TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXP. Nº AP71-R-2014-000878
PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo, en fecha 23 de julio de 1993.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 6.755, 10.820 y 75.509, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadana GISSELE REYES CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ANDREINA FUENTES MAZZEY, VICTOR ALFARO MARQUEZ, JUVENAL ALFARO MARQUEZ y MARIA ISABEL ALFARO MARQUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.525, 31.684, 130.026 y 162.982, respectivamente
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 31 de julio de 2014 (f. 154), por la abogado ANDREINA FUENTES MAZZEY, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2014 (f. 139-152), por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2014 (f. 159) este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose los lapsos de Ley para su trámite.
En fecha 22 de octubre de 2014, tanto la parte actora (f.160-163), como la parte demandada (f. 164-177) presentaron sus respectivos escritos de Informes.
Mediante escritos, la parte demandada en fecha 05 de noviembre de 2014 (f. 178-180), consignó sus respectivas conclusiones, mientras que, la parte actora, lo hizo en fecha 06 de noviembre de 2014(f. 181-186).-
A los fines de dictar sentencia, este Tribunal Superior Primero, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

II.- RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, seguido por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., contra la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, en fecha 17 de enero de 2014, fundamentándose la misma en los artículos 33, 38 literal c) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando la demandante la entrega del inmueble arrendado, en pagar por vía subsidiaria la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 208.000,oo), resultante de aplicar la penalidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo) diarios por los doscientos sesenta (260) días de retraso en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, y el pago de las costas del proceso (f. 2-6). Dicha acción fue admitida en fecha 31 de enero de 2014 (f. 30).
En fecha 29 de abril de 2014, habiendo quedado debidamente citada, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dio contestación al fondo de la demanda (f. 52-58).
El día 06 de mayo de 2014, la apoderada de la parte actora YVANA BORGES, consignó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada (f. 87-89).
Durante el lapso probatorio, tanto la parte actora, como la parte demandada, hicieron uso de tal derecho, presentando sus respectivos escritos de pruebas, en fechas 07 de mayo de 2014 (f. 91-93) y 12 de mayo de 2014 (f. 95 y su vuelto), respectivamente, las cuales fueron admitidas por el A quo en fecha 13 de mayo de 2014 (f. 98).
Mediante auto dictado el 19 de mayo de 2014 (f. 101), el Juzgado de la causa, en aras de una posible solución amistosa de la controversia planteada, conforme a lo pautado en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, conminó a las partes para la celebración de una audiencia, para el quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha fecha, la cual tuvo lugar el día 27 de mayo de 2014 (f. 137), donde las partes acordaron suspender la causa por un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a ése fecha.
En fecha 25 de julio de 2014 (f. 139-152), el Tribunal A quo, dictó sentencia definitiva, declarando Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, ordenando a la parte demandada, entregar a la parte actora del inmueble constituido por la Quinta denominada “CARMEN”, ubicada en la Avenida once (11), entre sexta y séptima transversal, de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, del estado Miranda, y a pagar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 360.800,oo), por vía subsidiaria por los días en que la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble a pesar del vencimiento de la prórroga legal, contados a partir del 1º de mayo de 2013, hasta el día en que fue dictada la sentencia (25.07.2014), a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo) diarios, más los que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme dicho fallo.
El día 31 de julio de 2014 (f. 154), la abogada ANDREINA FUENTES MAZZEY, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo, la cual fue oía en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, le correspondió a este Juzgado Superior Primero conocer del presente recurso de apelación.

Estando en la oportunidad legal para dictar decisión en el presente juicio, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la abogada ANDREINA FUENTES MAZZEY, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 25 de julio de 2014, mediante la cual declaró Con Lugar la presente demanda, sustentada en que en el presente proceso, se pudo verificar que la relación arrendaticia que mantuvieron las partes es a tiempo determinado y que la misma venció el 30 de abril de 2010, que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda, que la demandada admitió continuar ocupando el inmueble, y por ello, la parte actora no tenía la obligación de cumplir frente a la demandada, sino que era ésta última a quien le correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal, y en cuanto, a que se trataba de un arrendamiento de vivienda, declaró el A quo, que en los contratos celebrados durante los años 2005 al 2009, la arrendataria suscribió los mismos aceptando las estipulaciones contenidas en dichos contratos, incluyendo la cláusula segunda donde se obligó a utilizar el inmueble arrendado sólo como sede de la agencia Gissele’s, lo cual declaró igualmente el A quo, quedó evidenciado a través de la Inspección Judicial que realizada dicho Tribunal en el mencionado inmueble en fecha 14 de mayo de 2014.

