TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 204° y 155°

DEMANDANTE: RINSAL, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 1976, bajo el Nro. 49, Tomo 142-A.

APODERADO
JUDICIAL: JESÚS ARTURO BRACHO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.402.

DEMANDADO: EXECOM COMUNICACIONES C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de enero de 1996, bajo el No. 3, Tomo 18-A.
APODERADO
JUDICIAL: FRANCISCO J. GIL HERRERA abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 97.215

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000438

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de abril de 2014 por el abogado FRANCISCO GIL HERRERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., contra la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil RINSAL, C.A., en consecuencia, se declaró extinta la relación arrendaticia y condenó al demandado a realizar la entrega inmediata del inmueble objeto de la presente litis y pagar daños y perjuicios.

El aludido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto fechado 23 de abril de 2014, ordenándose la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 2 de mayo de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 5 de mayo de este mismo año. Por auto dictado en fecha 6 de mayo de 2014, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de mayo del 2014 compareció el abogado en ejercicio JESÚS ARTURO BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, y consignó escrito de conclusiones en el cual alegó lo siguiente: i) Que “…Al respecto cabe destacar ciudadano Juez que la accionada baso su escrito de contestación básicamente en (2) situaciones Fácticas la primera la inderteminación del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1ro de febrero del año 1.996 y la segunda mediante la interposición de una cuestión previa relativa a la predujicial civil en virtud de una temeraria demanda que por supuesta (sic) retracto legal arrendaticio intento (sic) la parte demandada contra mi representada supra identificada y a su vez contra la propietaria del inmueble vale decir la sociedad mercantil denominada INVERSIONES RINPECK, C.A. (…), siendo que dicha acción fue ejercida por ante el JUZGADO CUARTO PRIMERA INSTANCIA, EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRNCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, quien en fecha 16 de noviembre del 2010 declaro (sic) la improcedencia de la acción intentada, siendo que dicha decisión fue confirmada por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO JUSTICIA, en fecha 25 de junio de 2013, máximo tribunal de la Republica (sic) que declaro (sic) sin lugar el recurso de casación ejercido contra la sentencia publicada por el JUZGADO DECIMO SUPERIOR, EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en fecha 06 de agosto del 2012, la cual a su vez confirmo (sic) la decisión de Instancia en comento, todo la cual permitió ciudadano Juez, que el ad-quem procediera a sentenciar el fondo de la controversia de marras en virtud de la paralización que fuera objeto de la controversia de marras en virtud de la paralización que fuera objeto de la causa principal desde el día 2 de Noviembre de 2011 al declararse con lugar la cuestión previa alegada por la empresa accionada…” ii) Que “…Ahora bien ciudadano Juez; de lo antes expuesto ciudadano Juez, se evidencia diáfanamente que la recurrida realizo (sic) una correcta interpretación y valoración acerca de las defensas invocadas por los co-demandados en el presente controvertido por lo que cumplió con lo pautado en los artículos 12º y 243º ordinal 5to del Código de Procedimiento Civil, pues resolvió la controversia de manera exhaustiva, es decir, de acuerdo con todo lo alegado y probado por las partes, no existiendo en consecuencia omisión de pronunciamiento alguno, así mismo todas las pruebas promovidas por las partes en conflicto fueron debidamente admitidas y evacuadas en la oportunidad procesal pertinente y analizas (sic) y apreciados bajo las reglas de la sana crítica conforme a derecho, no existiendo en consecuencia, silencio parcial o absoluto en su apreciación que arrojen la innovación del fallo recurrido por defecto de actividad del juzgador de Instancia y muy especialmente no se observó durante la sustanciación y tramitación del procedimiento judicial intentado, violación a normas procesales de orden público que hagan nugatorio el derecho de las partes que conforman este controvertido. En efecto y como colorario y en suma la perfecta sustanciación del tribunal de Instancia, cabe destacar que en fecha 16 de julio de 2013, el JUZGADO SUPERIOR VII EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, declaro (sic) sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal (11) del Articulo (sic) (346) del Código de Procedimiento Civil vigente…”.

Asimismo, en fecha 23 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada FRANCISCO J. GIL HERRERA, consignó escrito de alegatos en el cual expuso lo siguiente: i) Que: “Es el caso ciudadano Juez que el presente juicio versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud que opero (sic) la tacita (sic) reconducción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha (1º) de febrero de mil novecientos noventa y seis (1996), el cual fue prorrogado según consta en documento de arrendamiento de fecha (1º) de febrero del año dos mil uno (2001), los cuales rielan en autos marcados con las letras “C” y “D”, por lo cual de ser el caso, el procedimiento correcto era el de Desalojo y no el Cumplimiento del Contrato, esto de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…” ii) Que: “…Ahora bien, el Juzgado a-quo erra al expresar la actora que por cuanto no hubo intención de las partes contratantes de prorrogar la duración del contrato por más tiempo del pactado, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el término de la prorroga legal, por lo cual mi representada debería entregar el inmueble en cuestión, siendo esto increíblemente desacertado por cuanto operó la Tacita (sic) reconduccion (sic) o presunción de renovación del arrendamiento de conformidad con el articulo 1600 del Código Civil, por lo cual la relación arrendaticia paso (sic) a ser a tiempo inderteminado y mi mandante debió ser notificada por medio autentico (sic) de la intención del arrendador de no continuar con el arrendamiento…” iii) Que: “Es importante destacar que en el caso que la actora quisiera manifestar dicha intención de no renovar el contrato de arrendamiento debió hacerlo por medio autentico (sic) por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo y no con posterioridad a la fecha de fenecimiento del contrato, por cuanto la consecuencia de ello es la tantas veces citada tacita (sic) reconduccion (sic)…” iv) Que:“ Es de imperativa relevancia destacar que las normas que rigen las relaciones arrendaticias son de orden publico (sic), por lo cual no pueden ser relajadas contractualmente por las partes, en virtud de lo que la notificación de no querer continuar con la relación de arrendamiento debió realizarse de manera autentica (sic) para que mi representada estuviera en conocimiento legal de dicha circunstancia…”.

