TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de enero de 2015
204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000715

PARTE DEMANDANTE: JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.457.212 y V-12.543.989, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ARMANDO GARCIA SANJUAN, FABIANA GARCIA MANDE, SILVIA OSIRIS VARGAS y VICENTE ARTURO DELGADO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.851, 139.596, 27.738 y 48.528, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAGALY ALBERTI DE SILVEIRA, JOAQUIN SILVEIRA ORTIZ, YRIS SOTO DE FIGUERA y ADRIANA SILVEIRA CALDERIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.448, 1.613, 98.329 y 39.342, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

-I-

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo, previo sorteo computarizado, conocer de la presente causa a este Tribunal.

En fecha 4 de julio de 2013 el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento ordinario de conformidad con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó elaborar la compulsa para emplazar a la parte demandada.

En fecha 29 de julio de 2013, comparece el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI asistido de la abogada Magaly Alberti, se da por citado en el presente juicio y otorga poder apud acta a los abogados MAGALY ALBERTI DE SILVEIRA, JOAQUIN SILVEIRA ORTIZ, YRIS SOTO DE FIGUERA y ADRIANA SILVEIRA CALDERIN, antes identificados.

El 30 de julio de 2013, compareció la parte demandada, por medio de su representación judicial, y procedió a dar contestación a la demanda.

Presentadas las pruebas por las partes el Tribunal procedió a agregar las mismas en fecha 21 de octubre de 2013.

El 28 de octubre del mismo año el Tribunal se pronunció con relación a la admisión de las pruebas presentadas resolviendo, consecuencialmente, las oposiciones planteadas.

-II-

Ahora bien, estando en la oportunidad procesal para dictar la sentencia de mérito, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia con base a las siguientes consideraciones:

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial para su distribución correspondiéndole a este Juzgado conocer del presente asunto incoado por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.457.212 y V-12.543.989, respectivamente, por Cumplimiento de un Contrato de Opción de Compra Venta sobre el apartamento N° PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela N° 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de La Lagunita, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, celebrado con la hoy parte demandada ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593.

Alega la representación de la parte actora que el referido contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue acompañado como documento fundamental de la demanda fue celebrado en fecha 9 de enero de 2013, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en su Cláusula Primera el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI se comprometió a venderle a JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, y éstos se comprometieron a su vez a comprarle, el inmueble antes identificado; que en la Cláusula Segunda del señalado contrato se estableció que el precio de venta era de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), a ser pagados de la siguiente manera: La cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,00) al momento de la firma del contrato de Opción, y el saldo de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) al ser firmado el documento definitivo de compra-venta; que en la Cláusula Tercera ambas partes convinieron en establecer un plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la suscripción del mismo para la firma del contrato definitivo de compra-venta, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes;

Alega la parte actora en su libelo que realizaron todas las gestiones para obtener la documentación del inmueble requerida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda para el otorgamiento del documento de venta, e igualmente procedieron a tramitar ante el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, la obtención de un crédito para pagar la diferencia del precio de venta fijado en el señalado contrato de Opción, afirmando que toda la documentación y solvencias propias del inmueble identificado anteriormente, efectivamente fueron hechas llegar a la parte actora por el hoy demandado.

Alegan igualmente los actores, que llegada la oportunidad fijada por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda (sic), el demandado se negó a efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta sin dar mayores explicaciones, expresando que quería más dinero por el inmueble, y que, esta situación, hizo necesaria que solicitaran la práctica de una inspección judicial (sic) practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 29 de mayo de 2013, siendo que a las 3:30 pm se trasladó y constituyó el funcionario Henry Barrios a la Avenida Francisco de Miranda, Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao del Estado Miranda, acompañando copia certificada de la misma a su libelo de demanda marcada con la letra “C”.

En dicha inspección se dejó constancia que para el 29 de mayo de 2013 “…efectivamente se encontraba pautada con el Registro Público de El Hatillo, con el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, y con el resto de las partes involucradas tanto LOS DEMANDANTES como EL DEMANDADO, la protocolización (…). Igualmente se dejó constancia que la ciudadana MIRIAN HERNANDEZ DE GALBAN actúa en nombre del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, según poder exhibido; que el referido contrato de compra venta del inmueble antes identificado no fue otorgado; y que la razón de ello fue “…porque el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO), no se presentó en la Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao del Estado Miranda….”. Se anexó igualmente al cuerpo de la señalada inspección ocular copia del cheque de gerencia emitido a nombre de BOGGIANO PERICCHI RAFAEL IGNACIO por la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00).

