TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO AP71-R-2014-000580

PARTE ACTORA: ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.422.932.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GREDDY EDUARDO ROSAS CASTILLO y LUIS RAMON GOLINDANO CORASPE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 119,372 y 10.255, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 14.445.176 y 14.445.177, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados AGUSTIN BRACHO y ROMULO PLATA, inscritos en el Inpreabogado bajo Los Nos. 54.286 y 122.393, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

I.- ACTUACIONES ANTES ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 21 de mayo de 2014, (f. 175), por el apoderado judicial de la parte actora abogado LUIS RAMON GOLINDANO CORASPE, contra la sentencia definitiva de fecha 14.11.2013 (f. 129-139, p. I), proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la demanda interpuesta por HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA contra NEYDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
Previa insaculación legal practicada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (f. 179, p. II), este Juzgado Superior por auto dictado en fecha 06.06.2014 (f. 181, p. II), dio por recibido el presente expediente, fijándose el trámite de Ley para su sustanciación ante ésta Alzada.
En fecha 20 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó escrito de Informes (f. 182-185, p. II).
Por auto de fecha 07 julio de 2014, este Tribunal dejó constancia que a partir del día 05 de julio de de 2014, inclusive, entró la causa en término para dictar sentencia.
En fecha 04 de agosto de 2014, este Juzgado Superior Primero mediante auto difirió la oportunidad para dictar sentencia en el presente proceso para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a ésta fecha, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
A los fines de dictar sentencia, este Tribunal Superior Primero, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, debidamente asistida por el abogado GREDDY EDUARDO ROSAS CASTILLO, contra los ciudadanos NEYDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, en fecha 08 de marzo de 2010 (f. 4-17, p. II) por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quien en virtud de la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada (f. 61-62, p. I), por cuanto el inmueble objeto de este juicio se encuentra en Jurisdicción del Area Metropolitana de Caracas, declinó su competencia por el territorio en los Juzgados de Municipio de ésta Circunscripción Judicial (f. 79-80, p. I), correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien admitió dicha demanda en fecha 07 de octubre de 2010 (f. 86-87, p. I).
En fecha 21 de octubre de 2010 (f. 96-106, p. I), la representación judicial de la parte actora presentó escrito contentivo de reforma de la demanda, y en ésa misma fecha, la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda (f. 117-126, p. I), reconviniendo a la parte actora por Cumplimiento de Contrato.
En fecha 16 de noviembre de 2010, el A quo, dictó decisión interlocutoria negando la admisión de la reforma de la demanda, en virtud de que los demandados ya se encontraban citados a los efectos de este juicio, y asimismo, negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto el procedimiento breve por el cual se reconvino es incompatible con el juicio ordinario por el cual se tramita el presente proceso (f. 159-161, p. I).
El día 08.06.2011 (f. 197-202, p. I), la representación judicial de la parte actora ratificó sus pruebas consignadas en autos. Mediante auto el A quo, declaró que por cuanto las pruebas ratificadas por la parte actora se encuentran en autos, por el principio de Adquisición Procesal, ser valorados al fondo de la demanda, conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
El Juzgado de la causa, en fecha 22 de junio de 2011 (f. 204-225), dictó sentencia definitiva declarando Con Lugar la demanda, condenando a la demandada a pagar las cantidades reclamadas, previa experticia complementaria del fallo, calculados desde la época en que se vencieron los 120 días del contrato de opción de compra (1.06.2009) hasta el pago definitivo. Asimismo condenó en costas a la parte demandada, la cual mediante diligencia de fecha 20.102011 (f. 319 p. I), fue apelada por el abogado FARUK RAMIREZ BEIRUTTY, apoderado judicial de la parte demandada, y oída en ambos efectos por auto de fecha 02 de noviembre de 2011 (f. 320, p. I).
Correspondió el conocimiento de dicha apelación al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de 16.11.2011 (f. 323, p. I), fijó la oportunidad para que las partes consignaran sus respectivos Informes, habiendo dicho Juzgado Superior dictado su decisión en fecha 09 de mayo de 2012 (f, 429-442 p. I), reponiendo la causa al estado de contestar la demanda, declarando nulas todas las actuaciones realizadas con posterioridad al auto de admisión dictado el 10 de marzo de 2010; sobre dicha decisión, la parte actora solicitó aclaratoria (f. 448, p. I), la cual fue realizada por ése Tribunal Superior el día 11.06.2012 (f. 449-452, p. I), aclarando que: la causa se repone al estado de contestar la demanda, dentro de los cinco (5) días siguientes al recibo del presente expediente en el Tribunal a quien corresponda conocer la presente causa, y en consecuencia se declararon nulas todas las actuaciones realizadas desde la fecha 07.10.10 y siguientes.
Mediante acta de fecha 09 de octubre de 2012 (f. 465, p. I), el Juez A quo Dr. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA, conforme a lo previsto en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, se inhibió de seguir conociendo el presente asunto, en virtud de haber quedado anulada la decisión dictada por dicho Juzgado (22.06.2011), en virtud de que el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, anuló dicha decisión en su sentencia del 09.05.2012, y por ello se realizó la respectiva remisión del expediente, habiéndose redistribuido el mismo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien le dio entrada al expediente (14.11.2012), continuándose con el procedimiento, y habiéndose notificado a ambas partes, la demandada en fecha 22 de marzo de 2013 (f. 102-107, p. II), presentó escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, asimismo opuso la excepción non adimpleti contractus.
Por diligencia de fecha 10 de abril de 2013, la parte actora presentó escrito contentivo de sus respectivas pruebas (f. 109-112, p. II).
El día 25 de julio de 2013, la parte demandante presentó su escrito de informes (f. 122-126, p. II).
En fecha 14.11.2013 (f. 129-139, p. II), el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva, declarando Improcedente la demanda, la cual fue apelada por la parte actora, mediante diligencia de fecha 21.05.2014 (f. 175, p. II), y oída en ambos efectos mediante auto de fecha 26.05.2014 (f. 176, p. II), siendo asignada por distribución a ésta Superioridad.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte actora contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 14 de noviembre de 2013, mediante la cual declaró Improcedente la presente demanda, sustentada en que en el presente proceso se demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, que dicha acción se intenta es cuando lo que se pretende es la protocolización de la venta del inmueble, y que por tanto debió demandarse la Resolución del Contrato para que la situación volviera a como se encontraba antes de celebrarse el contrato y demandar como daños y perjuicios las cantidades de dinero entregadas al demandado con ocasión a la celebración del contrato de opción de compra venta.