2.- De la trabazón de la litis

* Alegatos de las partes:

a. Alegatos de la parte actora:
• Alegaron las apoderadas judiciales de la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha 01 de mayo de 2009, su representada INMOBILIARIA FINCA AREAL, C.A., celebró contrato de arrendamiento con GISSELE REYES CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648, sobre el inmueble constituido por la Quinta CARMEN, situada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda; Que la relación arrendaticia se inició con la celebración del primer contrato de arrendamiento en fecha 01.11.1996, luego se celebró un segundo contrato el 01.11.1998 , y que el último contrato fue celebrado el 01.05.2009; Que en el último contrato de arrendamiento, las partes convinieron, entre otras cosas, en las Cláusulas Segunda, Tercera, Sexta y Décima Sexta, que la arrendataria se obligaba a utilizar el inmueble únicamente para sede de la agencia Giselle’s, que el contrato tendría una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el día 01.05.2009 y el día 30.04.2010, por lo que acordaron que no sería necesario ninguna comunicación para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado; que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, comprometía y obligaba a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 800,00) por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, sin perjuicio de su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento estipulado en la cláusula Cuarta, y que el incumplimiento por parte de la arrendataria de una cualquiera de sus obligaciones, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto de pleno derecho y a exigir la inmediata desocupación del inmueble; Que su representada, en fecha 24 de abril de 2010, le notificó a la arrendataria que el vencimiento del contrato de arrendamiento era el 30 de abril de 2010 y que a partir del 01 de mayo del mismo año, comenzaría a regir el lapso de la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; Que el 26.04.2010, le respondió que haría uso de la prórroga legal, señalando los montos de los cánones de arrendamientos para el primero, segundo y tercer año de la prórroga legal, concluyendo que, existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre el inmueble antes identificado; Que a pesar del vencimiento del contrato el 30.04.2010, y de la prórroga legal de tres (03) años, la arrendataria, no cumplió con su obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado, y es por todo ello, que procedió a demandar a la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, en su carácter de arrendataria del referido inmueble, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y la consecuente desocupación del inmueble de autos, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que el mismo, venció el 30 de abril de 2010 y su prórroga legal venció el 30 de abril de 2013, y, en pagar a la parte actora por vía subsidiaria la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 208.000,oo), resultante de aplicar la penalidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo) diarios por los doscientos sesenta (260) días de retraso en la desocupación y entrega del inmueble arrendado

b. Alegatos de la parte demandada:
• La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda, por no haberse cumplido los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem; igualmente, contestó al fondo de la demanda alegando lo siguiente: reconoció la existencia de una relación jurídica de carácter arrendaticio entre su representada y la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., iniciada el 01 de noviembre de 1996, cuando las partes en común acuerdo, manifestaron su voluntad de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, donde la ciudadana Giselle Reyes, en su condición de arrendataria, ejerciera el uso y goce del bien inmueble destinado a vivienda, a razón de una contraprestación pecuniaria a favor del arrendador.
Que la relación arrendaticia fue prorrogándose de manera sucesiva, a voluntad de las partes, y para demostrarlo, consignó contratos de arrendamiento que se fueron celebrando, de fechas 01 de noviembre de 1998, 30 de abril de 1999, 25 de abril de 2001, 30 de abril de 2002, 30 de abril de 2003, 01 de mayo de 2004, 01 de mayo de 2005, 01 de mayo de 2007, 01 de mayo de 2008 y 01 de mayo de 2009: Que desde el inicio de la relación arrendaticia, en 1996 hasta el 2004, se dispuso expresamente que el uso o destinación que se le daría al inmueble sería el de “residencia”, es decir, para vivienda. No obstante, que a partir del año 2005, la arrendadora decidió modificar la cláusula segunda de los contratos que se celebrarían subsiguientemente, estableciendo que el uso que se le daría al inmueble sería para la sede de la agencia Giselle´s, lo que obligó a la arrendataria a aceptar las estipulaciones requeridas, bajo el temor de verse desprovista de un lugar de vivienda donde pudiese desarrollar la vida de su representada y la de su familia; Solicitaron se declarara la nulidad de la cláusula tercera del último contrato celebrado por las partes durante la relación arrendaticia, en vista de que la destinación del inmueble es de vivienda, como aparece reflejado en los contratos celebrados hasta el 2004; Igualmente solicitaron se sancione con multa de 100 unidades tributarias establecida en el artículo 141, numeral 13 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, por el incumplimiento de lo establecido en el artículo 58 eiusdem. Que por cuanto se está en presencia de un arrendamiento de vivienda, reiteraron la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en concordancia con lo estipulado en su artículo 94 y siguientes, solicitaron se deseche la presente demanda por no haberse seguido el procedimientos previo a las demandas por motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Que habiendo las partes, continuado con sus obligaciones, el arrendatario pagando los cánones de arrendamiento y el arrendador, aceptando dichos pagos, y permitiendo el uso y goce pacífico de la cosa, luego de vencida la supuesta prórroga legal, durante el año 2013, se configuró una situación jurídica conocida como convalidación de la relación a tiempo indeterminado por la voluntad pasiva de las partes, en especial cuando el arrendador en el año 2012, no exigió al arrendatario la entrega del inmueble, y que por ésa razón, mal podría el arrendador demandar el cumplimiento de contrato, pues tratándose de una relación a tiempo indeterminado, sólo podría demandarse el desalojo del inmueble; y, únicamente para el caso de que en caso de que se estuviese en presencia de una relación de naturaleza distinta a la de arrendamiento de vivienda, contradijeron expresamente la penalidad por motivo de retardo en la desocupación y entrega del inmueble, pretendida por el actor, por ser manifiestamente ilegal.