Continúa la actora alegando en su libelo, que el demandado tenía pleno conocimiento cierto e inequívoco de la fecha de la protocolización del documento de compra venta, ya que había entregado toda la documentación que le correspondía, la cual fue presentada ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación el fecha 3 de mayo de 2013 para la protocolización de la venta; incumpliendo de esta manera el demandado con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual la parte actora inicia este juicio, para que el demandado dé cumplimiento al contrato de opción de compra venta antes mencionado celebrado el día 9 de enero de 2013.

Al mismo tiempo alegan los actores, que cumplieron con todas sus obligaciones dentro del lapso fijado en el Contrato de Opción, es decir, dentro del lapso de ciento veinte (120) días, y más que una opción a compra venta, el contrato celebrado es una verdadera venta, tomando para ello en consideración el criterio retomado por el Máximo Tribunal en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, que dispone que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la cual, según el referido criterio, debería valorarse el contrato de opción de compra venta como una verdadera venta.

Posteriormente, en fecha 30 de julio de 2013, la parte demandada al dar contestación a la demanda dejó asentado que:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda por no ser ciertos los hechos alegados; reconoce que en efecto celebró con los demandantes en fecha 9 de enero de 2013 un compromiso de compra venta sobre el inmueble de su propiedad, el cual les tenía arrendado según contrato privado celebrado el 30 de mayo de 2012; que en el contrato preparatorio o de opción de compra venta se estableció en su Cláusula Tercera en forma pura y simple un plazo de 90 días continuos, no sometido a condición, ni modalidad alguna para la conclusión de la negociación de compra venta, contados a partir del 9 de enero de 2013, plazo que venció el 9 de abril de 2013, por no haber habido acuerdo de prórroga entre las partes.

Alega igualmente la representación del demandado, que vencido el plazo de vigencia de la opción de compra venta y sin acuerdo de prórroga, el día 10 de mayo de 2013 le hizo entrega al ciudadano CARLOS LOPEZ, formal comunicación conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción, participándole del vencimiento del plazo acordado de 90 días sin que se hubiese suscrito la venta definitiva, quedando resuelta la opción de compra venta suscrita entre ellos.

Niega, rechaza y contradice que a la parte demandada se le haya notificado en forma alguna por los optantes su disposición de adquirir efectivamente el identificado inmueble, afirmando que lo cierto es que los demandantes dejaron transcurrir el plazo convenido sin proponer una solicitud de prórroga, haciendo evidente su desinterés y su incumplimiento, cuando en fecha 3 de mayo de 2013, extemporáneamente, dicen haber introducido ante la Oficina de Registro Subalterno el resto de la documentación necesaria; y que con ello se evidencia, según la afirmación del demandado, la extemporaneidad alegada.

Niega y rechaza haber incumplido con las obligaciones convenidas en el contrato de opción de compra venta sobre el otorgamiento del documento definitivo de venta en la oportunidad fijada para ello.

Alega la demandada, que es falso que los demandantes hayan cumplido con todas sus obligaciones dentro del lapso señalado en el contrato de 90 días, por cuanto es falso que se haya acordado un plazo de 120 días, y que para que se diera la prórroga de 30 días ha debido haber un acuerdo expreso entre las partes, y que tal acuerdo no ocurrió. Además, indica el demandado que para la fecha en que dicen los demandantes haber introducido la documentación para el otorgamiento del contrato, ya habían transcurrido 140 días desde la fecha de celebración del contrato de opción de compra venta.

Por otra parte, el demandado niega que la posesión que ostentan hoy día los demandantes sobre el inmueble, sea una posesión legítima, pues entre los demandantes y el demandado regía con anterioridad al contrato de opción de compra venta, un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de mayo de 2012, por lo que los demandantes lo que ejercen sobre el inmueble objeto de este juicio es una tenencia precaria.

Afirman que en el presente caso carece de trascendencia la calificación jurídica que corresponde dar al contrato celebrado entre las partes, cuando lo cierto es que la Cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención y así pide se declare.

En conclusión alega el demandado, que entre las partes se suscribió un compromiso contractual preparatorio, preliminar o de opción sobre el inmueble arrendado, con determinación de precio y el objeto, pero sometiendo la convención a un plazo de 90 días continuos para la realización definitiva y treinta días de prórroga eventual si así lo acordaban las partes, lo que nunca sucedió; que transcurrió el plazo convenido sin que se cumpliera lo estipulado por los promitentes compradores; que el incumplimiento alegado vuelve las cosas al estado en que se encontraban antes de la contratación; y que ponen a disposición de los demandantes la cantidad recibida de Bs. 630.000,00 con deducción de la cantidad tasada a título de cláusula penal, o sea la suma de Bs. 100.000,00.