2.- De la trabazón de la litis.-

* Alegatos de las partes:
a. Alegatos de la parte actora:
• Que en fecha 01 de junio de 2009, suscribió un contrato de opción de compra venta con los demandados, sobre un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nº 121-A, ubicado en la planta décima segunda (12), el cual forma parte del edificio Residencias Santander, ubicado en la Avenida Francisco de Paula Santander, en el lugar denominado El Empedrado, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital; que el precio total de la negociación fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000,oo), los cuales serían cancelados por la Oferida de la manera siguiente: TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) al momento de la autenticación del documento, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mediante cheque de gerencia al décimo día siguiente a la fecha de autenticación del referido documento, que el saldo deudor, o sea la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,oo) mediante cheque de gerencia al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva; que en el propio acto de autenticación del contrato, le entregó a la parte demandada más dinero de la cantidad pactada inicialmente, es decir, le entregó la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), por lo que de este modo los Oferentes, salieron beneficiados; que según la cláusula quinta del contrato, si por causas imputables a LA OFERIDA, ésta no pudiera adquirir el inmueble ofrecido en venta en la fecha prevista en dicho documento LOS OFERENTES retendrían para sí, como justa compensación de los daños y perjuicios causados, una suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio definitivo de venta estipulado, los cuales retendrán de los montos entregados por la OFERIDA, y que en caso de incumplimiento de los OFERENTES, en desistir de la presente negociación o negarse a otorgar el documento definitivo de venta quedan obligados a devolverle a LA OFERIDA la totalidad de las sumas recibidas, más una suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio total de venta establecido, como justa compensación de los daños y perjuicios causados; Que en la cláusula sexta del referido contrato, los OFERENTES se obligaron a tramitar la propiedad del inmueble objeto de la negociación, libre de todo tipo de gravámenes y completamente solvente con los gastos de derecho de frente de condominio, aseo urbano, servicio de agua, y cualquier otro servicio público o privado que utilizare; Que se convino en la cláusula séptima de dicho contrato, que a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, LOS OFERENTES se obligaron a tramitar los siguientes recaudos: copias de las cédulas de identidad, copias del R.I.F., solvencia del derecho de frente expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, solvencia de agua y solvencia del servicio de energía eléctrica; Igualmente alegaron, que en la cláusula cuarta se estableció el término de duración del contrato, de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, si fuere el caso, contados a partir de la autenticación de la relación contractual, es decir, contados a partir del 01 de junio de 2009, indicando que dicho término culminó el 30 de septiembre de 2009, que los OFERENTES incumplieron con las prestaciones asumidas en la relación contractual dentro de dicho lapso, ya que nunca le entregaron las solvencias de agua, servicios de energía eléctrica y copia de sus RIF, y que siendo aún más grave, incumplieron con lo convenido en la cláusula sexta donde se comprometieron a entregar el inmueble libre de gravámenes, por lo que en modo alguno, los oferentes jamás tuvieron la intención de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de autos, ya que sobre el mismo pesa una Hipoteca de Primer Grado, hasta por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,oo), a favor de BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA Y HABITAT, para garantizar el préstamo de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo) otorgado a los oferentes por el Banco Mercantil Banco Universal, y es por ello, que procede a interponer la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, contra los demandados NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, a restituirle la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), entregada a los demandados, por concepto de inicial, en fecha 01 de junio de 2009, la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios contractuales, establecidos en la cláusula quinta de dicho contrato de opción de compra venta, la indexación monetaria de dichas sumas, y para ello se ordene una experticia complementaria del fallo, las costas y costos del proceso. Fundamentó su acción en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, estimando la misma en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARAES (Bs. 160.500,oo).-

