TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: ROSARIO LUPO LORUSSO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad Número 10.542.643.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RODOLFO BRICEÑO ARIAS, GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, JOSÉ LUIS FIGUEIRA y MANUEL ORTIZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 5.084, 89.354, 114.451 y 139.749, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 6.814.917.
DEFENSORA AD-LITEM: PETRA ZOMAIRA ROMERO, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 17.327.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación).
EXP Nº: 12-0800 (Tribunal Itinerante).
EXP Nº: AP11-R-2009-000056 (Tribunal de la causa).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Previa distribución la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, intentada por el ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO contra el ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, fue admitida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dieciséis (16) de Abril de dos mil ocho (2008) por los trámites del procedimiento breve.
Una vez cumplidas y agotadas todos los requisitos para la citación personal del demandado y en vista de su imposibilidad, se ordenó su citación a través de carteles de conformidad con lo previsto en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia la Secretaría Ad-Hoc, designada, que en fecha veintitrés (23) de Septiembre de dos mil ocho (2008) se fijó cartel de citación en la morada del demandado, cumpliéndose con los requisitos exigidos en dicho artículo.
Transcurrido el lapso de ley sin que la parte demandada compareciera por sí o por intermedio de apoderado judicial alguno, el Tribunal de la causa a solicitud de la parte actora, en fecha trece (13) de Octubre de dos mil ocho 2008 designó Defensora Judicial a la abogada PETRA ZOMAIRA ROMERO; asimismo se libró boleta de notificación.
En fecha seis (06) de Noviembre de dos mil ocho (2008) el Alguacil del tribunal de la causa dejó constancia de haber consignado boleta de notificación, debidamente firmada por la Doctora PETRA ZOMAIRA ROMERO.
Mediante diligencia de fecha diez (10) de Noviembre de dos mil ocho (2008) la Defensora Ad-Litem, aceptó el cargo y juró cumplir fiel y cabalmente la designación recaída en su persona.
En fecha diez (10) de Diciembre de dos mil ocho (2008), compareció el Alguacil del Tribunal de la causa a los fines de consignar recibo de citación, debidamente firmada por la Doctora PETRA ZOMAIRA ROMERO, Defensora Ad-Litem en el presente caso.
Siendo la oportunidad legal correspondiente en fecha dieciséis (16) de Diciembre de dos mil ocho (2008) la Defensora Ad-litem dio contestación a la demanda.
En fecha veintitrés (23) de Enero del años dos mil nueve (2009), el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, intentada por ROSARIO LUPO LORUSSO contra el ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, ambas partes anteriormente identificadas.
Compareció en fecha veintinueve (29) de Enero de dos mil nueve (2009) la parte demandada, debidamente asistido por el Abogado HECTOR ZAMBRANO, y apeló de la sentencia.
Mediante auto de fecha cuatro (04) de Febrero de dos mil nueve (2009) el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó el recurso de apelación en ambos efectos, de conformidad con lo establecido en el articulo 891 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello ordenó remitir este expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia.
En fecha veinticuatro (24) de Marzo de dos mil nueve (2009) el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente y en consecuencia de ello fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha catorce (14) de Febrero de dos mil doce (2012) el Juzgado de Alzada dictó auto mediante el cual ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) de esos Juzgados, en virtud de lo dispuesto en la Resolución Número 2011-0062, de fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y a tal efecto ordenó librar oficio.
Previa distribución del expediente, en fecha veinte (20) de Abril de dos mil doce (2012) el Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente bajo el Número 12-0800.
En fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), la ciudadana CELSA DIAZ VILLARROEL, Juez del Tribunal Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se avocó al conocimiento de la causa.
Mediante nota de Secretaría, de fecha treinta (30) de Octubre de dos mil trece (2013), el Tribunal dejó constancia de la publicación en prensa del cartel de notificación único y general de avocamiento en el Diario de “Últimas Noticias”, página No. 41, en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la cartelera de los Juzgados del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esa misma Circunscripción Judicial.
Compareció en fecha veinte (20) de Noviembre de dos mil catorce (2014), el abogado MANUEL ORTIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó instrumento poder que acredita su reprtesentación y solicitó al Tribunal dictar sentencia en la presente causa.