De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 13 de octubre de 2009, por el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil RINSAL C.A., a través del cual fundamentó su pretensión en lo siguientes argumentos: i) Que: “la sociedad mercantil Rinsal, C.A. cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A. un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 7, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Clover, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda; una vez dicho contrato venció, las sociedad mercantiles mencionadas suscribieron otro contrato cuya vigencia comenzó el día 1° de febrero del 2001 hasta el día 1° de febrero del 2006, siendo este el contrato que nos ocupa”; ii) Que: “dicho contrato de arrendamiento establece en sus cláusulas Segunda y Tercera que el inmueble sería destinado únicamente para el funcionamiento de un centro de Mail Boxes y que el mismo tendría una duración de cinco años, es decir, hasta el 1° de febrero del 2001, siendo el caso además que no hubo la intención escrita de las partes de prorrogar el vínculo arrendaticio, en virtud de lo cual comenzó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal correspondiente a un lapso de tres años, de esta manera, el inmueble debía ser entregado el 1° de febrero del 2009”; iii) Que: “en dicho inmueble no hay personal laborando desde el día 1° de febrero del 2009, fecha esta en la que debió ser realizado el desalojo del mismo, no obstante, la sociedad mercantil demandada no ha hecho la entrega formal del local comercial, siendo que el mismo se encuentra cerrado y en su interior hay una serie de bienes propios de la franquicia que funcionaba ahí. En este sentido, fueron realizadas numerosas diligencias extrajudiciales a fin de llegar a una solución amistosa, siendo todas ellas infructuosas”; iv) Finalmente solicitó se declarara el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal de entrega del inmueble en cuestión, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, así como en el mismo buen estado en el que le fue entregado y el pago de los daños y perjuicios fijados en la cláusula penal, mas costas y costos de proceso.

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora acompañó los siguientes documentos:

• Marcado con la letra “A” original del instrumento poder, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el No. 29, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

• Marcado con la letra “B” copia simple del primer contrato de arrendamiento, celebrado entre la sociedad mercantil RINSAL, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., en su condición de arrendataria, cuya vigencia estuvo comprendida desde el día 1° de febrero de 1996 hasta el día 1° de febrero de 2001, ambas fechas inclusive.

• Marcado con la letra “C” original del último contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil RINSAL, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., en su condición de arrendataria, cuya vigencia comprendió desde el día 1° de febrero de 2001 hasta el día 1° de febrero de 2006, ambas fechas inclusive, cuyo objeto es el inmueble identificado en el escrito libelar.

• Marcado con la letra “D” carta misiva en original emitida por la sociedad mercantil RINSAL, C.A. en fecha 23 de enero de 2008 y recibida por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A. en fecha 24 de enero del mismo año, advirtiendo que su permanencia en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento obedece al cumplimiento del lapso de prorroga legal arrendaticia correspondiente, con vencimiento el 2 de febrero de 2009.

• Marcado con la letra “E” copia simple de inspección ocular practicada en fecha 16 de julio de 2009 por la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia.

La demanda in comento quedó admitida por auto de fecha 19 de octubre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose así el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., en la persona de su presidente, ciudadano ARTURO SAYEGH CRAIG, titular de la cédula de identidad No. 5.531.193, para que compareciera ante el tribunal de la causa al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, esto a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

Cumplidas como fueron las diligencias necesarias para llevar a cabo la citación por carteles de la parte demandada y encontrándose la causa en la oportunidad procesal correspondiente, el día 6 de mayo de 2010, compareció ante el a quo el abogado en ejercicio FRANCISCO J. GIL HERRERA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada EXECOM COMUNICACIONES, C.A., y mediante diligencia se dio por citado y acompañó instrumento poder. Posteriormente, en fecha 10 de mayo del mismo año, compareció el mencionado abogado y consignó escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación al fondo de la demanda en el cual expuso: i) Promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 884 eiusdem y 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ello en virtud, que al ser la demandante una persona jurídica, no consta de autos ni del poder otorgado, el acta constitutiva de la misma y de la cual se desprenda la representación, siendo el instrumento poder consignado, ineficaz a todas luces por cuanto no menciona los documentos que autorizan a otorgar un poder de representación de la sociedad mercantil demandante. ii) Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 884 eiusdem y 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la ilegitimidad del apoderado de la parte demandante, en virtud que el poder fue otorgado de forma ilegal o insuficiente, de conformidad con los argumentos anteriormente explanados. iii) Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 884 eiusdem y 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por existencia de una cuestión previa prejudicial referente a que su representada interpuso una demanda por retracto legal arrendaticio que aún no se encuentra resuelta contra la aquí demandante, conjuntamente con la sociedad mercantil Inversiones Rinpeck, C.A., ello en virtud que la primera vendió a la segunda el inmueble en cuestión sin haberle hecho la oferta debida a la arrendataria; iv) Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 885 del Código de Procedimiento Civil y 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la prohibición de la ley de admisión de la demanda o cuando ésta sólo pueda ser admitida tras el cumplimiento de determinados requisitos, ello en virtud que al operar la tácita reconducción el contrato pasó de ser de tiempo determinado a indeterminado, por lo cual la demanda no debió ser intentada por cumplimiento de contrato sino por desalojo del inmueble, además que el instrumento mediante el cual se acredita la representación de los actores resulta ser inválido por carecer de los requisitos necesarios para ello. v) Negó, rechazó y contradijo la demanda en todos y cada uno de sus términos, por cuanto son falsos e inciertos los alegatos esgrimidos en ella. Aduce que la sociedad mercantil demandada ha mantenido la relación arrendaticia con la demandante durante aproximadamente 10 años sobre el inmueble objeto de la demanda, siendo el caso que el último contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado al mantenerse la relación durante más tiempo del pactado en el mismo, lo cual hace que la demanda sea inadmisible por existir otra vía para demandar como ya explicó anteriormente. En la duración del vínculo locativo transcurrió el tiempo sin inconvenientes ni desavenencias, no obstante, en fecha 19 de septiembre del 2008 se presentaron dos personas en el inmueble manifestando su deseo de adquirirlo, motivo este por el cual la ciudadana María José Trincado de Sayegh se comunicó con la arrendadora y le comunicó que deseaba comprar el local, siendo que recibió una respuesta negativa en virtud de que el mismo ya había sido vendido y protocolizado el documento correspondiente ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de marzo del 2004, bajo el No. 33, Tomo 20, Protocolo Primero a la sociedad mercantil Inversiones Rinpeck, C.A., venta esta que se realizó sin notificar mediante documento auténtico a la representante de la sociedad mercantil arrendataria a los fines de saber si le interesaba comprar o no el inmueble, obligación que se encuentra prevista en el artículo 44 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. vi) Que no es cierto lo referente a que ninguna de las partes manifestó su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, lo cual afirma en virtud que en la misma operó la tácita reconducción, motivo por el cual se le debió notificar a través de medio auténtico el deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento. Que cabe acotar a su vez, en caso que la actora decidiera comunicar a la arrendataria de no continuar con el vínculo arrendaticio, entonces debía hacerlo a través de medio auténtico y por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato, no posterior a que el mismo venciera, siendo de vital importancia recalcar que las normas en materia arrendaticia son de orden público, lo cual conlleva a que las mismas no puedan ser relajadas por la voluntad de las partes”; vii) Que en virtud de todo lo anterior es por lo que la arrendataria continuó cancelando los cánones de arrendamiento, ello hasta que se hiciera imposible hacerlo debido a la negativa de la arrendadora a recibirlos, motivo por el cual procedió su representada a consignarlos ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente signado bajo el No. 2009-0479, órgano éste en el que se han consignado los depósitos de forma rigurosa desde la fecha de la no aceptación voluntaria de los cánones arrendaticios. Por todo ello es por lo que solicita sea declarada sin lugar la demanda.