b. De la parte demandada:
• En su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de los demandados, negó, rechazó y contradijo la presente demanda por no estar adecuada a derecho; Alega que en el contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre ellos y la demandante, las partes determinaron su voluntad expresando un conjunto de cláusulas constitutivas de obligaciones y de relaciones jurídicas imponiendo conductas que éstas debían cumplir, cuyo contenido y alcance de dicho contrato se expresó en las cláusulas tercera, donde la OFERIDA cancelaría el precio total de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo), al momento de la autenticación del referido documento, y la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mediante cheque de gerencia al décimo (10º) día siguiente a la fecha de autenticación de dicho documento, y el saldo deudor, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,oo), sería cancelado mediante cheque de gerencia al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro respectiva; Que en la cláusula cuarta se estableció se estableció que el término de duración de dicho convenio, sería de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, si fuere el caso por imperativo de la entidad bancaria, en la cual la OFERIDA gestionaría la solicitud del crédito hipotecario para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, contado éste a partir de la fecha de la firma de dicho documento ante la Notaría Pública de Caracas; Que quedó expresamente convenido en la cláusula quinta del aludido contrato, que si por causas imputables a LA OFERIDA, ésta no pudiera adquirir el inmueble ofrecido en venta en la fecha prevista en dicho documento LOS OFERENTES retendrían para sí, como justa compensación de los daños y perjuicios causados, una suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio definitivo de venta estipulado, los cuales retendrán de los montos entregados por la OFERIDA, y que en caso de incumplimiento de los OFERENTES, en desistir de la presente negociación o negarse a otorgar el documento definitivo de venta quedan obligados a devolverle a LA OFERIDA la totalidad de las sumas recibidas, más una suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio total de venta establecido, como justa compensación de los daños y perjuicios causados; Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, por no ser cierto los hechos narrados por la actora, por cuanto no han incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato, ya que, el 01 de junio de 2009, le hicieron entrega a la oferida de la documentación necesario prevista en la cláusula sexta, y fue la OFERIDA quien incumplió con la cláusula cuarta, ya que durante el término de duración del contrato, es decir los ciento veinte (120) días, contados a partir del 01.06.2009 al 30.09.2009, la demandante Oferida nunca aportó el restante del saldo deudor, por que la entidad financiera BANCO CANARIAS, no aportó el físico de la cantidad de dinero del crédito hipotecario solicitado por la oferida en el término de la duración de la relación contractual; Negaron, rechazaron y contradijeron la restitución a la oferida, de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.OOO,oo) por concepto de inicial, así como, la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, ya que dicho incumplimiento deviene de la parte actora, al no aportar la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,oo), para pagar el saldo del precio para la compra del inmueble, constituyéndose así en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención, y por ése mismo motivo opuso igualmente la representación judicial de los demandados, la Excepción Non Adimpleti Contractus, señalando además, que la parte actora equivocó la acción en el presente caso por cumplimiento de opción de compra venta que es el cumplimiento de la venta definitiva y no la acción de resolución que es la terminación del contrato, y es por ello que solicitaron se declare la Improcedencia de la presente acción, y se declare sin lugar en la definitiva, pues indica, que la actora instauró su pretensión a través de cumplimiento, cuando lo correcto es la resolución de contrato de opción de compra.
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de probar sus respectivas afirmaciones. ASI SE DECLARA.

3.- Aportaciones probatorias.

3.1. de los recaudos de la parte actora acompañados al escrito libelar:

• copia certificada del contrato de opción de compra venta (f. 20-23, P. I), autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de junio de 2009, bajo el N° 82, Tomo 66de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, éste documento fue reconocido y consignado igualmente en autos por la parte demandada, por lo que éste Tribunal, le otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de este juicio (f. 24-31, p. I), constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 121-A, ubicado en la planta décima segunda (12) del Edificio RESIDENCIAS SANTANDER, ubicado en la Avenida Francisco de Paula Santander, lugar denominado El Empedrado, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de julio de 2005, bajo el N° 86, folio 86, Trimestre en curso (para ésa fecha), de igual manera, observa ésta Juzgadora, que dicho documento fue consignado y reconocido por la parte demandada, por lo que se prueba en autos que los propietarios del referido inmueble son los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO Y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
• Certificación de Gravamen (f. 32, p. I), de fecha 03.02.2010, que cubre los últimos 10 años del inmueble objeto de la presente controversia, emanada del Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, observa esta Juzgadora, que dicho documento también fue promovido durante el lapso probatorio, con el cual pretende la accionante demostrar que sobre dicho inmueble pesa un gravamen hipotecario de primer grado, hasta por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,oo) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para garantizar el préstamo de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), a favor del Banco Mercantil, evidenciándose con ello el incumplimiento de los Oferentes de las obligaciones asumidas en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta demandado, y dicho documento no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, este Tribunal Superior considera que el mismo surte todos sus efectos probatorios y en virtud de ello, lo valora conforme a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Copias fotostáticas de las cédulas de identidad de los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.445.176 y 14.445.177, respectivamente (f. 33, p.I), así como planillas de pago de autoliquidación de inmuebles urbanos (f. 34-40, p. I), expedidas por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas por los demandados, por lo que éstas hacen fe de lo alegado por la accionante en el sentido de que los OFERENTES, le entregaron a la OFERIDA las copias de dichas cédulas de identidad, así como las referidas planillas autoliquidación de inmuebles urbanos (derecho de frente), por cuanto éstas no fueron impugnadas, ni tachadas por la parte demandada, este Superioridad considera que las mismas surten todos sus efectos probatorios y en virtud de ello, les otorga pleno valor probatorio, conforme a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.-
• Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió copia fotostática del cheque de gerencia N° 09737127 , por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), de la entidad bancaria CORP BANCA, C.A., BANCO UINIVERSAL, a favor de la ciudadana NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO, mediante éste documento, la parte actora pretende demostrar que entregó a la parte demandada más de la cantidad que se tenía pactada para el momento de autenticación del documento de opción de compra venta, ya que lo pactado fue TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) al momento de la autenticación del documento, y la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mediante cheque de gerencia al décimo día siguiente a la fecha de autenticación del referido documento.
Ahora bien, éste argumento no fue rebatido por la parte demandada, por el contrario, ésta sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir, la restitución a la parte actora de dicha cantidad, por concepto de inicial , así como la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS (Bs. 30.500,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, cantidades éstas que la actora solicitó en su libelo de demanda le fueran restituidas, por lo que ante tales circunstancias, considera ésta Juzgadora, que es cierto que la demandante, le entregó la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), a la parte demandada en el acto de autenticación del documento de opción de compra venta, esto es, el día 01 de junio de 2009, a través del referido cheque de gerencia, en consecuencia, dicho documento surte todos sus efectos probatorios, al no ser impugnado, tachado ni desconocido durante la secuela del proceso, por lo que ésta Superioridad le otorga pleno valor probatorio conforme a lo pautado en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Promovió igualmente la demandante documento contentivo de la aprobación del crédito hipotecario que hiciera la entidad Bancaria Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A., (f. 108-114, p. I), a favor de la demandante HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, y constancia de fecha 14.09.2009, expedida por el mencionado Banco, con las cuales pretende la parte actora demostrar la tramitación y aprobación de dicho crédito hipotecario y a la constancia de tramitación de dicho crédito hipotecario (f. 115,p. I) emanada del Banco Canarias.
Observa ésta Juzgadora, que aún cuando los indicados documentos no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos, por la parte demandada, se aprecia de ellos, específicamente del documento contentivo de la aprobación del crédito hipotecario concedido a la demandante, que éste no se encuentra firmado por ninguna persona, por lo que a juicio de quien aquí dictamina, dicho documento se considera inexistente, en consecuencia se desecha el mismo, ASI SE DECLARA. En cuento a la Constancia de Tramitación de dicho Crédito Hipotecario (f. 115, p.I), emanada del Banco Canarias, se observa, que la misma no está dirigida a ninguna persona en particular, y se encuentra firmada por una persona que se identificó en dicho documento como apoderado: Carlos Alberto Gámez, por lo que dicho documento trata de un documento privado que debe ser ratificado en juicio por la persona que lo suscribe, por lo que en consecuencia de ello, y conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el mismo y ASI SE DECIDE.-
• Copia certificada de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela año CXXXVII, mes II, del 27.11.2009, N° 39.316, donde aparece publicada la Resolución N° 627.09 del 27.11.2009 (f. 114-117, p. II)-, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas, en virtud de la cual resolvió intervenir el Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C.A., con ésta prueba pretende la actora demostrar que la Institución Financiera ante el cual se solicitó, tramitó y aprobó el crédito hipotecario, gestionado por la demandante, con destino a la compra del inmueble de autos, fue intervenida, lo que impidió que el crédito aprobado se hiciere efectivo. Observa esta Superioridad, que dicho documento no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que éste surte sus efectos probatorios, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y ASI SE DECLARA.-

3.2) de la parte demandada.
Observa ésta Juzgadora, que la parte demandada, no promovió documentación alguna a los fines de probar sus respectivas afirmaciones en el escrito de contestación a la demanda, ni durante el lapso probatorio.

