TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

204° y 155°

En horas de Despacho del día de hoy, jueves veintinueve (29) de enero del año dos mil quince (2.015), siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada en horas de la mañana de hoy, para que tenga lugar el Dispositivo del fallo, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTINEZ VELASQUEZ y LEONOR RODRIGUEZ DE MARTINEZ contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, el cual conoce esta superioridad en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 26 de noviembre de 2014, contra la sentencia dictada el día 10 de octubre de 2014, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró CONFESA a la parte demandada y CON LUGAR dicha demanda. Estando presentes en este acto la ciudadana MARIA CHIQUINQUIRA RODRIGUEZ NAVAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 23.711, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, y los ciudadanos JOSE MANUEL OLIVERO AGUILLERA, Y MIGUEL JOSE MORILLO VELASQUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en los Inpreabogado bajo los Nos. 111.287 y 114.618, respectivamente, apoderados judiciales de la parte demandada.
Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo del fallo, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Entre otros alegatos los demandantes, indicaron en su libelo de demanda, que celebraron contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble constituido por una parcela y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 74, de la Calle 15, Parcelamiento III, Urbanización Colinas de Cúa, situado en la Carretera que conduce de Cúa a Tácata, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, del estado Miranda, según consta del documento de fecha 27 de agosto de 2012, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, con sede en Charallave, bajo el Nº 032, Tomo 233, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría. Que la demandada se ha negado a suministrar la documentación necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, y es por ello que ante tal incumplimiento, procede a ejercer la presente acción, y demandan a la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, para que convenga en cumplir con la obligación de transferirle la propiedad mediante el otorgamiento definitivo de compra venta objeto de la demanda, y se condene al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (Bs. 188.517,oo) correspondiente al Crédito Hipotecario en caso de pérdido del mismo y la cantidad de CIENTO ONCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 111.483,oo), en caso de pérdida del beneficio del subsidio directo habitacional otorgada, se le condene a pagar los daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento o alquileres de vivienda que han tenido que ocupar y continuar pagando, y las costas y costos. Fundamentan su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, y estiman la misma en la cantidad de TREESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo).
De igual manera, en el acto de audiencia oral celebrada ante ésta Alzada el día de hoy, la representación judicial de la parte demandante solicito se ratifique la sentencia del tribunal de la causa donde se dictamina confesión ficta, por haberse cumplido los tres requisitos que se exige en el 362 del Código de Procedimiento Civil, que en la sentencia de este Tribunal se estime en ella plazo para el cumplimiento de la obligación de la demandada como lo es otorgamiento definitivo del documento de compraventa por ante el registro respectivo, y consignó escrito de pruebas.-
SEGUNDO: La representación judicial de la demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, promovió la cuestión previa del defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la especificación y causas de los daños y perjuicios si éstos fueren demandados, contenida en el ordinal 7º del artículo 340 ejusdem.
De igual forma, durante la audiencia oral celebrada ante éste Juzgado Superior, los apoderados de la demandada, formalizaron el recurso de apelación y delataron el vicio de motivación en cuanto a derecho, establecido en el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el 243 numeral 3 ejusdem, indicando que se encuentra infringido el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al existir una inepta acumulación de pretensiones que se excluyen entre sí, pues la parte actora accionó el cumplimiento de contrato y daños y perjuicios de forma extra-contractual; se observa el desorden procesal en cuanto existen procedimientos incompatibles en las pretensiones, ya que el cumplimiento de contrato de acuerdo a la estimación de la demanda, debió ser llevado por el procedimiento oral del articulo 859 del Código de Procedimiento Civil, y la pretensión del pago de los cánones de arrendamientos por daños y perjuicios conforme a la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, y por ello, pidió se declare inadmisible la demanda, por ser contraria al ordenamiento jurídico. Que no se agotó la vía administrativa estampada en los artículos 94 y siguientes de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Desalojos Forzosos, y vulnera el artículo 341 adminiculado con el 362 del Código de Procedimiento Civil. Que existe una falsa aplicación de dicha norma en virtud que los daños y perjuicios no existen en el contrato de opción a compra venta; Solicitaron la reposición de la causa al estado de una nueva admisión conforme al procedimiento establecido en el articulo 859 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que existe una infracción de rango constitucional al debido proceso en su articulo 49 numeral 3, y se declare con lugar el presente recurso de apelación, se revoque la sentencia de instancia emanada el 10.10.2014, y se declare sin lugar la demanda, es Todo