Finalmente, piden que la demanda intentada sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte actora.

-III-

Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

De lo aportado por las partes al expediente se debe hacer referencia a los medios de prueba presentados por la actora, quien promovió marcado “A”, el documento contentivo del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, celebrado en fecha 9 de enero de 2013, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual, al no haber sido impugnado ni cuestionado en modo alguno, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y aprecia este Tribunal la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio.

Al folio 76, consta marcado “B”, documento privado suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013, donde se le notificó que en virtud de haber vencido el plazo de 90 días y no habiendo acuerdo entre las partes de prórroga alguna, quedaba resuelta la opción de compra venta; dicha documental se valora plena y absolutamente en esta decisión por no haber sido impugnada ni tachada de falsa, con arreglo a los estatuido en los artículos 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.384 del Código Civil.

Al folio 77, consta marcado “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre los demandantes y el demandado; documento éste que aunque no fue impugnado ni desconocido considera este juzgador que el mismo no aporta nada hacia el mérito de la presente controversia y debe ser desechado en aplicación del principio iura novit curia.

La parte demandada promueve la prueba de confesión de los demandantes, expresada en el libelo de demanda en el punto “II.8” cuando expresa que el resto de la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta“…se presentó ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación necesaria en fecha 3 de mayo de 2013…”, la cual comprueba el incumplimiento de las obligaciones convenidas para el otorgamiento definitivo del documento de venta.

Por su parte, la parte actora promovió la prueba de Inspección judicial (sic) practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 29 de mayo de 2013, la cual fue acompañada al libelo de demanda; instrumento este que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido atacado a través de ningún medio procesal en la fase cognoscitiva del proceso.

También promueve la prueba de Informes al Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, para que informe si JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA, solicitaron y obtuvieron un crédito hipotecario; si efectivamente se encontraba pautado para el día 20 de mayo de 2013 el traslado a la sede del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, si en la oportunidad pautada para la protocolización del documento de compra venta las partes se identifican de la siguiente forma; si la ciudadana MIRIAN HERNADEZ DE GALBAN, actuaba en nombre y representación de BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A.; que no fue otorgado el referido contrato de compra venta del inmueble antes referido y que la razón de ello fue que efectivamente el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, no se presentó; si efectivamente fue librado por parte del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Cheque de Gerencia. En fecha 9 de enero de 2014, es recibida la respuesta a la prueba de Informes requerida al Banco del Tesoro.

Vencido el lapso de evacuación de pruebas y llegada la oportunidad de que las partes presentaren Informes a la causa, ambas partes hicieron uso de su derecho en fecha 23 de enero de 2014, presentando observaciones únicamente la parte demandada a los informes de la parte actora, la cual de conformidad con lo dispuesto en los artículo 431 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio

-IV-

Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento se observa que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

Precisado lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, empero, la parte accionada alegó como alegato el supuesto incumplimiento por parte de la vendedora, aduciendo no haber cumplido con sus obligaciones, como es la de asistir a la firma del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro respectivo, sin embargo, de la revisión efectuada al contrato aportado a las actas, es perfectamente nítido y apreciable que en el mismo las partes acordaron que:

“TERCERA: Las partes convienen en establecer un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.”

Plasmado lo anterior y sin entrar a realizar una ardua labor interpretativa, se colige que los contratantes pactaron de común acuerdo que el referido contrato de Opción de Compra Venta, celebrado el 9 de enero de 2013, la venta definitiva del inmueble debía realizarse en el término de (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos de mutuo acuerdo entre las partes, por ende, el fenecimiento del lapso aludido se materializaría el día 9 de abril de 2013, toda vez que no obra en autos prueba alguna del mutuo acuerdo entre las partes para su prórroga por treinta (30) días más, estableciéndose en el mismo que si por causas imputables a alguna de las partes no se efectuare la operación definitiva de compra venta en el plazo estipulado, el contrato quedaría resuelto, y la parte responsable del incumplimiento quedaría obligada a pagar a la otra la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios.