4.- del mérito de la causa
Del Incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta
Vistos los alegatos presentados por las partes y las probanzas aportadas a los autos, de seguidas procede este Tribunal Superior a pronunciarse acerca del mérito de la controversia planteada en éste proceso judicial, en los siguientes términos:
A través de la presente demanda, persigue la parte actora ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió con los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nº 121-A, ubicado en la planta décima segunda (12), del edificio Residencias Santander, situado en la Avenida Francisco de Paula Santander, en el lugar denominado El Empedrado, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el sentido de que se le restituya la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), que ella le entregó a los demandados por concepto de inicial, el día 01 de junio de 2009, con la consecuente indemnización de daños y perjuicios contractuales establecidos en la cláusula quinta del contrato en cuestión que arrojan la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo), así como la indexación de dichas sumas, en vista de la depreciación de la moneda y las costas y costos del proceso.
Ahora bien, antes de entrar a analizar el contrato en cuestión, primeramente fijaremos los límites en que ha quedado trabada la litis, y en ese sentido, tenemos por un lado, que el incumplimiento alegado por el actor se basa en que los demandados no dieron cumplimiento a sus obligaciones contractuales, al no haber tenido la intención de levantar el gravamen que pesa sobre inmueble objeto de dicho contrato, constituído por una hipoteca de primer grado, aunado a que, tampoco le entregaron los recaudos indicados en la cláusula séptima del aludido contrato de opción de compra venta, por lo que, de acuerdo a lo convenido en la cláusula quinta del contrato, es por lo que accionó la presente demanda.
Por su parte, los accionados alegaron, que no son ciertos los hechos alegados por la actora, ya que en fecha 01 de junio de 2009, le hicieron entrega de la documentación necesaria señalada en la cláusula sexta del contrato de autos, que la demandante incumplió con lo establecido en la cláusula cuarta porque nunca aportó el restante del saldo deudor, ya que la entidad financiera Banco Canarias nunca aportó el físico de la cantidad de dinero del crédito hipotecario solicitado por la oferida en el término de duración de la relación contractual, asimismo, negaron que tengan que restituir las cantidades demandadas por la actora, indicadas en la cláusula quinta, ya que fue la oferida quien no aportó el resto del saldo deudor, es decir la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,oo), para pagar el saldo del precio de la compra del inmueble.
Es de observar, a criterio de ésta Superioridad, que lo primordial en este caso es determinar, primeramente si ha habido mala intención o no de parte de los co-demandados ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, en no haber dado cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de opción de compra venta celebrado con la demandante HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, específicamente en lo convenido en las cláusulas sexta y séptima.
De allí que, se observa, que la representación judicial de la parte demandada para enfrentar lo reclamado por la accionante, alegó en la contestación de la demanda, que el día 01 de junio de 2009, sus mandantes le entregaron a la oferida los siguientes documentos: a) copia certificada del contrato de opción de compra venta; b) copia fotostática de sus cédulas de identidad; c) copia fotostática del documento de propiedad del inmueble de autos; d) borrador de liberación de hipoteca emitido por el acreedor hipotecario y estado de cuenta de la deuda; e) certificación de gravamen de los últimos diez (10) años; f) cédula catastral de fecha 29.08.08, g) copia del certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliaria 0170732 de fecha de vigencia desde el 26-02-2009 hasta el 31-08-2009, h) copia de RIF: V-14445177-1, correspondiente a Bastos Romero Hender Jairo de fecha 23.04.2008; i) copia de RIF: V-14445176-3, correspondiente a Bastos Romero Neida Yulimar de fecha 12.08.2008; y j) fotocopia de la solicitud de solvencia municipal o solvencia de derecho de frente. Alegatos éstos que fueron negados por la accionante, quien manifestó que no era cierto que los demandados le hubieren entregado dicha documentación a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, indicando que, en todo caso dicha protocolización no podía cumplirse debido a que sobre el inmueble objeto de la negociación pesaba hipoteca de primer grado.
Ahora bien, como ya ha sido señalado a lo largo de este fallo, la accionante HEREYDA COROMOTO OÑAREZ MENDOZA, demandó el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el 01 de junio de 2009, fundamentado en el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados, concretamente las referidas a: 1) la entrega de la documentación necesaria dentro del lapso de vigencia de la relación contractual, el cual era de ciento veinte (120 ) días contados a partir del 01.06.2009, fecha en que se celebró el acto de autenticación del documento objeto de este juicio, el cual fenecía el 30 de septiembre de 2009, y 2) en no encontrarse el inmueble objeto de la negociación libre de todo gravamen, lo cual era violatorio de las cláusulas sexta y séptima de dicho contrato, respectivamente.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.160 1.167 del Código Civil.
Por otra parte se observa, que en la contestación de la demanda, la parte demandada, señaló que la parte oferida incumplió con la cláusula cuarta de dicho contrato de opción de compra venta, el cual establece que el término de duración del convenio sería de noventa (90) días, más treinta (30) de prórroga, si fuese el caso por imperativo de la entidad bancaria, en la cual la oferida gestionaría la solicitud del crédito hipotecario para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, contados éstos a partir de la fecha de firma del documento por ante la Notaría Pública de Caracas, es decir, a partir del 01.06.2009, finalizando el 01.09.2009, los noventa (90) días, y el 30.09.2009, finalizaron los otros treinta (30) días, es decir, los ciento veinte (120) días establecidos en dicha cláusula, por lo que alegó, que la parte demandante, nunca aportó el saldo deudor durante el término de duración de la relación contractual, por que la entidad financiera nunca le aportó el físico del crédito hipotecario solicitado.
En este sentido, la actora indicó que al no cumplir los oferentes con su obligación de entregar los recaudos necesarios y fundamentales para la protocolización del documento de venta, obstruyeron con su conducta culpable el trámite necesario para llevar la operación definitiva de venta a su feliz término, ya que la entrega de la Certificación de Gravámenes es un requisito de impretermitible cumplimiento para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Ante ello, el Tribunal observa:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