3.- Aportaciones probatorias.-

3.1) De la parte demandante
*Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda los siguientes documentos:
a.) Documento contentivo de copia certificada del poder (F. 7-10), que confiere el ciudadano JESUS ANTONIO RUIZ COELLO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.353.687, quien procede en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta Del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2009, anotado bajo el Nº 65, Tomo 70, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, éste Tribunal le otorga todo su valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
b.) Promovió la accionante junto con su libelo de demanda y durante el lapso probatorio, Original de contrato de arrendamiento privado (f. 17-18 y sus vueltos), celebrado en fecha 01 de mayo de 2009, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., y la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, sobre el inmueble constituido por la Quinta denominada “CARMEN”, ubicada en la Avenida Once (11), entre Sexta (6ª) y Séptima (7ª) Transversal de la Urbanización Altamira, de esta ciudad de Caracas, y especialmente las cláusulas Segunda, Tercera, Sexta y Décima Sexta de dicho contrato, con este documento, la parte actora pretende demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., en su condición de arrendadora, y la demandada, ciudadana GISSELE REYES CASTRO, en su carácter de arrendataria, así como la duración del contrato y el uso para el cual estaba destinado dicho inmueble; Observa esta Superioridad, que dicho contrato ha sido reconocido por la parte demandada en su contestación a la demanda, por lo que el mismo hace fe de su contenido, y en consecuencia, éste Tribunal lo valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
c.) Documentos contentivos de contratos de arrendamiento privados (f. 19-27), celebrados entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., y la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, de fechas 01 de noviembre de 1.996, y 01 de noviembre de 1.998; Igualmente observa esta Juzgadora, que dichos contratos fueron reconocidos tanto por la parte actora, como por la demandada en su contestación a la demanda, para demostrar que la relación arrendaticia se inició el 01 de noviembre de 1.996 y que fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes, hasta el año 2.009, fecha en que fue celebrado el último contrato de arrendamiento, por lo que, los mismos hacen plena prueba de su contenido, y en consecuencia, éste Juzgado Superior Primero, les otorga pleno valor probatorio, conforme a lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
d.) Comunicaciones originales de fechas: 1) 24 de abril de 2010 (f. 29), emanada de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., dirigida a la ciudadana GISSELE RESYES CASTRO, notificándole que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2009, celebrado entre ellos, vencía el 30 de abril de 2010, según la cláusula tercera del mismo, y que a partir del 01 de mayo de 2010, comenzaría a regir la prórroga legal contemplada en el ordinal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que le solicitaron les hiciera saber por escrito su decisión acerca de si iba o no a hacer uso de la misma; 2) 26 de abril de 2010 (f. 28), emanada de la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, mediante la cual entre otros señalamientos, le informó a la INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., que con respecto a su comunicación de fecha 24.04.2010, decidió hacer uso de la prórroga legal por el período al cual se refiere dicha comunicación; Con este prueba pretende la representación judicial de la parte accionante, demostrar, que su representada le notificó a la demandada la finalización de la relación contractual arrendaticia, que la demandante le participó a la demandada que le correspondía disfrutar del inmueble arrendado por un periodo de tres (3) años por concepto de prórroga legal arrendaticia, y que la demandada GISSELE REYES CATRO, aceptó y decidió hacer uso de la prórroga legal arrendaticia que legalmente le correspondía conforme a lo establecido en el literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto observa esta Juzgadora, habiendo revisado las actas que conforman el presente expediente, de las mismas no se desprende, en modo alguno, la existencia de, alegatos o defensas de la parte demandada, mediante los cuales se haya negado, impugnado, tachado o desconocido las comunicaciones anteriormente indicadas, o elemento probatorio alguna para desvirtuar o rebatir dichas comunicaciones, por lo que considera esta Alzada, que las mismas hacen plena prueba de su contenido, de modo que éstas surten todos sus efectos a los fines de este juicio, y en consecuencia, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