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Que a todo efecto legal, con la finalidad de evidenciar la propiedad que EL ARRENDADOR tiene sobre el inmueble arrendado y sobre sus consecuentes derechos, entre ellos el de que se ordene el secuestro del apartamento y el depositarlo en su persona, pasaremos a demostrar ese derecho de propiedad, ya que la presente demanda se contraerá fundamentalmente para que el inquilino cumpla con su correspondiente obligación de entregar el inmueble por haber finalizado tanto el plazo fijo del contrato arrendaticio, como la prórroga legal que comenzó a operar de pleno derecho al vencimiento del contrato, prórroga que al estar vencida generó para el arrendador el derecho de exigir, como en efecto se le exige al locatario, el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, a tenor de lo ordenado en el articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, conforme a documento asentado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 13 de Octubre de 1995, bajo el Número 24, Tomo 8, Protocolo 1º, su mandante compró el apartamento distinguido con el Número Diez-B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10º) planta del edificio RESIDENCIAS PRADO REAL, construido sobre la parcela Nº 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la Urbanización Lomas de Prados del Este, jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil trescientos dieciséis metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (2.316,10 M2), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado ante la predicha Oficina Subalterna en fecha 03 de Noviembre de 1983, bajo el Número 38, Tomo 16, Protocolo Primero.
Dicho apartamento tiene una superficie de ciento siete metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (107, 30 M2) y está alinderado así: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR: con el apartamento No. 10-A; ESTE: con la fachada Este de edificio; y OESTE: en parte con el núcleo de circulación vertical del edificio, en parte con espacio libre que lo separa del apartamento No. 10-C y en parte con la fachada Oeste del edificio. Le corresponde un (01) puesto de estacionamiento doble y un (01) maletero, todos ubicados en la planta baja y distinguida igual que el apartamento.
Que en contratos suscritos respectivamente en fechas 18 de Octubre de 2004 y 18 de Octubre de 2005, y a su vez anotados en los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Número 57 del Tomo 78 y bajo el Número 21 del Tomo 84, su mandante ROSARIO LUPO LORUSSO alquiló el apartamento al ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO.
Que ha formado parte de los contratos, el señalado puesto de estacionamiento doble ubicado en la planta baja y distinguido igual que el apartamento. Además en la cláusula cuarta de esos convenios EL ARRENDATARIO declaró que: “recibe el inmueble arrendado en perfecto buen estado, instalaciones eléctricas y sanitarias funcionando a cabalidad, así como libre de basura, con cocina tipo americana con gabinetes altos y bajos en fórmica, un (1) horno, una (1) cocina eléctrica de cuatro hornillas, un termo eléctrico de agua, una (1) lavadora. Todos los bienes muebles anteriormente señalados se encuentran en perfecto buen estado y “EL ARRENDATARIO” se obliga a devolver el inmueble arrendado y los bienes muebles que allí se encuentran en las mismas condiciones en que lo recibe. Asimismo será por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todo lo relacionado al perfecto funcionamiento, buen estado y conservación de paredes, pisos, puertas y demás elementos constitutivos del inmueble.
En cuanto a la duración del contrato, en la cláusula tercera de ambos contratos se expuso que su duración sería de un (01) año fijo y en el último de ellos se expresó que ese año sería contado a partir del 18 de Octubre de 2005 y hasta el día 17 de Octubre de 2006, y que al vencimiento de ese plazo el contrato expiraría de pleno derecho sin previo aviso, por lo que a continuación inmediata, de pleno derecho como lo ordena el articulo 39 de la Ley Inquilinaria, a favor del arrendatario comenzó la prórroga legal de un (01) año establecida en el literal b del articulo 38, ejusdem.
Que en la cláusula SEGUNDA del último de los contratos se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales, que actualizados a Bolívares fuertes significan MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, los cuales debían ser pagados en el domicilio de EL ARRENDADOR cuya dirección conoce EL ARRENDATARIO, en mensualidades anticipadas, lo cual hizo PAGANDO LOS CANONES HASTA EL DIECISIETE, INCLUSIVE, DEL MES DE OCTUBRE DEL PASADO AÑO DOS MIL SIETE, sin que después de este último día EL ARRENDATARIO haya hecho pago alguno y mucho menos se lo haya aceptado EL ARRENDADOR.
Entre varias de las obligaciones de EL ARRENDATARIO, en las cláusulas OCTAVA y NOVENA se pactó que serían por su cuenta y cargo los pagos correspondientes a la fuerza eléctrica, aseo, agua, teléfono o cualquier otro servicio público comprometiéndose éste en presentarle a EL ARRENDADOR, todos los meses, la totalidad de los recibos de pago por los conceptos antes dichos y debidamente cancelados, lo cual no ha hecho.