Verificado lo anterior, resulta pertinente señalar que en cuanto a la distribución de la carga de la prueba, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2007, en el Expediente Nº 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación del criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante los hechos alegados por la actora, en particular, sobre el acuerdo de prórroga de la vigencia del contrato de opción de compra venta por treinta (30) días adicionales a los noventa (90) pactados, para sumar ciento veinte (120) días en total, sin que obre en autos prueba alguna de tal afirmación.

Los demandantes debían igualmente demostrar el haber efectuado todas las diligencias pertinentes para lograr que el documento definitivo de compra venta fuera protocolizado dentro del plazo de noventa (90) días continuos siguientes a la suscripción del Contrato de Opción, plazo este que venció el 9 de abril de 2013.

En el libelo de la demanda la parte actora afirma que el demandado le hizo entrega de todos los documentos que le correspondía para que se pudiera solicitar al registro la protocolización del documento definitivo de compra venta, razón por la cual, si como afirmaron, fue el 3 de mayo de 2013 cuando presentaron ante el Registro respectivo “el resto de la documentación necesaria”, es evidente que se encontraba sobradamente vencido el lapso de vigencia de la opción que culminaba el 9 de abril de 2013, lo que obliga a concluir que el “resto de la documentación” faltante, era responsabilidad consignarla a la parte actora ante el registro en el plazo de vigencia referido, y al no hacerlo, evidencia un incumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta por parte de los demandantes, y así se declara.

Lo anteriormente señalado, queda evidenciado de igual manera, de las documentales acompañadas por la propia parte actora a su libelo de demanda, en particular en la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital donde consta que la misma se trasladó y constituyó en la Avenida Francisco de Miranda, Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao del Estado Miranda, el 29 de mayo de 2013, y dejó constancia entre otras cosas que el cheque emitido por el Banco del Tesoro a nombre del demandado por Bs. 470.000,00 es de fecha 26 de mayo de 2013, y que el demandado no se presentó a la firma pautada para ese mismo día 29 de mayo de 2013, ambas fechas (la del cheque y la de la firma) fuera del vencimiento natural del plazo de opción de compra venta.

Todo ello evidencia que, los demandantes no estuvieron listos para la protocolización del documento de compra venta definitivo, dentro del plazo de 90 días de vigencia de la opción de compra venta que iba desde el 9 de enero al 9 abril de 2013, pues ni siquiera el cheque emitido por el banco lo había sido dentro de dicho lapso.

En conclusión, habiendo quedado establecido que los demandantes, no dieron cumplimiento a sus obligaciones contractuales para materializar la protocolización del documento definitivo de compra venta dentro del plazo de 90 días de vigencia de la opción pactada, mal pueden acudir ante esta instancia a demandar y pretender que el demandado de cumplimiento al señalado contrato de opción y les efectúe la venta del inmueble. Por el contrario, al no haber dado cumplimiento la parte actora a las obligaciones contractuales fijadas en el contrato de opción de compra venta, trae como consecuencia que el mismo haya quedado resuelto de pleno derecho, y que deban en consecuencia recibir la devolución de la cantidad de SEISICIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) recibida por el demandado conforme a lo dispuesto en la Cláusula Segunda del señalado contrato, haciendo deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios en la Cláusula Cuarta del mismo contrato, es decir, deben los demandantes recibir del demandado la suma total de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), de manos del demandado y así quedará expresado en el dispositivo de este fallo.

En cuanto al alegato de los demandantes, relacionado a que el referido contrato de Opción de Compra Venta, debe ser considerado como un contrato de venta, a tenor de lo establecido en la decisión dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, en Sala de Casación Civil, Exp. N° AA20-C-2012-000274, sobre a la reasunción o retoma por parte de dicha Sala del criterio abandonado de establecer que los contratos de opción de compra venta deben equipararse a la venta pura y simple, cuando se encuentren presentes claramente en dichos contratos de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio; este alegato, este tribunal observa que en el cuerpo de la señalada sentencia de la Sala de Casación Civil, se advierte que dicho criterio es aplicable al caso analizado por la Sala en particular, pues el criterio que es retomado (considerar la opción de venta como una venta), se encontraba vigente para la fecha de la demanda bajo estudio por dicha Sala, por lo que no podía aplicársele a dicho caso el cambio jurisprudencial que se abandonaba de considerar a los contratos de opción de compra venta como contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido.