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A. consignó los siguientes instrumentos:

• Marcado con la letra “A”, copia simple del instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de diciembre de 2009, bajo el No. 21, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
• Marcado con la letra “B”, copias simples de actuaciones realizadas en el expediente No. AH14-V-2008-000072 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud del juicio que por Retracto Legal interpusiera la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A.
• Marcado con la letra “C” copias simples de instrumento poder otorgado al abogado en ejercicio Jesús Arturo Bracho y copias simples de solicitud de certificación de gravámenes realizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, así como las resultas a dicha solicitud.

Mediante diligencia de fecha 12.5.2010, la parte actora rechazó las cuestiones previas opuestas y solicitó fueran declaradas sin lugar en la fase correspondiente, argumentos que fueron ampliados mediante diligencia de fecha 17.5.2010 (f. 141 y 142), especialmente, en lo atinente a que el contrato accionado es a tiempo determinado al no haber operado la tácita reconducción por la venta del inmueble.

Dentro de la oportunidad legal prevista, ambas partes ejercieron el derecho de promover pruebas en fechas 17 y 24 de mayo de 2010, asimismo la parte demandante consignó escrito de ampliación de pruebas en fecha 20 de mayo de 2010, de la siguiente forma:

PARTE ACTORA:

• Promovió, reprodujo e hizo valer instrumento poder otorgado al abogado en ejercicio Jesús Arturo Bracho ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 24 de agosto del año 2009, bajo el No. 29, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

• Promovió y reprodujo el valor probatorio de los contratos de arrendamiento suscritos, el primero en fecha 1° de febrero de 1996, y el segundo en fecha 1° de febrero de 2001, sobre el local comercial objeto de la relación locativa, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos.

• Promovió e hizo valer en su contenido y firma la carta misiva remitida por la sociedad mercantil Rinsal, C.A., en fecha 13.1.2008 recibida por la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A. en fecha 24 de enero de 2008, en la cual se le advierte que su permanencia en el inmueble corresponde al lapso de prórroga legal pertinente.

• Promovió e hizo valer inspección ocular realizada por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 16 de julio de 2009, mediante la cual se pretende demostrar que en fecha 1.3.2009 la arrendataria desocupó el inmueble por vencimiento la prórroga legal, empero la arrendataria no había hecho entrega formal y material del inmueble.

• En la ampliación de su escrito, promovió y opuso tanto en contenido como en firma, original de comunicación emitida por la sociedad mercantil Execom Comunicaciones, C.A. en fecha 21 de febrero de 2006, dirigida a la sociedad mercantil Rinsal, C.A., mediante la cual manifiestan el deseo de acogerse a la prórroga legal y su voluntad de estudiar la posibilidad de adquirir el inmueble.

PARTE DEMANDADA:

• Promovió el mérito favorable de los autos y de los instrumentos consignados.

• Ratificó las copias simples de la causa llevada ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, signado con el No. AH14-V-2008-000072, así como ratificó las copias simples del documento de compra venta protocolizado en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el No. 33, Tomo 20, Protocolo 1°, las cuales insistió en hacer valer en virtud de la impugnación realizada por la parte actora en fecha 17 de mayo de 2010, promoviendo su cotejo mediante inspección ocular ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo la existencia de una cuestión perjudicial que debe ser resuelta en un proceso diferente, ello en virtud de la supuesta violación de una de las obligaciones de la arrendadora.

• Marcados con la letra “D”, promovió originales de depósitos realizados ante el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta No. 0003-0012-87-0001037592, los cuales se encuentran consignados también en el expediente signado con el No. 2009-0479 del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de los cuales se desprende el pago de los cánones de arrendamiento con respecto al local arrendado.

• Marcado con la letra “E”, promovió original de misiva de fecha 13 de marzo de 2004, dirigida por la arrendadora a su representada y mediante la cual se plantea el aumento progresivo del canon arrendaticio, sin que se hiciera mención a prórroga alguna, con lo cual se pretende demostrar que operó la tácita reconducción.