*Durante el lapso probatorio, la parte accionante, promovió la siguiente prueba:

e.) Inspección Judicial, a ser practicada en el inmueble de autos, constituido por la Quinta “CARMEN”, situada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda, en esta ciudad de Caracas, alegando la parte actora, que con esta prueba pretende demostrar el uso que se le ha dado a la Quinta CARMEN, y que en ella funciona una Agencia de Modelaje o un establecimiento similar, a los fines de desvirtuar lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Al respecto, puede apreciar esta Superioridad, que dicha prueba fue admitida por el A quo, mediante auto de fecha 13 de mayo de 2014 (f. 98), y practicada por dicho Tribunal, en fecha 14 de mayo de 2014 (f. 99-100), evidenciándose del acta levantada a tal efecto, que el Tribunal de la causa dejó constancia durante la práctica de dicha Inspección Judicial, que se trasladó al inmueble de autos, es decir, en la Quinta CARMEN, ubicada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal, de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda; Que notificó del motivo de su misión a la ciudadana MELISSA VELANDIA, titular de la cédula de identidad Nº V- 18.813.104, quien manifestó a dicho Juzgado, ser la recepcionista de la Academia de Modelaje Giselle’s; Que en dicho inmueble funciona una Peluquería y una Academia de Modelaje; Que en la planta baja de la referida Quinta CARMEN, se encuentran ubicadas una (1) peluquería y la recepción de la Academia de Modelaje Giselle’s, así como un (1) baño, y varios salones utilizados por la referida Academia; Que en la planta baja superior, están ubicados varios salones, en los que se observa una pasarela, dos (2) camillas para masajes, que uno de ellos es utilizado como depósito, un (1) baño y un hall en el que se observan varios Diplomas otorgados a la ciudadana Gissele Reyes; Que en dicho inmueble, se encuentra mobiliaria utilizado para labores de peluquería, una pasarela, camillas para masajes y mobiliario para oficina. En cuanto a este medio probatorio, esta Juzgadora observa, que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales, por un funcionario público con facultad para darle fe pública, por lo que este Tribunal Superior, le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a las estipulaciones contenidas en el artículo 1.357 del Código Civil y ASI SE DECIDE.-

3.2) De la parte demandada
*Trajo a los autos la representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda, las siguientes pruebas:

a.) Documento contentivo de Poder especial (f. 60-61), que otorga la ciudadana GISSELLE REYES CASTRO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648, a los abogados ANDREINA FUENTES MAZZEY, VICTOR ALFARO MARQUEZ, JUVENAL ALFARO MARQUEZ y MARIA ISABEL ALFARO MARQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.525, 31.684, 130.026 y 162.982, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 1 de abril de 2014, anotado bajo el Nº 18, Tomo 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado por la parte actora, éste Tribunal le valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
b.) Documentos privados contentivos de los contratos de arrendamiento, celebrados entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., y la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, sobre el inmueble constituido por la Quinta denominada “CARMEN”, ubicada en la Avenida Once (11), entre Sexta (6ª) y Séptima (7ª) Transversal de la Urbanización Altamira, de esta ciudad de Caracas, de fechas 30 de abril de 1.999 (f. 65-66 y sus vueltos); 30 de abril de 2.002 (f. 70-71 sus vueltos y 72); 30 de abril de 2.003 (f. 73-74 sus vueltos y 75); 01 de mayo de 2.005 (f. 78-79 y sus vueltos); 01 de mayo de 2.007 (f. 80-81 y sus vueltos); 01 de mayo de 2.008 (f. 82-83 y sus vueltos), y 01 de mayo de 2.009 (f. 84-85 y sus vueltos); Asimismo consignó, copias fotostáticas de contratos de arrendamiento privados de fechas 01 de noviembre de 1.998 (f. 62-64 y sus vueltos); 25 de abril de 2.001 (f. 67-68 sus vueltos y 69); y contrato de arrendamiento cursante a los folios 76-77 y sus vueltos, con estos documentos, la representación judicial de la parte demandada pretende demostrar que la relación arrendaticia existente entre ella y la demandante, se inició el 01 de noviembre de 1.996, la cual fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes, hasta el 01 de mayo de 2009, fecha del último contrato de arrendamiento. Al respecto observa esta Juzgadora, que la parte actora, haciendo uso del principio de la comunidad de la prueba, haciendo valer dichos contratos, por lo que, reconocidos POR AMBAS PARTES, como han quedado los mismos, este Tribunal de Alzada los valora de acuerdo al contenido de los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

*Durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió los siguientes documentos:

c.) Copias fotostáticas del Certificado de inscripción del Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, de fecha 10 de noviembre de 2.011 (f. 96), y Carta de Residencia expedida a la mencionada ciudadana (f. 97), expedida por la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, del estado Miranda, en fecha 07 de mayo de 2014, mediante las cuales pretende demostrar la demandada, que la dirección de su asiento principal, y vivienda, corresponde al inmueble objeto del contrato de arrendamiento de autos, es decir, que el inmueble constituido por la Quinta denominada “CARMEN”, ubicada en la Avenida Once (11), entre Sexta (6ª) y Séptima (7ª) Transversal de la Urbanización Altamira, de Caracas. Observa igualmente esta Superioridad, que aún cuando las referidas copias fotostáticas, tratan de documentos administrativos, que deben ser valorados conforme a lo establecido en el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), las mismas no aportan elementos de convicción para desvirtuar lo principal de lo debatido, ésta Juzgadora, desecha las mismas y ASI SE DECIDE.-

Seguidamente esta Superioridad, pasa a resolver el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en los siguientes términos:

4.- PUNTO PREVIO
*De la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la misma versa sobre el defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente el numeral cuarto dispone que el libelo de la demanda deberá expresar: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación, y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”. Igualmente alegó, que la pretensión del demandante es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que tiene como objeto el uso y goce de un bien inmueble constituido por una Quinta denominada “CARMEN”, situada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, en Caracas, y que sin embargo, desapegándose de la norma anteriormente transcrita, no indica los linderos del bien inmueble, pues se limita a señalar su situación, por lo que solicitó que dicha cuestión previa sea declarada con lugar.
Al respecto observa esta Juzgadora, el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“…Artículo 346
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.

Cabe destacar que dentro del régimen de las cuestiones previas sistematizadas en el Código de Procedimiento Civil, establece, lo siguiente:
…”Artículo 357
La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación...” Negrillas de este Tribunal.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 23 de julio de 2012, en el expediente Nº 09-0965, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales, con respecto a las cuestiones previas en materia de arrendamiento estableció lo siguiente:
“…En el caso que nos ocupa, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Procesal Civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a la cuestión previa antes examinada, de manera que, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas el 28 de mayo de 2009, se ajustó al procedimiento legalmente establecido para ello, garantizado por el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debiéndose, en consecuencia, descartarse la anterior denuncia..”
.
Esta Superioridad en consonancia con la norma Adjetiva Civil, se acoje al criterio jurisprudencial antes señalado, y siendo que la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue debidamente resuelta por el Aquo en su sentencia definitiva, y por ser ésa decisión inapelable, este Tribunal Superior, por mandato expreso del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, nada tiene que decidir al respecto. ASI SE DECIDE.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
5.- Del thema decidendum.
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la Sentencia Definitiva proferida por el Aquo en fecha 25 de julio de 2014, que declaró Con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prorroga Legal incoara INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., contra la ciudadana GISSELE REYES CASTRO.-
Argumenta la parte actora, que existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido la Quinta “CARMEN”, situada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda, de esta ciudad de Caracas; que a pesar del vencimiento del contrato, el 30 de abril de 2010 y de la prórroga legal de tres (3) años, la cual venció, según su decir, en fecha 30 de abril de 2013, la arrendataria GISSELE REYES CASTRO, no ha cumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble; y que la arrendadora puede demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, y además reclamar por vía subsidiario, el pago de la penalidad por retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, establecida en la cláusula sexta del mismo.

6.- Procedencia de da acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal
* De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

*Del contrato por tiempo determinado con duración concluida.-
Debe apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producir ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, si fuere el caso, y el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Ccivil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.
Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminado. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el auto español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296)
De este mismo modo, nos explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS), al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, señalando una serie de circunstancia las cuales deben ser: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado.
La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor distiende en caso que surja la intemporabilidad del contrato (relación arrendaticia insurgente, interpartes), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero a término concluido.