Que en la cláusula DÉCIMA SÉPTIMA se expuso: “Para garantizar las obligaciones contraídas por el presente contrato “EL ARRENDATARIO” hace entrega en este acto a “EL ARRENDADOR” de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) como depósito que no podrá ser descontado por los alquileres y no devengara interés alguno por ningún concepto”.
La cláusula DECIMA OCTAVA reza: “Para todos los efectos derivados y consecuencias de las obligaciones aquí contraídas se elige la Parroquia Catedral de la Ciudad de Caracas como domicilio especial, sin perjuicio para “EL ARRENDADOR” de ocurrir a su voluntad a otros Tribunales competentes de conformidad con las disposiciones legales”.
Que el arrendatario pagó hasta el diecisiete (inclusive) del mes de Octubre del año dos mil siete, día en que terminó la prórroga de un año otorgada por nuestra legislación especial, sin que haya cumplido con su obligación de entregar el inmueble en las condiciones previstas en el contrato y de inmediato como se infiere de la Ley, por lo que desde esa fecha ha estado ocupando ilegal y abusivamente el inmueble en perjuicio de su mandante.
Igualmente, EL ARRENDATARIO ha incumplido reiteradamente con presentar a su poderdante los recibos cancelados de los servicios pactados en las Cláusulas OCTAVA y NOVENA, por lo que EL ARRENDADOR no sabe si esos servicios también están insolventes, en perjuicio de su tranquilidad y de su seguridad por las múltiples consecuencias negativas que ello pudiera conllevar.
Inútiles han sido los múltiples esfuerzos que ha hecho su mandante para que EL ARRENDATARIO cumpla con sus obligaciones de una manera amistosa y extrajudicial, pues en una oportunidad que pudo comunicarse telefónicamente, éste le citó para que se encontraran en una pastelería en Chacao, sector donde el inquilino dijo tener sus intereses, pero cuando EL ARRENDADOR ya llegaba al sitio, EL ARRENDATARIO le llamó para excusarse de no poder ir, sin que hasta el presente haya sido posible hablar con el siquiera telefónicamente, pues cuando sabe que quien lo llama es quien representamos cierra la comunicación.
EL ARRENDADOR también ha sido víctima de escarnio por parte de EL ARRENDATARIO, ya que a pesar de que aquel ha ido numerosas veces a dicho apartamento para tratar de comunicarse con EL ARRENDATARIO, primero informaban que no estaba, y ya posteriormente, al ver que era su poderdante quien tocaba la puerta, se la cerraban violentamente en la cara, irrespetando la edad avanzada de éste.
Ello significa que el inquilino ha incumplido abiertamente sus obligaciones:
En efecto, no entregó el preidentificado apartamento, según lo dispuesto en la Cláusula Tercera del último contrato
Como no entregó el apartamento al finalizar el tiempo expresamente pactado, de inmediato comenzó a operar y de pleno derecho la prórroga legal, con lo que ordena el articulo 39 de la ley especial inquilnaria, cuya duración de lo dispuesto en el literal b del articulo 38, ejusdem, fue de un año contado a partir del vencimiento del plazo fijo pactado en dicha Cláusula Tercera del último de los contratos que por el término de un año suscribieron las partes.
Es decir, desde el dieciocho, inclusive, de octubre de dos mil seis (18/10/2006) empezó a correr el término de un año correspondiente a la prórroga legal, el cual venció el diecisiete , inclusive, de octubre de dos mil siete, por lo que la prórroga legal también está vencida con creces, sin que EL ARRENDATARIO le haya entregado el apartamento a EL ARRENDADOR y legítimo propietario, disponiendo descarada y abusivamente del inmueble.
En consecuencia de todo lo anterior, el arrendatario está en mora pues a tenor de lo dispuesto en el artículo 1269, ejusdem: “Si la obligación es de dar o de hacer el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento de la obligación”.
Además, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley, aparte que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y como lo ordena la ley.