• Marcado con la letra “F”, promovió original de certificación de gravámenes emitida por la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de agosto de 2009, con la cual se pretende demostrar que efectivamente el inmueble fue vendido sin cumplir con el requisito de oferta a la arrendataria (f. 163- 164).

• Hizo valer la comunicación promovida por la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, por cuanto de la misma se desprende que fue dirigida en fecha 23 de enero de 2008, siendo esta fecha casi dos años después del vencimiento del contrato, en este sentido alega que dicha misiva no posee efecto alguno sobre la relación contractual, puesto que si se quería notificar la no continuación del vínculo locativo, entonces debía hacerse antes del vencimiento del mismo.

• Promovió prueba de informes al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a fin de que informara al juzgado de la causa sobre la existencia de un juicio de retracto legal incoado por su representada contra las sociedades mercantiles Rinsal, C.A. e Inversiones Rimpeck, C.A., sobre el número de expediente de dicha causa, las partes involucradas, el inmueble objeto de la misma, el estado en el cual se encuentra la causa, así como para que remitieran copia certificada del mismo; lo anterior a los fines demostrar que el inmueble objeto de dicho retracto legal es el mismo sobre el cual versa la presente demanda.

• Promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines que informara al tribunal de la causa sobre todo lo referente al pago de los cánones de arrendamiento realizados por la sociedad mercantil arrendataria en virtud de la negativa de la arrendadora a recibirlos y que remitiera copia certificada del expediente en el cual se encuentran consignados los depósitos.

Las pruebas promovidas por la parte actora en el caso que nos ocupa, aparecen admitidas mediante auto de fecha 18 de mayo de 2010 y 24 de mayo de 2010, la de la parte demandada por auto de fecha 25 de mayo del mismo año, slavo el cotejo promovido con respecto a la comunicación indicada en el Capitulo II.II aspecto este que al igual a la negativa de prorroga de lapso probatorio, fue recurrido en apelación por la parte accionada y una vez tramitado el mismo, fue declarado sin lugar por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia proferida en fecha 8.10.2010 (f. 124-136 p.II).
Mediante decisión dictada en fecha 21 de julio de 2011 (f. 188-210 p. II) el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenando subsanar a la parte actora la referida al ordinal 2º. Asimismo, declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3° y 10° del citado artículo 346, ajustándose en este trámite, al criterio fijado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 615 de fecha 22.4.2005, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales.

Luego de notificadas las partes del referido fallo, la actora subsanó la cuestión previa declarada con lugar, contenida en el numeral 2° del artículo 346 eiusdem en fecha 3 de octubre de 2011, siendo posteriormente declarada debidamente subsanada, mediante auto de fecha 24 de octubre del mismo año dictado por el juzgado de la causa. La parte demandada en forma oportuna apeló del fallo que declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue oída en un solo efecto por el tribunal de cognición por auto de fecha 19.10.2011, que luego de tramitada fue declarada sin lugar y confirmando lo decidido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 16.7.2012.

Tramitada en la forma predicha las cuestiones previas opuestas y encontrándose suspendido el proceso en fase de dictar sentencia de mérito en virtud de la declaratoria ha lugar de la cuestión prejudicial alegada, la existencia del juicio que por retracto legal arrendaticio se sustanciaba sin que constara en autos que el fallo dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que lo declaró sin lugar se encontrara definitivamente firme, mediante diligencia fecha 30.7.2013 (f. 343 p.II), la parte actora consignó copia certificada de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, mediante la cual declaró sin lugar recurso de casación anunciado contra la sentencia del Juzgado Superior que confirmó la sentencia de primera instancia que declaró la improcedencia del retracto ejercido, quedando de esta forma definitivamente firme lo decidido y despejado el camino para emitir la sentencia resolutiva de la controversia, la cual se dictó en fecha 30.9.2013.

Concluida la sustanciación de esta causa conforme al procedimiento de Segunda Instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase que nos ocupa.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 10 de abril de 2014 por el abogado FRANCISCO GIL HERRERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A., contra la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil RINSAL, C.A., en consecuencia, se declaró extinta la relación arrendaticia y condenó a la demandada a realizar la entrega inmediata del inmueble objeto de la presente litis, así como la condenó la pago de los daños y perjuicios correspondientes, de conformidad con la cláusula décimo séptima del último contrato suscrito entre las partes. Dicha decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Ahora bien, quedó plenamente demostrado en autos que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes era a tiempo determinado y que el lapso de la prórroga legal venció el 1º de febrero de 2009, por lo que la parte demandada estaba obligada a cumplir su obligación de devolver el inmueble arrendado, a la parte actora.

El apoderado judicial de la parte actora alegó en el libelo que el 1º de marzo de 2009, EXECOM COMUNICACIONES C.A. procedió a desocupar el inmueble, que no hay personal laborando en su interior y que está cerrado al público, con una serie de bienes muebles propios de la franquicia que utiliza, pero que no hizo la entrega formal y material del inmueble a su representada. Al contestar la demanda, la parte demandada no alegó nada respecto a estas afirmaciones de la parte actora, pues solo (sic) se limitó a afirmar que se había producido la tácita reconducción del contrato, por lo que la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso, era inadmisible. En consecuencia, en base a los términos en que fue contestada la demanda, este Juzgado debe tener por admitidos los hechos afirmados por la parte actora, esto es que la arrendataria no le entregó el inmueble al finalizar el lapso de la prórroga legal. En consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar la procedencia de la demanda interpuesta luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, por el incumplimiento en que incurrió la parte demandada, motivo por el cual ha de condenar a la arrendataria a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió.