En atención a las normas citadas, y en base al Principio Procesal Probatorio de la Carga de la Prueba, corresponde al actor, probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados (teoría de la carga de la prueba), la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
El Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº RC.00799 Expediente Nº 09-430 de fecha 16/12/2009, estableció lo siguiente:
(...)En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor. En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos. Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico. En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya. No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo. Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78). De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).8...)
Así las cosas, observa esta Juzgadora, que la cláusula sexta del contrato de autos expresa textualmente:
“LOS OFERENTES se obligan a transmitir la propiedad del inmueble, objeto de la presente negociación, libre de todo tipo de gravámenes y completamente solvente, con los pagos de derecho de frente, condominio, aseo urbano, servicio de agua, así como cualquier otro servicio público o privado que se utilizare” (negrillas y subrayado de esta Alzada).
Igualmente, observa la cláusula Séptima del referido contrato de Opción de Compra Venta establece:
“A los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, LOS OFERENTES se obligan a tramitar los siguientes recaudos para la protocolización del documento definitivo de venta: A.- copias de las cédulas de identidad. B.-Copias del R.I.F. C.- Solvencia del derecho de frente expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador. D.- Solvencia de agua y, E.- Solvencia del servicio de energía eléctrica. LA OFERIDA se obliga a entregar los siguientes recaudos: a.- Copia de la Cédula de Identidad y B.- Copia del R.I.F.; y cualquier otro recaudo necesario”. (negrillas de esta Alzada).
Ante tales hechos, debe resaltar ésta Alzada, que la contradicción del demandado fue realizada en forma pura y simple, por lo que le correspondía a éstos demostrar el hecho invocado, y siendo que, de los alegatos de las partes, así como de las pruebas aportadas por la parte actora en el presente procedimiento, se puede apreciar, que los demandados, no aportaron a los autos, elemento probatorio alguno donde se pueda evidenciar que efectivamente éstos le entregaron a la parte actora, la documentación señalada en el escrito de contestación a la demanda, más aún cuando la parte actora, negó haber recibido dicha documentación, pues sólo se aprecia en autos, que la demandante en su escrito libelar y según su decir, en honor al principio de la verdad y probidad, los oferentes sólo le entregaron copias de las cédulas de identidad y la solvencia de derecho de frente expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, los cuales constan a los folios 33 al 40 de este expediente, es decir, que no le entregaron la documentación completa que aparece indicada en la cláusula séptima antes transcrita, es decir, no le hicieron entrega de las copias del R.I.F de los Oferentes, ni de las Solvencias de Agua y Servicio de Energía Eléctrica. ASI SE DECLARA.
Aunado a ello, también puede observar esta Superioridad, que no consta en autos documento alguno que determine que el inmueble objeto de la negociación, se encuentra libre de gravámenes, por el contrario, se aprecia al folios 32, de la primera pieza del presente expediente, documento contentivo de la Certificación de Gravamen, de fecha 03.02.2010, emanada del Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que sobre el referido inmueble pesa un gravamen hipotecario constituido por la hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, por la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,oo), para garantizar el préstamo por CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo) a favor del Banco Mercantil C.A., al cual éste Tribunal le otorgó todo su valor probatorio, con lo que puede concluir ésta Juzgadora, que los demandados no sólo incumplieron con las obligaciones asumidas en la cláusula séptima de dicho contrato al no entregar el total de la documentación indicada en dicha cláusula a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, sino que, el inmueble sobre el cual se celebró el contrato de opción de compra venta, no se encuentra libre de todo tipo de gravámenes, tal como lo expresa la cláusula sexta del referido contrato, por lo que forzoso es para ésta Alzada, declarar que los demandados se encuentran incursos en el incumplimiento contractual, específicamente de las cláusulas sexta y séptima del Contrato de Opción de Compra Venta, reclamado por la accionante ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA y ASI SE DECIDE.

5.- De la Excepción Non Adimpleti Contractus
Alega los demandados que la actora señala que ellos incumplieron con su obligación contractual de protocolizar el documento de opción de venta, que la demandante suscribió con los demandados un contrato de opción de compra venta constituído por el inmueble de autos; que la oferida demandante tenía la obligación de protocolizar dicha opción de venta y no aportó el físico de la cantidad del crédito hipotecario para pagar el saldo del precio para la compra del inmueble solicitado en el término de la relación contractual, constituyéndose así en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención, sustentando dicha defensa en los artículos 1.168 y 1.269 del Código Civil.
Ante tal defensa, la accionante, alegó que es requisito esencial para invocar la excepción de Contrato no cumplido “NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, que la parte que la alega haya cumplido con todas y cada una de las obligaciones previstas en el contrato bilateral que lo une con la otra parte. En el caso de autos, ha quedado establecido que los oferentes demandados no cumplieron con las obligaciones de suministrar a la oferida demandante, los recaudos que se obligaban a entregar conforme a la cláusula sexta, por lo que mal pueden invocar en su favor tal excepción, y que en efecto, el legislador no puede premiar con la posibilidad de invocar la excepción de no cumplimiento a aquel que no ha honrado cabalmente las obligaciones contractuales asumidas.
A este respecto, observa esta Juzgadora, que la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Como se puede apreciar, la excepción del contrato no cumplido constituye, como lo señala Mazeaud, un procedimiento indirecto de cumplimiento. Señala el mismo autor, que la resolución judicial u la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, aunque se refiera al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción (Derecho Civil parte II, página 379). En otras palabras, la excepción del contrato no cumplido, es un procedimiento indirecto de cumplimiento y no un medio de extinción del contrato. Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones –Derecho Civil III- Pág. 506). El mismo autor, expresa, que la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción, queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato. (Obra citada Pág. 507).
En el caso de autos, se está en presencia de un contrato bilateral, donde los demandados se obligan a cumplir con la entrega de unos documentos indicados en el documento objeto de la negociación y a transmitir la propiedad del inmueble libre de todo tipo de gravámenes, y la oferida se obliga a cancelar el saldo deudor de la operación negocial, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,oo) mediante cheque de gerencia al momento de protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectivo.
De dichas obligaciones contractuales se desprende que, la oferida para proceder a cumplir con su obligación de pagar el saldo deudor, estaba condicionada al cumplimiento de los oferentes en la liberación de todo tipo de gravamen del inmueble de autos, así como de la entrega de los documento up supra señalados, ello, en virtud de que, tal como lo expresa la cláusula tercera, el saldo deudor debía ser cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo que según lo alegado por la accionante, la conducta culpable de los oferentes obstruyó el trámite necesario para llevar la operación definitiva de venta a su feliz término, por que la Certificación de Gravámenes era un requisito de impretermitible cumplimiento para el otorgamiento del documento definitivo de venta, todo lo cual quedó demostrado en autos, y así fue declarado anteriormente por ésta Alzada.
Ahora bien, quiere resaltar esta Superioridad, que fue la parte demandada quien se negó a cumplir sus obligaciones contractuales, sustentándose en el supuesto incumplimiento de la oferida al dejar de cancelar el saldo deudor, y sin haber solicitado la mediación o la intervención de un Juez. Sobre la base de este razonamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa, por lo que, a juicio de quien aquí decide, no le correspondía motus propio a los demandados, incurrir en tal incumplimiento, sin que éstos estuvieren sustentados legalmente, lo que además hace violatorio, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, que textualmente expresa:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Finalmente, conforme al artículo 1.168 del Código Civil, donde se consagra la excepción a la que se viene haciendo referencia, considera esta Superioridad, que el incumplimiento de los demandados en sus obligaciones contractuales sustentadas en el supuesto incumplimiento por parte de la demandante oferida, se traduce en una rescisión unilateral del contrato de opción de compra venta.
De manera que, es evidente que no sólo hubo un incumplimiento a las obligaciones contractuales por parte de los demandados, sino que se violó el dispositivo contenido en el artículo 1.159 antes transcrito, por lo que conforme al texto legal contenido en el artículo 1.168 del Código Civil, y por mandato legal expreso tampoco procede la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS alegada por la demandada, por las razones anteriormente analizadas. ASI SE DECIDE.-