En virtud de ese desmedido incumplimiento del inquilino, y específicamente por su falta de entrega del apartamento al momento de vencerse la prórroga legal acudieron para demandar, como en efecto demandaron, en nombre y representación de su poderdante ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO al ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, para que convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal a:
1) Entregar el apartamento objeto de los contratos de arrendamiento identificados en los Capítulos II y III del libelo, libre de personas y de cosas salvo las señaladas en la Cláusula Cuarta del contrato, y en buen estado de conservación y limpieza, según lo pauta el artículo 1.594, y a tenor de lo dispuesto en los citados artículos 1.579 y 1.599 del mismo código sustantivo, así como en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimaron esta pretensión en la cantidad de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 800).
2) Que pague por indemnización sustitutiva la cantidad de Cuatro Mil Bolívares fuertes (Bs. F 4.000) calculados prudencialmente desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la admisión de este libelo.
3) Que pague mensualmente desde la admisión de la demanda y hasta que entregue el apartamento en las condiciones establecidas en el contrato y en el la Ley, equivalente del valor de la pensión que por mes hubo sobre el inmueble a razón de Mil Bolívares fuertes (Bs. F 1.000), por concepto de compensación de indemnización sustitutiva, que deberá ser precisada en su oportunidad mediante experticia complementaria del fallo la cual solicitamos expresamente.
4) En pagar la indexación de la cantidad indicada en el numeral 2) y de la cantidad que en la definitiva resulte del señalado en el numeral 3), desde la admisión de la demanda hasta el momento en que definitiva pague el accionado.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159 del Código Civil y del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. 4.800).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos invocados en la demanda y no asistirle al actor el derecho a reclamado.
Alegó la parte demandada que su representado arrendó un inmueble propiedad de la parte actora, el cual está suficientemente identificado ut supra.
Alegó la parte actora que su defendido suscribió dos contratos de arrendamientos, sobre el inmueble ampliamente descrito, en fecha 18 de Octubre de 2004 y el 18 de octubre de 2005, según consta de documentos autenticados ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta, Estado Miranda, bajo el No. 57 del Tomo 78 y bajo el No. 21 del Tomo 84.
Que la duración de cada uno se fijó un (01) año, presuntamente venciéndose el segundo contrato el día 17 de octubre de 2006.
Manifiestó el demandante que una vez vencido dicho plazo, comenzaría a correr de pleno derecho SIN PREVIO AVISO la prórroga legal, establecida en el Literal b) del articulo 38, ejusdem.
Manifiesta el actor que mi patrocinado, pago los cánones de arrendamientos hasta el día 17 de octubre de 2007, sin que después de este ultimo día EL ARRENDATARIO haya hecho pago alguno y mucho menos se lo haya aceptado EL ARRENDADOR.
Sobre este punto, no es posible pensar que pasara todo estos meses, no se especifica cuantos y que no se le hubiese enviado una correspondencia o una notificación judicial por el incumplimiento de EL ARRENDATARIO, no cursa en el expediente tal ejercicio del derecho que se reclama como son los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos,
Que el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, dispone que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para EL Arrendador y potestativamente para EL Arrendatario, y establece una serie de reglas, la cual se le aplicaría al caso en concreto, la del literal b) por cuanto el referido contrato se subsume en esta normativa, por cuanto la relación contractual según se evidencia de los referidos contratos de arrendamiento en una relación de dos año y menos de cinco años, por lo que la prorroga es de un año mas, por lo que el ARRENDADOR no esta concediéndole ninguna prerrogativa al Arrendatario, sino que le es dado por Ley el de permanecer un año mas en la relación arrendaticia.
Solicitó se desestime la demanda incoada en contra de su defendido y sea declarada sin lugar con los pronunciamiento de Ley.