En cuanto a lo solicitado por la parte actora en el punto segundo del petitorio, este Juzgado observa que en la cláusula décima séptima del contrato celebrado por las partes, con vigencia desde el 1º de febrero de 2001 hasta el 1º de febrero de 2006, pactaron lo siguiente: “Es convenido que, si al vencerse el plazo o la respectiva prórroga, EL ARRENDATARIO continuara ocupando el inmueble arrendado contra la voluntad de EL ARRENDADOR deberá pagar por cada día que permanezca en esta situación, en concepto de daños y perjuicios y además del canon de ARRENDAMIENTO, una suma equivalente a diez por ciento (10%) de dicho canon, cantidad que podrá ser exigida por EL ARRENDADOR ejecutivamente.” En vista de lo acordado en la citada cláusula y por cuanto la parte demandada no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado y continuó ocupándolo ilegalmente, este Juzgado considera que es procedente condenarle al pago de la indemnización requerida por su contraparte.
(Omissis)

Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prorroga legal, interpuso la sociedad mercantil RINSAL, S.A contra la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., antes identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demanda a lo siguiente:

PRIMERO: ENTREGAR a la parte actora el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial distinguido con el N° 7, con un área aproximada de ciento veintitrés metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (123,35 M2), situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO GLOVER, Ubicado en la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue arrendado.

SEGUNDO: En pagar a la parte actora, por concepto de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en la cláusula décima séptima del último contrato suscrito entre las partes, una cantidad de dinero equivalente al monto del canon de arrendamiento mensual, así como por cada día de retraso en la entrega del inmueble, una cantidad equivalente al diez por ciento de dicho canon de arrendamiento, desde el 2 de febrero de 2009 hasta el día en que sea declara firme la presente decisión o la que sea dictada en la Alzada, en caso de apelación. El monto a pagar será calculado en base al último canon de arrendamiento vigente entre las partes, esto es, sobre la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 2.740, 97) dicho calculo se hará a través de una experticia complementaria del fallo, por un solo experto que designará este Tribunal…”.

En el sub lite, debe esta Alzada fijar el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión esgrimida por la actora de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a fin que le sea entregado el inmueble dado en arrendamiento en virtud del vencimiento de la prórroga legal correspondiente, así como el pago por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula penal prevista en el último contrato de arrendamiento suscrito.

Por su parte, la accionada opuso cuestiones previas de los ordinales 2º, 3º, 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron tramitadas y resueltas por el tribunal de cognición, siguiendo el criterio fijado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 615 de fecha 22.4.2005, con ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, no teniendo nada que analizar este ad quem con respecto a las tres primeras antes referidas por no concederse recurso de apelación, y en lo atinente a la del numeral 11º una vez tramitada la apelación correspondiente la misma ya fue decidida por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 16.7.2012, como ya quedó referido ut supra, no obstante se analizará lo atinente a la temporalidad del contrato.

Asimismo, admitió la existencia de la relación arrendaticia de aproximadamente diez (10) años con la sociedad mercantil RINSAL C.A., empero, quedó rechazada y contradicha por la parte demandada la pretensión explanada, por cuanto a su decir el último contrato suscrito con la arrendadora pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, basando su argumento en que la arrendadora lo dejó en posesión pacífica del inmueble, incluso después de haberse vencido el mismo, procediendo a notificar de una supuesta prórroga legal con posterioridad a dicho vencimiento, igualmente, expuso la parte demandada que la arrendadora incumplió una de sus obligaciones al omitir su deber de ofertar la venta del inmueble con carácter preferencial a su representada en calidad de arrendataria.

Establecidos como han quedado los límites de la presente controversia y con la finalidad de resolver la causa, este Juzgado procede al análisis probatorio correspondiente:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el escrito libelar acompañó:

• Marcado con la letra “A” original del instrumento poder, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el No. 29, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual a pesar de haber sido impugnada la representación actora, luego quedó verificada la misma con la subsanación de la cuestión previa opuesta, y se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.359 del Código Civil, del cual se desprende la legitimación del abogado en ejercicio Jesús Arturo Bracho para actuar en representación de la sociedad mercantil Rinsal, C.A., y así se establece.

• Marcado con la letra “B” copia del primer contrato de arrendamiento, cuya vigencia está comprendida desde el día 1° de febrero de 1996 hasta el día 1° de febrero de 2001, ambas fechas inclusive, celebrado entre la sociedad mercantil RINSAL, C.A. y la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., a dicha documental se le otorga pleno valor probatorio al haber sido reconocida por la parte demandada, como documento de cual se desprende la duración del vínculo contractual inicial entre las partes y sus efectos en el proceso serán analizados mas adelante, y así se establece.

• Marcado con la letra “C” original del último contrato de arrendamiento, cuya vigencia se encuentra comprendida desde el día 1° de febrero de 2001 al 1° de febrero de 2006, ambas fechas inclusive, celebrado entre la sociedad mercantil RINSAL, C.A. y la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., instrumento que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose así la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes confrontadas en el presente juicio, cuya duración es a tiempo determinado conforme a la cláusula tercera y sus efectos en el proceso serán analizados mas adelante y así se establece.

• Marcado con la letra “D”, original de carta misiva emitida por la sociedad mercantil RINSAL, C.A. en fecha 23 de enero de 2008 y recibida por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A. en fecha 24 de enero del mismo año, a la cual se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnada por el arrendatario, quien por el contrario hizo valer en juicio, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, de concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se evidencia que la arrendadora ratificó al arrendatario que se encontraba operando la prórroga legal correspondiente, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la misma vencería el 1° de febrero de 2009, y así se establece.

• Marcado con la letra “E”, inspección practicada en fecha 16 de julio de 2009, en el inmueble por intermedio de la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada y evidencia que para dicha fecha el local objeto del contrato se encontraba abandonado, y libre de personas. y así se establece.