6.- del fondo de lo debatido
La parte demandada en su contestación de demanda, alegó que la actora equivocó la acción en el presente caso de cumplimiento de opción de venta, siendo que lo correcto es la resolución de contrato de opción venta, observa ésta Superioridad, que los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, establecen:
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”

De la norma antes transcrita, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos.
A este respecto, considera esta Juzgadora que lo único que exige la norma transcrita es que en un contrato bilateral, esto es, un contrato donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o la resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios, si procedieren.
Se contrae el presente recurso de Apelación que hiciera la parte actora de la decisión proferida en fecha 14 de noviembre de 2013, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declarara Improcedente la demanda interpuesta por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, contra los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
Para resolver se observa:
Establece el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En relación a la norma ut supra, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, Exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:
“Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
Así pues, se observa en el caso de autos, que la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que suscribió con los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, para que en efecto cumplan con lo dispuesto en la Cláusula Quinta del referido contrato el cual estipula lo siguiente:
“(…) QUINTA: Queda expresamente convenido que si por causas imputables a LA OFERIDA, ésta no pudiera adquirir el inmueble ofrecido en venta en la fecha prevista en el presente documento LOS OFERENTES retendrán para sí, como justa compensación de los daños y perjuicios causados, una suma equivalente o igual al diez (10%) por ciento del precio definitivo de venta estipulado, los cuales retendrán de los montos entregados por LA OFERIDA. Asimismo, en caso se incumplimiento de LOS OFERENTES, en desistir de la presente negociación o negarse a otorgar el documento definitivo de venta quedan obligados a devolverle a LA OFERIDA, la totalidad de las sumas recibidas, más una suma equivalente o igual al diez (10%) por ciento del precio total de la venta establecido, como justa compensación de los daños y perjuicios causados”. (resaltado y subrayado de ésta Alzada).

Del texto de la cláusula trascrita y cuyo cumplimiento fue demandado, se desprende que las partes efectivamente estipularon de mutuo acuerdo en la referida cláusula, que en el caso de que una de ellas incumpliera con las obligaciones allí indicadas, por una causa imputable a alguna de las partes, resarciría la suma recibida en arras, más un porcentaje de la suma convenida como indemnización por los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento.
De esta manera resulta necesario señalar, que las cláusulas penales son estipuladas como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, referente al monto o la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene, ya que las convenciones celebradas son ley entre las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no establece nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley.
Ahora bien, en el sub iudice ciertamente quedó demostrado que ambas partes suscribieron un contrato de opción compra venta en fecha 01 de junio de 2009, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el No. 82, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, el cual tenía por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 121-A, ubicado en la planta décima segunda (12) del Edificio RESIDENCIAS SANTANDER, ubicado en la Avenida Francisco de Paula Santander, lugar denominado El Empedrado, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital; y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, ya que si una de las partes contraviene algunas de ellas, la otra puede dirigirse a los Órganos Jurisdiccionales y pedir el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios.
En atención a lo expuesto, se observa en el caso de autos que la parte demandante pretende el cumplimiento de lo convenido en la cláusula penal del Contrato de opción de compra venta celebrado, que no es más que la reintegración de las arras que otorgó inicialmente para garantizar el cumplimiento de la obligación principal, esto es, el pago de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), más una suma equivalente al diez por ciento (10%), del precio total de la venta, como justa compensación por los daños y perjuicios causados, todo ello en razón del incumplimiento de la obligación principal por parte de los demandados, quienes prescindieron del deber de entregar los recaudos necesarios que exige la institución financiera para tramitar el crédito hipotecario en la oportunidad correspondiente, tal como lo era el documento de liberación de hipoteca. Aunado a ello, se pudo constatar que sobre el bien inmueble objeto del presente contrato recaía para el momento de su celebración, una hipoteca de primer grado, hasta por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,oo) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para garantizar el préstamo de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), a favor del Banco Mercantil, tal como se desprende de la Certificación de Gravamen (f. 32, p. I), de fecha 03.02.2010, emanada del Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que hacía a todas luces imposible el cumplimiento de la obligación principal asumida por los Oferentes, por lo que considera esta Juzgadora que los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, hoy demandados, nunca tuvieron la intención de cumplir con el contrato suscrito.
En conclusión, debe indicarse que, indubitablemente la cláusula penal compensatoria, está destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, tal como se ha mencionado precedentemente y en tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, señaló que:
“(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.” (negrillas de esta Alzada.

