la inspección al inmueble ubicado en el Edificio Mary Nº 40, ubicada entre las esquinas de Glorita a Maderero, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el articulo artículo 1357 del Código Civil Venezolano.
Posteriormente, en fecha 19 de octubre de 2015, y en vista que las partes suspendieron en varias ocasiones la presente causa a los fines de lograr una salida sastifatoria en la presente causa, este Tribunal dicto auto fijando el décimo quinto (15º) día de despacho siguientes al de hoy, a la 10:30 a.m., a los fines de llevar a cabo la audiencia de debate oral.
En fecha 10 de noviembre del 2015, tuvo lugar la Audiencia de debate oral en cumplimiento al auto dictado por ante este Tribunal en fecha 27 de noviembre de 2014, y se hizo presente el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301, en su carácter de Apoderado Judicial de parte actora, y la parte demandada no comparecio ni por si ni por medio de sus apoderados.
La parte Actora en su derecho de palabra ratificó todas y cada una de sus partes lo alegado el presente expediente y solicitó que se declare con lugar la presente demanda.
En ese estado el Tribunal de conformidad con lo establecido en el tercer aparte del artículo 875 de Código de Procedimiento Civil, procedió a dictar la dispositiva del fallo. Declarando sin lugar la demanda de Desalojo y se reservó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para publicar el fallo en su integridad.
VI
MOTIVACION PARA DECIDIR:
Alega el apoderado Judicial de la Parte actora, abogado Joao Henriques Da Fonseca, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301 que su representada, es propietaria de un inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido por dos (2) plantas y azote, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes aquí en controversia, entro en vigencia a partir del día 15 de abril del 2011 al 15 de abril de 2012; un año fijo improrrogable, indicado en la Cláusula Cuarta del referido contrato, de conformidad con el articulo 1599 de nuestro Código Civil y que el inmueble objeto del mismo, será destinado única y exclusivamente para el comercio del arrendatario, y que cualquier cambio de destino, debía ser autorizado previamente por el arrendador por escrito, pudiendo otorgarlo o negarlo, tal y como lo establece la Cláusula Quinta, asimismo, alega que la parte demandada no cumplió con lo establecido en la Clausula Segunda y Cuarta del mismo contrato, donde estable la forma pago de arrendamiento, por lo que procedió a solicitar el desalojo, por incumplimiento de pago de los cánones de correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2014, y en consecuencia del incumplimiento antes mencionado, el demandado deberá hacer entrega del inmueble en controversia, supra identificado, e igualmente deberá en forma subsidiaria a convenir en indemnizar a la parte actora o en su defecto, sea condenado por este Juzgado, como compensación por la ocupación del inmueble por un valor equivalente de daño y perjuicios, por vía de cláusula penal, de conformidad con la cláusulas segunda, tercera y décima primera del contrato que dio origen al arrendamiento, de conformidad con los articulo 1258 y 1271 del Código Civil, por no haber entregado en inmueble a que estaba obligado y abstenerse de pagar los cánones de arrendamientote los meses del quince de febrero al 15 de junio del 2014, para un total de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), mas los meses que se sigan venciendo hasta su entrega definitiva.
Por su parte la demandada alega que dicho contrato fue celebrado a partir del día 15 de abril de 2008 y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado e indefinido, alegando la tacita reconducción, asimismo manifiesta que le fue arrendado el inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido solo por la segunda planta y la azotea estando en conocimiento la arrendadora, que desde el inicio era para vivienda, donde habita con su familia.

Expuesto los alegatos esgrimidos por ambas partes, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, al señalar:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”.
Ahora bien el artículo 40 Literal “a” del Decreto vigente con rango, valor y fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, …”Son causales de Desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canones de arrendamiento y/o (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…).” (Subrayado del Tribunal).
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1.- El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.

Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa los elementos anteriormente discriminados.

Con relación a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la parte demandada al momento de contestar la demanda reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que se aprecia de la Cláusula Tercera y Cuarto del mencionado contrato que las partes acordaron que la relación jurídica tuviese una duración de un (1) año fijo improrrogable, de lo anterior se evidencia que el contrato comenzó a regir desde 15 de abril de 2011 hasta el 15 de abril de 2012, que culminando el mismo en fecha 15 de abril de 2012, el arrendatario continuó ocupando el inmueble de marras y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, entendiéndose que el presente caso opero la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la cual se establece que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.-

En cuanto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que en el presente caso quedo demostrado la existencia de la relación arrendaticia, la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, que le corresponde al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios.