En el lapso probatorio:

• Ratificó todos y cada uno de los instrumentos que consignó de forma conjunta con el escrito libelar y sobre los cuales ya este jurisdicente emitió pronunciamiento. Por otra parte, en el escrito de ampliación de la promoción de pruebas se consignó en original carta dirigida por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A. en fecha 21 de febrero de 2006 a la sociedad mercantil RINSAL, C.A., a la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de dicha documental se desprende el deseo de la sociedad mercantil arrendataria de acogerse a la prórroga legal correspondiente, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Contestación de la demanda:

• Marcado con la letra “B”, copia simple del libelo y del auto de admisión de la demanda por retracto legal incoada por EXECOM COMUNICACIONES, C.A. contra RINSAL, C.A., e INVERSIONES RINPECK, C.A. y de la cual conoció el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, observa este sentenciador que dichas copias simples fueron impugnadas por la parte actora, insistiendo la parte demandada sobre su validez, promoviendo su cotejo mediante inspección ocular de los originales para demostrar la certeza de dichas copias. Ahora bien, se desprende de los autos que conforman el presente expediente que en fecha 25 de mayo de 2010, día fijado por el tribunal de la causa para llevar a cabo el traslado del mismo a fin de realizar el cotejo, que la parte promoverte no compareció al mismo. En virtud de lo anterior, y visto que no pudo efectuarse el cotejo de las copias simples con sus originales, es por lo que mal podría este Juzgador valorar los referidos fotostatos promovidos, no obstante, por cuanto la parte actora en fecha 1.12.2010 (f. 199 p.I), consignó copia de la sentencia dictada en el referido juicio a los fines de que se emitiera pronunciamiento en la presente causa, quedó probado en juicio la existencia de dicho procedimiento, y así se decide.

• A los fines de demostrar la veracidad de las copias fotostáticas que fueran impugnadas, a decir de la parte demandada marcada con la letra “C”, del documento de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, consideró el jugado a quo luego de una revisión exhaustiva de las actas, que las documentales marcadas “C” están referidas a una diligencia por la cual se consignaba el instrumento poder otorgado al abogado en ejercicio Jesús Arturo Bracho, por las demandas en el juicio por retracto legal, escrito de oposición de medida de prohibición de enajenar y gravar presentado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y una certificación de gravámenes, lo que se motivó que se declarara inadmisible este prueba y al mediar apelación por la demandada, dicho punto fue declarado sin lugar por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, razón por la cual no se hace necesario emitir nuevo pronunciamiento al respecto, y así se establece.
Pruebas aportadas al juicio en el lapso de promoción de pruebas:

• El mérito favorable de los autos. Al respecto, esta Alzada debe indicar que ha sido criterio reiterado numerosas veces por nuestro Máximo Tribunal, que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba per se, ello en virtud que corresponde al juez valorar todos los elementos de prueba que constan de autos, ello como función derivada del principio de adquisición procesal o principio de comunidad de la prueba, y así se decide.

• Ratificó todos y cada uno de los documentos consignados conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, sobre los cuales ya este sentenciador emitió pronunciamiento precedentemente, por lo que no hay nada más que analizar al respecto, y así se establece.

• Marcado con la letra “D” promovió siete (7) planillas de depósitos bancarios Nos. 1278667, 1278668, 12881105, 1279519, 1279519, 1330492, 1263095, 1279516, realizados en la cuenta No. 0003-0012-87-0001037592 del Banco Industrial de Venezuela, cuyo titular es del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todos por un monto de Dos Mil Setecientos Cuarenta Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 2.740, 90), depósitos estos realizados por la parte demandada EXECOM COMUNICACIONES, C.A. a favor de RINSAL, C.A., en razón del expediente No. 2009-0479 de dicho órgano jurisdiccional, depósitos estos a los cuales se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil y evidencia que se realizaron dichas consignaciones por concepto de canon de arrendamiento para los meses de marzo, julio, agosto, octubre y diciembre de 2009 y de enero a febrero de 2010, y demuestran que se comenzaron a realizar dichas consignaciones luego de vencido el término de prorroga legal en el mes de febrero del año 2009, y así se establece.

• Promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines que informara al tribunal de la causa sobre todo lo referente al pago de los cánones de arrendamiento realizados por la sociedad mercantil arrendatari,a en virtud de la negativa de la arrendadora a recibirlos y que remitiera copia certificada del expediente en el cual se encuentran consignados los depósitos. La respuesta de dicha prueba se recibió mediante oficio de fecha 7.6.2010 cursante al folio 190 p.I, indicando que efectivamente en dicho juzgado cursa el expediente No. 20090479, iniciado en fecha 13.3.2009, consígnante la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A. a favor de RINSAL, C.A., por un monto de Dos Mil Setecientos Cuarenta Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 2.740, 90) desde el mes de febrero del año 2009, lo cual se valora conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, lo cual adminiculado a las tarjas antes analizadas, ratifica que se inició dicho procedimiento una vez vencido el término de prorroga legal, y así se establece.

• Marcado con la letra “E” comunicación en original de fecha 13.3.2004, emitida por RINSAL S.A., y dirigida a la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., mediante la cual se realiza un planteamiento de incremento del monto del canon de arrendamiento, durante la vigencia inicial del contrato hasta el mes de enero del año 2005, sin que se desprenda nada mas en cuanto a la posibilidad de prorroga de la relación arrendaticia o que operara tácita reconducción alguna. Dicha misiva se valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, y así se establece.

• Marcado con la letra “F” original de certificación de gravamen del local comercial objeto de la presente demanda, ello con el objeto de demostrar que el inmueble efectivamente fue vendido, lo cual consta en el contenido de la misma y de las copias certificadas consignadas por la propia parte actora, motivo por el cual se valora a los efectos decisorios, y así se establece.

Realizado el análisis de las pruebas portadas por las partes a este proceso, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa. Para ello, se debe comenzar por indicar que la actora persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, convenio este que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial constituido por un local comercial distinguido con el No. 7, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Clover, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Al respecto, y conforme al acervo probatorio, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes y quedó admitida en el proceso, tuvo su inicio en fecha 1° de febrero de 1996 por una duración de cinco (5) años, finalizando este en fecha 1° de febrero de 2001, posteriormente, se celebró un segundo y último contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, el cual tendría una vigencia desde el día 1° de febrero de 2001 hasta el día 1° de febrero de 2006, ambas fechas inclusive, teniendo este segundo contrato una vigencia fija de cinco (05) años –al igual que el primer convenio-, resultando así una duración total de de diez (10) años.