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato de Opción de Compra Venta; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción, compra venta celebrado. Y como colorario de lo acordado según lo establecido en nuestra Ley adjetiva que prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios mediante la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación principal, constatándose que la pretensión de la actora sólo se circunscribe al cumplimiento de lo establecido en la cláusula penal del referido contrato, considera quien aquí suscribe, que la demanda incoada por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta resulta procedente en derecho en virtud de que el cumplimiento de una obligación constituye un deber jurídico tal como imperativamente lo dispone el artículo 1.264 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

7.- de la indexación monetaria solicitada por la parte actora
La parte actora peticionó en su escrito libelar la indexación monetaria de las siguientes cantidades; 1) CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), por concepto de inicial que le fuera entregado a los oferentes demandados en fecha 01 de junio de 2009 y 2) TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios contractuales, y que a tal efecto se ordene la experticia complementaria del fallo para el cálculo de la misma, ello, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Advierte igualmente quien sentencia, que la indexación trata del correctivo inflacionario empleado por nuestro sistema judicial para palear un poco los efectos del fenómeno inflacionario que adolece nuestra economía nacional, ya que el poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella. Por lo tanto, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Sólo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible. (referencia en SC-TSJ 10/10/2006 Exp. 06-1059).
Observa igualmente esta Juzgadora, que la indexación representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda, tal como lo indicó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 576 dictada el 20 de marzo de 2006, Caso: “Teodoro de Jesús Colasante Segovia”, por lo que la indexación solicitada sobre la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo), por concepto de daños y perjuicios contractuales, establecidos en la cláusula quinta del contrato de autos, no puede ser acordada, pues, de ser acordado tanto la indexación, como los daños y perjuicios, su procedencia implicaría una doble reparación por daños y perjuicios.
En atención a lo anterior, se declara procedente el peticionar de la parte accionante de este proceso, es decir la indexación solicitada, sólo en cuanto a la cantidad inicial que la demandante entregó a los demandados, la cual se calculará desde la fecha en que se admitió la demanda (10.03.2010), hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, monto éste que se determinará por una experticia complementaria del presente fallo, que se ordena realizar, conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil por uno o más expertos quienes para los cálculos correspondientes deberán considerar el Índice de Precios al Consumidor en el Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco Central de Venezuela. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, considera ésta Superioridad, que los demandados no lograron demostrar a tenor de lo previsto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que habían cumplido con sus obligaciones contractuales convenidas en las cláusulas sexta y séptima del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre ellos, ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, y la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, convenido en la cláusula quinta de dicho contrato, es decir, que los oferentes están obligados a devolverle a la oferida la totalidad de las sumas recibidas, más una suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio total de la venta establecido como justa compensación por los daños y perjuicios causados, esto es, la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo), motivo por el cual lo reclamado por la parte accionante en su libelo de demanda debe prosperar en derecho y ASI SE DECIDE.-
En virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia recurrida dictada el 14.11.2013, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, resulta PROCEDENTE, y ASI SE DECLARA.-

V- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogado LUIS RAMON GOLINDANO CORASPE, contra la sentencia definitiva de fecha 14 de noviembre de 2013 (f. 129-139), VBK,L.-proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, contra los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Excepción Non Adimpleti Contractus contenida en el artículo 1.168 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
TERCERO: CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana HEREYDA COROMOTO OÑATEZ MENDOZA, contra los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, fundada en el artículo 1.160 y 1.167 del Código Civil, en lo relativo al incumplimiento de los demandados con respecto a las cláusulas sexta y séptima de dicho contrato, y en consecuencia, tal como fue convenido en la cláusula quinta del aludido contrato, se condena a los ciudadanos NEIDA YULIMAR BASTOS ROMERO y HENDER JAIRO BASTOS ROMERO, a pagar a la parte actora, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo) por concepto de inicial entregada a los demandados en el momento de la autenticación del contrato, así como, la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,oo), por concepto de la suma equivalente o igual al diez por ciento (10%) del precio definitivo de venta estipulado en dicho contrato (Bs. 305.ooo,oo) a la demandante, como justa compensación de los daños y perjuicios que le fueron causados.
CUARTO: Se acuerda la indexación monetaria solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, para lo cual se deberá tener en cuenta que la indexación recaerá sólo sobre la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,oo), por concepto de inicial que le fuera entregado a los oferentes demandados en fecha 01 de junio de 2009, calculada desde la fecha de admisión de la demanda (10.03.2010), hasta la fecha de declaratoria de firmeza de ésta decisión, en función del Indice de Precios al Consumidor en el Area Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del presente fallo, con la designación de un sólo perito designado por éste Juzgado Superior.
QUINTO: Queda REVOCADO el fallo apelado.
SEXTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
SEPTIMO: Se condena en las costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y Bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de enero del año dos mil quince (2.015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI
/EL SECRETARIO ACC.,

ABG. JHONME R. NAREA TOVAR.

En la misma fecha siendo las 3:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO ACC.,

ABG. JHONME R. NAREA TOVAR

IPB/MAP/dámaris
Exp. Nº AP71-R-2014-000580
Cump.Contrato Opción Compra Venta/Definitiva
Materia: Civil