• De los informes y observaciones de las partes.
En su escrito de informes presentado ante ésta Alzada, la parte demandada alega como un hecho nuevo sobrevenido, la falta de cualidad del demandante o legitimidad para sostener el juicio, en virtud del fallecimiento de la propietaria del inmueble, y consecuencialmente la extinción del contrato de mandato que le daba legitimidad a la actora para arrendar el inmueble. Al respecto, las apoderadas demandantes, alegaron que no se trata de un hecho nuevo sobrevenido, ya que el fallecimiento de la propietaria no ocurrió durante el proceso, sino, que fue mucho antes, cuando estaba en vigencia el último contrato. Que dicha defensa debió haber sido formulada durante la contestación de la demanda, y con ello, su representada se encontraba en una situación nueva y compleja, creada por la parte demandada para evitar el cumplimiento de sus obligaciones, pero, en aras de una claridad del proceso y sanidad en el litigio, presentaron a ésta Alzada: a) Mandato de Administración o Autorización de Administración del inmueble de autos, conferida a su representada por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 910.346, hermano y heredero de la fallecida CARMEN MARIA RODRÍGUEZ GONZALEZ, quien heredó el cincuenta por ciento (50%) de los derechos de propiedad del inmueble de autos; b) Original de planilla de Declaración Sucesoral contenida en el Formulario para Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones, expediente Nº 102066; c) copia de la Resolución emitida por el SENIAT, de fecha 04 de noviembre de 2010, mediante la cual autoriza a la Sucesión de la causante CARMEN MARIA RODRÍGUEZ GONZALEZ, a vender el inmueble descrito en autos.
Ante tales Circunstancia, observa esta Superioridad, que de la documentación presentada por la representación judicial de la parte actora, quedó suficientemente evidenciado, que la accionante si tiene cualidad y legitimidad para actuar en éste juicio, ello, debido a la Autorización de Administración que le fuera conferida por uno de los herederos y propietario del inmueble sobre el cual se pide el desalojo a través del presente proceso. En consecuencia ello, tal alegato se considera IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.
En cuanto a los demás alegatos de dichos informes y observaciones, esta Juzgadora, se abstiene se ana lizar los mismos, en virtud de que los mismos versan sobre lo principal del asunto, lo cual se revisará durante el análisis del fondo de la controversia. ASI SE DECLARA.

* De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia,
Al respecto esta Sentenciadora observa, se desprende de la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2009 (f. 17-18), suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. en su condición de arrendadora y la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, en su carácter de arrendataria del inmueble de autos y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente: "…TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga comprendido entre el día primero (1º) de mayo de 2009 y el treinta (30) de abril de 2010, por lo que las partes acuerda de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado. En caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de abogados, serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el la duración del contrato es de un (1) año, término que quedó comprendido entre el 01 de mayo del 2009, hasta el 30 de abril del 2.010, ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.

• Del vencimiento de la prórroga legal.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de fecha 01 de mayo de 2009, con un término de duración de un (1) año, venciendo el mismo en fecha 30 de abril de 2010; (ii) que la relación arrendaticia se inició el 01 de noviembre de 1.996; (iii) que la prórroga legal, fue por un lapso de tres (3) años.

Luego, si bien es cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, la demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el – 01 de mayo de 2010, (certus an et certus quando), hasta el 30 de abril de 2013, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.

En efecto, se desprende igualmente de las actas que conforman el presente expediente, que la arrendadora, mediante comunicación dirigida a la arrendataria, de fecha 24 de abril de 2010 ((f. 29), (esto es, antes del 30 de abril de 2010, fecha de culminación del referido contrato), le notificó que el contrato de fecha 01 de mayo de 2009, vencía el 30 de abril de 2010, y que a partir del 1º de mayo de 2010, comenzaría a regir la prórroga legal contemplada en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que le requirieron a la arrendataria, informara sobre su decisión de hacer uso o no, de dicha prórroga legal. También puede observar esta Juzgadora, que riela al folio 28 de este expediente, comunicación de fecha 26 de abril de 2010, emanada de la arrendataria GISSELE REYES CASTRO, dirigida a la INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., informándole que con respecto a su comunicación de fecha 24.04.2010, decidió hacer uso de la prórroga legal por el periodo al cual se refiere dicha comunicación.

Ciertamente, se puede apreciar además, que debido a que la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en este proceso, devenía desde el año 1.996, lo cual quedó reconocido y demostrado por ambas partes durante la secuela del juicio, y conforme al contenido del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Artículo 38:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años^”.