Así, estipula el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en su cláusula tercera, lo siguiente:

“…TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración o término de vigencia del presente contrato será de cinco años contados a partir del Primero de febrero de 2001, por lo tanto, este contrato finaliza el primero (1) de febrero del año 2006, en cuya oportunidad EL ARRENDATARIO se obliga y compromete a devolver el inmueble antes identificado completamente desocupado AL ARRENDADOR…”

De lo anterior resulta evidente que la duración del contrato in commento sería de cinco (5) años fijos, esto es, sin prórroga alguna, y que al vencer dicho lapso el arrendatario debería hacer entrega formal del inmueble, asimismo, se pactó que para ese momento se tendría por terminado el contrato, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, igualmente se que en caso de que el arrendatario no desocupara el inmueble al culminar el lapso de prórroga legal, entonces debería cancelar al arrendador la cantidad del 10% del canon de arrendamiento por cada día que permanezca en el mismo.

En este sentido, la parte demandada argumenta que dicha relación arrendaticia versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ello en virtud que su representada ocupó el inmueble por más tiempo del pactado en el contrato locativo, operando así la tacita reconducción, siendo el caso además que –a su decir- la notificación que debía realizar la arrendadora a su arrendatario respecto al inicio de la prórroga legal de no continuar la relación arrendaticia, debió llevarse a cabo a través de un medio auténtico con por lo menos, treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo y no con posterioridad a la fecha del fenecimiento del contrato, por consiguiente se presumía renovado el vínculo arrendaticio.

Al respecto, se debe indicar que la figura legal de la tácita reconducción, se encuentra consagrada en el artículo 1.600 de la Ley Sustantiva Civil:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

Igualmente, los requisitos de la tácita reconducción se encuentran previstos en el artículo 1.614 eiusdem, el cual establece lo siguiente: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”.En relación a ello, señaló la Sala de Casación Civil, en sentencia No. RC.000286 de fecha 05 de junio del 2013, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña, lo siguiente:

“…De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.

Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado…” (Resaltado de esta Alzada).

Asimismo, por este jurisdicente considera pertinente traer a colación el criterio doctrinal explanado por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios”, tercera edición, Caracas- 2008, en la Pág. 77, que en relación a este punto señaló:

“…El vocablo de reconducción” viene de re-conductio que puede experimentar la locatio-conducto (re-alquiler).

Sun fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. La ley propende al mantenimiento del contrato con plenos efectos, al punto de considerarlo vigente sine die, salvando los casos en los que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza el desalojo a favor del arrendador…” (Subrayado de este Tribunal)

Ahora bien, alega el demandado que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado debido a que no se notificó a su mandante de forma oportuna y a través de medio auténtico, acerca del inicio de la prórroga legal. Cabe recordar aquí que el contrato que nos ocupa fue pactado a plazo fijo como ya se mencionó anteriormente, es decir, que el mismo no sería prorrogado de forma convencional salvo manifestación de voluntad expresa, en consecuencia, al vencer el mismo comenzaba a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal correspondiente.

En este sentido, establece el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de este Juzgado Superior Segundo).

Así, fue convenio entre las partes en la parte in fine de la cláusula tercera supra citada lo siguiente:

“…Al vencimiento de dicho término el presente contrato se considerará terminado sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, al menos que las partes por lo menos con noventa días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo original, convinieren prorrogarlo…” (Resaltado de esta Alzada).

De lo anterior se desprende que no era necesaria la notificación de la arrendataria para que comenzara a transcurrir el lapso de prórroga legal. Ahora bien, la parte demandada hace referencia a la carta misiva cursante al folio 21 de la Primera Pieza del expediente como si esta fuera la notificación aludida, exponiendo que la misma no fue emitida a través de medio autentico y además fue dirigida a su mandante con fecha muy posterior al vencimiento del contrato, no obstante, dicha comunicación no constituye notificación alguna, sino que evidentemente resultó ser un simple recordatorio realizado por la arrendadora acerca de la fecha en la cual culminaría la prórroga correspondiente, ello a los fines de lograr el desalojo amistoso del inmueble, y así se decide.

De igual forma, expuso la representación judicial de la parte accionada que se evidencia la tácita reconducción tanto de los depósitos bancarios consignados como de una comunicación remitida a su mandante en la cual se pactaba el aumento del canon de arrendamiento. Al respecto, observa esta Alzada que, en primer lugar, todos los depósitos efectuados ante el tribunal de consignaciones son de fecha posterior al vencimiento de la prórroga legal, esto es, luego al 1° de febrero de 2009, de esta manera, si el vínculo locativo se encuentra terminado, mal podría la arrendadora recibir cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento ya que en ese caso efectivamente operaría la indeterminación del contrato, sin embargo, tal y como expuso la representación judicial de la parte demandada, la arrendadora no aceptó el pago que le era cancelado en razón del canon de arrendamiento; en segundo lugar, se evidencia de la misiva promovida por la propia demandada, cursante al folio 162 de la primera pieza del expediente, que los aumentos aludidos fueron convenidos a principio del año 2004, faltando aún dos años para que venciera el contrato que nos ocupa, como fue reconocido por ambas partes a lo largo del proceso. Del análisis que precede, se desprende claramente que los instrumentos promovidos, ya analizados únicamente demuestran la existencia de la obligación arrendaticia, sin evidenciarse de forma alguna que operara la tácita reconducción como adujo la parte demandada promovente, y lo determinó en forma acertada el juzgado a quo, y así se decide.

En consecuencia, luego de una revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales y de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 1° de febrero de 2006, siendo el caso que nuestra legislación establece un lapso de prórroga legal para los contratos de arrendamiento, el cual está previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, precepto normativo éste que señala:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

…omissis…
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” (Resaltado de esta Alzada).