De tal modo, que habiendo sido suscrito y vencido el contrato de Opción de Compra Venta objeto del presente juicio, bajo la vigencia del anterior criterio jurisprudencial (considerar a los contratos de opción de compra venta como contratos preparatorios, aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio), abandonado por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, es decir, casi tres meses después de vencida la vigencia del contrato de “Promesa de Compra Venta”, no puede aplicarse el señalado criterio en forma retroactiva a una situación jurídica anterior y ya resuelta, pues atentaría contra el principio de la irretroactividad, que está dirigido a evitar que cualquier cuerpo normativo posterior sea aplicado a situaciones fácticas anteriores.

Tratándose el criterio retomado por la Sala de Casación Civil de fecha 22 de marzo de 2013, como de carácter normativo, afecta la esfera del ejercicio del derecho de petición, pues éste deberá atenerse a la doctrina vigente para la celebración del acto, por lo que es claro y evidente que tratándose la relación jurídica a que se contrae el contrato de Opción de Compra Venta objeto de este juicio, anterior al señalado cambio de criterio jurisprudencial, no le puede ser aplicado dicho cambio de criterio, conforme al Principio de Irretroactividad, establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.”

En igual sentido, la doctrina citada en sentencia de fecha 08 de febrero de 2002 dictada por la Sala de Casación Civil, Exp. N 1985-000004, sobre la opinión del Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, que señala:

“...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”. (OMISSIS)
...El problema que se plantea en el Derecho intertemporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica.
La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor.
El origen histórico de esta regla es la vieja norma de Derecho Romano “Leges et constituciones futuris certum est dare forman negotiis, non ad facta praeterita revocari”.
Además de esta regla, que afecta a cualquier especie de leyes y que, por su misma generalidad, es fuente constante de dificultades, existen otras reglas especiales, que afectan a determinados sectores del orden jurídico. Tal es el caso de las normas que establecen reglas intertemporales especiales para el Derecho procesal y, más destacadamente, para el Derecho Penal, en el cual rige ordinariamente la norma excepcional complementaria que establece la retroactividad de las leyes penales más favorables al reo.
Por último, muchas leyes, contienen, por lo común bajo la rúbrica de “disposiciones transitorias”, normas especialísimas de Derecho intertemporal, que resuelven los conflictos que suscita la entrada en vigor de la ley en cuestión.
Ahora bien, cómo se integran estas diversas normas de Derecho intertemporal en un orden jurídico positivo?
Pueden distinguirse tres sistemas esenciales... (OMISSIS)
Tercer Sistema: Corresponde este último sistema a aquellos ordenamientos jurídicos en los cuales el principio de la irretroactividad de la ley es un precepto constitucional, lo que no obsta para que contengan en leyes ordinarias normas transitorias especiales, cuyo contenido no podrá contradecir en ningún caso, como es lógico, el mencionado imperativo constitucional.
Por consiguiente, en tales órdenes jurídicos se aplicará en todo caso, el principio de irretroactividad. Se aplicará asimismo, cuando existan, las normas transitorias especiales que contengan las leyes ordinarias, con la importante salvedad de que tales normas podrán reglamentar para el caso en cuestión el principio constitucional, podrán prescribir una aplicación paulatina de la ley a los casos concretos, mas no podrán infringir, desde ningún punto vista el principio de irretroactividad... (OMISSIS).
...Este tercer sistema... corresponde... al Derecho Positivo Venezolano... (OMISSIS).
...Es clásico el texto de Merlín, en el cual se afirma que el problema de la no retroactividad de las leyes es el más difícil de la ciencia del derecho...
...el origen de muchas dificultades es la diversidad de significados que unos y otros autores han atribuido a la noción de retroactividad o a la noción de derechos adquiridos...
...Con el propósito de evitar tales confusiones, adoptamos nosotros la posición de considerar que el derecho adquirido y la retroactividad de la ley son el aspecto subjetivo y objetivo de un mismo fenómeno.
En consecuencia, será un derecho adquirido aquel que no pueda ser vulnerado por la ley sin incurrir en retroactividad. A la inversa una ley será retroactiva cuando vulnere derechos adquiridos...
...Es, por ende, un problema perfectamente ocioso discriminar la prioridad o preeminencia de uno otro concepto. Entre el derecho adquirido u la norma no retroactiva existe la misma relación que entre el derecho subjetivo y el derecho objetivo. Ambos son dos perspectivas de una misma realidad: la primera, desde el punto de vista de las facultades asignadas al sujeto de derecho; y la segunda, desde el punto de vista del orden normativo.
...Hoy predomina la tendencia de estudiar los problemas de Derecho intertemporal atendiendo a criterios objetivistas –la noción de retroactividad- y no a criterios subjetivistas –la noción de derecho adquirido.
Estimamos nosotros que el criterio encarnado en la tendencia objetivista marcha de acuerdo con la comprensión científica de los problemas jurídicos. En consecuencia, nuestra investigación irá encaminada a fijar la noción objetiva de retroactividad. Pero no debemos olvidar que, conforme a lo que acabamos de exponer, el concepto de derecho adquirido resultará como un precipitado lógico de esa investigación.
...PLANTEAMIENTO TEORICO DEL PROBLEMA DE LA IRRETROACTIVIDAD.
Toda ley, en cuanto a norma de Derecho, es decir, en cuanto “ley-proposición”, tiene la estructura de una proposición condicional y puede expresarse siempre de una manera semejante a esta: “Si se realiza el supuesto de hecho S, se producirá la consecuencia jurídica C”.
A la luz de esa comprensión de la esencia de la ley, vamos a plantear teóricamente el problema de la irretroactividad, ya que sólo así pueden recibir una solución satisfactoria y válida para todos los casos las cuestiones de Derecho intertemporal.
Para la mejor inteligencia del problema, debemos comenzar por hacer una observación previa, cuyo desarrollo sistemático será objeto de capítulos posteriores. Tal observación es la siguiente: los supuestos de hecho “S” de cualquier norma de Derecho pueden considerarse siempre constituidos en un instante temporal preciso y, por lo tanto, se realizan siempre bajo la vigencia de una sola ley, en tanto que las consecuencias jurídicas “C” pueden realizarse en un instante preciso o en un determinado transcurso de tiempo y, por lo tanto, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas.
...Un supuesto de hecho puede constar de un solo hecho material instantáneo – como el de la mayoría de edad, que se realiza en el momento preciso de cumplir los veintiún años- o de una sucesión de hechos materiales – como puede ser un contrato, en el cual es imaginable la existencia de una oferta, discusión y aceptación sucesivas o como sucede necesariamente en la usucapión, que exige una posesión continuada en el tiempo-. Peor, en este último caso, a pesar de que el supuesto de hecho tiene una aparente prolongación en el tiempo, sólo se realiza verdaderamente en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo, que es, en el contrato, el de la perfección, y en la usucapión, el de la terminación del plazo.
Por el contrario, la consecuencia jurídica “C” de un supuesto de hecho, es decir, los efectos de un hecho o acto jurídico cualquiera, pueden tener lugar en un instante preciso, como por ejemplo la transmisión de propiedad subsiguiente a un contrato –que tiene lugar en el mismo instante de su perfección- o pueden tener lugar en un lapso más o menos prolongado, como los derechos y obligaciones que se derivan del arrendamiento, del contrato de trabajo, del matrimonio o de la filiación.
Vemos, pues, según hemos dicho más arriba, las consecuencias jurídicas de un supuesto de hecho, o sea, los efectos de un hecho o acto jurídico, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas, en tanto que el supuesto de hecho correspondiente tiene siempre lugar bajo la vigencia de una ley específica.
Después de las aclaraciones anteriores, estamos en situación de comprender con mayor exactitud el contenido implícito en la proposición fundamental que enunciamos a continuación, la cual resume en forma sintética el principio de irretroactividad y nos servirá de punto de partida para el planteamiento teórico del problema.
La proposición en cuestión es esta:
El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla “tempus regit actum”, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho “S” verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas “C” derivadas de tales supuestos.
...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.
1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.
2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.
3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...”. (Resaltado y negrillas de la Sala)”.

En consecuencia, el retomado criterio no puede afectar los hechos o actos verificados bajo el criterio o doctrina anterior, ni sus efectos, por lo que el señalado criterio de la sentencia dictada el 22 de marzo de 2013 no es aplicable al presente caso y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a las demás pruebas aportadas por las partes y descritas en el cuerpo de esta decisión, el Tribunal luego de analizarlas, y en virtud de haber quedado establecido el incumplimiento de la parte actora de sus obligaciones contractuales que la legitimarían para demandar el cumplimiento del contrato, quien juzga considera inoficioso entrar a discriminar qué demuestra cada una de ellas, y ASI SE DECIDE.

-V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números V-15.457.212 y V-12.543.989, respectivamente, en contra del ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a: PRIMERO: Devolver a la parte actora la cantidad recibida como arras de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), cantidad ésta resultante luego de hacer la deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios. SEGUNDO: Se condena en costas y costos a la parte actora dado su vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 19 de enero de 2015. 204º y 155º.
EL JUEZ,

RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 10:41 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2013-000715