De la norma anteriormente transcrita, se puede apreciar, que la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria ciudadana GISSELE REYES CASTRO, era de tres (3) años, es decir, desde el 01 de mayo de 2010, al 30 de abril de 2013, tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar. De allí que, considera esta Superioridad, que aún cuando no era necesaria la notificación por parte de la arrendadora, a la arrendataria de vencimiento o término de duración del referido contrato de fecha 01 de mayo de 2009, por haberlo así convenido las partes en la cláusula tercera de dicho contrato, la Arrendadora INMOBILIARIA FINCAREAL, le notificó a la arrendataria GISSELE REYES CASTRO, el vencimiento del contrato, y el lapso que le correspondía por concepto de prórroga legal, considerando esta Alzada, que de ésta manera, la arrendadora, le hizo saber a la arrendataria, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia que venían sosteniendo desde el año 1.996. ASI SE DECIDE.
En cuanto a los alegatos de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, donde reconoció la relación arrendaticia existente entre ella y la arrendadora INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., en principio sobre un inmueble destinado a vivienda, y que según su decir, el mismo fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes, hasta el año 2005, cuando el arrendador decidió modificar la cláusula segunda de dichos contratos, estableciendo que el uso que se le daría al inmueble sería para la sede de la agencia Gisselle’s, circunstancia ésta que la obligó a aceptar las estipulaciones requeridas, bajo el temor de verse desprovista de un ligar de vivienda donde pudiese desarrollar su vida y la de su familia, por lo que solicitó se declarara nula la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento y se deseche la demanda por no haberse cumplido con el procedimiento previo a las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en virtud de que se está en presencia de un arrendamiento de vivienda, por lo que debe aplicarse la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto observa esta Superioridad, se constata de la Inspección Judicial promovida por la parte actora y practicada sobre el inmueble de autos, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de mayo de 2014 (f. 99-100), de donde se desprende que el inmueble en el cual se constituyó dicho Tribunal, es el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es decir, la Quinta CARMEN, ubicada en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal, de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda, que se notificó a una ciudadana que dijo ser y llamarse MELISSA VELANDIA, quien se identificó con cédula de identidad Nº V- 18.813.104, y dijo ser la recepcionista de la Academia de Modelaje Giselle’s; Que en dicho inmueble funciona una Peluquería y una Academia de Modelaje; Que en la planta baja de la referida Quinta CARMEN, se encuentran ubicadas una (1) peluquería y la recepción de la Academia de Modelaje Giselle’s, así como un (1) baño, y varios salones utilizados por la referida Academia; Que en la planta baja superior, están ubicados varios salones, en los que se observa una pasarela, dos (2) camillas para masajes, que uno de ellos es utilizado como depósito, un (1) baño y un hall en el que se observan varios Diplomas otorgados a la ciudadana Gissele Reyes; Que en dicho inmueble, se encuentra mobiliario utilizado para labores de peluquería, una pasarela, camillas para masajes y mobiliario para oficina.

De lo anteriormente señalado, se evidencia, que ni de la referida Inspección Judicial, ni de las actas que conforman este expediente; se evidencie que en el inmueble objeto de la relación contractual, se haya encontrado mobiliario alguno destinado al uso de vivienda, por ejemplo, juego de recibo, mesa-comedor, cocina, nevera, camas, lavadoras, etc., es decir, enseres o artículos del hogar, considerados necesarios para equipar todo hogar o vivienda familiar, ni tampoco se desprende, que la arrendataria o su grupo familiar se encontraran presentes en dicho inmueble, aunado a que, tampoco consta en autos, que la arrendataria en modo alguno, le haya manifestado a la arrendadora, su desacuerdo en el cambio de uso o destino del referido inmueble, por el contrario, sólo se aprecian de los contratos traídos a los autos por las partes, la manifestación de voluntad, o aceptación de ambas partes, de todas y cada una de las cláusulas que contienen dichos contratos, de manera que, no puede la arrendataria, manifestar su negativa o inconformidad al cambio de la destinación o uso que se le dio al inmueble a partir del contrato celebrado el 01 de mayo de 2.005, sólo cuando ha sido demandada, por su incumplimiento en la entrega de dicho inmueble, una vez vencida la prórroga legal, sino que, ésta, debió manifestarlo desde el mismo momento en que ocurrió el hecho, por lo que esta Juzgadora, considera que dicha defensa ejercida por la demandada, es impertinente y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la indeterminación del contrato alegada por la demandada, y su consecuente aplicabilidad de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debido a que según la demandada, habiendo continuado ambas partes con sus obligaciones, el arrendatario pagando los cánones de arrendamiento, y el arrendador, aceptando dichos pagos y permitiéndole el uso y goce pacífico de la cosa, luego de vencida la supuesta prórroga legal, durante el año 2.013, se configuró una situación jurídica conocida como convalidación de la relación o conversión a tiempo indeterminado por la voluntad pasiva de las partes, en especial cuando en el 2012, la arrendadora no exigió a la arrendataria la entrega del inmueble, según lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal podría la arrendadora demandar el cumplimiento del contrato, ya que tratándose de un contrato por tiempo indeterminado, sólo podría demandarse el desalojo del inmueble, fundamentándose en cualquiera de las causales dispuestas en el artículo 34 ejusdem.