TERCERO: Que el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial, dictó sentencia con fuerza definitiva en fecha 10 de octubre de 2014, declarando lo siguiente: “(…) en el presente caso se encuentran cumplidos los tres requisitos consagrados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a este caso por remisión del artículo 108 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que trae como consecuencia, que la demandada sea declarada confesa. Así se decide… (…) declara CON LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentaron los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTINEZ VELASQUEZ y LEONOR RODRIGUEZ DE MARTINEZ, venezolanos (…) contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA (…) En consecuencia, SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a los siguiente: i.- Otorgar a la parte demandante, por ante la Oficina de Registro respectiva, el documento de compraventa del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 74, de la calle 15, del parcelamiento III, Urbanización Colinas de Cúa, situado en la carretera que conduce de Cúa a Tácata, Municipio Rafael Urdaneta, del Estado Miranda, (…)“
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, dictar su decisión, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26 de octubre de 2014, por el abogado MIGUEL J. MORILLO VELAZQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado A quo en fecha 10 de octubre de 2014, que declaró confesa a la demandada y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por los ciudadanos EUCLIDES RAFAEL MARTINEZ VELASQUEZ y LEONOR RODRIGUEZ DE MARTINEZ, contra la ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA.
Ahora bien, observa ésta Juzgadora, que de las actas procesales cursantes en el presente expediente, específicamente en el libelo de la demanda, se puede apreciar, que los demandantes reclaman el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta anteriormente mencionado y consecuencialmente, a su favor, la transferencia de la propiedad del inmueble sobre el cual fue celebrado dicho contrato; igualmente observa esta Superioridad, que el Tribunal de la causa, al momento de admitir dicha demanda, lo hizo de conformidad con el procedimiento establecido en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así pues, el trámite procedimental de la presente controversia se continuó realizando de acuerdo a las normas contenidas en el procedimiento indicado en dicha Ley.
Advierte esta Superioridad, que la sustanciación del presente caso, no era posible tramitarlo por el procedimiento contenido en el artículo 101 y siguientes de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que como se establece en su artículo 98, sólo se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en ésa Ley, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión.
De allí que, como se dijo anteriormente, la presente acción trata de un contrato de opción de compra venta, el cual de ningún modo, deriva de una relación arrendaticia, por lo que, el presente asunto se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la normativa contenida en la Ley up supra indicada.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas sentencias ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a los trámites esenciales del procedimiento, como el principio de legalidad de las formas procesales, salvo en la situaciones de excepciones previstas en la ley, que caracterizan el procedimiento civil ordinario y, en consecuencia, no es convencional; por el contrario su estructura, secuencia y desarrollo está preestablecida en la ley, y no es disponible por las partes o por el juez. Por esa razón, ha establecido en forma reiterada que no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, por lo que en el presente caso, advertido el error en que se incurrió, al sustanciar la presente causa por los tramites señalados, debe esta Juzgadora, observar las reglas legales establecidas, y proceder a subsanarlo de oficio, por haberse incurrido en la subversión del trámite procesal por el Juzgado A quo, infringiéndose con ello, el derecho a la defensa y el debido proceso, al tramitarse una demanda por el procedimiento inadecuado, lo que obliga a esta juzgadora a reponer la causa, pues de lo contrario, tal violación sólo acarrearía la nulidad del fallo en detrimento de la seguridad jurídica de las partes, y en consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA del recurso de apelación, ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 10.10.2014, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ASÍ SE DECLARA.

-DISPOSITIVO-
PRIMERO: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandada ciudadana MARNIA COROMOTO GÓMEZ MEDINA, en fecha 26 de octubre de 2014, contra la sentencia dictada el día 10 de octubre de 2014, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró la CONFESA a la demandada y CON LUGAR dicha demanda.
SEGUNDO: Con fundamento en lo anteriormente expuesto, y siendo las normas procedimentales de estricto orden público no subsanables ni aún con el consentimiento de las partes, se declara NULO todo lo actuado y en consecuencia se REPONE la causa al estado de admisión de la demanda para ser sustanciada por el trámite del procedimiento previsto en la norma adjetiva civil, conforme a la cuantía estimada en el libelo de la demanda.
TERCERO: Queda REVOCADO el fallo apelado.
CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Estel Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MA/dámaris
Exp. Nº AP71-R-2014-0001245
Sent/Int. Cump. Ctto. Opción Compra-venta
Materia : Civil

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