Así las cosas, en el artículo antes transcrito, se establecen los lapsos de prórroga legal en los contratos de arrendamiento, debiéndose entender que a los fines de realizar el cálculo pertinente, se tiene en consideración el inicio de la relación inquilinaria, esto es, la celebración del primer contrato de arrendamiento y no el último, admitiendo la accionada que ha mantenido una relación arrendaticia con la parte demandante desde el 1° de febrero de 1996 hasta el 1° de febrero de 2006, transcurriendo diez (10) años, por ende se aplicaría lo dispuesto en el ordinal “d” del artículo 38 citado, correspondiéndole a la aquí demandada, en su carácter de arrendataria del inmueble, un lapso de tres años para desocupar el inmueble in commento, de esta manera, debió hacer entrega del mismo el día 1° de febrero de 2009, razón por la cual mal puede pensar la accionada que estaría inmersa dentro de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

En este orden de ideas, es necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que expresa:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

De lo transcrito, se desprende que el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección, la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe la acción de resolución.

Como corolario de lo anterior, considera quien decide prudente citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en fecha 3 de octubre de 2006, donde señala:

“…La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso...”

Establecido lo anterior, considera este jusrisdicente que es evidente que los alegatos esgrimidos por la parte demandada respecto a la indeterminación del contrato por haber operado una tacita reconducción resultan improcedentes ya que la prórroga legal opera de pleno derecho, sin ser necesario el formalismo de la notificación cuando se establece con exactitud el tiempo y termino de la relación arrendaticia como lo ha ratificado la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal. Es por ello que en la presente causa, a criterio de quien aquí decide, la accionada gozó de su prórroga legal correspondiente conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que permaneció en el inmueble objeto del contrato, previa sujeción a ella por voluntad de ambas partes contratantes, por un período de tres (3) años luego de culminado el mismo, siendo totalmente errada la consideración de que el mismo pasaría a ser a tiempo indeterminado. Así se decide.

Por último, en cuanto a la reclamación de la parte actora y que se condene a la parte demandada el pago de la indemnización prevista por cláusula penal a no haberse hecho entrega formal y voluntaria del inmueble al vencimiento del lapso de la prorroga legal, esto es desde el 2.2.2009 hasta la entrega definitiva del mismo, en una suma equivalente al diez por ciento (10%) adicional diarios del canon de arrendamiento fijado, conforme a lo previsto en la cláusula décima séptima del contrato, quien aquí decide considera que la parte demanda no demostró haber cumplido en forma oportuna con esta formalidad, motivo por el cual se debe efectivamente y como lo dictaminara el a quo condenar a la arrendataria a entregar a la actora el inmueble arrendado, libre de bienes y personas en misma buenas condiciones que fuera entregado, mas el pago de la indemnización correspondiente.

En lo referente a la contratación entre particulares establece nuestro Código Civil en su artículo 1.159, lo siguiente:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”

En virtud del anterior precepto normativo, si en un contrato de arrendamiento se pactó que el mismo tendría vigencia fija y que posterior a su vencimiento comenzaría a transcurrir la prórroga legal a la que haya lugar –de pleno derecho-, entonces la entrega del bien en cuestión debe llevarse a cabo el día del vencimiento de dicha prórroga, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en el que fue entregado el inmueble, esto por consistir una obligación de los arrendatarios, como lo es, hacer entrega formal del inmueble una vez termine el vínculo; en consecuencia debió la parte demandada demostrar que efectivamente había cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto de la presente demanda, respecto a lo cual establecen los artículos 1.354 eiusdem concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Entonces, apegándose estrictamente este sentenciador a las normas transcritas, no pudo observar de actas el cumplimiento efectivo de la obligación de entrega formal del inmueble, siendo el caso que correspondía a la parte demandada traer elementos suficientes que dieran convicción al sentenciador que conoció en instancia de la causa, ello en virtud que la negativa de entrega del inmueble constituye un hecho negativo que encierra un hecho positivo, es decir, al afirmarse que no ha sido entregado el inmueble se quiere decir que se incumplió la obligación arrendaticia, invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba, resultando procedente el pago de la indemnización requerida por la parte actora, evidenciando de la pruebas de autos que el último canon pagado por la parte demandada arrendataria ascendía a la cantidad de Dos Mil Setecientos Cuarenta Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 2.740, 90), monto este al cual se deberá aplicar adicionalmente el diez por ciento (10%) como indemnización de daños y perjuicios por cada día transcurrido luego del vencimiento de la prorroga legal y conforme a lo pactado contractualmente hasta el día que el presente fallo quede definitivamente firme, lo cual deberá ser realizado mediante experticia complementaria del fallo por un experto que designe el tribunal de la causa y de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Conforme a lo antes explanado, resulta forzoso para este Tribunal ad quem declarar improcedente el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 10 de abril de 2014, por el abogado FRANCISCO GIL HERRERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A contra la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil RINSAL, C.A. En consecuencia, se confirma el fallo recurrido con la motivación aquí expuesta y así se hará constar de manera positiva y precisa en la parte in fine de presente decisión. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 10 de abril de 2014, por el abogado FRANCISCO GIL HERRERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A. contra la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil RINSAL, C.A., la cual queda confirmada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil RINSAL, C.A. contra por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES C.A. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: a) Entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 7, ubicado en la planta baja del Edificio Centro Clover, Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, libre de bienes y personas, y en el mismo estado de mantenimiento y conservación en que se entregó, b) Al pago de la indemnización por daños y perjuicios requerida por la parte actora como cláusula penal y conforme a la estipulación décima séptima del contrato equivalente al último canon pagado por la parte demandada que ascendía a la cantidad de Dos Mil Setecientos Cuarenta Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 2.740, 90) mensuales, monto este al cual se deberá aplicar el diez por ciento (10%) como indemnización adicional de daños y perjuicios por cada día transcurrido luego del vencimiento de la prorroga legal y conforme a lo pactado contractualmente desde el día 2.2.2009, inclusive, hasta el día que el presente fallo quede definitivamente firme, lo cual deberá ser realizado mediante experticia complementaria del fallo por un experto que designe el tribunal de la causa y de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de enero de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veinte (20) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2014-000438
AMJ/MCP/var.-