Puede apreciar ésta Superioridad, de lo analizado anteriormente, quedó evidenciado, que antes del vencimiento del tiempo de duración del último contrato de fecha 24 de abril de 2010, la arrendadora le notificó a la arrendataria, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, lo cual fue aceptado por la arrendataria mediante una comunicación enviada por ella a la arrendadora, de modo que, quedó expresada la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, por lo que al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato, y aunado a ello, tampoco consta en los autos, que la arrendataria le haya cancelado los cánones de arrendamiento a la parte actora, como lo señaló en su escrito de contestación a la demanda, de allí que, no puede aplicarse al presente caso la normativa contenida en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dado que, ha quedado suficientemente demostrado en autos, que el uso o destino que tiene el inmueble objeto de proceso, es únicamente para sede de la AGENCIA GISSELLE´S tal como se estableció en la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2009 y que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, al no haber operado la tácita de reconducción, por lo que no correspondía al presente caso, la normativa contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino que, lo aplicable como lo fundamentó la parte actora en su libelo de demanda, es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que hace forzoso considerar que tales defensas son impertinentes y en consecuencia, se desechan las mismas y ASI SE DECLARA.-

Así las cosas, observa ésta Superioridad, que la arrendataria demandada, no logró demostrar a tenor de lo previsto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la cláusula tercera, y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el último contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2009, suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., y la ciudadana GISSELE REYES CASTRO, y concluída o vencida la prórroga legal de tres (3) años que le fuera concedida, es decir desde el 01 de mayo de 2010 hasta el 30 de abril de 2013; por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, convenido en la cláusula sexta, relativa al retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, que compromete a la arrendataria a pagar la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo), por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, sin perjuicio de su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento estipulado en la cláusula Cuarta de dicho contrato, así como lo convenido en la cláusula décima sexta de dicho contrato, es decir, que ante el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de sus obligaciones contraídas en dicho contrato, da derecho a la arrendadora a dar por resuelto de pleno derecho dicho contrato mediante la declaración de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación del inmueble y a ejercer las acciones legales a que hubiere lugar, quedando obligada la arrendataria al pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviere en curso y las que falten hasta el vencimiento del término del contrato, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifestada por la partes intervinientes. ASI SE DECIDE.-
De manera pues, concluye quien juzga que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., por intermedio de sus apoderados judiciales, y debidamente autorizada por la propietaria del inmueble, al exigir el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (actualmente artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa. Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2014 (f. 139-152), por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta IMPROCEDENTE, y ASI SE DECLARA.-

IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 31 de julio de 2014 (F. 154), por la abogada ADRIANA FUENTES MAZZEY, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 25 de julio de 2014 (f. 139-152), por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 139-152) que declaró que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, intentada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., contra la ciudadana GISSELE REYES CASTRO.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del lapso de prórroga legal, interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., contra la ciudadana GISSELE REYES. En consecuencia, Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente inmueble: “Quinta denominada “CARMEN”, ubicada en la Avenida Once (11), entre Sexta (6ª) y Séptima (7ª) Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda, de esta ciudad de Caracas”; Se condena igualmente a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 208.000,OO), monto resultante de aplicar la penalidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,oo), diarios por los doscientos sesenta (260) días de retraso en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, contados a partir del 1º de mayo de 2013 hasta el 15 de enero de 2014, tal como fue peticionado por la parte actora en su libelo de demanda, sin perjuicio de su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento estipulado en la cláusula cuarta del contrato, los cuales terminarán el día en que la arrendataria entregue el inmueble completamente desocupado, lo cual se encuentra convenido en las cláusulas cuarta y sexta del referido contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2009
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia apelada pero con diferente motivación.
CUARTA: Se condena en las costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil quince (2.015). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra.. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde (3:00 pm).
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MAP/dámaris
Exp. N° AP71-R-2014-000878
Cumplimiento de Contrato Arrend./Def.
Materia: Civil