Establece la Cláusula 2 del contrato objeto de la presente demanda:

El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (5.000,00 Bs). Dichos canones de arrendamientos se obliga a pagarlos “EL ARRENDATARIO”, quedando expresamente entendido y convenido que dichas mensualidades deberán ser canceladas puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días del vencimiento de cada mes, en el domicilio de “LA ARRENDADORA” o a la persona que ella designe

En tal sentido el dispositivo del artículo 1354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En este sentido la parte demandada a los fines de probar el cumplimiento de la obligación demandada, promueve recibos de pago de depósitos y de canones de arrendamiento a nombre de la demandante ciudadana TERESA STABILE QUINTERO, de los pagos efectuados desde el mes de abril de 2008, hasta el mes de enero de 2014, con el objeto de probar la solvencia de dicho canon de arrendamiento, en este sentido se observa que la representación judicial de la parte demandada, señaló en su escrito de contestación que la arrendadora en el mes de febrero de 2014, le manifestó que le iba a elaborar un nuevo contrato de arrendamiento basado en la nueva ley, como también que le iba aumentar el canon de arrendamiento, hecho que su representada estuvo de acuerdo, por eso la Arrendadora se negó a seguir aceptando los cánones de arrendamiento que mensualmente le cancelaba, hasta que elaborara el nuevo contrato, pero no lo elaboró ni procedió a aperturar la cuenta donde debía depositar los cánones de arrendamiento,
Entonces, se debe afirmar que el hecho controvertido en el presente caso, viene a ser la falta de pago correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2014, a razón de Treinta mil bolivares (Bs.30.000,00).- quedando demostrada la insolvencia del demandado de cinco (05) mensualidades consecutivas,
Asimismo, se observa en la cláusula quinta del contrato objeto de la presente causa lo siguiente:

El inmueble arrendado será destinado única y exclusivamente para el comercio de “EL ARRENDATARIO” cualquier cambio de destino a solicitud hecha por “EL ARRENDATARIO” debera ser autorizado previamente por “LA ARRENDADORA” por escrito, quien podrá otorgarlo o negarlo.

Revisado lo anterior, se observa que las partes en su contrato de arrendamiento pactaron que el uso del inmueble estaba destinado única y exclusivamente para uso comercial, en este sentido las parte promovieron en sus pruebas inspección judicial al inmueble objeto de litigio, por lo que en fecha 09-03-2015, este Tribunal se traslado y dejo constancia de haber practicado la inspección judicial promovida por la parte actora, observando que en primer piso funciona una peluquería, en el segundo piso había una puerta forrada de color morado y estaba cerrada y en la azotea, había un candado por la parte de afuera de la puerta, donde se pudo apreciar por la pared de bloques de ventilación que presuntamente funciona una taller de pintura de cerámica, tal y como se evidencias en las fotos tomadas por el experto fotógrafo, es por lo que este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil.

En cuanto a la inspección promovida por la parte demandada en fecha 30 de marzo de 2015, se observa que al momento de trasladarse al inmueble objeto de litigio se dejo constancia que en el piso 02, se encontraba especie de una vivienda y enseres, igualmente se dejó constancia que el acceso a la azotea es por las escaleras correspondientes al área común del edificio, y se observo ropa guindada en una cuerda, jarrones de barro por pintar y otros ya pintados tal como se observa en las fotos tomadas por el experto. Ahora bien, con respecto a esta prueba se evidenia que no concuerda con la primera inspección judicial relazada por ante este Tribunal, observándose que las mismas fueron manipuladas, por lo que este Tribunal las desecha. Así se decide.

Esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos por que los órganos de administración de justicia, los Tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley, concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo del artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, al quedar demostrado que la parte demandada dejo de pagar el canon de arrendamiento.
VII
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana TERESA STABILE DE CARDOZO, contra el ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, ambos identificados al inicio del presente fallo.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, ya identificado, a entregar libre de bienes y personas el inmueble ubicado entre las Esquinas de Glorietas a Maderero, Edificio Mary, Nº 40, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas; constituido por dos (2) plantas y azotea: La Primera Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2); La Segunda Planta: con una superficie de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2) y la Planta Azotea: de ciento dieciséis metros cuadrados con tres decímetros cuadrados (116,03 m2).

TERCERO: Se condena al demandado ciudadano LUIS EVELIO GOMEZ LEAL, a indemnizar a la parte actora como compensación por la ocupación del inmueble por un valor equivalente por indemnización de daño y perjuicios por vía de cláusula penal, de conformidad con la cláusulas segunda, tercera y décima primera del contrato que dio origen al arrendamiento, de conformidad con los articulo 1258 y 1271del Código Civil, por no haber entregado en inmueble a que estaba obligado y abstenerse de pagar los cánones de arrendamientote los meses del quince de febrero al 15 de junio del 2014, para un total de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00).

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015).
LA JUEZ TITULAR
LA SECRETARIA TITULAR
DRA, MARIA CECILIA CONDE MONTEVERDE.
ABOG. ADRIANA PLANAS

En la misma fecha, siendo las 011:30 a.m, se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA TITULAR

ABG. ADRIANA EIGLYN PLANAS.

MCCM/AEP/Jesus
Exp. AP31-V-2014-000926