II
MOTIVA
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
• Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el numero DIEZ B (10-B), ubicado en el ángulo Noreste de la décima (10º) planta del Edificio Residencias Prado Real, construido sobre la parcela No. 176, ubicada en el sector C-2, II etapa de la Urbanización Lomas de Prados del Este, Municipio Baruta”, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de Octubre de 1995, bajo el No. 24, Tomo 8, Protocolo Primero; este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda; por lo que se le concede valor probatorio de acuerdo con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como un documento legalmente reconocido capaz de evidenciar la titularidad de la propiedad del ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO, objeto del presente litigio, y así se decide.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de Octubre dos mil cuatro (2004), dejándolo inserto bajo el Número 57, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se le concede valor probatorio de acuerdo con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como un documento legalmente reconocido capaz de evidenciar el vínculo jurídico arrendaticio que existe entre las partes en litigio, y así se decide.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18 de Octubre dos mil cuatro (2005), dejándolo inserto bajo el Número 21, Tomo 84 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, por lo que se le concede pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como un documento legalmente reconocido capaz de evidenciar el vínculo jurídico arrendaticio que existe entre las partes en litigio, y así se decide.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
Bajo tales premisas, este Juzgado de Alzada para decidir considera pertinente examinar la sentencia recurrida de fecha veintitrés (23) de Enero de dos mil nueve (2009), proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de conocer la apelación, por lo que observa lo siguiente:
“…que el hecho controvertido en la presente demanda se circunscribe en que si el demandado debe o no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber expirado su término y la prórroga legal, de las actas del proceso y alegatos de la actora, se desprende que la relación arrendaticia comenzó con contrato debidamente notariado, celebrado en fecha 18 de octubre de 2004, el cual culminó en fecha 17 de octubre de 2005, sustituyéndose el mismo por el celebrado ante la misma Notaría Pública, en fecha 18 de octubre de 2005, que culminó en fecha 17 de octubre de 2006, siendo entonces que la relación arrendaticia como se desprende de lo señalado tuvo una duración de dos (02) años, y su naturaleza es determinada, le correspondía al inquilino-demandado una prórroga legal de un (01) año, conforme a la Ley Especial que rige la materia, cual es la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en su articulo 38 señala: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(...) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año. (…)”, que finalizó el 17 de octubre de 2007, debiendo hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, el arrendatario-demandado en esa fecha, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” . De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Articulo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Articulo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE…”
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis observa quien aquí decide, que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento de contrato consagrada en el Código Civil en su Artículo 1.167, el cual textualmente dice lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Analizada conjuntamente con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que a la letra dicen: artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; y artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Pauta el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que sigue: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. En el presente caso las partes celebraron dos contratos sucesivos de arrendamiento con una duración de un (01) año fijo cada uno de ellos, contados el primero a partir del dieciocho (18) de Octubre de dos milo cuatro (2004) hasta el diecisiete (17) de Octubre de dos mil cinco (2005); y el segundo de los contratos a partir del dieciocho (18) de Octubre de dos mil cinco (2005) hasta el diecisiete (17) de Octubre de dos mil seis (2006); al vencimiento de este plazo, tal como fue acordado por las partes en sendos contratos el último de ellos expiró de pleno derecho sin preaviso y por cuanto ambas partes no suscribieron nuevo contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo, comenzó a transcurrir la prórroga legal establecida en el articulo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra dice: “…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…) “; siendo esto así y habiendo comenzado a transcurrir la prórroga legal a partir del siguiente día del vencimiento del segundo contrato suscrito, es decir, el celebrado en fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil siete (2007), la parte demandada debió hacer entregar del inmueble objeto del presente litigio libre de bienes y personas, y así se decide.
Asimismo y en cuanto a los pedimentos de la parte actora en su escrito libelar este Juzgado actuando de Alzada se hace congruente con lo indicado por el Juzgado A-quo y los niega por cuanto ya ambas partes en su cláusula Décima Cuarta establecieron que: “Para el caso de que EL ARRENDATARIO al momento de finalizar el presente contrato, no entregue el inmueble arrendado a EL ARRENDADOR comenzará a correr en contra de EL ARRENDATARIO una cláusula penal de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por cada día de retraso que tenga en la entrega de dicho inmueble...”, pedimento éste que no fue solicitado por la parte actora en su petitorio de escrito libelar, y así se decide.
Por lo que encontrando esta Juzgadora actuando de Alzada y en vista de la existencia de la plena prueba de los hechos invocados en la acción, se declara sin lugar el de apelación ejercido por la parte demandada en el presente juicio, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA, por el ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, parte demandada en el presente juicio debidamente asistido para dicho acto por el abogado HECTOR OSWALDO ZAMBRANO RAYA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 68.650.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintitrés (23) de Enero de dos mil nueve (2009), mediante la cual declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, intentada por el ciudadano ROSARIO LUPO LORUSSO contra el ciudadano RODOLFO AUGUSTO RAYA BRACHO, ambas partes identificadas al inicio del presente fallo.
TERCERO: Se condena a la parte demandada-recurrente al pago de las costas por haber sido resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Enero del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DÍAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p. m.), previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se agregó, publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.

EXPEDIENTE CIVIL: No. 12-0800 (Tribunal Itinerante)
EXPEDIENTE CIVIL: No. AP11-R-2009-000056 (Tribunal de la causa)
CDV/dpp/dpt.